毕业论文房地产开发项目可行性报告

摘要房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析LicangDistrictNorthofJiushuiRoad,WestofHanchuanRoad,BlockDevelopmentProjectFeasibilityStudyAbstractRealestatedevelopmentonthelandlegallyacquiredstate-ownedlanduserightsinaccordancewiththerequirementsofcityplanningandinfrastructure,housingconstructionbehavior.Developmentprojectsinordertoachievethedesiredeconomiceffect,youmustfirstdoafeasibilitystudy.Feasibilitystudyasabasisforinvestmentdecisions,thebasistoraisefundsforconstruction,thedeveloperandtherelevantdepartmentssignedacontractbasisaswellasthepreparationofthenextstageofplanninganddesignisbasedontheprerequisiteofthesuccessoftheproject.Theprojectfeasibilitystudyreportisdividedintoeightparts.Fortheprojectdescription,projectprofiles,marketresearchandanalysis,projectplanninganddesign,projectschedule,thereturnoninvestmentanalysis,projectriskanalysisandconclusionsandrecommendations.LicangDistrictJiushuinorththeHanchuanRoad,westoftheblockdevelopmentprojectintheentireinvestmentperiod,thefinancialinternalrateofreturngreaterthanthebenchmarkrateofreturn,financialviability.Throughsensitivityanalysis,breakevenanalysis,probabilisticanalysis,theprojectrisk-resistingability,theprojectisfeasible.Keywords:realestatedevelopmentprojects;feasibilityanalysis;returnoninvestmentanalysis;riskanalysis目录1项目总说明11.1项目背景 11.2编制依据 22项目概况32.1项目名称 32.2宗地位置 32.3土地价格 42.4宗地现状 42.5市政配套 42.6项目周边社区配套 62.7规划控制要点 63市场调研及分析83.1宏观政策分析 83.2青岛市近期规划发展方向 83.3青岛市房地产现状及价格走向 93.4李沧区房地产现状及价格走向 103.5主要竞争楼盘分析 123.6目标市场选择与市场定位 14购房价格分析 14产品类型分析 14目标客户层选择 16项目的SWOT分析 16项目产品初步定位 164项目规划设计分析184.1项目规划目标 184.2规划设计特点 184.3项目建筑布局 184.4项目结构形式 185项目进度安排195.1工程进度计划 195.2销售计划 196项目投资收益分析206.1项目总投资及开发成本估算 20土地费用 20建安工程费 20基础设施建设费 21前期工程费 22开发间接费用 22管理费用 22公共配套设施建设费 22财务费用 22销售费用 23开发期间税费 23不可预见费 23其他费用 24项目开发总成本 24经营资金估算 25项目总投资 256.2销售收入估算 25销售收入估算 25销售税金及附加估算 266.3投资使用计划与资金筹措方式 26投资使用计划 26资金筹措方式 26贷款本金的偿还及利息支付 276.4项目财务评价 27项目财务报表 27项目财务评价 27项目财务评价结论 287项目风险分析297.1敏感性分析 297.2盈亏平衡分析 297.3概率分析 307.4风险管理 30风险因素 30应对措施 318结论与建议328.1结论 328.2建议 32附表133附表234附表335附表436附表537附表638附表739附表840附表941附图142附：住宅需求调查问卷结果43参考文献44致谢451项目总说明1.1项目背景a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨城市，也是国家五个计划单列市之一。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。b.青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短几年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。c.据《2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。初步核算，全市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，比上年增长11.7%。全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年居民消费价格上涨5%,八大类商品价格不同程度上涨，其中居住上涨3.5%。12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。统计公报指出，去年全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。d.李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北连城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口51万。李沧区东部自然环境优越，生态宜居，有白果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一；中部商业发达，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一；西部工业基础雄厚，集中了青岛市近百家大中型骨干企业。2011年全年实现地方生产总值240亿元，同比增长10.8%。完成固定资产投资178亿元，同比增长30%，总量首次跃居市内四区第一。1.2编制依据编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：（1）《青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（2）《青岛市2008至2012住房建设发展规划》；（3）《青岛市城市总体规划（2006－2020）》；（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；（5）《山东省城市房地产开发经营管理条例》；（6）其他相关专业设计规范；（7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；（8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。2项目概况2.1项目名称青岛市李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目。2.2宗地位置本地块位于青岛市李沧区，东临汉川路，南瞰双峰山，北依世园会主园区，小区出入口紧靠九水广场，距九水东路交通主干道不足百米，外享繁华，內得幽静。图2-1目标地块位置示意图图2-2目标地块规划位置图2.3土地价格李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米。2.4宗地现状a.根据《青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录》，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。2.5市政配套该地块东临汉川路，西临九水广场，南临九水东路与现状住宅区相隔,北临青岛恒大实业集团公司,用地西侧为沥青路面的现状道路,东侧为沙土路面的大车路。该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。九水东路现状管线有煤气一条、给水一条、邮电一条。管线说明如下：a.煤气：位于九水东路道路南侧。材质为钢，管径为400毫米；b.给水：位于九水东路道路北侧。材质为铸铁，管径为400毫米；c.邮电：位于九水东路北侧人行道上。材质为PVC，管径为50*36+12*12厘米。图2-3目标地块市政配套综合图2.6项目周边社区配套交通出行：该地块分别有112、113、128、326、361、365、385等多路公交车经过，去往市区、崂山、城阳等方向均十分方便；未来即将建成的地铁M2号线将快速拉近项目与市区的距离，届时不出半个小时即可到达市区的主要区域；表2-1项目周边公交线路公交车路线112路卧龙村——沧海路路113路流清河——沧海路路128路南王家上流——沧沧口公园326路恒星学院——利津津路361路恒星学院——唐河河路365路北九水——大港二二路385路海大崂山停车场———李村公园b.医疗：青岛401医院北院区距离项目仅2公里，周边还有市第八人民医院，409医院等多所三级甲等医疗机构，就医方便。c.教育：海洋大学崂山校区，青岛酒店管理学院，恒星职业学院，青岛体育运动学校，广播电视大学，规划建设的潜艇学院等高校学府毗邻项目；前往青岛二中，青岛五十八中和青岛六十四中更是方便快捷。d.购物：与现有刘家下河商业中心、规划苏家商圈相临。前往李村商业圈仅10分钟车程，前往枯桃花卉市场交通便利快捷，是未来业主休闲购物的理想去处。e.休闲、娱乐场所：北侧“睡莲世界”和“白果山公园”；南侧为李村河生态区；虎山城市生态公园、十梅庵风景区、崂山风景区东西环抱；青岛世博园园林花卉博览会暨世博大道项目，与项目仅几分钟之遥，是业主消遣、散步、放松身心的好地方。2.7规划控制要点规划用地性质：居住用地；用地使用强度：容积率1.8建筑密度27.54％绿地率>35％；出让年限：70年；产权类型：大产权房；设计要求建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；建筑间距：按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；退后道路红(绿)线：退后周边道路红(绿)线10米以上；退后周边地界：退退后周边地界界6米以上；交通出入口位置：：机动车出入入口设置在小小区西侧，交交通出入口间间距要符合有有关道路交叉叉口设置规范范的技术要求求，组织好用用地周边动静静态交通；停车规模：配备充充足的停车位位,停车形式为为地上停车场场。表2-2小区主要要经济技术指指标项目单位数量规划总用地平方米23134.4总建筑面积平方米41622.133标准层建筑面积平方米36325.511阁楼层建筑面积平方米2060.15半地下储藏室建筑筑面积平方米1575.35（按1/2计算）总居住户数户312建筑密度％27.45容积率——1.8绿地率％35日照间距系数——1.5停车位（地上）辆1083市场调研及分析3.1宏观政策分分析a.2011年11月26日，国务院常常务会议再度度推出八条房房地产市场调调控措施(简称“新国八条”),拉开了第三三轮房地产宏宏观调控的序序幕。新国八八条要求强化化差别化住房房信贷政策，对对贷款购买第第二套住房的的家庭，首付付款比例不低低于60%,贷款利率不不低于基准利利率的1.1倍。b.政府打出“20111调控组合拳”，形成连续续高压调控政政策。20111年4月6日，再次调息息，上调金融融机构人民币币存贷款基准准利率，金融融机构一年期期存贷款基准准利率分别再再上调0.25个百分点，其其他各档次存存贷款基准利利率相应调整整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷贷款利率仍不不断上调；5月，国家发发改委要求开开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年年内第三次加加息，房贷利利率十年最高高点；8月，建设部部公布二三线线城市限购“五条标准”；12月，中央明明令限购令续续期，房产税税试点范围将将扩大。现在在的国家政策策力度远超以以往，连续不不放松的调控控也取得了显显著的效果，这这从一定程度度上也坚定了了中央持续进进行宏观调控控的决心。c.2011年11月30日下午，青岛岛市政府发布布了《青岛市市人民政府办办公厅关于进进一步做好房房地产市场调调控工作促进进房地产市场场平稳健康发发展的意见》(简称“十二条”)，“十二条”对“限购令”执行做了详详细要求，并并将从住房用用地供应、中中低价位中小小套型商品房房供应、保障障性住房建设设、房地产经经纪机构管理理、房屋销售售和转让管理理、个人住房房信息系统建建设和完善住住房工作责任任制等十二个个方面，贯彻彻落实国家房房地产市场调调控部署，持持续推进岛城城房地产市场场健康发展。d.2011年22月，青岛市市政府出台青青岛限购令，规规定对已有1套住房的青青岛市户籍居居民家庭（含含部分家庭成成员为本市户户籍居民的家家庭，包括夫夫妻双方及未未成年子女）、能能够提供本市市一年以上纳纳税证明或社社会保险缴纳纳证明的非本本市户籍居民民家庭，限购购1套住房（含含新建商品住住房和二手住住房）；对已已拥有2套及以上住住房的本市户户籍居民家庭庭、拥有1套及以上住住房的非本市市户籍居民家家庭，无法提提供一年以上上本市纳税证证明或社会保保险缴纳证明明的非本市户户籍居民家庭庭，暂停向其其售房。2012年将继续严严格执行住房房限购政策。新国八条、央行频频繁调息和青青岛市限购令令，在增高了了购房者购房房门槛的同时时也严重打击击了购房者购购房信心，市市场观望情绪绪浓厚。3.2青岛市近期期规划发展方方向a.根据2011年44月15日青岛市人民民政府办公厅厅印发的《青青岛市国民经济和和社会发展第第十二个五年规划划纲要》，青青岛市城市发发展布局为：：立足提升全全市城镇化水水平，优化整整合全市国土土空间资源，以以环胶州湾区区域为核心，以以组团布局为为主要形态，形形成各组团布布局有机衔接接、功能定位位清晰的网路路化城市空间间结构，构建“环湾型、组组团式、多层层次”的大城市发发展新格局。重重点发展崂山山、黄岛、城城阳，优化提提升市南、市市北、四方、李李沧。b.《青岛市城市市总体规划（2006－2020）》提出“环湾保护、拥拥湾发展”的战略思想想，将城市空空间资源的利利用向集约化化、内涵式方方向引导、控控制与发展；；并正式确立立了“依托主城、拥拥湾发展、组组团布局、轴轴向辐射”的全新空间间发展战略，致致力于积极构构建青岛、黄黄岛、红岛、崂崂山“一主三辅”的现代化城城市框架，以以强化主城的的内涵式发展展、稳步提升升老城区功能能、有序推进进新城区建设设为目标，以以改造和提升升青岛主中心心、崂山及黄黄岛副中心为为重点，全面面增强主城的的综合实力，提提升主城的辐辐射和带动能能力。新一轮总体规划勾勾画出一幅宏宏大绚丽的未未来城市蓝图图：到2020年，青岛将将成为拥有近近1200万人口、城城市建设用地地规模将近540平方公里、城城镇化水平达达到77.8％的富强、文文明、和谐的的现代化国际际城市；到2050年，建设成成为现代化国国际滨海城市市，社会经济济发展主要指指标达到当时时发达国家水水平。3.3青岛市房地地产现状及价价格走向2011年青岛市市全市生产总总值达到6615..6亿元，同比比增长11.7%，经济运行行平稳，主要要经济指标均均快速增长。青青岛市固定资资产投资额同同比增长23.6%至3225..8亿元，其中中房地产开发发完成投资782.7亿元，增长29.9%。全市商品房房施工面积为为5690余万平方米米，增长12.5%；新开工面面积为1813..1万平方米，增增长5.9%；商品房竣工905.9万平方米，下下降11.2%；全市销售售房屋面积1028万平方米，下下降24.5%%，待售商品品房面积增加加23.1%%。经济适用房房施工面积208.331万平方米，竣竣工面积43.64万平方米。在限购、限价、加加息等宏观政政策下，青岛岛市商品住宅宅销售量受到到一定的遏制制，但由于在在成交楼盘中中不乏高端楼楼盘，销售价价格仍持续在在高位。房贷贷利率7折优惠政策策的取消以及及央行的几次次连续加息，增增加了购房成成本，作为楼楼市主力的刚刚性需求在一一定程度上也也受到抑制，楼楼市市场的不不明朗也会进进一步加剧刚刚性需求用户户的观望情绪绪。5月18日，国家统统计局发布了了2012年4月70个大中城市市住宅销售价价格变动情况况。根据最新新的统计数据据，青岛房价价连续第6个月出现环环比下降，降降幅达1.7%。与去年同同期相比，青青岛房价下降降3.8%，为近年来来最大跌幅。图3-1青岛市近近期新建住宅宅成交套数图3-2青岛市近近期房价走势势图3.4李沧区房地地产现状及价价格走向李沧区是青岛市内内四区之一，2014青岛世园会主办地，是进出青岛市的咽喉之地。李沧区东部自然环境优越，生态宜居，是青岛市最宜居的区域之一。目前在岛城，人口迁徙和城市中心也在潜移默化中向北转移，逐渐在李沧聚集，在不远的将来，李沧将成为新的城市中心。众多大型房企落户李沧，新的居住区正在形成，“创城”级别的房地产项目在李沧就有6个之多，万科生态城，绿城，中海国际社区，时代城，中南世纪城，海岸华府，这些项目地处李沧重要地段，定位大多面向刚需，必会吸引大批年轻的刚需群体，新的中央居住中心会逐步从浮山后等传统岛城居住区转入李沧九水路，金水路，虎山东侧等区域。买对较为惨淡的楼市，李沧区最新做出降价调整，一些中小型项目的降价直接推动了房价的下行。图3-3李沧区区新建住宅均均价走势图目前，李沧楼市刚刚性项目为主主流产品，从从销售情况来来看，一季度度末，楼市回回暖已现成效效，刚需逐渐渐由观望转为为出手。二季季度刚需购买买需求会愈加加强烈。加上上李沧区隶属属政府重点规规划区域，价价值潜力无限限，伴随着铁铁路青岛北客客站周边区域域的开发，沧沧口区域总投投资高达50多亿元板桥桥新城的逐步步建设，李沧沧区域规划将将无限利好。商商业上万达、苏苏宁、宝龙等等大型综合体体项目落地，让让刚需购房者者纷纷把目光光投向李沧。李沧区刚需项目云云集，大型房房企不断落户户，商业密集集，交通便捷捷，加上世园园会不断推进进，区域的无无限利好使得得无数购房群群体纷纷向往往。3月李沧区更更是拔得头筹筹，新房成交交了776套，成交面面积为742455㎡，其中住宅宅成交746套，面积为71058㎡,荣登三月青青岛楼市成交交套数第一名名。由下图也也可以看出，4月青岛各区区楼市成交套套数中，李沧沧区仍保持第第一名的好成成绩，市场前前景较好。图3-420112年4月青岛各区区市新房销售售比例3.5主要竞争楼楼盘分析本项目有万科生态态城、和达和和城、绿城理理想之城三个个主要的竞争争项目。其中和达和城的占占地面积与本本项目相当，万万科生态城和和绿城理想之之城相较本项项目来说均为为大项目，竞竞争性不容忽忽略。针对这这一点，本项项目的宗旨即即为把该项目目做精，充分分考虑购房者者的需求，以以人为本，提提升住房品质质。本项目将将从规划设计计、居住环境境、住宅性能能、营销策划划、物业管理理等方面加强强项目优势，可可以从建筑设设计方面彰显显项目特色。a.万科生态城城项目地址：李沧金金水路128号（青岛生生态商住区）项目占地：1611.1万平方米建筑面积：3499.8万平方米容积率：2.200建筑类型：住宅、别别墅、蚂蚁工工房、低层、多层、高层层开盘时间：20111年11月20日当前售价：起价价7000元/平，均价9000--130000元/平，最高14600元/平物业费：2.599元/平方米·月绿化率：40%装修标准：精装图3-5万科生态城城示意图开发商：青岛万科科置业有限公公司物业服务：青岛万万科物业服务务公司b.和达达和城项目地址：李沧区区九水东路496号项目占地：13..5万平方米建筑面积：28..23万平方米容积率：1.800建筑类型：住宅、高高层开盘时间：三期22011年4月9日开盘，二期花园洋洋房2010年8月7号开盘当前售价：起价88000元/平，平均价9300--9400元/平物业费：0.996元/平米·月绿化率：40.770%装修标准：毛坯图3-6和达和城示示意图开发商：青岛和达达置业有限公公司物业服务：中房物物业公司c.绿城.理想之城项目地址：李沧灵灵川路6号（九水东东路以北）项目占地：2733万平方米建筑面积：2099万平方米容积率：1.477建筑类型：住宅、多多层、小高层层、高层开盘时间：20011年11月17日当前售价：均价110000元/平（不同户户型差别较大大）物业费：2.100元/平米·月绿化率：35.660%图3-7绿城理想之之城示意图装修标准：精装开发商：青岛绿城城华川置业有有限公司物业服务：浙江绿绿城物业管理理有限公司3.6目标市场场选择与市场场定位根据本项目特点，设设计出“住房需求调调查问卷”一份，通过过到宗地附近近对居民做调调查了解购房房者需求，共共调查50人，做出有有效调查问卷卷36份，通过对对调查结果、调调查问卷的分分析以及了解解到的住宅市市场现状，进进行目标市场场定位、产品品定位。住宅宅需求调查问问卷及调查结结果见附录。购房价格分析图3-8可接受住住房单价分布布图从单价方面来看，普普遍能接受的的单价为10000元/平方米以下下的占86%，其中7000--9000元的占61%，能承受10000元/平方米以上上的占14%。产品类型分析图3-9可接受住住房户型选择择分布图图3-10可接受受住房建筑面积分布布图图3-11可接受受住房楼层选择分布布图a.户型：随着家庭结结构向小规模模发展，户型型相应的以小小户型为主。目目前最受欢迎迎的是二室二二厅，占47%，一室一厅厅占17%，三室二厅厅占11%、二室一厅厅占9%，三室一厅厅和小别墅占占8%。b.建筑面积：人们在在偏爱小户型型的同时，追追求空间的宽宽阔、实用，不不再盲目追求求很大的建筑筑面积。与户户型相对应，51-90㎡最受欢迎迎，占59%，91-1110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。c.楼层：随着越来越越多的小高层层、高层住宅宅的出现，小小高层住宅逐逐渐被人们所所接受。在调调查中，喜欢欢8层及以下的的占48%，9-11层的占22%，12-16层的占14%，17-20层的占11%，,21层及以上的的占5%。目标客户层选择通过分析调查结果果以及对周边边竞争楼盘的的对比分析，该该项目的主要要目标客户层层确定为：在李沧区、崂山区区工作的，月月薪在3500--6000元之间的中中等收入的工工薪阶层是主主要的潜在客客户群。由于于该项目的地地理位置优越越，交通便利利，环境优雅雅，故在李沧沧区及崂山区区工作的年轻轻人也是该项项目的潜在客客户群。该项目的目标客户户群主要是首首次置业以满满足居住的潜潜在购房者。项目的SWOT分分析SWOT分析：优优势劣势同在在，机会威胁胁并存Strengthhs（优势）：：1、地理位置优越，交交通便利；2、地块周边社区配配套完善；3、土地平整，便于于规划及施工工；4、优质的服务，名名牌物管。Weaknessses（劣势）：1、销售受季节等影影响较大；2、产品形式单一；3、开发周期长，后后续施工会影影响先期入住住客户的生活活质量。Opportunnitiess（机会）：：1、李沧区环境不断断发展完善；；2、旅游度假客群不不断增加；3、交通的不断改善善。Threats（威威胁）：1、区域内竞争楼盘盘众多，有较较大的竞争压压力；2、限购政策影响；3、房地产市场不断断冷却。项目产品初步定位位根据以上分析，将将该项目产品品定位为普通通住宅。结合合周边竞争楼楼盘分析，拟拟建设七层的的多层住宅六六栋，板楼。户户型面积分布布在60至105平米之间，户户型以套一套套二户型为主主，建筑面积积与之相对应应。户型设计计坐北朝南，方方正实用，适适宜居住。表3-1：户型分配配表户型面积（㎡）1室1厅1卫1厨1阳台602室1厅1卫1厨1阳台702室2厅1卫1厨1阳台853室2厅1卫1厨1阳台1054项目规划设计分析析4.1项目规划目目标充分协调经济、环环境、技术等等方面的相互互关系，发挥挥创造力，深深入细致地考考虑建筑空间间的组合，建建筑风格形式式，内在居住住功能，住区区景观等方面面，创造舒适适、优美、方方便且具有丰丰富居住空间间环境的宜住住社区。4.2规划设计特特点a.本建设项目特点为为公园地产,低密居所,观景居所。小小区内部景观观自成一体，水水声潺潺的中中心水景景观观成为了社区区的亮点，充充分利用社区区的地面高差差，将绿植、雕雕塑有机的结结合，为社区区业主提供了了宽敞惬意的的休憩空间，内内外双景观，绿绿色生态，悠悠然宜居。b.本项目地块毗邻九九水公园，位位置重要，建建筑形式、体体量、色彩应应与周围环境境相协调，处处理好与东侧侧小区的空间间关系，避免免互相形成遮遮挡，创造错错落有致、统统一而富于变变化的建筑群群体空间，新新建建筑应体体现青岛建筑筑风貌特色，屋屋顶应采用红红瓦坡屋顶形形式。c.充分利用好自然地地形，做好竖竖向设计，避避免大填大挖挖，保护好用用地内的水面面、树木、岩岩石、植被及及其它良好的的自然景观要要素。以丰富富的形态和细细节凸现楼盘盘的高档精致致，并相应形形成富有特色色的庭院环境境，体现社区区整体的休闲闲氛围。4.3项目建筑布布局a.本项目采用色彩明明快的现代建建筑风格，共共6栋多层，且且带有阁楼及及半地下储藏藏室，通过错错落的布局构构建形态丰富富的景观建筑筑群。户型配配置根据现有有市场调查情情况，户型60-1005平米不等，使使得户型多样样化，满足不不同消费者的的需求。小区区会所、物业业管理与商铺铺布置在裙房房里。b.规划配套：根根据小区的规规模，小区会会所和物业管管理结合东侧侧综合建筑布布置。换热站、清洁洁站、居委会会、治安联防防、物业管理、煤煤气调压站、公公厕、自行车车停车蓬等分分别依照服务务半径分散布布置在小区内内。小区内设100余个地上停停车位，可满满足业主的停停车需求。4.4项目结构形形式该地块项目拟采用用框架剪力墙墙结构，板楼楼。5项目进度安排5.1工程进度计计划工程进度安排如下下：前期准备：20111年1月——2011年6月；土建施工：20111年7月——2012年6月；安装及配套工程：：2012年6月——2012年9月；装修工程：20112年8月——2012年10月；设备调试：20112年11月——2013年1月；竣工并交付：20013年2月——2013年4月。图5-1项目实施施进度横道图图5.2销售计划将该住宅小区销售售分为筹备期期、亮相及蓄蓄客期、开盘盘热销、持续续热销等几个个阶段：筹备期：20111年2月—6月2月底，青岛媒体推推广全面铺开开，在全青岛岛范围内宣传传；亮相及蓄客期：2011年6月—9月6月底，现场售楼处处对外开放，着着重在李沧区区和崂山区推推广；开盘热销：20011年10月—2012年3月10月初开盘，借势热热销；持续热销：20012年4月—9月持续推广，回笼资资金；持续销售期：22012年10月—2013年6月持续推广，清盘。6项目投资收益分析析6.1项目总投资资及开发成本本估算土地费用土地费用：房地产产项目土地费费用是指为取取得房地产项项目用地而发发生的费用，包包括土地出让让金、土地征征用费、城市市建设配套费费用、拆迁安安置补偿费等等。该地块是是以出让方式式获得的，故故土地费用即即为土地出让让地价款。土土地费用预估估为7205..86万元，详见见表6-1。表6-1土地费用用估算表序号项目价格（万元）1土地出让金6144.5（223134..4m2*2656元/m2）2拆迁安置补偿费——3城市基础设施建设设费1061.36（416222.13m2*255元/m2）合计7205.86建安工程费建安工程费：建筑筑安装工程费费是指建造房房屋建筑物所所发生的建筑筑工程费用、设设备采购费用用和安装工程程费用等。预预估为104844.61万元，多层层单位住宅建建筑面积建安安工程费用组组成详见表6-2。表6-2建安工程程费用估算表表序号项目价格（元/m22）1桩基础902土建工程12003一般装修7734水电安装2405天然气356暖气307通讯208公用开线169消防8010对讲机系统35合计2519建安工程费计算如如下：416222.13*22519=110484..61万元。基础设施建设费基础设施建设费：：基础设施建建设是指建筑筑物2米以外和项项目用地规划划红线以内的的各种管线和和道路工程。其其费用包括供供水、供电、供供气、排污、绿绿化、道路、路路灯、环卫设设施等建设费费用，以及各各项设施与市市政设施干线线、干管、干干道的接口费费用。预估为7600.82万元元。详见表6-3。表6-3基础设施建建设费用估算算表序号项目价格（万元）1供电工程416.222供水工程166.53供气工程62.435排污工程+道路工工程46.276路灯工程+环卫工工程11.577绿化工程34.78外部道路23.13合计760.82计算过程如下：1.供电工程：：按100元/平方米*总建筑面积416222.13平方米估算算，约为416.222万元。2.供水工程：按400元/平方米*总建筑面积416222.13平方米估算算，约为166.5万元。3.供气工程：按155元/平方米*总建筑面积416222.13平方米估算算，约为62.43万元。4.排污工程+道路工工程：按20元/平方米*土地面积231344.4平方米，约约为46.27万元。6.路灯工程+环卫工工程：按5元/平方米*土地面积231344.4平方米，约约为11.57万元。7.绿化工程：按155元/平方米*土地面积231344.4平方米，约约为34.7万元。8.外部道路：1100元/平方米*土地面积233134.44平方米*100%，约为23.13万元。合计费用为7600.82万元。前期工程费预估为381.996万元。详详见表6-4。表6-4前期工程程费用估算表表序号项目计算依据价格（万元）1规划设计费建安工程费×3%%314.542可行性研究费建安工程费×0..15％14.213水文、地质勘察费费按占地面积3元//平方米6.944“三通一平”费按占地面积20元元/平方米46.27合计381.96开发间接费用开发间接费用是指指房地产开发发企业所属独独立核算单位位在开发现场场组织管理所所发生的各项项费用。主要要包括：工资资、福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、劳劳动保护费、周周转房摊销和和其他费用等等。以建筑安装工程费费的0.6%估算，开发发间接费用约约为62.91万元。管理费用管理费用是指房地地产开发企业业行政管理部部门为组织和和管理房地产产开发经营活活动而发生的的各项费用。预预估为566.888万元，取以以上5项之和的3％。计算如如下：(7205.886+104484.611+7600.82+381.996+62..91)*33%=5666.88万元元公共配套设施建设设费公共配套设施建设设费是指居住住小区内为居居民服务配套套建设的各种种非营利性的的公共配套设设施的建设费费用，主要包包括：居委会会、派出所、托托儿所、幼儿儿园、公共厕厕所、停车场场等。本项目目不设派出所所、托儿所及及幼儿园。1.居委会、公共厕所所等公建设施施：2200*(1001.08++226.998+1000)=94..17万元2.停车场：按1200元/平方米*停车场面积积（按10％占地面积积计）估算，约约为27.76万元。合计：121.993万元。财务费用财务费用是指房地地产开发企业业为筹集资金金而发生的各各项费用。本本项目共向银银行融资15000万，贷款2年，自2011年1月到2012年12月，贷款季季利率为1.7%，2012年1月开始采用用等额还本付付息法还款，2012年12月还清。建建设期借款利利息计算根据据借款还本付付息计划表得得到。由附表6知，本项项目的银行利利息共为1591..55万元。本项项目利息以外外的其他财务务费用，以占占利息的1%左右计算，约约为15.92万元。故财财务费用为1607..47万元。销售费用销售费用是指房地地产开发企业业在销售房地地产产品过程程中发生的各各项费用以及及专设销售机机构的各项费费用。预估为为534.442万元。详见见表6-5。表6-5销售费用用估算表序号项目计算依据价格（万元）1广告宣传及市场推推广费销售收入×0.553％176.72预售许可证申领费费销售收入×0.553％176.73其他销售费用销售收入×0.554％181.02合计534.42开发期间税费开发期间税费是指指与房地产投投资有关的各各种税金和地地方政府或有有关部门征收收的费用。预预估697..1万元。表6-6开发期间间税费估算表表序号类别计算依据交纳税额（万元）1固定资产投资方向向调节税——2配套设施建设费建安工程费×6％％629.083供水管网补偿费按0.3t/人，6600元/t16.854供电贴费、用电权权费按3kVA/户，4480元/kVA44.935电话初装费按200元/户6.24合计697.1不可预见费不可预见费又称为为预备费，是是指考虑建设设期可能发生生的风险因素素而导致的建建设费用增加加的这部分内内容。按照风风险因素的性性质划分，预预备费又包括括基本预备费费和涨价预备费两两大种类型。不不可预见费分分别按以上各各项费用合计3％的比例核核定。总计6733.66万元元。其他费用表6-7其他费用估估算表序号项目计算依据价格（万元）1临时用地费和临时时建设费——2标底编制费建安工程费×0..12%12.583标底审查费建安工程费×0..03%3.154招标管理费建安工程费×0..03%3.155合同公证费——6工程监理费建安工程费×0..08%8.357建设工程质量监督督费建安工程费×0..15%15.758施工许可证费——9工程保险费建安工程费×0..03%3.15合计46.13项目开发总成本表6-8：项目总投投资估算表单位：万元元序号项目名称总投资1土地费用7205.862前期工程费381.963基础设施建设费760.824建筑安装工程费10484.6115公共配套设施建设设费121.936开发期间接费用62.917管理费用566.888财务费用1607.4779销售费用534.4210开发期间税费697.111不可预见费673.6612其他费用46.1313合计23143.755项目开发总成本为为231433.75万元元。经营资金估算经营资金是指用于于开发企业日日常经营的周周转资金。该该项目不考虑虑经营资金。项目总投资李沧区九水路以北北、汉川路以以西地块项目目总建筑面积积为4.16万平方米，总总投资预估为为231433.75万元元，为项目开开发成本与经经营成本之和和，详见附表表1。6.2销售收入估估算销售收入估算.1住宅销售收入入估算用市场法确定住宅宅销售单价。为为预估该项目目住宅的销售售价格，在该该项目附近调调查选取了3宗类似楼盘盘作为可比实实例，分别为为：万科生态态城，和达和和城,绿城理想之之城。这3宗楼盘的住住宅价格市场场法系数修正正表见附表2。此3个可比实例的比准准价格（单价价）分别为9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。这3个可比实例例的权重分别别为0.2、0.5、0.3，将这3个比准价格格的加权平均均数作为市场场法的测算结结果，计算8164**0.2+88852*00.5+89989*0..3=87555.5元/m2。由于现在政策影响响和竞品众多多，市场压力力大，且青岛岛市目前房地地产业处于低低迷阶段，为为保证本项目目能够及时回回收资金，故故该项目住宅宅的销售单价价预估为8000元/㎡，现售单价价为8100元。本项目总建筑面积积为416222.13平方米。根根据销售进度度安排,2011年10月实行预售,销售单价为8000元/㎡，2013年4月开始为现现售,销售单价为8100元/㎡。住宅销售售收入为333338.779万元，详详见表6-9。表6-9住宅销售售收入估算表表序号销售比例销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（万元）110%4162.21800033299.7215%6243.3280004994.54315%6243.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620%8324..480006659.52710%4162..2481003371.41合计33338.799.2销售收入确定定住宅销售收入为333338..79万元，销销售收入分期期估算见表10。表10销售收入分分期估算表单位：万元201120122013合计10-121-34-67-910-121-34-63329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.799销售税金及附加估估算销售税金及附加预预估为18333.63万万元，土地增增值税预估为为1837..52万元。销售售收入和销售售税金及附加加表见附表3。关于土地增值税：：土地增值税是对有有偿转让国有有土地使用权权及地上建筑筑物和其他附附着物并取得得收入的单位位或个人征收收的一种税。扣除项目：取得土地使用权所所支付的金额额=6144..5万元房地产开发成本==1061..36+3881.96++104844.61+7760.822+121..93+622.91=128733.59万元房地产开发费用==1607..47+（6144..5+128773.59）*5%=2558..37万元与转让房地产有关关的税金=1833..63万元财政部规定的其他他扣除项目（加加计20%的扣除）=（6144..5+122873.559）*20%==3803..62万元增值额=销售收入入-扣除项目=333388.79-（6144..5+128873.599+25558.37++1833..63+38803.622）=61225.08万元因为增值额未超过过扣除项目金金额的50%，所以土地地增值税=61255.08*330%，为1837..52万元。6.3投资使用计计划与资金筹筹措方式投资使用计划该项目各季度的投投资使用计划划见附表4。资金筹措方式该项目开发投资的的资金来源有有三个渠道：：一是自有资资金，二是银银行贷款，三三是预售收入入用于投资部部分。具体安安排如下：(i).自有资金金投资为4672..19万元，约占占总投资（不不含财务费用用）的20%。(ii).预售收收入扣除与销销售有关税费费后用于投资资，销售收入入再投入为3471..56万元，约占占总投资（不不含财务费用用）的15%。(iii).其其余资金向银银行贷款，贷贷款额为15000万元，约占占总投资（不不含财务费用用）的65%，银行贷款款季度利率为为1.7%,按等额偿还还本金和利息息。资金筹措表见附表表5。贷款本金的偿还及及利息支付该项目向银行贷款款15000万元，2011年10月初开始采采用等额还本本付息法还款款，2012年12月还清。银银行贷款季度度利率为1.7%,按等额偿还还本金和利息息,借款还本付付息表见附表表6。6.4项目财务评评价项目财务报表.1损益表该项目的所得税按按利润总额的的25%计提。税后后利润由三部部分组成：盈盈余公积金、公公益金、可分分配利润，其其中盈余公积积金、公益金金分别按税后后利润的10%、5%计提。损益益表见附表7。.2全部投资现金金流量表全部投资现金流量量表见附表8,年基准收益益率取12%，季度基准准收益率为2.87%。.3自有资金现金金流量表自有资金现金流量量表见附表9，年基准收收益率取12%。项目财务评价.1盈利能力分析析a.投资利润率：该项项目的投资利利润率=利润总额/总投资*100％=66523.889/231433.75**100%=28.119%。b.资本金净利润率：：该项目的资资本金净利润润率=所得税后利利润总额/资本金*100％=4892..92/46722.19*1100%=1104.722%。c.财务净现值：财务务净现值是指指按照投资者者最低满意收收益率或设定定的折现率i，将房地产产项目开发经经营期内各期期净现金流量量折现到开发发期初的现值值之和。该项项目基准收益益率取12%。由全部投资现金流流量表得出税税后财务净现现值FNPV==2626..92万元，税税前财务净现现值FNPV==39811.15万元元。d.财务内部收益率：：财务内部收收益率是指房房地产项目在在整个开发经经营期内各期期净现金流量量现值累计等等于零时的折折现率。由全部投资现金流流量表得出季季度税后财务务内部收益率率FIRR＝8%，；季度税税前财务内部部收益率FIRR＝10%,均大于季度度基准收益率率2.87%。e.盈利能力分析：该该项目的静态态评价指标：：投资利润率率为28.199%，资本金净净利润率为104.772%，与房地产产同行业相应应指标比较，可可以接受，故故该项目从静静态盈利能力力分析来看是是可行的；该该项目的动态态评价指标：：全部投资税税后财务净现现值为26226.92万万元>0，税前财务务净现值为33981.115万元>0，税后财务务内部收益率率为36%>112%,税前财务内内部收益率为为46%>112%,故该项目动动态盈利能力力评价是可行行的。.2清偿能力分析析由借款还本付息表表可以看出，该该项目向银行行贷款15000万元，2011年10月初开始采采用等额还本本付息法还款款，2012年12月还清。银银行贷款季度度利率为1.7%，按等额偿偿还本金和利利息。资金来来源为销售收收入，具有很很强的借款偿偿还能力，故故该项目从清清偿能力分析析来看是可行行的。项目财务评价结论论综上，由该项目的的盈利能力分分析、清偿能能力分析来看看，该项目在在经济上是可可行的。7项目风险分析7.1敏感性分析析影响该项目经济效效益的不确定定性因素中最最有可能发生生波动的是建建安工程费和和销售价格。因因而，该项目目针对建安工工程费和销售售价格分别上上下波动5%、10%进行敏感性性分析，评价价指标为财务务净现值变化化值和财务净净现值变化幅幅度。计算结结果详见表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程费（元//平方米）2267.12393.0525192644.952770.9财务净现值（万元元）4638.134315.753981.153627.293302.12财务净现值变化值值656.98334.60353.86679.03财务净现值变化幅幅度16.5%8.4%08.89%17.06%表7-1建安工程程费变动对财财务指标的影影响表7-2销售价格格变动对财务务指标的影响响-10%-5%0%5%10%销售价格（元/平平方米）72007600800084008800财务净现值（万元元）2981.173035.143981.154883.185741.25财务净现值变化值值999.98946.010902.031760.1财务净现值变化幅幅度25.12%23.76%022.66%44.21%由敏感性分析图可可以看出，售售价和建安工工程费都是本本项目的敏感感因素，相比比之下，售价价因素更为敏敏感，且本项项目敏感因素素变化过程中中财务净现值值一直保持大大于零，故该该项目具有较较好的抗风险险能力。7.2盈亏平衡分分析该项目的销售为住住宅销售，销销售单价平均均为8000元/m2，总投资为231433.75万元元。假设该项项目的总投资资不变，则盈盈亏平衡点为为：a.以销售量表示盈亏亏平衡点(BEPQQ)：BEEPQ=23314375500/80000=288929.669平方米b.以生产能力利用率率表示盈亏平平衡点(BEPR)):BEPR=289929.699/416222.13==69.511%c.以保本单价表示盈盈亏平衡点(BEPP)):BEEPP=23314375500/416222.13=55560.444元/m2由以上可知，当销销售量为289299.69平方米，销销售率达69.511%，或销售价价格为5560..44元/m2时，可以保保本。7.3概率分析概率分析又称风险险分析，是使使用概率研究究预测不确定定性因素对房房地产项目经经济效益影响响的一种定量量分析方法，通通过分析不确确定性因素的的变化情况和和发生的概率率，计算在不不同概率条件件下房地产项项目的经济评评价指标，说说明房地产项项目在特定收收益状态下的的风险程度。概率分析的方法有有多种，常用用的有期望值值法和蒙特卡卡罗模拟法。这这里用期望值值法。期望值值法主要是计计算开发项目目净现值（NPV）的期望值值和净现值大大于或等于零零时的累计概概率，并以此此判定项目的的可行性。这里仍然选择建安安工程费与销销售价格为不不确定性因素素，用净现值值作为概率分分析的经济指指标。风险因因素概率分布布如表7-3所示。表7-3风险因素概概率分布表风险因素变化率+10%0%-10%建安工程费0.40.40.2销售价格0.50.30.2由附图得，财务净净现值期望值值E（NPV）为49555.04万元,净现值大于于零时的累计计概率为100%。故说明项目风险很很小，项目是是可行的。7.4风险管理风险因素a.政策和市场风险政策风险主要指国国内外政治经经济条件发生生重大变化或或者政府做出出政策的重大大调整，项目目原定目标难难以实现甚至至无法实现。由由于政策的变变化，导致了了市场供需实实际与预测情情况发生偏离离。b.进度风险影响本项目进度的的因素主要有有有关部门或或单位的影响响、施工条件件的变化、技技术失误、施施工组织管理理不力及意外外事件的发生生。c.工程建设风险本项目的工程建设设风险主要来来自可能发生生工程地质条条件与预测发发生重大变化化的情况，导导致工程量加加大、投资额额增加、工期期拖长，以及及交通运输、供供水、供电等等外部协作配配套条件发生生重大变化，给给项目建设和和运营带来困困难。d.资金风险资金风险主要是指指建设资金供供应不足或者者来源中断，以以及其他原因因导致本项目目中止或无法法实施的风险险。应对措施针对上述潜在风险险因素，应及及时采取对应应措施，努力力将项目的风风险降到最低低。a.政策和市场风险现在的国家宏观调调控房地产业业的政策力度度远超以往，连连续不放松的的调控也取得得了显著的效效果，这从一一定程度上也也坚定了中央央持续进行宏宏观调控的决决心。要持续续密切关注国国家继续出台台的相关政策策，并根据政政策及时转变变项目方向，有有效降低风险险。b.进度风险重视项目前期准备备阶段，即重重视事前控制制：优化设计计，减少不必必要的设计变变更；选择优优良的施工单单位；制定切切实可行的施施工方案。在在工程实施过过程中，加强强项目管理工工作，使项目目的实施按照照计划执行，以以降低进度风风险。c.工程建设风险针对本项目来说，工工程风险较小小。因为项目目建设地区场场地较为平整整，地形简单单，发生工程程地质条件与与预测条件不不符的可能性性较小。此外外，本项目拟拟用地所处的的地理位置及及交通运输方方便，运输风风险较小。当当地有充足的的水、电供应应。d.资金风险由于该项目实行预预售，因此在在项目前期做做好详细、周周全的营销计计划与宣传计计划，在销售售阶段加强管管理，使资金金快速回收以以降低资金风风险。同时，应应采用多种付付款方式促销销，也可以加加速资金回收收，降低资金金风险。

8结论与建议8.1结论a.李沧区九水路以北北、汉川路以以西地块项目目位于青岛市市李沧区，李李沧区的住宅宅市场发展看看好，将成为为青岛市未来来的居住重心心，因此该项项目的建设背背景与发展市市场良好。b.李沧区九水路以北北、汉川路以以西地块项目目的地理位置置优越，处于于李沧区的重重点发展区域域，交通便利利，配套设施施齐全。c.李沧区九水路以北北、汉川路以以西地块项目目已进行了充充分的市场研研究，市场与与产品定位明明确。d.李沧区九水路以北北、汉川路以以西地块项目目的规划方案案符合规划指指标，有其鲜鲜明的规划特特点。e.本项目的开发优势势明显。就项项目在自身所所处主、客观观环境而言，通通过SWOT分析，开发发优势明显。f.由盈利能力分析、清清偿能力分析析、资金平衡衡能力分析来来看，李沧区区九水路以北北、汉川路以以西地块项目目在经济上是是可行的。投投资利润率为为28.199%，全部投资资税后财务内内部收益率为为36%，具有较高高的盈利能力力。g.由敏感性分析、盈盈亏平衡分析析及概率分析析来看，该项项目具有较好好的抗风险能能力。综上所述，本项目目依据可行性性分析结果，做做出如下结论论：根据目前前的市场情况况和未来市场场预测，开发发条件成熟。建建议实施该项项目,严格管理过过程，争取最最大效益。8.2建议a.在宏观政策把把握上，要有有敏感性。及及时了解国内内及青岛市有关关房地产发展展的新动向，运运用最先进的的管理、技术术手段，降低风风险，提升产产品品质，有有效增强核心心竞争力。b.由于李沧区九水路路以北、汉川川路以西地块块项目周围竞竞争性项目较较多，因此应应进一步规划划，强调设计计，突出特色色，将该项目目做精细，从从而提高该项项目的竞争能能力。c.在项目管理上上，要规范、有有序。尽快在在人、才、物物上作好准备备，建立一套套规范、有序序和高效的制制度；严格依依据国家有关关法规，对工工程规划、策策划、管理、质质量严格把关关，并加强安安全管理。重重视住宅产品品的附加值，以以最大限度的的提高效益为为最终目标。附表1投资估算汇总表序号项目名称成本总额（万元）单位成本（元/m2）1土地费用7205.861731.262前期工程费381.9691.773基础设施建设费760.82182.794建筑安装工程费10484.61125195公共配套设施建设设费121.9329.296开发期间接费用62.9115.117管理费用566.88136.978财务费用1607.47386.219销售费用534.42128.410开发期间税费697.1167.4811不可预见费673.66161.8512其他费用46.1311.0813合计23143.7555560.44附表2住宅价格市场法系系数修正表序号项目名称标准价（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域状况修正实物状况修正本项目住宅售价（元/m2）位置交通环境配套小计装修平面格局建筑规模小计1万科生态城9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642和达和城9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523绿城理想之城10000100/100100/100+1+1-1+2100/103+4+2+2100/1088989附表3销售收入和销售税税金及附加表表单位：万元元序号项目201120122013合计1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61销售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.7992销售税金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.431833.632.1营业税000166.49249.73249.73249.73249.73332.98168.571666.962.2城市维护建设税00011.6517.4817.4817.4817.4823.3111.8116.682.3教育费附加0004.997.497.497.497.499.995.06503土地增值税000183.75294294294294294.02183.751837.52附表4投资使用计划表单位：万元序号项目合计2011201220131-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61总投资23143.7552707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.791.1开发成本23143.7552707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.79土地费用7205.861441.171441.171441.171441.171441.1700000前期工程费381.96127.32127.32127.320000000建安工程费10484.611100010009001083.521083.521083.521083.521083.521083.521083.52基础设施建设费760.820108.69108.69108.69108.69108.69108.69108.6900公共配套设施建设设121.930024.3924.3924.3924.3924.39000开发间接费用62.91007.867.867.867.867.867.867.867.86管理费用566.8856.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.69财务费用1607.470200.93200.93200.93200.93200.93200.93200.93200.930销售费用534.4200076.3576.3576.3576.3576.3576.3576.35开发期间税费697.1095.14101.36101.36101.36101.36101.3695.1400其他费用46.1315.3815.3815.380000000不可预见费673.6667.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.371.2经营成本00000000000附表5资金筹措表单位：万元元序号项目201120122013合计1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61总投资2707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.7923143.7552资金筹措150001672.191778.081615.391771.8719.04665.38610.81555.45347.1624735.32.1自有资金01672.19100010001000000004672.192.2销售收入000347.16555.45555.45555.45555.45555.45347.163471.562.3银行贷款150000778.08268.23216.35163.59109.9355.360016591.555用于建设投资1500000000000015000用于建设投资利息息00778.08268.23216.35163.59109.9355.36001591.55附表6借款还本付息计划划表单位：万元元序号项目名称合计计算期2011年2012年1-34-67-910-121-34-67-910-121期初借款余额150001525515514.33415778.00812726.4469622.966466.73256.782当期还本付息16591.5553319.8553319.8553319.853319.8553312.15其中：还本15778.0883051.6223103.53156.2663209.9223256.788付息813.47268.23216.35163.59109.9355.363期末借款余额1525515514.33415778.00812726.4469622.9666466.73256.7880附表7损益益表单位：万元元序号项目201120122013合计1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61销售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.7992总成本费用0002449.112849.112849.113849.093449.114849.112849.11123143.7553土地增值税000183.75294294294294294.02183.751837.524销售税金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.431833.635利润总额000513.711576.731576.73576.75976.731150.12153.126523.8996所得税000128.43394.18394.18144.19244.18287.5338.281630.977税后利润000385.281182.551182.55432.56732.55862.59114.844892.928盈余公积金00038.528118.255118.25543.25673.25586.25911.484489.299公益金00019.26459.1359.1321.6336.6343.135.74244.659可分配利润000327.491005.171005.17367.68622.67733.297.614158.98附表8全部投资现现金流量表单位：万元元序号项目2011201220131-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61现金流入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.411.1销售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.412现金流出2707.933112.693051.163535.213737.032295.862295.862265.252153.011660.972.1建设投资2707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.792.2土地增值税000183.75294294294294294.02183.752.3销售税金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.433税前净现金流量-2707.93-3112.69-3051.16-205.511257.512698.682698.682729.294506.511710.444累计税前净现金流流量-2707.93-5820.622-8871.788-9077.299-7819.788-5121.1-2422.422306.874813.386523.825所得税000128.43394.18394.18144.19244.18287.5338.286税后净现金流-2707.93-3112.69-3051.16-333.94863.332304.52554.492485.114218.981672.167累计税后净现金流流-2707.93-5820.622-8871.788-9205.722-8342.399-6037.899-3483.4-998.293220.694892.858税前净现金流量现现值-2632.388-2941.433-2802.84-183.521091.612277.292213.762176.413493.341288.919累计税前净现金流流量现值-2632.388-5573.811-8376.655