第4课房地产基础知识培训第一部分(13-06-07)

房地产常见概念术语纲要纲要一、房地产常用名词二、房产/地产/房地产三、房地产分类四、住宅种类五、房地产市场细分六、房地产开发一、房地产常用名词（一）房地产土地的使用年限是如何确定的？

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。第一章房地产概念（二）综合用地：综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。第一章房地产概念（三）五证两书？

第一章房地产概念（四）总价格、单位价格和楼面地价的区别

第一章房地产概念楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价/容积率（五）总价格、单位价格和楼面地价的区别

第一章房地产概念楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价/容积率二、房产/地产/房地产房产是房屋及其权利的总称；

地产是土地及其权利的总称；

房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产是土地、附在土地上不可分割的建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。（构筑物是指人们一般不直接在内生活活动的建筑，如：烟筒、水塔、水井等。）第一章房地产概念三、房地产的分类从房地产用途来区分可以分为写字楼、住宅、商铺、厂房四大类。写字楼住宅商业厂房第一章房地产概念四、住宅的种类（一）按楼体高度分类：低层、多层、小高层、高层、超高层；低层：3层以下多层：4—7层高层：小高层：8—12层高层：13—33层超高层：33层以上或楼体总高度在100m以上第一章房地产概念1．低层房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物,如平房、别墅等。

低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉。给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。第一章房地产概念2．多层房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-7层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。第一章房地产概念3．高层房屋：

高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(含8层)的建筑体,一般可分为小高层、高层和超高层。（1）小高层：一般把8-12层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高、污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来小高层如雨后春笋，越来越多。第一章房地产概念（2）高层：(指13—40层的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。高层房屋的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。第一章房地产概念（3）超高层：(40层以上或总建筑高度100米以上)超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。另外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。第一章房地产概念（二）按建筑结构分类：塔楼、板楼、通廊式住宅；１．塔楼和板楼：塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。

（１）板楼：（单元式住宅）板楼其实在规范中叫单元式住宅，指的是几个单元连成一个楼，每个单元的标准层2户（就是一梯两户或者两梯两户），这种房子南北通透，冬天夏天都很舒适。但现在这个概念有所延展，一般来说每个单元的标准层4户以下，都可以称为板楼，一般有2个纯朝南的，2个南北通透的。第一章房地产概念（２）塔楼：塔楼指外观像塔的楼型。塔楼的平面图特点是：每层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。

马来西亚国油双峰塔楼沈阳本溪绿地·中央广场第一章房地产概念塔楼板楼第一章房地产概念塔楼板楼第一章房地产概念塔楼：优点建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。

缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。

第一章房地产概念板楼：优点从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。缺点：房价较高，户内格局不可变。

第一章房地产概念２．通廊式住宅：是指由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。现在外廊式住宅已经比较少见。内廊式住宅由于节省交通面积在经济形住宅中很有市场，但是内廊式住宅无法实现户内自然通风，半数以上户型没有南向日照，比较适宜作为过渡性住宅。

第一章房地产概念（三）按住宅类型分类：小户型（超小户型）、公寓式、跃层、复式、错层、LOFT、退台式住宅、商住住宅、花园洋房、别墅等；１．小户型：目前没有一个严格规范的说法，业内较认可的是：一居室销售面积在60平方米以下二居室销售面积在80平方米以下三居室销售面积在100平方米以下。小户型的特点：每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。通常空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。第一章房地产概念２．超小户型：超小户型住宅的定义是：套内使用面积在15平方米~30平方米左右，但“麻雀虽小，五脏俱全”在室内，卧室、客厅、厨房、卫生间俱备。由于户型过小，一般只能放一张床和基本的家具，有的没有厨房、阳台，有的厨房只是点缀而已，业主在室内只是休息，更像一空家庭旅馆。第一章房地产概念３．公寓：多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。从功能上来讲，公寓更强调分区，讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。通常单套公寓的面积要达到120平方米，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时热水的标准。第一章房地产概念４．错层、复式和跃层：（1）错层：错层式住宅：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。第一章房地产概念（２）复式和跃层：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。第一章房地产概念楼中楼即跃层式住宅：跃层式住宅是指住宅占有一栋楼房上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的采用户内独用小楼梯连接，在楼中这样建造的二层楼也称为楼中楼。目前的跃层房屋，基本以加层的形式出现。第一章房地产概念（３）基本特征：复式住宅层高较高(普通住宅的层高一般为2.8米)，可在层较高处隔出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。跃层式住宅又被成为楼中楼住宅，它是一套住宅占两个楼层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房等。错层式住宅主要指的是房内的客厅、卧室、厨房等处于几个高度不同的平面上，各个空间是用几级台阶联系在一起的。第一章房地产概念（４）区别：

复式与跃层的区别：如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。

复式与错层的区别：复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。第一章房地产概念

错层与跃层的区别：错层基本上仍是完整的平面住宅。虽然在一个平面内又被区分为高度差别不大的各个不同平面。而跃层则是完全独立的两层居住空间，每一层都近于普通住宅层高。（５）复式、跃层和错层如何计算面积对于购房者来说，只有分清复式、跃层式、错层式房屋的不同特征和面积计算方法，才能在购房中立于不败之地。总而言之，跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。具体计算时可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。复式住宅的面积计算也参照同一标准。错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。第一章房地产概念３．LOFT：原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。

LOFT作为一种与以往平层、跃层、复式等常见的居室结构有很大差别的户型，在进入到房地产市场之后，最直观的特点就是五米五左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，LOFT就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，主人可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。第一章房地产概念４．退台式住宅：退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。优点是：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多。因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。第一章房地产概念５．商住住宅：

商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。第一章房地产概念６．酒店式公寓：酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。第一章房地产概念酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：（1）产权酒店与酒店式公寓：产权酒店起源于20世纪70年代的美国，主要分布在气候宜人的旅游度假胜地。

产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间各房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内卫生间等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。第一章房地产概念（２）单身公寓与酒店式公寓：单身公寓的消费者是收入不菲又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。第一章房地产概念（３）商务公寓与酒店式公寓：商务公寓注重商用，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场曾经出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上显得更适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家庭配套设施。第一章房地产概念６．花园式住宅：花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园洋房。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。第一章房地产概念７．别墅：（１）按建筑形式分类：联排别墅：联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。第一章房地产概念特点是：比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。户型设计丰富而前卫，有特色。建筑密度较低，容积率一般在0.6—0.8之间，好的可做到低于0.6。房间的使用率较高，有的甚至实现零公摊。第一章房地产概念叠拼(加)别墅：叠拼(加)别墅是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，外立面造型丰富些，布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有半地下室，叠上有露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减。叠拼(加)别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。第一章房地产概念购买人群：社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。定位：稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。户型：叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。楼层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；第一章房地产概念低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低；房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片野开阔的空中庭院。具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园；架空层避免了潮湿和视野不开阔；建筑科技含量高；设计多种回家方式，彰显业主的尊贵身份；相比其他别墅类型价格较低。第一章房地产概念独栋别墅：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。私密性强，市场价格教高，多定位为高端品质。第一章房地产概念双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的。第一章房地产概念空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。第一章房地产概念（四）按楼体结构形式分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。１．砖木结构：用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。第一章房地产概念２．砖混结构：“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。第一章房地产概念３．钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有：框架结构、框架-----剪力墙结构、框------筒结构等。第一章房地产概念（１）框架结构：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。第一章房地产概念（２）框架----剪力墙结构：也称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。第一章房地产概念（３）框筒结构：整体建筑主要由几大框筒承担重量，单元内的墙体不起承重作用，真正的活性建筑，墙体可以随意改变，甚至整层都可以随意间隔。这是现在最先进的结构。第一章房地产概念４．钢结构：主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑，如钢铁厂房、大型体育场等。一般来说，多层、小高层建筑一般是框架结构，高层及超高层建筑采用框筒结构，框剪结构、钢结构比较多等等。第一章房地产概念（五）按政策属性分类：主要分为廉租房、已购公房（房改房）、集资房、经济适用住房等。１．廉租房：廉租房是指政府和单位在住房领域为实现社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部《城镇压廉租房管理办法》对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定。

武汉标准：家庭成员均具有本市城镇常住户口，其中至少一人在三年以上；享受“低保”待遇一年以上；家庭人均住房使用面积在6平方米以下的。第一章房地产概念２．公有住房：公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房。３．集资房：集资房即集资合作建房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三者共同承担，通过多渠道筹集资金，由政府或单位组织建房，或由居民自发组织建造住房，以此解决职工住房困难的一种住房建设方式。第一章房地产概念４．经济适用住房：经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房有三种：第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售；第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。第一章房地产概念（五）按建筑风格分类：

地中海、意大利、法式、英式、德式、北美、新古典、中式、现代、其他综合类建筑风格。详见《住宅建筑风格简析》培训。第一章房地产概念五、房地产市场细分：房地产市场按增量存量细分主要有两种分类方式。（一）按房地产市场划分：将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）三级市场（存量房地产交易市场）（二）按土地、房屋市场划分：将土地划分为一级土地市场（增量市场）和二级土地市场（存量市场）将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）其他划分方式：可按地域细分、房地产用途细分、增量存量细分、交易形式细分、还可按目标市场细分。第一章房地产概念六、房地产开发：房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：

综合开发：是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。

土地开发：是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。

房屋开发：是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。具体见《房地产开发流程》培训第一章房地产概念纲要第二章开发术语１．土地权属：是指土地权利的归属。目前我国主要有3种土地权属，即土地所有权、土地使用权和土地他项权利。

２．土地所有权：是指依法确认的土地所有者，在法律许可范围内，对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。目前我国土地所有权：

国家土地所有权：又称国有或全民所有土地。

农民集体土地所有权：指农民集体享有所有权那一部份土地。在我国，依照法律规定，农民集体有三种基本形式：一是乡（镇）农民集体；二是村农民集体；三是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。３．土地使用权：是指土地使用者依法对土地加以利用的权利。土地使用权在我国有国有土地使用权和集体土地使用权两种。第二章开发术语４．土地权属调查：是对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。调查成果经土地使用者认定，可为地籍测量、权属审核和登记发证，提供具有法律效力的文书凭据。界址调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心

。５．土地登记：是将土地所有权和使用权等内容，通过登记的形式进行记载、承认和公示的行为，其登记的核心是土地权属。我国《土地管理法》明确了土地的所有权和使用权由县以上人民政府确认，并登记造册。我国目前的登记制度基本上属于是土地权属的登记制度这一类型。６．土地确权：土地登记前，必须进行土地确权，将土地所有权和使用权确定，否则，土地登记时因土地权利不明确，无法进行土地权属登记，确权是土地登记的必备条件。第二章开发术语７．土地出让金，它的内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。８．功能分区：将城市中各种物质要素，如住宅、工厂、公共设施、道路、绿地等按不同功能进行分区布置组成一个相互联系的有机整体。９．建设项目用地预审：是指在建设项同进行可行性研究阶段，有关人民政府土地行政事管部门依法对建设项目涉及土地利用的事项进行的审查．并提出建设项目用地预审意见的行为。第二章开发术语１０．控制性详细规划与修建性详细规划：（１）控制性详细规划：

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划应当包括下列内容：规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；制定相应的土地使用与建筑管理规定。第二章开发术语（２）修建性详细规划：

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详规内容包括：

建设条件分析及综合技术经济论证；作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。第二章开发术语所谓控制性详细规划就是平时大家所说的控规。

修建性详细规划是具体落实成未来修建物的规划，以控制性详细规划为依据。

两者区别是：控规是指标体系性的，用指标和色块指引和控制某地块的建设情况，属指引性的详细规划，具有弹性，具有法律图则的性质；

修规则是在控规的基础上落实某个地块的具体建设，涉及建筑物平面的造型，道路基础设施的布局，环境小品的布置等属确定性的规划。第二章开发术语第二章开发术语第二章开发术语第二章开发术语１１．房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。１２．房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。１３．房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。１４．拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

第二章开发术语１５．选址意见书：

是指城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。第二章开发术语１６．建筑红线：建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。第二章开发术语１７．道路红线：指规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。道路红线一般是指道路用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。第二章开发术语１８．建筑用地面积与建设用地面积：（１）建筑用地面积：建筑用地面积指建筑或建筑群实际占用的土地面积。包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积，其形状和大小由建筑红线加以控制。（２）建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。它包括建筑用地以及其他配套设施的占用面积。１９．居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。２０．住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。第二章开发术语２１．市政公用设施用地：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。２２．公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。２３．道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。２４．配建设施：与住宅或与人口规模相应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。第二章开发术语２５．建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。２６．建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。２７．宗

地：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。第二章开发术语２８．土地收益金(土地增值费)：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。２９．土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。第二章开发术语３０．宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。第二章开发术语３１．土地使用税：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。３２．土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/公顷)。３３．住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。第二章开发术语３４．建安成本：建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。３５．拆迁：把经城市规划、土地管理机关批准，将原土地合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。第二章开发术语３６．强制拆迁：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。随着《物权法》自2007年10月1日起施行实施，在拆迁计划的过程中，将更多地人性化，更多考虑被执行人的合法权益，不到万不得已时，是不能强制拆迁的。３７．拆迁人：是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。３８．被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人。第二章开发术语３９．房屋拆迁补偿：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。（１）房屋拆迁补偿费：国有土地房屋拆迁补偿标准与集体所有土地房屋拆迁补偿标准有何不同。

第二章开发术语（２）武汉市规定：国有土地：房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价（房屋重置价格＋区位综合平均价格）；农村集体：土地房屋拆迁补偿款=合法宅基地面积×区位价格＋房屋建筑面积×房屋重置价格。同样为2层楼200平方米的房屋，占地面积100平方米，设定房屋重置价格相同，为1000元/平方米。

国有土地房屋市场评估区位价格按照7000元/平方米计算，其补充金额为：

农村集体土地房屋区位价格按最高5000/元平方米计算，其最高补偿金额为：

第二章开发术语（２）武汉市规定：国有土地：房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价（房屋重置价格＋区位综合平均价格）；农村集体：土地房屋拆迁补偿款=合法宅基地面积×区位价格＋房屋建筑面积×房屋重置价格。同样为2层楼200平方米的房屋，占地面积100平方米，设定房屋重置价格相同，为1000元/平方米。

国有土地房屋市场评估区位价格按照7000元/平方米计算，其补充金额为：

200平方米×（7000元＋1000元）/平方米=160万农村集体土地房屋区位价格按最高5000/元平方米计算，其最高补偿金额为：

200平方米×（5000元＋1000元）/平方米=120万第二章开发术语４０．房产折旧：指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=[房产原值（计价时的净值）—残余价值+清理费用]/房产预计使用年限（尚能使用年限）４１．房屋耐用年限：通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。纲要一、建筑整体规划二、建筑功能规划第三章规划设计术语一、建筑整体规划（一）建筑面积：１．定义：

指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。２．面积计算法则：（１）10种情况下建筑面积不计算：层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；房屋之间无上盖的架空通廊；房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；第三章规划设计术语建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；活动简易房屋；与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26%、±0.6%、±1.4%，而旧标准允许面积测量误差为1.4%。（2）建筑面积如何计算：

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。第三章规划设计术语套内的使用面积：除套内内部楼梯按自然层数面积计算外，均按套内全面积计算套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积：

各套之间的分隔墙按水平投影面积一半计入套内墙体面积；

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；第三章规划设计术语套内阳台建筑面积：封闭式阳台按全面积计算，半封闭式阳台按一半面积计算套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。第三章规划设计术语（二）共有（公用）建筑面积：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面。第三章规划设计术语（三）建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。（四）住宅建筑套密度(毛)：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/公顷)。（五）住宅建筑套密度(净)：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/公顷)。

（六）住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/公顷)。

居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地四项内容第三章规划设计术语（七）建筑容积率：

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目。容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅。容积率0.8~1.2，全部是多层的话，其中夹杂低层甚至联排别墅。容积率1.2~1.5，正常的多层项目。容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。容积率6.0以上，摩天大楼项目。第三章规划设计术语（八）绿化率：

建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（九）绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。第三章规划设计术语（十）日照间距：日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。（十一）人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/公顷)。

（十二）人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/公顷)。日照间距的计算方法：以房屋长边向阳，朝阳向正南，正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。第三章规划设计术语（十三）户型比：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。（十四）产品类别比：不同产品类别在总户数中所占百分比。（十五）住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。（十六）房屋总层数：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。

第三章规划设计术语（十七）房屋地上层数：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

（十八）房屋地下层数：指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。第三章规划设计术语（十九）三通一平：指施工条件上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。（二十）七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。第三章规划设计术语二、建筑功能规划

（一）路网：１．居住区(级)道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。２．小区(级)路：一般用以划分组团的道路。３．组团(级)路：上接小区路、下连宅间小路的道路。４．宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。第三章规划设计术语５．公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。６．配建（套）设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。７．住

宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。８．居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。９．套

型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。第三章规划设计术语１０．层高和净高：层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度

第三章规划设计术语１１．开间和进深：开间：两横墙间距离。

进深：两纵墙间距离有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。

第三章规划设计术语１２．平台和露台：平台：供居住者进行室外活动的上屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台。第三章规划设计术语１３．架空房屋：

指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。

第三章规划设计术语１４．阁

楼：自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。１５．骑

楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。１６．幢：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

第三章规划设计术语１７．廊：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。

１８．柱

廊：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。

１９．檐

廊：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。

第三章规划设计术语２０．挑

廊：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

２１．通

廊：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

２２．门

廊：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。第三章规划设计术语２３．阳

台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。非封闭阳台：原设计或竣工后不封闭的阳台。

封闭阳台：原设计及竣工后均为封闭的。

凸阳台：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

凹阳台：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。挑阳台：住宅（主要）中的阳台的楼板由外墙向外出挑而形成的阳台。

第三章规划设计术语２４．各种层：自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

假

层：指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。

避难层：高层建筑中用作消防避难的楼层。

中间层：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

标准层：平面布置相同的住宅楼层。

结构(设备)转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。

纲要一、面积类二、价格类三、权属类四、许可类五、贷款/税费类六、其他类第四章销售术语一、面积类：（一）房屋使用面积：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。（二）房屋的产权面积：１．定义：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。２．10种情况下建筑面积不计算产权面积：（１）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；（２）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

（３）.房屋之间无上盖的架空通廊；

第四章销售术语（４）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

（５）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；（６）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

（７）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

（８）活动简易房屋；

（９）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

（１０）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。第四章销售术语（三）房屋预测面积：

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为。（四）房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。第四章销售术语（五）商品房的销售面积：

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。（六）共有建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和（七）使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。（民间俗称得房率）第四章销售术语（八）套内建筑面积：

套内建筑面积由三部分组成，包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。１．套内使用面积：

A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕

所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；

C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。２．套内墙体面积：

新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。第四章销售术语３．阳台建筑面积：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。第四章销售术语二、价格类：（一）均

价：

是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。（二）基

价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

（三）起

价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。第四章销售术语（四）预售价：

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。（五）定

金：

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，如果买方交付的是”订金“，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还”订金“。第四章销售术语（六）违约金：

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第四章销售术语三、权属类：（一）房屋的所有权：

是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。（二）房地产产权：

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。（三）有限产权房：

是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。第四章销售术语（四）产权置换：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。（五）房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。（六）房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。（七）房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。第四章销售术语１．《所有权证》：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。２．《共有权证》：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。３．《他项权证》：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。（八）房屋权属登记：

是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。（九）转移登记：

是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。第四章销售术语（十）他项权利登记答：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。（十一）注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的