国际花城续营销计划尾盘冲刺策略

尾盘冲刺策略!谨呈：东莞综艺集团——莞都国际花城2008后续营销计划2007年的莞都国际花城客户分析销售分析市场分析2007年销售情况销售分析销售情况与市场走势吻合:1、2月份属春节期间，消费者缺乏置业热情，销售业绩位居全年最低，3月份市场回暖；2、5月份黄金周开始，销售量稳步上升；3、8、9月份在深圳投资客增多，并且老带新也迅速攀升的情况下，达到了07年销售的高峰；4、10月份后受新政与入户限制的影响，销售呈整体急剧下降趋势；2007年的月均销售量约为47套，新政后销量急剧下跌货量盘点销售分析类别套数面积(平米)销售金额/预估金额(元)比例备注已售货量85287488.64305,094,32279.2%目前存货10013182.2654,047,26611.9%剩余可售未售单位未来增量70980041,160,0008.9%包括未售顶层复式、保留未售合计1022110470407,264,467100%2008年销售主力主要集中在6号楼与4－10号楼顶层复式单位销售分析12354678910346号楼:户型:136-164㎡的三房/四房均价:4300元/平米中央楼王，南北通透，双园林，大户型剩余产品与未来增量分布图顶层复式:户型:124-145㎡的三房/四房均价:4300元/平米附加值高，空间感与景观好剩余产品与未来增量产品均为大户型，总价高产品产品分类销售分析C类B类A类销售速度（套比）快慢低高总价推动性产品：【26套一口价单位推出特殊产品】1.优势产品，必须通过销控，阶段推售，带动整体2.可快速出货产品，营销中的噱头产品A类B类利用性产品：【6号楼A、C单元产品与4－10号楼顶层复式单位】1.重点发挥优势，加强客户的引导性2.加强针对性营销手段C类问题产品：【6号楼B单元产品与样板房】1.需要投入性产品，增强技术支持，增强竞争力2.突出标杆产品因素，发挥营销杠杆作用1、2007年月均销售量为47套，成单率约为30％但新政实施后月销售量下降到约20套,成单率下跌到20％2、目前存货与未来增量主要为楼王及高附加值复式产品，产品卖点鲜明但户型设计不为客户认可，总价过高，客户难以接受3、剩余货量较大，产品细分明确，营销针对性强但无可避免，我们已是尾盘，且剩余产品缺陷较多销售分析小结客户分析上门量与进线量成正比例关系1、3月份，经过春节期间持续三个月的影响，四月份出现2007年一个上门的第一个小高峰；2、8月份，深圳与广州客户增多，中堂客户购买欲望较强，市场整体较旺，上门量与进线量形成了2007年的高峰；3、进线量与广告宣传成正比，7月份的龙舟节短信投入增加，上门量随之增加。上门量与进线量成正相关客户分析上门客户分析1、朋友介绍作为低成本营销渠道，成为本项目客户上门的主要认知途径，其次是途径因此必须注重项目围墙的包装展示；2、短信也是上门客户认知的重要途径之一；3、展场与户外广告没有取得较好的效果，3、上门客户中中堂客户比重最大，其次是新塘、麻涌与万江客户。中堂本地客户及其带来口碑的传播是本项目上门客户的重要资源客户分析析进线客户户分析1、短信信是进线线客户的的第一认认知途径径，其次次是朋友友介绍，，户外广广告也是是进线的的重要方方式之一一。2、进线线客户根根据广告告投放区区域，来来源也不不同。主主要集中中在中堂堂地区、、莞城、、以及麻麻涌、新新塘地区区。点面结合的整合行销确保市场对项目的关注度客户对项项目价值值的认可可认可产品品，户型型方正，，南北通通透东莞北第第一大社社区，社社区本身身配套价格相对对城区与与广州低低未来镇中中心，未未来的升升值潜力力大认可项目目销售员员的推介介客户分析析《2009年房房地产营营销策划划大全》》移动硬硬盘版！！策划人人士必备备资料库库！货到到验货后后付款房策网海海量房地地产资料料免费下下69031789成交客户户分析客户主要要在私营营企业及及事业单单位，担担任中层层管理及及一般职职员职务务，也有有部分担担任高管管、老板板或董事事、经理理职位。。在学历方方面，主主要以大大专以上上学历为为主，占占60％％，高中中学历占占30％％左右客户家庭庭多为三三口之家家，年龄龄分布在在25-40岁岁之间。。客户来源源区域主主要是中中堂，其其次是麻麻涌、新新塘、莞莞城，印印证了““固足中中堂，进进而吸引引周边镇镇区”的的策略，，其中麻麻涌、新新塘是重重点拓展展镇区。。客户大部部分以自自住为置置业目的的，并且且大部分分为第一一次置业业，这与与中堂房房地产市市场起步步较晚有有关系。。认知途径分析析说明老带新新非常重要，，而途经、户户外、短信也也是较重要的的认知途经。。客户分析1、上门量与与进线量成正正相关，平均均比例为1.2：1，07年月均上上门量为136批，月均均进线量为116批新政后月均上上门量将为80批，但月月成交20套套需要，100批以上的的新上门量作作为支撑2、客户主要要为中堂本地地自住客，认认知途径以朋朋友介绍为主主，口碑传播播及其重要但现实客户口口碑在不断下下降3、客户对项项目的第一认认可因素是产产品户型及其其南北通透特特性但剩余产品产产品存在较大大缺陷，需要要设计引导与与营销配合4、多数客户户购买原因为为价格相对城城区、广州、、深圳较低但城区项目价价格不断下跌跌，城镇房价价价差拉低，，客户转移置置业区域客户分析小结结周边区域市场场分析区域市场各有有特色:1、中堂市场场三国演义，，竞争激烈；；2、麻涌市场场缺乏供应，，南峰时代广广场垄断市场场；3、新塘市场场受广州整体体市场影响，，价格整体下下降；4、万江市场场价格高攀，，楼盘品质较较高，竞争激激烈市场分析麻涌市场供应应稀缺，一枝枝独秀新塘居住环境境杂乱，整体体楼价走低中堂楼市三国国演义万江楼市如火火如荼，迅速速发力，市场场与城区接轨轨《2009年年房地产营销销策划大全》》移动硬盘版版！策划人士士必备资料库库！货到验货货后付款房策网海海量房地产产资料免费下下69031789中堂片区市场场分析中堂片区在售售楼盘包括莞莞都国际花城城/南国雅苑苑、东港城，，片区辐射范范围包括麻涌涌、新塘片区区，以及万江江片区。三个项目均位位于中堂镇中中心片区，项项目类型均为为商住洋房，，上门客户趋趋于一致，市市场均价相差差不大；可判判断08年上上半年仍是三三个楼盘共分分中堂片区市市场。市场分析南国雅苑莞都国际花城城东港城鸿富花园江畔豪庭市场分析市场分析项目产品与货量销售情况08年货量卖点莞都国际花城主力产品136-165平米三房、四房，共计约1022套实收均价：4300元/平米；目前累计销售率约85%；新政后月平均销售量为20套/月约170套社区规模大；南北通透户型；南国雅苑主力产品为70平米二房，110平米三房，共计120套实收均价4100元/平米；目前累计销售率为31%；新政后月平均销售量为6套/月约560套面积与户型适合中堂市场需求东港城主力产品为110平米左右三房、80平米左右二房，共计约172套实收均价4500元/平米；目前累计销售率约为35%；新政后月平均消化量约为8套/月约300套周边配套齐全，社区展示充足南峰时代广场主力产品80平米二房、110平米三房均价4000元/平米；目前一期已售磬约300套麻涌唯一在售项目，可看江景，户型实用总计约1330套市场供量分析析市场分析07.10111208.0102030405060708091011126东港城：172套，剩余余约110套套300套：三房、、四房南国雅园：120套，剩剩余约80套套560套：三三房、四房南峰时代广场场：140套，，二房、三房房160套：：一房、二房房、三房莞都国际花城城：100套套，三房、四四房50套：复复式市场分析户型东港城南国雅苑莞都国际花城竞争方向一房31平米1房20套（售罄）优势：地段好、总价低劣势：临路，临民房,益出租无49-62平米一房约9套优势：大社区的小户型，升值潜力劣势：一房面积大，总价相对高市场缺口，目前中堂市场无一房单位二房80平米二房40套优势：地段好劣势：临路、不宜居75平米二房约60套优势：户型方正，实用，奇偶阳台劣势：东西朝向无通过少量二房复式与样板房弥补空缺三房100平米三房80套（150套增量）优势：户型紧凑、实用性好劣势：单价高116平米三房约60套优势：户型方正，实用，奇偶阳台劣势：东西朝向136-147平米的三房优势：南北通透、结构方正。景观好劣势：面积过大，实用性低1、强调产品南北通透性；2、可设计成3＋13、大社区里的大户型四房136平米四房26套（150套增量）优势：景观好、户型方正、实用劣势：但加高、总价高无147-165平米四房优势：南北通透、户型方正、景观好劣势：面积过大，实用性低1、强调产品的南北通透性2、大社区里的大户型复式无无95-165平米顶层复式55套优势：景观好、附加值高、视野宽阔劣势：二层空间较差1、中堂稀缺性产品2、高附加值产品政策分析与预预期市场分析税收类政策2007年1月，土地增值税清算；2007年8月，开始强征二手房个税；户口政策2008年1月1日，限制购房入户金融类政策2007年1-10月，中国人民银行连续8次上调存款储备金率；2007年1-10月，中国人民银行5次上调存贷款基准利率；2007.9.27，提高第二套住房首付多个方向政策结合，遏制房价上涨与炒房投机政策分析与预预期市场分析物业税又称“财产税”或“地产税”，是对房屋在交易环节或拥有环节同时征收的税种。征收物业税后，现行的房地产交易环节中的各种税费将随之取消，其主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。限制投资客购购房需求加大炒房成本本转变购房者心心态平抑房价政策分析与预预期税收、金融、、户口等一系系列政策的出出台实施，本本质上是为了了限制投资者者的购房需求求，加大炒房房成本，最终终平抑房价。。目前政策的的影响使投资资者大部分推推出东莞市场场，楼市有价价无市，而自自住购房用户户也处于观望望状态，导致致整体楼市颓颓靡，东莞市市场开始降价价，主要表现现在1、万科地产产集体降价，，降价幅度15％－20％，第一波波降价迅速出出货；2、时尚岛、、晶城等项目目低价开盘，，迅速出货3、城区楼盘盘整体降价、、新项目低价价开盘，旧项项目折扣较多多，城区楼盘盘价格低至5000元/平米新政后，客户户购买热情降降低，中堂市市场的月平均均销售量为14套，市场场均价约为4000元/平米。中堂市场的价价格的预期回回归到去年同同期状态水平平，约3000元/平米米市场分析新政前后各将售楼盘释放出来的价格信息变化项目名称新政前新政后毛坯调价幅度调价后效果万科运河东9000元/平米6900-7400元（带800元精装修）-30%热销时尚岛10000元/平米8500元/平米（带800元精装修）-22%热销名门公寓9000元/平米8000元/平米（带1800豪装）-30%不理想晶城8700元/平米6500元/平米-25%热销名门世家8500元/平米6200-6600元/平米（带600元装修）-25%不理想景湖春晓8000元/平米6200-6600元/平米（带800元装修）-26%一般天骄峰景13000元/平米8900-11500元/平米-30%热销信义.长安1号10000元/平米7500-9000元/平米-25%热销中信德方斯12000元/平米开盘6988-7888元（带1500元豪装）-45%不理想城市假日38400元/平米6500元/平米-23%热销城市星座3期6500元/平米5200-6000元/平米（带500元装修）-28%一般鼎峰卡布斯10000元/平米8000元/平米（800元精装修）-28%一般花园1号7000院/平米4900-5500元/平米-21%不理想9.27首付付提高新政对对东莞楼市价价格的影响与9月份部分项目“过万”呼声相对照，新政后报价开始跳水，发展商对价格的期望值开始降低。按毛坯价试算，降价幅度20-30%，最高45%！市场分析市场分析小结结1、中堂市场场及其辐射区区域竞争楼盘盘较少，万江江、广州、麻麻涌项目对中中堂居民不具具备吸引力但城区楼盘的的整体下跌，，使客户置业业区域发生改改变2、本项目产产品线广，竞竞争力强但缺乏中堂市市场需求量最最大的75平平米舒适性二二房与110平米实用性性三房3、本项目剩剩余货量较少少，出货快但08年东港港城与南峰时时代广场的新新货都会产生生竞争，分流流客户政策使市场观观望气氛浓，，客户对价格格的预期低于于目前市场价价格约1000元/平米米市场分析发现问题题1、上门量不不足2、缺乏展示示3、产品存在在缺陷4、客户口碑碑下降5、客户心理理价位下降上门量不足缺乏宣传力度度，信息传播播市场接受有有限宣传终端以老老业主为主，，无法带来更更多的新上门门量缺乏新的宣传传亮点，使客客户产生疲劳劳问题缺乏展示园林不能及时时完工，展示示不足没有看楼通道道，客户缺乏乏体验样板房缺乏维维护现场包装不足足，气氛较冷冷会所没有完全全利用问题产品存在缺陷陷剩余产品以136平米以以上的三房、、四房大户型型为主6号楼B户型型产品设计不不合理，面积积大，户型不不实用，实际际并未实现南南北通透复式单位二层层设计困难，，存在部分黑黑房小户型单位面面积太大，单单价过高问题客户口碑下降降项目质量存在在问题，交楼楼时园林未能能展示，墙体体出现裂缝等等一些列问题题老业主的奖励励、物管费等等一些列承诺诺未能及时兑兑现问题客户心理价位位下降抑制房价政策策不断出台，，市场疲软城区房价不断断下滑客户观望气氛氛浓客户心理预期期低至3000元/平米米2008年的的措施分析优势劣势1.规模大社区作为销售支撑2.剩余主力产品与复式产品价值高3.交通便利4.老客户资源丰富5.销售团队士气高昂，战斗力增强1.配套不完善2.产品质量存在问题3.客户口碑下降4.工程进度慢，展示性较差机会战略（发挥优势，抢占机会）战略（利用机会，克服劣势）1.中堂政府规划的镇中心新区2.中堂片区居民存在实际购买力1.通过继续宣传53万平米大社区与高价值产品，吸引高端自住客户2.维持好业主与老客户的关系，把握老客户资源3.加速商业招商速度，通过自身配套的完善，把握政府的规划方向，形成新的中堂镇中心区1.加快工程进度，通过园林的展示与会所使用，提升客户的信心2.持续以组团形式推出新货量，制造项目亮点3.展示C区规划，留住客户口碑威胁战略（发挥优势，转化威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1.中堂市场供应加大；2.未来万江、新塘不断有新楼盘出现，影响客户置业倾向；3.城区楼盘价格下跌，与中堂市场价差拉低1.宣传中央楼王与大宅生活，与其他项目产品产生差异化产品竞争2.特价处理尾获产品，拉大产品价差，以低起价吸引客户3.利用价格杠杆，提升销售速度1.提高决策与执行效率2.定期举办业主座谈会，倾听业主心声3.提高服务水平，构筑和谐家园2008年的的营销目标2007年的的目标：1.5亿元2007年目目标实现：2.7亿元超额1.2亿亿元，实现180％销售售额2008年的的目标：100％售罄罄销售额：9000万目标下的营销销策略“多元化细分分产品”的产产品线布局针对细分产品品，发挥价格格杠杆作用，，消化剩余产产品“老带新”营营销是尾盘消消化的重点渠渠道良好的氛围与与展示，可以以有效促进销销售策略下的营销销执行销售1.一口价价特惠营销2.送精装修修豪华单位营营销推广展示3.中央楼王王大宅营销4.绝绝版复复式单单位营营销5.““综艺艺会””整合合营销销6.““老带带新””政策策1.展展场推推广2.广广告宣宣传3.营营销活活动7.营营销销手段段配合合1.园园林工工程展展示2.现现场氛氛围营营造3.创创造节节点加加强展展示形式：：对剩剩余产产品进进行多多元化化细分分，在在未来来的营营销中中，形形成阶阶段主主推产产品，，以组组团的的形式式逐步步推广广目的：：1、、可以以消除除项目目处于于尾盘盘，剩剩余货货量较较小较较差的的观点点2、产产品宣宣传中中具备备亮点点与卖卖点，，增加加产品品的吸吸引力力组团细细分：：1、、一口口价特特惠单单位：：除6号楼楼以外外其他他楼栋栋剩余余产品品26套2、中中央楼楼王珍珍藏单单位：：6号号楼剩剩余产产品约约50套3、送送精装装修豪豪华单单位：：约11套套4、高高附加加值顶顶层复复式单单位：：46套销售执执行组团概概念营营销1、一一口价价特惠惠营销销目目的的：迅迅速消消化处处6号号楼以以外平平层产产品，，多渠渠道道销售售难点点重点点户型型，加加快项项目销销售方方式：：26套6号楼楼以外外平层层产品品，折折扣约约为92折折；；1、、每周周推出出5套套单位位，以以“本本周特特惠单单位位””方式式推出出，推推动销销售2、““公务务员””优惠惠月的的方式式推出出，针针对公公务员员、教教师、、医生生等职职业推推广广：1、现现场展展板展展示2、、短信信传播播3、政政府、、学校校、医医院公公务栏栏展示示4、专专场推推介会会销售执执行房间号建筑面积(㎡)户型5804157.77四房5604157.77四房9901139.42三房91001139.42三房9701139.42三房9801139.42三房9401139.42三房91001139.42三房9801139.42三房9301139.43三房9302144.76三房9303156.06四房9301139.43三房9302145三房9303156.17四房3110549.42一房330649.52一房340548.9一房390362.28一房4110549.42一房480549.42一房490549.42一房480649.42一房430548.96一房430648.96一房2、送送精装装修豪豪华单单位营营销目目的：：丰富富产品品线，，制造造项目目产品品亮点点，回回笼资资金方方式：：1、、将A区、、B区区样板板房打打包成成一个个组团团概概念念推出出；2、毛毛坯交交楼，，送精精装修修，避避免后后期维维护护推推广广：1、以以荣获获“标标志性性住宅宅金奖奖”为为头衔衔限限量量推出出2、、主要要通过过短信信平台台传播播3、、传播播销售执执行房间号建筑面积(㎡)户型总价（元）1-40195.68二房4479941-404130.17三房608016250592.97二房4376848201147.82四房6380488202151.87四房6385988203136.53三房57584610501144.56三房57247110502138.81三房54696310503155.78四房598391340262.28一房273939340374.08二房334925340549.42一房213063中央楼楼王大大宅营营销销售售执执行行

6号A栋

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6号C栋

－－203201202203201－203－－－301302303－－－－－－401402403401－403－－－501502503－－－－－保留601－603－－－－－保留701702－－－－－－－801802803－－－－－－－－903－保留－－－－100110021003－保留1003－－1103110111021103－保留1103－－120312011202－－－1203－－130313011302保留－－13031401－1403140114021403－－1403－－1503150115021503－－1503147.82151.87136.53149.58148.9165.19147.35151.39136.1未售售单单位位集集中中在在6B中央央楼楼王王大大宅宅营营销销卖点点：：1、、双双园园林林2、、南南北北通通透透3、、户户型型方方正正4、、中中心心组组团团5、、纯纯大大户户缺点点：：户户型型存存在在缺缺陷陷，，实实用用性性低低包装装：：1、、主主题题：：中中央央楼楼王王，，纯纯大大宅宅2、、策策略略转转变变：：通通过过户户型型设设计计，，提提升升附附加加值值，，三三房房变变为为3＋＋1；；四四房房变变为为4＋＋1；；3、、展展示示：：对对6B户户型型进进行行清清水水样样板板房房装装饰饰，，通通过过栅栅栏栏、、装装饰饰物物摆摆设设，，体体现现产产品品的的户型型优优势势与与附附加加值值推广广：：1、、户户外外T牌牌推推广广，，主主打打““三三房房变变为为3＋＋1，，四四房房变变为为4＋＋1””2、、短短信信推推广广3、、4、、传传单单5、、提提高高6号号楼楼““老老带带新新””奖奖励励至至10000元元销售售执执行行顶层层复复式式单元套内面积（㎡）建筑面积（㎡）单元套内面积（㎡）建筑面积（㎡）4-1101107.35124.0881601123.21147.434-1102110.39127.6081602126.59151.484-110380.1792.6781603113.77136.144-1104136.64157.9481601125.38149.625-1101107.35124.0881602124.39148.445-1102110.39127.6081603137.90164.565-110380.1792.6781601123.21147.445-1104136.64157.9481602126.59151.4961101123.21147.8181603113.77136.1561102126.59151.8691102119.68145.0661103113.77136.4891103128.92156.2661101125.38149.9191102119.68145.0661102124.39148.7391103128.92156.2661103137.90164.88101101119.85144.5961101123.21147.34101102115.04138.7861102126.59151.38101103129.23155.9061103113.77136.05101101119.85144.5961101107.35124.08101102115.04138.7861102110.39127.60101103129.23155.916110380.1792.67101101119.85144.9061104136.64157.94101102115.04139.08总计45套

101103129.23156.2408年年6月月1日日交交楼楼已交交楼楼08年年4月月1日日交交楼楼08年年4月月1日日交交楼楼绝版版顶顶层层复复式式营营销销推售售背背景景：：1、、具具备备看看楼楼条条件件：：交交楼楼后后电电梯梯可可使使用用＋＋复复式式二二层层验验收收，，顶顶层层打打板板后后推售节点点：1、、1月中中旬推出出8号楼楼复式，，4月中中旬推出出4号、、5号楼楼、7号号、9号号楼，6月初推推出6号楼复式式卖点挖掘掘：1、、高附加加值2、中中堂地区区唯一产产品3、景景观视野野好4、大露露台缺点：1、二层层存在斜斜坡顶，，部分存存在黑屋屋，难以以设计与与合理利利用、2、户型型面积大大，总价价高包装：1、主题题：东莞莞绝版顶顶层复式式2、展示示：样板板房展示示，做简简单装修修，利用用以前样样板房饰饰品进行行装饰推广：1、主打打高附加加值、买买一层送送一层、、超大露露台2、短信信推广3、户外外T牌4、传单单5、6、别墅墅级生活活体验：：利用样样板房进进行生活活体验销售执行行“综艺会会”整合合营销组织形式式：入会会者可享享受综艺艺集团旗旗下产业业的相应应优惠，，以及综综艺集团团合作伙伙伴的相应优惠惠。如：：东莞书书城、海海雅百货货、车行行、装修修公司、、莞都国国际花城唐人街街相对商商业等招募对象象：凡购购买综艺艺集团旗旗下房产产的客户户、东莞莞书城大大客户成立目的的：通过过资源的的整合，，给与客客户实际际性的利利益与服服务，形形成品牌牌，促进进销售其他权益益：1、、可免费费参加综综艺会举举办的各各种活动动2、可优优先获得得综艺集集团旗下下的产品品信息销售执行行综艺会会编号：0001“老带新新”政策策营销背景：1、新的的老带新新政策实实施后，，成交客客户中老老带新比比例达到到70％％以上2、朋友友介绍是是客户对对项目的的重要认认知途径径3、中堂堂地区客客户好““群居””奖励：1、继续续实行““老带新新”凡成成功介绍绍新客户户成交者者，每套套奖励5000元现金金2、采取取分级措措施：凡凡介绍新新客户成成功购买买3房以以上的老老业主，，奖励提提高到10000元现金动作：举举办小型型业主联联欢会1、利用用会所，，每月会会所开放放2次，，邀请业业主上门门免费体体验，交交流感情情2、现场场举行巴巴西烧烤烤活动，，邀请业业主、新新客户上上门交流流感情，，同时提提升现场场气氛3、举行行各种讲讲座，包包括美容容讲座、、装修讲讲座、风风水讲座座等，体体现社区区文化4、业主主座谈会会，倾听听业主心心声销售执行行展场推广广背景：项项目地址址并非位位于主干干道，缺缺乏足够够的展示示，部分分客户没没有接受受到广告告，并不会主主动上门门目的：拓拓展客户户渠道，，促进销销售展场选址址：万江江御轩酒酒店、万万江广场场、麻涌涌合益超超市展场要求求：1、、强化包包装：背背景板、、易拉宝宝、播放放、灯光光、沙盘盘2、广告告配合：：麻涌、、万江投投放电视视广告3、人员员配合：：逢周六六顾在展展场附近近派发传传单，引引导客户户登记、看楼楼4、看楼楼直通车车、看楼楼路线图图推广执行行广告宣传传背景：08年产产品多元元化，产产品较细细，因此此在推广广的过程程中，必必须配合合多种宣宣传方式式。其中中以T牌牌广告、、短信广广告、电电视广告告为主，，配合路路旗、、、软文等等宣传方方式1、T牌牌广告推广执行行1月3月4月5月6月顶层复式式推售信信息6号楼中中央楼王王推售信信息层复式推推售信息息T牌广告告主要传传递信息息为新产产品的推推售信息息，以产产品亮点点和价值值为主打打方向广告宣传传短信广告告：同时时签约2－3家家短信公公司，组组合发送送，提高高信息覆覆盖范围围。调整整发送方方式，配配合展场、所所推货量量，调整整接受群群众电视广告告：调整整电视广广告方向向，在广广告播放放的同时时，以字字幕形式式传播推推货信息息与优惠惠信息：通过制制作单张张，传递递优惠信信息，推推售信息息与新年年祝福及及新年倒倒福的形形式邮寄寄电梯广告告：利用用已入伙伙楼栋的的电梯，，摆设电电梯广告告，传递递“老带带新”、、“推货货”信息息。在美美观的同时时进行宣宣传。路旗广告告：更换换路旗广广告，采采取鲜艳艳明亮色色调，吸吸引路过过客户眼眼球推广执行行营销活动动装修设计计沙龙活动主题题：我们们有个家家——如如何装修修我的家家方案构思思：1、、对6号号楼B单单元进行行重新装装饰与设设计，邀邀请6、、8号楼楼的业主主及意向向客户参参与2、挑选选一套顶顶层复式式单位进进行装饰饰，邀请请意向客客户与三三房以上上客户参参与3、邀请请知名装装饰公司司设计师师过来讲讲解，同同时提供供设计优优惠风水学讲讲座活动主题题：风水水与莞都都方案构思思：在推推出剩余余顶层复复式的同同时，邀邀请知名名风水师师开设讲讲堂，传传递风水水知识，，传递顶顶层复式作作为风水水宝地的的信息。。邀请复复式诚意意客户与与复式老老业主参参与前提：具具备足够够的复式式诚意客客户推广执行行营销活动动系列业主主联欢会会时间：3月、4月、5月、6月、7月每一一个月举举办一次次主题：我我们共同同的家－－莞都国国际花城城系列业业主联欢欢会形式：1、现场场饮食———台湾湾刨冰2、会所所开放，，投影室室投放电电影3、饼屋屋4、“愚愚人节””游戏大大狂欢5、儿童童绘画大大赛———描绘我我们我们们共同的的家———莞都国国际花城城6、家私私电器大大拍卖7、社区区趣味运运动会推广执行行园林与工工程展示示加快工程程进度，，加强绿绿化，提提升项目目园林与与楼梯的的展示，，有利于于6号楼楼与顶层层复式单单位的销销售1、通过过水池、、喷泉、、与亚热热带植被被、树木木，展现现迈阿密密风情2、通过过楼梯条条幅，提提高宣传传力度3、通过过入户大大门的展展示与门门禁系统统的开始始使用，，体现大大社区与与物业管管理的完完善展示执行行东莞绝版版顶层复复式震撼撼登场贺莞都国际际花城荣获获“城市标标志性住宅宅金奖4、看楼通通道与样板板房导示现场氛围营营造视觉类：1、销售中中心门口摆摆放“老带带新”＋““一口价特特特惠单位位”展板、、近期活动动照片展板2、金牌单单位推介放放于销售中中心右侧柱柱子旁3、杂志栏栏摆放户型型单张、折折页、综艺艺报等放于于出口处，，方便客户户离开时取取阅4、销售中中心大柱子子用金布包包围，增加加氛围5、赠送家家电展示听觉类：根根据节点不不同播放歌歌曲，春节节期间播放放过节喜庆歌曲曲、儿童节节播放儿童童歌曲等工作人员：：以亲切的的笑容迎接接客户其他配套：：逢周末供供应茶水、、水果、点点心展示执行创造节点加加强展示春节包装迎“奥运””包装儿童节包装装交楼包装推货包装活动包装展示执行1月2月3月4月5月6月7月营销组织节节奏图日期主体工程完完工、部分分园林展示示A区4、5、7、9号楼交楼楼A区6号楼楼交楼节气元旦春节清明劳动儿童妇女节阶段策略样板房推出出8号楼复式式推出A区4、5、7、9号复式推推出A区6号复复式推出主推A区6号楼销售目标20套20套30套30套50套竞争动态南峰时代140套南峰时代160套东港城300套配合物料复式户型图图、复式单单张规定动作短信、电视视、户外、、老带新、、送家电、、短信、电视视、户外、、老带新、、送家电、、、6B户户型包装短信、电视视、户外、、老带新、、送家电、、、老业主主答谢营销事件公务员等一一口价优惠惠执行楼王单位推推介展示复式单位别别墅级生活活推广销售金额目目标960万1200万万1800万万2000万万3040万万工程配合阶段营销组组织节奏1月2月日期主推产品与与货量一口价单位位、送精装装修单位、、顶层复式式销售目标20套，960万元元目标上门量量按20％的的成单率，，需要100批上门门量的支撑撑主要动作宣传推广8号楼顶层层复式、一一口价单位位推售公务员、教教师、医生生产品推介介短信广告、、楼体条幅幅、、电广广短信广告、、楼体条幅幅、电梯间间广告、政政府、学校校公告栏、、单张派发发、电广营销活动巴西烤肉节节、会所开开放、贺岁岁电影月现场包装春节氛围包包装电梯间“老老带新”奖奖励包装费用预算102000元90000元3月阶段营销组组织节奏3月4月日期主推产品与与货量6号楼产品品销售目标20套，1200万万元目标上门量量100批主要动作宣传推广6号楼产品品亮点提升升与展示专业市场派派单拓展、、短信广告告、楼体条条幅、户外外T牌、路路旗广告、、电广营销活动装修设计沙沙龙、6号号楼业主联联欢会、愚愚人节大狂狂欢现场包装“迎奥运””氛围包装装电梯间“老老带新”奖奖励包装费用预算240000元360000元5月30套，1800万万元150批阶段营销组组织节奏5月6月日期主推产品与与货量4、5、7、9号楼楼顶层复式式销售目标30套，2000万万元目标上门量量100批主要动作宣传推广顶层复式产产品亮点与与卖点提升升与展示专业市场派派单拓展、、短信广告告、楼体条条幅、户外外T牌、路路旗广告、、营销活动风水与莞都都讲座、儿儿童绘画大大赛、台湾湾炮冰节、、别墅级生生活体验节节、社区趣趣味运动会会现场包装“迎奥运””氛围包装装儿童节现场场包装费用预算400000元608000元7月50套，3040万万元150批6号楼顶层层复式营销费用预预算销售目标：：9000万营销费率：：2％营销费用：：180万万营销项目百分比金额（元）短信宣传10％180,000T牌费用8％144,000T牌换画2％36,000电视广告11％198,000广告5％90,000路旗换画3%54,000现场包装7％126,000分展场5%90,000销售资料5%90,000促销费用20％360,000活动及礼品费用20%360,000不可预见费用4%72,000总计100％1800000谢谢1月月-2320:19:5520:1920:191月月-231月月-2320:1920:1920:19:551月-231月-2320:19:552023/1/520:19:559、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:19:5520:19:5520:191/5/20238:19:55PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2320:19:5520:19Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。20:19:5520:19:5520:19Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2320:19:5620:19:56January5,202314、他乡生生白发，，旧