北京lof项目报告

北京loft产品总结报告2010-03-27引言/preface到底是产品催生需求，还是需求召唤产品？loft定义Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。区分loft与Soho

Soho——SmallOffice(and)HomeOffice的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。Loft起源与发展Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。北京Loft发展轨迹2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后。2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢，Loft产品供应不多。2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。2008年——2009年，Loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。Loft政策法规（北京地区）

2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。物业类型层高住宅≧4.9办公≧5.5商业≧6.1研究目的与意义

本篇研究报告将对北京十个具有代表性的loft项目进行深入剖析、发掘，探究该产品在产品种类、产品要素、户型特点、户型功能分区、产品价格、产品装修、产品配套、产品适用人群等方面的相似性和共通性，以便对我司A区项目loft产品研讨提供参考。参考样本选取

北京作为中国首都，国际化大都市，一线房地产开发市场，房地产发展一直走在全国最前沿。本次样本选取了北京十个最具代表性的loft项目，覆盖了北京各个行政区域，并且项目均处于产品导入期或销售前期，加之开发公司品牌号召力强。所以，选取的样本在广泛性、时效性、代表性均有参考价值和借鉴意义。合生·世界村物业类别：住宅、景观洋房、loft公馆建筑类别：板塔结合户型：loft主力户型80平米——110平米层高：5.49m价格：住宅价格9500元/平米，LOFT公寓起价15000元/平米（精装成本：3500元/平米）开发公司：北京合生北方房地产开发有限公司

项目地址：通州亦庄中关村科技园区马驹桥1号桥南500米

世纪星城··全朝阳物业类别：：住宅、高高层、loft等综综合业态建筑类别：：板楼户型：LOFT面积积为101平方米，，共60套套层高：不详详价格：住宅宅价格22000元元/平米，，LOFT公寓起价30000元/平米（全全毛坯）开发公司：：北京顺华房房地产开发发有限公司司项目地址：：世纪星城城全朝阳位位于通州通通朝大街323号(杨庄路249号)北京华贸城城物业类别：：高层住宅宅、loft建筑类别：：板楼户型：loft主力力户型53-67平平米层高：4.89m价格：住宅宅价格22000元元/平米，，LOFT公寓起价22000-25000元/平米米开发公司：：北京国华置置业有限公公司项目地址：：北京华贸贸城位于朝朝阳北苑站站北300米绿城阳光名名苑物业类别：：多层住宅宅、小高层层、loft建筑类别：：板楼户型：loft主力力户型40平米～70平米之间，共100套左左右层高：5.6m价格：LOFT均价价20000元/平平米项目地址：：大兴旧宫宫镇南小街街路口西南南角开发公司：：北京军建利利司达房地地产开发有有限公司屯三里物业类别：：平层公寓寓、LOFT、商业业建筑类别：：板式高层层户型：loft主力力户型60——280平米层高：5.5m价格：住宅宅价格47000元元/平米，，LOFT公寓起价60000元/平米开发公司：：北京京茂房房地产开发发有限公司司项目地址：：朝阳工体体北路与春春秀路交汇汇处首开石榴派派物业类别：：平层和loft建筑类别：：板楼户型：loft主力力户型37-48平平方米，毛毛坯层高：5.3m价格：住宅宅价格18000元元/平米，，LOFT公寓起价28000元/平米开发公司：：北京首开仁仁信置业有有限公司项目地址：：丰台石榴榴庄小区东东北角东阙都物业类别：：1-5层层底商、6层平层；；7-15层loft建筑类别：：独栋高层层户型：64-89平方米LOFT户户型，精装装修层高：5.5m价格：住宅宅价格26000元元/平米（（层高4.2），LOFT公公寓均价43800元/平米米（精装））开发公司：：中冶地（北北京）房地地产开发有有限公司项目地址：：东城东二二环东直门门桥往东200米路路南侧UP生活物业类别：：商业、loft建筑类别：：塔楼户型：loft主力力户型42——82平米，2梯15户，共547套层高：不详详价格：均价价11000元/平平米开发公司：：吉人（北京京）房地产产开发有限限公司项目地址：：通州位于于亦庄新城城马驹桥居居住组团青年工社物业类别：：平层、酒酒店式公寓寓、loft建筑类别：：板塔结合合户型：loft主力力户型25-57平平方米，精精装修层高：不详详价格：均价价25000元/平平米（精装装）开发公司：：新松房地产产开发有限限公司项目地址：：朝阳北路路与青年路路交口往南南100米米路西智地•钻河河公馆物业类别：：商业、平平层、loft建筑类别：：板塔结合合户型：loft主力力户型30——40平方米（精装）层高：5.49m价格：平层层均价28000元元/平方米米，loft均价40000元/平方方米开发公司：：北京中原房房地产经纪纪有限公司司项目地址：：海淀区西西直门立交交桥西北角角、西环广广场北侧以下部分从从户型种类类、户型要要素、户型型特点、产产品价格、、产品装修修、产品配配套、产品品适用人群群七个方面面对loft产品特特征进行归归纳总结。。（一）户型型种类Loft产产品从户型型类别上可可分为开敞敞式户型和和楼中楼户户型两种。。开敞式户户型（图一一）类似SOHO的的概念，空空间完全开开放、无分分隔，层高高在2.95米左右右。而。楼楼中楼户型型（图二））指室内层层高达到4米以上，，可自由分分割为两层层，形成楼楼中楼形式式，但又与与复式和错错层不同，，总有一层层控制在2.2以内内，不计入入建筑面积积。（图一）（图二）（二）户型型要素1、层高Loft的的层高是影影响舒适度度的重要因因素，市规规委下发的的《容积率率指标计算算规则》就就对此类户户型的层高高划了一个个分界线，，其中规定定：当住宅宅建筑标准准层层高大大于4.9米时，不不论层内是是否有隔层层，建筑面面积的计算算值按该层层水平投影影面积的2倍计算；；办公建筑筑、普通商商业建筑的的标准层高高则分别是是5.5米米和6.1米，超出出标准的也也要双倍计计算建筑面面积。也就就是是住住宅宅立立项项的的Loft，，需需在在4.9米米以以内内，，而而办办公公立立项项和和商商业业立立项项的的Loft，，层层高高需需分分别别在在5.5米米和和6.1米米以以内内，，开开发发商商所所承承诺诺的的““买买一一层层送送一一层层””才才合合法法有有效效。。2、、空空间间Loft结结构构与与平平层层结结构构的的最最大大区区别别就就是是拥拥有有灵灵活活的的空空间间，，独独特特的的挑挑空空设设计计既既节节省省了了实实际际空空间间又又可可以以按按自自己己的的意意愿愿灵灵活活安安排排摆摆设设，，不不必必受受平平层层空空间间的的拘拘泥泥。。3、、隔隔层层Loft刚刚开开始始在在北北京京出出现现时时，，最最典典型型的的特特点点是是开开间间固固定定，，层层高高5米米多多，，自自己己去去隔隔。。当Loft到到纯纯住住宅宅时时，，出出现现了了谁谁去去做做隔隔层层的的问问题题，，购购房房者者又又面面对对怎怎么么隔隔，，隔隔出出来来符符合合不不符符合合安安全全，，最最后后所所有有的的消消费费者者都都委委托托开开发发商商隔隔。。当层层高高出出现现限限制制的的时时候候，，又又出出现现了了一一个个大大的的问问题题，，就就是是4.9米米怎怎么么分分，，房房子子净净高高也也就就是是4.7米米，，去去掉掉楼楼板板就就是是4.5左左右右，，分分两两层层非非常常的的为为难难，，当当上上层层不不够够2.2米米就就非非常常压压抑抑。。Loft的的隔隔层层如如何何有有效效合合理理处处理理，，是是产产品品品品质质的的重重要要衡衡量量元元素素。。4、、户户型型功功能能分分区区Loft户户型型上上下下都都要要兼兼顾顾，，首首先先要要考考虑虑的的便便是是上上下下高高度度配配合合问问题题，，现现在在通通行行的的做做法法便便是是客客厅厅挑挑空空。。从从一一层层整整体体来来看看，，户户型型立立体体感感较较强强，，一一层层客客厅厅空空间间挑挑高高一一般般达达3.9米米-6米米，，大大部部分分都都为为开开放放式式，，业业主主可可以以把把空空间间随随意意设设计计。。由于Loft面面积小，，建筑一一般采用用点式楼楼结构，，所以Loft的采光光通风效效果较差差，目前前新开盘盘的Loft在在户型上上都有改改进，部部分户型型设计在在板楼里里，加强强了产品品的舒适适度。二层一般般设有卧卧室，如如果二层层面积较较大则会会独立设设计卫生生间，保保证了私私密空间间同时又又提高了了夜间如如厕的安安全性。。5、楼梯梯Loft空间关关系有横横向关系系和纵向向关系，，室内楼楼梯成为为衔接横横向关系系与纵向向关系的的重要部部件。楼楼梯成为为了上下下空间很很重要的的装饰物物和必要要的交通通通道，，只有美美观和实实用结合合的楼梯梯才能体体现Loft产产品与众众不同的的产品品品质。（三）户户型特点点合生世界界村B2户型型2室室2厅2卫1厨厨81.48平平户型面积积80———110平方方米，三梯9户户，5.49米层高高，首层层层高与与第二层层层高都都是2.45米米，180%的使用用率，单层40平，买买一层送送一层，，户型方方正实用用，绝对对的动静静分区，，采用大面面宽、短短进深格格局，全全明落地地玻璃，，南向双双卧、客客厅采光光充足，，居住空间间内独立立双卫设设计，达达到干湿湿分离，，满足居居住者生生活要求求,精装修交交房，装装修标准准为3500元元/㎡.首开·石榴派两房两厅厅两卫建筑面积积48.3平使用面积积31.46平平户型面积积有38㎡、48㎡两两种，三梯9户户，5.3米米层高，，可分隔隔为两层层，首层层上层均均为2.65米米，130%的使用用率，单层48平，买买一层送送一层，，户型方方正实用用，绝对对的动静静分区，，采用大面面宽、短短进深格格局，全全明落地地玻璃，，客厅卧卧室南向向采光，，居住空间间内独立立卫设计计，达到到干湿分分离，满满足居住住者生活活要求,上层敞开开式书房房，佩带带衣帽间间，空间间利用紧紧凑。屯三里一室两厅厅两卫建筑面积积单层69.46平套内面积积单层52.16平户型面积积60———280平米米，3梯9户户，5.5米米层高，，首层层层高2.9米，，第二层层层高2.6米米,150%的得房房率,户型采用用大开间间、短进进深的格格局，能能确保居居住的舒舒适度，，以超高层层高辅以以通透的的设计手手法，达达到南北北通风效效果，大层高，，空间利利用布局局合理，，UP生活活二室二厅厅二卫建筑面积积50.45平平户型面积积42———82平方米米，两梯15户，使使用率高高，买下层，，送上层层，上层层面积大大，较合合算绝对的动动静分区区，功能能分区明明显，上上层配备备小书房房，更衣衣室，储储藏间，，大面宽，，客厅、、卧室尺尺寸大，，设计方方正合理理，东西向采采光，南南北不通通透，采采光面太太小，又又一卧室室为暗窝窝，通风风采光均均不佳精装修交交房,北京华茂茂城一室一厅厅两卫53平平米户型面积积53———67平方米米，80%以以上的使使用率，，4.89米层高高，客厅厅挑空，，楼上能能分到更更多立体体空间，，动静分明明，生活活空间与与休息空空间分隔隔明显，，东西向采采光，南南北不通通透，采采光亦不不足，精装修交交房,（四）Loft产品价价格规律律楼盘名称Loft均价（元/㎡）平层均价（元/㎡）价格差异比例

合生·世界村1500095001.57世纪星城·全朝阳30000220001.36北京华贸城22000—25000220001—1.13屯三里60000470001.28首开石榴派28000180001.56智地•钻河公馆40000280001.43根据市场场上在售售的Loft项项目，普普遍呈现现高单价价，低总总价的特特征（户户型面积积小）。。市场上，，有少数数Loft项目目是以住住宅项目目立项，，绝大多多数以商商业立项项，虽空空间使用用率比普普通产品品高，可可单价上上区别不不大，与与同区域域同品质质的普通通产品比比较，一一般要高高出1.3———1.5倍左右右。所以，，Loft产品品的产产权年年限成成为了了项目目价格格的分分水岭岭，低低总价价成为为了Loft产产品导导入市市场的的有力力销售售法宝宝。（五））Loft产品品装修修（（精装装建议议）由于Loft户户型面面积小小，装装修设设计相相对困困难，，所以以开发发商通通常设设计好好格局局，通通过样样板间间参观观来吸吸引客客户。。▲厨房房：：地面：：优质质地砖砖（诺诺贝尔尔或相相同档档次品品牌））；墙面：：优质质墙砖砖（诺诺贝尔尔或相相同档档次品品牌））；洗衣机机：SIEMENS（西西门子子）或或相同同档次次品牌牌冰箱：：SIEMENS（（西门门子））或相相同档档次品品牌抽油烟烟机：：SIEMENS（（西门门子））或相相同档档次品品牌烤箱：：SIEMENS（（西门门子））或相相同档档次品品牌（（部分分户型型）燃气灶灶：SIEMENS（西西门子子）或或相同同档次次品牌牌洗碗机机：SIEMENS（西西门子子）或或相同同档次次品牌牌（部部分户户型））消毒柜柜：国国产品品牌（（部分分户型型）橱柜：：科宝宝博洛洛尼或或相同同档次次品牌牌洗池及及龙头头：弗弗兰卡卡或相相同档档次品品牌台面：：日本本可乐乐丽垃圾处处理器器：安安娜海海姆或或相同同档次次品牌牌▲卫生生间：：地面：：优质质地砖砖（诺诺贝尔尔或相相同档档次品品牌））；墙面：：优质质墙砖砖（诺诺贝尔尔或相相同档档次品品牌））；座便器器：KOHLER（（科勒勒）品品牌洗手盆盆：KOHLER（（科勒勒）品品牌淋浴房房：钢钢化安安全玻玻璃淋淋浴房房浴缸：：KOHLER（科科勒））品牌牌面盆、、水龙龙头：：KOHLER（科科勒））品牌牌淋浴房房龙头头花洒洒：KOHLER（（科勒勒）品品牌▲卧室室地面：：优质质实木木复合合地板板；墙面：：平层层户型型-高高级壁壁纸；；LOFT户型型-高高级壁壁纸、、局部部高档档环保保涂料料▲起居居室及及餐厅厅地面：：实木木复合合地板板，部部分户户型高高档石石材墙面：：平层层户型型-高高级壁壁纸；；LOFT户型型-高高级壁壁纸、、局部部高档档环保保涂料料▲公共共区域域首层大大堂、、候梯梯厅走走廊地面：：高档档石材材墙面：：高档档石材材，局局部为为高档档环保保乳胶胶漆（六））Loft产品品配套套功能配配套由于Loft产产品的的地理理位置置优越越，周周边配配套成成熟，，小区区内配配套相相对较较少，，一般般社区区设有有会所所、运运动场场所、、商业业街，，少数数大规规模社社区配配有学学校、、医疗疗、银银行等等等。。楼宇配配套采暖方方式：：地热热、集集中采采暖、、户式式中央央空调调建筑材材料：：面砖砖、石石材外外立面面，优优质断断桥隔隔热铝铝合金金窗，，部部分户户型局局部LOW-E玻璃璃、部部分户户型局局部三三层中中空防防噪玻玻璃，，钢质质入户户门。。供水系统：：市政自来来水管网，，自动变频频供水热水系统：：提供生活活热水预预留电热水水器接口中水系统：：小区设有有中水处理理系统供电系统：：双路供电电燃气系统：：市政燃气气管道燃燃气入户供暖系统：：市政热源源、地板采采暖，部分分户型散热热片采暖制冷系统：：冷暖空调调电话系统统：预留电电话接口电视系统：：有线及卫卫星电视接接收系统预预留接口口网络系统：：光纤到小小区，宽带带入户，预预留网络接接口；消防系统：：自动报警警系统，消消火栓灭火火系统，燃燃气报警系系统安防系统：：保安监控控系统，主主动式红外外线防盗系系统、巡更更自动管理理系统，各各户均有可可视对讲系系统及紧急急报警按钮钮电梯：OTIS或同同等档次（七）客群群分析Loft产产品大多享享有地理优优势，处于于人口密集集，商业成成熟，交通通便利的地地区，主要要客户群是是25-35岁的的年龄段，，一类是首首次置业的的中等收入入的年轻客客户群，他他们购买的的目的是自自住；其次次是二次或或多次置业业的投资型型买家，他他们购买的的目的是追追求回报；；另外还有有一类就是是外地移民民，他们购购买的目的的是建立一一个立足都都市的生活活平台。Loft产产品特征总总结层高限制：：大层高，，层高基本本维持在5米——5.5米；；loft用用地一般为为商业用地地，因此，，收费通常常按照商服服用地计费费，功能上上也能实现现商住两用用。面积积限限制制：：除除极极少少数数户户型型面面积积做做到到100————120平平，，绝绝大大多多数数loft户户型型面面积积控控制制在在30————60平平，，上上层层附附赠赠对loft的的定定义义有有区区分分，，一一种种是是传传统统意意义义上上的的大大层层高高（（4米米以以上上））自自由由分分割割空空间间，，而而另另一一种种便便是是具具备备挑挑高高的的类类复复式式住住宅宅，，兼兼顾顾一一层层高高度度，，做做到到买买底底层层送送顶顶层层（（多多精精装装修修住住宅宅））。。loft户户型型设设计计：：大大进进深深户户型型，，朝朝向向多多样样，，通通风风采采光光不不佳佳，，户户型型面面积积一一般般控控制制在在30~80平平为为佳佳，，功功能能分分区区为为底底层层客客厅厅和和功功能能去去，，上上层层休休息息区区，，双双卫卫，，空空间间利利用用紧紧凑凑，，入入口口为为玄玄关关、、厨厨房房开开放放，，客客厅厅居居中中（（或或带带挑挑空空））。。loft楼楼体体设设计计上上分分两两种种，，一一种种为为板板式式高高层层设设计计，，简简单单可可以以概概括括为为一一梯梯几几户户，，大大盘盘做做loft多多为为满满足足不不同同客客户户需需求求，，与与楼楼盘盘建建筑筑外外立立面面统统一一，，做做板板式式结结构构；；另另一一种种为为塔塔式式高高层层设设计计，，大大进进深深、、小小户户型型，，公公寓寓楼楼居居多多，，户户型型并并列列式式分分布布，，朝朝向向多多样样，，此此种种楼楼座座多多集集中中在在商商圈圈区区域域，，作作投投资资、、商商住住、、办办公公用用途途。。针对对群群体体：：青青年年群群体体，，时时尚尚一一族族，，有有相相关关需需求求的的特特殊殊职职业业者者；；产品附加值体体现：着力体体现出附赠和和偷送面积，，高得房率卖点整合：大大层高，充分分发挥想象空空间，能实现现复式修改，，增加功能空空间，定价规律：loft产品品一般为平层层住宅的1.3—1.5倍ThankU...9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。23:45:1623:45:1623:451/7/202311:45:16PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2323:45:1623:45Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:45:1623:45:1623:45Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2323:45:1623:45:16January7,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月202311:45:16下午午23:45:161月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2311:45下下午午1月月-2323:45January7,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/723:45:1623:45:1607January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:45:16下下午午11:45下下午午23:45:161月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:45:1623:45:1623:451/7/202311:45:16PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2323:45:1623:45Jan-2307-Jan-2312、