南宁XXX临街商业项目市场环境调研

海吉星临街商业项目市场环境调研分析广西海吉星营销管理部&卓盎广告策划2015.08.202分析原理研究商业综合体设立前景的主要考量因素城市经济水平人口结构和基数普遍生活习惯城市规划设置地区内供需和同类竞争地段选择

商业定位建筑和环境设施合理性业态结构运营特色外在（决定性因素）内在（自身可操控因素）贯穿内外（差异性因素）满足城市消费者的普遍需求与不同生活背景消费者之差异化需求两者的效益权衡3一、

城市经济特性和城市规划趋势1.1.城市经济背景“一带一路”发展战略引爆中国第4次投资热潮，南宁作为中国对接东盟的区域化国际性城市，正处于这一概念的热区。因此具有国际经济文化商贸交流内涵的商业概念正成为南宁新兴商业综合体的选择发展主题的焦点，能得到较高的消费者和投资者关注，以及政府支持的重视。“一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋。强化多边合作机制作用，发挥上海合作组织（SCO）、中国－东盟“10+1”、亚太经合组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）、亚洲合作对话（ACD）、亚信会议（CICA）、中阿合作论坛、中国－海合会战略对话、大湄公河次区域（GMS）经济合作、中亚区域经济合作（CAREC）等现有多边合作机制作用，相关国家加强沟通，让更多国家和地区参与“一带一路”建设。4一、

城市经济特性和城市规划趋势1.2.城市人口结构南宁市户籍总人口为724万，市区常住人口为279万，占总人口38%，2013年户籍人口及市区人口增长分别为1.89%、1.53%，呈稳步上升趋势。5一、

城市经济特性和城市规划趋势1.3.城市人均消费水平2014年南宁市人均GDP达4.43万元，消费需求正处于由丰富型向提升型过渡的发展阶段。对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平、品牌引进改善和提升，满足消费者的个性需求。7000210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市人均GDP与消费需求变化（单位：元）第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段1234第一阶段——生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容1第二阶段——丰富型消费阶段

较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容2第三阶段——提升型消费阶段

体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费3第四阶段——享受型消费阶段

物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费46一、

城市经济特性和城市规划趋势1.4.城市经济特点一省之经济文化行政中心，一国之跨地区合作中心。在南宁发展商业地产所必须的要素条件如人口基数、人口素质、人口流动性、人文环境、可支配收入水平，城市商业组织环境均是区域内最理想条件。城市名片：全国文明城市联合国人居奖中国绿城广西北部湾经济区核心城市中国-东盟博览会永久举办地南宁国际民歌艺术节南宁面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，南临北部湾，西接中南半岛，处于泛北部湾、泛珠三角和大西南3个经济圈的结合部。是大西南出海通道的枢纽城市、中国与东盟合作的前沿城市。南宁会务会展多，文化活动多，商务型消费水平较高，生活品质型消费水平较低，生活必需品和服务物价基本平稳，服务型消费繁荣程度高于购物型消费。南宁市行政区划图南宁市与周边区域经济联系示意图7一、

城市经济特性和城市规划趋势1.5.城市产业结构南宁市以第三产业为主，产业结构不断优化，有利于房地产业、商贸业等相关行业发展。三大产业结构与经济发展阶段关系三大产业GDP结构（%）时期经济发展阶段一产比重二产比重三产比重大于33.7小于28.6小于37.7工业化准备期初级产品生产阶段小于33.7大于28.6大于37.7工业化初期工业化阶段小于15.1大于39.4大于45.5工业化中期小于14.0大于50.9大于35.1工业化成熟期小于14.0小于50.0大于36.0工业化后期经济稳定增长阶段南宁市2014年第三产业比重为11.28∶39.75∶48.97，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13个百分点,三产比重提高1.07个百分点。第二和第三产业的快速发展，产业结构和消费结构发生了巨大变化，使南宁非农产业比重不断提高；这一阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，该阶段第三产业的占比日益提高，城市聚集效应呈现，省内农村、二级城市向南宁转移。8一、

城市经济特性和城市规划趋势1.6.城市经济趋势南宁市经济发展势头良好，居民消费水平较高，为城市商贸业及房地产业发展提供坚实基础。国民经济：南宁市近几年GDP稳步增长，增长率保持在10%左右。2014年，南宁市地区生产总值3148.3亿元，增长8.5%，总量列5个自治区首府城市的第一位，但同比其他全国二线省会城市经济水平偏低；城市消费力：南宁市人口收入水平同比同类城市为最低，但其社会消费品零售总额不低，说明南宁市城市消费力不低；时间类别城市属性户籍人口（万人）GDP总值（亿元）人均GDP（万元）固定资产投资（亿元）全年社会消费品零售总额（亿元）城镇人均可支配收入（万元）2014年南宁二线省会城市7243148.34.342933.871616.92.70济南二线省会城市613.45770.69.43063.42964.43.87南昌二线省会城市524.023667.966.993434.251429.612.90长沙二线省会城市720.007824.8110.75435.753162.073.68昆明二线省会城市657.93712.995.643138.171905.893.129一、

城市经济特性和城市规划趋势1.7.城市固定资产投资南宁市房地产投资快速增长，增速高出固定投资13.87%，将迎来新的机遇。指数正常区间南宁相关指数评价房地产开发投资额/固定资产投资额0.22-0.282014年南宁该指数为0.18，低于正常区间房地产开发投资/GDP0.1-0.142014年南宁该指数为0.17，属于正常区间房地产投资增速/GDP增速1.50-2.00南宁市2014年房地产投资增长32.53%，超于正常值2014年全市南宁市房地产开发投资完成额为551.82亿元，同比增长32.53%，比上年同期提高了17.74个百分点。比固定资产投资的增速高出13.87个百分点，其占固定资产投资比重也由上年的16.82%提高到2014年的18.81%。10一、

城市经济特性和城市规划趋势1.8.城市收入水平14年南宁市城镇居民人均可支配收入为27075元，增长9.1%，且稳步上升为商业发展及消费增长提供保障。11一、、城市市经经济济特特性性和和城城市市规规划划趋趋势势1.9.城市市零零售售市市场场规规模模14年南南宁宁社社会会消消费费品品总总额额为为1616.9亿元元，，增增长长12.10%，呈呈逐逐年年上上升升的的趋趋势势，，商商业业发发展展环环境境较较好好。。12一、、城市市经经济济特特性性和和城城市市规规划划趋趋势势1.10.城市市规规划划趋趋势势突出“一一轴两带带多中心心，整体体向东重重点向南南。作为为城市辅辅助中心心片区，，江南区区的经济济职能为为城市重重点产业业区，土土地供应应主要趋趋势是首首先满足足物流仓仓储办公公商贸发发展所需需配合招招商引资资，社区区布局模模式是连连点造链链，产业业商贸和和新型制制造业布布局模式式是集中中造片。。在此城城规战略略下，江江南发展展城市一一般消费费型商业业的空间间有限，，人口基基数和分分布特性性均不利利支持，，区域产产业特性性也使得得该区域域人居条条件不会会作为具具有高层层次消费费力者的的居住首首选，因因此整体体上影响响江南的的商业档档次和容容量。“一轴”：沿江城市市发展轴轴。“两带”：西部北部部生态保保护带和和南部生生态保护护带。中中心城内内的18条内河（（邕江一一级支流流）形成成生态廊廊道，沟沟通“一轴”与“两带”之间的联联系。“多中心”：以城市中中心为极极核、片片区中心心为主体体、组团团中心为为骨干、、社区中中心为基基础的多多层次、、网络型型的城市市公共中中心体系系。城市布局局：建设邕江江北岸生生态型城城区发展展带。同同时将向向南建设设邕江南南边发展展带，实实现江南南、江北北“比翼齐飞飞”“并驾齐驱驱”。城市发展展方向：：城市的主主导发展展方向：：整体向向东，重重点向南南。13一、城市经济济特性和和城市规规划趋势势1.11.城市交通通配套前前景南宁规划划的6条高铁，，目前开开通三条条，可快快速连接接城市内内外。未未来云贵贵桂湘粤粤五省省省会直连连构成3.5-4小时圈，，南宁北北海桂林林柳州直直连构成成1-2.5小时圈，，区内客客流进一一步趋向向稳定，，区外客客流源源源不断，，商旅客客的循环环输入将将形成城城市特色色商业的的极大利利好，届届时具有有丰富目目的地型型业态、、主题特特色鲜明明、与城城市人文文经济背背景有高高度契合合的名片片式商业业项目将将具有较较好的生生存力。。规划范围围：东起湘桂桂线邕宁宁站，西西至南昆昆线杨美美站，南南至南防防线吴圩圩站。枢枢纽共有有车站13个，其中中南宁站站、南宁宁东站、、五象站站为客运运站，南南宁南站站为编组组站。铁路发展展规划：：完成柳南南线（柳柳州至南南宁客运运专线））、南广线（（南宁至至广州））、云桂线线（云南南至广西西）、金金南线（（贵阳—金城江—南宁线））、南钦新建建双线（（南宁至至钦州、、北海、、防城港港），增建南南宁至凭凭祥二线线等六条条高速铁铁路线，，引入南南宁铁路路枢纽。。规划至至2020年，铁路路营运里里程超过过800公里，形成南宁宁到周边边省会城城市3小时左右右、到广广西各主主要中心心城市2小时左右右、到北北部湾经经济区1小时以内内的快速速城际铁铁路网。14一、城市经济济特性和和城市规规划趋势势南宁轨道道交通建建设后期期速度会会越来越越快，一一号线近近完工，，二三号号线同时时施工，，四五号号线同时时施工，，其中5号线有望望在5年内兑现现开通，，壮锦大大道、亭亭洪西路路站均可可为项目目有效集集客，需需要注意意的是，，5号线直接接承载的的客流主主要来自自于老城城区、学学区、城城中村集集中片，，是典型型的城郊郊对流线线。此外外沿途链链接了多多个客运运站，担担当一定定的商旅旅客集散散的功能能。因此此沿线的的一般休休闲购物物娱乐消消费类商商业项目目不宜过过于期待待5号线的带带客效应应。但如如果是主主题很鲜鲜明，体体验性很很强业态态极具特特色能辐辐射全城城消费者者及对商商旅客有有相当吸吸引力的的目的地地型业态态，则5号线为项项目提供供了绝佳佳的通达达利好。。城市轨道道交通规规划：2015年加快南南宁轨道道交通1号线、2号线建设设，争取取16年完工，，加快推推进3号线、4号线动工工。南宁地铁铁五号线线南起经经开区那那洪，北北至兴宁宁区三塘塘，全长长32公公里，共共设25座车站站，其中中6座高高架站，，19座座地下站站。建设设内容：：五号线线为邕江江南岸的的东西方方向的骨骨干线，，有力的的支持昆昆仑大道道组团的的发展。。5号线站站点：那洪-壮壮锦大道道-金凯凯路-南南站大道道-亭洪洪西路-旱塘-新阳路路-广西西大学-财经学学院-友友爱-北北湖北路路-虎邱邱村-狮狮山公园园-南梧梧路-邕邕宾立交交南-邕邕宾立交交北-广广西药用用植物园园-南宁宁金桥客客运站-那合-九曲湾湾南-九九曲湾-嘉和城城南-嘉嘉和城-三塘客客运站-三塘。。南宁市轨道交通规划线路示意图15分项总结结>>城市经济济特性和和城市规规划趋势势>>城市涉商商业开发发土地市市场情况况>>城市商业业物业供供需情况况>>城市商圈圈分布及及经营情情况>>城市商商圈主主要业业态结结构>>南宁消消费者者逛商商场行行为调调研>>A1商商业定定位建建议>>A1单体动动线系系统规规划建建议海吉星星临街街商业业商业业市场场环境境分析析及定定位建建议16二、城城市涉涉商业业开发发土地地市场场情况况年涉及及商业业开发发题材材的土土地供供需状状况2014年，南南宁市市商住住办公公用地地供应应403.9万㎡，，同比比增长长19%，经营营性用用地供供应占占比48%，比重重上升升3个百分分点。。2014年南宁宁市商商住用用地供供应338.4万㎡，，占商商住办办公用用地供供应总总量的的84%，同比比增长长22%。商业业办公公用地地供应应65.5万㎡，，同比比增长长9%。17二、城城市涉涉商业业开发发土地地市场场情况况2014年，从从各区区域分分布来来看，，五象象新区区（邕邕宁区区和良良庆区区）仍仍是南南宁市市商住住办公公用地地供应应的主主力区区域，，全年年供应应商住住办公公用地地292.5万㎡，，同比比增加加117万㎡，，占到到整体体供应应量的的73%。兴宁宁区2014年供应应商住住办公公用地地56万㎡，，而青青秀区区2014年仅供供应一一幅地地块约约1.7万㎡，，同比比下降降96%。江南南区同同比下下降21%。从各区区域商商住办办公用用地的的增速速来看看，全全年仅仅良庆庆和兴兴宁区区供应应保持持增长长，其其中良良庆区区同比比增速速达到到143%，兴宁宁区同同比增增长51%。其他他四区区均出出现不不同程程度下下降，，2012年以以来江江南区区一直直处于于低成成交并并逐步步下降降阶段段。区域供应面积（万/㎡）占比同比增速江南区32.428%-21%良庆区217.3554%143%青秀区1.740%-96%西乡塘区21.075%-45%兴宁区56.1314%51%邕宁区75.1919%-12%合计403.90100%19%2014年南宁宁市商商住办办公用用地供供应区区域分分布18二、城市涉涉商业开发发土地市场场情况2014年南宁市商商住办公用用地成交总总面积约338万㎡，同比比增长18%；成交金额额为164亿元，比去去年同期减减少了近17亿元，降幅幅为9%；成交楼面面单价为1505元/㎡，比2013年同期的1641元/㎡下降了8%。分类别来来看，商住住用地量升升价跌、商商办用地量量跌价升。。2014年南宁市商商住用地成成交约282万㎡，同比比增24%，总建筑面面积约918万㎡，同比比增12%；成交金额额约142亿元，同比比微降2%，成交楼面面价1543元/㎡，同比跌跌13%。商办用地地成交面积积、成交建建筑面积和和成交金额额同比去年年均下降，，成交楼面面均价1305元/㎡，比去年年同期增3%，商办用地地成交下降降的主要原原因是因为为五象新区区总部基地地内商办地地块出让从从2012-13年的高峰已已经接近尾尾声阶段，，导致供应应下降。项目商住用地同比增速商办用地同比增速合计同比增速成交面积（万/㎡）28224%56-5%33818%建筑面积（万/㎡）91812%174-39%1092-1%成交金额（亿元）141.6-2%22.7-37%164.3-9%楼面单价（元/㎡）1543-13%13053%1505-8%2014年南宁市商商住办公用用地成交分分布年商住用地地成交量升升价跌，商商业办公用用地量跌价价升19二、城市涉涉商业开发发土地市场场情况从区域成交交情况来看看，良庆区区、邕宁区区和兴宁区区是成交的的主力区域域，其中良良庆区成交交174.3万㎡，同比比增幅达146%，兴宁区成成交56万㎡，同比比增幅达51%。其他区域域成交量均均有不程度度下降，其其中青秀区区成交量降降幅达到95%，西乡塘区区降幅达到到55%，江南区至至2012年以来逐年年降幅10%以上。从各区域经经营性用地地的成交楼楼面价来看看，青秀区区地价最高高（由于仅仅有一块地地以4969元/㎡成为南宁年年度单价地地王）。综综合来看，，兴宁、青青秀、良庆庆和邕宁区区的成交楼楼面价同比比上升，其其中兴宁区区本年平均均成交楼面面价为1624元/㎡，同比增幅幅达到125%，其次是青青秀区，同同比增长74%，良庆区今今年平均楼楼面价1373元/㎡，同比增长长31%。西乡塘区区和江南区区平均楼面面价均下降降，其中西西乡塘区降降幅最大，，达到33%，江南区由由去年的2109元/㎡的高位回落落至1896元/㎡，降幅为10%。区域成交面积（万/㎡）同比增幅建筑面积（万/㎡）成交金额（亿）楼面单价(元/㎡)同比增幅江南区26-16%10219.41896-10%良庆区174146%59781.9137331%青秀区2-95%62.8496974%西乡塘区17-55%7612.31630-33%兴宁区5651%16927.51624125%邕宁区63-12%14320.4142813%合计33818%1092164.31505-8%2014年南宁市商商住办公用用地成交区区域分布2.3.良庆区、兴兴宁区成交交量大涨，，江南区逐逐年下降20二、城市涉涉商业开发发土地市场场情况区域商住用地成交（万/㎡）商办用地成交（万/㎡）江南区260良庆区12449.9青秀区20西乡塘区125.2兴宁区560邕宁区620.5江南区：2014年成交全部部为商住用用地，除青青秀区外，，江南区一一直是商住住办公用地地成交中楼楼面单价较较高的区域域之一。最最近两年区区域内的土土地供应主主要以工业业和仓储为为主。良庆区：最近两年南南宁市的主主力供应与与成交区域域，由于是是五象新区区总部基地地所在地，，商业办公公用地的供供应与成交交占据了南南宁70%以上的比重重。未来一一两年，该该区域的商商住用地供供应仍将处处于高位，，但增速将将放缓，并并仍将成为为大型外来来房企拿地地的主要区区域，而随随着总部基基地地块储储备的减少少，预计未未来商业办办公用地供供应和成交交将会出现现回落。青秀区：热门区域如如东盟商务务区等地段段的商住办办公用地储储备较少，，地块楼面面单价高、、房企在该该区域拿地地热情较高高是该区域域的主要特特点。未来来两年估计计青秀区域域内的土地地供应仍将将维持低位位，南宁东东站周边的的地块有望望受到房企企的关注。。西乡塘：2014年成交的地地块主要为为旧城改造造用地，区区域内配套套相对完善善的商住办办公用地储储备不多，，偏远区域域内（如金金陵）的地地块很难受受到房企关关注，预计计未来的土土地供应仍仍以旧城改改造用地为为主，安吉吉-石埠区域的的地块关注注度或将提提升。兴宁区：2014年成交的地地块主要为为厢竹大道道外和昆仑仑大道周边边地块，其其中中海拿拿地面积占占到了大部部分比重。。预计未来来两年，该该区域的商商住办公用用地供应将将主要来自自昆仑大道道沿线和城城区内的旧旧城改造地地块。邕宁区：2014年成交面积积同比出现现下降，但但该区域内内的商住办办公用地储储备较多，，且未来的的潜力较好好，目前该该区域已有有众多品牌牌房企拿地地进驻，未未来该区域域内的商住住办公用地地供需走势势预计要根根据现有项项目的市场场表现才能能预判。2.3.良庆、邕宁宁潜力巨大大，青秀地地块仍将是是热点21分项总结>>城市经济特特性和城市市规划趋势势>>城市涉商业业开发土地地市场情况况>>城市商业物物业供需情情况>>城市商圈分布布及经营情况况>>城市商圈主要要业态结构>>南宁消费者逛逛商场行为调调研>>A1商业定位位建议>>A1单体动线系统统规划建议海吉星临街商商业商业市场场环境分析及及定位建议22三、城市物业业供需情况3.1.住宅供应占比比超过七成，，商业和办公公楼供应增速速均超50%2014年南宁市共供供应住宅734.8万㎡，同比2013年增长18%，占到商品房房供应总面积积的76%；其次是商业业物业，2014年共新增供应应面积达80.8万㎡，同比增增长51%；2014年南宁市共新新增写字楼供供应约61万㎡，同比增增速达58%。此外，车库库、车位供应应73.8万㎡，也有着着44%的高增长速度度。2014年，商业和写写字楼产品供供应速度均超超过50%，处于较高的的增长速度。。其中，写字字楼的供应增增长主要来自自五象新区总总部基地和青青秀东盟商务务区内几处大大型写字楼项项目（海尔青青啤联合广场场、绿地中心心、万科大厦厦和万达广场场等）供应的的推动；而商商业的提供快快速增长，主主要来自霖峰峰壹號、德利利AICC等大量综合体体项目入市的的推动。物业类型供应面积（万㎡）同比增速住宅734.818%商业80.851%办公楼61.058%车库、车位73.816%其他11.542%合计961.922%注：住宅包括括了别墅、经经济适用房、、拆迁安置房房和限价房等等23三、城市物业业供需情况3.2.住宅增长缓慢慢，办公楼成成交倍增，商商业物业成交交同比下滑从2014年南宁市商品品房成交的物物业类型分布布来看，全年年商品房住宅宅共成交58508套，同比增长长3.9%，成交面积603万㎡，同比增增长5.2%，商品房住宅宅（含经济适适用房3129套22.7万㎡）成交面面积占到总量量的82%的比重。2014年商品房住宅宅的成交量增增速要低于全全年南宁市商商品房9.2%的增幅4个百分点。办公楼（写字字楼）成交3992套合计50万㎡，同比增增长近145%，是南宁市2014年成交增速最最快的物业类类型，这主要要得益于南宁宁市经济贸易易的稳健发展展和大型写字字楼项目的集集中上市（青青秀与安吉万万达广场、五五象新区总部部基地项目））推动。2014年商业用房遇遇冷，全年共共成交25万㎡，相比。。2013年下降20.3%。物业类型成交面积（万㎡）同比增速成交套数同比增速商品房住宅6035.2%585083.9%商业用房25-20.3%412039.8%办公楼50144.8%3992139.5%其他6018.7%1088316.4%合计7399.2%7750310.3%注：商品房住住宅包括经济济适用房，其其他物业主要要为车库、车车位、杂物房房、储物房等等。24三、城市物业业供需情况3.3.成交面积创近近4年新高，成交交价格却一再再回落，库存存面积大增2014年南宁市商业业物业用房（（含商铺及商商业用房）供供应量为61万㎡，成交24万㎡，同比去去年增长20%；全年成交总总金额58.8亿元，均价为为24260元/㎡，同比2013年下降近15%。从成交分布布来看，商业业物业成交主主要来自商铺铺，2014年共成交3886套，成交面积积约21万㎡，成交均均价为25001元/㎡。随着商业市场场的稳步发展展，全市商品品房供需将保保持稳中有有升的趋势，，但由于目前前库存量较大大，各个区域域商业环境发发展的不均衡衡性，预计未未来南宁市各各大区域商业业市场的发展展仍存在较大大差距。类别成交面积（万㎡）成交套数成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）商场2161.88910商铺21388652.325001商业用房164.736128合计24.2390858.8242602014年南宁市商业业物业成交分分布25三、城市物业业供需情况3.4.商业物业供应应以西乡塘、、青秀和兴宁宁区为主，60㎡以下商铺户型型为主力产品品2014年，南宁市商商业物业（包包括商铺、商商业及商场））供应的主力力面积段为60㎡以下户型，，供应套数达达到4259套，占到全年年供应总套数数的58%。此外，100-200㎡面积段的商商业物业供应应也占据相当当比例，2014年供应1151套，500㎡以上户型供供应套数较小小。从区域分分布来看，西西乡塘、青秀秀和兴宁区为为商业物业供供应的三大主主力城区，其其中西乡塘区区供应数量最最多合计达到到2173套约24万㎡，其次是是青秀区，共共供应1633套约13万㎡，兴宁区区1612套合计约9万㎡。2014年南宁市商业业物业面积段段供应分布26三、城市物业业供需情况3.5.全年第四季度度成交表现最最佳，商铺成成交面积大都都集中在60㎡以下从2014年南宁市商品品房成交的物物业类型分布布来看，全年年商品房住宅宅共成交58508套，同比增长长3.9%，成交面积603万㎡，同比增增长5.2%，商品房住宅宅（含经济适适用房3129套22.7万㎡）成交面面积占到总量量的82%的比重。2014年商品房住宅宅的成交量增增速要低于全全年南宁市商商品房9.2%的增幅4个百分点。办公楼（写字字楼）成交3992套合计50万㎡，同比增增长近145%，是南宁市2014年成交增速最最快的物业类类型，这主要要得益于南宁宁市经济贸易易的稳健发展展和大型写字字楼项目的集集中上市（青青秀与安吉万万达广场、五五象新区总部部基地项目））推动。2014年商业用房遇遇冷，全年共共成交25万㎡，相比。。2013年下降20.3%。面积段成交套数占比成交面积（万㎡）成交金额（亿元）40㎡以下171444%4.011.740~60㎡101726%5.013.360~80㎡44812%3.07.580~100㎡2827%2.56.5100~200㎡39110%5.011.1200~500㎡271%0.71.5500㎡以上70%0.70.7合计3886100%20.952.32014年南宁市商铺铺成交面积段段分布27三、城市物业业供需情况3.6.江南和青秀区区成交套数最最多，兴宁和和青秀区成交交均价较高2014年，江南区成成交商铺套数数最多，青秀秀区次之，两两区成交套数数均超过1000套；青秀区和和西乡塘区商商铺成交面积积最大，均超超过6万㎡；2014年良庆区和邕邕宁区商铺成成交量较少，，其主要原因因是2014年及2013年该两个区域域的商品房供供应以住宅为为主，而商铺铺、车位等物物业一般都会会在住宅销售售到一定阶段段后才开始入入市，预计，，2015年这两个区域域的商铺成交交将可能上涨涨，但仍将位位于低位。2014年南宁市各城城区商铺成交交均价差别较较大，其中兴兴宁区成交均均价最高，达达到29732元/㎡，青秀区其次次，成交均价价为27880元/㎡；其他四城区区成交均价均均低于23000元/㎡，邕宁区成交交均价最低，，仅19187元/㎡。2014年南宁市商铺铺成交区域分分布数据来源：南南宁市房管局局28分项总结>>城市经济特性性和城市规划划趋势>>城市涉商业开开发土地市场场情况>>城市商业物业业供需情况>>城市商圈分布布及经营情况况>>城市商圈主要要业态结构>>南宁消费者逛逛商场行为调调研>>A1商业定位位建议>>A1单体动线系统统规划建议海吉星临街商商业商业市场场环境分析及及定位建议29四、城市商圈圈分布及经营营情况4.1.南宁商业市场场格局南宁是一个商贸消费主导导型城市，目前已形成成以老城商业业中心为主的的多商圈格局局，以五象新新区为首的新新商业区处于于快速发展阶阶段。规划目标：把南宁打造成成为在全区、、西南地区乃乃至东盟具有有更大影响力力的区域消费费中心城市。。规划要点：规划建设和改改造专业市场场、交易中心心等平台性商商贸服务设施施；重点提升和发发展朝阳商圈、凤凤岭商业区、、相思湖商业业区、五象新新区商业区、、江南五一商商圈等商贸服服务业集中区区；着力打造邕江江沿岸、快速速环道—环城高速等商商贸经济带，，积极进行社社区商业服务务网点建设；；提升农村商品品流通网络服服务水平，不不断扩大和形形成南宁消费费服务辐射圈圈。——《南宁市国民经经济和社会发发展第十二个个五年规划纲纲要》南宁市主要大型商业网点规划示意图南宁市主要市场组团规划示意图30四、城市商圈圈分布及经营营情况4.1.南宁各商圈分分析朝阳商圈——南宁最核心的的商业中心，，辐射全区各各市、县消费费人群。商业形态以百百货为主，档档次迎合普通通市民消费水水平，商业总总体量大。项目名称建筑面积（万㎡）开业时间商业形式档次租金（元/㎡*月）悦荟广场132002购物中心中高400-500新朝阳商业广场8.872005百货中低300西南商都5.62009百货中低提点20~25南宁百货0.87（南楼）8（北楼）1956百货中低提点体量：36.34万㎡（百货部部分）；定位：中档大众化；；业态：IT、鞋帽、服饰饰、家居、超超市、美食、、影院、配套套服务。ACBIEFGHD悦荟广场新朝阳商业广场西南商都南宁百货ACBIEFGHDD31四、城市商圈圈分布及经营营情况民族广场商圈圈——以中高档百货货为主要业态态，属于老城城区的第二大大商圈，商圈圈以梦之岛和和九一天地为为中心辐射整整个区域。梦之岛古城店店梦之岛七星店店九一天地项目名称建筑面积（万㎡）开业时间商业形式档次租金（元/㎡*天）梦之岛七星店3.31995百货中高扣点：22%九一天地32009百货中高600梦之岛百货（古城路店）5.32008百货中未知体量：12万㎡（百货））；定位：中产阶级消费费；业态：鞋帽、服饰、、国际潮流品品牌、电子商商品、超市、、美食、休闲闲娱乐。ACBIEFGHDD32四、城市商圈圈分布及经营营情况金湖广场商圈圈——商业业态丰富富，涵盖百货货、餐饮、休休闲娱乐等，，主要迎合周周边白领阶层层、中高端居居住人群，定定位较高。体量：14万㎡（百货））；定位：中产阶级消费费；业态：鞋帽、服饰、、家居、超市市、美食、休休闲娱乐、商商务配套服务务。项目名称建筑面积（万㎡）开业时间商业形式档次租金（元/㎡*月）南宁百货（金湖店）71995地下商场（百货）中低900梦之岛水晶城3.32005百货中高700-900广州友谊百货22006百货中高700-900南宁百货广州友谊百货梦之岛水晶城ACBIEFGHDD33四、城市商圈圈分布及经营营情况琅东琅西商圈圈——服务于以国际际会展中心为为核心的中心心商务区，消消费客群高端端，但目前处处于发展和培培育阶段。体量：40万㎡（购物中中心）；定位：中档大众化；；业态：IT、鞋帽、服饰饰、家居、超超市、美食、、影院、配套套服务。项目名称建筑面积（万㎡）开业时间商业形式档次租金（元/㎡*月）万象城购物中心292012购物中心中高档600-750航洋国际购物中心132006购物中心中档提点华润·万象城航洋国际MALL34四、城市商圈圈分布及经营营情况江南淡村商圈圈——目前以基础商商业居多，消消费客群偏中中低端。主要要分布在星光光大道、五一一路等主干道道上。体量：8万㎡（购物中中心）；定位位：：中低低档档大大众众化化；；业态态：：IT、鞋鞋帽帽、、服服饰饰、、家家居居、、超超市市、、美美食食、、影影院院、、配配套套服服务务。。项目名称建筑面积（万㎡）开业时间商业形式档次租金（元/㎡*月）梦之岛百货江南店32011购物中心中低档提点南城百货亭江店52012购物中心中低档提点35四、、城城市市商商圈圈分分布布及及经经营营情情况况4.2.南宁宁各各商商圈圈分分析析———小结结未来来南南宁宁城城市市向向东东进进南南拓拓，，江江南南区区商商圈圈不不在在城城市市发发展展的的主主线线上上，，要要靠靠特特色色和和业业态态组组合合创创新新来来自自强强。各商商圈圈经经营营稳稳定定：：以朝朝阳阳广广场场商商圈圈为为代代表表，，南南宁宁市市各各商商圈圈的的发发展展都都有有稳稳定定的的消消费费客客群群基基础础，，清清晰晰的的业业态态组组合合方方向向，，经经营营效效果果稳稳定定良良好好，，租租金金水水平平都都保保持持在在600-900元/月/m2的合合理理水水平平；；东“人气气”西“财气气”的发发展展趋趋势势：：以民民族族大大道道为为中中轴轴，，南南宁宁市市商商圈圈发发展展呈呈现现出出明明显显的的东东“人气气”西“财气气”趋势势，，西西面面以以朝朝阳阳广广场场为为代代表表的的人人流流聚聚集集效效果果明明显显，，越越往往东东定定位位越越高高端端，，租租金金水水平平也也随随之之提提升升；；不在在城城市市主主发发展展轴轴上上，，另另辟辟蹊蹊径径更更重重要要：：主流流购购物物百百货货商商场场不不建建议议考考虑虑，，新新颖颖差差异异化化目目的的地地采采购购型型市市场场更更符符合合片片区区定定位位及及发发展展。。36分项项总总结结>>城市市经经济济特特性性和和城城市市规规划划趋趋势势>>城市市涉涉商商业业开开发发土土地地市市场场情情况况>>城市市商商业业物物业业供供需需情情况况>>城市市商商圈圈分分布布及及经经营营情情况况>>城市商圈圈主要业业态结构构>>南宁消费费者逛商商场行为为调研>>A1商业业定位建建议>>A1单体动线线系统规规划建议议海吉星临临街商业业商业市市场环境境分析及及定位建建议37五、城市市商圈分分布及经经营情况况5.1.行业趋势势——大百货卖卖场做不不过轻百百货概念念店基于南宁宁城市消消费者普普遍的收收入水平平和消费费习惯，，服装、、鞋帽、、美容化化妆、珠珠宝首饰饰、家电电、IT数码、家家居用品品等依然然是百货货类业态态主要的的品种构构成内容容。但在在电商冲冲击，同同质化竞竞争，城城镇化速速度推升升的地价价和人力力成本逼逼迫下，，百货业业传统卖卖场做法法前途黯黯淡。新新出现的的经营面面积更小小，场景景体验感感更强，，商品搭搭配组合合和展示示方式更更跨界，，售卖的的产品更更具有特特色但价价格档次次齐全，，更迎合合小众化化细分市市场顾客客口味的的专题性性百货品品牌店让让人眼前前一亮，，生存前前景看好好。您认为家家附近的的商场什什么样的的变化更令令您高兴兴？您最常去去商场选选购哪些些商品？？38五、城市市商圈分分布及经经营情况况如——传统的书书店变成成了推介介阅读生生活方式式或某些些兴趣主主题的新新型百货货店，可可以靠主主题活动动旺场整整合咖啡啡、数码码、饰品品、时装装，护肤肤品进行行场景式式售卖，，情境化化的营销销。如全全国连锁锁的“方方所”、、“西西西弗书店店”“HI百货”。如——传统的首首饰店卖卖起款式式丰富的的晚装、、包包、、鞋和各各种配饰饰、护肤肤品、化化妆品，，甚至是是手机，，手提电电脑，做做成专业业的关于于“美姿姿装扮””“自信信之美””生活方方式的专专业百货货店。39五、城市市商圈分分布及经经营情况况5.2.行业趋势势——大酒楼做做不过主主题小餐餐吧近年南宁宁餐饮行行业发展展趋势变变化明显显，由规规模大、、座次多多转变为为菜品更更精致、、服务更更周到、、主题更更有特色色的中小小型主题题餐吧式式形式。。在街边边小型主主题餐厅厅（如武武侠风格格餐厅风风波庄、、动物主主题餐厅厅：M_Club动物物俱乐部部）与外外来特色色菜品餐餐厅（如如蓉李记记、菲越越新马泰泰）。在在主题小小餐吧餐餐饮环境境与菜品品特色双双注重的的情况下下，南宁宁餐饮市市场受到到冲击，，传统的的大酒楼楼不及有有特色重重休闲，，更迎合合小众细细分市场场客群的的主题小小餐吧。以海洋为为主题的的餐厅足球主题题餐厅川菜主主题餐餐厅40五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况5.3.行业趋趋势——快时尚尚品牌牌敢拿拿实体体店去去拼电电商服装业业在电电商冲冲击剧剧烈，，传统统服装装零售售市场场日益益萧条条的情情况下下，商商场内内的HM、、ZARA、、优衣衣库等等快时时尚品品牌专专柜不减反反增，，保持持着强强势的的增长长势头头。快快时尚尚品牌牌之所所以能能在愈愈演愈愈烈的的门店店倒闭闭浪潮潮中仍仍然取取得不不俗成成绩，，原因因是其其清晰晰的定定位、、始终终保持持的时时尚设设计、、源源源不断断的补补货和和场景景化陈陈列方方式。如H&M———H&M的线线下实实体店店在全全球保保持在在10%——15%的的增长长速度度，而而中国国是其其增长长最快快的市市场。。自2007年年以来来，H&M在中中国已已经拥拥有200余家家门店店。41五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况如优衣衣库———目目前优优衣库库在中中国的的80多个个城市市已有有374家家门店店，他他们的的发展展计划划是每每年再再增加加80个门门店。。优衣衣库将将实体体门店店打造造成消消费者者体验验服务务及实实现与与商家家持续续沟通通交流流的中中心，，并不不断通通过科科技化化设备备有效效提升升门店店的科科技感感、体体验感感和场场景感感，拉拉近与与消费费者的的距离离。42五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况5.4.南宁各各商圈圈典型型商业业项目目业态态结构构——青秀万万达广广场楼层主题层级主力板块布局描述5F休闲娱乐IMAX影院目标客群：年轻一族，追求时尚这、情侣居多4F休闲娱乐大歌星诺伯曼运动会馆万达百货目标客群：追求时尚者、办公室消费群体3F餐饮大玩家餐饮万达百货目标客群：追求时尚者、中产家庭、办公室消费群体、部分旅游客群2F精品购物UNIQLO服装精品体验万达百货目标客群：吸引中产阶级消费者及年轻客户群。

店铺数量较多，在电梯等工具的帮助下，较易到达。主要采取“中间零售店+动线端头休闲餐饮/主力店”的模式来拉动人流量1F精品购物大玩家服装精品万达百货B1生活便利华润万家精品店与停车场相连通，人流量大，因此业态安排主要考虑满足生活便利需求1、不同的的楼层层有不不同的的对应应消费费群体体，根据据各店店铺的的产品品档次次和目目标客客户划划定不不同的的楼层层和区区域，，目标标性较较强；；2、采取取“主力店店+次主力力店+室内商商业街街+开放空空间””的业态态构成成，以以室内内商业业街为为核心心，在在室内内商业业街的的节点点位置置布置置主力力店或或次主主力店店，带带动人人气；；其他他店铺铺则负负责过过渡和和衔接接，贡贡献租租金收收益；；3、纵向向来看看，随随着楼楼层的的升高高，业业态的的消费目目的性性越来越越强，，很好好的引引导客客流上上升，，形成成人气气互动动。43五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况各主力力分业业态占占比（（按面面积））44五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况5.4.南宁各各商圈圈典型型商业业项目目业态态结构构——南宁万万象城城楼层主题层级主力板块布局描述6F家居美食及娱乐沃美影院佰迪乐家居及影音美食广场百盛目标客群：各年龄段的家庭消费群体及朋友聚会娱乐需求包括在内。利用特色业态、目的性消费、餐饮娱乐拉动人流到达高楼层5F儿童休闲沃美影院儿童娱乐冰纷万象百盛4F潮流休闲品牌四海一家稻香潮流休闲百盛目标客群：吸引中产阶级消费者及年轻客户群。

店铺数量较多，在电梯等工具的帮助下，较易到达。主要采取“中间零售店+动线端头休闲餐饮/美容美发”的模式来拉动人流量。3F国内一线及国际快速时尚品牌休闲时尚UNIQLOH&M百盛2F国际二线品牌NOVO国际精品H&M百盛1F国际一线品牌国际奢华百盛目标客群：吸引有一定经济能力的35-45岁的高端消费群体。确立了万象城整体定位高度，及区域内商业标杆的领导地位，使南宁万象城的辐射范围扩大到整个西南地区B1生活便利Ole家具生活用品苏宁精品店与停车场、地铁相连通，人流量大，因此业态安排主要考虑满足生活便利需求1、不同的的楼层层有不不同的的对应应消费费群体体，根据据各店店铺的的产品品档次次和目目标客客户划划定不不同的的楼层层和区区域，，目标标性较较强；；2、遵循相相对成成行成成市、、互惠惠共赢赢的原原则，，而不是是互相相干扰扰、削削弱，，避免免相近近店铺铺之间间的恶恶性竞竞争；；3、采取取“主力店店+次主力力店+专门店店”的业态态组合合方式式，主主力店店负责责在动动线端端头拉拉动人人流，，带动动人气气；其其他店店铺则则负责责过渡渡和衔衔接，，贡献献租金金收益益，4、纵向向来看看，从从一楼楼至六六楼，，随着着楼层层的升升高，，在确确保各楼层层主题题也从从最高高端的的国际际一线线品牌牌向大大众化化品牌牌逐步步过渡渡的同同时，，也保保证了了租金金收益益的最最大化化。45五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况46五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况消费提升服装零售消费提升品牌百货纽带与灵魂室内步行街个性打造精品体验生活配套超市聚集人流休闲娱乐KTV游艺厅运动会所人流驱动餐饮多种类多地域新品牌儿童成人写字楼住宅酒店围绕室室内步步行街街这一一纽带带与灵灵魂，，来进进行业业态布布局。。业态态布局局总体体上来来讲搭搭配较较为简简单明明了：：主要由由百货货购物物、娱娱乐、、餐饮饮三大业业态组组成，，其中中百货货购物物还包包含了了百货货商场场、生生活超超市、、精品品店、、服装装零售售店等等；业态的的选择择与客客群定定位紧紧密贴贴合，，紧紧紧围绕绕年轻轻时尚尚一族族、商商务消消费群群体、、中产产家庭庭群体体来布布局业业态。。5.4.南宁典典型商商业项项目业业态结结构47五、城城市商商圈分分布及及经营营情况况根据对对航洋洋购物物广场场、江江南梦梦之岛岛、南南城百百货江江南购购物广广场、、正恒恒国际际广场场、荣荣和中中央公公园的的蹲点点调研研，通通过跟跟踪消消费者者、记记录其其购物物行为为、分分析其其消费费偏好好，得得出右右图：：可知消消费者者产生生购买买行为为的业业态主主要集集中在在餐饮、、服装装、娱娱乐、、超市市等低价价消费费业态态上。。5.4.南宁各商圈圈典型商业业项目业态态结构——各业态对项项目的贡献献度48五、城市商商圈分布及及经营情况况通过汇总上上述情报进进行分析总总结，会发发现业态的的差异化并并不大，重重复度很高高，只是靠靠商场本身身的装修形形成一定的的购物环境境差异，一一些商家往往往在各个个商圈开多多家店同时时经营以最最大化抢客客的做法很很普遍，说说明这些商商场客群都都是没有太太大差异的的，也看不不出商场运运营方有对对店与店之之间的组合合搭配，业业态的分布布落位做太太精心的设设计安排，，按商家的的需要先来来后到地落落位，和能能招到什么么就放进什什么的情况况很普遍。。华润和万达达有做业态态排布规划划的痕迹，，但是其组组合方式包包括引进的的品牌档次次，商家的的经营模式式，都与南南宁消费水水平和消费费习惯有一一定差异，，导致参观观者多而买买单客少。。改造后的航航洋虽然更更紧凑地重重新规划了了场所空间间，使得空空间局促感感增强。但但与此同时时增配了更更多公共休休闲设施，，大手笔美美化了商场场装修环境境使之能被被年轻人和和中年人兼兼容接受，，优化了垂垂直面的人人流动线，，大幅缩短短了过去很很长的直通通视距内的的行走长度度，增加楼楼层间的折折返线路，，引入了很很多快时尚尚品牌和跨跨界商品主主题店，利利用较实惠惠的折扣商商品店和风风格独特的的轻餐饮做做吸引客群群走完商场场全动线的的诱惑等等等高水平的的规划手法法，让人觉觉得这里的的空间虽然然局促但是是恰到好处处，而不会会有强烈的的排斥心理理。分析49分项总结>>城市经济特特性和城市市规划趋势势>>城市涉商业业开发土地地市场情况况>>城市商业物物业供需情情况>>城市商圈分分布及经营营情况>>城市商圈主主要业态结结构>>南宁消费者者逛商场行行为调研>>A1商业定定位建议>>A1单体动线系系统规划建建议海吉星临街街商业商业业市场环境境分析及定定位建议50六、南宁消消费者逛商商场行为调调研6.1.南宁消费者者结构分析析2、消费者年龄结构20岁至40岁之间的人群是南宁商场的人群组成主力，占比为74%；1、消费者性别比例逛商场的人群中，女性居多，但差距不大；51六、南宁消消费者逛商商场行为调调研4、消费者伴行情况独自逛街的人群占比最高，其次是家庭群体；3、消费者职业分布上班族是各大商场的主力，但也跟地段和商场定位有一定关系；52六、南宁消消费者逛商商场行为调调研6、上午年龄段特征30-39岁的年龄段是上午商场出现的主力，说明这些群体比20-29岁的上班族更自由；5、上午群体特征个人群体是上午最多的群体；相对来讲，上午的情侣比例较高，而家庭群体主要是超市采购；53六、南宁消消费者逛商商场行为调调研8、中午年龄段特征中午的主力群体年龄段变成20-29岁，总体上仍然以中青年为主；7、中午群体特征中午进商场的主力群体是朋友相约进商场，更多的是餐饮消费；54六、南宁消消费者逛商商场行为调调研10、下午年龄段特征下午的主力群体年龄段又变成30-39岁，而且活动更频繁；9、下午群体特征下午进商场的主力群体依然是朋友相约逛商场，更多的商务约请开始出现；55六、南宁消消费者逛商商场行为调调研10、下午年龄段特征晚上的主力群体年龄段又变成20-29岁的年轻人；11、晚上群体特征晚上逛商场的群体相对比较均衡，家庭群体占比最大；56六、南宁消消费者逛商商场行为调调研6.2.南宁消费者者需求分析析1、消费者进入商场方式商场正门进入的人群最多，这也与年轻一族爱逛商场对应；2、消费者行为诉求餐饮需求是消费者逛商场的第一大需求，其次是逛店购物，接下来是交际聚会、休闲娱乐、闲逛休息等；57六、南宁消消费者逛商商场行为调调研4、消费者产生消费的业态情况餐饮业态是消费频次最高的业态，其次是超市等提供日用品的业态，此类业态能提供稳定的人流保障；3、消费者的消费类型体验消费成了最大的消费板块，说明了现在商场都是以体验消费来拉动人流，合理布局体验消费是商场成功的关键；58六、南宁消消费者逛商商场行为调调研6.3.项目周边小小区消费者者情况问卷卷调研1、性别结构就问卷填写的比例来看，女性稍多，约占54%；2、年龄结构年龄结构依然是20-40岁之间的人群居多，这与调研方式有一定关系，但正好能反映逛商场的情况；59六、南宁消消费者逛商商场行为调调研3、职业分布项目周边小区上班族较多，会造成上班时间有空闲时间的人偏少；4、学历分布学历偏低，一定程度上会影响消费档次；60六、南宁消消费者逛商商场行为调调研5、收入情况收入情况能直接反映周边人群购买力，而周边人群中，高收入人群偏少；6、家庭组成家庭成员在3-4人的占大多数，与周边的刚需住房形成对应，这些家庭可能还在还贷中，同时还需要供养小孩；61六、南宁消消费者逛商商场行为调调研7、住房情况买房的人群约占65%，租房的约占30%；8、购房方式已购住房的人群中有41%的人还在还贷中；62六、南宁消消费者逛商商场行为调调研9、所购房子面积情况面积在60-120的刚需房型占多数；10、逛商场频率逛商场的频率偏中高，说明周边人群存在逛商场的习惯；63六、南宁消消费者逛商商场行为调调研11、逛商场的时间段选择傍晚至晚上是周边人群逛商场的高峰时段；12、商场内逗留时间逗留1-3小时的人群较多，这种时间段可以选择就餐、娱乐、逛店购物等；64六、南宁消消费者逛商商场行为调调研13、逛商场的商圈选择朝阳商圈是首选，其次是琅东商圈，五一路也吸引了一定的人群；民族宫附近的高端商圈较少人逛；14、选择商场的影响因素逗留1-3小时的人群较多，这种时间段可以选择就餐、娱乐、逛店购物等；65六、南宁消消费者逛商商场行为调调研15、交通方式选择电动车交通方式较多，私家车出行的也占到了一定比例；16、逛商场的动因对于逛商场大多数人都有明确的目标；66六、南宁消消费者逛商商场行为调调研17、一般和谁逛？主观意识里，超过半数的人习惯和同性朋友一起逛，另外也习惯和家人恋人等同逛；18、购物决策习惯65%的人购物过程比较慢，喜欢比较，享受选购的过程；67六、南宁消消费者逛商商场行为调调研19、最常光顾顾的业态有有哪些？服装鞋帽是是最多人光光顾的业态态，但是产