土特产品批发市场营销策划报告

华龙土特产品批发市场营销策划报告通泰地产（香港）顾问有限公司深圳市通泰房地产经纪有限公司二零零六年二月八日目录第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：项目营销推广策略与计划第五部分：通泰地产简介第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：项目营销推广策略与计划第五部分：通泰地产简介1、开发商背景深圳华龙土特产品批发市场是由深圳市甘肃省农副土特产工贸公司和全国供销社商办工业名优特新产品总汇共同兴建。深圳甘肃省农副土特产品工贸总公司是深圳经营农副土特产品的老牌专业公司，是商务部全国商办工业重点企业，在国内外市场具有良好的关系资源和较高的美誉度。全国供销社商办工业名优特新产品总汇是全国供销总社在深圳的唯一窗口，在深圳建有2400平米的展销大厅，常年展销全国供销系统五万多家企业的名优特新产品，在全国供销社系统及农林牧渔业系统深受青睐。深圳市平湖华龙土特产品批发市场有限公司法人代表王瑜．吉嘎女士（藏族），是一位杰出的女企业家集过人的谋略胆识、务实的工作作风、超前的经营理念、丰富的市场运作经验和高超的领导能力于一身，取得了卓越的成就，受到全社会的公认和肯定。第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——本项目营销的重要背景2、地块背景深圳市平湖华龙土特产品批发市场地处华南地区最大的现代化物流中心、最大的货物集散地深圳市龙岗区平湖镇。作为21世纪深圳建设的热土、华南物流圈及深港湾区物流业龙头的平湖镇拥有畅通发达的海陆空立体交通网络，将是融商流、人流、信息流、资金流为一体，集现代仓储中心、多式联运中心、集装箱处理中心、市场批发中心、配送加工中心于一身，世界一流的、辐射东南亚乃至世界各地的国际性物流基地。项目位置第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——本项目营销的重要背景3、产业背景中国有56个少数民族，每个民族都有其独特的农副土特产品，特别是在中西部的少数民族聚居地，由于交通信息等方面的原因，使很多农副土特产品是“藏在深闺无人知”，而中国的农副土特产品在世界各地都备受欢迎，中国民族土特产品急需一个综合性的平台来向海内外展示、推广，作为全国唯一一个以民族农副、土特产品的流通、贸易、深加工为主题的专业性批发市场，华龙市场的出现必然将会整合中国民族农副土特产品，使中国民族的农副土特产品更方便、快捷，并创造更高的利润和外汇收入第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——本项目营销的重要背景4、政策背景从2004年起，连续3年，中央每年的1号文件都是与农民有关的问题，振兴农村经济，关注农民收入，建设社会主义新农村以及加快农产品流通等已成为国家近一阶段的重要工作。作为定位于西部、少数民族地区农副土特产品在华南沿海的展示窗口、对外出口窗口的华龙土特产品批发市场，它的建成必将成为我国中西部地区农副土特产品的流通、对外贸易等产生深刻的影响。华龙土特产品批发市场国务院扶贫办，国家民委、中华全国供销总社、全国工商联重点建设项目亦被列为中央大京九发展战略的龙头项目；深圳市“菜篮子”工程建设领导小组将华龙土特产品批发市场列入深圳市“菜篮子”工程项目，享受市政府对“菜篮子”工程项目的有关优惠政策；1999、2000年列为深圳市重点建设项目；2001、2002、2003年列为深圳市龙岗区重点建设项目第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——本项目营销的重要背景命题一：在一个没有农村的城市里，如何能够将中国各地的农副土特产品在这里聚散，使之在较短的时间内成为一个在全国有重要影响力的农副土特产品的深加工、包装、流通、进出口贸易的现代化商贸中心？第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——项目营销面临的几个重要问题命题二：本项目应在整个农副土特产品中扮演一个什么样的角色，如何将农副土特产品的生产、加工、流通、贸易进行有机结合？命题三：本项目所在的深圳现已有多个农产品批发市场，作为新兴市场的华龙土特产品批发市场如何在市场上与之展开差异化竞争？寻找到华龙市场特有的核心竞争力？命题四：本项目的发展商是一个从事农副产品贸易多年的的企业，面对一个新的竞争领域，发展商如何从一个单纯的贸易企业向商业物业的经营者进行角色转换？这二种角色的差异化何在？为什么要进行这种转换？第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——项目营销面临的几个重要问题命题五：本项目在2002年已经作过一次推广，部分商户及投资客户对项目的知晓度较高，项目如要二次启动，如何寻找一个新的市场支撑点，重新吸引市场的注目，并将项目从单纯的批发市场的向综合性的房地产项目转型，使本项目在市场上掀起一轮新的热潮？营销策略一：立足珠三角面向全中国作为一个定位为全国农副土特产品流通、深加工、贸易服务的大型综合性的批发市场，华龙市场的定位就是中国农副土特产品的聚散地、中国农副土特产品走向世界的窗口、中国农副土特产品民族品牌创立基地，只有跳出深圳面向全国，将项目的概念最大化，才能使本项目的市场营销取得成功。第一部分：本项目定位及营销的几个重要命题——本项目营销策划的几个关键点珠江三角洲营销销策策略略二二：：承上上启启下下策策略略由于于种种种种原原因因，，中中第一一部部分分：：本本项项目目定定位位及及营营销销的的几几个个重重要要命命题题———本本项项目目营营销销策策划划的的几几个个关关键键点点营销策略略三：利用政府府支持策策略本项目地地立项之之初就得得到了多多个政府府部门、、行业组组织、高高层领导导人等的的关注和和支持。。本项目目定位为为专门经经营全国国农副产产品的现现代化、、智能化化、国际际化的新新型专业业批发市市场，全全国各地地的农副副土特产产品多如如牛毛，，必须得得到政府府的支持持，本项项目才能能取得成成功。第一部分分：本项项目定——本项目营销策划的几个关键点营销策略略四：返租回购购策略作为一个个刚在市市场上出出现的新新的商业业物业，，都面临临着商铺铺的产权权、经营营权、第一部分分：本项项目定位位及营销销的几个个重要命命题——本项项目营销销策划的的几个关关键点第一部分分：本项项目定位位及营销销的几个个重要命命题——本项项目营销销策划的的几个关关键点营销策略略五：作为一个个民族地地区农副副土特产产品批发发市场，，华龙市市场在各各个农副副土特产产品产区区与民族族地区受受到了各各方的支支持与赞赞许，但但项目没没有真正正的作为为一个房房地产项项目向外外进行正正式的宣宣传，作作为一个个综合性性的房地地产项目目（后续续有酒店店、公寓寓等配套套），必必须整合合上述多多方面的的资源，，充分放放大项目目的规模模与影响响力、辐辐射力，，使项目目在房地地产营销销层面上上能取得整合推广广策略第一部分分：本项项目定位位及营销销的几个个重要命命题第二部分分：项第三部分：项目定位第四部分：项目营销推广策略及推广计划第六部分：通泰地产简介优势：本项目的的发展商商是具有有二十多多年农产产品经贸贸经验的的少数民民族的成成功企业，，对运作作本项目目具有一一套科学学先进的的程序体体系；是国内最最大的少少数民族族商品物物流基地地；中央央大京九九发展战战略的龙龙头项目；；先后被被国家发商联、全国供销合作总社、中国人口文化促进会、全国光彩事业促进会、中国国际问题研究基金会等列为重点扶持项目；把民族特色产品流通与民族文化传承紧密结合在一起，打造出物流企业浓郁的文化特色；01年成功举办“民交会”，提升了本项目的知名度也为本项目后期招商聚集了人气，积累了良好的群众基础。第二部分分：分析析本项目由由于发展展商经验验不足，，造成项项目整体体时间跨跨度较长长，加上上工程停停工了一一段时间间，降低低了投资资客、商商户的心心理预期期；本项目地地处平湖湖物流基基地内，，目前项项目的交交通状况况不甚理理想，对对区内的的商业物物业发展展有一定定的阻碍碍；本项目停停滞时间间太长，，又是一一个全新新的商业业地产项项目，市市场培育育期相对对较长，，需要发发展商在在市场培培育期内内投入一一定的资资金。劣势：第二部分分：分析析机会：我国的水水果、蔬蔬菜等农农业经济济作物、、肉类、、水产品品和土特特产品在在国际市市场上具具有较强强的竞争优势势。加入入为我国国相对具具有竞争争优势的的农产品品出口带带来机遇遇；华龙市场场定位于于西部、、少数民民族地区区农副土土特产品品在华南南沿海的的窗口、、对外出出口的窗窗口已经得到到了国家家、省、、市各级级政府的的支持，，今后也也更加易易于得到到各级政政府的大大力支持持；符合国家家农业产产业发展展政策，，华龙市市场的规规划建设设尤其符符合2004年年中央1号文件件、国办办发〔2001〕98号、、发改经经贸〔2003〕54号、、计经贸贸〔2002〕〕2668号，，这四个个中央、、部委文文件的““指导导思想想、目目标和和原则则”有有利于于项目目开展展各项项工作作；符合深深圳市市建设设规划划战略略政策策，是是深圳圳市政政府批批准的的菜篮篮子工工程和和重点点建设设项目目，可可得到深圳圳市政政府的的各方方面的的扶持持。第二部部分：：分析析威胁：：国家宏宏观政政策对对商业业地产产的投投资开开发出出台了了限制制措施施，增增加了了项目目运作作成本本，加加大了了建设设难度度，至至少增增加了了本项项目的的融资资难度度；；项目周周边商商业氛氛围严严重不不足，，影响响目标标客户户对项项目的的信心心；项目是是非商商圈物物业，，是一一个批批发市市场，，市场场培育育期较较长，，对目目标客客户的的吸引引力不不够；；项目前前期进进行的的招商商工作作较散散，没没有进进行有有效的的整合合，加加上项项目的的停滞滞时间间较长长，对对下一一步的的营销销工作作的开开展不不利。。第二部部分：：分析析第一部部分：：本项项目定定位及及营销销的几几个重重要命命题第二部部分：：项目目分析析第三部部分：：项目目定位位第四部部分：：项目目营销销推广广策略略与计计划第五部部分：：通泰泰地产产简介介第三部部分：：项目目定位位——项项目总总体定定位中国农副土特产品展示中心中国农副土特产品创新中心国际农副土特产品交易中心中国农副土特产品的聚散中心中国农副土特产品进出口贸易中心中国农副土特产品国际化流通大平台第三部部分：：项目目定位位——项项目功功能组组合定定位功能定定位描描述：：科技是是第一一生产产力，，华龙龙为中中国农农副产产品的的创新新提供供技术术支持持。通通过嫁嫁接国国际上上先进进的农农副产产品生生产、、加工工技术术和科科技创创新，，改良良农副副产品品的生生产工工艺，，提高高农副副产品品的核核心竞竞争力力和附附加值值，为为中国国农副副产品品走向向国际际市场场提供供技术术支持持。中国农农副产产品向向外集集中展展示的的中心心，中中国所所有的的农副副产品品均在在此展展示，，为中中国农农副产产品走走向国国际市市场提提供一一个集集中的的展示示形象象的平平台。。中国农农副产产品展展示中中心中国农农副产产品创创新中中心中国农农副产产品走走向国国际市市场需需要一一个综综合性性的国国家级级平台台，而而目前前由于于种种种原因因，中中国还还没有有这样样一个个国际际化的的农副副产品品贸易易台，，华龙龙市场场的出出现正正好可可以填填补这这一空空白，，成为为真正正的中中国农农副产产品出出口贸贸易的的桥头头堡，，也是是中国国农副副产品品走向向国际际市场场的必必经路路。第三部部分：：项目目定位位——项项目功功能组组合定定位这里是是世界界农副副产品品最集集中的的交易易平台台,全全球的的农副副产品品在这这里聚聚散，，全球球各地地的农农副产产品交交易商商在此此采购购、交交易，，中国国农副副产品品从华华龙走走向世世界。。国际农农副产产品交交易中中心中国农农副产产品进进出口口贸易易中心心华龙市市场将将成为为中国国农副副土特特产品品产业业化的的领头头羊，，为中中国农农副土土特产产品的的产业业化起起重要要作用用，通通过现现货交交易、、直销销展销销、包包装加加工、、连锁锁配送送、运运输仓仓储、、电子子商务务等带带动和和促进进全国国农副副土特特产品品产业业化的的发展展，真真正做做到““建一一座市市场、、带活活一类类产业业、造造福民民族地地区、、致富富民族族群众众”。。第三部部分：：项目目定位位——项项目功功能组组合定定位功能定定位描描述：：中国加加入后后，政政策壁壁垒逐逐渐消消失，，技术术壁垒垒取而而代之之，绿绿色无无公害害已成成为世世界各各地农农副产产品出出口参参与国国际竞竞争的的重要要标准准，作作为国国家首首个民民族农农副土土特产产品的的聚散散地，，华龙龙市场场与中中国农农科院院紧密密合作作，将将其下下属的的百余余家绿绿色无无公害害农作作物生生产基基地纳纳入下下，建建立绿绿色市市场准准入机机制，，执行行严格格的检检测标标准，，成为为中国国最具具规模模最具具特色色的绿绿色农农产品品加工工出口口基地地。中国绿色农农产品出口口基地中国农副土土特产品产产业化示范范基地第三部分：：项目定位位——项目总总体定位农产品与农农副土特产产品在经营营、储存、、运输等方方面的势比比较农副土特产品农产品生产规模化生产，有一定的品牌生产规模较小，加工可进行深加工的一般不进行深加工贸易销售周期长，进出口方便一般是在短期内进行，销售周期短运输可进行标准化包装，运输方便，可长距离运输一般只在本地销售，不宜进行长距离运输储存由于一般都经过加工，储存时间较长，不易变质储存期短，易变质市场形式与功能一般形成一个产业链，有加工、贸易、物流、展览、储存等功能于一体一般只是满足于普通的农产品交易产业链有一条完整产业链，衍生产品较多没有产业链，只有单一产品2001年年首届“中中国少数民民族和民族族地区名优优新特产品品交易会””在深圳召召开，作为为民族农副副土特产品品走向全球球的的一个个重要平台台，华龙市市场将承接接这一历史史使命，成成为“民交交会”的永永久会址，，而华龙市市场网（88）的建建立，将传传统的现场场交易延伸伸至网上24小时交交易，使华华龙市场成成为真正的的、永不落落幕的“民民交会”第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位中国少数民民族农产品品交易会永永久会址（第一届民民交会现场场）功能组合定定位一八大大中心会展中心中国农副产品的展示专区，展示中国农副产品的形象，品种。配送中心专用的物流机构，将不同的产品进行整合，形成一条完整的配送链，使场内经营的商品能够以最快的速度进行配送。网络中心一个24小时服务的网络交易平台，所有入场的商户都可在上面发布商品信息，并有相应的金融、订单系统与之配套。科技中心专门从事农副产品的深加工的技术开发工作，为生产者、经营者提供技术支持，为中国农副土特产品增加更多的附加值，提高产品竞争力。项目营销推广策划中心定期策划大型的中国农副土特产品交易会，定期策划各种的市场推广活动，提高市场的影响力。农产品检验检测中心专门用于对入场经营的产品和即将出口的农副产品进行检验、检测，并与国家相的检疫、检测部门联手，为中国家副产品走出国门提供专项服务。人才培训中心定期举办农副产品种植、深加工、包装、国际贸易等方面的培训，并定期为中西部落后地区的农民举办专门的培训班，提高市场的知名度。金融结算与服务中心为市场的日常交易提供金融服务，向生产者、经营者提供必要的短期资金支持，帮助经营者做大做强。第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位功能组合定定位二九大大平台产品交易平台国内外农副土特产品交易的大平台，形成国内品种最齐全、种类最多的农副产品交易中心高效物流平台与各类特别是第三方物流企业建立长期合作关系，为客户提供一整套的低成本、高效率的物流解决方案；配备标准化、机械化、现代化的包装、分拣、传送、储存等仓储设备。电子信息平台以先进的网络与通信设备为基础，建设专业网上商城，在内部形成各类供求信息与行业动向的信息平台，形成有效及时的信息收集、处理与发送网络；并与行业协会、专业网站等部门、相关网站的进行合作。国际化会展平台展示最新的产品，并与相关政府部门联手承办中国最具影响力的农副土特产品交易会，成为“民交会”的永久展点。配套服务平台与海关、工商、商检、税务等政府机关和金融部门合作，提供高标准的配套服务，及政府职能部门办公的一条龙服务与进出口配套服务。第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位金融服务平台以先进的物流管理为基础，与国内外金融机构合作，为客户提供货物抵押贷款服务；只要客户的货品进入市场的仓库，将为客户出具仓单，客户凭仓单就可以向金融机构申请融资行业标准平台争取制定中国农副土特产品的行业标准，造福中国广大的农民和农副土特产品研发技术平台为中国农副土特产品的深加工、包装、储存等进行研发，提升农副产品的市场竞争力加工机械交易平台为部分农副土特产品初加工的机械提供一个展示交易的平台，为部分农副产品在刚采摘下来就可以进行初加工的产品提供相应的机械功能组合定定位二九大大平台第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位华龙市场一一层为敞开开式交易大大厅，进行行普通农副副土特产品品的现场大大宗交易，，8吨以上上的货车可可从一层直直接上到二二层，二层层是深圳首首创的三层层复式独立立商铺，融融产品展示示、办公洽洽谈、员工工住宿于一一体，同时时配备综合合性、数字字化的商务务网络，使使商铺经营营者足不出出户就可以以与全球商商家进行交交易。第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位功能组合定定位三独立立复式商铺铺第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位功能组合定定位四首创创国际平台台的农副土土特产品产产业链商铺铺产业链商铺铺的形成标标志着一个个中国农副副土特产业业的真正走走向成熟；；产业链商铺铺使华龙市市场成为中中国农副土土特产业发发展的龙头头；产业链商铺铺带动着整整个中国农农副土特产产业的人流流、物流、、现金流的的正常轮转转；产业链商铺铺将使中国国农副土特特产品在国国际市场市市场上所向向披靡；产业链商铺铺缔造中国国农副土特特产品的产产业财富神神话；产业链商铺铺将给中国国农副土特特产品的发发带来新生生。生产加工贸易运输＋＋＋第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位中国农副土土特产品的的生产、加加工、运输输、贸易等等还是一盘盘散沙，““华龙市市场”的产产生，将重重新整合中中国农副土土特产品的的产业链，，使这里成成为农副土土特产品产产业的一个个上下交集集点，形成成一条真正正的农副土土特产品产产业链。功能组合定定位四首创创国际平台台的农副土土特产品产产业链商铺铺第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位②只有形成成产业链，，才能使农农副土特产产品达到货货款轮转的的效果。③只有形成成产业链，，才能农副副土特产品品的生产、、加工、贸贸易、流通通等形成一一条畅顺的的产品通道道，完成产产品从生产产—加工——贸易—流流通—货款款的转变。。在这一产业业链中，华华龙市场将将起到整合合产业链的的重要作用用，并通过过华龙市场场在农副土土特产品加加工、储存存、运输、、人才培训训等方面的的功能，对对整个个产产业链进行行管理，以以确保产业业链的完整整与运作顺顺畅。①只有形成成了产业链链，才能使使中国农副副土土特产品在在走向国际际市场的过过程中抢占占先机，为为中国农副副土特产品品在国际市市场上走俏俏保航护驾驾。选择华龙结结果

会是是这样的：：功能组合定定位四首创创国际平台台的农副土土特产品产产业链商铺铺别人赚一块块我们赚一堆堆第三部分：：项目定位位——项目功功能组合定定位功能组合定定位四首创创国际平台台的农副土土特产品产产业链商铺铺第三部分：：项目定位位——产品分分类分区定定位产品分类分分区建议以产地分区区：将整个个市场划分分为若干个个个区域，，每个省（（市、自自治区区）一条街街（10-15个铺铺长度），，形成产区区特色街。。以民族分区区：给中国国56个民民族每个民民族划分一一个区域，，区域的大大小由本民民族的农副副产品的种种类与规模模而定，形形成民族特特产街。此分区可根根据市场的的经营状况况随时进行行调整对于一个专专业的批发发市场，商商户的质量量是市场成成功的最基基础的保障障。要成为为真正的专专业批发市市场，必须须确保入场场商户能够够在产品、、资金、价价格、服务务、客户网网络、营销销能力等方方面都是在在当地首屈屈一指的龙龙头企业，，才能使市市场在短时时间内取得得经营成功功。1．目标标商户：：全国各各地农副副土特产产品加工工、贸易易等方面面的龙头头企业、、一级级总代代理。商商户需提提供相关关有效资资质证明明。2．商户户资质审审核：制制定严格格的商户户准入制制度，确确保商户户质量，，规范市市场，保保证市场场在“价价格”及及“质质量”方方面拥有有绝对的的竞争力力。此外外，适当当的拒绝绝一部份份低档无无竞争力力的小商商户进驻驻，制造造反向话话题，使使其在行行业内迅迅速传播播，可达达到在短短期内迅迅速提升升项目知知度的效效果。第三部分分：项目目定位——商户户资质定定位主要招商商目标客客户群少数地区型产经贸大型企业特色生产及干货经销企业周边生产及经销鲜活农产品企业少数地方政府中的农业部门大型农业生产基地以上有出出口资格格的优先先第三部分分：项目目定位——商户户资质定定位由单纯的的贸易企企业向商商业运营营商的改改变，意意味着经经营理念念的根本本性转变变，也意意味着赢赢利模式式的转变变。“经营决决定价值值”，这这是任何何商业地地产的根根本性价价值规律律。本项项目要求求发展商商从原来来的短期期赢利模模式向长长期赢利利模式的的转变，，要求发发展商要要从一个个普通的的农副土土特产品品贸易商商向综合合性的房房地产开开发商与与商业运运营商的的方向进进行战略略性的转转变。第三部分分：项目目定位——经营营管理模模式定位位从本项目目现实竞竞争局势势和长远远价值提提升的角角度考虑虑，通泰泰对本项项目经营营管理建建议如下下：经营管理基础服务务：“保保安、保保洁、维修、代代租代管管“增值值服服务务（1）自建网上商城或与目前已经较成熟的行业网站服务商合作（2）与政府和行业协会联合举办行业内规格最高、影响力最大的品牌展会，并定期组织入场商户参加重要的国内、国际展会，协助商户拓展海内外市场（3）创办商城杂志或与专业行业杂志合作，为商户提供专业宣传媒体（4）与优质第三方物流公司合作，为商户提供低成本、高效率的物流服务（5）整合政府、协会、媒体资源（6）整合名人效应，体现国际化，迅速建立项目知名度。（7）与国外著名机构合作，提供国际化服务第三部分分：项目目定位——经营营管理模模式定位位第三部分分：项目目定位——比较较价格定定位本项目与与华南城城的优劣劣势比较较由于本项项目与同同处平湖湖物流园园区内的的“华南南国际工工业原材材料”位位置相近近，现将将二个项项目做典典型性比比较分析析。项目可比因素华南城华龙市场位置条件四面临交通主干道临主干道新厦大道，平南铁路交通条件与机荷高速连接，有长途货运分站，市内公交站点，8辆免费接送车多路公交车经过市场形式单纯的工业原材料交易批发市场，没有一条完整的产业链农副土特产品交易批发市场，对农产品有再加工、储存、贸易、物流功能，产业链完整信心指数02年立项，04年底开业，香港五家上市公司联合投资26亿。民族地区土特产品的交易平台，得到政府部门的通力支持业态差异产品范围范围非常广泛，上游供应链所有产品，决定招商空间大难度相对较小主要为各民族的农副土特产品，有中国特色，产品在国际市场上较受欢迎库存时间库存时间不受销售时间限制，经过加工后的农副土特产品储存时间长，市场还有仓库、冷库、多条农副土特产品深加工生产线配套市场基础依托珠三角10万家制造企业，其中3个股东有30年制造业成功经验中国的农副土特产品在国内外有较高的市场认可度，发展商有20多年的农产品贸易经验社会资源层次高范围较广层次高范围广，发展商的社会资源广出口条件有独立的监管仓、保税仓无监管仓、保税仓，发展商有20多年出口贸易经验政策与政府支持因素得到当地政府的大力支持，产业政策一般得到当地政府及国家相关部门的大力支持，在税收等方面有优惠条件资金实力总投资26亿人民币总投资12亿元人民币用地条件工业用地50年，剩余48年商业用地50年租售政策租售价位商铺售价：6000—8000—11000（元/平米），随招商进度和开业经营状况两次提价。预计10000-12000元/平方米租售条件首付4成，6成10年按揭，包租3年，8%，3年一次性返租。免租累计达2年。首付4成，6成10年按揭，包租5年，6%，3年一次性返租，另2年各8%。免租最长2年（续上）分析：本项目目与华南城最最大的差异在在业态定位，，农产品的承承租能力与工工业原材料的的承租各一。。作为专业的的批发市场，，本项目与华华南城在很多多方面有相似似的地方，同同样是专业市市场，同样是是面对行业内内的龙头企业业，同样面对对的是专业的的商家，同样样位于深圳物物流基地内，，有同样的交交通和优惠政政策！第三部分：项项目定位——比较价格格定位本项目价格（（租/售）定定位原则和影影响定价的因因素定价基本原则影响定价因素以物业质素为基准所经营产业的综合承受能力经营管理对项目升值的影响符合区域内的商业物业价格水平投资客户的支付能力促进销售，降低风险即保证发展商赚取合理润，又具有市场竞争力结合周边同类物业租金平确保商家对租金的承受能力项目所在本市地段优劣势周边相关项目价格水平参考目标客户的经济承受能力目标客户心理价位项目品牌、市场认知度发展商项目最大利润第三部分：项项目定位——比较价格格定位本项目的商铺铺部分租售价价格建议（初初步）租赁价格：根根据项目周边边的商业租赁赁情况和项目目作为中国首首个民族农副副产品批发市市场的独有优势，，充分考虑到到项目与政府府层面的密切切关系，建议议项目的租赁赁价格采用高租金金、长免租期期策略，初步步建议项目初初始租赁价格格为：第三部分：项项目定位——比较价格格定位一楼大厅铺位位租赁价格：：60-70元/平方米米*月二楼复式铺位位租赁价格：：50-60元/平方米米*月经过后续经营营管理和市场场培育，逐步步提升租金水水平销售价格：实实行低开高走走策略，利用用不同的营销销阶段推出一一定量的铺位位，每次新推推出铺位价格格上一幅度，，形成商铺不不断升值的态态势，建议各各阶段推出出的铺位面积积与价格区间间如下：（初初步建议）本项目的商铺铺部分租售价价格建议（初初步）根据营销阶段段，分批将铺铺位推出，并并根据销售情情况适时提价价，在初次推推出市场时以以位置差的铺铺位为主，低低价入市，通通过营销活动动的策划、推推广，逐步提提价，为发展展商带来较好好的经济效益益！一楼大厅铺位位售价区间:16000-18000/平方米二楼复式铺位位售价区间:11000-13000/平方米第三部分：项项目定位——比较价格格定位第一部分：本本项目定位及及营销的几个个重要命题第二部分：项项目分析第三部分：项项目定位第四部分：项项目营销推广广策略与计划划第五部分：通通泰地产简介介1、项目招商商与销售的统统一对立关系系第四部分：项项目营销推广广策略与计划划目标经营商家家购买将招商商与销售合二二为一，是营营销的首选选模式；部分投资客的的介入，可以以确保在部分分商户选择租租赁经营时一一期仍能实现现100%销销售；过多的投资客客介入，如未未能控制商铺铺炒卖现象，，可能扰乱本本项目后续销销售价格。投资者投资后后，发展商应应当回收不少少于3年的经经营权，以确确保各区域商商品分类的规规范和商户质质量的控制；；以国内民族农农副土特产较较出名的地区区和56个民民族的知名和和具民族地方方特色的农副副土特产品产产区为主，以以扶持民族地地区农副产品品走出国门的的名义面向全全国各地的农农副土特产品品招商。招商区域：2、项目招商商与销售区域域销售区域：（1）商户：：以几个农副副土特产品较较出名的产区区的重点区域域为主，尤其其是经过国家家相关部门认认证的特色区区（镇）为主主，特别是其其中产区的龙龙头企业。（2）投资客客：平湖本地具有有投资能力的的家庭平湖周边的东东莞、深圳、、广州等地区区的投资人士士第四部分：项项目营销推广广策略与计划划3、竞争性招招商策略租约期限：结结合免租期，，建议第一个个合同期为三三年。核心区域的特特殊优惠政策策：针对核心心区域以低租租金，高免租租期为主要竞竞争手段。行之有效的倒倒计时免租策策略：结合工工程进度及总总体招商节奏奏制定递减式式免租策略，，督促商户签签约。如：2006年5.1前订租租赁合同，最最长免租18个月；之后后分阶段减少少免租期，以以刺激商户快快速进驻。分期免租政策策：为商户提提供18个月月免租，首半半年租金全免免，第二个半半年租金免三三个月，第三三个半年租金金免三个月，，合计二年免免租，并在第第七个月实现现有租金收入入。大户鼓鼓励政政策：：经国国家认认证的的驰名名商标标、知知名品品牌以以及公公认的的国内内龙头头农副副产品品企业业入驻驻可在在正常常优惠惠基础础上享享受额额外2-4个月月的免免租优优惠，，引发发小商商户““跟风风效应应”，，促进进招商商。政府鼓鼓励政政策：：对政政府部部门引引进的的并由由政府府部门门扶持持的重重点企企业可可适当当再给第四部部分：：项目目营销销推广广策略略与计计划（一））租租金金构成成本项目目租金金应由由三部部分构构成，，基本本租金金、管管理费费、推推广费费。（1））租金金（初初步））：一一期标标准租租金60元元/平平方米米*月月，其其中前前6个个月租租金全全免，，第二二个半半年租租金免免仨月月（按按每月月30元/平方（2）物业管理费：3.5元/平方米*月，开业当月起计算。（3）推广费：可以在每个合同周期根据实际推广需要约定。具体标准与收取方式与租金的收取方式相捆绑。推广费作为经营推广基金，统一管理，透明使用，每月公布费用交纳和支出明细。在业主委员会成立后可由委员会监督使用。4、竞竞争性性租赁赁政策策第四部部分：：项目目营销销推广广策略略与计计划（1））严格格按产产地/产品品品种种进行行招商商（2））在每每一阶阶段预预留部部分好好位置置，预（3）规范市场，制度严格的准入制度，制造拒绝反效应提高项目知名度5、租租赁控控制策策略：：制定严严格的的商户户准入入制度度，确确保商商户质质量，，规范范市场场，保第四部部分：：项目目营销销推广广策略略与计计划（1））核心心招商商策略略一：：与产产区政政府、、协会会形成成战略略联（2）核心招商策略二：现场设招商中心，大型市场聚集地设展示中心，通过大众媒体广告等途径现场招商。（3）核心招商策略三：参加、举办办大型展览会招商。（4）核心招商策略四：整合名人效应，体现国际化，迅速建立项目知名度。（5）核心招商策略五：专业网站、刊物广告招商。6、、核核心心招招商商策策略略第四四部部分分：：项项目目营营销销推推广广策策略略与与计计划划租售比例项目一期项目二期+以实现资金回笼为目的，以售为主，以带租约销售为主（含返租）租售各占一定比例，视销售、招商情况具体确定比例，其中出租部分可待物业升值后出售6、、核核心心招招商商策策略略第四四部部分分：：项项目目营营销销推推广广策策略略与与计计划划主力力客客户户群群定定位位：：（1））商商户户：：以以几几个个农农副副土土特特产产品品较较出出名名的的产产区区的的重重点点区区域域为为主主，，尤尤其其是是经经过过国国家家相相关关部部门门认认证证的的特特色色市市、、县县、、区区（（镇镇））为为主主，，特特别别是是其其中中产产区区的的龙龙头头企企业业。。（2））投投资资客客：：平湖湖本本地地具具有有投投资资能能力力的的家家庭庭平湖湖周周边边的的东东莞莞、、深深圳圳、、广广州州等等地地区区的的投投资资人人士士项目目的的市市场场区区域域锁锁定定原原则则：：一一是是投投资资能能力力旺旺盛盛的的城城市市或或区区域域；；二二是是中中国国农农副副土土特特产产品品品品种种较较多多、、知知名名度度较较高高的的城城市市或或区区域域。。第四四部部分分：：项项目目营营销销推推广广策策略略与与计计划划A、、模模式式一一：：买买断断产产权权销销售售，，采采用用返返租租模模式式销销售售项目目一一期期投投资资模模式式设设计计（（初初步步建建议议））针对对投投资资型型客客户户针对对自自营营型型客客户户投资资模模式式一一：：投资资模模式式二二：：首付付16%，，买买铺铺即即收收3年年24%租租，，经经营营公公司司与与商商户户签签订订3年年租租赁赁合合同同，，业业主主委委托托经经营营公公司司经经营营管管理理，，经经营营公公司司拥拥有有市市场场3年年内内的的使使用用权权。。首付付10%，，买买铺铺即即收收4年年30%租租，，经经营营公公司司与与商商户户签签订订4年年租租赁赁合合同同，，业业主主委委托托经经营营公公司司经经营营管管理理，，经经营营公公司司拥拥有有市市场场4年年内内的的使使用用权权。。投资资模模式式三三：：首付付40%，，其其余余60%银银行行按按揭揭，，发发展展商商赠赠送送相相当当于于总总价价款款8%的的创创业业基基金金，，并并在在首首期期款款中中一一次次性性扣扣除除。。第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划B、模式式二：财财富保险险箱计划划项目一期期投资模模式设计计（初步步建议））针对投资资型客房房户，每每年以一一定的比比例返还还客户购购铺时的的房款，，在12年内客客户可以以100%回收收投资，，商铺的的产权还还归客户户所有：：1、2年年，按6%的回回报率计计算3、4年年，按7%的回回报率计计算5、6年年，按8%的回回报率计计算7、8年年，按9%的回回报率计计算9、10年，按按10%的回报报率计算算11、12年，，按10%的回回报率计计算总共100%在在12年年内完成成所有投资资资金的的返还第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划C、3/5年回回购计划划为增强投投资者的的投资信信心，提提高项目目的销售售速度，，在最短短时间内内完成项项目的销销售，为为发展商商带来最最大的收收益，我我司建议议可在销销售策略略中加入入3/5年无理理由回购购计划，，即投资资客户可可在购买买商铺3/5年年后以原原来的价价格将铺铺位返还还给发展展商（具体计计划另行行提交））项目一期期投资模模式设计计（初步步建议））第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划推广策略略四、运作作周期预预计一、差异化营销策略重新塑造项目形象发布项目后续开发规模建立目标客户的投资信心事件营销二、多渠道营销推广通泰内部推介会通泰44间地铺推广分销通泰期刊及各分行折页上免费宣传三、行业业协会联联盟进行行招商与与销售推推广第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划——差异异化营销销策略核心招商商策略：：定向招商商与定点点招商相相结合二三级市市场联动动，多方方位包围围龙头企业业先行，，大户、、政府紧紧跟，其其余后续续实施倒计计时免租租计划铺位分割割销售策策略：独独立产权权铺返租租套铺（多多层打包包）销售售策略执行第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划渠道一：：常规媒媒体推介介第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划——多渠渠道营销销推广通泰期刊刊及各分分行折页页上免费费传：在通泰定定期发行行的期刊刊和折页页上做项项目专题题宣传，，通泰期期刊主要要派发给给通泰会会成员、、公司长长期客户户及用于于每年几几期房交交会参展展现场派派发。渠道四：：通泰地地产网络络资源整整合———二、三三级推广广销售联联动通泰定期期制作的的《世纪纪通泰》》期刊——多渠渠道营销销推广第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划渠道五：：行业协协会联盟盟招商合合作利用华龙龙市场的的先天条条件，加加入相关关的行业业协会，，面向会会员单位位定向招招商，缩缩短招商商期，更更大范围围的选择择控制入入驻商家家品牌，，顺畅销销售加速速实现资资金回笼笼。渠道六：：直销通过电话话推介、、资料传传递、专专人跟进进的一对对一直接接接触方方式，吸吸引知名名品牌入入驻（此方法法对于主主力大商商家进驻驻十分必必要）；；通过派派单、巡巡展、竞竞争对手手客户拦拦截等方式将将信息更更直接传传达给消消费者，，有效规规避只只设一个个售楼招招商处并并坐守待待客的弊端。。第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划——多渠渠道营销销推广媒体投放时机备注有线电视根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放穿插访谈、专题系列报道等形式户外广告长期深平快速干道旁、丹平公路、广深高速、机场、火车站、市内繁华商业区行业媒体长期在相关的行业媒体上进行招商与销售的推广主流媒体根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放软文炒作、特约专栏与硬性广告结合立体化媒媒体组合合——多渠渠道营销销推广第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划阶段时间操作重点及进度销售咨询期1个月龙头企业招商成功商铺销售认购开始销售开盘期1个月开盘销售35%持续销售期1.5~2个月销售达到70%招商期1.5-2.5个月产区招商尾盘期1个月销售90%主力店装修营业试营业合计6个月预计运作作周期——多渠渠道营销销推广第四部分分：项目目营销推推广策略略与计划划本项目操操作执行行的具体体营销思思路为：：将项目目内外进进行包装装，树立立项目全全新的形形象———招商先先行，聚聚集人气气，塑造造浓厚的的成功的的商业气气氛———销售跟跟进，活活动营销销，层层层推进———市场场培育贯贯彻始终终，以先先形成买买方市场场来促成成卖方市市场的形形成完善善。营销推广广前期准准备工作作主打概念念：华龙龙市场国国内首个个的少数数民族农农副土特特产品国国际化流流通平台台主推广告告语华龙市场场——托托起民族族地区致致富的梦梦想华龙市场场——国国际化新新型农副副土特产产品批发发市场华龙市场场——中中国民族族农副土土特产品品展示中中心华龙市场场——中中国民族族特色农农副产品品进入国国际市场场的桥头头堡（由广告告公司进进行再创创意）项目外部部包装建建议（（详细内内容）第四部分：项项目营销推广广策略与计划划——项目营销销计划项目招商计划划将以前积累的的客户关系重重新建立起来来，从中筛选选出意向客户户，尤其是大大型可以起到到带动作用的的企业要尽力力争取；举办第二届““民交会”，，将场地定在在本项目，从从参加第二届届民交会的企企业中筛选出出准客户；选择某些地区区进行异地招招商，动用政政府的、协会会的、其他社社会团体的力力量，通过举举办新闻发布布会、招商会会等方式和业业务直销手段段来达到目标标；具体招商的时时间、进度、、目标控制要要根据实际的的工作情况进进行调整，灵灵活机动。。第四部分：项项目营销推广广策略与计划划项目销售计划划展会营销项目具体的销销售跟进时间间建议选在举举办“第二届届民交会”期期间销售先行售售租并进将销售人员与与招商人员分分开，分两个个阶段，第一一阶段异地招招商结束后，，第二阶段开开业后两个月月内多展点营销在深圳市内另另外设置一到到两个分展场场，专门用来来销售二三级联动营营销调动通泰公司司40家三级级市场分行的的力量来推动动销售事件营销组织营销活动动，促进机构构投资者购买买＋＋＋＋——项目营销销计划第四部分：项项目营销推广广策略与计划划项目市场培育育建议建设营销推广广立体化服务务体系，共同同将华龙市场场打造成中国国农副产品走走向国际市场场的综合性经经营平台建设立体化服服务体系，产产、供、销服服务一条龙重金推广，史史无前例定期举办农副副产品博览会会华龙市场网打打造农副产品品产业权威资资讯平台——项目营销销计划第四部分：项项目营销推广广策略与计划划第一部分：本本项目定位及及营销的几个个重要命题第二部分：项项目分析第三部分：项项目定位第四部分：项项目营销推广广策略与计划划第五部分：通通泰地产简介介通泰地产（香香港）顾问有有限公司，是是专为客户提提供房地产全全程策划销售售的专门代理理机构，我们们致力于为客客户提供房地地产项目从投投资可行性分分析、前期市市场调研、建建设规划建议议、前期定位位到营销执行行、销售代理理等一揽子解解决方案，为为客户实现以以下三大核心心营销目标:缩短销售周期期降低营销成本本提提升物物业及品牌价价值我们的团队由由浸淫地产界界多年的资深深专业人士优化组合而成成，我们熟谙谙房地产的全全程营销策划中的精粹粹，并在此基基础上运作了了众多的地产项目！第五部分：通通泰地产简介介一、项目可行性分分析：从宏观的市场场经济状况分分析、投资价价值分析、财财务敏感性分分析再到微观观的核心区域域市场调研，，通过详尽的的、具参考价价值的调查，，完成一份项项目可行性分分报告，为投投资决策提供供可信的参考考依据二、详尽前期市场场调研：通过对项目所所在的行政区区域、竞争区区域、核心竞竞争区域等的的市场调研，，完成详尽的的市场调研报报告，由此作作为我们对项项目操作的前前提三、合理的规划建建设建议：我们以专业的的角度，在详详细的市场调调研的基础上上，结合项目目的实际情况况，提出合