定价策略之市场比较法

第三部分：销售方案2011年11月28日河南恒辉房地产顾问有限公司定价策略之市场比较法项目静态价格形成方法项目静态价格形成方法之市场比较法市场比较法逻辑图确定可比案例及权重系数确定可比参得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格确定可比参数及权重特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用案例：新城白银路公寓产品定价河南恒辉房地产顾问有限公司一.团购协议2011年11月28日河南恒辉房地产顾问有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水颐园9300元/㎡右岸嘉园9200元/㎡保利家园8500元/㎡2011年11月28日河南恒辉房地产顾问有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水颐园9300元/㎡右岸嘉园9200元/㎡保利家园8500元/㎡案例：英郡别院别墅产品定价方法价格推导方法：1、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2、权重重分析按照各项项项目指指标进行行评分，，按照权权重分析析得到本本案的均均价一.团购购协议比较项目

权重文翔名苑名仕豪庭山语原墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置市区距离4100410041104.4交通系统7100710071107.7区域环境板块属性4100410041004自然环境7100710071007社会环境4100410041004发展潜力3100310031003生活配套10100101001010010规划规模31103.310031103.3容积率7805.61208.41208.4绿化7906.31107.71107.7内部景观61056.31106.61156.9产品产品风格及核心概念109091101110010面积设置61056.310061006产品附加值710071107.71107.7其他条件物业服务4100410041004会所41104.410041204.8是否现房4100410041004开发商品牌3100310031103.3

100

98.2104.4106.2主要参考考项目文文翔名苑苑、名仕仕豪庭和和山语原原墅目前前联排别别墅的价价格分别别为9800、、9500和11500元/㎡，结结合比较较系数，，计算本本案的均均价为：：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡㎡本案静态态价格应应为：10500元/㎡案例：盐盐湖新居居产品定定价方法法项目选取取：在这里我我们选举举了“嘉城”以及“汇丰沁沁苑”作为参考考对象。。选取标准准：“嘉城””是区域域龙头项项目，具具有区域域代表性性，地理理位置相相对优越越，而且且开盘时时间长；；“汇丰沁沁苑”区区域新开开项目，，与本案案距离相相近，区区位类似似，有一一定的参参考价值值。价格定位位：乐观观预期影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计---116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500乐观预期期下，本本案合理理价格为为7500元/平方米米价格定位位：悲观观预期影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300悲观预期期下，本本案合理理价格为为7300元/平方米米一.团购购协议案例：闵闵行华漕漕别墅项项目确定可比比参数及及权重确定可比比案例及及权重系系数（上海西西区城市市独栋别别墅项目目，容积积率在0.4以以下）得到项目目静态价格格根据未来来价格成成长情况况，得出出项目上上市时的的动态价格格河南恒辉辉房地产产顾问有有限公司司各项指标标所占权权重及评评分基准准判定评分内容权重系数打分万科翡翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑竣工时间3平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率3平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面积比6平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面积12平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减系数评分90809013012090120容积率12平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段15平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色8平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景观特色8平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量3平均水平以100分基准，2个车位为满分系数评分10010010010010090100立面表现8平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材质2平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070707070会所10平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判系数评分1009010011080100100物业管理8平均水平以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定系数评分100100110100110100120本地块公公寓基准准价格确确定比较项目权重翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑

拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下室面积比610061207.21006603.61006704.21207.2花园占地面积129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容积率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027规划特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景观特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8车位数量310031003100310031003902.71003立面表现813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2装修材质2100210021402.81002100210021402.8会所101001090910010110118081001012012物业管理8100810081108.810081108.8100812010合计100

104.25

111.2

112.7

107.25

104.3

95.4

120.3本地块公公寓基准准价格确确定项目价格格修正

翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑均价7000095000100000650006000055000110000权重系数103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3实际参考价格67146854328873160606575265765289943本项目参考价格72434别墅产品品静态参参考价格格：72434元/m2区域未来规划发展市场价格走势稀缺性板块规划划起点高高，虹桥桥枢纽的的开通使使得板块块发生裂裂变，凸凸显板块块价值；；板块国际际别墅区区集群效效应，良良好的别别墅居住住氛围项目增值值15%整体宏观观大市场场运行正正常，区区域市场场增长较较快。项目增值值10%/年板块市场场未来竞竞品项目目均已销销售完毕毕，低密密度别墅墅项目稀稀缺。项目增值值12%下面我们们在基准准价格的的基础上上，综合合各项资资源优势势，来确确定本项项目别墅墅产品线线动态销销售均价价——一.团购购协议综合上述述各项资资源优势势，得到到本案0.7年年后的销销售价格格：项目基准价格72434元/m2区域未来规划发展15%25352市场价格自然波动8%/年（下浮2%）稀缺性12%合计97786本地块0.7年年后的别别墅（毛毛坯）整整体均价价为：别墅均价价（0.4容积积率）：：97786元元/m2观点：本本案的基基准单价价较高，，需要通通过产品品面积考考量控制制总价上上限价格表的的制定单价形成成=基准价+平面差差+层差差极差、权重跳差层差楼体低层内庭庭中层层高层外外庭远景园景15F20F内圈逐逐渐变Ⅰ园景景:高高-中中-低低高中低越过遮遮挡海景面面充分分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ远景景：中中-高高-低低THANKS9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。14:12:4314:12:4314:121/6/20232:12:43PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2314:12:4314:12Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。14:12:4314:12:4314:12Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2314:12:4314:12:43January6,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。06一月20232:12:43下午14:12:431月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232:12下午午1月-2314:12January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/614:12:4314:12:4306January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:12:43下午2:12下下午14:12:431月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。14:12:4314:12:4314:121/6/20232:12:43PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2314:12:4314:12Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。14:12:4314:12:4314:12Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2314:12:4314:12:43January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月20232:12:43下午午14:12:431月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月232:12下下午1月-2314:12January6,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/614:12:4414:12:4406January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2:12:44下下午2:12下下午午14:12:441月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。14:12:4414:12:4414:121/6/20232:12:44PM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡