世联惠州城市原筑地产项目营销策略及销售执行报告

回顾。。。2008年04月城市原筑1/19/2023项目基本情况：占地：26634.9㎡建面：66828㎡住宅建面：49618㎡户数：268户车位：不少于1：1建筑密度：22.6％容积率：1.88绿化覆盖率：37％140㎡

～220㎡大户7栋小高层(9层～11层)、10套别墅08年底入伙阶段销售总结（销售）－－－经济指标2北3栋(147㎡)4栋(350㎡)6栋(244㎡)5栋(192㎡)9栋(165～169㎡)2栋(147㎡)7栋(165～192㎡)8栋(220㎡)在售未售楼栋户型面积（㎡）套数23房2厅1474633房2厅147364别墅3501054房2厅1921864房3厅（空中复式）2441673房2厅165～1923584房2厅2207293房2厅165～16935合计268阶段销售总结（销售）－－－户型配比3第一批单位：剩余39套，51％第二批单位：剩余63套，23％第二批单位：7、8号推售量：107套，未推总平面图北3栋1474栋6栋2445栋1929栋165～1692栋1477栋165～1928栋220楼栋户型面积（㎡）套数已售套数剩余套数23房2厅1474673933房2厅1473612244别墅350101954房2厅1921813564房3厅（空中复式）2441661073房2厅165～1923503584房2厅2207207293房2厅165～169352015合计26859209阶段销售总结（销售）－－－销售数据47、8号楼营销策略及销售执行报告2008年04月城市原筑1/19/2023营销报告结构市场本体阶段总结总体策略发展商目标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞争力案例借鉴策略推导战略下的执行细则深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客活动营销DM直邮短信老带新大势1/19/2023大势7当前中国经济的主要特征：大势8大势908年房地产市场走势：大势10深圳市场场分析11深圳市场场分析12个别案例例说明：：金地梅陇镇（三期）周期上门量进线量成交量08年3.3～3.94201505608年3.10～3.164361657308年3.17～3.2343243508年3.24～3.30399872508年3.31～4.63256329近期价格格走势：：之前前二期销销售单位位均价16000元/平米，，现在销销售的三三期均价价降到11000元/平米。。深圳市场场分析13深圳市场场分析小结小结：（1）个个别楼盘盘出现小阳春的情况，，即：走走量，但但不走价价；（2）客客户对价价格非常常敏感；；（3）现现阶段成成交基本本为刚性性需求，，投资客客基本销销迹。14惠州市场场分析15惠州市场场分析惠城近几几年房地地产市场场销售量量、推售售量分析析据世联数数据组，，对惠城城2008年房房地产盘盘点所得得：惠城城2008年的的推售量量（新货货源）为为375万万平米，加加上2007年年的存货货115万万，即：2008年惠城城的供应应量为：：490万万平米。16惠城房地地产出现现“量跌跌价也跌跌”的态态势，市市场表现现惨淡。。惠州市场场分析17个别案例例说明：：荷兰水乡三期二组团周期上门量进线量成交量08年3.3～3.94014008年3.10～3.163120008年3.17～3.23107921508年3.24～3.3064351508年3.31～4.655172近期价格格走势：：世联进进场后，，推动开开发商做做团购。。针对团团购客户户，制定定具有一一定吸引引力的折折扣，下下调幅度度约25%，推推动销售售。惠州市场场分析18惠城区5～6月月份推售售楼盘汇汇总据世联数数据组调调查可得得：5～～6月惠惠城推盘盘量约达达196万万。惠州市场场分析19惠州市场场分析小结小结：（1）上上门量成成交量锐锐减，量量不走，，价也不不走；（2）5月份的的大量推推盘，6月份将将是个分分水岭，，房地产产格局发发生变化化，开发发商进行行重新洗洗牌，中中小型开开发商面面临危机机。20市场的启启示启示：（1）现现阶段，，在合理理的价格格上，快快速走量量，才是是我们真真正的目目标；（2）现现阶段，，行动要要块，快快速抓住住客户，，才是关关键。21营销报告告结构市场本体阶段段总结总体策略略发展商目目标客户本体分期期市场分析析客户分析析项目核心心竞争力力案例借鉴鉴策略推导导战略下的的执行细细则深圳市场场惠州市场场销售售工程展示示营销手段段团购认卡卡楼体条幅幅户外广告告联动CALL客活动营销销DM直邮邮短信老带新大势势1/5/2023项目阶段总结结（工程展示示）23总平面图阶段销售总结结（工程展示示）售楼处；别墅样板房；；9号楼样板房房。工程展示到位位：2号楼特色清清水房；看楼通道。工程展示未完完全到位：小区人形道以以及部分园林林；2、8号楼样样板房；私家登山径。。工程展示未到到位：项目展示上，，与惠城其他他楼盘比较，，没有任何优优势！！24项目阶段总结结（销售）25销售状况：第一批单位推推出79套，，已销售41套，销售率率达到60％％总平面图北3栋1474栋6栋2445栋1929栋165～1692栋1477栋165～1928栋2204号楼10套，卖了了2套，剩下下8套。5号楼18套，卖13套，剩下下5套6号楼16套，卖6套，剩下10套9号楼35套，卖20套，剩下下15套72套35套阶段销售总结结（销售）－－－市场发发生变化前。。。。26总平面图北3栋1474栋6栋2445栋1929栋165～1692栋1477栋165～1928栋2202号楼46套，卖7套，剩下39套3号楼36套，卖12套，剩24套72套35套阶段销售总结结（销售）销售状况：第二批单位推推出82套，，已销售19套，销售率率23％－－－市场发发生变化后。。。。274号楼10套，卖了了1套，剩下下9套。5号楼18套，卖13套，剩下下5套6号楼16套，卖6套，剩下10套9号楼35套，卖20套，剩下下15套2号楼46套，卖7套，剩下39套3号楼36套，卖12套，剩24套阶段销售总结结（销售）－－－销控表表世联建议：销售现阶段的的2、3、9号楼的存量量才是王道！！！28现阶段营销手手段29现阶段营销手手段1、2.18～4.20上门进线2.18～4.20期间间，进线176批，平均均每周20批批。上门237批，平均均每周26批批。30现阶段营销手手段1、2.18～4.20上门进线1、进线176批中，按按照数量排序序为：路过37％、、短信27％％、鹅岭广告告18％2、上门237批，按照照数量排序为为：路过63％＋＋楼梯条幅11％、朋友友介绍18％％31现阶段营销手手段2、2.18～4.20上门客户居居住区域上门客户居住住区域237批中，按照照数量排序为为：龙丰上排21％、南坛下下埔17％、、麦地15％％、深圳12％、东平9％、江北6％32小结：1、平均每周周进线20，，上门26。。上门进线，，有待提高。。2、本项目的的楼梯条幅效效果明显。3、目前上门门客户中，了了解途径狭窄窄，基本为路路过和朋友介介绍。需要加加强现有的营营销途径和拓拓宽新的有效效营销途径。。4、目前上门门客户中，居居住区域江北北所占比例少少，与第一批批成交客户中中，江北所占占的比例欠缺缺。有待提高高居住在江北北的潜在优质质客户。5、持续有效效的坚持发送送短信。（与与项目、高榜榜山相关的））形成客户持持续关注点。。现阶段营销手手段小结33营销报告结构构市场本体阶段总结结总体策略发展商目标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞争争力案例借鉴策略推导战略下的执行行细则深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客客活动营销DM直邮短信老带新大势1/5/2023客户户35客户分析说明明分析背景：政策环境：宏宏观调控刚刚刚开始发生效效应9月金融调控控政策颁布，，10月下旬旬在惠州正式式执行，项目目10.12开盘。项目定位：城城市资源型/中高端/大大宅惠州西湖景区区内，高榜山山森林公园脚脚下物业产品类型有别别墅、复式及及小高层，一一梯一户及一一梯两户成交单位：总总价100-200万169-192平米大平平面，总价在在99-165万。244平米复复式，总价190-200万。调研方法：问卷调研法，，通过城市原原筑成交客户户问卷共收集集有效问卷27份；访谈谈法，共访谈谈5个成交客客户。研究目的：探讨购买总价价在100-200万住房的的本地客户特点，（什么么样的人买房房，买什么样样的房？）为为销售精确制制导提供市场场参考。阶段销售总结结（客户）－－－第一批成交客户36一、客户特征征：来源职业及职务年龄及教育程程度家庭结构家庭年收入及及交通工具交叉分析（工工作地点及行行业、行业及及职务、家庭庭年收入及职职务）二、置业特征征：置业用途及驱驱动力置业次数及付付款方式置业关注点关于户型三、附：典型型客户访谈语语录阶段销售总结结（客户）－－－第一批成交客户37客户特征1——来源居住地点：以惠州为主主占74%，，其中惠城区区占70%，，主要来自龙龙丰上排、江江北、麦地三三个片区；其其次深圳占18%；工作地点：以惠州为主主占72%，，其中惠城比比例为60%，主要在江江北和麦地片片区；其次为为深圳占20%籍贯：主要为惠州州本地人，占占67%惠城区的本地地人为本项目的核核心客户；片区主要来自自本片区（龙丰上排））及相邻的江北和麦地地片区。阶段销售总结结（客户）－－－第一批成交客户38客户特征2——职业及职位单位性质：以事业单位位和私营单位位为主，分别别占34%和和30%；归属行业：主要集中在在房地产、电电信电力能源源、金融、贸贸易及制造行行业。承担职务：主要为企业业主、董事及及、总经理级级别，占37%，其次为为中高层管理理级，分别为为26%、22%。客户承担职务务级别较高，，主要为企业主/董事事/总经理级级和中高管理理层。行业则较集中中在具垄断性质或或高利润行业业：如房地产、、电信电力能能源、金融、、贸易及制造造行业。阶段销售总结结（客户）－－－第一批成交客户39客户特征3——年龄及教育程程度年龄：较集中在26-35岁岁占47%，，41-45岁占22%；教育程度：主要集中在在大专及以下下占85%，，其中大专占占52%。客户年龄集中中在25-35岁成熟中青年和41-45岁稳重中年。教育程度不高高，以大专为主。阶段销售总结结（客户）－－－第一批成交客户40客户特征4——家庭结构家庭人口：三口之家为为主，占73%；子女人数：相应于家家庭人口，，子女人数数72%为为1人。家庭结构：以夫妇/未成年子子女占主力力，比例为为49%。。客户的家庭庭结构主要要为带有未成年子女女的三口之之家。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户41客户特征5—家庭年收入入及交通工工具家庭年收入入：30-70万为主主力，比例例为51%；家庭交通工工具：近90%的客户都都拥有私家家车，其中中78%拥拥有1辆私私家车。家庭年收入多集集中在30-70万万，绝大多数数都拥有私私家车。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户42客户特征小小结客户来源：：惠城区的本本地人为本项目的的核心客户户；片区主要来来自本片区（龙丰上排排）及相邻的江北和麦麦地片区。。职业及职位位：客户承担职职务级别较较高，主要要为企业主主/董事/总经理级级和中高管管理层。行业则较集集中在具垄垄断性质或或高利润行行业：如房房地产、电电信电力能能源、金融融、贸易及及制造行业业。其中在具垄断性性的行业中中以专业技技术人员及及中层管理理人员为主主；高利润行业业中多为高高层管理及及老板级人人员：年龄及家庭庭：客户年龄集集中在25-35岁岁成熟中青年年和41-45岁稳重中年。教育程度度不高，以以大专为主。客户的家庭庭结构主要要为带有未成年子女女的三口之之家。收入：家庭年收入入多集中在在30-70万，绝绝大多数都都拥有私家家车。其中老板级客户户年收入较较集中在70-200万（范围50万以上））；中高层管管理较集中中在50-70万（范围20-70万万）；专业技术术人员在20-30万（范围50万以下））。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户43置业特征1—置业用途及及驱动力想有好的环境和生活配套，，方便居家原来面积太太小，想住得得更宽敞，更舒服一些些为了孩子的成长、教育值得投资，，具有较大增值空间，，同时可以保值父母养老12435提高居住档次、身份份结婚6置业驱动力力排序置业用途：一边倒的的趋势以自自住为主，，占93%；置业驱动力力：买房的主主要动因是是改善居住住环境，比比例占36%。其次次为保值增增值和换房房，比例为为25%、、20%；；买房的第一一用途为自用。动因主要要是改善居住：（包括换更好好的环境和和换更大的的房子）；但同时也也把房子作作为了可保保值增值的的资产。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户44置业特征2—置业次数及及付款方式式置业次数：客户大部部分为多次次置业，其其中以二次次置业为主主，占55%；付款方式：按揭比例例为85%，相应于于二次置业业，首付四四成的比例例最多，为为55%；；客户多为改改善型的二二次置业。。付款多选选择按揭。。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户45置业特征3—置业关注点点区域、地理位置楼盘升值潜力周边环境社区园林户型设计12435周边商业配套6置业关注点点排序购买本项目目的影响因因素关注点：影响客户户最大的因因素为楼盘盘的区域、、地理位置置；其次为为周边环境境和社区园园林。客户买房的的第一影响响因素即为为楼盘的区域、地理理位置；其次关注注小区内外部部的整体环环境(包括社区区园林及周周边环境））。同时楼盘盘的是否具具升值潜力也对客户产产生较大影影响。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户46置业特征3—置业关注点点认为本项目目不足对比楼盘选选择项目自身关关注点：客户最为为在意小区区内部的配配套，其次次为小区的的会所及安安全性。对比楼盘选选择分析：：客户选择对对比的楼盘盘较广泛，，其中同区区域同性质质的楼盘客客户比较最最多，其次次是客户较较集中的区区域同性质质的楼盘。。小区内部环环境中对配配套、会所所和安全性性关注度高高；资源型型楼盘客户户在选择对对比时参考考因素：位位置〉资源源〉产品阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户47置业特征4—户型关注点点通风采光南北通透一梯两户小区整体规划户型设计12435内庭院设计、朝向6户型关注点点排序户型关注点点：客户最为为在意是户户型的通风风采光，其其次是南北北通透、一一梯两户。。同时对小小区的整体体规划比较较敏感。对于户型客客户最为关关注的就是是通风采光、、南北通透透；对于户型亮亮点的设计计如内庭园园等还尚不不敏感。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户48置业特征小小结置业用途及及动因：买房的第一一用途为自用。动因主要要是改善居住；但同时也也把房子作作为了可保保值增值的的资产。置业次数及及付款方式式：客户多为改改善型的二二次置业，，置业经验一一般。付款多选选择按揭。。置业关注点点：客户买房的的第一影响响因素即为为楼盘的区域、地理理位置；其次关注注小区内外部部的整体环环境同时楼盘的的是否具升值潜力也对客户产产生较大影影响。户型关注点点：对于户型客客户最为关关注的就是是通风采光、、南北通透透；对于户型型亮点的设设计如内庭庭园等还尚尚不敏感。。阶段销售总总结（客户户）－－－第一批成交客户497、8号楼楼诚意客户户分析507、8号楼楼诚意客户户分析7、8号诚诚意客户调调查：由于前期未未对其做任任何推广，，目前咨询询7、8号号楼客户仅仅有：49批517、8号楼楼诚意客户户分析年龄：较集中在在36－40岁占33%，31－35岁占27%；527、8号楼楼诚意客户户分析居住地点：以惠州为为主占74%，其中中惠城区占占80%，，主要来自自上排、麦麦地537、8号楼楼诚意客户户分析意向价格：58％表示示希望看到到价格再来来决定。14％的人人认为5000元/平米可以以接收，12％的人人认为6000元/平米可以以接收。26%的人人,接受5000～～6000元/平米米547、8号楼楼诚意客户户分析客户对项目目的关注点点：第一：价格格、位置、、风水＝户户型、环境境第二：景观观、户型、、朝向第三：风水水、景观、、户型、价价格557、8号楼楼诚意客户户分析小结31～40岁客户，，占60％％。多为三三口之家以以上，有未未成年孩子子或老人家家，考虑原原来的住所所不够房间间或考虑换换个好点的的环境而考考虑买城市市原筑。49批咨询询7、8号号楼的客户户中，26％客户接接受5000~6000元/平米，诚诚意度高，，共12批批。客户第一关关注点为：：价格、位位置、户型型（风水））、环境。。567、、8号号楼楼诚诚意意客客户户分分析析诚意意客客户户访访谈谈黄炎炎标标客户户描描述述：：59岁岁，，中中华华周周易易协协会会常常务务理理事事，，高高级级风风水水大大师师。。广广东东兴兴宁宁人人，，中中共共党党员员，，1967年年毕毕业业于于华华南南工工学学院院机机械械系系焊焊接接工工艺艺及及设设备备专专业业。。曾曾任任广广东东省省惠惠阳阳机机械械厂厂压压力力容容器器分分厂厂厂厂长长，，取取得得了了德德国国杜杜伊伊斯斯堡堡焊焊接接技技术术研研究究所所（（SLV））国国际际焊焊接接工工程程师师职职称称。。为为国国家家做做过过很很大大贡贡献献，，载载入入了了《《中中华华名名人人大大典典》》。。家住住在在下下角角，，家家庭庭有有4个个小小孩孩，，都都在在惠惠州州。。换换房房是是考考虑虑其其中中一一个个小小孩孩的的需需要要。。意向向7栋栋169平平米米，，在在乎乎分分水水。。客户户语语录录：：第一一次次去去（（没没有有开开盘盘的的时时候候）），，只只能能通通过过看看楼楼通通道道去去看看样样板板房房，，其其他他不不让让看看，，觉觉得得不不好好。。买买房房不不是是买买装装修修。。买房房，，价价格格不不是是问问题题，，重重要要是是买买到到自自己己中中意意的的地地方方。。现在的房房价好像像要（降降）下来来了，但但是最后后还是会会上涨回回去，现现在买房房的人都都是多次次买房置置业的。。买房：一一是想换换换环境境，二是是换一个个小区，，人口素素质较高高的小区区。靠山且离离山太近近，对以以后小孩孩的出路路问题有有影响。。国华1～～4期的的地风水水好，5期的别别墅风水水不好。。选房，讲讲究风水水学上的的大门的的“纳气气”。等封顶了了，会带带小孩过过去看看看。577、8号号楼诚意意客户分分析诚意客户户访谈二、杨先先生客户描述述：35岁，，一家四四口，2个小孩孩，女儿儿5岁读读学前班班，儿子子2岁半半。太太太全职，，杨先生生是公务务员，现现在住在在江北云云山花园园。意向房号号：8栋1单单元，5层以上上。价格：罗先生听听到单价价7000元，，总价160万万左右后后，表示示考虑按按揭付款款。（之之前买房房都是一一次性））喜欢8栋栋1单元元有以下下几个原原因（排排名有先先后）：：很认可高高榜山森森林公园园，环境境好。喜欢5号号楼的户户型结构构，但是是5号楼楼没有高高层。8号楼户户型与5号楼相相似，且且又多一一个工人人房，好好！前后空间间（前后后双阳台台）比较较大，有有利小孩孩活动，，好!客厅朝南南，主人人房朝东东，风水水好！前面空地地做十一一小后，，8号楼楼离它远远点，不不会怕被被吵。且且小孩读读可以读读十一小小，好。。有个亲戚戚住在润润园，离离城市原原筑很近近。小区私家家登山径径、山泉泉水也很很喜欢。。587、8号楼楼诚意意客户户分析析诚意客客户访访谈三、张张先生生客户描描述：：33岁岁，职职业警警察，，现住住在下下铺，，和父父母一一起住住。意向房房号：：8栋高高层或或顶楼楼，可可以越越过6号楼楼看出出去最最好的的（考考虑和和父母母住，，一定定要5个房房间））价格：：听到单单价7000元元，总总价150～160万左左右后后，表表示可可以考考虑认可原原因：：喜欢高高榜山山森林林公园园的环环境，，适合合老人人家居居住。。户型结结构、、小区区规划划也很很喜欢欢（大大社区区很杂杂，不不安全全，不不安静静）地段好好，升升值潜潜力大大597、8号楼楼诚意意客户户分析析诚意客客户访访谈四、张张先生生客户描描述：：35岁岁左右右，一一家三三口，，女儿儿在读读一年年级，，现在在住在在惠东东，自自己开开厂。。意向房号：：8号楼，5、6、7层，一定定要4房。。价格：认可5号楼楼样板房的的户型、价价格，但5号楼只有有二楼，不不喜欢。认认为8号楼楼比5号楼楼大20平平米，可以以接受。认可原因：：地段好以及及环境好离市区较近近，生活方方便对户型结构构较认可。。607、8号楼楼客户与第第一批客户户的相似认可项目：：认可高榜山山、环境好好、位置好好和风水。。客户居住：居住在江北、麦地地、龙丰上上排。价格：7、8号楼楼诚意客户户接受5000～6000元元/平米，，与第一批批部分单位位相当的价价格。职业：客户承担职职务级别较较高，主要要为企业主主/董事/总经理级级和中高管管理层。7、8号楼楼诚意客户户分析诚意客户访访谈61客户小结7、8号楼楼客户小结结：（1）我们们的客户最最认可本项项目的是：：高榜山山体体资源、环环境，地段段以及风水水；（2）我们们的客户居居住在江北、麦地地、龙丰上上排南坛下下埔；（3）我们们的客户职职务级别较较高，主要要为企业主/董董事/总经经理级和中中高管理层层；（4）目前前我们的客客户都关注注：价格。62营销报告结结构市场本体阶段总总结总体策略发展商目标标客户本体分期市场分析客户分析项目核心竞竞争力案例借鉴策略推导战略下的执执行细则政策影响深圳市场惠州市场销售工程展示营销手段团购认卡楼体条幅户外广告联动CALL客客活动营销DM直邮短信老带新大势势1/5/2023总体营销策策略647、8号楼楼推售问题题问题：（1）面临临整体房地地产的淡市市；（2）面临临惠城区5～6月期期间196万的推售售量；（3）面临临项目的自自身工程展展示问题；；（4）面临临前期未作作任何推广广导致蓄客客量不足。。65策略略总体策略：：（1）7、、8号楼为为五月份推推广重点，，利用新产产品，引起起市场的再再次关注；；（2）7、、8号楼采采用平价策策略；（3）定向向营销，有有针对性的的挖掘客户户；（4）小批批量、分阶阶段的推售售，保证每每次都有量量的消化，，自我营造造小阳春的的景象；（5）利用用价格杠杆杆的原理，，在7、8号楼蓄客客期间，利利用7、8号楼的价价格去逼定定2、3、、9号楼；；66入市时间：：6月15日日正式选房房。选房前必须须到位工程程：9号楼、6号楼脱外外立面；8号楼样板板房；看2、3号号楼、8号号楼完整充充分展示的的看楼通道道；2、3号楼楼后人行走走道绿化到到位。67为什么6月月15日？？由于前期未未对7、8号楼做过过针对性的的推广，导导致目前针针对7、8号楼的诚诚意客户畜畜客不够，，需要配合合工程，样样板房到位位；五一期间多多个项目开开盘，对本本项目构成成威胁，避避开风头。。五星国墅园园恒和金谷江南御都义乌二期公公寓领墅二期高高层单位68推售策略一一世联建议：：5月1日7、8号楼楼接受认筹筹；认筹交2000元（（可退），，不能定房房号，选房房当天以认认筹的顺序序为选房顺顺序；选房当天优优惠：认筹筹VIP客客户总价减减；20000元优优惠。6月15日日，进行选选房。前提必要条条件：5月1日前前，拿到预预售许可证证。5月1日前前，审批通通过认筹方方案以及开开盘优惠。。69推售策略二二价格杠杆：：世联建议：：在7、8号号楼蓄客期期间，利用用7、8号号楼的价格格去逼定2、3、9号楼。9号楼均价价调至：5300元元/平米2、3号楼楼做销控，，每周推出出5套特价价房70战略下的执执行细则71淡市下营销销，扩大销销售渠道1、团购认认卡方案（（定向营销销）1、团购认认卡购房方方案目的：挖掘有效大大客户，短短期内快速速积累7、、8号楼诚诚意客户，，为集中开开盘做准备备。时间：五一节（7、8号楼楼拿预售证证后）执行行。具体实施：：借助开发商商资源，以以为员工谋谋福利为噱噱头，联系系相关单位位和有业务务联系的单单位进行团团购认卡。。团购认卡给给予一定幅幅度的有诱诱惑的开盘盘折扣。《团购认卡卡购房方案案》具体执执行方案稍稍后提供成功案例借借鉴：东莞莞万科运河河东一号、、惠州荷兰兰水乡、城城市广场722、老带新新2、老带新新目的：带动老业主主推荐新客客户的积极极性，促进进认卡，最最终达成成成交。时间：五一节（7、8号楼楼拿预售证证后）执行行。具体实施：：1、本活动动适用于城城市原筑的的老业主；；2、老业主主推荐新客客户认筹，且最终成成交，新老老业主每人人均可获赠赠10000元现金金奖励（税税后）；3、对老客客户不定期期结合项目目的工程进进度或者高高榜山的建建设情况，，群发“老老带新”短短信。《7、8号号楼老带新新认卡方案案》具体执执行方案稍稍后提供淡市下营销销，扩大销销售渠道733、户外广广告牌3、户外广广告牌目的：拓宽客户渠渠道。执行动作：：拿“南坛西西路红绿灯灯处户外广广告牌”具体实施：：1、4月26日更换换鹅领南路路户外（7、8号认认筹）；2、4月26日更换换围墙；3、五一前前签订新广广告牌，并并上7、8认筹内容容。淡市下营销销，扩大销销售渠道744、联动4、广泛的联联动目的：广泛的联动动，“重金金下必有勇勇夫”。具体实施：：1、转介绍绍客户认筹筹7、8号号楼，并且且最终成交交，可获得得1万元现现金奖励（（税后）2、嘉浩审审批同意7、8号楼楼“广泛””联动方案案；3、五一前前制作联动动展板，在在售楼处展展示；《7、8号号楼广泛联联动认卡方方案》具体体执行方案案稍后提供供淡市下营销销，扩大销销售渠道755、CALL客5、CALL客目的：淡市下，更更多的是主主动“找””客户。具体实施：：1、拿资源源－－世联联惠州操作作的楼盘的的客户资源源；2、制定统统一口径和和CALL客计划；；3、用资源源－－CALL客《CALL客计划》》具体执行行方案稍后后提供淡市下营销销，扩大销销售渠道766、短信6、短信目的：淡市下“相相对低成本本”的营销销工具。原则：配合营销节节点、工程程节点、大大型营销活活动、高榜榜山建设节节点需求发发送短信。。具体实施：：淡市下营销销，扩大销销售渠道短信效果：：年后以来来，有3周周发了短信信，这三周周总共进线线95批，，上门99批。其中中因短信进进线47条条，上门9批。分别别占50％％和9％。。时间短信事件发送群体4月25日高榜山挂榜阁楹联征集＋老带新优惠＋7、8栋即将推出老业主4月28日7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动20万＋老业主4月29日7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动20万＋老业主其余时间待定5月18日封顶活动、6月8日千人登山活动、摄影比赛活动2号楼样板房开放、8号楼样板房开放、私家登山开放777、DM直直邮7、DM直邮邮目的：精确制导，，对7、8号楼潜在在客户群采采用具体实施：：1、4月29日前，，直邮设计计、印刷到到位。2、4月29日前，，联系签订订DM媒体体，精确挑挑选客户群群体。2、4月30日，DM发送。。淡市下营销销，扩大销销售渠道788、活动营营销8、活动营销销目的：淡市下提高高上门进线线、提高成成交量的营营销手段具体实施（（开盘前安安排3～4个大型活活动）：淡市下营销销，扩大销销售渠道时间活动群体5月1日～3日亲子小摊位活动老业主＋新客户＋上门5月18日封顶活动老业主＋VIP客户＋新客户＋上门6月8日千人登山活动（联合登山协会＋西子论坛）老业主＋VIP客户＋新客户＋上门5月份～6月份摄影比赛活动（联合摄影协会＋西子论坛）专业摄影组＋VIP客户＋老业主＋业余组799、楼体条条幅9、楼体条幅幅目的：配合营销阶阶段，更换换不同的销销售信息。。淡市下营销销，扩大销销售渠道时间内容五一前楼王单位推出，接收诚意登记6月份楼王单位样板房震撼登场5月份楼王单位即将问世，保留单位优惠推出……..80把控重要工工程节点总平面图图12345674月底，，8号楼楼护坡工工程完工工。5月中，，7、8号楼后后面部分分小山包包的美化化。5月中，，2、3号楼人人行道有有部分园园林到位位。5月底、、6月初初，车行行道到位位。6月初，，2号楼楼样板房房到位。。6月中，，8号楼楼样板房房到位。。6月份，，听泉茶茶社到位位。81赢在执行行赢在执行行：会议议上通过过的，则则是正确确的。正正确的，，应该马马上执行行。82赢在执行行时间6月5月特色清水水房4月五一前清清水房到到位DM直邮邮4月30日发送送围墙4月27日更换换户外广告告4月26日更换换认筹5月1日日～6月月14日日认筹7、8价价格表5月9日日出价格格表活动5月1～～3日亲亲子活动动5月18日封顶顶活动6月8日日登山活活动5月～6月摄影影活动选房户外广告告4月27日更换换楼体条幅幅五一前更更换5月11日美丽丽节活动动83赢在执行行事件到位时间特色清水房整改五一前到位4.25短信（高榜山挂榜阁楹联征集＋老带新优惠＋7、8栋即将推出）4.24，短信撰写4.28短信（7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动）4.27，短信撰写4.29短信（7、8号楼推出，五一认筹，开盘享受总价减2万优惠＋活动）4.27，短信撰写《CALL客计划》4.25，制定执行团购认卡购房方案4.25，制定执行7、8号楼老带新认卡方案4.25，制定执行4月29日前，直邮设计、印刷到位。4.27，设计到位，4.29印刷到位4月29日前，联系签订DM媒体，精确挑选客户群体。4.29，联系签订DM媒体4月30日，DM发送4.30，DM发送4月26日更换鹅领南路户外（7、8号认筹）；4.25，户外设计到位，4.26，更换4月26日更换围墙；4.25，围墙设计到位，4.26，更换5月1日7、8号楼认筹方案4.28，认筹方案撰写5月1日前签订新广告牌，并上7、8认筹内容4.30，新广告牌更换5月1日～3日，亲子小摊位活动4.25，撰写活动方案2008-5-18，封顶活动5.9，撰写封顶活动方案5月11日，母亲节（美丽节）5.5，撰写方案2008-6-8，千人登山活动（联合登山协会＋西子论坛）5.30，撰写登山活动方案5月份～6月份，摄影比赛活动（联合摄影协会＋西子论坛）5.4，撰写摄影比赛活动方案84目标目标：以上的工工作按时时到位的的前提下下，5月份目目标为：：15套套。85Theend!869、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:39:1003:39:1003:391/5/20233:39:10AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:39:1003:39Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:39:1003:39:1003:39Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:39:1003:39:10January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20233:39