世联-区域发展顾问业务经验分享二

世联—区域发展顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究（规划市场评价）区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务研究内容世联对区域开发项目的理解及观点Opinion>从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。

一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期区域发发展项项目遵遵循着着共通通的开开发步步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区区域开开发顾顾问项项目成成功案案例简简介Case>世联成成功案案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政政务新新区规规划市市场研研究项目规规模：占地地12平方方公里里项目类类型：政政务新新区开开发客户目目的：：土地的的成功功出让让为区域域做控控制性性规划划提供供市场场依据据区域开开发的的运作作模式式我们解解决的的问题题：城市经经济环环境分分析与与资源源评估估新区选选址诊诊断报报告合肥新新区规规划及及功能能分区区研究究新区开开发与与运作作报告告案例实实务研研究报报告新中心心区意意向规规划方方案取得的的成效效：土地增增值成为开开发热热点招商局局漳州州项目目发展展战略略及定定位研研究项目名名称：漳州州港口口物业业研究究项目规规模：1平方方公里里项目类类型：大大规模模主题题地产产开发发我们解解决的的问题题：实现现区域域增值值确定定开发发方案案典型案案例分分析开发发模式式深圳宝宝安尖尖岗新新区发发展研研究究规模：：2.3平方方公里里客户目目的：：区域发发展定定位区域功功能分分区取得的的成效效：区域规规划已已经完完成土地增增值土地高高价出出让西安经经济技技术开开发区区发展展研究究项目规规模：4平平方公公里项目类类型：开开发区区发展展战略略世联介介入阶阶段：：世联介介入时时处于于区域域开发发前期期的功功能定定位与与规划划研究究阶段段工作成成果：：区域定定位与与区域域增值值的关关系区域的的整体体定位位区域发发展战战略区域整整体功功能分分区及及经济济指标标确定定区域开开发模模式的的建议议与土土地出出让策策略的的制定定顾问效效果基于世世联提提出的的整体体功能能定位位和规规划指指标建建议，，完成成区域域总体体规划划；吸引了了包括括上海海绿地地集团团、香香港和和黄机机构等等品牌牌开发发商进进驻；；区域地地价由由60万/亩快快速飞飞涨到到130/亩；；区域逐逐渐成成为开开发热热点北京温温榆河河绿色色生态态走廊廊项目目项目规规模：7平平方公公里项目类类型：大规规模新新区开开发工作成成果：：区域土土地价价值评评估与与地块块划分分；区域的的整体体定位位与功功能分分区（（包括括核心心区定定位））；建立区区域成成功的的土地地市场场运作作模式式和商商业化化的开开发模模式区域的的营销销策略略与形形象建建立核心区区土地地二级级开发发别墅墅项目目的市市场定定位顾问效效果基于世世联提提出的的整体体功能能定位位和规规划指指标建建议所所做的的区域域总体体规划划获得得首规规委认认可基于世世联提提出的的“公公私合合作””的土土地运运作开开发模模式，，开发发商与与政府府正在在协商商积极极推进进，区区域开开发已已获得得立项项批准准；推进开开发商商获得得政府府批准准成为为一级级土地地运营营商土地地地价升升值达达到150万亩亩别墅项项目现现已进进入实实质性性启动动阶段段。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊坊开开发发区区项项目目规规划划发发展展研研究究项目目规规模模：30平平方方公公里里项目目类类型型：开开发发区区发发展展战战略略我们们解解决决的的问问题题：拿地地策策略略区域域整整体体定定位位与与发发展展战战略略区域域开开发发模模式式土地地价价值值评评估估与与地地块块划划分分启动动区区范范围围确确定定、、启启动动区区定定位位与与功功能能布布局局、、启启动动区区发发展展战战略略土地地出出让让计计划划开发发模模式式佛山山南南海海科科技技工工业业园园项项目目房房地地产产与与土土地地功功能能定定位位研研究究项目目名名称称：佛佛山山南南海海科科技技工工业业园园项项目目房房地地产产与与土土地地功功能能定定位位研研究究项目目规规模模：256平平方方公公里里项目目类类型型：工工业业园园开开发发我们们解解决决的的问问题题：资资源源盘盘点点价值值评评估估土地地划划分分土地地价价值值的的动动态态分分析析成功功区区域域开开发发案案例例借借鉴鉴区域域竞竞争争分分析析与与发发展展定定位位经济济测测算算区域域总总体体规规划划建建议议北京京顺顺义义新新城城项项目目规模模：：108平平方方公公里里委托托客客户户：首首都都规规划划委委员员会会项目目类类型型：大大型型区区域域研研究究客户户目目的的：北北京京房房地地产产市市场场整整体体研研究究产产业业研研究究区域域价价值值定定位位新新城城开开发发策策略略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典典案案例例：：北北京京顺顺义义新新城城产产业业定定位位与与城城市市发发展展战战略略研研究究北京京顺顺义义新新城城产产业业定定位位与与城城市市发发展展战战略略研研究究顺义义新新城城结结构构：三三组组团团108平平方方公公里里、、规规划划人人口口90万万①天竺竺空空港港区区：组成成：：包包括括空空港港工工业业区区、、北北京京天天竺竺空空港港出出口口加加工工区区和和后后沙沙峪峪地地区区规规模模：：34平平方方公公里里（（28万万人人））②中心心片片区区：组成成：：区区中中心心组组团团、、马马坡坡组组团团、、牛牛栏栏山山组组团团规模模：：62平平方方公公里里（（52万万人人）③河东东新新区区：组成成：：包包括括北北小小营营镇镇和和南南彩彩镇镇规模模：：12平平方方公公里里（（10万万人人）资料料来来源源：：《《北北京京城城市市总总体体规规划划2004-2020》》123对区区域域的的研研究究世世联联界界定定为为““人人在在一一定定的的空空间间内内进进行行生生产产和和消消费费这这样样一一个个基基本本的的价价值值模模型型””，，并并从从这这四四个个方方面面对对现现状状进进行行研研究究，，寻寻找找现现实实与与理理想想之之间间的的差差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业业：：产业业结结构构产业业链链产业业区区域域比比较较优优势势产业业就就业业土地地：：土地地利利用用性性质质土地地利利用用强强度度地价价峰峰值值可利利用用土土地地量量人口口：：人口口总总量量人口口就就业业结结构构人口口素素质质消费费：：消费费力力消费费结结构构消费费地地点点资料料来来源源：：区区域域发发展展价价值值模模型型制造造业业是是顺顺义义区区经经济济增增长长的的主主要要来来源源，，而而汽汽车车制制造造业业和和电电子子信信息息制制造造业业又又是是绝绝对对的的支支柱柱产产业业2004年年顺顺义义第第二二产产业业与与第第三三产产业业之之比比为为1：：0.57。。第第二二产产业业中中工工业业拉拉动动GDP增增长长11.3个个百百分分点点，，第第三三产产业业拉拉动动GDP增增长长7.8个个百百分分点点。。资料料来来源源：：顺顺义义统统计计信信息息网网、、世世联联计计算算2004年汽车车制造业业、电子子信息设设备制造造业的产产值占到到顺义工工业总产产值的70%以以上，是是顺义工工业的支支柱产业业然而,现现状的的电子信信息和汽汽车制造造基本为为组装加加工，处处于产业业链的最最低端,产品附附加值低低产业链利润90年代代之前90年代代之后汽车工业业产业链链电子信息息产业链链工艺研发发芯片设计计零部件制制造电子通讯讯设备制制造整机制造造信息传输输服务计算机服服务业科技交流流推广软件业2004年顺义义电子信信息产业业、汽车车制造业业的工业业增加值值率都低低于全国国平均水水平，说说明这两两个产业业的大多多数企业业都从事事低附加加值的工工作，产产业链条条比较短短。2002年全球球汽车零零部件销销售行业业、汽车车整车销销售行业业的投资资现金回回报率别别为13%和10%，，远高于于汽车制制造业的的5%，，说明制制造行业业的利润润已经很很低，下下游产业业成为了了新的利利润增长长点。营销服务金融整车组装装制造研发零部件资料来源源：顺义义统计信信息网、、中国统统计局网网站、新新财富网网站以加工制制造为主主的产业业结构决决定了顺顺义的产产业发展展现状具具有劳动动力素质质低、土土地附加加值低的的特点低附加值值加工制制造业占占主导吸纳就业业人口数数量不足足劳动力素素质低土地附加加值低顺义区目目前制造造业从业业人口2.94万人，，制造业业用地1.1万万亩，亩亩均劳动动力2.7人。。如果将将所有8.8万万亩未建建设用地地都作为为制造业业用地也也仅能带带来26万人。。目前顺义义区本科科以上学学历人口口比例仅仅为3%。中关关村科技技园区学学士以上上学历人人数占33%，，硕士以以上占6.7%。2004年顺义义汽车制制造业亩亩产出537万万元，电电子信息息制造业业亩产出出502万元；；而上地地信息产产业基地地亩产高高达2433万万元。资料来源源：顺义义统计信信息网、、中关村村管委会会网站第三产业业在产业业结构中中所占比比重小，，发展速速度慢，，且以社社会服务务业为主主,内部结结构处于于较低层层次资料来源源：顺义义统计信信息网顺义第三三产业以以传统服服务业为为主；信信息传输输、计算算机服务务和软件件业、金金融保险险业等生生产服务务业所占占比重很很小，且且有下降降趋势。。对城市的的研究我我们界定定为“人人在一定定的空间间内进行行生产和和消费””，并从从这四个个方面对对顺义的的现状进进行研究究，寻找找现实与与理想之之间的差差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构构产业链产业区域域比较优优势产业就业业土地：土地利用用性质土地利用用强度地价峰值值可利用土土地量人口：人口总量量人口就业业结构人口素质质消费：消费力消费结构构消费地点点建成区中中居住用用地和工工业用地地的比例例过高，，挤压了了商业、、医疗、、教育等等公共设设施用地地，影响响了城市市职能的的发挥空港片区中心片区空港片区区仁和镇马坡牛栏山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团用用地性质质分布各片区土土地利用用现状对城市的的研究我我们界定定为“人人在一定定的空间间内进行行生产和和消费””，并从从这四个个方面对对顺义的的现状进进行研究究，寻找找现实与与理想之之间的差差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构构产业链产业区域域比较优优势产业就业业土地：土地利用用性质土地利用用强度地价峰值值可利用土土地量人口：人口总量量人口就业业结构人口素质质消费：消费力消费结构构消费地点点空港片区区吸引了了部分高高素质外外来人口口，但从从整体上上看，顺顺义的外外来人口口以加工工制造业业工人为为主，人人口素质质不高空港片区区的外来来人口的的收入状状况呈现现沙漏形形分布，，中产阶阶级的量量相对较较少；高高素质质的外来来人群多多数不在在区域内内就业顺义外来来人口年年龄构成成以青壮壮年人口口为主，，文化素素质也普普遍较低低，受受过高等等教育的的人只占占3%空港片区区外来人人口的收收入分布布空港片区区外来人人口的教教育程度度分布顺义区外外来人口口的年龄龄分布资料来源源：顺义义统计信信息网；；世联调调研顺义区外外来人口口的教育育程度分分布对城市市的研研究我我们界界定为为“人人在一一定的的空间间内进进行生生产和和消费费”，，并从从这四四个方方面对对顺义义的现现状进进行研研究，，寻找找现实实与理理想之之间的的差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：：产业结结构产业链链产业区区域比比较优优势产业就就业土地：：土地利利用性性质土地利利用强强度地价峰峰值可利用用土地地量人口：：人口总总量人口就就业结结构人口素素质消费：：消费力力消费结结构消费地地点顺义的的消费费虽然然旺盛盛，但但衣食食住等等基本本生活活品支支出比比重较较大，，休闲闲娱乐乐场所所较少少2003年年顺义义区社社会消消费品品零售售额50.4亿亿元，，在北北京郊郊区各各区县县中仅仅次于于房山山区衣食住住等基基本生生活品品支出出比重重较大大，娱娱乐休休闲等等高档档消费费购买买比重重很小小区内娱娱乐消消费地地———公园园顺义公公园；；卧龙龙公园园和怡怡园公公园。。娱乐乐消费费基本本符合合“娱娱乐＝＝公园园”这这一等等式通过60多多位居居民访访谈表表明，，85%的的居民民认为为：本地的的娱乐乐的地地方很很少，，大部部分体体育场场馆不不向公公众开开放，，公园园是他他们日日常休休闲娱娱乐的的唯一一场所所。2003年年顺义义城镇镇居民民消费费结构构数据来来源：：北京京统计计年鉴鉴；顺顺义区区统计计年鉴鉴，访访谈2003年年北京京郊区区各区区县社社会消消费品品零售售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实现现顺义义新城城的发发展目目标，，基于于现状状的研研究我我们发发现存存在着着以下下几个个关键键问题题，这这也正正是我我们需需要研研究的的重点点推动顺顺义新新城发发展的的核心心驱动动因素素是什什么？？怎样实实现顺顺义新新城的的规划划人口口总量量，改改善人人口的的结构构现状状？应该通通过何何种途途径完完善和和提升升顺义义新城城的产产业结结构？？顺义新新城第第三产产业怎怎样才才能实实现快快速发发展？？顺义新新城的的发展展目标标：新城是是承担担疏解解中心心城人人口和和功能能、集集聚新新的产产业，，带动动区域域发展展的规规模化化城市市地区区新城应应建设设成为为相对对独立立、功功能完完善、、环境境优美美、交交通便便捷、、公共共服务务设施施发达达的健健康新新城资料来来源：：《《北京京城市市总体体规划划2004-2020》》规划和和现状状人口口之间间有61万万的巨巨大缺缺口，，单一一依靠靠以制制造业业为主主的第第二产产业发发展无无法实实现规规划的的人口口目标标；以制造造业为为主的的第二二产业业发展展现状状决定定了低低素质质的人人口结结构特特征，，他们们的消消费力力进而而也就就决定定了顺顺义第第三产产业的的低水水平发发展；；制造业业和低低水平平的第第三产产业发发展都都不利利用提提升土土地的的附加加值，，顺义义新城城的土土地将将无法法实现现“地地尽其其利””；发现问问题：：研究重重点：：基于现现状提提出问问题的的解决决之道道－－－跳出出现状状外的的案例例研究究案例研研究Part1:－－－－新城城发展展模式式的国国际案案例研研究新城发发展模模式田园新新城GARDENCITY公司城城/产产业新新城COMPANYTOWN城市郊郊区化化发展展的边边缘新城城/EDGETOWN政府主主导下下的行行政中中心新城城/NEWCENTER国际际案案例例Letchworth（英国国，伦伦敦））WelwynGardenCity（英国，，伦敦敦）新城发发展模式资料来来源：：文献献检索索、世世联分分析公共交交通导导向发发展的的新城开开发/TODPortSunlight（（英英国，，利物物浦））GrandeCache（加拿拿大，，Albert）筑波科科学城城（日本本，筑筑波））Radburn（美美国，，纽约约）Columbia哥哥伦比比亚新新城（美国，，马里里兰州州）千里新新城（（日本本，大大阪））多摩新新镇（（日本本，东东京都都）沙田新新市镇镇（中中国，，香港港）Canberra（（澳洲洲，堪堪培拉拉）Brasilia（（巴西西，巴巴西利利亚））37在对世世界各各地新新城进进行广广泛研研究的的基础础上，，我们们着重重分析析了其其中五五个极极具代代表性性的国国际案案例筑波科学城城WelwynGardenCityColumbia多摩新镇初步考虑案案例Letchworth，英国WelwynGardenCity，英国PortSunlight，英英国GrandeCache，，加拿大筑波科学城城，日本Radburn，美美国Columbia，，美国千里新城，，日本多摩新镇，，日本沙田新市镇镇，香港Canberra，，澳洲Brasilia，，巴西…着重分析了了其中五个个韦林花园城城，英国筑波科学城城，日本哥伦比亚新新城，美国国多摩新镇，，日本堪培拉，澳澳大利亚田园新城公司城/产产业新城城市郊区化化发展的边边缘新城公共交通导导向发展的的新城行政中心新新城Canberra资料来源：：文献检索索、世联分分析通过案例分分析和模式式总结，基基于顺义新新城的发展展现状判断断，在城市市郊区化的的驱动力下下我们将有有机会发展展成为相对对独立于北北京中心城城区、城市市功能完善善的边缘新新城新城发展模模式核心驱动因因素关键成功因因素典型代表案案例田园城市工业革命造造成城市环环境恶化城市居住需需求急剧上上升交通方式基基于铁路与与步行控制城市规规模、规模模较小WelwynGardenCity公司城/产产业城政府决策市场对于产产业的需求求政府主导开开发、投入入大量资金金政府强制或或引导产业业积聚筑波科学城城边缘新城汽车普及和和便捷的交交通路网城市郊区化化位于大城市市边缘建设快速的的交通路网网产业郊区化化带动的二二、三产业业的快速发发展，解决决了职住平平衡问题哥伦比亚新新城TOD新城城（多多为卧城））大城市中心心城区人口口高度恶性性膨胀政府决策兴建连接大大城市的轨轨道交通系系统轨道沿线有有大量的建建设用地可可供房地产产开发多摩新城行政中心新新城政府决策，，发展新区区域政府主导开开发、投入入大量资金金主要政府机机构所在地地堪培拉顺义新城的的发展模式式选择发达国家的的郊区化新新城发展历历程揭示，，顺义要发发展成为成成功的边缘缘新城，在在完善和提提升产业结结构基础之之上必须大大力发展第第三产业阶段划分汽车郊区化化阶段（1920-1950年）普遍郊区化化阶段（1950-1980年）城市功能完完善阶段（20世纪纪80年代代）边缘新城形形成阶段（90年代代以来）发展特征关键举措汽车时代的的到来促进进了城市的的郊区化郊区开发不不再沿铁路路线分布富裕阶层的的郊区住宅宅迅速膨胀胀中产阶级郊郊区化出现现，中上阶阶层居住在在郊区公路交通网网的建设住宅需求量量大增，中中产阶级的的郊区住宅宅得到普遍遍发展开始出现产产业郊区化化热潮，制制造业、通通讯、科研研、仓储业业等纷纷移移向高速公公路、机场场等交通便便利地区商业、休闲闲娱乐业等等社会服务务业也追随随着消费者者的郊迁而而向郊区转转移高速公路的的建设鼓励适合中中产阶级居居住的郊区区房地产开开发郊区兴建购购物中心，，完善生活活配套设施施随着郊区产产业的不断断完善和发发展，金融融、贸易、、保险等生生产服务业业也出现郊郊区化迁移移大量办公物物业开始出出现，住宅宅开发也从从分散型的的高档住宅宅转向中高高层的公寓寓住宅建设设城市居民阶阶层多样化化引导产业发发展，完善善和提升产产业结构鼓励发展金金融贸易等等生产服务务业，近一一步带动和和提升商业业、休闲娱娱乐等社会会服务业发发展郊区新镇与与中心城区区的共生关关系逐渐减减弱就业机会不不断增加，，以商业、、金融、贸贸易等第三三产业为主主新城居民基基本实现了了职住平衡衡远郊发展趋趋势增加－－案例研究Part2:———汽汽车产业业带动城市市发展的2个案例研研究底特律（Detroit）：：－始建于1701年并并于1815年正式式设立为城市，因汽汽车制造业业而闻名全全球－占地218.5平平方公里，，2004年人口91万－除了汽车车制造，底底特律地区区主要的工工业还包括：机机床附件生生产、内燃燃机制造、、钢铁锻造、、金属切削削刀具加工工等斯图加特（（Stuttgart）：－斯图加特市市占地面积积207平平方公里，，2004年年人口59万－斯图加特特地区由市市区和周边边的5个州州级县构成，，占地面积积3654平方公里里，2004年年人口266万－2004年德研究究机构推出出德国主要要城市排名中，斯斯图加特在在生活水准准，经济活活力和综合排排名均列前前三案例研究Part3:———会会展业带带动城市发发展的6个个案例研究究国外案例国内案例汉诺威(德德国)米兰(意大大利)Rosemont(美国)香港广州上海案例研究Part4:———空空港带动动城市发展展的3个案案例研究Fairfax（华华盛顿杜勒勒斯机场））DupageCounty（芝加哥哥O’Hare机场场）ClaytonCounty（亚特特兰大Harsfield机机场）面积1062平方公公里；人口口约100万杜勒斯高速速公路穿郡郡而过美国最成功功的新城RESTON坐落于于此全美最富有有的100个郡排名名第五全美本科学学历人口比比例最高的的10个郡郡排净第二二位于芝加哥哥o’HARE国际际机场西侧侧20英里里伊利诺伊州州东北部第第二大县总面积332平方英英里；总人人口90.4万企业总数32376家；就业业总人数620680人DupageCounty境内拥有有财富1000强的的多家企业业（Lucent,Molex,Tellabs）、很很多小型信信息技术公公司以及两两家国家技技术研究机机构—Argonne国家实实验室和Fermi国际加速速器实验室室面积146平方英里里；人口24万世界最繁忙忙的机场——亚特兰大大Hartsfield机场场的大部分分位于其境境内Clayton是当当地的交通通枢纽，包包括四条洲洲际告诉公公路，两条条铁路干线线及链接亚亚特兰大的的轻轨。Clayton的重要使使命是为HARTSFIELD机场场的正常运营营和发展提供供服务。机场场时Clayton经济济发展的主要要动力产业发展战略略:依托空港港核心资源，，引导发展现现代制造业，，积极发展以以生产服务业业为主导的第第三产业。现代制造业第三产业高新技术制造造信息技术服务务汽车电子制造造会展业汽车服务贸易易电子芯片制造造集成电路制造造精密仪器制造造光机电产品制制造。。。根据产业的发发展战略,我我们给出了了顺义新城产产业发展的引引导方向人口①土地利用现现状②可利用土地地量③土地构成④房地产状况况土地消费产业①产业分类②产业产值③主导产业④相关产业链链⑤产业就业①人口总量②人口结构③人口现状来来源①消费者来源源②消费力③消费结构④消费地点产业结构图人口结构图消费结构图土地结构图新城功能分布布图产业集群：空空港和会展引引领的现代服服务业为核心心及纽带，紧紧密衔接汽车车制造和电子子信息两大支支柱产业，形形成产业集群群随着产业的升升级和经济的的发展，2020年顺义义新城的人均均GDP将达达到1.5万万美金，产业业结构将是0：40：60人均GDP的的预测采用Holt-Winters两参数指指数平滑法，，以顺义区1995年~2004年年人均GDP为样本数据据，在一次指指数平滑法基基础上加入序序列长期趋势势（递增或递递减）的平均均变化量来进进行修正。使使用Eviews4.0软件进行预预测分析。。第一产业第二产业第三产业2004201020152020人口发展策略略：通过提高高人居环境质质量和发展高高附加值产业业吸引人口进进入，不断优优化人口结构构，提高人口口素质，促进进新城人口升升级置换35万人90万人20%48%农民24%制造业工人郊区化人口修建直接连接接中心组团与与中心城区的的高速路，加加强其联系。。通过发展优质质的居住物业业、提供完善善的生活配套套以及提高公公共服务水平平吸引高素质质郊区化人群群的大规模进进入，为发展展高层次的第第三产业储备备人才会展业、信息息技术服务业业、汽车贸易易等生产性服服务业的发展展带来高素质质就业人群，，高素质人群群的聚集促进进社会服务业业的繁荣与升升级，生活质质量的提升进进一步带动产产业的聚集和和高素质人口口进入，形成成人口置换和和产业发展相相互促进的的的良性循环。。50%制造业工人第三产业从业业人员高素质郊区化化人口23%5%30%第三产业从业业人员土地利用策略略：同步加大大居住用地和和服务业用地地，控制工业业用地，预留留一定用地作作为未来发展展的缓冲57722143974410居住用地工业用地服务用地保留用地空港组团与中中心组团用地地比例图土地利用策略略京顺路及机场场北线沿线加加大商务办公公用地比例，，同时控制土土地价格保持持对中心城区区的物业价格格优势在后沙峪组团团中心以及会会展中心周围围加大商业、、宾馆、商务务办公用地供供应，提高开开发强度，形形成相对密度度较高、紧凑凑发展的城市市活力核心。。调整仁和、汽汽车基地区域域控规，增加加部分办公商商业用地，为为汽车贸易和和汽车服务发发展预留空间间。在后沙峪、马马坡、牛栏山山等以居住为为主的组团适适当提高局部部开发强度，，以提供大规规模开放空间间，形成舒朗朗、宜人的生生活氛围及自自然生态的郊郊区风貌以保保持对中心城城区人口的持持续吸引力。。提供并合理分分布不同等级级的商业用地地，促进土地地复合利用，，提高居民生生活便捷度，，促进就地消消费。在坚持土地复复合利用的同同时，注意功功能的适当分分区，使主要要的商务区与与区域级商业业中心、居住住区相对分离离，保持安静静优美的生活活环境。鼓励发展同时时，要预留10%左右的的待开发用地地，作为区域域未来发展的的缓冲用地。。依据顺义新城城发展战略，，合理功能用用地分配约为为：城市与产业功功能分区图京顺路及机场场高速北线两两侧中重点发发展信息技术术服务业。后沙峪组团重重点发展会展展业、商业、、金融服务、、贸易等生产产服务业。中心组团作为为现代制造业业基地，在引引导发展汽车车制造业、电电子信息制造造业的基础上上，大力发展展汽车贸易和和汽车服务产产业等以汽车车为龙头的生生产型服务业业并进而带动动社会服务业业的升级。根据明确的原原则划定了顺顺义新城的分分阶段开发片片区顺义新城的分分期开发实施施策略THEEND谢谢1月-2303:49:5403:4903:491月-231月-2303:4903:4903:49:541月-231月-2303:49:542023/1/53:49:549、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:49:5503:49:5503:491/5/20233:49:55AM11、以我独独沈久，，愧君相相