某项目可行性研究报告(doc 43)

1、重庆上江江城可行行性研究究报告项目开发发背景与与概况项目名称称及开发发商背景景项目名称称：“上江城城”（天宝宝小区）开发商简简介。重重庆晋愉愉地产集集团股份份有限公公司，属属二级房房地产开开发企业业，前身身为成立立于19996年年4月的的重庆晋晋愉物业业发展有有限公司司，为适适应市场场经济的的发展于于20000年33月组建建股份制制集团公公司，总总注册资资金为11.2556亿元元。晋愉愉地产集集团属下下共有四四家公司司，目前前主营房房地产开开发、物物业管理理、物资资贸易、建筑安安装、建建筑装饰饰等业务务，现已已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导导产业。晋愉地地产集团团以“推动中中国地产产产业

2、新新潮流”为己任任，以产产业报国国，引领领民族新新兴产业业快步发发展，创创民族品品牌，铸铸西部旗旗帜。在成立至至今短短短的五年年中，在在集团公公司的正正确领导导和社会会各界的的大力支支持下，经公司司全体员员工的艰艰苦努力力，公司司不断发发展壮大大，现已已形成年年开发220万平平方米的的能力。公司自自成立至至今，共共完成投投资近44亿元人人民币，占同期期重庆市市房地产产投资总总额的88，公司司成功开开发了“杨家坪坪团结路路一期危危改工程程”、“新华印印刷厂三三号小区区（杨馨馨花园）”，“晋愉城市彩彩园”，总计计完成房房屋开发发面积超超过300万M22，取得得了良好好的经济济效益和和社会效效益，积

3、积累了丰丰富的地地产开发发经验。20000年，公公司被评评为九龙龙坡区十十佳企业业；市工工商银行行评为“AA”级信誉誉企业；中国质质量万里里行委员员会授予予“质量定定点示范范单位”称号；中国房房地产协协会评选选为“重庆市市典型住住宅价格格指数”典型项项目；220011年，被被重庆市市政府评评为“重庆市市房地产产开发企企业五十十强企业业”；在220011年的重重庆市房房地产交交易会上上，被重重庆市建建委评为为“最佳参参展单位位”。公司司坚持人人才战略略与名企企魅力同同在，以以“无德无无才不用用，有德德无才不不用，有有才无德德不用，有德有有才可用用”的用人人原则，诚邀贤贤能，共共谋发展展；以“盖有

4、非非常之功功，必待待非常之之人”的用人人标准，不拘一一格，唯唯才是举举。集团团公司现现有员工工103人人，其中中本科以以上学历历37人，大专学学历466人，高高中级职职称666人，平平均年龄龄31岁岁。公司司职员知知识含量量较高，年龄结结构合理理，充分分体现了了企业的的知识化化、专业业化、年年轻化。为公司司的持续续性战略略发展奠奠定了良良好的基基础。中国西部部大开发发政策及及新近加加入的WWTO，将给我我司创造造更加良良好的投投资环境境，本着着发展中中国最高高水平地地产而促促进中国国民族地地产的发发展目的的，引进进和消化化世界最最先进的的管理理理念和管管理方法法，公司司切入市市场变化化之需求求

5、，强力力推进国国产化进进程，坚坚定不移移地走质质量品牌牌发展道道路，强强调与国国际水平平看齐，与国际际经济接接轨，力力争在335时时间内把把企业建建成适应应并满足足国际竞竞争需要要的智力力密集型型地产管管理集团团。“道可道道，非常常之道”这便是是晋愉的的致胜之之道、发发展之路路。晋愉愉地产在在新的一一年里将将迎来新新的挑战战和机遇遇。“晋愉天宝新新城”、“晋愉九龙彩彩园”、“晋愉世纪彩彩园”等三个个项目，拟定开开发当量量将达到到70万万平方米米，预计计四年内内完成。这对晋晋愉地产产集团公公司的进进一步壮壮大，企企业品牌牌的巩固固将起到到立竿见见影的作作用。“服务社社会，诚诚信各界界，以人人为本

6、，追求卓卓越”是晋愉愉地产集集团矢志志不渝的的企业理理念，“团结奋奋进，高高效求实实”是晋愉愉人追求求的企业业精神，坚持质质量第一一，以更更高的标标准，为为国家和和社会作作更大的的贡献！二、项目目基本情情况1、地理理位置与与交通情情况“上江城城”项目（又名“天宝小小区”）位于于九龙坡坡区杨家家坪直港港大道,小区区区位、地地理位置置优越，是九龙龙坡区未未来黄金金发展区区域，距距主城区区仅1公公里之遥遥，同时时交通及及生活配配套设施施逐步也也将很快快趋于完完善。地地块所处处位置交交通便捷捷，滨江江大道及及小区公公路形成成交通主主动脉，小区南南北大道道，鹅公公岩大桥桥，高速速公路、李家沱沱大桥、高架

7、轻轻轨、中中心商业业步行街街更是四四通八达达、坐享享便利。2、周边边环境与与人口状状况小区东临临长江、滨江路路及成渝渝铁路，南靠青青山，西西靠和尚尚山水厂厂，北接接杨家坪坪直港大大道及和和尚山变变电站，旁边还还有江畔畔花园、滨江大大道（宽宽20米米），风风景优美美，四季季如画，无任何何工业污污染。小小区所在在的区域域-九九龙坡区区，地处处长江与与嘉陵江江交汇的的腹心地地带，是是重庆市市工业大大区、经经济强区区、幅员员4377平方公公里，人人口900万左右右，其中中城镇居居民600万，是是重庆市市主城区区人口最最多的一一个大区区。该小小区规划划总户数数11882户，居住人人口约441377人，是

8、是个大型型的、综综合的居居住社区区。3、拆迁迁安置情情况项目规划划红线内内拆迁房房屋总量量120000，房屋屋质量普普遍极差差，高压压线铁塔塔、坟场场、小工工厂等拆拆迁是个个棘手的的难题。三、项目目开发的的必要性性重庆既是是西部地地区惟一一的直辖辖市，又又是水陆陆交通枢枢纽城市市，依托托西部丰丰富的资资源和广广阔的市市场，西西部大开开发给重重庆市的的经济发发展带来来了前所所未有的的发展机机遇。重庆是个个农业大大市，人人口众多多，城市市化率远远低于京京、津、沪，甚甚至赶不不上全国国的平均均水平。城市化化水平偏偏低，必必须加快快发展。据重庆庆经济发发展规划划，我市市城市化化率20010年年将达到到

9、45，这其其中蕴藏藏着巨大大的房地地产投资资机会。加快城城镇化进进程是推推进重庆庆市建设设发展的的重要任任务。市市委、市市政府专专门对建建设部门门发文，要求到到20110年，我市的的城镇化化水平由由20000年末末的333提高高到届时时的全国国平均水水平455%。220011年末的的市建委委统计数数据可知知，我市市城镇化化率达到到了344.599，比比上年增增长了11.5个个百分点点。预计计20002年，城镇化化水平可可以再提提高1.5个百百分点。由此衍衍生的房房地产需需求量，将是支支撑重庆庆未来近近十年的的房地产产开发的的巨大潜潜在市场场。同时时城市化化进程的的加快必必然带来来流动人人口的增

10、增加，流流动人口口的扩张张对住宅宅的需求求具有不不可低估估的作用用。再者者，市民民生活水水平的提提高促进进了生活活结构的的调整，已经由由原来的的吃、穿穿、用逐逐渐转变变为住与与行，加加上我国国已加入入WTOO，汽车车的价格格大幅度度下降，因此住住宅和小小汽车的的消费近近几年将将大幅度度增加。随着重庆庆的税收收优惠政政策的出出台，重重庆的经经济将突突飞猛进进，今年年经济增增长不但但高于全全国的平平均水平平，而且且呈“高开高高走”的态势势。今后后重庆的的房地产产业将有有更好的的市场环环境和更更大的有有效需求求。另据重庆庆市1999920000年统统计年鉴鉴，杨家家坪所在在的九龙龙坡区，多项经经济指

11、数数都位居居主城区区前列。其中，年末总总人口887万，居主城城区第一一位，具具有明显显的人口口优势；人均GGDP达达121189元元，居全全市第三三位；人人均社会会零售商商品额551833元，居居全市第第三位。城市居居民年末末存款余余额全市市排名第第二，人人均社会会零售总总额全市市排名第第三。这这一系列列的城市市经济指指标说明明，九龙龙坡区有有着巨大大的商业业购买潜潜力，将将聚集更更大的人人气，必必将吸引引着越来来越多的的人前来来置业。但综观杨杨家坪地地区住宅宅市场，10万万平方米米以上的的小区却却屈指可可数，除除了珠江江花园和和广厦经经典以外外，其他他楼盘，如金江江明珠、润安大大厦等小小区周

12、围围的楼盘盘品质较较低，配配套不完完善。因因此杨家家坪地区区的房地地产多年年来给人人的感觉觉是“无规模模、无档档次、无无名盘”。为此此区委、区政府府根据重重庆市城城市规划划总体布布局，决决定把直直港大道道一带发发展成为为未来成成片住宅宅小区，彻底改改变以前前九龙坡坡区房地地产发展展的落后后状况。而杨家家坪是九九龙坡区区的行政政、经济济、商贸贸和文化化中心，也是重重庆主城城区十二二个组团团和四个个城市副副中心之之一，她她以杨家家坪转盘盘及周边边的商业业、住宅宅片区为为主体，地势相相对平坦坦，“天宝新新城”位于杨杨家坪邻邻长江面面，景色色迷人，规划面面积约11.5平平方公里里，经过过几年的的持续开

13、开发以及及政策倾倾斜，大大社区配配套基本本形成，社区人人文环境境也初见见雏形，具备了了较好的的居住氛氛围。因此，“上江城城”高尚住住宅项目目的开发发无论从从市场的的角度、政府规规划的角角度，还还是都是是未来发发展的角角度都是是完全必必要的。项目的建建成还有有着重要要的社会会效益和和环境效效益。根根据有关关专家的的测算，每增加加房地产产投资11万元，带动相相关产业业国内生生产总值值增加近近2万元元，该项项目的总总投资约约2.446亿元元，因此此带动相相关产业业GDPP增加约约4.99亿元。项目开开发为社社会提供供几百个个就业岗岗位，包包括建筑筑、建材材、装饰饰、机械械、冶金金、商业业等几十十个行

14、业业。项目目规划布布局上强强调利用用地形的的高低落落差优势势，建筑筑物借山山势分层层而立，远观建建筑物层层次分明明、错落落有致，建筑物物天际线线跌宕起起伏，景景观因势势就形、显山露露水、纵纵横交融融，立体体落差分分布。小小区建筑筑物与环环境和谐谐统一，相依相相存，仿仿佛从山山上生成成，丰富富而不杂杂乱，使使得巴渝渝山地居居住文化化的精髓髓展现无无遗。由由此可见见，小区区风格在在该地区区新颖独独特，丰丰富了天天宝新城城的城市市建筑。在尽量量减少土土石方量量的情况况下，保保护了原原始山地地地貌，地区的的原有生生态环境境得到了了改善，使滨江江景观、山体景景观和小小区内部部景观形形成一体体。项目主要要

15、财务测测算指标标总投资：235519万万，其中中成本2214994.33万；费费用20024.7万销售总收收入：3339552万所得税前前利润：84992.11万税后净利利润：556899.8万万开发周期期：5年年（20001年年20005年）税前投资资回报率率：399.5%税后投资资回报率率：266.477%财务净现现值NPPV(ii0=122%): 43775万财务内部部收益率率IRRR=377%10 投资回回收期：2.775年第二章 项目目建设条条件一、场地地条件整个规划划区用地地大致呈呈三角形形，南北北长约2290mm，东西西长约3320mm。地块块北侧有有城市干干道天中路路延长断断穿

16、过，此路为为双向66m宽车车道，55m人行行道，通通往滩子子口。地地块东侧侧有城市市干道滨江江路穿过过，此路路为双向向8m车车道，55m人行行道，通通往九渡渡口货运运码头。南侧有有呈带状状的城市市保护绿绿地计入入拆迁征征地范围围，此绿绿地不能能进行房房屋建设设，且绿绿地面积积不计入入天宝小小区绿化化率计算算中。天宝小区区总计拆拆迁征地地面积为为604400mm，其中中保护绿绿地面积积为60013mm，红线线内的城城市道路路面积为为123368mm，剩余余规划可可用地面面积为4420119m。由于地地块内二二条城市市干道的的影响，将整个个规划可可用地分分隔为二二块小型型“飞地”，北侧侧飞地面面积

17、为336366m，东东侧飞地地面积为为8666m，核核心区主主要规划划用地面面积为3375117m。核心区主主要规划划用地位位于山坡坡地上，高差较较大，最最大高差差约为339m，北低南南高，北北侧部分分地块低低于现规规划的天天中路延延长断，最大有有10mm高差，为现设设计方案案中的入入口部分分。整个个工程挖挖填土石石方不能能平衡，有土外外运。小区因地地理位置置特殊，内有多多条已形形成的或或规划建建设的城城市管网网。其中中有二条条电力线线路贯穿穿南北方方向，分分属九龙龙坡区港港务局和和成渝铁铁路专用用，100KV，线路总总长约110000m，且且有高压压铁塔33座。在在地块北北部有已已形成的的城

18、市防防洪沟渠渠一条，贯穿东东西方向向，截面面为2.52.55平方米米，条石石砌筑，埋深较较深，主主要引杨杨家坪地地区的雨雨水及部部分废水水排至长长江。另另在此地地块内有有规划的的二条管管沟，其其中一条条为城市市排污主主管，规规划截面面2M2M，沿天中中路延长长段内侧侧排列，接城市市污水干干管。另另外一道道为新建建城市防防洪沟渠渠，以满满足三峡峡大坎形形成，长长江水位位提高后后的城市市行供要要求，规规划截面面2.55M3M，对出口口高程有有小于1192米米的限制制。小区区内新建建的房屋屋，应对对以上三三条管沟沟采取规规避方式式。拆迁房屋屋情况小区内的的待拆迁迁房屋均均非常破破旧，残残值率极极低，

19、最最高层55层，其其余都是是破烂矮矮房屋，质量极极差。第三章 市场场分析及及需求预预测一、宏观观经济环环境分析析在世界经经济增长长普遍放放缓的情情况下，中国经经济仍能能维持较较高的增增长速度度。统计计资料显显示，全全年国内内生产总总值为9959333亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长77.3%，其中中第三产产业增加加值3222544亿元，增长77.4%。20011年我国国经济发发展平稳稳，物价价保持相相对稳定定。全年年居民消消费价格格总水平平比上年年上涨00.7%。其中中住房价价格上涨涨1.22%。工工业品出出厂价格格下降11.3%；原材材料、燃燃料、动动力购进进价格下下降0.2%；固定

20、资资产投资资价格上上涨0.4%。就业规模模继续扩扩大。年年末全国国就业人人员7.3亿，比上年年末增加加9400万人。其中城城镇就业业人员2239440万人人，增加加7899万人。年末国国有企业业下岗职职工为5515万万人，比比上年末末减少1142万万人。全全年通过过多种途途径使2227万万人实现现了再就就业。国民经济济持续增增长，成成为房地地产发展展的最大大支撑力力。7月月北京申申奥成功功，111月中国国正式成成为WTTO成员员国，宏宏观经济济政策、市场格格局发生生了巨大大的变化化。就房房地产而而言，在在刺激内内需、货货币分房房等20001年年以来市市场持续续发展，形势喜喜人。11-111月房

21、地地产投资资额同比比增长229.772%，供应大大幅度增增长的同同时，销销售也同同步增长长，1-11月月全国商商品房销销售面积积达到1116117万，同比比增长221.66%；商商品房价价格也从从20000年年年底的221033元/上升222199元/，整个个市场进进入新一一轮景气气上升周周期。重重庆市在在刚刚过过去的一一年里，全市GGDP实实现17750亿亿元，比比20000年增增长1661亿元元，是直直辖以来来经济总总量增长长最多的的一年，也是直直辖以来来宏观形形势最好好的一年年。20001年年完成地地方预算算财政收收入1226.44亿元，比上年年增长221%。经济增增长速度度从19999

22、年年的7.6%上上升到220000年8.5%，进而上上升到220011年的99%，呈呈稳步增增长态势势。20001年年，第三三产业实实现增加加值7330亿元元，在总总量上已已经超过过第二产产业。另另外我国国宏观政政策在保保持高速速、稳定定增长的的同时还还呈现以以下变化化：1、存贷贷款利率率第八次次下调，房地产产消费能能力提高高人民银行行自 119966年以来来连续八八次降低低存贷款款利率，个人住住房贷款款最高年年利率调调整为55.588，其其调整幅幅度之大大，频率率之高，均是改改革开放放以来少少有的；同时开开征利息息税和实实行扩张张性财政政政策，对储蓄蓄存款利利息征收收0.445，使得居居民储

23、蓄蓄存款增增长趋缓缓，更多多的资金金流入房房地产市市场成为为可能。20022年2月月金融机机构各存存款年利利率平均均下调00.255。此此次降息息，金融融机构各各项存款款年利率率在现行行基础上上平均下下调0.25个个百分点点，其中中活期存存款利率率由0.99 下调调为0.72，下调调0.227个百百分点；一年期期定期存存款利率率由2.25下调为为1.998，下调00.277个百分分点。各各项贷款款年利率率在现行行基础上上平均下下调0.5个百百分点，其中六六个月期期贷款利利率由55.588下调调为5.04，下调调0.554 个个百分点点；一年年期贷款款利率由由5.885下下调为55.311，下下

24、调0.54个个百分点点。从金融系系统提供供的居民民储蓄情情况分析析，重庆庆 19999年年城镇居居民储蓄蓄已经超超过9000亿元元，人均均储蓄存存款余额额 29965元元。考虑虑到重庆庆是一个个农村人人口众多多的直辖辖市，且且农村收收入相对对较低，若农村村人均储储蓄以225计计，则城城镇居民民人均储储蓄存款款额约为为51887元。除去计计算中的的人为虚虚拟和累累计储蓄蓄等因素素，一般般城镇居居民人均均存款应应在3-5万元元之间。降息是是扩大有有效需求求的最直直接手段段。降息息将直接接带动住住房、汽汽车等消消费信贷贷成本的的降低。这种扩扩大拉动动内需的的宏观政政策，将将促进经经济保持持平稳的的增

25、长势势头，同同时对房房地产，特别是是住宅的的消费将将起到极极大的促促进作用用。2、居民民人均收收入水平平和住房房支出稳稳步上升升根据调查查资料表表明，22000020001年年重庆市市居民人人均可支支配收入入为62276元元，由于于国家实实行货币币化分房房政策，住房开开支大幅幅度上升升，20000年年全市人人均购房房开支达达6000元以上上，比上上年增长长有较大大幅度的的增长。3、按揭揭条件加加强，预预售门槛槛提高20011年连续续几个房房地产业业政策导导向性条条文出台台执行，即新新商品房房预售合合同、商品品房销售售管理办办法、央行行关于规规范住宅宅贷款的的决定，以及及重庆市市地房局局关于于提

26、高预预售条件件的决定定，将将极大的的提高房房地产资资金门槛槛，加大大市场规规范力度度。进而而使得房房地产企企业两极极分化，在35年惨惨烈的市市场竞争争中迅速速完成市市场重新新洗牌、重组。4、房地地产开发发税费下下降为促进重重庆住宅宅市场的的繁荣，重庆市市政府大大幅度降降低了房房地产交交易税费费：一般般商品房房综合税税费减至至 2，契税税1.55%，进进一步减减轻了购购房者的的负担。还有重重庆市及及各区定定期举行行的房交交会对交交易税的的集中减减免活动动，也给给购房消消费带来来极大的的促进。其他的的各种规规税和规规费也减减少取缔缔了几十十项，在在完善的的市场经经济条件件下将逐逐渐趋于于合理，这种

27、趋趋势必然然使得房房地产开开发税费费占总成成本的比比例逐渐渐减少。二、重庆庆市房地地产投资资环境分分析由于受到到国家宏宏观经济济调控、重庆市市直辖、西部大大开发政政策、WWTO等等经济利利好因素素的影响响，近年年来重庆庆房地产产投资环环境有了了很大的的改善，但竞争争也日益益加剧。1、国民民经济持持续稳定定发展，为重庆庆房地产产的发展展奠定了了良好的的基础。 19977年3月月14日日，重庆庆成为中中国的第第四个直直辖市。经过四四年的探探索，一一种独特特的直辖辖模式逐逐渐建立立起来。直辖和和西部大大开发为为重庆提提供了广广阔的发发展空间间，强化化了重庆庆中心城城市的功功能定位位，给重重庆经济济发

28、展带带来了巨巨大的动动力。最最近重庆庆被中国国经济学学专家的的学术研研究报告告评为西西部最具具竞争力力的城市市。九五五期间，经济取取得较快快发展，总量不不断提高高，质量量和效益益不断改改善。三三类产业业结构中中，第一一产业逐逐渐下降降，第二二产业保保持稳定定，第三三产业比比重上升升。所有有制结构构明显调调整，城城乡结构构进一步步改善，城镇化化水平由由19995年的的18.6%提提高到220000年的333%，仍低于于全国的的平均水水平，重重庆要在在20110年实实现455的城城市化率率的目标标，重庆庆近十年年的房地地产开发发总量将将是非常常可观的的。2、20000年年重庆实实现国内内生产总总值

29、增长长8.55%，高高于全国国平均水水平。20000年经济济增长速速度明显显加快，许多企企业扭亏亏为赢，城镇居居民人均均可支配配收入662000元，比比上年增增长5%，全年年社会商商品零售售总额5581.61亿亿，比上上年同期期增长77.9%，这极极大地增增强了居居民预期期收入看看涨的信信心。3、城市市化迅速速增长，形成了了巨大的的住房和和投资需需求。经济的的持续发发展带来来的是城城市化进进程的加加快。近近10年年来，尤尤其是直直辖以来来，重庆庆人口城城市化率率大幅度度提高，据第五五次人口口普查公公布，截截止到220000年111月1日日，全市市总人口口30990万人人，其中中城镇居居民100

30、23万万，城镇镇化率333%，根据预预测，未未来100年，按按0.66%的人人口平均均增长率率和1.5%的的城镇化化增长率率估计，到20010年年末，全全市人口口将达到到32118万人人，其中中城镇人人口15509万万，城市市化率达达46%。城市化化高速增增长给我我市房地地产业发发展带来来巨大的的商机，使住房房建设与与住房消消费具有有广阔的的发展空空间。按按建设部部提出的的20110年人人均居住住面积达达到144的住住房发展展目标估估算，重重庆市现现有人口口10223万城城镇人口口因其99.6的现状状人均居居住标准准较低而而在未来来10年年内将新新增45501万万的住住房需求求。因此此，在未未

31、来100年内，重庆因因城市化化增长所所形成的的新增住住宅需求求总量都都在1111300万以以上，按按主城区区城镇人人口占全全市城镇镇人口的的比重估估计，主主城区新新增住宅宅需求总总量则每每年约为为5000万平方方米。可可以认为为，重庆庆住宅建建设还将将快速发发展几十十年。4、政府府的行政政管理水水平提高高，房地地产投资资环境得得到改善善。重庆市政政府大力力整治投投资环境境，不断断提高行行政管理理水平，强化服服务意识识，使房房地产经经营的软软环境得得到了较较大改善善。全面清清理行政政规章、整顿窗窗口行业业，推行行一站站式办公公，精精简行政政机构，规范行行政机构构，规范范办事程程序，强强化服务务意

32、识。相继出出台了关于进进一步规规范政务务管理改改善投资资环境的的决定的有关关配套文文件，在在一定程程度上解解决了政政务管理理中的程序多多、手续续繁、效效率低、办事难难等问问题。启动了了整治发发展环境境的十十个一批批工程程，即废废止一批批地方性性政策和和规定，停止一一批许可可、审批批项目，取消一一批行政政事业性性收费、破除一一批政府府主管部部门所办办的中介介机构，规范一一批报刊刊的征订订、整治治一批重重点窗口口行业、评价一一批政府府职能部部门、出出台一批批对外开开放的优优惠政策策，表彰彰一批促促进经济济建设发发展环境境的人和和事。十个一一批工程程 的实实施，有有效地提提高了政政府的办办事效率率，

33、制止止了许多多乱收费费的不合合法行为为，为房房地产经经营提供供了规范范的政府府监督环环境。5、法律律法规逐逐步健全全，房地地产经营营走上规规范化和和法制化化为加强政政府对房房地产业业的宏观观管理，现行相相关法律律及政策策愈来愈愈全面，对房地地产经营营的影响响也越来来越强烈烈。去年66月1日日起实施施的商商品房销销售管理理办法，在商商品房销销售监管管上更加加严格，对商品品房销售售条件、销售方方式、广广告宣传传、计价价标准、面积误误差以及及售后保保修等问问题作出出了比较较严格的的具体规规定，使使开发商商的售房房行为更更加规范范。重庆庆市商品品房预售售登记管管理暂行行规定的出台台，进一一步加强强了商

34、品品房预售售的管理理，较大大幅度地地提高了了预售门门槛，明明确了已交付付全部土土地出让让金和和100万以以上的开开发项目目，应完完成小区区道路、环境工工程，房房屋主体体上升到到地上两两层以上上（地下下层除外外）；110万以内的的开发项项目，多多层房屋屋应主体体结构封封顶，高高层建筑筑主体应应完成规规划面积积的三分分之一以以上的的预售条条件要求求，严禁禁诸如内部认认购、定购购等变变相预售售行为。预售门门槛的提提高，使使开发商商的资金金压力变变大，对对经济实实力较差差的开发发商来说说，过去去那种依依赖预售售楼款大大批回笼笼资金的的运作模模式变得得比较困困难。为规范范住房金金融业务务、防范范住房贷贷

35、款风险险，去年年6月226日，中国人人民银行行发布了了关于于规范住住房金融融业务的的通知，这一一规定使使开发商商无论是是申请开开发贷款款，还是是办理按按揭贷款款，都存存在更加加严格的的限制，对开发发商的经经济实力力要求较较高。目前非成套套公有住住房出售售管理办办法和和关于于调整重重庆市城城镇公有有住房租租金的决决定已已正式实实施，使使非成套套公有住住房出售售的限制制取消，公有出出租住房房的租金金标准大大幅度上上调，这这必将有有效促进进个人购购房比例例上升，促使存存量房与与商品房房市场的的进一步步繁荣。商品品住宅性性能认定定办法开始实实施，该该办法从从住宅产产品的适适用性能能、安全全性能、耐久性

36、性能、环环境性能能、经济济性能以以及新技技术应用用等方面面确认商商品住宅宅的等级级，为住住宅产品品创优及及优质优优价的认认定提供供科学依依据，它它的实行行将促进进商品住住宅整体体质量的的提高。三、地块块区域经经济分析析（一）九九龙坡区区域概况况九龙坡区区地处长长江与嘉嘉陵江交交汇的腹腹心地带带，东连连渝中区区，北壤壤沙坪坝坝区，南南接市经经济技术术开发区区，西扼扼成渝高高速公路路大门，是重庆庆市工业业大区、经济强强区、房房地产业业后起之之秀。幅员：4437平平方公里里。交通：有有长江上上游最大大的深水水货运码码头-九龙坡坡港，以以及西南南最大的的两个铁铁路货运运编组站站-重重庆南站站和重庆庆西

37、站；成渝高高速公路路和川黔黔铁路在在该区呈呈二龙龙戏珠之势；李家沱沱大桥、鹅公岩岩大桥、白市驿驿机场三足鼎鼎立。随着市市区内地地铁、高高架轻轨轨的修建建，区位位优势将将更加突突出。配套：该该区拥有有重庆动动物园、杨家坪坪中心广广场、九九龙广场场、市政政广场、花卉广广场、梅梅堡公园园等休闲闲场所；西郊医医院、九九龙坡区区中医院院、华西西口腔医医院等医医疗机构构；有重重庆美院院、重庆庆工学院院、重庆庆钢专、育才中中学、西西郊小学学等大中中小学。规划：以以城市建建设、房房地产开开发为带带动经济济发展。正加快快旧城改改造和安安居工程程建设；以天宝宝新城、九龙新新城为主主进行新新城拓展展；华岩岩工业区区

38、，石堰堰工业区区及华岩岩土寺景景区旅游游资源开开发已经经起步。（二）九九龙坡区区城市经经济前景景1、九龙龙坡区消消费购买买力巨大大目前，九九龙坡区区现有人人口877万人，是重庆庆市主城城区人口口最多的的一个大大区。人人口资源源丰富，是支撑撑九区商商业经济济的基础础。九龙龙坡区GGDP连连续几年年排名全全重庆市市第二位位，区域域内私营营经济非非常发达达，消费费力旺盛盛。渝中中区、高高新区、大渡口口区都在在其辐射射范围之之内，九九龙坡区区有着巨巨大的商商业购买买潜力。2、轻轨轨的建成成将为九九龙坡区区吸引更更多的轻轻轨沿线线消费者者轻轨的兴兴建带动动线形形城市市经济的的发展。轻轨沿沿线大坪坪、 大

39、大渡口等等区域的的商业消消费者。将投向向杨家坪坪商业圈圈的大坪坪区域、大渡口口区域居居住人口口众多，商业配配套设施施不健全全，商业业功能弱弱化，当当两公里里左右的的商业圈圈的交通通渠道变变得如此此畅通、便捷后后，毫无无疑问会会带动其其区域人人口的就就近消费费的购买买热情。上海徐家汇汇的轻轻轨线通通车后，由穷乡乡僻壤变变成现今今的繁荣荣，即是是轻轨轨经济最真实实的印证证。3、杨家家坪商业业步行街街将构筑筑起重庆庆市第二二大商商业圈以杨家坪坪转盘为为中心的的1平方方公里的的商业步步行街，将在220022下半年年初步建建成，并并开街街营业业。商业业步行街街历来为为经济繁繁荣的代代名词，杨家坪坪中心步

40、步行街将将成为九九区商业业经济最最为繁荣荣集中地地带，带带来核核心经济济、集中消消费成成为市民民购物与与休闲天天堂。同同时，步步行街的的建成，更使得得九龙坡坡区在重重庆市商商业经济济中所处处的战略略地位得得以大幅幅提升，加速重重庆市西西郊城市市分中心心的形成成，带动动区域经经济发展展热潮。（三）九九龙坡区区的房地地产开发发优势分分析九龙坡区区未来五五年内的的规划目目标是工工业、商商贸、金金融、科科技信息息、旅游游服务等等产业完完善发达达的重庆庆市主城城副中心心和山水水园林式式后花花园。因此城市市交通基基础设施施建设大大力推进进。大件件路、上上界路、陈庹路路、高架架轻轨、鹅公岩岩大桥、谢家湾湾立

41、交桥桥、大公公馆立交交桥的建建设将解解决主城城区交通通问题。分期分分批打通通主城区区断头路路，拓宽宽城市支支路，建建成杨家家坪环道道等一批批环行交交通网络络，促进进中心城城区立体体交通网网络全面面形成。西部外外围组团团通路改改造与建建设也将将同步进进行，建建成连接接东西部部的华岩岩至石板板第二条条快速通通道，形形成中梁梁山以西西合理的的交通网网络体系系。整治改善善杨家坪坪中心区区商业步步行街购购物环境境，建成成杨家坪坪休闲步步行街区区。到220055年，九九龙坡区区将完成成杨家坪坪至鹤兴兴路片区区、三村村片区，石坪桥桥五一新新村片区区，石坪坪桥正街街旧城改改造工程程。打造造重庆庆市第二二个解放

42、放碑是是九龙坡坡区的目目标。物业开发发集中的的杨家坪坪片区本本身已是是一个发发展成熟熟的生活活社区。重百杨杨家坪分分店、立立丹百货货及各类类中、小小商铺、超市等等在转盘盘附近不不到5000米内内，还有有春节前前开业的的富安安百货、新新世纪超超市、跃华超超市等。庞大的的地下商商城盘根根错节，已遍布布杨家坪坪片区，团结路路的农贸贸市场结结构分明明、种类类齐全。已建成成的杨家家坪广场场、梅堡堡公园、天宝广广场、九九龙广场场等设施施为该区区居民提提供了充充足的休休闲场所所。而全国十十大动物物园之一一的重庆庆动物园园坐落在在西郊，上千亩亩土地的的绿色植植被仿佛佛一个巨巨大的制制氧工厂厂，九龙龙坡区在在全

43、市各各区空气气质量指指数排名名上一直直名列前前茅。优优美静谧谧的华岩岩寺更增增加九龙龙坡区的的环境分分量，旅旅游资源源丰富。九龙坡区区的教育育优势十十分明显显。大专专院校、各类基基础学校校众多，重庆工工学院、市重点点中学有有育才中中学，区区重点中中学有杨杨家坪中中学、335中等等，加上上外语学学校、计计算机职职高、谢谢家湾小小学、实实验小学学等，孩孩子们从从小到大大的教育育都不成成问题。所有的政政策措施施和地区区已有的的优势为为九龙坡坡区房地地产的发发展注入入了新的的活力四、项目目市场研研判（一）重重庆市房房地产市市场研究究20011年重庆庆住宅投投资快速速增长，商品房房销售价价升量增增，住宅

44、宅空置总总量逐月月下降。去年11-111月共计计完成住住宅投资资68.2亿元元，同比比增长443.44%，全全市商品品房空置置总量3369.79万万平方米米，较220000年末减减少244.544万平方方米。20011年重庆庆市城镇镇住房制制度改革革纵深发发展，住住房货币币化取得得实质性性进展。同时加加大了现现有公有有住房的的改革力力度，取取消了非非成套公公有住房房的出售售限制。集资和合合作建房房比例下下降。去去年1-6月，全市合合作建房房90778套，同比减减少255%，职职工个人人集资55.155亿，同同比下降降17%。土地市场场进一步步规范，土地出出让显著著增加，全市以以招标、拍卖方方式

45、出让让的土地地比例较较20000年有有较大增增长。220011年上半半年审批批出让土土地666宗，面面积3889公顷顷，同比比增长221%。住宅金融融市场快快速发展展，截止止到20001年年6月，全市商商业银行行和住房房管理机机构累积积发放个个人住房房抵押贷贷款899.9亿亿，其中中仅上半半年就发发放222亿元，创同期期历史最最高水平平，有力力的推动动了住房房消费。同时住住房公积积金缴存存比例已已从去年年的6%提高到到7%，20001年上上半年公公积基金金归集33.977亿，同同比增长长11.2%。从供需比比例来看看，继220000年之后后，重庆庆经济运运行持续续稳定增增长，基基本建设设速度以

46、以30%以上速速度增长长，20001年年全市商商品房销销售情况况良好，市民购购房热情情保持较较高的增增长势头头。九龙龙坡区的的商品住住宅供应应以中低低档产品品为主，房地产产发展进进程比较较缓慢。目前，沿江地地区的开开发速度度较快，尤其是是直港大大道一线线，集中中了珠江江花园，星河世世家、金金都香榭榭、金江江名都等等众多新新项目，其供应应量占全全区总量量的一半半以上。此版块块已成九九龙坡地地区商品品住宅发发展的标标志区域域。在220011年1-3季度度，九龙龙坡区销销售面积积65万万平方米米，居全全市第一一位，成成交金额额10.2亿，居全市市第二位位，仅次次于渝中中区。这这一切数数据的分分析可以

47、以看出，20002年及及今后的的几年将将是重庆庆房地产产发展的的春天。（二）地地块条件件分析及及经营取取向1、地块块现状条条件分析析城市建筑筑集中地地段的功功能将直直接影响响房地产产项目的的定位，并从一一定程度度上决定定了一个个项目存存在的价价值性和和合理性性。从九九龙坡的的发展规规划和现现状来看看，杨家家坪基本本形成以以转盘为为中心、以杨家家坪正街街、石坪坪桥正街街、杨九九路、直直港大道道、西郊郊路五条条主干道道为辐射射的发展展格局，街区功功能较为为明确的的有杨家家坪正街街、直港港大道、西郊路路、横街街。（1）杨杨九路，为旧城城市居住住片区杨家坪到到黄桷坪坪的杨九九路是一一个传统统的居民民居

48、住区区，主要要是西车车厂职工工家属区区，它承承载的主主要是居居住功能能。 由由于西南南车辆厂厂坐落于于此，其其职工家家属区就就与其紧紧邻修建建，经过过几十年年的积淀淀，使该该区域成成为一个个非常大大的居民民居住区区，该区区域生活活配套极极为完善善，在传传统的计计划经济济体制下下，西车车厂对家家属区修修建了许许多的生生活配套套设施，农贸市市场、生生活便利利店、洗洗发店等等生活设设施应有有尽有，某种意意义上成成为一个个独立的的生活社社区。只只是由于于形成历历史时间间长，西西车厂的的效益欠欠佳，缺缺少对该该区域的的进一步步修缮，造成该该区域的的居住环环境较差差。（2）西西郊路，为政府府行政区区西郊路

49、是是杨家坪坪地区传传统的行行政区域域，作为为区委区区府所在在地，承承担了街街区的行行政功能能。区政政府的所所有机构构均设立立在此处处，必然然形成该该区域的的市政配配套非常常完备，医院、派出所所、银行行、商场场、超市市、便利利店、学学校一应应俱全，其中“人道美美”超市、前进农农贸市场场均是此此区域的的重要生生活配套套，在加加上市动动物园也也坐落于于此，使使该区域域的地位位更为重重要。此此区域交交通十分分便利，2233、2226、3310、4166等大中中小公交交线路通通往市内内各区，基本上上可以直直达全市市各地。另外，在动物物园周围围形成了了一个美美食一条条街，大大大小小小的各种种餐厅林林立，而

50、而且营业业面积都都相对较较大，桃桃都酒店店、菜根根香、露露凝香、园外园园等餐饮饮企业在在全市都都比较有有名，成成为一个个消费相相对较高高的娱乐乐街区，丰富了了该区域域的街区区功能。（3）横横街，为为饮食娱娱乐区杨家坪横横街，是是杨家坪坪闻名的的好吃街街，这里里布满了了各种的的风味小小吃和小小食店，成为居居民日常常生活的的一部分分，铁马马交易市市场处于于横街上上，自然然而然也也成了好好吃街的的一部分分，分布布了一些些中档次次的餐饮饮店，面面积适中中，比较较适合工工薪阶层层消费。另外，国际饭饭店、怡怡然饭庄庄是比较较有名的的餐厅，属于高高档次的的消费场场所。在杨家坪坪横街周周围的立立丹百货货，是杨

51、杨家坪地地区上档档次的百百货公司司之一，营业面面积较大大，总共共有四层层，超市市、精品品、服饰饰等一应应俱全，是周边边居民日日常购物物的首选选场所。立丹百百货公司司开办的的时尚俱俱乐部是是杨家坪坪地区唯唯一上档档次的迪迪吧，在在本地区区享有较较高的知知名度。（4）正正街，街街区功能能尚待明明确杨正街是是一个传传统意义义的交通通干道型型居民居居住区，主要是是建设厂厂职工家家属区和和一般居居民区，它承载载的主要要是一种种区域联联络和居居住功能能。经过过近几年年的改造造发展，该区域域的商业业配套性性功能正正在完善善，同时时该区域域也是一一个非常常大的居居民居住住区。从建设广广场到转转盘大概概5000

52、米的距距离内，大大小小小的各各种店铺铺林立，营业面面积都比比较大。而杨重重百、国国美电器器、得克克士炸鸡鸡、新华华书店、华亿平平价超市市、山城城平价超超市等都都是比较较有名的的企业。这短短短的一段段距离内内更是有有六家银银行的支支行和大大型综合合性邮政政营业厅厅。在九九九商场场的背面面有杨家家坪的区区文化馆馆、三家家中档歌歌舞厅、迪吧。还有一一些小型型娱乐场场所及一一家二星星级宾馆馆。这些些都使该该街区成成为一个个消费相相对集中中的一个个商业、娱乐性性街区。总的来来说杨正正街正逐逐步成为为一个以以商业性性消费为为主，娱娱乐性消消费为辅辅的商业业型街区区。（5）石石坪桥正正街，街街区功能能处于更

53、更新期，尚待明明确石坪桥正正街也是是一个传传统意义义的交通通干道型型居民居居住区。该区域域的市政政配套较较完备，医院、超市、便利店店、学校校、消防防队、餐餐馆一应应俱全。其中重重庆工学学院是杨杨家坪地地区最大大也是唯唯一的大大学。但但由于历历史沿革革，该街街区的配配套老化化，功能能已经难难以适应应现在的的居住要要求，居居住需求求的品质质提升必必然造成成街区功功能的更更新。 此外交通通十分便便利，4403、4133、4004、4416、4122、4119、4404（沙）、4288、3003、4404（中巴）等大中中小公交交线路通通往市内内各区。（6）直直港大道道，街区区功能尚尚待明确确，为中中型

54、中高高档新兴兴居住片片区由于九龙龙坡区将将天宝宝新城规划为为未来都都市主要要居住片片区，而而且也将将承担城城市主要要交通枢枢纽的作作用。所所以天宝宝新城近近几年以以来，一一直是九九龙坡区区房地产产开发的的重心所所在。直港大道道目前社社区配套套以及完完备程度度处于九九龙坡的的领先水水平。以以商业为为例，大大商业配配套依托托杨家坪坪商业区区。生活活配套的的门面及及便利店店等解决决，只是是由于发发展尚需需一定时时间完善善。2、地块块SWOOT分析析（1）项项目地块块优势分分析（sstreengtth）第一，滨滨江的地地段优势势。项目目位于天天宝新城城最后一一块临江江宝地。旁边有有金江明明珠、珠珠江花

55、园园等临江江小区，社区较较为成熟熟，景观观没有破破旧房屋屋的干扰扰，地理理空气质质量高，适宜居居住休闲闲。第二，临临近商业业街大社社区配套套优势。地块位位于九龙龙坡区的的金融、商务中中心区附附近，离离九龙坡坡区政府府和各职职能部门门的办公公住所地地点近。周边的的大型商商家云集集，有新新世纪、富安、重百、立丹百百货等。拆迁后后，旧建建筑对该该地块没没有影响响，无大大的工业业污染，并且临临江的空空气清新新，风光光独好，这是一一大优势势。而且且杨家坪坪商业步步行街是是九龙坡坡区的商商业中心心区，是是步行行街、轻轻轨线复复合建设设的第一一街，这一点点使具有有人口优优势的商商业步行行街的商商业地位位优势

56、更更突出。第三、教教育配套套优势。小区拥拥有较为为完善的的配套，有幼儿儿园、天天宝试验验学校（小区附附近在建建）、天天宝广场场、佳宇宇广场等等，可以以避免小小区的偏偏僻带来来的不便便，在推推广上，应该渲渲染这一一优势。第四、建建筑的景景观优势势。周边边建筑均均为新建建小区住住宅，破破旧房屋屋少，视视野开阔阔，可以以眺望长长江、南南坪滨江江路、鹅鹅公岩大大桥等城城市景观观，还可可俯视具具有浓郁郁巴渝特特色的小小区环境境，有利利于形成成高档物物业的氛氛围。第五、交交通优势势。虽然然没有珠珠江花园园的交通通方便，但是较较同类物物业，如如江山多多骄等滨滨江小区区的地理理位置优优越。杨杨家坪的的商业步步

57、行街环环行通道道、滨江江路等交交通设施施建设完完毕，到到轻轨投投入使用用，交通通条件将将更加便便捷，有有利于促促进休闲闲、居住住功能的的充分发发挥。（2）项项目地块块弱势分分析（wweakknesss）第一、项项目地块块位于九九龙坡区区杨家坪坪直港大大道“天宝新新城”王家沟沟，东临临长江、滨江路路及成渝渝铁路，西靠和和尚山水水厂，北北接杨家家坪直港港大道及及和尚山山变电站站，南临临木材厂厂山地。社区附附近的商商业配套套不甚成成熟。商商业步行行街暂时时还未投投入使用用，商业业氛围还还需进一一步巩固固。第二、高高压线、坟场、铁路、码头、小工厂厂等对小小区的环环境是一一种挑战战，将严严重制约约价格的

58、的档次提提升。铁铁路和码码头可以以通过整整合包装装，减少少列车噪噪音的抗抗性；坟坟场一定定要妥善善安置，如果出出现纠纷纷，将会会不利于于楼盘销销售；对对高压线线的处理理来说，应尽力力避免影影响小区区的居住住环境，否则将将阻碍小小区环境境的附加加价值的的提升。（3）项项目地块块的机会会点（ooppoortuunitty）第一、在在沿江公公路通车车、轻轨轨线投入入使用、新转盘盘下移之之后，将将极大的的提升地地段的交交通条件件。滨江江路开通通后，黄黄杨新城城与天宝宝新城通通过滨江江路相连连，将为为杨家坪坪聚集更更多的人人气，带带动天宝宝项目的的销售。天宝新新城是纯纯居住区区域，随随着私车车的逐渐渐增

59、加，将降低低僻静区区域的交交通抗性性。这将将为项目目的居住住功能创创造更多多机会。第二、轻轻轨等交交通贯通通后，城城市的土土地级差差地租将将有一个个缩小差差距的过过程，在在历史沿沿革的地地价指引引下，高高性价比比的地块块的房地地产开发发将有重重大突破破，轻轨轨、滨江江路沿线线的城市市人口将将急剧膨膨胀，给给杨家坪坪带来更更多的富富裕人口口，从而而促进杨杨家坪周周边的繁繁荣。第三、二二郎开发发区的进进一步扩扩大，对对九龙坡坡区的城城市集聚聚能力会会有更为为显著的的促进，开发区区内的居居住需求求将会有有部分分分流到杨杨家坪，带动杨杨家坪城城市功能能的进一一步完善善。第四、入入世后，国际间间经济交交

60、流日益益发达，作为传传统的重重工业城城区，九九龙坡区区的大型型企业将将在合并并、重组组中逐渐渐走入正正轨，从从而带动动一大批批相关产产业的发发展，众众多的工工业企业业以及相相关的一一些服务务产业将将逐渐成成熟，对对居住的的需求将将与日俱俱增。（4）项项目地块块的困难难点（tthreeat）第一、地地理目前前地理位位置掉角角。难以以迅速聚聚集人气气。第二、面面对周边边市场价价位不太太高的情情况，九九龙坡、南岸区区的开发发量激增增，强手手林立，特别是是近期将将要开发发的融侨侨半岛、广厦城城、黄杨杨新城、南方新新城等项项目，天天宝新城城周边的的市场争争夺将进进一步扩扩大化。第三、火火车噪音音的污染染