房地产开发公司工程管理制度

房地产开发公司工程管理制度一、总则1.目的为加强公司工程管理，确保工程质量、进度、安全和成本目标的实现，规范工程建设行为，提高公司工程管理水平，特制定本制度。2.适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的工程建设管理活动。3.基本原则（1）质量第一原则：严格遵守国家和地方有关工程建设的法律法规、技术标准和规范，确保工程质量达到优良标准。（2）进度控制原则：合理安排工程进度计划，加强进度跟踪和协调，确保工程按时交付使用。（3）安全管理原则：建立健全安全管理制度，加强安全教育培训，落实安全防范措施，确保工程施工安全无事故。（4）成本控制原则：严格控制工程成本，加强成本核算和分析，优化工程方案，降低工程造价。（5）合同管理原则：严格履行工程建设合同，加强合同签订、执行、变更和结算等环节的管理，维护公司合法权益。二、工程前期管理1.项目立项（1）项目开发部门根据公司发展战略和市场需求，提出项目立项申请，报公司领导审批。（2）立项申请应包括项目名称、地点、规模、开发内容、投资估算、市场分析、经济效益预测等内容。2.可行性研究（1）项目立项后，由项目开发部门组织相关人员进行可行性研究，编制可行性研究报告。（2）可行性研究报告应包括项目背景、市场需求分析、建设条件分析、项目规划设计方案、工程技术方案、项目实施进度计划、投资估算与资金筹措、经济效益评价、环境影响评价等内容。（3）可行性研究报告编制完成后，报公司领导审批。经审批通过的可行性研究报告作为项目决策的重要依据。3.规划设计（1）根据项目可行性研究报告和公司领导审批意见，由项目开发部门组织进行项目规划设计招标或委托设计单位进行规划设计。（2）规划设计单位应具备相应的资质和业绩，设计方案应符合国家和地方有关规划设计的法律法规、技术标准和规范，满足项目功能需求和市场定位。（3）规划设计过程中，项目开发部门应组织相关人员对设计方案进行评审，提出修改意见和建议。设计单位应根据评审意见对设计方案进行修改完善，直至通过评审。（4）规划设计方案经公司领导审批通过后，作为项目建设的依据。未经公司领导批准，不得擅自变更规划设计方案。4.工程报建（1）项目开发部门负责办理工程报建手续，包括项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。（2）办理工程报建手续前，项目开发部门应准备好相关资料，如项目立项批复、可行性研究报告、规划设计方案、土地出让合同等，并按照当地建设行政主管部门的要求进行申报。（3）工程报建手续办理完成后，项目开发部门应及时将相关资料归档保存。三、工程招标管理1.招标范围公司所有房地产开发项目的勘察、设计、施工、监理、材料设备采购等工程建设活动，达到下列标准之一的，必须进行招标：（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于前款规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。2.招标方式（1）公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。（2）邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。（3）根据项目实际情况和公司要求，由项目开发部门提出招标方式建议，报公司领导审批。3.招标程序（1）成立招标工作小组：由项目开发部门牵头，会同工程管理部门、成本管理部门、法务部门等相关人员组成招标工作小组，负责招标工作的组织实施。（2）编制招标文件：招标工作小组根据项目特点和招标要求，编制招标文件。招标文件应包括招标公告（或投标邀请书）、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、工程量清单、技术标准和要求、投标文件格式等内容。（3）发布招标公告（或投标邀请书）：根据招标方式，在指定的媒体上发布招标公告（或投标邀请书），邀请潜在投标人参与投标。（4）资格预审：对潜在投标人进行资格预审，审查其资质、业绩、信誉、财务状况等条件是否符合要求。资格预审合格的潜在投标人方可参与投标。（5）发售招标文件：向资格预审合格的潜在投标人发售招标文件，并收取招标文件费用。（6）踏勘现场：组织潜在投标人踏勘项目现场，使其了解项目情况和施工条件。（7）投标答疑：接受潜在投标人对招标文件的疑问，并进行解答。答疑纪要作为招标文件的组成部分。（8）开标、评标、定标：按照招标文件规定的时间和地点进行开标，由招标人或其委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标后，由评标委员会按照评标办法对投标文件进行评审，推荐中标候选人。招标人根据评标委员会的推荐意见确定中标人。（9）签订合同：中标人确定后，招标人应及时与中标人签订合同。合同签订后，应将合同副本报公司备案。4.招标监督（1）公司审计部门负责对招标活动进行监督，确保招标活动依法依规进行。（2）招标工作小组应严格遵守招标程序和纪律，不得泄露招标信息，不得接受投标人的贿赂或其他不正当利益。四、工程合同管理1.合同签订（1）工程建设合同由项目开发部门负责起草，会同工程管理部门、成本管理部门、法务部门等相关人员进行审核，报公司领导审批后签订。（2）合同签订前，应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、合规、完整、明确，避免出现模糊不清、歧义或漏洞等问题。（3）合同签订后，应及时将合同副本分发给相关部门和人员，确保各部门和人员了解合同内容和要求，做好合同执行的准备工作。2.合同执行（1）合同执行过程中，各部门和人员应严格按照合同约定履行各自的义务，确保合同顺利执行。（2）项目开发部门应定期对合同执行情况进行检查和督促，及时发现和解决合同执行过程中出现的问题。（3）如因不可抗力或其他原因需要变更合同条款的，应按照合同约定的程序进行变更，并签订补充协议。补充协议作为原合同的组成部分，具有同等法律效力。3.合同结算（1）工程竣工后，施工单位应按照合同约定提交工程结算报告。项目开发部门应会同工程管理部门、成本管理部门等相关人员对工程结算报告进行审核。（2）审核过程中，如发现结算金额与合同约定不符或存在其他问题的，应及时与施工单位沟通协商，要求其进行调整。如协商不成的，可通过法律途径解决。（3）工程结算审核完成后，项目开发部门应根据审核结果办理工程结算付款手续。付款前，应按照公司财务管理制度的规定进行审批。五、工程施工管理1.施工组织设计（1）施工单位中标后，应根据合同要求和工程实际情况，编制施工组织设计。施工组织设计应包括工程概况、施工部署、施工进度计划、施工方法及技术措施、质量保证措施、安全保证措施、文明施工措施、环境保护措施等内容。（2）施工组织设计编制完成后，应报项目开发部门和监理单位审批。经审批通过的施工组织设计作为施工单位施工的依据。2.施工进度管理（1）项目开发部门应根据合同工期要求，会同监理单位编制工程总进度计划，并分解为月、周进度计划，下达给施工单位执行。（2）施工单位应按照工程总进度计划和月、周进度计划组织施工，确保工程按时完成。如因不可抗力或其他原因需要调整进度计划的，应及时向项目开发部门和监理单位报告，并提交调整后的进度计划。（3）项目开发部门和监理单位应加强对施工进度的跟踪和检查，及时发现和解决进度滞后问题。如发现施工单位进度严重滞后，影响工程按时交付使用的，应采取相应的措施，如要求施工单位增加人力、物力投入，调整施工计划等。3.施工质量管理（1）施工单位应建立健全质量管理体系，加强施工过程质量控制，确保工程质量符合国家和地方有关工程建设的法律法规、技术标准和规范。（2）监理单位应按照监理合同要求，对工程施工质量进行全程监理，对施工单位的质量保证措施进行监督检查，对关键工序和隐蔽工程进行旁站监理。（3）项目开发部门应定期组织对工程质量进行检查和评估，对发现的质量问题及时下达整改通知，要求施工单位限期整改。整改完成后，应进行复查，确保质量问题得到彻底解决。4.施工安全管理（1）施工单位应建立健全安全管理制度，加强安全教育培训，落实安全防范措施，确保工程施工安全无事故。（2）监理单位应按照监理合同要求，对工程施工安全进行全程监理，对施工单位的安全保证措施进行监督检查，对施工现场的安全隐患及时下达整改通知，要求施工单位限期整改。（3）项目开发部门应定期组织对工程施工安全进行检查和评估，对发现的安全问题及时下达整改通知，要求施工单位限期整改。整改完成后，应进行复查，确保安全问题得到彻底解决。5.施工文明施工管理（1）施工单位应按照文明施工的要求，做好施工现场的环境保护、卫生管理、绿化美化等工作，营造良好的施工环境。（2）监理单位应按照监理合同要求，对工程施工文明施工进行全程监理，对施工单位的文明施工措施进行监督检查，对不文明施工行为及时下达整改通知，要求施工单位限期整改。（3）项目开发部门应定期组织对工程施工文明施工进行检查和评估，对发现的不文明施工问题及时下达整改通知，要求施工单位限期整改。整改完成后，应进行复查，确保不文明施工问题得到彻底解决。六、工程监理管理1.监理单位选择（1）项目开发部门负责监理单位的选择，通过招标或其他方式确定具有相应资质和业绩的监理单位。（2）监理单位应具备工程监理综合资质或专业资质，且其资质等级应与工程项目的规模和复杂程度相适应。2.监理合同签订（1）监理单位确定后，项目开发部门应与其签订监理合同。监理合同应明确监理服务的范围、内容、期限、费用、双方的权利和义务等条款。（2）监理合同签订后，应及时将合同副本分发给相关部门和人员，确保各部门和人员了解合同内容和要求，做好监理工作的配合和协调。3.监理工作要求（1）监理单位应按照监理合同要求，组建项目监理机构，配备专业齐全、经验丰富的监理人员。（2）监理单位应制定详细的监理规划和监理实施细则，明确监理工作的目标、任务、方法、措施和程序等内容。（3）监理单位应加强对工程施工全过程的监理，对工程质量、进度、安全、成本等方面进行严格监督管理，确保工程建设目标的实现。（4）监理单位应定期向项目开发部门提交监理月报、季报、总结报告等文件，及时汇报工程建设情况和监理工作进展。4.监理考核与评价（1）项目开发部门应定期对监理单位的工作进行考核与评价，考核内容包括监理工作质量、工作效率、工作态度、廉洁自律等方面。（2）考核与评价结果作为监理费用支付、续聘或解聘监理单位的重要依据。如发现监理单位存在严重问题或不履行监理职责的，应及时采取相应的措施，如扣减监理费用、要求监理单位整改、更换监理单位等。七、工程竣工验收管理1.竣工验收条件（1）工程已按设计要求完成全部建设内容，且工程质量符合国家和地方有关工程建设的法律法规、技术标准和规范。（2）工程资料齐全，包括工程前期文件、施工过程文件、竣工图等。（3）工程已通过质量验收、安全验收、消防验收、环保验收等专项验收。（4）施工单位已提交工程竣工报告，监理单位已提交工程质量评估报告，勘察、设计单位已提交工程质量检查报告。2.竣工验收程序（1）施工单位完成工程施工后，应向项目开发部门提交工程竣工报告，申请竣工验收。（2）项目开发部门收到施工单位的竣工验收申请后，应组织监理单位、勘察单位、设计单位等相关人员对工程进行初步检查，对发现的问题及时要求施工单位进行整改。（3）初步检查合格后，项目开发部门应组织建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位等相关人员进行竣工验收。竣工验收应按照国家和地方有关工程建设的法律法规、技术标准和规范进行，对工程质量、工程资料、工程使用功能等方面进行全面检查和评估。（4）竣工验收合格后，应签署工程竣工验收报告，并将工程竣工验收报告报当地建设行政主管部门备案。3.工程移交（1）工程竣工验收合格后，施工单位应按照合同约定将工程移交给项目开发部门。（2）工程移交时，施工单位应提交工程质量保修书、工程使用说明书等文件，并办理工程移交手续。（3）项目开发部门应按照合同约定支付工程尾款，并做好工程后期维护管理工作。八、工程保修管理1.保修期限根据国家和地方有关工程建设的法律法规、技术标准和规范，结合本公司项目实际情况，确定工程保修期限如下：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2.保修责任（1）施工单位在工程保修期限内，应按照合同约定承担工程保修责任。如因施工单位原因导致工程出现质量问题的，施工单位应负责免费维修。（2）项目开发部门在工程保修期限内，应及时通知施工单位对工程质量问题进行维修。施工单位接到通知后，应在规定的时间内到达现场进行维修。（3）如施工单位未按照规定的时间到达现场进行维修或维修质量不符合要求的，项目开发部门可另行委托其他单位进行维修，维修费用由施工单位承担。3.保修费用（1）工程保修费用由施工单位承担。如因非施工单位原因导致工程出现质量问题的，项目开发部门应