某咨询公司对中国房地产行业的

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海page1说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）3宏观经济和房地产行业现状及发展综述4房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。5房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米6宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632）7中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长89中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011国外人均居住面积：XXX12进入WTO对中国房地产企业的影响高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集团联盟”房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。13进入2000年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头15公积金贷款余额商业贷款余额16商业用房办公楼住宅17购买方研究--收入等宏观经济指数个人购买18以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。19按中国政婚府规定的那目标人均销住房面积胁20平方宴米，中国传住房市场要容量巨大60平毙米以上60平米陆以下国家目率标人均矿住房面豪积为2消0平米猾，三口翁之家为穴60平诊米20针对目前屯购房目的剧是为了改件善住房条肤件这样的狐现状，中纺国住宅市祖场应该是司相对稳定蚀发展的市菠场21中国一抱般居民气购买力驳分析购房款虎来源具=原齐有的储筛蓄存款戚+柏当年总殖收入中能扣除消述费支出远的余额刻+往住房公下积金若+每切月发放脚的住房犯补贴厉+一恋次性发峰放的住渴房补贴一个普欺通的三宁口之家膊按国家显规定标串准购买宁20*畏3=支60汇平米房吩子的购堂房能力硬。20毙00年远一套6生0平米毁住房总剪共所需露房价为纺60*牲210你0=若12偷6,0医00元22居民购贝买力分煎析（续惰）①储蓄塞存款：昂99年抢底全国戚城镇人筒均储蓄遣存款约倚为75仅00元冬，一个怎三口之斧家储蓄由存款为蔽225裁00元宝。②当年总折收入扣除氏消费支出妈（不含住旋房支出）丽的城镇人察均余额。丈据对90展年至97惠年数字分乎析，得2腿000年杀一三口之触家的总余家额为60黑39.3羽6元。③住房公伪积金：根肆据新的住今房公积金喂管理制度影，职工单游位和个人岭每月计缴鸡的住房公桥积金为上晌年平均月衣工资的5部%，按1驱999年搏职工的平号均年工资裂为700活0元，一立个三口之夸家双职工何家庭的年被住房公积座金的为1立400元推。④每月祝发放的乌住房补勾贴：目岛前中国俗许多地惧区的补誉贴办法绞还没有想制定出贺来，从理一些已毛制定出规的地区四来看，爱每月发筋放的补替贴约为常工资的福15%汪，按9和9年的姻工资水绩平来看虏，就是馆每年发过放10挽50元排，一个醋三口之这家的双磨职工家带庭为2我100薯元。⑤一次性旱发放的住易房补贴：绵从全国己蕉制订出的姿实施方法颤来看，约遵为房价的交20%。计（暂且据按10%鞠计算）23居民购买借力分析（挤续）所需购痰房款甜为膀126测,00役0-肺12痒6,0夜00*事10%均-食22,稼500刷=馆90义,90瓦0年购房已款收入显积累何=否60妻39+喜140禾0+2益100传=属953典9即一个蜻三口之她家在2械000明年购买锈一套6筐0平米枕的房子守，约需病10年严的时间拢里，就吧可利用子其可用消于购房裂的收入莲来还清如房款，等这对于嘱一般居供民都是德可以承仗受的中国居民内已经具备脑了购房能泄力242000软年房地产毙投入资金洁来源构成定金及猴预付款其他资金自筹资仿金国内贷款利用外资外商直接领投资债券企事业摧单位自携有资金国家预婚算内资禁金25全国商品桥住宅的价烘格一直保恩持稳步上基升的态势26房地产弄行业研疤究大纲宏观经济叼和房地产枯行业宏观毕研究北京/帖上海房酒地产市各场研究房地产丹企业个殿案分析笋（万科变）房地产上沟市公司比唉较分析房地产企刻业成功要翼素分析和铜现存问题点及挑战房地产壁企业的昏发展战坛略27北京和上享海两大城竿市房地产鉴现状及未露来综述28北京2塞000异年房地建产开发傍不管从侨哪个指薄标分析给，都反厘映了市海场的快匠速增长便，随着烧经济形挨势的强隙劲估计解将继续给增长房地产投风资总额筐+23缝.9%住宅依+2挡1.9%商品房屋依开复工总味面积住宅开复咱工面积当年新开量商品房屋熔总面积当面住踢宅新开傻面积销售总拔面积叔+75哭.8%住宅销延售放+85太.3%销售给丙个人敬+1其60.齿4%商品房屋怪销售总额榨+53.邻1%住宅销轰售额斤+7秃6.4岔%29北京19凭99和2回000年红写字楼供查应量虽比邮前几年减而少，但市威场基本是寄全盘吸收胖呈上升态歉势。目前抽写字楼供逝应正处于窝逐步放大伞的趋势30按行政区厕域分，北筒京200蜜0年的写塌字楼供应示主要在朝趣阳区和海鹅淀区，按柔商圈分，食主要在C悬BD、中愉关村和金宅融街地区31与19干99年口相比，刚朝阳区歼和东城过区的写颤字楼供悼应量有锅所降低生，而海乏淀区和唤西城区怪的增量洽明显，诞崇文区钞从原来阻的基本栋空白开蝇始出现取供应32而从各概叨念板块看售，中关村润、亚运村祝、金融街愿和燕莎商艰圈增量明框显33北京写字悬楼市场在顿诸多看好卫因素的刺遍激下需求吩将继续放戴大，但也般必须看到师未来市场膜的新增供义应量，投娇资应谨慎者进行加入WT装O后中小委型外资企托业进入中弯国市场将谋大量增加找，租楼需飘求扩大大型跨国底公司在中扫国市场扩沙大业务，铃使办公楼匆需求继续迷增加高技术产该业的迅猛老发展将扩馅大租楼需周求200厨8年奥穿运会将卖为写字掏楼市场夕创造潜供在商机中资公司稀发展神速奖，对高级器写字楼的听需求保持慕旺盛增长342000锹年北京住矩宅市场中津住宅新开筐面积和开砍复工面积背放大，表线现了开发厘商对市场扶看好的信拖心，市场去供应量增蜓大总量4法206网.9总量53野07.335200帐0年北傅京住宅大市场的剧销售面绘积较9拳9年放砌大，市弹场需求滔呈扩大耕趋势，摇个人购纵房的比源例急剧铲扩大36200窝0年北妹京住宅色市场共和推出新火盘19搭9个，抽加上1平999读年的约满120硬个项目泽和前几好年未消贤化楼盘尤，20套00年眨住宅市远场上活值跃的项输目在4沙00个萍以上，撒竞争激藏烈37在激烈忘的竞争梦中，2剑000正年北京臣市场规须模约3粥0万M2以下中小托规模的项筝目占主导38200膏0年北摊京住宅茄市场新鲁项目价羞格在4偿000惧-80说00元蔬/平方右米的楼投盘占主属导地位主要在崇城市边拦缘地区39北京住墓宅市场碎客户需膨求分析拆迁居民芝和中低收眉入家庭地理位版置：城仗市边缘巩或郊区市政配套坑：相对不歼完善购买原因兰：房价低品廉（30所00元/近平方左右溉）中产阶芒级地理位鞋置：城舍市边缘消或新兴床商业区庄或居住朵区市政配期套：齐耕全购买原万因：配碰套好，倾交通方遗便，舒院适的居让住环境高收入角者构成：拢当地和坚外省高杰收入阶额层，国快外驻京唱人士需求特法征：豪从华、舒双适、高讽标准的料物业管猫理40由于1谱997慈年-1骨999凤年底北谅京别墅侧市场不佛立项，敬别墅市搏场增加匠供应量奶不大，贩但由于厘200讨0年经芽济回升圆，别墅馋新开发啊项目明筝显增加不完全统傍计13个14个约80桃-90遍个，但乞只售空订置部分7个1个建筑面积妹约120治万平方米约40网00套建筑面根积约5段0万平授方米约170芒0套建筑面烤积约4汗0万平笛方米41北京别墅酸市场东北援部地区，揪西部和西聚南部地区遵别墅分布浴零散，相欢对较少422000卡年北京市旧场别墅市砌场经济型花产品占据洽主导地位先，改变了盒豪宅一统栏天下的局井面，大大铲拉低了别我墅价格和凝客户购买房诚力的差距脊，预计经亩济型“独监立住宅”犯将会贴近篇更广大消议费者的需狼求北京1杰999牲年底、搜200斯0年初壮存量供派应别墅笑平均价统格在958做0元/削平方米但200邻0年13棒个新盘中馒11个平率均价格在700缩慧0元以恒下43北京别墅个市场客户都以前是富幼豪享受的模豪宅，但旗目前正逐俘渐成为中幸高收入家蜓庭的住宅派消费，客刊户结构已胞发生部分且变化外国客肥户客户构篮成：外辣资企业影家/高机管人员授、外交缝使馆人炊员购买倾向男：东北部烂高档豪华护别墅区消费预膀测：随困着WT呆O的加岩入需求清不断扩允大欧美留学辫归国创业太人士特征：昂追求高述质量的辽生活和锄理想的只居住环柿境购买倾做向：受夜工作和喷居所交赶通条件懒制约，浸热衷于鸡西北部汗及北部济地区的佩精品别滑墅消费预迹测：随绞着经济昆政策调零整和投够资环境因的改善帐将增大帖需求财力雄纽奉厚的港彼、澳、溪台商特征：界由于北异京的经透济社会衫关系，桶需要长挂时间在抓京城滞纽奉留购买倾礼向：京疯城别墅超，尤其如是近郊哥区商住枕两用别池墅中资企狡业家、亩高级人木员及I踢T、金颂融、房州地产精屋英特征：倒追求生背活的品院质和质戒量而改图善居住轨条件购买倾向鱼：郊区环掘境优美的俱花园式别划墅薪资优脊厚的律量师、会百计师和老高级知卧识分子舱构成的守“中产畜阶级”购买倾向瓣：四环与居公路一环份之间、亲合近自然又震具有良好毁人文环境挽的经济型绕别墅44上海45房地产耍行业研伏究大纲宏观经济宾和房地产术行业宏观祖研究北京/上拌海房地产移市场研究房地产企翻业个案分遣析（万科闭）房地产犹上市公遍司比较规分析房地产骗企业成肚功要素爸分析和草现存问掀题及挑既战房地产委企业的派发展战包略46万科1若992暗年的战候略和楼爱盘状况黑，当年症实现房田地产利嚼润33武80万宏观经济退背景国内市充场全面书启动、定国民经旱济迅速混增长投资战慌略在中国人井口密集、岂交通便利卖、经济基野础良好的浙沿海三大布经济圈形争成较为合例理的组合咱投资战略根据市场炉和投资环蝴境的成熟杰程序，由红南向北渐携次延伸北京上海广州香港哈尔滨长春沈阳大连烟台南通青岛无锡苏州南京合肥杭州宁波福州厦门汕头天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都银川西安呼和浩特重庆贵阳昆明南宁海口珠海长沙南昌大同以香港相为龙头种的华南侧经济圈以上海掏为中心抛的长江晚三角洲经济圈以山东丢半岛、切京津地辞区和辽珠东半岛甚为重点糠的环渤露海海湾县经济圈稍进行47万科房地产业务收入和利润增长050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金额（万元）050001000015000200002500030000房地产销售收入房地产利润48万科至2粗001年葡初的土地曲储备占地列面积达8买71万平篇方米，可侄建面积7婆80万平杯方米。充席足的土地促储备为未境来发展提馋供了有利罚的资源保流障。根据刑土地储备尺的区域差甲别也反映辉了万科的龄地区战略万科至2001年初的土地储备21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武汉北京长春深圳南京城市土地面积（万平方米）建筑面积土地面积4950万科19络92年的坝物业状况权益%66.67%50%2.38万M250%城市物业名称地点深圳荔景大厦红岭中路万景大厦福田新市区土地储备福田新市区上海西郊花园西郊物业用途综合商住高级公寓别墅建筑面积29层/3.76万M225层/1.5万M212.56万M283栋物业状态6月开工7月开工93年底完工出售状况88%住宅出售93年底落成售完100%万科广场古北新区高级住宅10月开工40%万科城市花园闵行区中档住宅占地38.3万M25000多套年底首期开工45%青岛银都花园高级公寓/花园别墅占地14.1万M2建筑14.6万M210月开工首期347单位售出42.1%%天津万科中心大厦市区金刚桥高层商住/大型商场占地0.71万M2年底开工经销项目北海万达苑建筑1.03万M235%土地储备天津保税区高层写字/商住楼占地4.43万M2建筑14.5万M2已完成设计%鞍山土地储备市中心高层商住大厦占地0.62万M2建筑4.7万M251万科93询年房地产愧业务全年俭完成利润此9,57供0万元继续坚持湾城市居民裳住宅这一煎潜力极大链的市场，危在国内房全地产行业屠中倡导城胆市居民住颤宅，并以秤中档及中姥高档城市猎居民住宅软为本集团墨房地产开照发的主导鹅方向。城市居鹅民住宅殿项目总版投资已敌经占本尤集团在原建房地趁产项目婚总投资玻的52枪.5％他。年初本集私团正式椎蕉出以内销摊市场为主海、附有完雀善生活和锹服务设施醋的中档住践宅区“上滚海万科城薪市花园”烫和中高档抽住宅区“娱青岛银都萄花园”，趣深受市场看欢迎。上虾海万科城叠市花园项悠目规划建线筑面积5敢0.3万冶平方米。陕该项目首笼期和二期选共337绢1个单位棒已售出6仔1％。青抽岛银都花劳园建筑面辱积13．姿1万平方蛇米，总共岭839个亦单位已经步售出30领％。除城市猎居民住着宅项目灿外，本角集团分栗布在深缸圳、上妨海、天吵津、鞍吉山、成暖都等地鉴办公、覆商业及贿商住楼鸟字等在币建项目券共8个敏，进展滩顺利。千在建项抹目总开盛工建筑役面积为等60．欺4万平冈方米，她竣工建朗筑面积骨为6．焰9万平麦方米。在北京、伯天津、沈溉阳等地拥订有土地储冶备213会.6万平料方米。上海西郊卫花园、青笛岛银都花删园、北海汇万达苑等沈项目为本掠期溢利做柜出了贡献吃。521994补年房地产缎业务利润恒达1.4厚7亿元重点开江发城市跟居民住开宅，其址竣工面健积占本仪年度全漏部竣工幼面积的离７３.破５４％港。其他瞎商业楼的宇亦进扬展顺利垮。上海万科咽广场、深定圳荔景大色厦、深圳盯万景大厦膜于年内竣涨工，上海抚及北海万榆科城市花梢园、青岛臂及石家庄裙银都花园凭于年内部配分竣工。进全年竣工捆面积为２惧６．０４敞万平方米新，比上年战度增长２遥７６％。本年度在精建房地产眯项目１６伞个，在建刚项目总开畏工建筑面叠积达９５跑.０８万置平方米，近比上年度那增长５７堵％。在深圳怠、合肥城、沈阳梳、北海秘等地拥扇有土地航储备１恰７２.吗２万平润方米。531995咱年业务进内展全年竣工傻面积２９陪万平方米烈，平均售危出率约７鼻０％。北京万棵科城市西花园项松目第一创期为本寒集团之泊盈利作程出重要贱贡献，识年内完原成竣工蛮面积１藏０．４辛万平方慕米，实集现销售句面积达弦７７％职。上海牢万科城辛市花园气第一期剖及上海希万科广窄场继续辉为本集湖团主要及利润来英源之一叶。集团控股黄５６％之睁天津万兴舞实业股份银有限公司万通过对年捧初收购之马“天津世灶贸广场”醋项目进行信综合改造纽奉，年内即扯实现销售睡及回款均巷达８０％萝，亦为本要集团盈利尖作出贡献千。在青岛泛、沈阳怪、成都浙、石家付庄及北缘瑞海开发崇的住宅帐项目均馆获得稳个定回报蜜。自８８年拍介入房地趣产业务以剧来，长期汪致力于售条后服务。破本集团管亏理之深圳师“天景花百园”及青顺岛“银都缎花园”均起获得全国扛“物业管豆理优秀住延宅示范小使区”的称差号。54199辫6年业达务进展未和97柄年战略房地产争业务期跟内保持叮良好经辉营业绩孝，全年办结算竣到工面积蝴17.像69万名平方米在各地门的居民涛住宅项诉目均有瘦理想市净场表现干。上海猛万科城缸市花园嚼继续为愉集团带职来良好射溢利回签报,该裕项目一威期工程核累计2冰65,虫000娘平方米蚁于年内应全面竣柳工，售安出率达党85％废，二期玻新开工掌及部分廉竣工面父积33誉,00所0平方避米，销水售业绩催理想；愤规划面北积12玩5,8术57平匀方米,外分三期西开发的所天津万耻科城市滴花园第尝二、第耽三期于承年内全狡面开工铁，首先所推出销本售的第讲三期售楚出率达森70％继，亦为番本集团逼利润作怨出贡献秃；北京逝万科城扯市花园均项目累李计竣工届124途,00省0平方鱼米,年面内增开扮30,燥000阵平方米崇，销售管稳定，授为集团忘带来盈盏利。荔景大料厦项目掠与万景楚大厦项扁目的售卷罄和青乌岛银都廉花园的叨良好销即售亦为继集团带哭来溢利蒜回报。在沈阳、伟鞍山的住悉宅项目，降在大连的酬写字楼项异目增开面败积达16遍0,00农0平方米继深圳天堤景花园、讨青岛银都鱼花园之后欺,上海万奔科城市花制园、天津宿万科城市滴花园北海卖万科城市雅花园和深盆圳荔景大滴厦又获得示“全国物兆业管理优促秀住宅小旧区（小厦俯）”荣誉97战略涨：凭借已氧确立的肆专业优足势及万季科城市丽花园品刑牌效应择，加快及现有地姻产项目弟的消化根进程在已开束发的十犁二个城伐市的房徐地产项皆目中，糊集中资忧源在深差圳、上桃海、北鼠京、天邀津等大知城市开蛙发居民企住宅。鉴于深圳灰居民住宅港市场的潜译力及九七戒香港回归袭的良好时低机，本集摄团将继续驻贯彻加大宁在深圳投罪资的经营圣方针，增我加在深圳闪的土地储洞备。55199贯7/8稠年业务驳进展199拌7年全各年结算悄楼宇面旱积24绕.7万这平方米199裁8年继严续贯彻芝将房地晕产项目朴集中于朝深圳、劲北京、闷上海、闭天津、鹅沈阳五与大城市某的经营如策略，丝式全年结康算搂宇座面积2突7.6鸦万平方灵米。199妻8年担糕忧的经删营问题植：①房地产贸业务市场更竞争日趋事激烈，将奋根据市场羡情况及时甘调整经营限策略。随骨着经济的朵发展和城竞市消费水捧平的提高池，以及刺花激住宅消恭费各项优刊惠政策的敏出台，购伏房层面发君生较大变仰化，工薪政阶层的购舰买能力进宾一步增强匠。根据这渗一趋势，泊将积极开蹄拓中档经售济住宅市尾场，扩大努市场定位贪，有效增舱加房地产堵客户层面摩，提高市育场占有率败。②业务规昼模簇张对肥人力资源野提出更高谨要求。9胞9年房地址产业务新趴开工面积摆将达62富万平方米任，以上年幻玉同期增加推近1倍。孕对专业人登才需求及云培训工作查提出更高新要求。③房地产村开发规模原的扩大，朵市场竞争郑的加剧导萝致各地现责楼库存的赌增加，截啦止98年导底，集团跨现楼库存村面积达6菊.5万平馒方米，可证售楼花面在积11.朽5万平方扎米。随着揉99年度灵房地产开绢发量的大雪幅提升，结可售面积松将进一步们增加，对她集团销售瓣能力提出报更高要求排。集团将悬充分利用怨销售代理雅、万客会嘉等各种资术源扩大销枪售网络，拳并采取有悬效的销售脂策略加快冤销售速度屠。④集团早仍期投资的敞部分地产壤项目由于葵市场发生趣变化，投觉资效益不根佳，如天亩津写字楼默和酒店项异目，北海会城市花园纵项目、鞍锅山写字楼救项目、成攀都项目对蓝集团盈利园也产生一尖定的负面搏影响。56199涨9年业搬务进展雄及20卧00年死展望继续实施垮在深圳、福上海、北卵京、天渴津和沈阳黑五大城市丽重点投资荷开发住宅仗的策略，佳实现楼蛇盘竣工面钟积45.驶2万平方辉米，结算弊销售面积锹38.6援万平方米截止1尺999华年12轿月31躬日，践集团住脆宅土地混储备之蚀规划建刺筑面积岩达13蒙1.2躲万平方讨米。运用成垫熟的品呼牌形象械、善枕于创新东的专业却能力和划相对充犹足的资圣金实力哥，集中塔发展大雷、中数型住宅晒项目，扰并加强紧新技术排的运用溉。年爱内成立沉的万科述建筑技任术研究骂中心的渐研究成悠果及有士关设施皮已逐步跟应用于叶集团住爹宅项目狸，提高高了住宅低的环保痒及科技苏含量。为客户扇提供“减全心全究意全为列您”的方优质物邻业管理循。集粒团在国厅内首创忠的“万智客会”酱获得了豆消费者货的热烈详响应，鸣集团五缺大开发策城市“摊万客会沈”会员伤人数达甩9,7量00人扒，该会象通过为猛客户提刷供免费鹅资讯、陆优惠商量家等增摆值服务厨，充分杜加强了密公司与仰客户的丑沟通。2000瓣年展望在未来数诉年，住宅姐开发量将锦持续增加百，全年柳开发和销痕售项目1色4个。研在项目开鲜发上将进孤一步加强爆对科技成厕果的应用陵。将加快在门深圳、上拒海、北京裕、天津、霞沈阳及泳成都的土刚地储备，昏重点选择瞧城乡结合宫部的大宗福土地，保商障集团住烛宅开发不顶断增长的廉发展需求刷。网络经济吨带来全新种的发展机挽遇，将结封合主业的掌发展，推干出“住宅关联盟”网邪站，全访力拓展以期建材贸易铅为主的B宾2B电子抛商务，该凯网站所形涂成的规模然采购优势虚将进一步输降低集团伪营运成本甚，提高效纹率，提枣升集团核捧心竞争力恒；未来将进苏一步强化梦人力资源刻的建设及嘉培训工作妻的开展。兽继98年夜“职业经仗理年”及滋99庙年“团队遇精神年”接，20插00年确希定为“职录业精神年预”，提倡锤以职业精骄神为平台辛，积极创那新进取5758房地产曲行业研懂究大纲宏观经身济和房枪地产行酿业宏观扎研究北京/上亏海房地产魔市场研究房地产企载业个案分养析（万科庸）房地产上奔市公司比辽较分析房地产岁企业成陵功要素父分析和助现存问爆题及挑识战房地产企帜业的发展碌战略59香港的宇房地产威公司在鸭房地产潜业务做英大后往遮往进行京多元化份发展以百降低经蜂营风险存，但主问要还是雕围绕在教地产相诸关业务91.6可9亿港元40.9趣8亿港元60在香港郊，房地欢产行业掉属于成辛熟行业绿，地产膊公司为孙了维持肆企业业视绩的持月续性，缸一般在程地产业伙务上兼奖顾物业挨开发（践如住宅译）和物本业投资历（如办浆公楼）炭，避免事业绩出宵现重大帜波动177挂亿港元82.6恭7亿港元61房地产行拔业研究纲屑要宏观经纪济分析地区经济锋分析全国房恶地产市换场分析地区房穗地产市鞠场分析人口城镇人口流动人凑口居住面积经济发展剩趋势GNP产业结陕构增长率蒜、通货卫膨胀率物价指数愧、零售价聚格指数工资水服平储蓄水平吗、可支配辰收入利率失业行业政策厦和法规WTO刃的影响世界经吹济趋势人口常住人口流动人口人口结构认或特居住面积消费结剂构经济发阶展趋势GNP产业结歇构物价指奶数工资水林平储蓄、胡可支配巧收入就业率当地产业训政策工业和商帮业趋势工业园区谱、商业区行业政策提和法规WTO的迎影响当地经鼓济其他蔬发展趋弃势物业整手体规模迈状况全国物业手细分市场译结构分析住宅、浓厂房、谜商场、糟写字楼飘等竣工哈、销售汤、空置苹等统计揉数据分龄析正建和诞规划的考地产统用计数据供需状粮况整体瘦分析房地产帽价格指秀数房地产劲价格走嫂势国外地产军发展历史非和动态全国城咬市化趋绑势物业整体售规模状况细分市遵场结构捆分析住宅、坐厂房、识商场、益写字楼岗等竣工赢、销售巷、空置绞等统计呈数据分牵析正建和规齿划的地产助统计数据供需状贞况整体艰分析房地产溜价格指丢数房地产价网格走势当地现虑有物业魂及其利盐用状况绍调查分艘析地方城市酿建设规划裹蓝图各类地产左需求整体镰预测62房地产汤企业的由战略研固究纲要全国竞争虽态势地区竞券争态势主要竞浅争对手怎分析借节鉴核心能礼力识别驳和策略主要房地佛产企业识懒别主要企拣业的竞物争地位软分析规模区域资金实型力地产性质组织结构管理水歪平主要地产独企业的最插近动态和夜战略主要房地石产企业识子别主要企业避分析规模区域资金实力地产性质组织结颜构管理水平主要地产念分析价格目标市场营销……主要地暑产企业帅的最近展动态和揭战略成功企业摘的关键成蹈功要素成功经礼验总结……与竞争对蜻手相比，磁复地有何乎差距，应爆如何弥补傻并尽快追脚赶发展战略廉是什么？为了成连功实现置战略，爱必须拥收有哪些熊关键的妇竞争力咬，应如输何优先怎培育核稻心竞争悠力……63房地产奴行业价蚂值链研浮究技术开发采购企业基础堡设施人力资副源管理可行性叼研究融资分奋析建筑贷款市场调研细分市场营销策犁划工程管理土地使楚用权获腊得动拆迁，急建设单位恳投标，建钟材，资金规划设计预售安排市场研略究中介机灶构服务物资供忍应广告促销销售队率伍合同管理按揭抵保押贷款物业管臭理手册淡与程序设备与技强术物业管堡理服务服务市场与销捧售外部后勤生产经营内部后芒勤649、静夜四柄无邻，荒填居旧业贫舌。。4月-2交34月-2传3Sat寻urd蜜ay,帖Ap帜ril粒29籍,2猪02310、雨中置黄叶树举，灯下书白头人木。。13:2关7:2113:2沉7:2113:2航74/29摊/202鲜31:郊27:2历1PM11、以我独偷沈久，愧医君相见频态。。4月-2惨313:2箱7:2113:2体7Apr打-2329-集Apr弯-2312、故人饲江海别翁，几度涛隔山川蹄。。13:集27:鹊2113:采27:荒2113:巾27Sat奸urd念ay,密Ap蛾ril烦29某,2昼02313、乍见填翻疑梦倘，相悲撞各问年煮。。4月-仍234月-2替313:2两7:2113:姨27:宰21Apri此l29椒,20浩2314、他乡轧生白发丽，旧国梳见青山策。。29四臂月20望231:2谎7:2剖1下扯午13:2哨7:214月-2拴315、比不截了得就饿不比，屿得不到蹦的就不惊要。。召。四月2到31:2钓7下障午4月-2睁313:2宽7Apr朝il蜜29,液20闭2316、行动县出成果育，工作假出财富舌。。202婚3/4遇/29企13继:27煌:2113:裹27:诸2129菌Apr苗il席202嫩317、做前翠，能够蚀环视四乱周；做脏时，你锯只能或照者最好被沿着以蓝脚为起打点的射搜线向前屈。。1:27锤:21任下午1:27仙下午13:妄27:歪214月-询239、没有失敢败，只有划暂时停止冒成功！。4月-冻234月-靠23Sat话urd欣ay,静Ap楼ril吸29耕,2椒02310、很多昆事情努泛力了未插必有结须果，但洋是不努露力却什水么改变寨也没有疗。。13