土地登记实务(第四章)

【土地登记实务】主讲：王秀兰华中农业大学土地管理学院第四章土地初始登记

土地初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。土地初始登记有以下特点：

（1）是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记。

（2）土地初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利。就要进行初始登记。

（3）土地初始登记具有分散性，土地上设定了新的权利，就要对其进行初始登记。2023/2/42华中农业大学土地管理学院根据《土地登记办法》第四章和有关文件精神规定，土地初始登记可分为以下几种主要类型：

（1）划拨国有建设用地使用权初始登记；

（2）出让国有建设用地使用权初始登记；（3）划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记；

（4）国家租赁国有建设用地使用权初始登记；

（5）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记；

2023/2/43华中农业大学土地管理学院（6）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记；（7）国有农用地使用权初始登记；

（8）集体土地所有权初始登记；

（9）集体建设用地使用权初始登记；

（10）宅基地使用权初始登记；

（11）集体农用地使用权初始登记；

（12）土地使用权抵押权初始登记；

（13）地役权初始登记。2023/2/44华中农业大学土地管理学院2023/2/45华中农业大学土地管理学院第四章土地初始登记划拨国有建设用地使用权初始登记出让国有建设用地使用权初始登记划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记国家租赁国有建设用地使用权初始登记国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记第四章土地初始登记国家授权经营国有建设用地使用权初始登记集体土地所有权或集体土地使用权初始登记土地使用权抵押权初始登记地役权初始登记2023/2/46华中农业大学土地管理学院2023/2/47华中农业大学土地管理学院第一节划拨国有建设用地使用权初始登记

划拨国有建设用地使用权初始登记是指总登记之外，对一宗土地上新设立的以划拨方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/48华中农业大学土地管理学院第一节划拨国有建设用地使用权初始登记

一、基本概念

国有建设用地使用权的划拨，是指县级以上地方人民政府依法批准，在国有建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用人使用的行为。划拨国有建设用地使用权就是土地使用人通过划拨方式获取的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有期限的限制。2023/2/49华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）划拨国有建设用地使用权是依国家行政行为而获得的权利（二）划拨国有建设用地使用权的取得范围受限制

经县级以上人民政府批准，下列建设用地可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地。（2）城市基础设施用地和公益事业用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。2023/2/410华中农业大学土地管理学院二、法律特征（三）划拨国有建设用地使用权一般没有明确的使用期限（四）城镇范围内的划拨国有建设用地使用权人应缴纳土地使用税

下列土地免交土地使用税：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。2023/2/411华中农业大学土地管理学院二、法律特征

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。（五）划拨国有建设用地使用权的处置受法律限制2023/2/412华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请（二）权属审核（三）注册登记与核发证书（四）其他2023/2/413华中农业大学土地管理学院第二节出让国有建设用地使用权初始登记

出让国有建设用地使用权初始登记是指土地总登记之外，对一宗土地上新设立的以出让方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。2023/2/414华中农业大学土地管理学院第二节出让国有建设用地使用权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/415华中农业大学土地管理学院一、基本概念

国有建设用地使用权出让，是指国家以土地所有权人的身份将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用权人，并由土地使用权人向国家支付国有建设用地使用权出让金的行为。2023/2/416华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）出让国有建设用地使用权的受让主体广泛（二）国有建设用地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式

招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权范围包括六类：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；②同一宗地有两个以上意向用地者；③划拨土地使用权改变用途，《国有建设用地划拨决定书》或法律、法规、行政规定2023/2/417华中农业大学土地管理学院二、法律特征等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；④划拨土地使用权转让，《国有建设用地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；⑤出让土地使用权改变用途，《国有建设用地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；⑥法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

2023/2/418华中农业大学土地管理学院二、法律特征

出让国有建设用地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采取招标、拍卖或挂牌方式外，方可采取协议形式。（三）出让国有建设用地使用权须有偿取得（四）出让国有建设用地使用权不得低于协议出让最低价

国土资源部令第21号规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之2023/2/419华中农业大学土地管理学院二、法律特征和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。（五）出让国有建设用地使用权受使用期限限制

居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。（六）出让国有建设用地使用权由政府垄断2023/2/420华中农业大学土地管理学院二、法律特征（七）付清全部土地出让价款后，方可办理土地登记2023/2/421华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人出让国有建设用地使用权初始登记的申请人为出让国有建设用地使用权的受让方。2.申请人应提交的土地权属来源证明（1）《国有建设用地使用权出让合同》；（2）国有建设用地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证；（3）有关税费的缴纳凭证；（4）其他证明文件。2023/2/422华中农业大学土地管理学院三、登记要点（二）权属审核1.出让国有建设用地使用权初始登记的要件是《国有建设用地使用权出让合同》2.出让年限的审核3.土地出让金与税费是否全部缴清（三）注册登记与核发证书2023/2/423华中农业大学土地管理学院第三节划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，是对经登记的原划拨国有建设用地使用权经依法批准转为出让国有建设用地使用权后进行的土地登记。2023/2/424华中农业大学土地管理学院第三节划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/425华中农业大学土地管理学院一、基本概念

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，主要是原划拨国有建设用地使用权补办土地出让手续后，申请办理出让国有建设用地使用权初始登记，其土地使用权人不发生变更。2023/2/426华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）划拨依法转为出让必须报有批准权的人民政府批准原划拨国有建设用地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：①不改变土地用途且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；②经规划部门同意可以改变土地用途，《国有建设用地划拨决定书》，法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨国有建设用地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让手续；2023/2/427华中农业大学土地管理学院二、法律特征（二）可依法转为出让的划拨国有建设用地使用权范围原划拨国有建设用地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地划拨决定书》，法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。2023/2/428华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建设用地使用权人。2.申请人应当提交的土地权属证明文件：（1）人民政府批准文件；（2）原《国有土地使用证》；（3）《国有建设用地使用权出让合同》；（4）土地出让金及有关税费缴纳凭证；（5）其他证明文件。2023/2/429华中农业大学土地管理学院三、登记要点（二）权属审核1.对申请人的审核；申请人应与原《国有土地使用证》上的权利人和《国有建设用地使用权出让合同》上的受让方一致。2.对《国有建设用地使用权出让合同》的审核；3.对土地用途的审核；4.对使用期限的审核；5.对出让金和有关税费缴纳情况的审核。（三）注册登记与核发证书2023/2/430华中农业大学土地管理学院第四节国家租赁国有建设用地使用权初始登记

国家租赁国有建设用地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。2023/2/431华中农业大学土地管理学院第四节国家租赁国有建设用地使用权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/432华中农业大学土地管理学院一、基本概念

国有土地租赁，是指土地使用权人与县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。2023/2/433华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）国有土地租赁是出让方式的补充经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。企业改革涉及的划拨国有建设用地使用权，有下列情形之一的应当采取出让或者租赁的方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。2023/2/434华中农业大学土地管理学院二、法律特征（二）国有土地租赁有期限限制

短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁年限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年限。（三）国有土地租赁的租金的缴纳方式比较灵活短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；长期租赁按合同约定支付。（四）承租国有建设用地使用权可以转租、转让或抵押2023/2/435华中农业大学土地管理学院二、法律特征（五）国有土地租赁权人有优先受让权（六）承租土地提前收回，可以获得合理补偿

承租国有建设用地使用权的收回原因：（1）承租人未按合同约定开发建设、未经国土资源行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，国土资源行政主管部门可以解除合同，依法收回承租国有建设用地使用权。2023/2/436华中农业大学土地管理学院二、法律特征（2）承租国有建设用地使用权期满申请续期未获批准的，承租国有建设用地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，回复土地原状。（七）租赁合同由国土资源行政主管部门与土地使用权人签订2023/2/437华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人国家租赁国有建设用地使用权初始登记的申请人为承租人。2.申请人应当提交的土地权属证明文件：（1）国有土地租赁合同；（2）建设用地批准书；（3）原《国有土地使用证》；（4）其他证明文件。2023/2/438华中农业大学土地管理学院三、登记要点（二）权属审核1.申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有建设用地使用权租赁合同中的土地使用证人一致；2.国有土地租赁合同应由市、县国土资源行政主管部门与承租人签订；3.国家租赁国有建设用地使用权的最高使用期限应符合出让国有建设用地使用权的最高使用期限，短期租赁年限一般不超过5年。4.国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。（三）注册登记与核发证书2023/2/439华中农业大学土地管理学院第五节国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记

国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记是对一宗地上新设立的以作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权进行的初始登记。2023/2/440华中农业大学土地管理学院第五节国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/441华中农业大学土地管理学院一、基本概念国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年限的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。2023/2/442华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）国有建设用地使用权作价出资（入股）必须依法审批（二）国有建设用地使用权作价出资（入股）方式受范围限制

可以采取国有建设用地使用权作价出资（入股）的行业，企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要2023/2/443华中农业大学土地管理学院二、法律特征采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产；（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地使用权评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让实现；（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。2023/2/444华中农业大学土地管理学院二、法律特征（三）国有建设用地使用权作价出资（入股）前必须进行地价评估，估价结果要备案（四）作家出资（入股）取得的国有建设用地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押（五）国土资源行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同2023/2/445华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记的申请人为改组后的新设企业。2.申请人应当提交的土地权属证明文件：（1）企业改制方案及批准文件；（2）土地资产处置方案及批准文件；（3）国有建设用地使用权作价出资（入股）合同；（4）国土资源行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同书。2023/2/446华中农业大学土地管理学院三、登记要点（5）建设用地批准书；（6）原《国有土地使用证》；（7）其他证明文件。（二）权属审核1.申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用权人一致；2.两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准：1）国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建的股份有限公司、有限责任公司；2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建的境外上市企业。2023/2/447华中农业大学土地管理学院三、登记要点（三）注册登记与核发证书（四）其他

在企业改制中，未进入改组后新设企业的土地资产应及时办理国有建设用地使用权变更登记。2023/2/448华中农业大学土地管理学院第六节国家授权经营国有建设用地使用权初始登记

国家授权经营国有建设用地使用权初始登记是对一宗地新设立的以授权经营方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。2023/2/449华中农业大学土地管理学院第六节国家授权经营国有建设用地使用权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/450华中农业大学土地管理学院一、基本概念

国有建设用地使用权授权经营是指国家根据需要，将一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。2023/2/451华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）国家授权经营国有建设用地使用权必须依法审批（二）国家授权经营国有建设用地使用权范围受限制

国有建设用地使用权授权经营只对下列企业适用（1）经国务院批准设立的国家控股公司；（2）作为国家授权投资机构的国有独资公司；（3）作为国家授权投资机构的集团公司。（三）取得国家授权经营国有建设用地使用权人无需支付资本金2023/2/452华中农业大学土地管理学院二、法律特征（四）在授权期限和范围内权利人有权处置国有建设用地使用权（五）国家授权经营国有建设用地使用权人应接受授权部门的监督管理2023/2/453华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人国家授权经营国有建设用地使用权初始登记的申请人为被授权经营国有建设用地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。2.申请人应当提交的土地权属证明文件：（1）企业改制方案及批准文件；（2）土地资产处置方案及批准文件；（3）被授权经营国有建设用地使用权公司土地配置材料；2023/2/454华中农业大学土地管理学院三、登记要点（4）建设用地批准书；（5）原《国有土地使用证》；（6）其他证明文件。（二）权属审核1.申请人必须是被授权经营国有建设用地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司；2.两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准：1）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司；2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业。2023/2/455华中农业大学土地管理学院三、登记要点3.国家授权经营国有建设用地使用权的最高使用期限应符合出让国有建设用地使用权的使用期限；4.涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割总地之和。（三）注册登记与核发证书2023/2/456华中农业大学土地管理学院第七节集体土地所有权或集体土地使用权初始登记

集体土地所有权或集体土地使用权初始登记是指土地总登记后，对一宗地上新设立的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。包括集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、宅基地使用权初始登记和集体农用地使用权初始登记。2023/2/457华中农业大学土地管理学院第七节集体土地所有权或集体土地使用权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/458华中农业大学土地管理学院一、基本概念（一）集体土地所有权，是指农民集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。2023/2/459华中农业大学土地管理学院一、基本概念（二）集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。①集体建设用地使用权是指集体经济组织依法使用本集体土地兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业而获得的建设用地使用权。②宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。③集体农用地使用权是集体农用地使用权人利用集体土地进行农业生产的权利。2023/2/460华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）集体土地所有权、使用权主体集体土地所有权主体有乡（镇）农民集体、村农民集体、和村内两个以上农民集体所有三种，属于不同主体所有的主体由不同的集体经济组织经营管理。集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。具体为：①集体建设用地使用权和宅基地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织或农村居民；②集体农用地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。2023/2/461华中农业大学土地管理学院二、法律特征（二）国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地（三）集体非农业建设用地应依法严格按标准严格审批《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中强调：

（1）任何建设需要将农用地和未利用地转化为建设用地的，都必须依法经过批准。（2）农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。（3）其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。2023/2/462华中农业大学土地管理学院二、法律特征（四）农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设（五）集体“四荒”土地使用权可以继承、转让（租）、抵押或参股联营2023/2/463华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人集体土地所有权初始登记的申请人为集体土地所有权人，集体土地使用权初始登记的申请人为集体土地使用权人。2.申请人应当提交的土地权属证明文件：2023/2/464华中农业大学土地管理学院三、登记要点

A.集体土地所有权人向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：（1）土地改革时颁发的土地所有证；（2）人民政府和有关部门批准文件；（3）权属界线协议书；（4）其他证明文件。

B.集体农用地使用权人向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：（1）人民政府批准文件；（2）相关合同；2023/2/465华中农业大学土地管理学院三、登记要点（3）拍卖价支付凭证；（4）其他证明文件。

C.乡（镇）村企事业建设用地使用权人向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：（1）人民政府建设用地批准文件；（2）建设用地批准书；（3）相关合同；（4）原《集体土地使用证》；（5）其他证明文件。2023/2/466华中农业大学土地管理学院三、登记要点

D.农村居民宅基地使用权人向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：（1）人民政府批准文件；（2）其他证明文件。E.集体所有的“四荒”地使用权人向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：（1）“四荒”地承包（租赁）合同或“四荒”地拍卖协议等；（2）拍卖价支付凭证；（3）其他证明文件。2023/2/467华中农业大学土地管理学院三、登记要点（二）权属审核1.集体土地所有权初始登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性。2.集体农用地使用权人一般为本集体内部的成员，集体所有的“四荒”地使用权人比较广泛，可以为本村村民，也可以是有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人。3.农村宅基地使用权人一般为本农民集体成员。4.乡（镇）村企事业单位建设用地使用权人包括农村集体经济组织的各种企业、事业单位，以及个体工商户、农村承包经营户等。2023/2/468华中农业大学土地管理学院三、登记要点5.土地承包经营合同、“四荒”地承包（租赁）合同或“四荒”地拍卖协议的甲方（发包方、出租方或拍卖方）必须是集体土地所有权人。6.农业用地承包经营期限为30年，承包租赁拍卖“四荒”地使用权，最长不得超过50年。7.拍卖“四荒”地使用权人应按“四荒”地拍卖协议支付拍卖金。8.集体土地所有权和集体土地使用权初始登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。（三）注册登记与核发证书2023/2/469华中农业大学土地管理学院第八节土地使用权抵押权初始登记土地使用权抵押权初始登记是对一已登记过国有建设用地使用权或集体土地使用权宗地上新设立的抵押权进行的土地登记。2023/2/470华中农业大学土地管理学院第八节土地使用权抵押权初始登记一、基本概念二、法律特征三、登记要点2023/2/471华中农业大学土地管理学院一、基本概念

土地使用权抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移土地使用权的占有，将该土地使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该土地使用权优先受偿的权利。

抵押法律关系的当事人是抵押人和抵押权人，客体为抵押的土地使用权。抵押人指为担保债的履行而提供土地使用权的债务人或者第三人。抵押权人是指接受抵押担保的债权人。2023/2/472华中农业大学土地管理学院二、法律特征（一）土地使用权抵押权是担保物权（二）土地使用权抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有处分权的土地使用权设定的物权（三）土地使用权抵押权是不转移土地使用权占有的物权（四）抵押权人有权就抵押的土地使用权卖得价金优先受偿2023/2/473华中农业大学土地管理学院二、法律特征（五）土地使用权的抵押权设定范围受限制1.可以用于抵押的土地使用权有：（1）抵押人依法有权处分的国有建设用地使用权。（2）经市、县人民政府国土资源行政主管部门和房地产管理部门批准，并符合下列条件的划拨国有建设用地使用权：1）土地使用权人为公司、企业、其他经济组织和个人；2）领有国有土地使用证；3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；4）依照规定签订国有建设用地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地2023/2/474华中农业大学土地管理学院二、法律特征使用权。（4）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。2.不得设定抵押权的财产有：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或有争议的财产；（5）依法查封、扣押、监管的财产；2023/2/475华中农业大学土地管理学院二、法律特征（6）法律、行政法规规定不得抵押的财产。（六）房地产抵押关系“地随房走”或者“房随地走”（七）房地产抵押应当以书面形式订立抵押合同（八）土地使用权抵押应当办理抵押登记，未经登记的抵押权不发生法律效力（九）可以土地使用权设立最高额抵押2023/2/476华中农业大学土地管理学院三、登记要点（一）申请1.申请人土地使用权抵押权初始登记的申请人为抵押人（土地使用权人）和抵押权人。2.申请人应当提交的土地权属证明文件：（1）土地权利证书；（2）主债权债务合同和抵押合同；（3）下列其他相关文件：1）以划拨国