某房地产项目营销推广策略报告

会议议程1、项目年度营销推广策略的提报；2、高层LOGO、VI创意的提报；会议重点确认部分1、项目今年总体推货策略的明确；2、项目整体媒体策略的明确；3、项目年度活动策略的明确；4、项目案名和LOGO、VI创意部分的确认。中溢香溢花城2010年营销策略报告出品人：全忠总监制：封辉、黄章林策略组：庄伟荣、龚晓欣、徐昌华、沈涛创意组：刘俊杰、谭建宇、刘道兵、杨立峰报告目录壹。市场概况贰。项目把脉叁。营销推广肆。创意表现市场概况政策聚焦楼市快递微观竞品壹NO.1政策聚焦【政策盘点，聚焦“两会”】政策盘点收紧政策剌激政策全国房价9.27新政关于促进节约用地通知地方政府救市广东十五条10.22新政资本金比例下调关于促进房地产市场健康发展的通知二套房收紧提高资本金比例国四条控制土地出让面积物业税空转清查闲置土地江苏新五条沪新政公积金利率上调关于房地产秩序专项整治通知公积金利率上调国务院关于促进房地产市场健康发展通知地方优惠政策取消两会召开07-107-708-108-709-109-710-110-310-1210-6房价高企，调控政策趋紧，近期新政的出台和两会的召开均将对目前过快升温的房地产市场产生一定的冲击两会矛头重指房市，但并无针对性政策出台，后续新政有待酝酿，宏观大势预期不定两会期间新政方向“国19条”出台要求加强对土地市场的监管《住房保障法》以列入立法计划“非主营央企退出房产”一定程度上增大了民企投资房产的信心“低碳地产”成热点，有可能成为房产发展潮流两会关注十大问题开发商囤地捂盘工薪阶层住房难商品房价格过高物业税开征问题房地产投资投机首套房贷的优惠二手房市场规范基本住房的保障房地产信贷调控高地价推高房价1.关于房地产行业地位2.关于低碳地产和低碳建筑3.关于土地出让制度4.关于土地出让金5.关于农村土地和小产权房6.关于住房制度改革7.关于住房保障立法8.关于保障住房管理和实施9.关于经济适用房和廉租房10.关于房地产市场调控监管11.关于商品房预售制度12.关于房价13.关于国有房地产企业14.关于购房税费15.关于物业税两会房产相关提案两会热议主题医疗教育民生反腐房产聚焦“两会”“两会”期间房地产相关策略导向

观点：根据两会“保增长、健康稳定发展”的精神，重击高房价的政策难出，但目前房价不断高涨的态势将有可能得到一定的抑制。聚焦“两会”2010年全国范围首付4成将严格执行，利率优惠或提升为8.5折。2010年或调整为首付3成对短期需求的拉动未必明显二套房政策变相提高居民购买力，对刚性需求有较为明显的拉动首付比例调整影响改善性需求间接刺激投资、传导时间较长货币补贴分流一部分商品房需求建设产生投资经济适用房商品房市场的影响经济作用2010年营业税减免已由两年提高到五年；契税或由1%提到2%已经出台，政府拆迁意愿较强，但拆迁难度在不断加大已经出台，地方短期执行力度强，但长期不明确性较大政策出台效果预测降低购置成本，变相提高居民购买力，对刚性需求影响较为显著分流一部分商品房需求无影响间接刺激投资，政策传导时间更长直接产生住房投资经济保障体系政策效果息税调整实物补贴廉租房刺激商品房市场基建拆迁、加大旧城改造力度加大保障住宅的建设政府措施4月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。政策聚焦一线时讯NO.2楼市快递【量价走势，供求关系，最新动态

】3月楼市人气回回暖价格坚挺挺量价走势成交活跃度跌跌至低点后稳稳步回升南昌市房管局局官方网站数数据中心公布布的数据显示示，自2009年12月开始，南昌楼市住宅宅成交量一路走低，至今年3月14日，仅成交33套，此后开始始回升。2月份全市成交交量为9.45万平方米，环环比下跌了54.85%。市场形势的急急转直下，严严重打击了消消费者的消费费信心，观望望气氛也开始始在市场中出出现。楼市价格坚挺挺1-3月南昌楼市成交交均价维持在在4000元/平米的均价。同比比09年上升了11.83%。3月份南昌楼市成交TOP10

楼盘成交套数成交面积（㎡）均价元/㎡1鑫业花园24622283.233853.42联发广场1527049.528706.334世纪风情14614493.965575.813凤凰城二期14516022.095328.815恒茂英伦国际12612445.444925.316博泰魏玛峰尚998673.94766.367南天阳光929197.043916.268联发江岸汇景608143.515967.439桑海春天586037.031713.3610荣昌格林晴天482258.823855.113月供应量逐渐渐增加今年1月首次出现供供求平衡；但但2月新增供应量量再次急剧下下降，当月仅仅新增5.4万平方米，楼楼市开春明显显迟于季节。。3月新批预售16.4万M2，同比增长34.3%，环比2月增长189.4%；其中住宅16.28万M2，同比增长73.35%；环比2月增长203.39%.楼市人气伴随着新增供供应量的增加加开始回暖。。供求关系4月楼市有望再再回春4月上旬，新批批预售11.35万M2,其中住房10.41万M2。加上正在申申请办理上市市楼盘面积32万M2，预计4月新批上市面面积约43万M2。截止4月12日，南昌市可可预售商品房房面积208.76万M2，其中住宅可可售88.10万M2，共计8928套。全国两会后后政策风险的的释放，市场场供给的集中中回升，相对对宽松的货币币供给，都为为楼市的回暖暖提供了保障障。4月南昌楼市或或将迎来姗姗姗来迟的小阳阳春。3月后南昌楼市供应量逐渐增加一路高歌1月2月3月4月5月6月7月8月10203040506007030预售量（万方）预估值1-3月供应量9.4516.4019.324348433735最新动态南昌28盘鏖战四月楼楼市“百盘大战””的时刻即将将来临四月南昌楼市市共有28个盘计划入市市亮相或者开开盘。纯新盘盘有6个，其中红谷谷滩大盘盛世世经典和新地阿尔法国国际社区首次次亮相南昌，在别墅方面面，千呼万唤唤的中式别墅墅大盘万科青山湖也也将于四月上上旬在媒体上上亮相，正式推出南南昌市场。此次推出市场场楼市项目总总量大概有25万余平方米，从区域分析析红角洲将是四四月推盘“重重镇”。受市场大势和和南昌土地市市场成交价上上升的影响，，预计四月各各楼盘均价相相比于三月呈呈上涨的趋势势。NO.3微观竞品【竞品总述，细细说个案】在售楼盘待售楼盘09年因绿地中央央广场精装豪宅的成成功，今年南昌市过万万元均价的高端产品和和精装修项目应量增加加；同时青山湖东岸区区域比08，09年供应量更大大，竞争将更加激烈烈。绿地香颂绿地中央广场世纪风情保利国际高尔夫花园本案竞品分布图竞品总述预计均价过万万元项目滨江壹号央央春天万科青山湖泰濠紫荆国际公寓北京当代万科棠悦赣江新天地浅水湾别墅3月竞品项目最新动态

楼盘名称总建筑面积(万㎡)项目住宅总套数产品类型最新均价元/㎡最新开盘本月成交套数户型世纪风情523800套高层洋房高层5200洋房640010.01.30146103㎡两房，20㎡139㎡，三房155㎡四房花园洋房。保利国际高尔夫花园351420套别墅高层高层5300别墅1200009.11.2713261-375㎡独栋别墅200-288㎡联排别墅310-375㎡独栋别墅万科青山湖10待定高层别墅独栋大宅约25000联排别墅13000-15000别墅5月初高层9月初待售别墅：独栋540–560㎡双拼310㎡联排210㎡；高层：160、180、220㎡央央春天20待定高层写字楼10000左右住宅预计明年待售待定滨江壹号50待定高层10000左右预计5月初待售待定北京当代待定待定高层多层待定待定待售待定泰濠紫荆国际待定待定高层多层待定待定待售待定竞品总述项目概况占地面积：97000平方米总建面积：130000平方米物业形态：高高层，别墅。。价格格：待定配套设施：楼盘旁边目前前均无配套，，主要依托区区域配套为主主万科青山湖关键优势自身品牌优势势，精装修标标准按照万科科最高标准。。主要客群市区塔尖客户户、高级公务务员和企业老老总为主。高层地块售楼处万科青山湖推广诉求最新动态前排别墅施工工已经基本结结束，现场售楼处本周正正式亮相（市区接待中中心已撤），3月26日取得首批预预售许可证，，可售面积624平米。预计5月初开盘，现现正在加盖后后排别墅，高高层地块土地地正在处理地地基。首批别别墅开盘价格格预计25000元/㎡万科，青山湖湖（企业品牌牌和资源结合合）绿化万科青山湖先推别墅产品品，预计10年5月份开盘，高高层产品预计计10年9月份开盘；推盘时间推盘产品独栋大院，共共8栋，面积在540–560㎡；少量双拼别墅墅，面积310㎡左右；主力联排别墅墅面积在180–210㎡；高层：面积有有160、180和220㎡。“快速出货，把把握时机”：：其别墅预预计5月份开盘，借借助万科强大大推广力度，，有效引导客客群，促进本本案别墅销售售。“品牌联动””炒热青山湖湖板块：利用用万科的品牌牌资源将青山山湖板块的房房产市场提升升到一个新阶阶段。项目启示高层总平面图精装修高层区大宅别墅区双拼别墅区联排别墅区联排别墅区景观带景观带南面青山湖世纪风情世纪风情项目概况总建筑面积:520000平方方米总户数:3800户，约1.5万多人价格：价格区间5500元/㎡-6000元/㎡户型：1-4房户型均有配套：商业中心、假假日会所中心心、休闲中心心、泛教育中中心、文体中中心。交通:24、201、207、208、220、231公交线路产品组合多层+花园洋房+高层+小高层营销方式关键优势在众多楼盘中园林景观设计尤为美观，重于人性化和自然化的设计。网络营销客户关系营销主要劣势市区地理位置离市中心较远，紧邻两条城市主干道尘土和噪音污染较为严重。推广诉求公园前地铁旁50万方成熟大盘世纪风情最新动态4月3日开盘当天即即热销近200套。（共推出213套），现3#、4#、5#已基本售馨。4月10日加推1号楼高层房源源，以三房为主；50-6000㎡临街现铺，招招商进行中。在售三三期高层电梯梯房3#、4#、5#楼剩余房源，，均价约5800元/㎡，凭VIP卡购房可享受受每平米减免免150元，总价再减5000元的优惠。一一次性付款98折，按揭付款99折。世纪风情4月3日开盘销售情况楼栋名称住宅参考价(元)非住宅参考价(元)可售/已售(套)世纪风情四号地块3#楼56001000060/87世纪风情四号地块4#楼5600

37/30世纪风情四号地块5#楼5600

26/803#4#5#1#市场小结小结一：2010年国家宏观政政策调控加紧紧，市场不确确定因素较多多；小结二：购房房者信心动摇摇，持币观望望加重；小结三：今年年南昌各路老老板拿地心切切，政府加大大土地供应，，下半年供应应量加大；小结四：把握握时机，尽快快开售，首推推货量价格需需为后期价格格的提升预留留空间。项目把脉六年回溯别墅诊断高层解读优化方案贰六年回溯缺点1.社区配套匮乏乏（教育配套、交交通配套、商商业配套、体育配套）2.人文艺术社区区营造不足（作为南昌首个个加州风情社社区，香溢花花城尚缺乏人人文和艺术气气息的营造）3.服务（社区物业管理理及案场物业业接待服务标标准有待提升升）4.二三区人气不不足（二区配套不足足，入住率较较低，三区即即将交房）5.业主缺乏归属属感（社区文化建设设有待提升）优点1.成熟度（社区日趋成熟熟、业主资源源广泛、市场场良好口碑）2.青山湖大环境境（317万平方米天然然水景资源、环湖12个主题公园）3.加州风情（香溢花城加州州风情建筑体体成为青山湖东岸亮亮丽风景线）4.省府大院为邻邻（与省府大院为为邻，具有江西“中南海”的特殊地段）5.开发商实力（中溢置业隶属属浙江烟草旗旗下企业，实实力雄厚）6.保值增值潜力力（属于新开发高高端住宅区，，自然条件优优越，潜力较较大）总结启示：1．扬长，以现现有优势为基基础，以推广广为载体，通通过广告的手手法加以提炼炼和放大；2．弊短，提升项项目销售核心心竞争力，化化劣势为优势势，对不足之之处全面升级级，做到人无无我有，人有有我精。别墅诊断优势1.实景品质，现现房销售2.一线临湖，地地段优越3.独特建筑风格格，浓郁加州州风情4.赠送超大私家家花园面积5.属于青山湖板板块稀缺性高高端物业6.保值增值潜力力较大劣势/威胁1.现场气氛营造造不足，缺乏乏震撼力2.样板房偏老化化，样板示范范作用较弱3.三区首推房源源单价较高，，且车库面积积算销售面积积，总价提高高，客户心理理抗性提高4.物管费比二区区提升了1元/㎡，但服务未见见提升5.强劲对手万科科青山湖今年年5月首度销售，，构成极大的的竞争威胁。。策略：借力用用力1．充分利用万科科推广带来的的人流，加强强项目沿路导导视系统，吸吸引客户参观观本案别墅；；2．加强别墅现现场产品的感感染力，五一一前完成别墅墅花园示范区区的建造。优化方案优化方案落实实推进表4月5月6月7月1.沿途导视系统统完善2现场气氛营造造3.物业服务升级级4.接待服务升级级1.三区别墅花园园示范区的开放2.三区公交车站站点的签约完成3.三区幼儿园招招商签约4.二区小学招商商签约5.美术馆的签约约1.便利店招商完完成2.看房巴士开通通3.体育中心开放放4.28#销售通道的完工1.样板示范区的开放1.艺术淘宝DIY2.高级餐饮暂定8月1日前28＃开盘后续加推优化方案一、现场包装装优化建议：：NO.1道路指示系统统湖滨东路“沿沿途有我”202公车终点站处处要增加导视视牌VS优化方案NO.2现场售楼处门前有鲜花桌上鲜花卡片片一、现场包装装优化建议：：优化方案NO.2现场售楼处沿路做好景观观绿化带休憩平台停车场一、现场包装装优化建议：：优化方案二、服务升级级优化建议：：1）网上负面帖帖子1.目前网上论坛坛对香溢花城城的物业服务务和社区配套套设施问题意意见较大；2.以全面升级为为契机，大力力提升社区物物业和案场物物业服务接待待水平。小结：优化方案2）具体优化建建议方案销售服务（服装，微笑笑，化妆）销售中心物业业接待标准提提高，形象优优化（保洁员的标标准和卫生要要求）（物业吧台接接待专员））（提供水吧台台和冷饮区，，专人负责））优化方案三、体育配套套优化建议：：尽快落实对体体育中心（运运动会所）的的利用，增加加人气建议：将网球球场改为羽毛球∕乒乒乓球∕运运动器材等二区体育（活活动）中心优化方案四、人文配配套优化建建议：引进品牌小小学∕幼幼儿园美术馆优化方案五、商业配配套优化建建议：引进便利店店∕冷冷饮店引进高级餐餐饮∕休休闲酒店优化方案六、交通配配套优化建建议：二区与三区区市政路处处设置公交交站理想是首推推开盘前完完成签约基于夏季销销售，开通通香溢花城城看房班车车往返项目至至南京东路路路口营销推广货量盘点营销目标总体策略推盘节奏分产品营销销叁公寓6000元/㎡loft6300元/㎡总计：34套约0.14亿元别墅7套（含二区））均价20000元/㎡约0.51亿元别墅16套约0.87亿元高层273套约2.29亿元10年待推09年存量1、10年预计可售售面积为45437㎡，总销金额额约为4.15亿元；2、其中09年存量面积积为8596㎡㎡，总销金额额约为0.99亿元；3、10年待推面积积为37042㎡，总销金额额约为3.16亿元。洋房24套均价8500元/㎡约0.34亿元货量盘点（2010年4月10日起）硬目标高层销售指指标：约1.6亿成交目标：：70%约192套来人目标：：约1152组（诚意金客客户为576组）注：按照常常规来人到到成交比1：6计算诚意金客户户指标为1：3计算每日来人目目标：约30组／天营销目标（备注：从从2010年5月1日到2010年8月1日。）1）完善“香溢花城”产品线的价值体系2）提升中溢品牌的客户美誉度和忠诚度3）对前期别墅洋房及明年超高层承上启下作用软目标中溢品牌营销目标总体策略总体营销策策略：全面升级重重塑金金身产品策略：：借力用力以以新带带旧全面升级：：在现有优势势的基础上上，对配套套、服务等等进行全面面优化，提提升项目销销售的核心心竞争力。。重塑金身：：以全面升级级为项目新新亮点，并并作为销售售推广造势势的重要载载体。借力用力：：借用万科和和当代项目目的推广效效应，放大大自己力量量，从而以以最低成本本达到最大大效果。以新带旧：：利用新推出出的28号楼这一全全新高层产产品，有效效带动洋房房、公寓等等库存产品品的销售。。推盘节奏4.15.16.17.18.1亮相期别墅持销，，高层开盘盘热销别墅产品高层28#10.112.15.15升温期热销加推期期6月初活动蓄蓄客期所有有物料准备备到位线下为主，，别墅强推推，8月底力争实实现存量去去化80%（7套）借势活动，，开启高层层预约5月底所有高高层物料（（户型册∕∕折页∕现现场包装））到位高层首批开开盘高层加推产品优化期期推广销售期期（强销期期）客户梳理∕∕别墅花园园示范区建建造主题活动主题活动6.12别墅开盘加加推短信DM准备期户外短信先先行开盘沸腾持续销售期期5月底高调亮相7.10样板房开放放别墅营销1.别墅销售情情况说明：：本批次还剩剩9套目标标是今年9月前实现80%销售，10月加推2.别墅推广策策略建议：：借力用力、、现场升级级、线下为为主线上为为辅目前是别墅墅销售的好好时机，应应当以“全全面升级””为契机，，借势别墅墅花园示范范区开放和和活动去化化别墅。3.别墅媒体渠渠道建议：：彩信短信、电话邀约、航空杂志、各类商会、高端俱乐部部、DM。4.别墅活动策策略建议：：别墅营销活活动开展应应当重点结结合“全面面升级”总总策略，注注意活动的的时间节点点、主题和和形式。结合别墅花花园示范区区开放，举举办系列优优雅高端主主题活动（（如音乐会会，冷餐会会，美术展展及试驾会会等）别墅营销现场打动力力：1500平米私家花花园生活体体验别墅花园示示范区（在五一前完完成花园建建造，并作作为日后别别墅营销主主题活动的主阵地，，让别墅客客户在现场场体验花园园生活的尊尊贵和美好好）蔷薇围墙超大私家花花园家庭会所【核心策略，，活动主题题】【中溢品牌＋＋全面升级级】【圈层营销＋＋别墅花园园】香溢群英汇汇中溢香溢花花城2010造梦计划音乐冷餐会会＋宝马试试驾会＋美美术展览＋＋梦想生活活【南昌首个高高端业主俱俱乐部】2010年活动策略略＝业主＋＋跨界＋促促销别墅营销活动目的：与高端目标标客群共赏赏音乐，畅畅谈人文，，促成交活动形式：邀请别墅客客户到新落落成的别墅墅花园示范范区,感受花园的的超大空间间和主题功功能。在轻轻松愉悦的的气氛下欣欣赏音乐，，品尝冷餐餐，感受品品质优雅生生活。活动地点：别墅花园示示范区活动时间：五一期间别墅营销活动主题一一：音乐冷冷餐会活动目的：与高端客群群直接对话话，精准聚聚焦，达成成来访活动形式：开展“环湖湖宝马试驾驾会”，终终点站为项项目现场（别墅花园园示范区）），如果可以以合作获取取车主名录录，可发放放邀请函邀邀约，并展展开点对点点攻坚。活动地点：环青山湖及及项目现场场活动时间：六月中旬别墅营销活动主题二二：宝马试试驾会活动目的：与高端客群群直接对话话，精准聚聚焦，达成成来访活动形式：邀请目标客客群前来参参观香溢花花城美术展展览，欣赏赏高雅艺术术，并在参参观后将别别墅客户引引导至别墅墅花园示范范区进行参参观和鉴赏赏，安排会会餐。活动地点：美术馆及别别墅花园示示范区活动时间：六月下旬别墅营销活动主题三三：美术展展览会高层层营营销销1.产品品概概述述：：三区区28号楼楼栋号总建筑面积（住宅）编号户型建筑面积（㎡）户数总户数使用率户数所占比例28#32978.65B1三房二厅二卫159.576427384.19%23.45%B2三房二厅二卫115.033284.19%11.72%B4三房二厅二卫122.682979.90%10.62%B3二房二厅一卫82.813284.19%11.72%B5二房二厅一卫87.315879.90%21.25%B6二房二厅一卫87.232979.90%10.62%B7二房二厅一卫83.442979.90%10.62%28#楼高高层层样样板板房房预预计计7月10日左左右右开开放放，，开开盘盘时时间间暂暂定定为为7月31日或或8月初初。。产产品品上上大大户户型型朝朝湖湖，，景景观观资资源源优优越越，，85㎡㎡的二二房房与与120和160㎡㎡三房房各各占占50%。28#楼总占占地地面面积积：：1248.15㎡㎡总建建筑筑面面积积：：33314.35㎡㎡高层层营营销销2.SWOT分析析：：（针针对对28号楼楼产产品品））潜在在内内部部优优势势（（Strength）潜在在内内部部劣劣势势（（Weakness）潜在在外外部部机机会会（（Opportunity）潜在在外外部部威威胁胁（（Tbreat）内部条件外部环境1.香溢溢花花城城品品牌牌和和良良好好口口碑碑2.大部部分分户户型型朝朝湖湖，，360度看看湖湖3.户型型设设计计较较为为合合理理，，实实用用4.临近近幼幼儿儿园园，，商商业业街街配配套套1.户型型多多为为东东西西朝朝向向2.临近近青青山山湖湖大大道道，，噪噪音音影影响响3.部分分房房源源与与27号楼楼高高层层的的间间距距太太小小4.东面面房房源源景景观观资资源源较较差差1.属于于目目前前区区域域内内稀稀缺缺性性产产品品2.青山山湖湖大大道道已已在在修修建建中中3.教育育和和交交通通配配套套即即将将落落实实4.所在在区区域域的的物物业业升升值值潜潜力力较较大大1.受宏宏观观政政策策和和市市场场环环境境影影响响2.青山山湖湖东东岸岸竞竞品品供供应应量量加加大大3.面临临万万科科青青山山湖湖的的直直接接挑挑战战【土地地属属性性】属自自然然景景观观资资源源优优越越、、周周边边配配套套逐逐渐渐完完善善的的稀稀缺缺用用地地【市场场属属性性】处于于高高端端市市场场，，以以万万科科青青山山湖湖为为核核心心竞竞争争对对手手【客户户属属性性】首置置、、首首改改为为主主【产品品属属性性】富人人文文气气息息、、具具高高档档品品质质的的公公寓寓产产品品高层层定定位位：：““人人文文传传承承、、多多元元、、高高档档、、标标杆杆““高层层营营销销高层层营营销销客户户来来源源客户户定定位位客群群分分析析小结结：：通通过过对对项项目目前前期期成成交交和和到到访访客客户户的的分分析析，，客户户主主要要来来自自东东湖湖区区，，西西湖湖区区和和青青山山湖湖区区。。本案3.客群群分分析析：：高层层营营销销客户户来来源源客户户定定位位客群群分分析析客户户分分析析价格格推推导导套均均约约100M2×6500＝65万×30％＝＝首首付付19.5万,月供供＝＝约约2900元/月(20年按按揭揭)＝家家庭庭月月收收入入12000元左左右右=年收收入入约约15万次主主力力核核心心目目标标客客户户群群中高高端端收收入入人人群群家庭庭年年收收入入30-80万主力力核核心心目目标标客客户户群群中端端收收入入人人群群个人人年年收收入入5-10万重要要目目标标客客户户群群高端端收收入入人人群群家庭庭年年收收入入80万以以上上约120㎡㎡三房房占占22%约160㎡㎡三房房占占23%约90㎡㎡二房房占占50%高层层营营销销客户户来来源源客户户定定位位客群群分分析析客户户分分析析主力力核核心心目目标标客客户户科目张小姐（主力核心目标客户）约90㎡两房占50%工作地点青山湖、东湖年龄25岁-30岁职位企业中层以下工作年限3年-5年之间薪酬范围个人年收入5万元-10万元经济特征存款少，首付能力不强，依托父母和外力帮助，月供没有问题置业次数首次置业为主置业原因刚性需求，婚房为主。外地人，在南昌工作几年，租房租金不如买房；本地人，想独立最求自我空间，不愿意和父母同住婚姻状况恋爱阶段或单身教育程度大专和本科（教育程度较高，对事物有自我的逻辑和理解）总体特征80后能接受新鲜事物和现代化科技，自我意识较强，在潮流的前端。向往小资、时尚、品位、自由的生活（重视自我居住的环境与配套）流行追踪对于张国荣、谭咏麟、BAN和香港四大天王等80和90的歌手堪称经典，对于目前最时尚的飞轮海等偶像组合也可以心喜诺狂；有最时尚的网络语言（如：雷倒、你可以的等）兴趣爱好上网、运动、旅游、看电影、K歌、酒吧、购物、沙龙游戏信息接收报纸、网络（常用工具QQ和MSN）、公交车、时尚生活杂志、手机短信生活习惯吃不需要太讲究,但也不忽视；穿一定不能马虎；住要舒适和健康离工作地点近，配套需齐全（商业、交通配套）；把时间用于享受生活，对于洗衣服、做饭能省则省。高层层营营销销客户户来来源源客户户定定位位客群群分分析析客户户分分析析次主主力力核核心心目目标标客客户户科目李先生（次主力目标客户）120㎡三房约占22%工作地点青山湖、东湖、西湖年龄30-40岁职位企业中层以上、公务员、私企业主工作年限职业发展过度区，在事业中等阶段薪酬范围个人年收入10万元-25万元经济特征有一定存款，首付能力强，月供能力强（有车）置业次数首改为主置业原因追求更好的环境婚姻状况已婚并有儿女教育程度大专、本科总体特征70后，见识广，非常理性，接受现代化科技，但对其来了解不深；消费成熟理性，最求更好的居住环境（重视小孩未来的教育环境）流行追踪张国荣和谭咏麟或者更早，与80后有着直接的接触；没有太多时尚的网络语言，但也常听儿女或者同事说。兴趣爱好阅读、茶庄、运动、旅游、K歌信息接收报纸、电视、汽车电台、网络、加油站生活习惯生活较有规律；吃不能马虎，注重健康和养身；对居住的环境要求较高；更多的时间在于事业、应酬和家庭高层层营营销销客户户来来源源客户户定定位位客群群分分析析客户户分分析析重要要目目标标客客户户群群科目王先生（重要目标客户）160㎡以上大户型工作地点青山湖、东湖年龄35岁-50岁职位新锐成功人士、企业中高层、中高层公务员等薪酬范围个人年收入50万元以上，资产约300万以上经济特征存款多，首付能力强，月供能力强；置业次数二次以上置业置业原因对居住环境要求较高婚姻状况已婚并有儿女教育程度教育程度中等，阅历丰富。总体特征具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力（重视环境和尊重）流行追踪对娱乐流行元素追捧较低，对网络流行语认识较低。兴趣爱好兴趣广泛，对政治、经济、高雅音乐、艺术、收藏品不仅仅是知道分子，而且有自己见解。信息接收报纸、电视、汽车电台、户外大牌。生活习惯被称为品位阶层，有固定的消费场所和品牌倾向，较为低调，不愿张扬。高层层营营销销高层层目目标标客客户户小小结结1.以东东湖湖、、青青山山湖湖、、西西湖湖区区为为重重点点营营销销区区域域；；2.以中中高高端端客客户户为为传传播播重重点点，，二二房房年年轻轻客客户户为为传传播播基基础础；；3.以高高端端产产品品形形象象包包装装为为广广告告推推广广的的载载体体；；4.链接接各各主主流流媒媒体体渠渠道道、、公公关关活活动动和和现现场场表表现现；；5.营造造一一个个大大环环境境、、熟熟配配套套、、优优服服务务、、深深人人文文的的优优质质社社区区；；6.最终终，，创创造造更更高高溢溢价价的的空空间间，，并并实实现现项项目目完完美美的的转转型型。。高层营销销4.高层核心心推广主主题（主主推广诉诉求）推广方向向：5栋毛坯高高层和2栋精装修修超高层层分开来来包装推推广E配套（项目全全面升级级，配套套优化））推广诉求求核心360度湖景（高度、、全湖景景）A全湖景产产品（观湖高高层产品品）B高层观湖湖，广阔阔视野（观湖生生活感受受，软性性描述））C青山湖东东岸第一一社区（最靠近近省府大大院和青青山湖大道，位位置最好好）D成熟（香溢花花城6年经营，，已完成成建筑25万方，一一区基本本入住，，三区即即将入住住，社区区环境成成熟）F人文（分别从从虚的生生活理念念和实体体活动如如美术馆馆及社区区活动进进行推广广阐述。。）高层营销销5.媒体投放放策略（（高举高高打）以产品高高调亮相相拉开，，通过老老业主答答谢会积积累首批批客户资资源；以配套签签约活动动进行宣宣传造势势，稳定定客户信信心，提提升现场场人气；；通过样板板房开放放及公关关活动将将客户信信心提高高到最高高点，并并拉动大大量人流制造造火爆现现象，最最终营造造开盘抢抢房局面面。1、由虚入实实在推广前前期以虚虚的湖景景高层为为形象导导入，后后期以配配套签约约活动为为造势传传播。2、高调亮相相借助产品品发布会会和公关关活动（（如业主主答谢会会）拉开开高层和和超高层层推广序序幕。3、自卖自夸夸发展商和和媒体共共同通过过软硬新新闻等形形式来进进行炒作作和高层层产品推推荐说明明。4、众说风云云最终让我我们的产产品成为为老业主主、客户户、媒体体、同行行关注和和舆论的的焦点。。具体策略略：总策略：产品解说说期形象导入入期强销期阶段活动配合开盘物料：宣宣传单页页/宣传折页页/户型册/案场包装装/活动物料料（五月月底前准准备到位位）户外、销销售物料料、电视视、报广广、杂志志、网络络、公关关造势活活动媒体工具高层营销销28号楼营销销推广计计划推广主题5月6月7月8月9月青山湖的的山在哪哪里？（优山美美地全湖湖景高层层）重新定义义城市生生活聚会，更更是峰会会一湖，万万千风光光（火爆现现场，开开盘抢房房）阶段诉求高调亮相大盘成熟熟湖景高层配套人文产品发布布会样板房品品鉴公关活动动业主答谢谢会配套签约约活动开盘活动动7.108.1（暂定））6.265.29公关造势势活动、、报广、、杂志、、文本、、网络户外、报报广、公公关造势势活动、、电视电电台、文文本、网网络后续报道道预热造势6.12活动宣传5.15形象导入前期准备备高层营销销6.营销活动动策略：：以高层营营销节点点为依据据，借势势项目配配套升级级（合作签签约仪式式），对系列公公关活动动进行宣宣传造势势，扩大大客户积积累，增增强客户户购买信信心。活动计划划：五月活动动高调亮相相，举办办高层产产品发布布会。六月活动动1.老带新营营销，举举办业主主答谢会会（业主主答谢作作为今年年营销活活动的大大主题））2.借势升级级，对配配套签约约仪式进进行活动动造势。。七月活动动围绕样板板房开放放重大节节点，举举办样板板房品鉴鉴公关活活动（如如结合啤啤酒节活活动）通过活动动吸引人人群，做做足现场场人气。。八月活动动8月1日（暂定定）举办办盛大开开盘活动动，实现现开盘热热销。总策略：活动主题题：《观青山湖湖，揽香香溢人生生》活动目的的：高调亮相相，拉开开高层和和超高层层产品营营销序幕幕活动形式式：邀请业内内专家（如顾云云昌））、江西艺术术界知名名人士（如工艺艺美术大大师刘平）及业主主代表表出席席发布布会，，利用用媒体体资源源加大大集中中宣传传力度度，实实现高高层产产品的的高调调亮相相。活动地地点：星级酒酒店活动时时间：五月底底活动一一：高高层产产品发发布会会高层营营销活动主主题：《香溢6年，感感谢有有你》活动目目的：联合物物业一一起开开展系系列客客户答答谢主主题活活动活动形形式：邀请老老业主主参加加答谢谢会，，并对对即将将推出出的高高层产产品进进行前前期产产品推推荐，，鼓励励和奖奖励“老带新新”模模式，，实现现高层层产品品的首首批客客户积积累。。活动地地点：香溢花花城项项目现现场活动时时间：六月上上旬高层营营销活动二二：业业主答答谢会会活动主主题：《寻找南南昌最最美新新娘》活动目目的：作为业业主答答谢活活动之之一，，主针针对婚婚房客客群营营销活动形形式：与南昌昌婚纱纱摄影影机构构深度度合作作，将将香溢溢花城城作为为南昌昌首个个免费费婚纱纱摄影影基地地。为为有婚婚纱摄摄影需需求的的客户户提供供免费费的摄摄影场场所（项目目现场场），，并进行行最终终评比比，选选出最最美新新娘，，实现现对二二房为为主的的年轻轻客户户的营营销。。活动地地点：香溢花花城现现场活动时时间：六月中中旬（备注注：本本活动动长期期有效效）高层营营销活动三三：婚婚纱摄摄影基基地揭揭幕式式活动主主题：《相约城城熟，，共享享配套套》活动目目的：借势““签约约活动动”为为高层层营销销进行行宣传传造势势活动形形式：邀请新新老业业主及及广大大客户户参加加提升升社区区配套套（如合作作办学学及开开通公公交车车等）的相关关合作作签约约活动动。活动地地点：香溢花花城项项目现现场活动时时间：六月下下旬高层营营销活动四四：合合作签签约活活动活动主主题：《榜样生生活，，样板板品鉴鉴》活动目目的：围绕样样板房房开放放，通通过公公关活活动吸吸引大大量来来人，，营造造现场场火爆爆气氛氛。活动形形式：结合夏夏季啤啤酒节节公关关活动动，广广泛邀邀请市市民和和客户户朋友友前来来项目目现场场，参参与活活动，，参观观样板板房。。活动地地点：香溢花花城28号楼样样板房房现场场活动时时间：七月十十日高层营营销活动五五：样样板房房品鉴鉴会高层营营销7.媒体投投放计计划：：阶段性性推广广主题题（注注意虚虚实结结合））香溢花城高层推广媒体投放计划表时间4月5月6月7月8月费用媒介主题主题主题主题主题

户外LED，高炮

形象亮相客户预约销售认购开盘

样板房通道

现场包装开放

报广江南都市报

形象亮相大盘成熟湖景高层配套人文样板房开放开盘热销加推

网络网络广告信息释放形象亮相大盘成熟

湖景高层配套人文样板房开放开盘宣传

项目网站

形象宣传活动宣传样板开放开盘热销

短信彩信短信信息释放高层亮相活动邀请看房邀请开盘邀请

电视电台宣传片

形象宣传活动报道活动报道开盘宣传

DMDM派发产品介绍与宣传加油站展架宣传产品介绍与宣传备注：：以户外（或LED）和主流报报广（江南南都市市报））为主主力媒媒体，，担负负28号楼形形象推推广和和销售售信息息释放放主阵阵地。。网络络、电电台、、短信信和DM作为辅辅助性性媒体体渠道道。高层营营销8.推广渠渠道（香溢溢花城城需要要新故故事））文本营营销：：《香溢汇汇》会刊文文本主题：：《香溢生生活，，千姿姿百态态》（社区区文化化生活活）目的：：讲述香香溢生生活加加强业业主互互动，，定位位成香香溢人的生生活精精神读读本，，成为为销售售推广广的隐隐性利利器。会刊形形式：：客户生生活会会刊形形式，，月刊刊或双双月刊刊。发行对对象：：老业主主、新新客户户、媒媒体及及业内内人士士。传播载载体：：社区公公告栏栏，物物业处处，售售楼处处等。。高层营营销主题：：《香溢有有我，，更有有你》目的：：充分挖挖掘和和利用用老业业主资资源，，调动动老业业主积积极性性，加强口口碑宣宣传，，扩大大客户户积累累，促促进高高层销销售。。操作方方式：：1、看房房有礼礼老业主主带新新客户户看房房即有有小礼礼相送送，如如成功功认购购签约则则有大大礼相相送（（如家家电、、购物物券、、物业业费等等)；2、购房房优惠惠老业主主介绍绍来的的新业业主成成功认认购者者可享享受一一定购房优优惠政政策（（如房房款打打折优优惠)；3、业主主活动动老业主主带新新业主主一起起参加加业主主答谢谢或联联谊的的活动动（如：：我是是麦霸霸“K歌赛””，清清凉一一夏游游泳比比赛、、业主聚聚餐会会、及及休闲闲运动动比赛赛等））客户营营销：：系列列老带带新””PR””活动高层营营销主题：：《成就生生活，，香溢溢人生生》目的：：利用媒媒体的的力量量将项项目的的知名名度提提至最最高点，，成为为舆论论热议议的话话题和和焦点点，扩扩大项项目的影响响力，，增强强客户户的购购买信信心。。操作方方式：：1、社区区网络络论坛坛建设设传递项项目进进展，，进行行热点点话题题炒作作，将将社区区论坛坛的点击击率、、排行行提升升至论论坛第第一位位。2、商家家联盟盟合作作（联合合汽车车4S店、摄摄影机机构、、及餐餐饮娱娱乐行行业，，进行互互惠合合作，，有效效拉动动客群群。3、项目目专题题宣传传片利用户户外LED，公交交流动动电视视等将将项目目专题题宣传传片进行行密集集轰炸炸式播播放。。舆论营营销：：网络络论坛坛∕商家联联盟∕项目宣宣传片片创意表表现高层案案名高层VI系统肆高层青山5郡案名释释义：：5郡——5栋精神神贵族族的私私人领领地。。本案案名从从数字字上传传达了了项目目的物物业类类型，，在Logo的形制制上更更具图图形化化。超高层层御湖峰峰案名释释义：：御，，有统统率、、掌控控之意意，比比如：：御世世(治理天天下)，御宇宇(统治天天下)御驾亲亲征等等。极极具气气魄，，符合合超高高层一一览大大湖的的意境境。峰峰，则则代表表了一一种高高度，，有顶顶峰的的含义义，不不仅是是建筑筑的高高度，，更是是居者者的高高度。。主推案案名创意系系列一一青山湖湖的山山在哪哪里？？山湖畔畔360度全湖湖景高高层即即将推推出，，恭迎迎鉴赏赏!青山5郡，青青山湖湖东岸岸唯一一湖景景高层层，以极致致观景景风范范，成成就南南昌上上层生生活的的永续续传奇奇，让让您的的视界界从此此无界界。有人看看到了了青山山湖，，我们们看到到了青青山湖湖的山山。6年雕刻刻蔚蔚然成成熟香溢花花城，，25万加州州风情情社区区，今今日始始成！！6年，25万㎡，，香溢溢花城城严苛苛修为为，今今朝城城熟！！如此精精心孤孤意，，籍由由高尚尚社区区为您您划分分圈层层，营营造只只有进进入才才能体体会和和感受受的加加州生生活。。开启属属于您您个人人的全全新时时代！！不见湖湖不不见青青山5郡青山湖湖东岸岸唯一一湖景景高层层，视视界从从此无无界！！曾经品品一杯杯咖啡啡的浓浓厚，，是难难得的的清闲闲，现现在矗矗立上上层，，品317万M2湖面的的平静静。在这里里，抛抛开了了世事事的纷纷忧，，开始始心灵灵的漫漫游；；在这里里，最最重要要的事事，就就是不不想任任何事事。被称作作未来来的，，是从今今天就就开始始的改改变专属业业主名名校人人文资资源，，人生生涵养养从启启蒙开开始!在一般般人眼眼里，，也许许花2000万和花花5000万得到到的结结果看看不出出什么么区别别，但青山山5郡认为为，对对下一一代一一点也也不能能含糊糊，而且大大大超超出预预算，，只为为实现现更优优越的的教育育品质质。正因为为这样样固执执，社社区幼幼儿园园、小小学，，及青青山美美术馆馆，都都将专专属于于您。。创意系系列二二Lavishluxury,therighttohonor,ideologicalempire.Thisisridiculous.HereistheultimategroupofFrenchclassicalarchitecture.Thisisridiculous.,Hereistheultimategroupofarchitecture.Lavishluxury,therighttohonor,ideologicalempire.Thisisridiculous.HereistheultimategroupofFrenchclassicalarchitecture.Thisisridiculous.,Hereistheultimategroupofarchitecture.Lavishluxury,therighttohonor,ideologicalempire.Thisisridiculous.HereistheultimategroupofFrenchclassicalarchitecture.Thisisridiculous.,Hereistheultimategroupofarchitecture.Lavishluxury,therighttohonor,ideologicalempire.Thisisridiculous.HereistheultimategroupofFrenchclassicalarchitecture.Thisisridiculous.,Hereistheultimategroupofarchitecture.Lavishluxury,therighttohonor,ideologicalempire.Thisisridiculous.HereistheultimategroupofFrenchclassicalarchitecture.Thisisridiculous.,Hereistheultimategroupofarchitecture.Lavishluxury,therighttohonor,ideologicalempire.Thisisridiculous.HereistheultimategroupofFrenchclassicalarchitecture.Thisisridiculous.,Hereistheultimategroupofarchitecture.观青山湖，，揽香溢人人生临湖，俯瞰瞰，心境如湖，，波澜不惊惊。一片湖的境境界，就是是一个人生生的境界。。观青山湖，，揽香溢人人生！香溢花城·青山五郡，，观湖高层即即将推出，，恭迎鉴赏赏！一宅，万千千风光揽湖至高点点，风光醉醉美处。大湖之上，，阅尽人生生风景。中溢香溢花花城……青山五郡观观湖高层华华美献映，，正式开放，，恭迎鉴赏赏！创意系列三三辅推案名方案一高层：阅湖释义：直截截了当，简简洁明快。。阅，有阅阅读，阅历历之意；也也有观赏的的意思，如如阅景、阅阅戏等。以此为案名名，项目高高层阅湖的的最大卖点点非常明确确。超高层：揽湖释义：揽，，含义丰富富。比如把把握、掌控控等。也通通“览”，，有观看之之意。同时时，揽字也也有壮阔的含义，比比如“揽月月摘星”。。揽湖做为为案名，既既能表达项项目超高层层的含义，，又十分大大气，具有人生意意象。方案二高层：云湖郡释义：云，，有高度的的意象。湖湖对应本项项目青山湖湖。郡，有有城镇中心心的意义，，对于整个个项目而言，因为为高度，这这里也是一一个视线的的焦点，称称之为郡并并不为过。。超高层：云水在释义：云，，代表高度度。水，代代表湖；云云水在，一一个颇有禅禅宗意境的的名字，心心高天自远远，视野的开阔阔，即境界界的开阔。。辅推案名方案三高层：瞰湖阁释义：瞰，即俯视，从高高处往下看看。如俯瞰瞰九江水,旁瞻万里壑壑。——元稹《松鹤》。超高层：御湖庭释义：御，有统率、、掌控之意意，比如：：御世(治理天下)，御宇(统治天下)御驾亲征等等。极具气气魄，符合超超高层一览览大湖的意意境。方案四高层：荟湖台释义：台，，表达高度度。台同时时有一种尊尊贵的感觉觉，比如古古代皇帝封封禅台。以以此为案名名，在传达达项目高层特特质的同时时，也给人人以尊贵的的感觉。超高层：荟湖峰释义：荟，，荟萃，聚聚集的意思思。峰，代代表高度。。本案名气气势十足，，又能体现现产品特质质。辅推案名方案五高层：泊澜释义：泊，，淡泊，停停泊。澜，，壮阔的