某广场形象系统建立与营销推广策略

形象系统建立&营销推广策略五洋广场项目组2007年6月29日五洋广场项目提报1第一章:市场概况第二章:项目定位第三章:客群定位第四章:企划定位纲要第五章:整合推广2第一章：市场概况【宏观概况】【竞案汇总】【分析总结】3宏观概况东临长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积为822.9平方公里。太仓离上海人民广场60公里左右，1个小时的车程。太仓市总人口80万，流动人口35万；主城区人口（城厢区）目前超过20万左右；

金太仓——大上海国际港口经济格局的坚强北翼

41）太仓港经济开发区（港区）将建成上海国际航运中心的配套干线港、江苏重要的集装箱中转港和能源、石油化工、基础原材料基地。2）太仓经济开发区（新区）将建成高新技术示范区和现代化新城区，“十五”期间，建成区面积计划向东拓展5平方公里，形成以高新技术为先导的现代加工制造基地和生态环境优美的休闲度假园区。

港区+新区两大国际化经济发展的根基5

太仓市2003年-2005年的出让土地7477.5亩，06年全市出让土地2000亩，较前几年大幅下降，今后存量土地将越来越少；目前新区的可出让地块较少，土地供应量逐年减少。

06年初统计，太仓市房地产施工面积在243.16万方左右，竣工面积在55.972万方，销售面积在88.98万方。目前太仓市在售个案总规模达到181万方，已开发面积166万方，去化面积75万方，未来市场将面临巨大的竞争。房地产市场概况土地稀贵带来大好时机6楼盘名称总面积住宅面积住宅比重商业面积商业比重办公面积办公比重世纪广场8万方48887平米60%10000平米13%24000平米27%恒荣泰城市广场9万方33428平米37%25834平米29%3073834%宝龙城市广场30万方160000平米53%120000平米40%20000平米7%国大花园10万方23980平米24%4000平米40%剩余36%为1栋联通综合大楼及其他配套设施金海湾1.6万方4000平米25%12000平米75%//南洋广场23万方117000平米49%123000平米51%//总计81.6万方387295平米47%295834平米36%//重点竞争个案汇总7市场分析总结价格大幅上升，购买力突破内需型市场新区酒店式公寓产品供应量少，但在逐渐增加新区第一批商业产品交房价格成长空间、投资潜力消费力增强，投资型消费热潮渐成带来一定的投资信心8在港口经济大步发展的背景下，写字楼全新进入商铺、办公多是本地、周边和上海企业为主未来区域业态同质化较严重，供应量上升加快写字楼产品的投资接受度得到提升客户源拥有很大拓展空间带来思考，错位竞争是关键9

第二章：项目定位【产品力解读】【项目定位】10项目价价值构构成地段价价值配套价价值环境价价值功能价价值投资价价值产品力力解读读111、区位位优势势：扼扼守新新城中中心，，雄距距烫金金地段段项目所所在地地太仓仓，地地处长长江下下游地地区最最佳港港址之之一，，为上上海国国际航航运中中心的的配套套干线线港、、江苏苏重要要的集集装箱箱中转转港和和能源源、石石油化化工、、基础础原材材料基基地。。项目具具体位位于上上海东东路与与东仓仓路交交汇处处，是是新区区未来来的商商业、、商务务中心心。交交通极极为便便利，，区域域环境境较为为成熟熟，无无限的的投资资前景景！122、配套套优势势：一一站式式配套套，轻轻松一一刻繁繁华中中项目周周边餐餐饮娱娱乐等等商业业配套套齐全全，浓浓厚的的商业业氛围围。未未来将将拥有有强大大的人人流车车流。。极具具投资资潜质质。且且项目目地处处新区区中心心，高高品位位社区区林立立，近近临高高档五五星级级酒店店，具具备充充分的的高层层次、、高消消费人人群。。项目本本身““商住住”综综合体体的定定位决决定了了配套套的一一站式式便捷捷。133、价值值优势势：辟辟蹊径径物业业增值值，低低门槛槛轻松松投资资自行持持有，，具有有对商商业整整体业业态和和品牌牌结构构布局局的全全面掌掌控权权，可可将目目标客客户定定位于于写字字楼里里的白白领和和新区区日益益积累累起来来的中中高端端消费费人群群，引引进知知名品品牌，，并将将购物物、娱娱乐、、餐饮饮、休休闲功功能定定位成成商业业重要要的组组成部部分，，由租租金水水平增增长所所体现现的物物业价价值将将更为为突出出。写字楼楼产品品，合合理的的格局局划分分，总总价相相对较较低；；加上上新区区“总部经经济-集中办办公区区CBD”的大发发展前前景，，将为产产品扩扩大目目标客客户，，吸引引更多多自用用及投投资人人士购购买。。144、规划划设计计优势势：汇汇聚国国际经经典，，倾情情时尚尚灵韵韵新区首首席服服饰主主体商商场：：商业业面宽宽进深深较为为合理理，是是周边边业态态升级级换代代；休休闲、、时尚尚、领领引潮潮流，，倡导导个性性文化化、时时尚商商品的的展示示舞台台，时时尚文文化的的传播播领地地、主主题商商场与与个性性消费费文化化的统统一。。商务型型酒店店式公公寓：：户型型方正正，面面积配配比适适中，，左边边是繁繁华闹闹市，，右边边是静静静的的河畔畔，繁繁华过过后安安享河河岸带带来的的惬意意、幽幽静。。是时时尚人人士，，个性性居住住的首首选。。亦商商亦居居，拥拥有完完美的的酒店店式物物业服服务，，亦是是小企企业办办公地地点的的最佳佳选择择。纯正中中高档档写字字楼：：市政政府强强力支支持，，太仓仓市地地标性性建筑筑，为为各大大知名名企业业专业业打造造5A国际品品质办办公地地点。。彰显显企业业尊贵贵形象象。德国设设计风风格，，时尚尚、前前卫、、大气气，永永不落落幕的的潮流流先锋锋。155、其他他优势势户型特特征物业管管理服服务以上系系列卖卖点成成为支支持项项目推推广主主题的的要素素，项项目营营销推推广传传播的的要点点，在在推广广中将将成为为阶段段性主主题或或推广广诉求求要点点。16集商务务办公公、休休闲购购物、、宜居居住宅为一一体的的中高高档的的综合合性物物业.项目定定位17第三章章：客客群定定位【客源属属性】【客源类类型】【基本描描述】18未来太太仓市市一级级中心心功能能带太仓市市新城城区：：一期12万平方方公里里，目目前工工业厂厂房北北移，，行政政中心心东移移，以以及2个多平平方公公里的的总部部经济济-集中办办公区区CBD，未来来预计计人口口12-15万，由由于老老城区区的辐辐射能能力有有限，，整个个新城城区功功能定定位上上做为为老城城区功功能缺缺乏的的补充充，形形成。。客源的的区域域属性性本项目目正位于未未来新新城区区的中中心位位置19太仓城城市特特征·既质朴朴又时时而透透出精精明的的味道道；·既追求求物质质享受受又对对精神神生活活有所所期骥骥；·既有保保守的的一面面又对对先进进事物物包容容接纳纳；……20太仓，，向都都市生生活迈迈进国际都都市生生活方方程式式Passion激情Entertainment娱乐Romance浪漫Fashion时尚Elegance优雅Chic潮流Trend趋势（（前瞻瞻）21完美的的生活活国际都都市生生活方方程式式=激情+娱乐+浪漫+时尚+优雅+潮流+趋势（（前瞻瞻）PerfectPassion+Entertainment+Romance+Fashion+Elegance+Chic+Trend客源的的精神神属性性22都市生生活人人群商业、、商务务部分分面向向广大大投资资者，，总体体处于于中上上层面面；普通住住宅则则涵盖盖了金金字塔塔的基基础和和中部部的空空间。。物业形形态多多样，，客群群层次次参差差客群的的共性性在于于融入入太仓仓的城城市性性格23潜在消费群需求动机需求产品关注点高收入客源公寓是价格驱动、被动需求居多；商业商务是投资升级、主动型需求居多改善型公寓/中小面积商铺、商务环境、交通、配套、公寓总价/商业环境私营客源改善投资、办公需求以中小面积商铺、商务为主距离、户型、价格周边乡镇富裕客源方便工作/投资皆有距离、环境、配套、商业氛围本地投资客源对新区未来升值空间看好皆有配套、商业氛围/价格成长空间长三角地区投资客源关系客/外地客投资获利商铺、商务优惠条件/价格成长空间客源类类型分分析24客户群群基本本描述述高收入入客源源年龄：：35-55岁来源：：太仓仓市特点描描述：：企事业业单位位、公公务员员、医医生等等中高高收入入群体体，有有较强强经济济基础础。不不满足足单位位居住住安排排，想想改善善住宅宅环境境或拥拥有私私人固固定居居所。。对产品品和生生活配配套要要求比比较高高，追追求高高品质质生活活。有车阶阶层，，对区区域配配套交交通关关注度度不高高。25特点描描述：：纯投资资类————有较强强经济济基础础的城城市中中产阶阶级，，手中中有闲闲散资资金需需要寻寻找投资渠渠道，，看重重产品品价值值而非非价格格，同同时对对区域域的发发展潜潜力有足够够的信信心。。投资保保值类类——有经济济基础础，具具备较较强抗抗风险险能力力，有有一定定投资资心理理，但但投资目的的不很很明确确，注注重升升值潜潜力。。投资/自住类类——关注快快速交交通与与产品品升值值潜力力，认认同板板块发发展，，非纯纯投资资客，在在一定定情况况下，，转变变为自自住消消费。。纯投资资类————本地投投资客客源、、长三三角地地区投投资客客源投资保保值类类——私营业业主客客源投资/自住类类——周边乡乡镇富富裕客客源其他四四类客客源细细分26客源研研判带带来推推广上上的思思考从上述述客源源分析析得出出，项项目所所在区区域周周边乡乡镇客客源、邻邻近城城市的的客源源是本本项目目的主主力客客户群群之一一，在在本案具具体的的营销销推广广过程程中，，必须须将周周边客客源纳纳入重重点宣传传推广广的对对象之之中，，进行行有针对性、区隔性、实效性的宣传工作作。27第四章：企企划定位【企划思路】【VI应用系统】【视觉表现】28企划思路29解读五洋广场新城区零坐坐标坐拥新城黄黄金地段、、中央板块块经济发展地地理区位先先天优势完善的配套套，都市核核心30领舞太仓的的倾城之作作70000平米商舰钜钜献商业中心+商务中心扼守新城中中心黄金地地段，一站站式完善配配套新区建设、、港口经济济、区域行行政、办公公环境日趋趋成熟31动感之都魅力之都五洋广场两大主题：：32推广总精神神魅力五洋·动感生活33推广主题Shopping——购物休闲，，时尚生活活在五洋广广场Business——前沿办公，，企业创富富在五洋广广场34方案一VI应用系统3536373839404142户外高炮43现场围墙44VI应用系统方案二45464748495051525354视觉表现5556575859606162第五章:整合推广【营销目标】【推广策略】【整合营销】63营销目标打造太仓市市第一名盘盘，塑造““都市生活活美学典范范”形象塑造“五洋洋房产”地地产品牌拉开与竞争争楼盘的品品质感与其它楼盘盘的有效区区隔客户群体的的认同感一种深入人人心的品质质感64推广策略——核心概念领舞太仓的的倾城之作作70000平米商舰钜钜献商业中心+商务中心扼守新城中中心黄金地地段，一站站式完善配配套新区建设、、港口经济济、区域行行政、办公公环境日趋趋成熟65领舞太仓：：尊贵品质质是物质前前提，包括括建筑、景观观、配套、、空间、物物业等。几大关键词词：产品品质都市生活的的质感更多附加价价值——原则都市生活美美学66◎颠覆覆传统进行一场关关于市场、、消费者接接受度及广广告本身的的颠覆运动动。以电视视台、电台台、活动、、户外广告告为主，报报媒、软文文等次之。。媒体组合策策略67◎围追追堵截——电视台、电电台黄金时时段广告位位，实现最最大范围的的品牌大众众传播——利用活动的的影响，品品牌捆绑/品牌互动——户外、物料料、报媒、、软文等进进行长期渗渗透——以售楼处为为精神堡垒垒，畅享品品牌体验，，锁住客户户围追堵截68媒体安排排电视台电台活动户外报纸软文准备期●●●●●预热期●●●●●●开盘期●●●●●●持续期●●●●收尾期●●●69投放频率率·准备期：：5%·预热期：：20%·开盘期：：30%·持续期：：35%·收尾期：：10%70各阶段推推广主题题开盘前期期开盘持续销售售期聚焦、共共鸣、心心动行动主题开盘及热热销主题都市生活活美学典典范与概念相相结合，，集中于于品牌炒炒作持续巩固扩展强化提升扫尾收关主题与品牌相相结合，，集中于于产品品品质炒作作71整合营销销五洋广场场推盘建建议72根据太仓仓市近期期房地产产市场的的发展状状况，以以及我司司专业的的市场研研判，结结合项目目本身特特征，我我司对项项目的入入市策略略建议如如下：具体计划划与理由由详见下下文剩余商务写字楼精装修酒店式公寓、部分商务写字楼08年9月09年3月商业招商

入市策略略73示意图74商务写字字楼核心策略略：抢先入市市，占据据先机75一、新区区独特功功能定位位，市场前景景广阔新城区一一期12万平方公公里，目目前行政政中心东东移，规规划打造造2个多平方方公里的的总部经经济-集中办公公区CBD，另外由由于老城城区的辐辐射能力力有限，，整个新新城区功功能定位位上作为为老城区区功能缺缺乏的补补充，将将形成未未来太仓仓市一级级中心功功能带，，为商务务写字楼楼的销售售带来市市场利好好。商务写字字楼76二、市场场压力渐渐增、产产品区隔隔优势显显现调研结果果显示，，目前太太仓房地地产市场场上供应应和即将将上市供供应的项项目多达达13个，其中中大型项项目（含含写字楼楼产品））占据一一半。项目本身身具有面面积划分分较小，，且可灵灵活分割割组合，，低总价价低门槛槛，充分满足足中小企企业以办办公为主主复合居居住以及及其他功功能在内内的多重重需求的优势，，抗风险险力强。。商务写字字楼77商务写字楼商业业中高端消消费客源源中高档消消费配套套商业的招招商工作作提前展展开，且且时间跨跨度相对对长的，，而商务务写字楼楼销售对对商业是是具有带带动作用用。综合合三个因因素，所所以建议议商务写写字楼作作为首先先上市的的产品。。三、超强强互动性性，带来来利好销销售环境境商务写字字楼78商业业核心策略略：把握全局局，稳扎扎稳打79商业业一、专业业的商业业招商操操作，胜胜券稳握握在手商业定位位→产品品检讨→→功能规规划→资源配对对→运营体体系→战战略招商商→产业业招商80商务写字字楼互动商业业提升项目目品质打响第一一炮带动销售售、价值值最大化化成熟配套套营造带动销售售招商的顺顺利进行行商业业二、前期期热销铺铺垫，创创造商业业利润最最大化81商业业招商商销销售售大型项目目招商达达成意向向后，小小面积划划分的、、可租可可售的商商铺产品品即可确确定三、全程程招商监监控，玩玩转价值值空间新城区商商业氛围围尚不成成熟，且且本项目目体量不不大，需需要完善善功能规规划，准准确配对对资源以以去劣补补强82精装修酒酒店式公公寓核心策略略：完美包装装，闪亮亮登场83一、优化化细节，，打造精精品高标准建建材豪华精装装修精致入户户大堂管家式物物管服务务“独享后后花园””高档精装修酒酒店式公公寓精装修酒酒店式公公寓84二、善于于等待时时机，搭搭上“便便车”之之利毗邻本项项目的五五星级酒酒店在建建中，待待其建成成并成型型经营，，周边相相应配套套逐渐完完善，形形成良好好的市场场氛围和和目标客客群来源源，为精精装修酒酒店式公公寓的销销售提供供“搭便便车”利利好形式式。精装修酒酒店式公公寓85商务写字楼商业业包装得力力、打响响第一炮炮招商成功功、氛围围得以营营造项目具备备市场影影响力、、竞争力力附近酒店店业逐步步进入成成熟阶段段产品包装装：细节节优化，，打造精精品五星级酒酒店成型型经营之之“搭便便车”利利好酒店式公公寓精装修酒酒店式公公寓8607年10月08年6月08年9月28日08年10月09年持续销售售工作准备备开盘引导预热热聚焦共共鸣心心动动行动持续、巩巩固、扩扩展强化提升升保证工程程节点按按时完成成销售物业业结构封封顶工程进度度：强销销基本销售售周期时时间线87工作准备备期重点工作作2、售楼中心心建造装装修1、开工奠基基3、销售道具具准备4、销售资料料准备5、办公用品品购买6、销售培训训7、广告宣传各销售周周期工作作重点88具体工作作售楼部施施工外部的设设计与美美化内部的设设计与美美化1、售楼中中心建造造装修客户引导导系统VI系统到位位售楼部引引导系统大型户外外看板到位位围墙包装装892、销售道道具准备备产品设计计图纸规划设计计效果图展板设计计与制作售楼部吊吊旗设计制作安安装电话申请请903、销售资料料准备讲解手册册销售表格格单页设计印刷客户登记记表、来来电登记记表、来客登记记表、日日工作计计划、周工作计计划、月月工作计计划、月工作总总结914、办公用品品购置电脑、打打印机、、传真机、、音响设备、电电话空调、饮饮水机、、办公桌椅椅、谈判判桌椅销售夹、、圆珠笔笔、笔记记本、计算器、、名片、、胸牌、、胶水、订书书机、复复写纸、、一次性茶杯杯、茶叶叶垃圾篓、、扫帚、、拖把、、香皂、毛毛巾、灭灭蝇灯、、消毒剂、、卫生纸纸92引导预热热期重点工作作1、客户接待待2、人员培训训3、公关活动动4、广告推广广5、内部认购购6、认购活动动93开盘强销销期重点工作作1、合同准备备2、邀请客户户签约3、开盘仪式式4、广告推广广94持续销售售期重点工作作1、阶段广告告推广2、促销手段段制定3、阻力销售售策略95尾盘销售售期重点工作作1、广告推广2、促销手段制定定3、交房准备工作作96销售模式建议议多一个客户购购买，我们就就多一个推销销员即使来访客人人没有购买我我们，他都会会推荐我们是是最值得购买买的楼盘如何奠定口碑碑我们必须做到到：准备充足足的人力资源源，做好人力力资源的最佳佳组合，做到各个环节的的相互协调；；达到客户满满意度最高，，投诉率最低低，形成最佳佳的口碑传播播全新销售模式式97服务原则：贵贵宾式服服务，全程销销售陪同前后台分开，，全程专项服服务98进入售楼处控台人员模型区洽谈区导购购买签约按揭手续办理按揭手续办理登记档案建立交房办证样板区销售人员传统销售流程程99前后台交叉资料不全催告告不力销售人员不专专业如何调整我们们的销售模式式：销售+服务+管理大体量的推案案持续的强销大量的签约及及贷款售后的完善管管理100合同制作服务组进入售楼处前台人员模型区洽谈区电子导购网上购买签约按揭手续办理理按揭手续办理理登记档案建立交房办证样板区销售组合同组客户催告定期培训新销售流程101以上是本项目目的整合营销销思路，不足之处，恳恳请多提宝贵贵意见！102即使赠品只只是一张纸纸，顾客也也是高兴的的。如果没没有赠品，，就赠送““笑容”。。所谓企业管管理就是解解决一连串串关系密切切的问题，，必须有系系统地予以以解决，否否则将会造造成损失。。浪费时间。1月-231月-23盖茨运用的管管理风格既不不是美国的个个人主义式，，也不是日本本的共识主义义式，而是独独树一帜的达达尔文式企业成功经典典名人名言22:4222:4222:42:541月-23前方充满着未未知，但我必必须得走。无法评估估，就无无法管理理。1月-231月-231月-231月-2322:4222:42授权就像像放风筝筝，部属属能力弱弱线就要要收一收收，部属属能力强强了就要要放一放放。军队无无放任任，学学校无无放任任，此此今日日世界界各共共和国国之道道例。。军队队放任任，则则将不不能以以令，，学校校放任任，则则师不不能以以教；；将不不能令令则军军败，，师不不能教教则学学校败败，其其为国国忠，，莫此此之尤尤。05-1月月-2305-1月月-23积极的的人在在每一一次忧忧患中中都看看到一一个机机会，，而消消极的的人则则在每每个机机会都都看到到某种种忧患患。不是没办法法，而是没没有用心想想办法。用用心想办法法，一定有有办法，迟迟早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何减少少人的短处处，而在于于如何发挥挥人的长处处。观察才行。。你的脸是为为了呈现上上帝赐给人人类最贵重重的礼物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。22:42:5422:42:5422:421月月-23决不不能能在在没没有有选选择择的的情情况况下下，，作作出出重重大大决决策策。。经营营企企业业，，是是许许多多环环节节的的共共同同运运作作，，差差一一个个念念头头，，就就决决定定整整个个失失败败当你在在事业业上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念头头时，，你应应该加加以注注意，，这是是最危危险的的时候候!1月-231月-2322:4222:42:54世界上上没有有夕阳阳企业业,只有落落后和和不思思进取取的企企业。。光靠价价格便便宜的的产品品能够够长久久地存存活下下来。。没有组组织就就没有有管理理，而而没有有管理理也就就没有有组织织。管管理部部门是是现代代组织织的特特殊器器官，，正是是依靠靠这种种器官官的活活动，，才有有职能能的执执行和和组织织的生生存。。管理理就就是是做做好好无无数数小小的的细细节节工工作作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品率率预定为为85%，那么便便表示容容许15%的错误存存在。顾客是重重要的创创新来源源。人生的选选择决定定一切。。成功的企企业领导导不仅是是授权高高手，更更是控权权的高手手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之长。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要随着着形势的的变化而而变化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治观观局势。。魔鬼存在于于细节之中中。一月231月-2322:42大多数的错错误是企业业在状况好好的时候犯犯下的，而而不是在经经营不善的的时候。没有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，没有什么么比事半功功倍更困难难。成功的方法法千万条,多总结别人人的失败,根据现实的的路行走,不要太在意意听取名人人大家的创创业格言。。协调调以以及及控控制制。。1月月-232023/1/522:4210:42:54下下午午企业业做做大大后后CEO说话话要要越越来来越越细细。。小小企企业业要要有有长长远远的的打打算算大大企企业业要要有有注注意意细细节节。。2023/1/522:42:54企业业的的成成功功靠靠团团队队，，而而不不是是靠靠个个人人。。只要不不是相相当重重要的的商品品，不不是稳稳健踏踏实地地行商商，迅迅速发发展就就等于于迅速速破产产，只只有使使多种种商品品不间间断地地相继继配合合上市市，才才能使使迅速速发展展的事事业稳稳步前前进。。1月-232023/1/522:42:54正确的的决策策来自自众人人的智智慧。。周到的的服务务，那那简直直是难难以想想象的的。22:422023/1/522:42:54谢谢各各位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:42:5422:42:5422:421/5/202310:42:54PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:42:5522:42Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:42:5522:42:5522:42Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:42:5522:42:55January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202310:42:55下下午22:42:551月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:42下下午午1月月-2322:42January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/522:42:5522:42:5505January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:42:55下下午午10:42下下午22:42:551月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多