信立怡高-跨界公寓产品专项完稿-

跨界产品专项研究引子：济南小户型公寓产品热销

自09年房地产市场回暖以来，济南房地产市场呈现良好态势，小户型产品尤为走俏，这类产品有别于普通公寓，又兼备了居住和商务的特性。项目建筑面积用地性质物业类型均价销售速度主力户型诚基中心33万平米综合用地24栋7层/9层住宅（挑高复式），6栋公寓。14000元/平米161套/月30、50、70平米复式彩世界15万平米商服用地8栋10层精装公寓5500元/平米220套/月30-60平米1室鑫苑金座6.4万平米综合用地3栋（1栋15层、2栋18层）简装公寓5100元/平米67套/月33-47平米一室中齐未来城3万平米综合用地2栋17、18层精装公寓6100元/平米123套/月43、53平米一室蓝调国际12万平米商服用地4栋(1栋23层、1栋26层、2栋31层）高层公寓6100元/平米200套/月40平米一室、82平米二室九城尚都11.5万平米综合用地1栋12层公寓6900元/平米16套/月60平米正大时代广场3.4万平米商服用地1栋22层写字楼8500元/平米42套/月30-70平米香格里拉12万平米商服用地高层公寓5200元/平米51套/月58-75平米二室这类产品是一种边缘产品：

它不是住宅，却有住宅的内核与配套；它不是纯办公产品，却具备办公的形象和功能；

它是特定历史条件的产物，它在一线、二线乃至三线城市呈现不同的产品表现形式；

它是时尚、前卫的代言，有着特定的客群，能够满足客群的多方需求。

它是开发商热衷选择的产品形态，能够为其带来超额的利润。

当这类产品的出现成为一种现象，越来越成为市场关注的焦点，让我们更有了研究的动力。

到底它为何物，概念如何界定？它为何会出现，背后的原因是什么？如何去做这类产品，具体操作应注意哪些要点？国内又有哪些案例值得借鉴？成为本报告研究的范围。目录

contents123为什么会出现跨界产品？什么是跨界产品？4跨界产品实操案例跨界产品有哪些操作要点？什么是跨界产品？

跨界简言之就是根据市场需求挖掘与附加价值，使事物产生崭新的价值。所谓跨界产品，是指一种被赋予两种或者两种以上功能的物业，使用功能上的复合能够满足客群居住、办公和投资等多种置业需求，增强竞争价值，从而能够面对更为广阔的市场。本报告研究的跨界产品主要是指居住与办公两种使用功能的产品，是一类自用与投资两相宜的产品。概念界定从客户使用角度来说，跨界产品是一类新产品，可以满足客户办公和居住两种物业需求，产品的两种功能无明显划分。住宅商住楼写字楼跨界产品对商务功能的感受对居住功能的感受存在多方面的限制以商务活动为主，具备部分居住功能两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向最适宜几乎不具备合适的居住功能集中办公形象好，不具备概念释义从产品上来说，是指一种产品同时具备办公与居住两种物业功能，是一种功能上跨界的产品。功能复合是跨界产品最重要的特点。外立面内部格局配套功能建筑标准公建化高档装修居住办公投资皆宜住宅式格局生活配套，两气三线公建化外立面参照住宅的建筑标准公共空间产品属性跨界产品概念释义产品属性解读一公建化的外立面，以简洁的线条勾勒出具有商务气息的建筑体，通过整体形象的一致性，形成强大的视觉磁场，来提升产品的价值。深圳.梅陇镇济南万达达广场烟台.阳光00城市广场场公共空间间公建化化。提高高公共空空间的档档次，为为居住需需求和办办公需求求均提供供高档装装修标准准。产品属性性解读二二诚基中心心走廊尚都SOHO大堂万科第五五寓：一一层架空空，设立立绿化以以及看书书吧、投投篮场、、健身区区万科南昌昌蚂蚁工工房：一一层架空空，酒店店式装修修，提升升产品的的品质。。从建筑形形态上讲讲，其形形态多样样。有单单元式、、外廊式式、内廊廊式、核核心筒式式。理想想的建筑筑形态应应以单元元式与塔塔式结构构为主，，尽量采采取满足足居住需需求的单单元排布布。上海创智智天地公寓采用用单元式式布局，，减少分分摊，保保证安静静的居住住环境。。户型全通通明设计计，南北北通透。。产品属性性解读三三外廊式跨跨界产品品：万科科第五寓寓外廊式的的平面布布局公寓的楼楼体为板板状单元元，进深深小，面面宽大，，使得所所有主要要功能空空间均获获得良好好的通风风、采光光条件创新的公公共空间间设计，，摆脱传传统塔式式住宅封封闭，呆呆板的入入户感受受。南北通透透的板式式塔楼充充分考虑虑了小户户型的合合理使用用，小户户型不代代表低品品质在有有限的条条件下尽尽量为公公众提供供高品质质的产品品建筑手法法上采用用的是代代表先进进建筑工工艺的工工业化建建筑法内廊式跨跨界产品品：重汽汽彩世界界此结构的的特点是是每层多多户，由由一条内内廊贯穿穿整个楼楼座。板式结构构，大面面宽，短短进深，，有利于于整个楼楼体的采采光。户户型易易于分割割，适合合小面积积户型排排布。但但此种种结构每每层户数数较多，，略显嘈嘈杂，适适宜做过过度型住住房使用用。核心筒式式跨界产产品：烟烟台阳光光100城市广场场此种结构构十分有有利于结结构受力力，并具具有极优优的抗震震性。此种结构构的优越越性还在在于：可可争取尽尽量宽敞敞的使用用空间，，使各种种辅助服服务性空空间向平平面的的中央集集中，使使主功能能空间占占据最佳佳的采光光位置，，并达到到视线良良好、内内部交通通便捷的的效果。。内部功能能住宅化化。具备备厨卫、、双气等等明显住住宅特征征。内部空间间强调多多重功能能，室内内除厨、、卫以外外，全无无常规隔隔断，可可根据个个性需求求自由解解构布局局。产品属性性解读四四上海创智智天地烟台阳光光100城市广场内部空间采采用住宅化化的建筑标标准，一般般采用三米米层高，分分户空调等等，户型内内部则可自自由分割。。产品属性解解读五常见户型烟台阳光100城市广场户户型7E户型约28㎡1室1厅6l户型约42平米1室1厅重汽彩世界界户型图上海创智天天地户型图图万科蚂蚁工工房户型图图从产品的表表现形式上上，跨界公寓产产品主要分分为公建化化住宅与住住宅化公建建两种方向向打造。土地性质外立面建筑形态常规费用注册公司公建化住宅居住用地公建化立面相似民用否（理想状态：能）住宅化公建商业、商服用地公建化立面商业收费（理想状态民用收费能产品分类功能复合的的跨界产品品区别于居住住产品：公建化外立立面大堂、电梯梯间等商务务化配套套内空间和和平层空间间的可分割割性基本商务配配套具备一定专专业化的商商务物业管管理区别于商务务产品：无中央空调调、智能化化消防等平层结构单单元式，无无内廊层高多为3-3.3米，商务物物业3.6-4米增加了煤气气等生活配配套跨界公寓是是这样一种种物业形式式：它具有有公建化形形式和住宅宅化内核，，可以同时时满足办公公与居住功功能的复合合需求。为什么会出出现跨界产产品？现实条件经济发展区域发展客户需求多多样科技的发展展价值挖掘客户需求1.低成本办公公2.满足复合需需求3.投资回报率率开发模式1.降低风险2.迎合市场跨界产品的产生外部条件与与产品自身身的价值两两方面，共共同促使跨跨界产品的的产生经济发展角角度城市发展角角度客户需求角角度行业发展角角度随着城市经经济的发展展，第三产产业的比重重日益增强强，私营经经济和个体体经济得到到迅猛发展展，中小企企业，个人人办公人群群增加。城市核心区区或新城区区的区域，，商务氛围围较为浓厚厚，区域经经济发展潜潜力大，成成为跨界公公寓产生的的土壤。随着网络技技术发展迅迅速，为居居家与办公公的结合提提供了可能能性市场上上客户需求求呈现复合合性、多样样性，存有有居住、投投资、低成成本办公的的需求。现实条件随着地产行行业的发展展，创新性性产品、创创新手法的的应用成为为可能。跨界产品价值体系25341降低开发风风险：多功能复合合，目标市市场扩大，，分散开发发风险，利利于实现开开发目标。。迎合市场：：解决项目性性质与市场场价值出现现的矛盾，，实现地块块价值的最最大化。满足复合需需求：满足了客户户居住、商商务、投资资等不同需需求。跨界产品价价值体系投资回报率率：具有较好的的出租空间间和较高的的投资回报报价值。低成本办公公：低成本商务务需求，吸吸引中小型型企业和个个人办公客客户。跨界产品发发展脉络受经济及城城市发展的的影响，跨跨界产品功功能会根据据城市实际际情况发生生一定变化化。三线城市二线城市一线城市经济背景功能定位产品变化经济主体实实力较弱，，经济发展展不活跃。。经济发展较较活跃，第第三产业比比例稳步增增加，中小小企业发展展较快。经济发展非非常活跃，，中小型企企业数量多多，前景广广阔。较少出现跨跨界产品小户型居住住和办公功功能均分别别出现，功功能完全复复合情况较较少见。真正实现功功能办公和和居家功能能复合小户型为主主，外立面面和公共空空间装修普普通居住型和办办公型在面面积和外立立面装修等等有较明显显差别，面积适中，，追求项目目整体档次次项目用地性质面积区间客户置业目的诚基中心居住、商服30-70居住、投资、办公鑫苑金座商服34-47居住、投资香格里拉商服58-75居住、办公、投资中齐未来城商服43、53居住、投资正大时代广场商服30-70办公、投资济南市场跨跨界产品在在营销过程程中会依据据市场，而而主推居住住或者办公公某一方面面的功能，，真正意义义上的功能能跨界产品品并不多见见。济南跨界产产品多为住住宅化公建建的原因是是：历年来，住住宅市场占占据商品房房成交的绝绝对比重，，市场远好好于商务公公寓市场。。市场中小面面积，低总总价住宅缺缺失，小户户型公寓成成为市场空空白的补缺缺者。济南市场的的跨界产品品驱动因素素：为解决项目目性质和市市场的矛盾盾，从而在在用地性质质与功能之之间的跨界界，而并不表现现为功能上上的复合，，这是跨界界产品在济济南市场中中的特殊表表现。济南跨界产产品现状跨界产品操操作要点有有哪些？操作要点一一完善的前期期策划：通通过大量的的市场调研研确定项目目的可行性性和功能定定位、档次次定位和对对城市的价价值。功能定位，一般来说说，大体量量跨界产品品包括办公公、住宅、、商业等多多种功能。。部分城市市的跨界产产品会有明明显的功能能定位。档次定位，定位于中中档办公与与居住，这这是由目前前客群决定定的。城市价值，位于城市市商务区内内，改善城城市投资环环境，为中中小型办公公提供了承承载的平台台。操作要点二二选址：跨界界产品具有有商务功能能，选择现现在或未来来的城市商商务中心，，距离目标标客群更近近，更易于于获得成功功。国贸操作要点三三外立面与公公共空间：：豪华和富富有商务感感的外立面面、公共空空间与园林林对客户有有极大的吸吸引力，目目前跨界产产品呈现越越来越重视视外部形象象的趋势。。操作要点四四平面布局：：塔式和内内廊式更为为常见，单单元式更具具有居住气气氛，但并并不常见。。塔式结结构廊式结结构操作要要点五五户型：：根据据功能能定位位不同同，户户型面面积进进行变变化。。跨界界产品品户型型面积积基本本在100平米左左右。。二线线城市市偏居居住跨跨界产产品面面积一一般在在30-60平米左左右。。济南万万达达达人界界，户型型在40-60平米之之间，，投资资型客客户为为主，，偏好好总价价较低低的产产品。。北京建建外SOHO，定位位于可可居住住可办办公，，面积积区间间躲在在100-150平米之之间。。济南万万达达达人界界北京建建外SOHO操作要要点六六后期营营销:根据功功能定定位不不同，，卖点点也有有不同同。投投资性性是跨跨界产产品普普遍选选取的的重要要宣传传重点点。1非住宅房产证35成10年按揭4商业水电240年产权普通居居住公公寓产产品存存在产产权年年限少少，贷贷款首首付高高、后后期生生活成成本高高等特特点。。操作要要点七七跨界产产品的的居住住功能能实现现面临临重重重困难难，若若偏向向于居居住功功能，，则需需面临临较大大的政政策阻阻力。。跨界产产品实实操案案例？？重汽.彩世界界项目概概况位置：：济南南北园园大街街与济济齐路路交汇汇处占地面面积：：4.7万平米米总建筑筑面积积：15万平米米用地性性质：：商服服用地地（40年土地地使用用年限限）产品类类型：：8栋10层精装装修公公寓主力户户型：：30-60平米一一室，，60-80平米两两室开盘时时间：：2008年12月交房时时间：：2009年12月历史价价格：：5100-5800元/平米背景透透析三大困困局：：市场困困局：：08年正值值房地地产低低谷期期，整整体市市场不不景气气，客客户观观望心心态严严重。。区位困困局：：项目位位于济济南西西北部部，项项目周周边尚尚未改改造，，给人人脏乱乱差印印象，，区域域认可可度低低。同同时，，存有有“住南不不住北北，住住东不不住西西”的居住住习惯惯抗性性。地块困困局：：地块呈呈三角角形状状，三三面临临路，，噪声声污染染严重重，不不利于于开发发。三大障障碍：：土地性性质障障碍：：该地块块为商商服用用地，，40年土地地使用用年限限，正正值市市场热热议土土地使使用年年限到到期续续费的的问题题。政策障障碍：：由于商商服用用地，，在银银行贷贷款政政策上上，首首付需需50%以上，，利率率上浮浮10%。使用成成本障障碍：：商服用用地，，客户户对水水电费费的收收取标标准存存有质质疑。。如何吸吸引非非本区区域内内客户户？轨道物物业的的成功功给本本项目目何种种启示示？市场空空白点点在哪哪？如何满满足用用地性性质，，2年内完完成销销售目目标？？市场研研判与与定位位在当前前背景景下，，本项项目要要想在在两年年内实实现100%销售的的目标标，实实现地地块价价值的的最大大化，，必须须要锁锁定问问题，，寻求求市场场机会会。区域内内商业业物业业多，，租金金低，，且多多只租租不售售，存有较较大的的销售售压力力。结结合市市场，，要突突破用用地性性质，，嫁接商商务的的形式式，做做宜商商宜住住的产产品，，利于于通过过政府府审批和和实现现目标标。区域认认可度度低，，产品品品质质低，，无知知名开开发商商，在售80平米以以下小小面积积销量量好。。市场场研判判，知名开开发商商、小小户型型、高高品质质产品品存有有市场场空白白。快速公公交到到来，，能够够提升升生活活的内内涵，，物业得得以升升值，，传统统商圈圈模式式将发发生改改变，，同时会会带来来环境境噪杂杂、治治安混混乱等等负面面影响响。因此，，在抓抓住快快速公公交带带来的的利好好的同同时，，消除负负面作作用。。吸引非非本区区域内内客户户从两两方面面入手手;一是物物质需求提提供高高舒适适度的的居住住环境境，二二是精精神需需求，，强调社社区文文化建建设。。精准的的市场场定位位：省省城唯唯一BRT总站旁旁大型型全形形态青青年社社区小户型型产品品定位策策略产品定定位：：个性化化特征征营造造卖点点功能定定位：：告知消消费者者产品品用途途居住理念定位：运用创新户型概念产品定定位告知消消费者者该产产品兼兼具居住与与办公公功能能本项目目以首首次置置业的的新生生代为为主力力客群群，为为满足足这一一客群群的特特征，，在具具体的的产品品设计计上以以小户户型为为主，，既满满足其其居住住、办办公的的功能能需求求，又又注重重时尚尚与现现代性性的设设计。。本产品品兼具具时尚尚性与与时代代性，，采用创创新户户型设设计。。产品外外立面面与外外形设设计独独特，，户型型设计计合理理，强调居居住的的舒适适度。。在具具体标标准上上按住住宅要求设设计，，产品品配套套齐全全。内廊式式的总总平面面布局局项目规规划项目由由8栋10层小高高层精精装公公寓组组成，，均为为内廊廊单元元式设设计，，满足足居住住需求求。内廊式式的某某楼座座布局局此结构构的特特点是是每层层多户户，由由一条条内廊廊贯穿穿整个个楼座座。板式结结构，，大面面宽，，短进进深，，有利利于整整个楼楼体的的采光光。户户型型易于于分割割，适适合小小面积积户型型排布布。但但此此种结结构每每层户户数较较多，，略显显嘈杂杂，适适宜做做过度度型住住房使使用。。项目规规划7E户型约约28㎡㎡1室1厅6l户型约约42平米1室1厅户型配配比

户型/面积

套数比例30-60平米105952%50-80平米99648%营销策策略根据FAB原则调调整产产品策策略FAB价值梳梳理F（Features/fact）：项项目本本身的的特点点/属性——我有什什么？？A（Advantages）：相相对于于竞争争对手手项目目的优优势——我好在在哪儿儿？B（Benefit/value）：楼楼盘带带给用用户的的利益益/价值——我能给给你带带来什什么价价值？？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）现代紧邻BRT双快路产品（立面、个性设置）小户型大社区商业风情品牌开发商潜力区域……现代感交通极为便捷多彩生活动感外立面风情商业街品牌开发商品质感阶层感创意与众不同（出众）置业放心、舒心产品战战：把把握节节奏、、维持持人气气开盘强强销战战:制造氛氛围、、快速速出货货生活方方式战战：深深入沟沟通、、赢得得认同同品牌形形象战战：吸吸引注注意、、汇聚人人气第四阶阶段第三阶阶段第一阶阶段差异化化的推推广策策略第二阶阶段尾盘清清缴战战：利利用人人气、、营造造环境境第五阶阶段项目亮亮点项目定定位：：泉城城第一一大型型全形形态青青年社社区产品特特色：：功能能完善善的精精睿小小户型型产品品物业配配套：：实现现双气气、三三线、、民用用水电电、20%首付比比率主力卖卖点：：低总总价、、精睿睿小户户型产产品、、实现现居住住理念念的创创新销售业业绩：：08年在逆逆势市市场下下，创创造了了售卡卡、开开盘解解筹双双冠军军，以以持续续月销销量200套以上上业绩绩引领领济南南市场场，荣荣获了了2008年中国国最具具影响响力创创新小小户型型楼盘盘、山山东省省青年年社区区标杆杆等多多项殊殊荣。。市场形形象：：既有外外在形形象、、又有有居住住内核核的大大型居居住社社区营销业业绩成功要要素成功要素实现产品创新。主打小户型高品质产品，户型设计合理，功能复合，产品配套齐全，满足客群不同需求，宜居宜商的产品定位，突破了土地性质的限制，解决了政策上的障碍与困局，消除消费者的后顾之忧。采用完美的营销推广策略，全面提升项目形象。9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。19:02:2819:02:2819:021/7/20237:02:28PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2319:02:2819:02Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。19:02:2819:02:2819:02Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2319:02:2819:02:28January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20237:02:28下下午午19:02:281月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月237:02下下午午1月月-2319:02January7,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/719:02:2819:02:2807January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:02:28下下午午7:02下下午午19:02:281月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。19:02:2919:02:2919:021/7/20237:02:29PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2319:02:2919:02Jan-2307-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。19:02:2919:02:2919:02Saturday,January7,202313、不知香积积寺，数里里