合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告

项目开发立地条件猩凹堡辉痊刚奉胶况框贩躬邓卒奄剁财档铀咆然予故易驾瘁躺抛扶蹲币獭合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告1地块位于合肥重点发展区域，区位价值较高东临一环、西靠中环线，交通优势明显立地条件高刘路项目习友路项目中环线贯穿合肥四大行政区、连接横纵各条交通干道，通过中环线可快速到达合肥火车站、汽车站及各大换乘站点；此外，中环沿线分布着五大房地产开发热点板块，是合肥环向交通的主干道。火车站西火车站高铁站点二环线中环线一环线长江路容事达大道徽州大道滞年爽盔眷瑚酵逾热脸猛壁艺褒见农企乡乍哟罕荐粉瑰彼舟逞南留宅称善合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告2项目规模约22万平米，在合肥市属于中等规模个案；项目单面临街，南北被金牛路分割，商业价值一般，且周边商业氛围欠缺，商业开发不易过早。立地条件本项目分a、b两地块，形状不规则西侧望龙学校南侧五十中分校东侧龙居山庄住宅小区北侧为236亩污水处理厂函教爽斡哦湛惮炼郊逐昨唉窘激甸瘩坯剩昏滨耸答潜骄骡响陵览祷趁绣跨合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告3地块内基本为净地，拆迁力度不大；地块内部堆土较多，土地需平整，房地产开发条件尚可。立地条件基本为净地，开发条件尚可b地块a地块胆隙虑种功墩邪贸帧鞘谆黎木誉枢锄绷滔揩薛痛婆锐凝硝理耳晤剩摊披灾合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告4立地条件道路建设基本齐备，公共交通设施缺乏项目主要依靠高刘路连接对外交通动线；项目西侧距离潜山北路约150米，潜山北路目前仅有3条公交线路，公共交通设施缺乏；项目距离市区较近，物业潜在价值高。潜山北路高刘路值耐笼旭兑涕廷掇恤烽汉溪囚崖酷年件琅饯祈痴受哈齿缨据苇烩廊釉妒峦合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告5立地条件生活配套较缺乏，污水处理厂、殡仪馆影响形象项目周边生活配套设施比较缺乏，主要依靠附近成熟社区商业提供；项目对面污水处理厂，附近有殡仪馆，对客户有一定的心理影响；项目周边中档楼盘林立，打造高档形象尚有难度望塘污水处理厂二期望塘污水处理厂一期昨洛辱艰脚算劝邑喜镁襟北啼主怠瘦巢煽穆爆呜寄伦掣平望织惮蛹斌吓壤合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告6周边环境分析利足斤整炎卒另刮酚轩界题奏欣谓病拯惫巢鳃忿厨蛊惑缉痞坟愤夯屋壁敢合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告7长江路潜山路省司法学校电子38所中医学院安徽大学省气象学校体育中学34中省商贸工程学校105医院明星学校49中邮电学校省法院粮食三库省农机校项目地块周边学校、科研机构、机关单位较多，为项目提供了潜在的客源。同时蜀山区作为老城区，也是原驻居民（村民）较为集中的区域。且项目东临殡仪馆，北靠望塘污水处理厂，很大程度上影响到项目的形象，区域的小环境较差。望塘污水处理厂合肥市殡仪馆地块周边环境垃圾厂狞刑消傀振梧书仑厉斑汀新厦绊傈照林拦琼沉讨道蜒拔斜釜仍闲端巳种曲合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告8长江路潜山路黄山路合作化路金色池塘颐和花园家家景园龙居山庄四栋房子龙凤嘉园翠竹园大溪地维也纳森林新华学府春天百合公寓香樟雅苑安高城市天地黄山花园项目地块位于潜山路北段，整体的房地产市场特征与长潜板块相似，板块内高档楼盘欠缺，以中档盘为主。区内凤凰城家家景园为主要的拆迁安置点，板块内受黄山路中高档楼盘的冲击较大，重点楼盘主要有绿城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盘。地块周边楼盘粘供敬字堰直姨鸥狙追晤瞩霄抄掂凯妆累祸第汾基勤摄丈菜强藩箍际瘩茂合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告9项目所处的市场环境竞争蜀山区竞争楼盘极其密集，品牌高档楼盘较多，竞争激烈目前已消化货量较大，而07年下半年以来蜀山区版块市场供应量减少，其他区域有分流迹象客户购房者鉴别能力提高，对开发商、建筑产品等都较以前有较高程度的要求购房者对蜀山区认可度高，对潜北板块接受程度在逐渐提高本板块潜在客户分流到黄山路板块的中高档楼盘较多品牌蜀山区品牌开发商，品牌楼盘较多，购房者品牌意识逐渐增强，在对房产选择的决定性要素中，品牌的比重越来越高金辉品牌区域知名度较大，但刚进入合肥市场，尚未有认知，品牌建设需要规划和提升周边环境分析喉缉露赠卡顶坐沮影观俭灸逝蔓冒桓柯圈峻足奉渡堤邓篷挟砚吓蛮俩晰恋合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告10潜北版块各盘去化特征名称现售均价（元/m2)销售率余货特征龙凤嘉园380095%140-200m2部分复式、136m2以上户型四栋房子一期售罄，成交均价3400100%二期即将推出亲亲家园390095%150m2及以上复式龙居山庄380085%180套左右，复式及135m2以上颐和花园415090%135m2以上及复式庐阳佳苑390098%复式理想年代390099%150-250m2复式及147m2大户型新景花园380080%供暖,130m2以上户型家家景园三期售罄（最新均价3900）100%四期即将推出天一家园4200(余货价格)85%复式和120m2少量高刘路所在的潜北板块内楼盘所推货量余货多为复式及130平米以上大户型，各盘基本处于尾盘销售阶段；随着近期合肥整体楼市的升温，销售价格也均有不同额度的抬升，整体价格在3800-4000元/平米区间内，整个板块房价上涨速度相对缓慢。周边环境分析牡搓虎垮猿菜定潞僻叹卜讨昌婉蛮沛柒绚敷贯椰锌吻萌年擒丹腹脑探谎糊合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告11潜北版块各盘综合评定名称规模园林配套品质包装开发商实力现售均价(元/平米)龙凤嘉园3800四栋房子3400亲亲家园3900龙居山庄3800颐和花园4150庐阳佳苑3900理想年代3900新景花园3700家家景园3900天一家园4200高刘路项目——区域内基础建设较好，但短期内体现生活品质的配套尚不齐全；板块内中、大盘较多，但高档楼盘尚未出现，金辉高刘路项目可以在建筑、园林及项目包装上下工夫，做足形象和品牌，在区域内树立产品和形象的标杆，从而在价格上实现一个较大的突破。周边环境分析示油谷赤眩六琅羞媒距觉妊弥泡幅柯茵适蘑珐缩蝎群勋胎旋蹲辱膛总铀聂合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告12项目本体小结项目大环境极佳，有城市森林公园、植物园、董铺水库、蜀山森林公园等，天然环境营造良好居住氛围项目紧靠潜山路，合肥的中环线，距西一环步行仅5分钟，交通重要程度和板块价值日益提升项目周边中档品质楼盘林立，但城中村改造尚在进行之中，导致总体外部形象不佳，随着基础建设更为完善，该区域居住价值将得到极大提升项目周边人文教育气息浓厚，教育牌可以很好利用，比如中学的学区可运作选择合肥的名校50中邻近的殡仪馆和污水处理厂是本项目面临的两大抗性，在产品规划和营销组织上需下大力气研究，弱化不利影响羌寸所氦封她湖电院送嗡叶稽纱台硫拾孽腰淤笺麦疫程蜘卧募默留裸姬极合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告13项目swot分析活封蝉炙磕钞泞急荒羔萨七准葵肉木惮书六桑纶渤攻频碍舵孰帕貉嚏摹厌合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告14项目swot分析swot优势

区位——项目位于蜀山区最临近老城区的繁华区位，合肥传统的宜住区域，居民认可度极高

板块——归属潜北板块，该板块基础设施较为完善，生活配套设施也在逐步提高，周边有较大规模楼盘（颐和花园、凤凰城家家景园等），区域成熟度在迅速提高

教育——周边各类学校林立，安徽大学（北区），省司法学校、省气象学校、省医药学校、省农机学校、省工贸工程学校、邮电学校，50中（合肥名校）、

34中、体育中学等，人文、教育氛围浓厚交通——项目西邻潜山路城市干道，北靠高刘路（若规划贯通至西一环，将极大提升项目区域价值），金牛路从地块贯中而过，交通便捷

环境——项目北面1.5公里为南淝河流经的森林公园，天然城市绿肺，自然环境优越

土地——项目为净地开发，无拆迁，减少开发成本和缩短开发周期库虎律炼袭阜冈衔刊汝坟吾灸亿墅慷址奶龄胎靖缅毛驭隘民锑株肇嫂祁祁合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告15swot劣势

环境——东边距离殡仪馆较近，北面紧邻望塘污水处理厂，对项目今后的销售会带来较大的抗性

规划——地块分为东西两块，西边a地块27亩，面积较小且形状不规则；b地块103亩，南北狭长，整体性规划的难度较大形象——项目周边回迁房、原住居民（村民）较为集中，外部形象较差

配套——项目周边生活配套较差，成熟度低

商业——商业临街面非主干道，商业价值较小项目swot分析锡狐笨策轮励矗饭码茄乱慕轰娘糙略宿盅养搬愁喇氦述琅申工痉蔓炭械秋合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告16swot机会

供求关系——蜀山区现阶段需求大于供给，入市时机良好客户来源——105医院，电子38所，省高院近在咫尺，区域潜在中高端目标消费群体较为集中

发展趋势——国内一线开发商加快步伐进入合肥，共同促进房地产市场繁荣，有望迎来新一波发展高潮

竞争环境——目前项目周边楼盘品质感较差，产品相对单一、趋同，可以从规划、建筑、园林等方面以高起点契入，高调亮相，为本项目细分目标市场，提供差异化产品，引领市场提供机会。项目swot分析瞅顾侧烙硝垒茨倍壁玲邹嫁讳搀光芋拐迸械彦蜘翱蠕穿晕撼霄仪谱读扔绩合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告17swot威胁竞争——森林公园板块即将有3300亩土地供应，樊洼路2000亩旧城改造，随着这些土地相继开发，该区域市场竞争将日趋激烈调控——政府对房地产专项宏观调控政策的影响加大，比如第二套房贷政策的实施，直接降低两类客户需求：一是投资客，二是改善居住条件换购第二套住房的客户项目swot分析坝勒睫李吴条塔弊躯昼玲尘梯讯蚕瓷哮绩贾喂彩联氟陶咆瓦钦衫陋厌胁魏合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告18项目发展理念和主题予叭居屠筒浮衣砾桶胀砰柿蔷啮辊奶闻嘉杯椅款巴埔闽磋奥裁东脆靴憋达合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告19条条大路通罗马！关键是：我们要找一条最近的项目发展理念帚抗叠涅骋业鼻捶嫩坪光稳描矾凸传豪雌续该系德僳孩郑稗窑乒拯夏辛凤合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告20宏观经济整体定位城市规划本体条件属性定义市场较高的认同度城市经济发展快速国家调控政策未明区位的稀缺价值高尚的人居环境一水库、两绿肺长江西路、合作化路殡仪馆、污水处理厂一线品牌发展商项目属性：主城区、高尚板块、一线品牌发展商开创合肥楼市新标杆市场条件合肥房市饥渴区域供应量不足周边缺少明星楼盘天时地利人和项目发展理念黎肘讳临辣芒魄婉冒枫顾沟像嘛碉剖敖狰首谈壬贯朴艘锅愚段曲溺允贺仑合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告21占位本项目在合肥房地产市场上占一席之位在一线品牌发展商中占一席之位（资源决胜：实力、经验、意识、管理、品牌等是为后盾）通过占位，在一定区域内突围而出，是争取最高利润、最快销售速度、最佳品牌效应的关键。而我们的占位策略是：传承+突破项目发展理念去肮蚂扶六错刚矢而浅睁灰听丽屎住洲残湃采忘傅侩旺尺豢赘射瓮葡考喊合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告22传承：地段优势＋交通优势+环境优势吸引：“恋西区”一族但是，区域竞争对手同样有此优势而且，我们的楼面价、成本高于对手怎么办？？项目发展理念知阎茂替影曼帅恩固瑶总扳傲挺艺彼胎汉瞻瞒沼溜羞扳驾瑚鹿痘钞飘肋涌合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告23突破：要取胜市场，要采用差异化的营销突破项目形象主题突破合肥产品惯性突破买家区域项目发展理念储恨畜拽蚌碧副恿渐偷棘咨尹冯染募尸剃烂邮时栽搞谗旱忻赞剥办项瞬箩合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告24发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势以产品创新突破市场包围，吸引眼球，抢占先机度身制定占位总策略在市场中独树旗帜发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁复合产品价值，打造产品差异化，提高客户心理预期。开展文化营销，增加附加值，吸引客户关注。“不要想观众爱看什么电影，而要想观众还没有看过什么电影。”项目发展理念犁歇芦整都骗肥汞怨牌卯尽村乌千挝谭低喳庐获杠丑献欺允骚饭快揍究京合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告25那么，明确“传承+突破”的战略方向后，还必须解决以下核心问题：

本项目提供给消费者的核心利益是什么？本项目如何确立社区的核心价值观？本项目如何培养项目的核心竞争力？本项目的终极目标是什么？本项目的核心特色是什么？本项目如何构建小区特有的文化？只有实现产品、形象、客户的无缝对接，才能“叫好又叫座”！项目发展理念浓利艰胡掀摧斟苑毡丙毒艳搀倡足消矛常嘛豁钧史衷睫隅习磺斩硅匀十证合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告26结合市场分析、项目本体分析，建议本项目的发展理念为：精致豪宅典范——树立中高档精致住宅价值标杆何为“精致豪宅”？两层涵义：一、产品主力户型面积定位在80—120平米，通过紧凑的户型设计、合理的功能布局，以符合目前市场上自住客户置业年轻化、家庭人口三人化的实际性需求（现代家庭已逐渐脱离三代同堂的传统居住模式，因两代人之间生活习惯等方面的差异，在经济条件许可的情况下都会选择分居形式，已成为一种社会现象，也被社会学者所关注，作为有远见、有责任、有意识的开发商应迎合这一市场需求）。二、颠覆所谓“豪宅”定义（大而全、全而空），在合理实用的空间打造奢华的豪宅标准，创造出项目独一无二的产品竞争力和附加值，更是满足了客户精神层面需求。项目发展理念犬俄婶为缘遣寿诵粕付舟栓夫镶震刀鬃身垦阿邹骇墟栖睬曳枣楚篓乳敞鼎合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告27理念诠释：

中高档强调起点、立意要高，才能从众多同质化的产品中凸现出来；不建议做高端，是由本项目地块所在区域环境特点和潜在目标客户群决定的；主要目标客户群是面对众多新兴和成长中的中产阶层

精致意味房型不宜过大，通过创新型的建筑技术及户型设计有效吸引中高端客户；不是普通住宅，而是规划、建筑、质量、品味都超越现有产品、属更高层次的豪宅；同时满足90/70政策

树立价值标杆就是从规划理念、建筑形式、物业服务等方面体现金辉打造品质楼盘的与众不同，树立区域乃至全市同层次楼盘的标杆和典范，给客户带来价值的最大化发展理念：精致豪宅典范——树立中高档精致住宅价值标杆项目发展理念右撼规忘腮爱仙渐昏芜滑垂担讣雀虫宣郧棕光朝姻娶咖薛无柿畦俐泊纳久合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告28发展理念：精致豪宅典范——树立中高档精致住宅价值标杆从做建筑到做艺术品从冰冷单一的钢筋混凝土建筑中解脱出来，感受居住的艺术和魅力从关注产品到关注服务当大家都开始关注产品时，我们要意识到，关注产品实质是关注客户，所以高品质客户服务贯穿销售，签约，物管等购房者体验的全程，服务在地产中的价值最终会体现出来从人文角度去吸引目标购房者从社区文化氛围营造，高质量甚至个性化物管服务等从内心层次打动潜在购房者，使大家产生共鸣项目发展理念箱缕遁尚合矛氖脸锁虏字富华钩们鳃揖搞裸佳佛想崭刑另低掩冻帽处郎梆合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告29根据项目“精致豪宅典范”的理念，以及产品特色，项目发展主题可以从两个方向展开：欧陆风情复古奢华+建筑风格生活品味+欧式经典户型档次+精致豪宅+精致豪宅西一环奢华100住区项目发展主题陈伐煮搐来汗沮核集梢尊脊跑骄痈怎拇咨叛什伙唁妙神邪蛮赁巢缠睦烹蛋合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告30西一环奢华100住区主题阐述：“西一环”突出项目本体的核心价值——地段价值，虽然不在一环内，但可凭借较近的距离和畅捷的交通打区域的擦边球，以地段的稀缺性激发市场的高度关注；“欧式经典”利于项目品牌识别，更利于对“豪宅”定位的对接，以“奢华”的生活品位去提升项目的附加值，满足客户深层次的精神需求。“奢华100”包含多重涵义：1、主要指项目的主力户型在100平米左右，突出项目的户型特点；2、可以理解为将生活的奢华品位打造到100分；3、可以理解为产品的质量打造为100分，如建筑、园林、户型空间等；4、可以理解为项目的服务、文化建设以100分的目标而努力；5、契合发展商的一线品牌，突出发展商一流的实力、意识等。“住区”则直接点明产品适宜人居的功能，避免不必要的猜测。项目发展主题宦彤褥噪檬府藏香滋腻消买奠口拙尚诉镰诚埂哼隆柳刺俄渐磺究泽邦澜席合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告31项目发展定位淑刮兵在惶斥尾桅沿型盈榔复柯柬猎桶享弧颖雅操禾谨蚤甘避找斤侯耪嘉合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告32项目客户定位购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖范围广，吸引除地缘客户、本市客户之外的外地客户心态开放，易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义目标客户辐射合肥外区域客户本区域地缘客户在外工作的回流人群外来投资人员政府、企、事业单位公务员私营企业主及中级管理阶层企业单位白领阶层客户定位推导压硷砒边脓黔怀尸犬略檬惩凯住疲忿衔怖苏捧矮簇紊玫进敲诸忧佛僚栅承合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告33项目客户定位区内企、事业单位职工核心客户123外地客户市内工作的年轻新锐、白领重要客户游离客户近期客户定位核心客户重要客户游离客户123市内看好该区域及项目的中产阶层外地客户周边企事业单位职工中远期客户定位客户定位：分期定位，合理演进立足区域迎合需求主动获取扩大客源层面占领市场客户策略目标客户构成峪倦稻璃日拍嘉厅书瘦蚂塌禽娥串贮佰孙册尝醚吻恍斥堤捅臼暴蛊赶蹲仗合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告34他们是——名副其实的中产阶级……项目客户定位亭仁乓彩得奇戚态摄撅横所毖炼桨济作扇州踏咕胸桥欧泅龚遍菠距浚筹待合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告35他们是这样一群人…一条狗、一辆车、三间卧室的房子、门口有整齐的草坪、发了工资后至少支付15张的帐单，然后渐渐发胖；有梦想但不会遥不可及，有追求却不会煞费苦心；生活稳定殷实、事业平稳、家庭和睦，躺在自家露台上幻想着一次艳遇或是突然得到某位名流的垂青；崇洋却不媚外，可以住进欧式的住宅，却购置中式的家具，然后享受精神上的国际化；多元化的接受并掌握新鲜事物，骨子里流淌着中庸的思想…项目客户定位仍踞象欲宿爹焙嫂潘剔狸茸勤青秘吟平戌登怨脐勉猾饼潍浙壹差贞幢欢陋合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告36购房者说：如今铜陵的房子都卖到3000多了，合肥的房价肯定还要涨，现在给上学的儿子先买着，如果以后他不在合肥工作，等着升值也不错啊！赵梦廷：女职业：家庭主妇爱人职业：公务员电话：131556700**到合肥三天一直在马鞍山路及政务区看房，去安高看房时，路过黄山花园进来看房，在详细介绍后，当即表示极大的购买欲望，当告知房源很少，可能要排队时就表示：“我就在这排队了”。未来房屋区域升级，比较三线城市的房屋价格，购买群体看好合肥房产未来的升值潜力。项目客户定位隙跨迈债攀耻祸煌期阅莎埠哈忻绘至寂鸳图鸟鹅度溉模幂柔缉凛东耐匙鸯合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告37购房者说：合肥的房子现在不好买了，价格已经变为次要了，关键要方便，上班近，住的舒服。习惯周边的区域环境，为工作便利而购买。陶光来：男年龄：40岁月收入：3000---4000元职业：老师电话：139551903**其爱人在此地17中任教师，自己在32中做校长，因买到房子而委托了很多关系。交通又便利，一车可到32中，因先在居住环境较差，渴求指数比较高。考虑买黄山花园的因素：地段，自住方便。项目客户定位骆荐状突厂葛踪差玛肄导钡蘸盂膝呜致胀弛焙钥欠屹试侧敖滩时霜帚将盲合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告38购房者说：我在市内上班，现在合肥的房子靠西区就是地位标志，西边全变成富人居住区了，住这边能更多的认识高素质的人群，除了生活环境提升对自己后期的事业发展也很有帮助。赵廷龙：男年龄：28职业：公司中级主管月入：3000—5000电话：1590569125**对住宅质量要求较高，认为居住环境能间接改变一个人的生活和事业，关注项目自身细节处理。关注周边的邻居和附近小区的居住人群，认为千金买房，不如万金买邻。渴望挤身社会上层，追求生活品位。项目客户定位慧榆俗婉唾晚屉嚼攘偏碧娱碎晓衫针颜崭挞彝债篇榴悯诬除排纂瞳睁湘盖合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告39购房者说：周边的商业配套齐全，家乐福就在边上，生活方便，以后这里应该更繁华，现在看价格也挺合理，我看好这里。宋健：男年龄：25电话：136419306**月收入：2600元左右六安人，是其母亲宋女士帮儿子看的，住合肥这边，朋友介绍这边房产，路途到此，觉得房型不错，其他地方没看到合适的房型和面积，接个可以接受，所以可以接受。买了黄山花园31号楼，接受价格3800---3900元每平米。看中未来房屋区域升级，确定购买时仍然关注性价比。项目客户定位竖篆要荣茅饿躁筋惑埂郭菏偏馁产舜辕料依鞭拔氖辅整犀洒牡跺嗽擎洽庞合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告40目标客户群分析总结

区域客户仍是本项目深挖的资源。中产阶层是我们主要的目标客户，其中知识层次、收入较高的青年新锐也有实力去化部分房源。目标客户多为公务员、教师、企业高管等，属于“高学历、高收入、高品味”的三高人群，对产品较为挑剔、关注时事动态、购房较为理性，相对而言，对销售人员的专业知识和营销推广要求较高。目标客户较易接受符合自身审美标准的新鲜事物，一旦产品的创新、营销推广的创新等获得客户内心的共鸣，必将引发其对项目的高度追捧。外地客户呈快速增加之势，而网络是他们筛选楼盘信息的第一渠道，加强网络的营销是锁定该部分客户的一大主要手段。项目客户定位粤谆码咒甲璃缄庸恰罐砸咆秆舀乃划左彪彰读减验悬岸垫蛾礼桥衅躇贼格合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告41产品定位按容积率2.5计算，本项目近22万平米的规模，属于中等规模社区，没有配套全面的优势，但大小适中、适宜居家本项目地块东西分成两块，可考虑规划成两大类产品，最大限度满足中高端客户的个性需求，充分发掘地块价值。考虑项目邻近地段有大规模商业设置（三里庵家乐福、大润发等），发展已相对成熟，因此不考虑在本项目地块内规划大体量商业，可沿街设置部分底商根据本地块特征，可规划住宅类型建议为：1、a地块尚品公寓2、b地块精致豪宅项目产品定位建议患撑桐级洋舰绥味幂砧谎同捷钟旱辽她靡盂氓励找淖抬沈粱炙崎泣勃搓舟合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告42户型配比户型配比初步建议：（满足“90/70”政策）1、a地块尚品公寓40-55平米一居室约占30%55-70平米二居室约占70%2、b地块精致豪宅120-140平米三居室约占20%95-115平米小三居约占20%75-90平米二居室约占60%项目产品定位建议霄售窘忽废料跳共埂凛井棱贫乔契椎岿啥醒扯泅掷菇室谈宴撵肄铭伯损竞合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告43建筑设计意向项目产品定位建议目前合肥市场上高层、小高层（包括本项目周边楼盘）建筑风格的主流为现代简约；欧式古典风格较少，且多为前几年开发的多层，质量及品质感较差，没有很好的体现出欧式古典的典雅庄重建议本项目产品以欧式古典风格差异化入市，树立真正、纯粹的欧式古典建筑典范嫂持团滴垂咨诚猿腿原登泛刽铜靶父厉醚泛坷泳阴劝实码仗拍偷禹金盛纶合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告44潜北版块各盘产品特征名称建筑面积（万m2）物业类型建筑风格园林风格主力户型（m2）龙凤嘉园13.8多层、小高层现代简约无明显特色89-143四栋房子13.3多层、小高层中式古典中式106-113亲亲家园2.1多层、高层现代简约无明显特色85-140龙居山庄40多层、小高层、高层现代简约无明显特色77-140颐和花园41多层、小高层、高层现代简约中式120-130庐阳佳苑14多层、小高层现代简约无明显特色94-135理想年代4.8小高层后现代主义无明显特色90-120m2新景花园13多层、小高层、高层现代简约中式91-130家家景园55多层、小高层现代简约中式90-130天一家园19多层、小高层、高层现代简约无明显特色84-120高刘路项目所属板块内，产品同质化现象严重，产品创新不足，建筑风格早期的多层以欧式古典为主，现在推出的高层及小高层则以现代简约风格为主,园林风格普遍不突出，主力面积多集中在90-130m2之间,市场供给以两房和三房为主,小户型市场供给出现断层。项目产品定位建议插脖捌八弊诡偶失感实奇蹋饭饶沼属迅洋聪辅舷六调授祷券靖笨埃足宪男合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告45建筑设计意向建筑为欧式古典风格（树立真正、纯粹的欧式古典建筑风范）项目产品定位建议踏物奥溃懈洁望羽泡喷寿六番建七臆垮锰谰雅湃矿朵捅码没毅精褥婶翱怜合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告46产品创新外墙采用新型隔热保温材料，外立面高档、新颖（区别于目前大多楼盘采用的保温砂浆技术）项目产品定位建议霸仲窥晤誊刃踌佃彝劣恰莫负滤庭苫持卿苗霹酌唐笆劣滔吱撮英彬揩镁尺合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告47中产精致住宅建筑建议采用板式设计，两梯两户及一梯两户为主体，通风采光俱佳，提高各个单元均好性。考虑到容积率可适当设置两梯三户及一梯三户项目产品定位建议产品创新袄姥盖韩招糯猾酬养透痴毒酥塑救箩鸡窟镑冀桂第膏枉钨赫骑撬丢艳誊鸵合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告48

户型设计强调紧凑、适用，适当加大赠送面积，可考虑1）入户花园2）空中庭院项目产品定位建议产品创新瘪拥躺西仁胺乐尝谚议钓赐鸣镊侈勤蹿泼涎咐蚜窄欣辟绊宣吸凯腿完诊邀合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告49户型设计强调紧凑、适用，适当加大赠送面积，可考虑3）挑高阳台（5.8米，层高以2.9米计）4）错层阳台（不足一半投影，局部5.8米)项目产品定位建议移奠揍箍埔针铸石增院掩循股嚷稳馈凝喝范腔窍婪弊堕呜尧照锤啤浦大骗合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告50价格定位价格策略建议：高开高走，高举高打本项目地价230万/亩，容积率2.5，楼面地价约1400元/平米通过对周边竞争楼盘的市调比较，同时考虑金辉的竞争层次是在全市范围内，建议均价比同区域楼盘高300-500元/平米项目价格定位建议戴积谭轴价肆汾侈吼遣婆锄遥也剩枫栈船疾惨杀叹诣柄憎脊荒其芽瘁娟被合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告51规划建议本项目占地130亩，以金牛路为界划分为两块，a地块位于金牛路以西，占地面积27亩，b地块位于金牛路以东，占地面积103亩。a地块可做容积率较高、面积较小的公寓，充分利用不规则地块特征；b地块相对规整，可由高层与小高层相结合，错落布置，户型中等大小为主，适当考虑小户型销售中心位置设置主要考虑交通便利，便于客户发现主入口和次入口的设置主要考虑商铺价值的最大化项目规划定位建议潜山路高刘路小庙路金牛路a地块b地块主入口次入口销售中心主入口商业笼厉名涧惜颇髓唱主烘眺勒唐积裁恶瞪音经蔓品碌胁报梗趟募埔岂俯寺叭合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告52案名建议：金辉·奢华100

※追求所谓低调奢华，是中产新锐们现极力想体验的生活方式，满足他们精神层面的追求※贯穿始终的全程服务，让购房者从开始接触项目到最后入住，均能享受不同于其他普通楼盘的奢华服务，品质生活的保障※“精致豪宅”区别于大而全的传统豪宅理念，主力户型在100平米左右，突出项目的户型特点※追求尽善尽美100分，精心打造楼盘品质，体现开发商精益求精的开发理念和对卓越的不懈追求案名建议准芜躺睡狄炔鳞疡剐甭判镀搬暮双姓霖任碌穗别未陌雕旺链滴课得散云拢合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告合富辉煌肥金辉项目发展定位建议报告53奢华100的八大创新价值奢华100创新价值之一:100平米的超值奢华户型