广州时尚天河项目定位思路及的推广策略提案

广州时尚天河项目定位思路及的推广策略提案前言深圳市营销协会地产策划中心做为深圳营销行业的专业机构，秉承“突破创新、协作共赢”的经营理念，成功地在华夏大地上不断取得不俗的市场业绩，树立了固诚地产策划机构的企业品牌。

多年来，策划中心在操作项目的同时进行了诸多专项课题研究，对各区域房地产市场均建立了全面的监控体系，同时积累了大量宝贵的客户资源，对后续项目的运作奠定了坚实的理论和实践基础。

感谢时尚集团对本中心的信任，给与中心参与思考本项目的机会。在接到贵司的邀请后，中心组织精英团队对本项目进行了深入调研和多次讨论，最终形成了本方案，今天有幸和大家共同分享。由于时间关系，本方案难免存在疏漏之处，希望有机会和贵司进行更为深入的沟通，使得本项目打造成为区域性的标杆商业物业，提升时尚集团的品牌！提案总思路项目启动和前期准备广州城市视角天河区域分析商圈内商业个案分析本案分析地铁商业概念解析类比商业分析本案定位主题定位业态定位销售策略招商策略推广策略

广州城市视角城市是商业地产的依托和基础，研究城市的地理、历史、经济和未来的发展趋势，寻找市场机遇，为项目的发展提供可参照的理论依托。1、城市区位：广州市是广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。地处省中南部，珠江三角洲的北缘，东连惠州市、东莞市，西邻佛山市、中山市，北通清远市、韶关市，南濒南海。

2、城市经济：广州市GDP值达8215.82亿元，位居全国第三，全省第一，人均GDP值为81233元，折合美元为11696美元，比上年增长10％，提前4年超过小康生活标准。根据世界银行的测算标准，经合组织(OECD)成员国人均GDP均超过1万美元，这表明广州已进入中等发达经济体行列。由此将使社会的服务性需求上升，商业消费活动愈发频繁。

数据来源：广州市统计局一、广州城市视角1、09年1－11月份，广州经济保持平稳较快发展的态势。工业生产快速增长，企业经济效益良好，消费市场持续畅旺，财政收入快速增长，消费价格继续上扬。

2、1－11月份累计，全市实现社会消费品零售总额2353.88亿元，同比增长18.5%，增速比上年同期快3.6个百分点，创近年同期新高。其中，批发和零售业实现零售额1975.50亿元，同比增长18.3%；

二、广州经济简析数据来源：广州市统计局2009年广州整体经济形势保持稳步增长的态势，商业繁荣、人民富裕，为明年成功举办第16届亚运会奠定了坚实的经济基础。1、广州力争2015年实现第三产业增加值占GDP65%成为全国现代服务业发展示范区。2、广州的城市发展始终呈现“双轴驱动”的空间特征。以“天河北商圈”为核心的新城市中轴线商务发展轴，成为广州城市和经济发展的重要动力。

三、广州近期发展规划简析根据相关规划和实施方案，广州将着力精心打造“广州服务”品牌，重点打造“天河北—环市东—东风路”中轴线，构成广州新世纪CBD。3、今明两年，正值广州筹备16届亚运会，实现城市建设管理“2010年一大变”目标的关键时期。4、目前，政府在现有总里程116公里地铁线路的基础上，增加建设8条线路，在建里程达153公里。5、2010年，广州地铁运营里程将达235公里和164座车站，实现各区都有轨道交通覆盖。政府每年投入120个亿资金建设轨道交通，全面建成后将使广州跻身于世界十大轨道交通发达城市行列。三、广州近期发展规划简析广州还将开通22.9公里的BRT快速通道，公交专用道的实施规模达到300公里。三、广州近期发展规划简析体育盛会向来是城市发展的助推器，广州市为交通和环境两大块总共投入580多个亿，明年8月前将全部完工。建成必将有效改善广州交通拥堵现状。对城市发展和经济生活也将产生深远的影响，甚至将改变人们的消费习惯。

（1）广州市户籍总人口784.17万人，比上年末增加10.69万人。今年，登记在册流动人口达到635.2万人。

（2）就业结构来看，从业人员在三大产业中的比例逐渐优化；第三产业就业人口比重逐渐加强，第三产业从业人员占全社会从业人员的比重达到46.2％。（3）在广州就业人口中，外来人口就业数约占从业人口总数的1/4。年度城镇登记失业人员就业率保持在70％以上、登记失业率控制在3.5％以下，年均转移农村富余劳动力5万人。（4）预计到2010年，城镇从业人员达到430万人，第三产业从业人员占全社会从业人员的比重达到50％以上。

以上数据表明，广州市的人口就业结构在进一步优化。第三产业发展态势良好。

四、广州人口简析1、人口与就业数据来源：广州市统计局（1）恩格尔系数：2008年，城市恩格尔系数为33.7％，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30%~40%为富裕。

（2）2008年，广州城市居民家庭人均服务性消费支出为7632元，占消费性支出总额的比重为36.63%。汽车等消费热点持续升温，城市居民每百户居民家用汽车拥有量为16辆。

由此可见，广州人生活水准较高，人们更注重生活质量，消费能力不断增强，对商业、服务业的需求越来越高。将不再仅仅满足于传统的商业经营模式，消费频次也将日趋增加。2、人口与消费四、广州人口简析数据来源：广州市统计局小结1、广州市从公元前214年建城开始，至今已有2213年历史，是岭南古都所在地；是海上丝绸之路的始发地；也是商贸往来繁荣昌盛的外贸港口城市，自古便是商贾云集文明荟萃之地。2、近现代的广州更是以其独特的岭南文化和改革开放先行者的姿态，在中国大地上引领时尚潮流，吸引着全国和世界的目光。3、改革开放30年，广州紧紧地抓住发展契机，与时代共前进，依托自身优良的政策环境，大力发展城市经济，改善民生，使城市综合实力位居全国领先地位，成为珠三角都市圈的领头羊。4、广州的未来发展有着强劲的潜力，有理由相信未来的广州更加富饶昌盛。

天河区域分析分析天河区概况，有利于把握区域市场脉搏，明晰区域市场环境、竞争格局和发展趋势，为项目商业寻找发展方向，规避经济政策风险，发挥优势，侍机突破。一、天河区概况分析1、区位：天河区位于老城区东部，珠江北岸，北回归线以南。东连黄埔区，西接东山区、越秀区，南望海珠区，北与白云区接壤。2、经济：2008年GDP达1434.39亿元，比上年增长13.3%，总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.5%。人均GDP值全区人均GDP达12.65万元（折合为美元18214元），同比增长10.0%。3、三次产业结构比值为0.2:18.8:81。数据表明：天河区经济发达，商业服务业是其主要产业，商贸经济环境优良，零售业发展潜力巨大。数据来源：广州市统计局一、天河区概况分析4、人口：年末全区常住人口114.93万人，增长2.8%。户籍人口71.65万人，增长3.9%。5、收入：全年单位职工年人均工资为62080元，增长14.5%；居民人均可支配收入25556元，增长13.6%；居民人均消费性支出21590元，增长12.1%。6、恩格尔系数为34%，为广州市各区最低数值。数据来源：广州市统计局总体来看，天河区的年经济总量、人口数量、人均消费情况均位居广州市上游水准，是广州各区中最适合发展商贸经济的区域。二、天河商圈分析1、天河商圈，以天河体育馆为中心，环绕各大商业城，扩散至天河购书中心、体育东路、体育西路、广州火车东站一带。2、商圈内商业经营特色：以“一站式”消费为整体经营，特色在于是市内最为综合的集购物、饮食、娱乐于一身的消费商业区。商圈核心内的天河城、正佳广场形成了广州市的消费中心，其不但支撑起天河周边的商业消费，并且成为广州市及周边城市的消费中心点。天河商圈（示意）二、天河商圈分析天河商圈内现有已聚集了广百中怡店、天河城、正佳广场、维多利、摩登百货、天河娱乐广场等多家大型商场，商业面积已达到70多万平方米。此外，天河路东侧两座大型商业广场太古汇、万菱汇正在建设中，还有，太古汇面积约12万平方米，万菱汇的面积亦达5.8万平方米。等这两大商业广场商场部分开业后，天河商圈的商业总面积将比目前递增30%，超过100万平方米。单从商业面积来看，天河商圈已名副其实地成为中国第一大商圈。物业名称营业面积天河城12万㎡正佳广场24万㎡广百中怡6万㎡维多利亚广场3万㎡太古汇12万㎡万菱汇5.4万㎡天河娱乐广场3万㎡摩登百货2.5万㎡东方宝泰8万㎡ 二、天河商圈分析从天河区2009年上半年消费品零售总额走势可以看到，区域整体消费态势保持着稳步上涨的趋势。其中，6月份的零售总额达到69.5亿元，高过同期11.5个百分点。其余各月份均比同期水平高。由此可见，天河商业圈具有较强的促进和带动区域消费的作用。数据来源：广州市统计局1、天河区做为广州的中心区域，占据着天时地利的优势，随着城市建设和经济建设的不断发展，未来仍将是广州乃至整个珠三角的核心区域。2、天河商圈是广州市面对全世界的大都市商贸中心，是商业贸易的战略要点，是商家必争之地。3、商圈辐射范围是以天河区为基点，扩散至广州市乃至珠三角区域。消费人群年龄构成以青年人为主，年龄分布在15岁至45岁之间。4、根据天河商圈消费者行为分析，大致可以分为几类型：（1）习惯消费：天河区中心地段的居住者为主力消费群体。（2）情感消费：在天河区工作的白领及高薪阶层，虽居住区外但有车的人士。（3）假日消费：广州市各区的假日休闲消费者。（4）观光消费：外地到访广州的商旅人士。 小结商业个案分析对区域商圈中的商业个案进行分析，目的在于能清醒头脑，寻找市场空白点，扬长避短，谋求差异化，在激烈的竞争中脱颖而出，为企业尽可能地规避运营风险，实现社会效益和市场价值。 一、区域商业个案分析1、天河城开发主体：广州天贸（集团）股份（已更名为“天河城集团”）管理公司：天河城集团主题定位：大型综合购物中心功能定位：集购物、饮食、娱乐、休闲的一站式购物中心档次定位：中高档经营方式：只租不售客群定位：都市白领

一、区域商业个案分析1、天河城业态分布：

楼层业态－2、－3停车场（上千车位）－1楼主力店（JUSCO）首层品牌专卖店、连锁店二层天河城百货三层天河城百货四层音像数码、影城五层家居精品、书城百货六层游艺休闲、品牌餐饮七层品牌餐饮

一、区域商业个案分析1、天河城经济技术指标：指标项目内容项目地址天河区天河路与体育馆西路交界处投资额总投资12亿元建筑面积16万平方米营业面积10万平方米楼层状况共计10层（地面7层，地下3层）开业时间1996年8月18日（2月9日试业）租金幅度2000元/㎡～800元/㎡1、天河城亮点分析：1）项目地理位置好，营业规模大，业态繁多且组合合理。

2）经营多年具有较高的品牌知名度和消费人气。

3）商业定位明确，主题鲜明，消费者选择广泛。成功借鉴：

1）主题清晰明确

2）品牌宣传力度到位

3）人流动线引导清晰

4）主力商家与品牌商家搭配合理鉴于其做为天河商圈最为老牌的商业综合体，建筑结构布局难免有其年代所遗留的硬伤。但是，对于本项目的商业运营还是有可取之处的。 一、区域商业个案分析 一、区域商业个案分析2、正佳广场开发主体：广州正佳企业管理公司：广州正佳企业主题定位：亚洲体验之都功能定位：集零售、饮食、娱乐、会展、休闲 等八大功能为一体的大型购物中心档次定位：中高档经营方式：分铺出售统一经营客群定位：家庭消费群体，旅游团体年龄界定为3至60岁

一、区域商业个案分析2、正佳广场业态分布：

楼层业态－1、－2停车场首层品牌专卖店、连锁店二层友谊商店、饰品、眼镜、男女装三层友谊商店、男女装四层KTV、运动服饰、皮具鞋帽五层数码电讯、文教、个人护理、内衣六层儿童、家居、特色美食七层影城、餐饮、游艺城

一、区域商业个案分析2、正佳广场经济技术指标：指标项目内容项目地址广州市天河路228号投资额总投资40亿元建筑面积42万平方米营业面积30万平方米楼层状况共计9层（地面7层，地下2层）开业时间2005年1月15日（03年9月开始招商）租金幅度1800元/㎡～400元/㎡2、正佳广场亮点分析：1）处于核心商圈内，业态繁多，极具综合性。

2）商场建筑设计时尚新颖，时代感强烈，购物氛围好。

3）宽阔的中庭，四通八达的购物通道和出入口。

4）商品档次中高低融和，消费者选择面广。成功借鉴：

1）购物空间宽敞明亮，人流动线清晰

2）招商时间和力度到位

3）以百货为主的主力商家，形成与竞争对手的差异化

4）商业设施先进，管理完善商场的定位是关键，招商工作也极其重要，在类似的建筑形态上，项目经营如何找到差异化是区域商业成功的关键要素，正佳广场给本项目带来启示。 一、区域商业个案分析 一、区域商业个案分析3、中天购物城开发主体：香港熊谷蚬壳发展管理公司：上海保利物业酒店管理主题定位：城市之心时尚汇聚功能定位：集零售、娱乐、休闲顶级购物生活场所档次定位：高档经营方式：只租不售客群定位：金领、国际商务人士

一、区域商业个案分析楼层业态首层珠宝首饰、女士服装二层男女装、个人护理三层男士服装、美容健康、食肆四层美容健康、食肆3、中天购物城业态分布：

商场内主要的商品均为全球顶级品牌：PORTS、MOISELLE、JORYA、VASTOCOLLECTION、SUSSI、BMWlifestyle等

一、区域商业个案分析3、中天购物城经济技术指标：指标项目内容项目地址天河北路233号中信广场裙楼建筑面积3.34万平方米营业面积1.8万平方米楼层状况共计4层开业时间1997年底租金幅度1600元/㎡～2500元/㎡3、中天购物城亮点分析：1）以其高档的商业定位服务特定客群。

2）17.7米的超高入口大堂，提供良好的视野。

3）宽阔的中庭，四通八达的购物通道和出入口。

成功借鉴：

1）独有的商业定位，细分出自有的消费市场

2）购物环境整洁明亮，导视系统清晰

虽然此商场在天河商圈内属于纯高端项目，与本项目的类别完全不同。但也能从其运营的独特视角窥探出别样风情，通过另辟捷径，细分市场同样能够带来合适的盈利模式和价值空间。 一、区域商业个案分析 一、区域商业个案分析4、广百中怡店管理公司：广百股份主题定位：高档·时尚年轻功能定位：大型百货零售一体店档次定位：中档经营方式：统一经营客群定位：年轻时尚人群

一、区域商业个案分析4、广百中怡店业态分布：

楼层业态－2层广百超市－1层鞋帽服饰首层化妆品、珠宝、名表二层珠宝首饰、少淑服饰三层女士服饰、女性内衣四层男士服饰、男性内衣五层牛仔服饰、运动保健六层儿童、家居、孕装七层电脑电子、摄影通讯八层折扣店4、广百中怡店亮点分析：1）知名传统商业品牌。

2）商业定位中端，价格适中，满足工薪阶层消费。

3）负二层接驳地铁站出入口，交通便捷，客流量大。

成功借鉴：

1）主动在地面出入口处宣传商场接驳地铁站，吸引客流

2）楼体外墙广告位及电子大屏设置醒目，吸引眼球

做为广州本土经营历史较长的商业体，在新的竞争环境下，发挥传统品牌优势，运用丰富的运营经验在众商云集的天河商圈内占有了一席之地。可见，商业运营的丰富经验也是可以给项目带来良好效益的。 一、区域商业个案分析 一、区域商业个案分析5、又一城管理公司：广州又一城经营管理主题定位：天河的潮流时尚功能定位：集合年轻化的时尚荟萃购物街档次定位：中档经营方式：只租不售客群定位：年轻族群、地铁客流

一、区域商业个案分析5、又一城业态分布：运动休闲、内衣、时尚女装、配饰、时尚手袋、皮具、首饰、饮料食品、眼镜、工艺品、保健用品、化妆用品、男士服装、鞋类等。

“天河又一城”位于中山大道地面下，连通天河城和购书中心，并与地铁1、3号线交会的体育西站相通，面积约4.3万平方米。共设有160个商铺，出租率达到90%，月平均租金为1200元/㎡。5、又一城亮点分析：1）属于典型的地铁商业，依托地铁带来的巨大客流。

2）商业定位中低端，商品款式繁多，价格低廉。3）业态种类有明晰的针对性，主要面向年轻时尚的消费群体和地铁客流快速消费群体。成功借鉴：

1）铺位划分规整统一，购物通道宽敞，人流动线顺畅

2）空气流通好，采用玻璃隔断，明亮的灯光照明，购物视野开阔，营造了较为舒适的购物环境，能够吸引客群逗留。

3）各铺位门头尺寸一致，规划整齐，无凌乱感，提升了商场的档次和时尚感。地铁商业做为地下商业载体，容易出现空间压抑布局凌乱的局面，局促的购物空间将对整体商业形象档次大打折扣，也会影响到客群逗留时间和购买欲望。因此，应当从整体布局入手，合理安排铺位和通道面积，细节致胜。 一、区域商业个案分析 一、区域商业个案分析6、东方宝泰开发主体：越秀集团、城建集团、汇港集团管理公司：广州东站天汇城主题定位：创新休闲商业“非MALL”功能定位：以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、影院等设施的休闲消费场所。档次定位：中高档经营方式：只租不售，统一招商经营管理客群定位：白领、商旅人士、休闲观光客群 一、区域商业个案分析商场内布局有2个中庭，使商场整体富有层次感 一、区域商业个案分析商场入口处标识明显，且设置品牌展示墙，商业氛围浓厚

一、区域商业个案分析6、东方宝泰业态分布：

楼层业态－3家饰主题、主题餐饮、运动休闲、潮流个性、纤体美容、居家精品、－2JUSCO超市－1JUSCO超市、影院、主题零售店、休闲餐饮首层品牌休闲餐饮、便利店

一、区域商业个案分析6、东方宝泰经济技术指标：指标项目内容项目地址林和西路天河东站广场地面下建筑面积15万平方米营业面积7.5万平方米楼层状况地面下共3层开业时间2009年12月1日租金幅度400元/㎡～800元/㎡6、东方宝泰亮点分析：1）规划布局大气时尚，休闲空间与经营空间比为1:1，使得空间感比商圈内任何一个商场都要开阔。

2）2个巨大的中庭使整个商场购物环境和档次显得高端。

3）负三层地面大面积使用鲜花图案地塑，有效吸引目光，且设置了玩乐设施和人造景观，吸引客流。

4）通达底层的扶手梯数量充足，便利客流动线。成功借鉴：

1）建筑规划标准高，入口处及通道宽敞，层高合理，空间开阔

2）各入口处标识醒目，户外广告牌设置营造良好的商业感

3）消防系统、导视系统和安防系统均给客户带来安全舒适的环境

4）将人造景观设置在边角位置，能有效引导客流。对于面积较大的地铁/地下商业体，如何吸引客流、引导客流、滞留客流是必须要解决的关键问题。东方宝泰期望通过丰富的空间层次、营造休闲商业的氛围来达到这个目的。 一、区域商业个案分析1、纵览天河商业圈内个案，不难发现，依托广州核心商圈的巨大影响力，以及交通带来的滚滚客流，让所有的天河商业体都尽享地利之便。2、商圈内商业项目经营特色：多数是以“一站式”消费为整体经营，竭力打造集购物、饮食、娱乐于一身的消费场所，以聚集各大知名国内/国际品牌来吸引目标消费群，以优质的消费环境聚集更多的消费者。3、据政府部门测算，目前天河商圈每天有将近20万人次的客流量，周末则为60万人次。往来客流年龄层次80％为15岁至45岁。4、依据交通部门规划的天河商圈客流，每天最多可达到90万人次。其中，地铁（1号线、3号线）大约搭载50.6万人次；80多班公共汽车日运载量近27万人次。巨大的客流量将保证天河商圈财源滚滚。 小结

『时尚天河』分析分析项目，定性项目，契合市场实际，找寻机会点，明确项目定位，为项目整体规划和推广奠定基础。

一、项目分析项目位置示意图

天河路体育西路天河北路天河城正佳广场又一城广百购书中心中天购物城东方宝泰中信广场维多利天河体育中心体育西体育东路

体育中心BRT16届亚运会主场馆本案位于天河体育中心地面之下：北向中信广场；南临天河路正对天河城与正佳广场；西接体育西路；东靠体育东路。

一、项目分析图中红色箭头所示为本案的客流出入口，这不难发现东区、西区均有地铁客流进出，而中区则有正佳广场、天河城、BRT客流，唯独北区深入腹地。本案东西侧均与地铁站点连通，属于“地铁商业”。并且，如何引导地铁客流入北区将是本案成功的关键点。北区西区中区东区思考一：“地铁商业”是什么？定义：“地铁商业”代表城市轨道交通中，与交通动线站点相联接的商业系统。因为地铁是人流的重要集散地，这与商业的发展需要相符,因此提供了两种业态之间的结合。形式：根据地铁建筑结构可以分为：点式商业、条式商业、立体商业据此概念，从建筑结构形式来看，本案属于“立体式地铁商业”。

二、“地铁商业”概念解析1、开发经营特点：1）地铁资源的开发具有明显的交通优势。

2）处于特定时空下的地铁商业具有市场独占优势。

3）地铁内商业发展与地面商业发展密切相关。2、运营的局限性：

1）商业客流滞留与地铁疏散功能相背离。

2）地下构筑物具有较大不可逆性，前期规划甚为重要。

3）地下空间的封闭性与商业空间的开放性相矛盾。

二、“地铁商业”概念解析思考二：别人是如何做的？1、流行前线地理位置：地铁一号线“陵园西路站”负一层业态情况：以流行时尚的服装、饰品为主租售情况：租赁率达95％以上，经营情况良好价格水平：月租金均价约为1100元/㎡，主通道商铺月租金约1400元/㎡，次通道商铺月租金约800元/㎡。

三、类比地铁商业分析广州

三、类比地铁商业分析2、新动力数码广场地理位置：地铁一号线“陵园西路站”负一层到三层业态情况：手机通讯大卖场租售情况：开发商出售商铺后返租，返租三年，7.5％回报率，销售率达8成，物业费38元/㎡。广州楼层售价（元/㎡）租金（元/㎡）负一层4.6万－5.5万320－360一层均价16万均价1200夹层4.6万－5.5万320－360二层4.3万－5.2万290－320三层2.8万－3.2万200－250

三、类比地铁商业分析3、蓝色快线地理位置：地铁二号线“市二宫站”负一层到三层业态：婚庆专业市场租售情况：一、二层租满，三层空铺多。负一层主要为时尚运动店。物管费10元/㎡。广州楼层租金（元/㎡）负一层130一层160二层130三层901、现状：与站厅连接的地下商场或商业街规模及经营面积较大。主要业态是时尚服装、饰品、特色食肆。客群为追求时尚的中、大学生和潮流青年。2、经验：引进连锁经营和品牌主力商家，区分商场、商铺不同情况，采用分别招商、整体招商相结合的方式。3、问题：消费者还未养成逛地铁商铺的习惯；商家经营策略缺乏吸引力。

广州

三、类比地铁商业分析现状、经验、问题

三、类比地铁商业分析1、青衣城

1）尝试走概念化道路，打造海洋概念主题。

2）引进全港乃至世界知名品牌主力店。

3）将主力店其余部分划分成小型商铺，依靠主力店带动，保持商铺的整体性和连续性。

4）业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证消费者快速消费和一站式消费。香港1、现状：地下商场定位明确、经营灵活，多数融和购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商场。主要业态为中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品。目标客群为大众消费者。2、经验：经营定位明确，特色化经营和主题经营，为商场注入个性娱乐、休闲元素，强化消费引导力。营销模式善于创新，把地铁客流与商场客流进行经营捆绑。3、问题：香港地铁沿线有些地下商场的灯光照明亮度不足，给客群造成压抑感。

香港

三、类比地铁商业分析现状、经验、问题

三、类比地铁商业分析1、迪美商城位于上海市人民广场西南侧，地铁一号线“人民广场站”负一层，负二层为停车场。占地面积5万平方米，建筑面积4.95万平方米，是上海首家地下“都市中心多功能购物中心”。集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能为一体。租金平均约为680元/㎡。商场采用国际先进水准购物中心规划，商场中央主通道达12米，以中央大厅的钢琴吧为标志。有2个大面积的敞开式主入口通达地面。上海

三、类比地铁商业分析2、香港名店街位于人民大道地下通道内，连通地铁一号线“人民广场站”，地理位置优越，交通极其便利。总建筑面积1万平方米，实际经营面积为4500平方米，共规划独立商铺96间。租金为850元/㎡，租赁率达100％。是综合型的地下购物中心，采用并排商铺的形式，但购物环境比较宽敞。业态主要有服饰、玩具、工艺品、小饰品等，各商铺经营的商品有共同的特点就是非常时尚、国际化。上海1、现状：地铁商城或商业街，多建于客流量较大的站点，主要经营服装、饰品、礼品、化妆品，目标客群为时尚青年男女。2、经验：地铁商业开发主要采用招商的方式，采用特色化经营或连锁经营。注重地铁站、地下商城以及地上商业的衔接。3、问题：很多地铁商业规划欠合理；经营业态重复雷同；功能定位不明确。

上海

三、类比地铁商业分析现状、经验、问题1、地铁商业的发展与其所处区域商业氛围的关系密切。2、地铁对沿线商业带动具有二重性：对于城市中原来商业发展基础较好的区域，会加速原有商圈的“洼地效应”；对于城市中原来商业氛围不浓厚的区域，对其商业吸附力提升作用不明显，甚至降低该地区的商业辐射能力。3、除了原本设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一，采用统一经营、统一管理、统一宣传推广的香港地铁商业大多获得成功。同时，经营地铁商业需采用主题化、特色化的模式，以强化消费引导力。4、地铁商业消费者年龄层次涵盖于18岁－40岁人群。5、成功的地铁商业经营业态多为前沿时尚潮流物品和快速消费品，地铁商业档次与经营管理水平有很大的关系。 小结思考三：

『时尚天河』该如何去做？

『时尚天河』定位天河商圈消费者年龄构成最主要的为20－30岁，达40％；而20岁以下的学生年龄层有25％的比例，30－40岁年龄层占20％。可以发现，年青人是天河商圈消费的主力军。

一、主题定位环绕本案周边商业都是大中型的“一站式”商场，业态种类繁多，集百货大型超市的综合型商业。本案不能跟风而行，应另辟捷径，从个性化、年轻化、时尚感入手。广百百货零售一体店天河城一站式购物中心正佳广场体验式购物中心中天购物城高档购物中心又一城潮流时尚地下城

一、主题定位商圈区域内品牌百货、超市、MALL业态同质化严重竞争激烈差异化创造价值青年人＋大中学生主力消费群体消费理念时尚个性潮流决定业态

一、主题定位主题定位——

新人类·炫酷特区

CentroSAR时尚时尚是一门艺术，时尚是不同生活品味，时尚是尽情展露个性，时尚就是－大众争相效仿的生活方式。新人类他们特立独行，不受束缚他们崇尚新潮，追寻刺激他们善用强烈的色彩彰显个性我的青春我做主炫酷炫目光彩，展示张扬酷我直率，颠覆主流特区划地而治蕴涵独特文化和生活之区域1、零售业商圈现状与发展预期⊕MALL型商业，以中高档品