公司住房若干问题的解读材料

1、公司住房若干问题的解读材料公司住房工作总体情况我公司是建于上世纪50年代的老企业。多年以来，历届领导班子高度重视职工生活、居住条件的改善，一手抓生产，一手抓生活，经过多年的发展和积累，兰州石化矿区已形成为14个行政小区、31个自然街区，共541栋楼、49排平房，近4.6万套住房、总建筑面积将近304万平方米的庞大生活社区，建成了门类齐全、功能配套、设施完善的公共服务设施。一、多措并举加快住房建设在集团公司和省、市党委政府及有关部门的大力支持下，公司确立了改善住房就是最大民生工程的理念，把改善职工生活居住条件作为重要的政治任务之一，下大决心，花大力气，统筹规划，强力推进。通过新征土地建设住宅新区

2、和拆旧建新实施旧区改造，从根本上解决厂前高危区和旧街区危旧楼的安全隐患问题，全面改善职工住房和生活设施条件。近年来，公司新区建设和旧区改造攻坚克难，历经艰辛，按照“论证一批，规划一批，建设一批，投用一批”的思路，加快住房建设实施进度。2008年以来，共新建、团购住房8695套，新增住房总建筑面积100多万平方米。其中，新区12#街区71.5万平方米、6034套住房；旧街区东四街区、幸福小区一期、文化小区一期、北站116#综合住宅楼共16.6万平方米、1486套住房已建成入住；团购燕京罗马花园住房1175套。极大地缓解了职工住房困难的压力，大幅度改善了职工住房条件和生活环境。新旧街区新竣工的住宅

3、楼或住宅小区，在设计理念、整体规划、户型设计、使用功能、设施配套、工程质量、环境绿化等各方面，更加科学合理，更加安全舒适。二、有效夯实住房管理基础一是建立健全房产管理体系。2007年以来，为了适应公司同业务重组整合和大批量新建住房出售任务需要，公司成立了房产管理中心，对职工住房实行集中统一管理。2009年5月份，公司建立了以房产管理中心为主体、公司各单位齐抓共管的房产管理系统，对进一步做好职工住房工作发挥了应有的作用。二是开展住房清查。对公司辖区内的住房及住户信息进行了重新登记复核，对涉及因中国石油、中国石化在兰企业多次重组形成的相关单位，分别由重组单位协助清查，全面掌握了公司住房状况，有力地

4、促进了公司住房管理信息化水平。三是优化住房出售模式。公司始终坚持公开、公平、公正的原则，正确把握政策水平、操作水平和操作时机三者关系，做好顶层设计，完善申购流程，严格审核申购范围和申购对象，从组织、机构、设备、人员、计算机程序、工作规范等方面全面提升组织实施水平。实行个人申购、公开摇号、自主选房、交旧要新的出售政策，圆满完成12#街区新建住房出售。顺利完成东四街区新房回迁出售以及剩余住房出售任务。开展文化小区1#、2#、3#、4#及83#楼的搬迁安置，安置住户共计276户。圆满地完成污水处理厂186#楼66户住户的搬迁安置工作，实现了厂前区住宅楼搬迁工作的突破。四是全力以赴推进产权证办理。20

5、11年，公司把握有利时机，全面展开遗留了近十年、8000余户住户的产权证办理，完成了240户产权证的纠错与发放；南山新区和幸福小区13栋楼702户、136号楼等11栋762户的产权证办理工作，将力争年内完成；西四、东四和辰光小区22栋楼1798户住户的产权证办理工作正在按计划进行。三、抓好各项住房政策的衔接与落实一是积极建立住房补贴制度。根据中国石油天然气集团公司关于深化住房制度改革实行住房分配货币化的实施方案精神，公司停止了住房实物分配，实施了住房分配货币化，建立起住房补贴制度。这标志着公司住房由过去的实物分配方式转变为以发放补贴为主要形式的货币化分配方式。住房补贴分为月住房补贴和一次性住房

6、补贴两种，补贴额与工龄、职务、住房面积相关，分别向无住房职工和住房未达标职工发放。截至目前，公司落实住房补贴资金4.3亿元，受惠职工达6.5万人次。二是全面建立住房公积金保障制度。根据省市规定和要求，公司坚持每月开展一次职工集中性公积金提取业务，满足职工购买不同类型住房需求。截至今年6月份，职工个人累计提取职工个人住房公积金31034人次、23.8亿元。与此同时，公司加强与省、市住房公积金管理部门的联系与沟通，下大力气理顺住房公积金贷款渠道。2008年，12#街区开始销售后，职工个人公积金贷款由于建设手续等问题，影响并制约了整体销售工作。公司反复沟通协调，最终于2010年8月争取到甘肃省住房资

7、金管理中心与兰州公积金管理中心的政策支持，先后完成了12#街区、东四街区、文化小区4637户申购人的贷款，贷款总额达8.9亿元。 当前住房工作面临的突出问题和矛盾公司先后经历了多次重组、改制、分离，单位和业务的频繁变动增加了住房工作的难度。职工利益群体多，历史欠账多，住房历史遗留存在的诸多问题和矛盾，难以短时间解决。这要求我们在解决和处理问题时，既要做到区别对待，又要做到统筹兼顾。同时公司部分栋楼生活设施老化落后，环境条件参差不齐，职工住房苦乐不均，至今许多住户仍然居住在厂前易燃易爆易污染的高危区域和60至70年代建造的木质结构楼、简易棚户房甚至干打垒平房内。福利区相当一部分住宅楼由于建造年代

8、长、建设标准低，经常出现地基沉降、墙体开裂、电线老化、水管断损等安全隐患。改扩建街区中被鉴定为危楼 HYPERLINK 0/EIPCMSTemplate/Template/Common/NewsAutoTitle.aspx?NRMODE=Published&NRNODEGUID=%7b3488659F-68D1-42EB-9A7B-2D4F6AE9BCCA%7d&NRORIGINALURL=%2ffcglzx%2ftzgg%2f%25E5%2585%25AC%25E5%258F%25B8%25E4%25BD%258F%25E6%2588%25BF%25E8%258B%25A5%25E5%25B

9、9%25B2%25E9%2597%25AE%25E9%25A2%2598%25E7%259A%2584%25E8%25A7%25A3%25E8%25AF%25BB%25E6%259D%2590%25E6%2596%2599%2ehtm&NRCACHEHINT=NoModifyGuest l _msocom_1#_msocom_1 U1的住宅数量逐步增多，个别楼房危险程度已达DUS级，这类情况随着时间的推移，还有增多的可能。一、住房情况的复杂性、解决问题的艰巨性超出想象，一系列课题需要研究破解。1区域分布复杂。公司辖区内住房点多面广，东至陶瓷市场，西至西柳沟，北至钟家河，南至南山根，覆盖了西固城

10、区全域，地域跨度达10公里。2功能布局复杂。生活区和生产区没有有效分离，有些居住区与生产区仅一墙之隔，有些社会人员非法自建，依厂而居，增加了厂区生产环境和居民生活环境的双重安全风险。3房屋质量复杂。由于建房年代跨度大，房屋新旧程度、功能设施、配套条件差异很大，有建于上世纪五、六十年代的砖木结构楼，又有建于新世纪的新楼房；有不成区域的单栋楼，又有成规模的住宅区，住宅质量的巨大差异，形成了职工居住条件的巨大差异。4住房面积复杂。由于住房建售模式不同，住宅既有面积近二百平方米的住房，又有面积不足二十平方米的住房；既有一户多套住房，又有“2+1住房及合厨合厕住房，住房水平千差万别。5产权关系复杂。由于

11、职工住房经历了福利分房、房改房、经济适用房、住房货币化等历史阶段，形成了既有100%产权房，又有70%的和76%的不完全产权房及租赁房；既有福利房，又有商品房；既有取得产权证的住房，又有大量无产权证的住房。6配售标准复杂。由于不同时期的历史原因和“两兰”在住房管理上的差异，其配售标准也有所不同，据统计，公司目前在房屋出售面积上有六种出售面积并存：一是按使用面积出售的住房；二是按套内面积出售的住房；三是按建筑面积出售的住房；四是计算部分公摊面积的住房；五是通过固定比例将使用面积换算为建筑面积出售的住房；六是同一户型房屋由于出售年代不同，住房面积在小数点位数方面存在差异。7辖区居住群体复杂。由于企

12、业改革重组、单位划转以及外协关系、职工住房交易等各种因素，公司辖区住房中既有内部职工，又有外部职工；既有中油系统内员工，又有关联单位员工；既有用于住宅的，还有用于经营的；既有所有权明晰的，还有所有权存在纠纷的，特别是外部人员情况更为复杂。8住房诉求复杂。住户群体的差异，住房需求的差异，既得利益的差异，经济条件的差异，甚至思想观念的差异，形成了各种不同的住房利益诉求，各种诉求相互交织，使住房工作面临更加复杂的挑战。二、建房难、搬迁难、关闭难、售房难的现实矛盾相互交织，住房工作面临着新的挑战。当前公司住房工作可以简要概括为“四难”，分别是建房难、搬迁难、关闭难和售房难。1建房难。建房手续涉及的政府

13、部门多、立项和报批手续繁杂、流程长、受制于政策的不可控因素多。当前根据国家住房建设政策，公司改善住房条件只能更多的依靠盘活自有土地资源、实施滚动式拆旧建新来实现，由于建房的前期手续非常繁杂，严重制约和影响到公司建房工作的进度。2搬迁难。搬迁中只要存在一户“钉子户”，拆旧建新的工作就会停滞不前，改善住户居住条件的愿望也将无限期推迟。搬迁户对住房的期望值高，少数住户因经济困难、家庭矛盾、法律纠纷等多种原因不愿搬迁或搬不起房；还有以搬迁为借口讨价还价，提出各种无理要求的情况屡有发生，致使旧街区改造的受制因素层层叠加，搬迁改造走到了一种两难的境地。3关闭难。由于历史原因，公司厂前区域的住房犬牙交错，情

14、况非常复杂，群体类别、范围界定、各种利益的平衡难度大，同时由于公司提供的旧房房源数量有限，其质量也难以满足住户需求。4售房难。由于住房历史遗留问题和其他各类情况相对复杂，且各种群体数量多、人员基数大，诸多矛盾相互交织在一起，公司需要反复调研，平衡各群体利益关系，调节各种矛盾。公司现有房源情况当前，公司可向职工出售的房源共有四部分，总计4654套，即：第四十佳园经济适用住房1138套；申购新房后腾退的旧房1671套；12#街区剩余新房104套；阳光怡园商品房1741套。一、临洮街第四十佳园新房房源1. 基本情况：临洮街第四十佳园位于西固区临洮街395#、411#（原煤炭公司院内），总占地面积11

15、3.55亩，总建筑面积36.32万平方米，住宅面积30.89万平方米，容积率3.8。小区分东西两个小区，共有17幢高层住宅，地上最高34层，设计共有8种户型，户型面积70-90平方米，住房总套数共计4020套。所有住房为框架剪力墙结构，采用集中供暖方式供暖。小区有近8000平方米的商铺，将配套超市、餐厅、药店、银行、社区医院等生活设施。小区内部拥有一所近3000平方米的幼儿园和一个640平方米的社区活动中心。2. 房屋性质：第四十佳园属于兰州市政府保障性住房建设项目，由兰州国资投资（控股）建设集团有限公司（简称国投公司）承建，所有住房均为经济适用房，执行国家经济适用房政策规定。3. 房源及价格

16、：为了加快厂前关闭区和棚户区改造进程，解决职工住房困难，增加可分配房源数量，从今年3月份开始，公司多次研究团购国投公司第四十佳园余量房的可行性操作方案。市政府从支持国有企业棚户区改造等方面考虑，将第四十佳园东区13#、14#、15#、16#、17#共5栋住宅楼，计1138套住房，总面积约9.29万平方米的住宅整体售于我公司。为了最大限度的降低出售价格，公司领导带领民建、造价、法律、财务、房管等多个部门，经过12轮的价格谈判，将国投公司以3900元/面向社会出售的均价，降至2980元/的均价，并按一房一价出售给我公司职工（最低价2585元/，最高价3335元/）。4. 交款及贷款：职工申购第四十

17、佳园经济适用房，采取“公司搭建平台，国投公司上门宣传、咨询和服务，职工自愿选购”的原则。对于申购人交款及贷款各项事宜则由兰州国投公司全权负责，按照国家及省市政府经济适用房销售相关政策执行。经济适用房必须以家庭为单位购买，一户家庭名下只能拥有一套经济适用房产权。购买第四十佳园的住户必须交回公司名下所有住房。5. 预计入住时间：根据国投公司项目的初步建设规划安排， 14#、15#、16#三栋楼预计2012年年底实现主体封顶，2013年年底交付使用；13#、17#楼预计2013年8月底实现主体封顶，2014年10月底完成全部住宅及小区配套设施并交付业主入住。具体入住时间依照国投公司项目建设实际进度进

18、行确定。6. 物业管理方式及价格：第四十佳园物业由兰州市国资物业管理有限公司统一管理，水、电、天然气、采暖、物业费按照其收费标准执行。预计相关收费标准为水：2.35元/吨；电：0.51元/度；天然气：1.70元/立方米；物业：1.3元/平方米月；采暖：4.20元/平方米月。具体实施标准将按照政府收费政策调整执行，公司内部职工享受公司内部同等政策。7. 情况咨询：第四十佳园房屋相关详细情况，待项目售房工作启动后即公布咨询电话、办公地点。二、公司回收的住户腾退旧房房源自2008年至2011年，公司按照“公开、公平、公正”和“厂前区住户享有优先购买权”的原则向厂前区住户和改善户分批次出售东四街区、1

19、2#街区住房。根据公司住房出售政策文件规定，申购新房的住户必须向公司腾退其原住房。1. 公司应回收旧房总数根据公司新房出售方案，申购新房需“交旧要新”。经统计，申购东四街区及12#街区住户应腾退的旧房总数共计3506套（间）。2不列入再次出售的旧房数量经综合考虑公司腾退的旧房房源实际情况，公司决定，对已列入改扩建街区的394套住房、位于厂前拆除关闭区域的1072套住房、已属危楼的26套住房和属于合厨合厕的343间住房，共计1835套（间）不再进行出售。3. 可出售的有效房源数量在公司应回收的3506套（间）旧房中，除去不列入再次出售的1835套（间）住房后，实际可用于再次出售的有效房源数量大幅

20、减少，理论有效房源数量为1671套，仅占总房源的48%。4理论有效旧房房源的基本情况新房申购对象主要包括厂前区住户和改善户，其中厂前区住户腾退的、可进行再次分配的住房占有效房源总数的一半以上，而非厂前区有相当数量的住户属于原住房条件较差的住户，他们腾退的旧房大多为“顶天立地”（即：底层或顶楼）、设施陈旧、户型欠佳的住房。因此，公司回收的旧房房源总体数量不足，情况不佳，具体呈现以下四个方面的特点：（1）房源分散：腾退旧房遍布公司14个小区，区域位置、户型结构、楼层朝向、建筑年代各不相同。在可分配的旧房房源中，下招、二单、三单小区的占53%（共890套），西固、上坎、临洮街的占11.7%。（2）面

21、积小、成套率低：有效房源中，50平方米以上的仅占11%，40平方米以下的占33%，一室一厅和独套的住房占32%，位于一层和顶层的房屋占到36%。（3）东西区旧房房源匹配度低：有效房源中，东区房源数量为1278套，占77%；西区房源数量为393套，占23%。而东西区需安置的住户比例分别为15%和85%，考虑到因生活习惯、子女就学等因素，住户选择就近安置的可能性较大，房源与需求倒挂现象突出。（4）旧房产权比例不一：具有100%产权的旧房1323套，产权比例为70%、76%或租赁的旧房有348套。三、12#街区剩余新房房源12#街区设计住宅楼47栋, 共计6034套住房。自2008年开始至2011年

22、底，共分五期进行了出售，截至目前还剩余104套新房。主要包括以下三种情况：1. 由于楼层较差等原因，在新房销售过程中，截至第五期出售之后，申购人放弃选择的房源40套，主要集中在一楼。2. 由于规划方案调整，12#街区A区的5#、6#、10#、11#楼在原有14层的基础上，加盖一层，前五期销售时，不具备销售条件，因此剩余28套新房。3. 由于经济及其他个人及家庭原因，住户申购后又申请退房的共计36套。四、营门滩阳光怡园商品房房源为更好地帮助职工解决住房困难，多渠道改善职工住房条件，公司多方协商谈判，以团购的优惠价格向职工出售阳光怡园商品房，开发商高阳公司为本次团购提供房源1741套，分4种套型、

23、9种户型。现有房源的出售原则和思路根据当前现有房源情况，结合实际，在充分调研和讨论的基础上，公司初步形成了住房出售的基本原则和思路。公司将组织广泛讨论，听取各方面意见，进一步修订完善，在条件成熟后形成正式方案予以实施。一、第四十佳园新房及腾退旧房的出售1.出售原则（1）公开、透明、稳定的原则。“公开”即公开房源、公开方案、公开标准、公开操作；“透明”即在电视、网络、报纸等新闻媒介发布住房出售重要信息，由纪委、工会、职工代表组成的监督组，全程监督操作过程，做到政策透明，过程透明，结果透明；“稳定”即对住房配售过程中出现的各类问题正确预判、充分估计，最大限度规避风险，确保全过程在稳定前提下稳妥推进

24、。（2）统筹规划、突出重点、分类施策的原则。以厂前区部分住宅的关闭为重点，结合现有房源实际，针对不同区域、不同诉求，制定切合实际的操作方案和操作步骤，分阶段、分步骤组织实施，把握节奏，掌握规律，不消极，不冒进，分轻重缓急，循序渐进解决问题。2关闭区的确定多年来，公司一直致力于厂前区域住户的搬迁改造。特别是12#街区住宅建成投用后，公司制定了厂前区住户优先申购的原则，经过12#街区五期销售，共有2152户厂前区的住户乔迁新居，但仍有3554户住户因为自身经济等方面的原因，没有申购12#街区新房，目前仍然居住在厂前区域。根据集团公司关于加快厂前高危区域搬迁和加快棚户区改造的精神要求，为消除公司厂前

25、区域部分住宅的安全隐患，切实解决住户住房困难的问题，按照国家住房和城乡建设部的标准和集团公司行业规范的相关规定，综合考虑住宅区与主体装置距离、楼宇新旧程度、住户居住安全需要，结合公司腾退旧房房源的实际情况，遵照轻重缓急、逐步推进的思路，公司将位于厂前区的17栋楼房、45排平房的区域确认为关闭区。关闭区17栋楼， 45排平房中，共计住户2539户，已搬出1151户，现剩余住户1388户（东区212户，西区1176户），具体范围如下：化工关闭区楼房13栋：下坎4#、5#、8#、9#、304厂前1#、2#、3#、4#、10#、20#、40#、小二楼、机械厂青工楼。平房45排：有机厂四合院12排、机械

26、厂南院6排、机械厂北院5排、托儿所平房3排、七委平房19排。炼油关闭区楼房4栋：1#、2#、3#、4#大板楼。对于关闭区，公司将实施关闭并拆除，对住户采取“只出不进”的政策。 3出售思路为确保关闭区“关闭和拆除”目标任务的实现，在认真分析旧房房源的基础上，公司经过积极努力和多次谈判，团购了兰州国投公司开发建设的第四十佳园小区东区全部新房，用于缓解关闭区住户旧房安置房源不足的实际问题，通过腾退旧房及第四十佳园新房的出售，逐步实现厂前区部分栋楼和平房的关闭。（1）第四十佳园新房和腾退旧房的出售优先面向关闭区住户出售，剩余新、旧房源再面向厂前区范围内的其他住户出售，若还有剩余，则面向其他需要改善居住

27、条件的住户出售。（2）采取整体租售、分阶段组织实施，打分排队选房的模式。4出售房源公司为关闭区住户搬迁安置提供三种房源：新房、旧房和租赁房。（1）新房公司团购兰州国投公司开发建设的第四十佳园小区东区五栋楼，房屋性质为经济适用房，共计1138套，为期房出售。（2）旧房安置的旧房房源为申购东四及12#街区住户腾退的全部可出售的有效房源。旧房有产权房和租赁房两类，公司分别向住户进行出售或租赁。5出售方式关闭区住户的安置将按照新房安置和旧房安置两个阶段分别进行，每个阶段均按照“工龄+年龄”分类打分的方式进行排队，住户根据排队顺序依次选房。打分排队顺序按照住户的工龄、年龄合并计分排队（纯外户住户只计算年

28、龄分）的方法进行，工龄分和年龄分均按月计算，每月一分，不满一个月按一个月计算，分数相等则年长者优先。若夫妻双方均为兰州石化公司员工，则以分数高的一方计分排队。二、12#街区剩余新房的出售考虑到12#街区剩余房源数量较少，公司计划在小范围内公开处理，出售对象只限于离退休老红军、老八路、退休全国劳动模范、离休老干部、退休副局级以上领导干部的范围内。采用交旧要新、个别征询、打分排序的方法进行出售。三、阳光怡园商品房的出售公司经过多方协商谈判，以团购的优惠价格向职工出售阳光怡园商品房，本次团购按照高阳房地产开发公司制定的出售方案出售，职工自主选购，公司搭建平台，协助配合。目前，阳光怡园团购需求登记通知

29、及项目资料已经发布，高阳公司将于近期开展售房工作。四、关于其他几个群体住房诉求的处理思路1关于未享受到企业福利分房政策的“无房户”及改善户的住房诉求。首先，按照集团公司住房分配货币化改革政策，公司停止了住房实物分配，实施了住房分配货币化，住房实物分配方式转变为以发放住房补贴为主要形式的货币化分配方式。住房补贴的发放对象为无房职工和住房未达标职工。无房职工以月补贴的形式享受全额住房补贴，对住房未达标住户则一次性发放了住房补贴。集团公司实行住房分配货币化，就是要解决停止住房实物分配后，有房职工与无房职工、住房达标职工与未达标职工、老职工与新职工之间在住房分配方面的利益不平衡问题。也就是说，企业实行

30、住房分配货币化后，以发放住房补贴的方式代替了住房实物分配，对于集团公司而言，已消除了“无房户”的概念。其次，实行住房分配货币化后，职工可利用工资积累、住房公积金、住房补贴和住房贷款，提倡自主到市场上购买经济适用房、商品房或其他住房来满足住房需求。第三，公司十分重视“无房户”和改善户的住房问题，在12#街区和东四街区新建住房出售中，已将这两个群体职工纳入申购范围之内，并有5000余户“无房户”和改善户申购了新房。这次，把腾退的旧房优先向厂前关闭区居住条件差、安全风险大的住户出售，是公司从全局出发做出的决定。在住房后续规划建设中，公司将充分考虑“无房户”和改善户的需求，通过建设经济适用房和廉租房，以及搭建平台团购保障房和