关于中国房产现状若干问题思考

1、关于中国房产若干问题的思考从中国地理地形看中国经济发展趋势：这是一张卫星在晚上七八点钟所拍摄照片（图一）这是中国地形图（图二）从图一中白点就是发展的地区，越白越亮说明该地区越发达。从照片中明显可以看出，华北平原和长江中下游平原是中国的经济集中点。其中照片中最亮的区域为韩国釜山、台湾西部、珠三角，长三角以及京津地区。对照图一照片和图二的中国地形图，可以看出，图一中白色区域就是图二的平原区域。因此根据中国的地理地势地形以及水系的走向，我个人认为中国的经济将由沿海往内陆发展。沿长江黄河由东向西发展。从中国的三大区域经济为珠三角，长三角以及京津为中心的环渤经济为基点。由点到面把三个相连成为连片经济区。

2、特别是从京津到沪杭的华北平原和长江中下游平原肯定是未来中国毫无争议的最发达的广大地区。我个人推想，中国以后经济肯定是以三大区域经济为发展基点，有点到面，把三大区域经济逐步在沿海地区进行相互连接发展。然后，沿河系住内陆发展之格局。 根据上述，现在江苏两淮如淮安，往北连云港到山东泰安、德州的房产如火如荼是可以预见的。靠西从郑州到武汉未来几年房产的潜力也是大有可挖。 从上所述，也就回答了房产在中国的发展的方向，解决了房产公司在哪里开发选点的问题。 二、关于目前的国家房产的调控 1、我个人理解调控的理解，就是国家对房产行业的调节和控制。如果我是国家总理，对于房价调控的目标是：希望目前上海、杭州、北京等

3、以及广州深圳的房价稳中有降，以这些城市为代表的一线城市控制2-3万元/平方米。而对于那些房价在4000-5000元/平方米的广大三四线城市和地区不是抑制而是希望快速上升。房价在3万以上的是泡沫，4千到5千呢那是经济落后是欠发达。泡沫需要打压，经济落后地区需要发展和泡沫。2，从房产成本来分析来看房产调控拿杭州绿城环城东路的兰园和淮安中南世纪城来比较。杭州绿城环城东路的兰园售价55000元/平方米起，淮安中南世纪城售价3800-4000元/平方米。兰园55000中大致组成为：建安成本4000，土地成本20000加其他成本估算30000。利润20000。利润率40%。淮安淮安中南世纪城4000组成建

4、安成本3000,，土地成本500，利润500。利润率12.5%。这些数据中土地成本可能不是很精确，但是建安成本我从事这么多年来是应该差不多的。在上面的土地成本是可变。建安成本是固定。你说土地吗可以说无价也可以一文不值。而建安成本中的建材人工机械费用按照目前的发展来看，说下降是不可能，肯定是将上涨的。因此4000到5000的房子以后价格上升是必然。从利润率来看40%是暴利，12%估计菜市场的菜贩也要这个利润了。 3，从绿城目前困境来说明调控说都绿城的处境很困难，其原因，个人认为主要原因是他把所有鸡蛋放在一个篮子了。绿城开发的楼盘基本都在杭州、上海、昆山等一线城市，走的是高端线路，泡沫难免很大，中

5、央一念咒，房子就难卖，然后就目前这样困难了。当然压死骆驼的还有稻草了。估计以前绿城像个暴发户有钱了到处投资，恰好屋漏偏逢连夜雨股市大跌在加上中国家族企业特有的通病于是病重了。如果绿城说有10%项目在一线高端，80%在二三线的高低搭配估计不会死了。你看江苏南通中南现在来不得滋润，去年中国房产公司排名170位爬到现在的47位。淮安从年初到现在已经销售1亿多了。从这个方面来看调控要死人，调控也要发财。4、关于调控带来的其他方面的影响 对于一线城市来说房产调控带来的是房产价格的下降，而对于如德州等二三线城市来说房产调控带来最大的影响是对于广大购房者的心里影响更大。对他们来说增加了观望心里以及一定程度的

6、房产价格下降的恐惧心里。 对于应对调控的应对措施：一线城市的高端房产企业，做好准备回归合理利润的阶段。每个行业在每个地方的发展基本相同的。首先第一个的基本暴利，然后蜂拥价格大战，接着坑蒙拐骗，而后起起落落中归于平衡。据所闻美国等西方国家房产行业的利润基本在5%左右。一线城市已经处于管理处效益的地步。对于三四线正处于蜂拥阶段。 5、世界经济对中国经济的影响。（个人认为我不是啥了不起人物，看这个标题很多人想就只有那些经济学家，最少也要本科以上才有资格来议论了哈。我是以我这只井蛙来呱一下的。） 自去年后，希腊所引起的欧洲危机等等看来是影响了目前的房产。但是个人认为，中国的经济由于资本流通元不及西方，

7、不知道中国资本流通率有多少哈，我个人想象不会有15%吧。因此我想外资进进出出对中国房产的影响很小吧。中国的各个省基本与西欧各国相等。中国每个省省长打个喷嚏估计给当地房产造成的影响应该和世界经济给当地房产的影响差不多吧。00-01年，广东深圳房产老板跳楼纷纷，野风在杭州绍兴路买了差不多整条街，到现在野风在杭州也算个中等人了。房产业在中国完全可以做到东边不亮，西边亮。广州的房产老板跳楼，影响不到杭州的房产老板泡妞。对中国房产影响的因素进行分析，我个人估计：世界经济10%（当然世界经济对中国各地经济影响的比例是有不同的，一线城市及沿海地区总是大一点的可能到15%吧）。房产企业本身25%（作为一个房企

8、在中国这个江湖里飘是很不容易的，基本上只能按照中国潜规则进行的，流行语就是要符合中国国情来的。想要搞西方管理不容易）。而中国目前的体制我看是65%。有时候想想中国官员的情妇二奶对中国房产的影响估计都占15%。拿山东省刚刚露头的副省长黄胜情妇事情来大概算算，传闻其有46位佳丽。按照一位一房，又想想堂堂副省长的那个那么这个房基本不会太小吧，按照人均100平方米/房，按照德州房价5000元/平方米（堂堂副省长的那个不会是住低档小区吧）计算：46*5000*100=23000000元。按照德州这个档次楼盘的净利润15%计算：2300万元/0.15=15333万元。15333万元/50万元/套=306套

9、。也就说为了堂堂副省长的46位佳丽，房产商306套房子白造了。听闻德州房产都是被黄大人所垄断，这点对黄大人估计没有房子心上。如果有个国内的房企进德州，以德州经济水准，开发一个楼盘获净利2-3亿应该说是很好了吧。但是黄大人的46个佳丽就要占其利润10%。大家自己想想是否有点道理？况且还仅仅只是一个黄大人的佳丽了。那些还没有被中纪委给脱光的黄大人或者李大人的就不知道了。加一句上面计算还不包括装饰的钱，总不能给堂堂的副省长大人的佳丽住毛胚房吧！这个因为腐败官员佳丽的影响应该归类那种因素啊？！对于中国房产决定性影响是中国体制。分配体制的不平衡才是目前房价两个极端的主因。看看西欧丹麦、瑞典等那个社会主义

10、国家，就没有一个人住白宫，很多人住茅屋的。这个问题我就不想多说，虽然现在中国取消了反革命罪，但是我还是怕夸省追拿的或者其他莫须有啥。6做一个购房者信赖的房企。我想所有的房企都想我的房子怎样才能受到购房者的喜欢，我的房子怎样才能一销而空。我想目前无非两条路：一靠骗也就是肯蒙拐骗。这是目前大多数房企的主要道路。当然不是绝对，但是问问房企自己没有做过这些有几个房企。二是从一个购房者的角度踏踏实实买房。看过也见过太多的房企坑蒙拐骗的招数。我认为坑蒙拐骗有他的好处也有它的坏处。如同一个人他可以选择做好人和做坏人一样。做好人有好人的好处也有做好人的坏处。同理做坏人有做坏人的好处当然也有做坏人的坏处了。中国

11、的企业往往短视，所以百年的企业很少是因为我们往往只是看到做好人的坏处和做坏人的好处是主要的因素。这里对于目前房企各种各类的坑蒙拐骗的手段我不列举。当然到一定程度时候这些坑蒙拐骗挖的坑肯定要要自己一个个填了。到这个时候结果可想而知。我自己也是购房者，我在购房的是关心我所购买的房子的价格是否贵了，这要求房企业要有合理的价格。我关心房子是否能按时交付，这要求房企能如期交房。我关心房子的质量如漏水等，这就要求房企严格抓房子的质量。大部分的购房者都不是建筑学家和装饰老师傅，在购买房子后还被家装单位等潜规则，还被材料厂家忽悠。因此希望房企在这些方面帮助购房者。如免费提供购房者在家装时候的技术指导服务，可以

12、组织家装材料团购服务。真心真意为每个自己的购房者欢喜入住而象兄弟去帮助服务。那么我想这个房企的房子不大卖是比较难的吧。7、关于开发房产过程的其他几点思考首先在房产开发过程的：拿地，开发，销售，物管，环节中，拿地过程最是不可控制。也是最黑暗的这个环节也是最决定性的，说白了就是一个房企在起点城市的关系是至关重要的。拿地的成本决定了房价。因为在组成房价的其是主要部分，而建安成本则基本是固定的与可控制的。拿地后修改容积系数等手段。（少缴地款等我不细说）也是房子利润主要来源。况且从生地到熟地的过程时间也是决定一个楼盘的开发时间也是相同道理。至于开发过程管理中：设计、建造、管理应该比较简单。只要资金到位这

13、些问题不大，这里我只是简单说一下个人感受。设计方案多考虑多一点时间，磨刀不误砍柴功，只有成熟方案在施工过程才能顺利完成，也能容易达成工期质量、安全与经济目标。对各个施工单位以及其他单位管理，在选中优质的设计，施工，勘测，监理等单位时，只要按照合同能按时付款就可以很好的管理好这些单位了。他们来了就是为了钱吗。从专业角度来看，多听点他们意见对管理有极大便利。房产公司没有必要建立自己宠大的管理机构来越徂代疱，难道工程部能替代施工单位，设计部能自己全部设计吗？关于工程的工期，质量安全与经济目标控制，我也简单说几句，工程工期决定因素有几个，首先资金以及合同订立，资金到位工期应该问题不大，当然选用有力量的

14、施工单位也是一个方面图纸，案是否成熟全面也是一个因素。质量安全方面：质量工程首先满足使用功能与安全功能。国家对这个是叫质量保证管理。在满足沉降，垂直度，材料强度，生活配套等要求后重点提一句，对是质量十大通病中，卫生间漏水，管道质量控制是一个重点，试想，你买一套房最怕是啥，怕漏水，漏电，漏煤气，停网线都是管道问题。安全问题是有事的时候大家没事，有事的时候天塌地陷，只有常抓严抓。经济问题，对于安全成本而言。设计方案已经决定了整个建安成本的90%。施工过程最多不会10%变动，因此要控制成本首先要从设计方案开始控制，重点控制。关于销售与物管问题更简单了，公司从一个人自己去买房，去入住，去小区生活过程会

15、遇到想到解决与发现问题，解决问题就可以了，一个人买房，首先考虑房价，房型，交通配套设施，然后是关心交房时间等。入住时关心房子是否少面积，是否漏水，漏电等。物管也一样，是否物管为一个小区业主真正服务，还是变成业主脖子上的套索。结合上述如在山东德州就可以上以上述进行比较分析，我就不一一展开，有些情况，特别是与政府谈判是一个微妙的过程，要因地制宜的过程，具体情况具体对待的。8、关于很多房企售楼处被砸的感想： 去年以来，频频听闻很多木木楼盘售楼部被购房人抢夺打砸的。有时候替房企也难过。道上多听闻房企在搞拆迁的时候凶狠霸道沆瀣一气等等，怎么想想房企被人欺负了也忍气吞声似乎不太符合房企的一贯作风啊。站在房

16、企角度我想说： 因为顾客是上帝，我冤枉啊。我和上帝的愿望和期盼是一样的，我不想降价销售，我也想房价节节高，这样上帝高兴，我当然更高兴。我在卖房子时候是有点小霸王，跟你定了霸王合同。但是那是国家工商局的印的。就算我有点霸王我这次忍忍算了。否则对其他上帝不好。能否在以后那个购房合同中加一条对我和上帝都合理的条款：对于符合退款条件的，退款；对于我降价销售想来要求补偿的上帝，我同意补偿。但是在房子上涨后，你上帝房子上涨部分我同样要求补偿。你今天到市场买菜，明天菜价下跌，你能给农贸市场的阿姨补偿?算了这次第就算了，欢迎下次再来砸楼盘，我还是想卖给你的。9、对于中国企业管理的个人感受及想法总认为有李世民才有盛唐。有慈禧才有晚清。有戴高乐才有法国，有华盛顿才有现在的美国。一个王朝有一个好的国王才有强盛的王朝。一个企业有优秀的领导人才有强盛的企业，这个道理是很浅显的。一个企业其领导人的素质决定这个企业兴盛或衰败是不是很过分。那怎样的企业领导人是优秀的领导人呢？中国从封建社会直