住宿酒店商务宾馆品质服务体验管理 特许营建培训连锁酒店工程造价控制彬彬

1、营建部2015亚 朵 特 许营 建 培 训Contents Page目录页影响成本因素不同阶段成本控制侧重点质量、进度、安全与造价的关系酒店成本2建筑面积利用率、出房率、消防问题、电梯、拆除量、砌筑墙体量、水电增容、设备摆放特殊情况外立面需要改造、天井、加固、加建1对项目了解的深度影响投资的精度4风险规避6能耗使用维修费用3设计优化施工进度采购5总包分包供应商影因响素成本成本控制和哪些因素相关？正文经常性误区道听途说经验自认为对概算漏项低估没有详细资金的规划对特许品牌要求了解不够投误资区阶段正文概投算资编阶制段编制依据亚朵酒店按清新版标准，客房数在120间以上，概预算单房为【12万元/间】工程

2、内容包含以下内容常规配套工程、客房装饰及系统隐蔽工程、设备和分包工程等单房12万/间不包含内容不包含以下内容外立面装饰、加建、加固工程；软装工程，报建协调等前期开办费、床垫床上用品等开业用品费用、管理人员差旅费及其他不可预见费等概算编制说明投概资算阶段分类子项序号项目描述预估造价按120间客房测算总投资（万元）配套工程设计费1客房和公区装饰机电设计费客房和公区装饰机电设计费约30万/项，外立面和加固、加建费用另计30燃气接入2燃气接入根据需要燃气量，接入费用在2025万/项，具体视当地市政要求20电增容3风管机常规单房按3KVA或中央空调按0.075KVA/m2计算电增容费（30003200元

3、/1KVA）0有线电视接入、数字电视4含有线电视接入和数字电视费用在2028万/项26工程审计、保险、等5工程总包结算审计费、施工期间保险费审计费甲方2万/项，建筑工程一切险60008000元/项3其他费用6房屋鉴定费、环评费等25万2机电消防1报警系统、消火栓、喷淋系统、强排烟、消防水泵、控制柜40004500元/间（100元/平米）50弱电工程2有线电视、电话、交换机、监控、网络30003100元/间36电梯购置3电梯设备费17-22万/台，轿厢装饰22.5万/台另计，电梯井另计18冷热水设备4冷热水水箱、变频水泵、热泵/锅炉/太阳能、控制柜25万（如有地暖：35万）35配电柜5总配电柜、

4、楼层配电柜、配电箱5-8万6广告灯箱6门头店招、楼顶广告、贴墙字20-25万22装饰工程1土建、内部装潢（含施工材料）4.55万/间（除甲供材料外）5552水电施工、安装（含管材、线缆）11.2万元/间1303电梯井道土建1万/层64外挂钢梯1-1.5万/层05工程开办费1020万0装潢材料1家具1.01.2万/间客房（含客房内床、床背板、沙发、桌椅、衣柜、木饰面），公区约1518万/项（含餐厅、会议室、大堂、书吧等家具，不包括由总包施工的服务台）1802地板、地毯1500-2000元/间243门、窗2800元/间334客房风管机空调、电视机7000元/间84公区空调22万/项22地暖工程（含

5、客房与公区地暖）3000元/间365厨房设备10万106洁具、五金2200元/间267灯具、开关插座、电子门锁3000元/间368窗帘、百叶帘、公区1200元/间159绿化工程812万/项（指有庭院绿化项目）010软装工程1015万0摄影画2250元/间2711其他工程58万81440正文关注点物业现状条件投资概算酒店规模投资回报风险评估投资阶段设计阶段设计对造价控制影响大设计阶段成本控制属于事前、主动控制设计变更越往后、越慢，损失就越大设计方案优化方案比选从整个酒店全寿命周期考虑投资阶段概算与设计阶段预算理想状态投资预算小于投资概算限额设计的概念价值工程的概念价值工程：（价值）（功能）（成本

6、）设计阶段中央空调主机中央空调配套费用电费+燃气费室内风管机+公区VRV地暖+找平电费+燃气费中央空调风管机+地暖设计阶段空调方案比选配备量多燃气增容耗燃气/省电配备量少电增容省燃气/耗电设计阶段冬季供暖方案比选正文关注点发包形式总包合同资金计划分包管理第三方审计施工阶段04施工阶段配套设计报建电视接入水电燃气增容甲供材客房家具公区家具开关面板、取电开关木地板客房灯具+床壁灯公区灯具室外灯光窗帘+木百页墙地砖门锁墙纸五金龙头、洁具电视机壁画+相框地毯厨房设备软装用品其他甲分包消防工程地暖弱电广告工程锅炉水泵系统工程客房空调公区空调电梯绿化景观其他总包拆除土建装饰水电安装工程发包拆分发包-马路游

7、击队邀标-不合理低价中标分包班组、自任项目经理清包工、自任采购员不签施工合同不签安全责任协议经常性误区施工阶段发包范围计价原则付款方式乙供材料价格甲供材料配合现场签证管理工程价款结算争议解决及农民工工资支付承诺书总包合同施工阶段目的资金筹备与协调的依据通过资金使用和进度控制的预测，减少盲目性，提高经济效益依据项目预算施工组织计划-进度计划总包、各分包采购合同付款方式多个项目按时间叠加投资偏差分析与纠正投资偏差增加还是节约进度偏差拖延还是提前总包合同资金计划编制与控制施工阶段施工阶段资金计划示意图正文项目全寿命经济效益评估开业时间设计、施工与工程整改施工质量与大修装饰材料性价比设备购置和能耗运营

8、阶段不成正比工程造价越高质量就越好，但两者并不是成正比关系；工程造价到一定程度，对质量的影响有限过低造价伤质量可能是偷工减料、以次充好、工艺马虎；违规分包施工管理不到位合理造价是质量保证强调合理低价合理价格是有据可循的减少纠纷，保证质量的同时还保证工期质量与造价保证质量的前提下控制成本赶工和延误都增加成本影响工期原因物业进场交接设计图纸原因合同采购分包管理施工方原因消防验收问题不可预见原因保证工期的关键先设计后施工消防报建先行施工合同约定明确甲供采购计划施工组织计划及施工管理资金计划专职专业项目经理协调管理总包与各分包工期与造价合理的工期成本最低工期造价安全与造价建筑工程一切险火灾、水灾、盗窃和抢劫；由于工人、技术人员缺乏经验、疏忽