住房分化及其认知、解决途径多元化简析(共11页)

1、PAGE PAGE 12住房分化及其认知(rn zh)、解决途径多元化简析1998年2013年，我国商品住房发展迅速，累计投资超过31万亿元，累计竣工(jngng)面积约69亿平方米。城镇居民人均居住面积由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，居住条件大幅改善。近几年，保障性住房建设投资(tu z)力度加大，保障性住房建设初见成效，低收入家庭住房问题的解决前景乐观。一、对房地产的认知：千差万别住房分层的产生既是贫富分化的结果，又是导致进一步贫富分化的原因，既反映贫富分化，又加剧贫富分化。中国房地产市场从1998年算起仅有十多年，对其发展变化规律还难说已经认识清楚，人们认知

2、差异的存在已在情理之中。（一）对房地产相关制度认知的差异自2002年开始实施的土地招拍挂制度，被认为规范了土地市场，“阳光拿地”防止了腐败，但是自这个被称为“土地革命”的制度实施以来，关于地价和房价的争议就从未间断，认为这种制度直接推高了地价，进而抬高了房价，导致地方政府土地财政依赖，用越来越高的土地出让金和房地产税费维系城市发展的规模和速度。住房公积金管理制度被认为是解决群众住房问题的重要举措，是我国住房制度改革的重要内容(nirng)，对实现“住有所居”、促进城镇住房建设、改善城镇居民居住条件、保障(bozhng)住房制度改革顺利进行具有重要意义，但自1991年实施至今也争议不断，许多人认

3、为公积金是“劫贫济富”。1994年城市房地产管理法公布后，商品房预售制度的正式确立被认为对解决开发商先期建设资金不足、加快房地产开发企业资金流通、降低房地产业门槛、刺激房地产业快速发展以及增加商品房供给等发挥了重要(zhngyo)作用，但是也争议不断并持续至今。认为预售使市场淘汰机制失灵、削弱了国家调控政策力度、使不良开发商有可乘之机（如“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金）、剥夺了购房人对所购房的知悉权、购房人缺乏担保的法律保障、消费者的合法权益受侵害、期房交易类似期货交易容易造成房地产价格泡沫等。2005年8月央行发布的2004年中国房地产金融报告认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的

4、预售制度，经营良好的房地产商已经积累了一定实力，为进一步完善房地产市场管理，可以考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。除上述不同观点看法外，对城市房屋拆迁制度及房地产税费制度等，人们的认知也千差万别，引发了各种讨论(toln)，形成了不同见解。（二）对房地产相关政策特别是房地产调控政策认知(rn zh)的差异房地产调控政策涉及行政、财税、法规、金融及土地等诸多领域和调控工具，调控对象主要集中在房价、房地产投资、住房供给结构、市场的投资和投机行为、保障房建设(jinsh)等，其中社会尤为关注的是对房价的调控。调控事关地方政府、开发企业、房地产中介、购房者等群体、企业和机构的利益，加之家庭住

5、房分化，任何调控政策出台都会遇到非常复杂的反应，对房价的调控尤其如此。对房价问题的认知，不仅是对房价过快上涨原因的认知差异巨大，对房价属性的房价调控手段等方面的认知也各不相同。在对房价过快上涨原因的认知上，有些人认为，价格是供需平衡的产物，也是引导供需的最重要信号，土地供给制度缺乏弹性，导致住房市场供不应求是房价上涨的主要原因，而持续宽松的货币环境与低利率是助推因素；也有些人认为，土地价格、建材等建房成本不断上涨是房价上涨的主要动因；还有些人认为，货币流通量过大是推升房价的主要驱动力，房价涨幅与货币供应量呈高度线性相关，不让它在住房市场表达出来，这部分资金必然流向其他地方，不从源头上遏制货币增

6、发而简单地把住房市场上的资金赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的矛盾就不会得到根本解决，反而会呈现复杂化和蔓延化的趋势。在房价属性的认知方面，有些人认为，房价问题不仅(bjn)是房地产一个产业的问题，也不仅是一个经济问题，而是事关国家宏观经济安全运行、社会稳定和谐的大问题，房价问题本质上是社会问题和整治问题。但也有些人认为，房价问题只是土地和住房市场价值的表现，只是一个经济问题，不宜把经济问题轻易道德化和政治化，试图造就一个人人都能买得起住房的市场是无法做到的。在诸多(zhdu)调控手段和措施中，备受关注的应属限购政策。支持者认为调控房价的重要途径之一是抑制需求，其主要办法是通过

7、提高首付、利息和税费，增加(zngji)商品住房购买和持有成本等。但多年来的调控成效并不显著，给社会和谐稳定带来了压力，也给经济和金融带来了潜在威胁。政府负有控制好房价、避免房价泡沫过大以至破裂的重大责任，在这些经济手段效果不明显的时候，应该果断实行行政限购。也有些人认为面对一个供不应求的商品，通过行政性限购难以实现需求减少、价格下跌的目的。如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定有效，但属于计划经济手段，背离市场经济原则，如果坚持下去会对供给产生影响。如果只能按需购买，租房市场就失去了房屋来源，城市也就无法接纳新移民和流动劳动者。住房市场需要有弹性空间，根本上还是需要发挥市场的作用

8、，这些是政府计划代替不了的。（三）对房地产市场和房地产业地位认知(rn zh)的差异对市场调控政策措施具有不同见解的最主要原因之一是对市场的认知不同，其中(qzhng)最为典型的是对市场有无泡沫的认知不同。事实上，人们对泡沫定义的理解具有很大差异，自然对市场有无泡沫的认知存在差异。早在2004年就有学者警示中国房地产市场已经存在泡沫，处于“破裂(pli)的前夜”，但遭到质疑和反驳。2004年2011年，商品住房投资额由0.88万亿元增长到4.4万亿元，均价由2549元/平方米上涨至5011元/平方米，销售规模由3.38亿平方米增长为9.7亿平方米，随着市场规模迅速扩大、价格快速上涨，市场泡沫的

9、争论一直不绝于耳。认为目前市场存在泡沫的队伍明显扩大，但仍有部分人坚持我国房地产市场不但没有泡沫，而且还处于“严重供不应求”的局面，近年来销售面积一直超过竣工面积就是明证。在对房地产业地位、作用的认知方面，2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出，房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。其实，2003年之前就已有学者、业界人士论证、提出了房地产业为支柱产业的观点。然而，随着房价上涨、房地产投资增长，出现了对房地产支柱产业定位的质疑声并不断增强。质疑者认为，将房地产业定位为支柱产业将导致各种资源和优惠政策向房地产业倾斜，助长房地产业的畸形发展，导致其他产业空心化，

10、损害实体产业发展，导致产业结构畸形化。支持者则认为，房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，房地产业作为现代社会国民经济的支柱产业是一个普遍现象，房地产业的支柱地位不仅由它占GDP和税费比重来体现，也由其投资规模和市场销售规模来反映，更取决于它对多达五六十种相关产业的拉动作用，这是一个实质性问题，而不是一个价值评判问题。二、解决(jiju)住房问题：需要不同的途径收入阶层(jicng)的客观存在，使家庭住房分化，社会矛盾激化，影响社会稳定，而社会稳定又是经济发展的基础，要想维护改革开放成果并继续发展经济，就必须化解这些矛盾，市场无法解决这些问题，需要政府干预。政府干预住房市场主要出于两个目的：

11、一是效率，纠正住房市场中市场机能可能(knng)出现的缺陷，实现住房资源的合理配置；二是公平，针对无法依靠自身能力在市场解决居住问题的人群，即对不具备购房能力的群体提供合理的住房福利。在这两种目的中，应更强调公平性原则，大多数国家都将提供适当的保障性住房、创造良好的居住环境设定为住房政策的最优先课题，而这正是为了谋求社会和谐与经济发展。公平是评价政府(zhngf)住房政策的主要标准之一，可分为垂直公平与水平公平。垂直公平以向收入水平低的阶层提供更多利益为标准，衡量水平公平的尺度则是收入水平相同的群体(qnt)享受同等的利益。在不同收入阶层中，存在着不同的住房问题。在土地资源紧张、城镇化进程中住

12、房需求不断增长、政府财力有限等因素(yn s)的制约下，不同阶层存在的住房问题需要不同的途径来解决。目前，已经提出了“双轨制”，即政府通过保障房解决无能力购房群体的住房问题、有能力购房者通过商品房市场解决住房问题，其大方向既符合中国国情，又与国际经验一致。除此之外，城镇农民工群体也是一个庞大群体，需要纳入解决住房问题的系统框架中。（一）有购房能力群体如果按五个收入阶层划分，因各地房价收入比的差异，有能力购房群体的划分会有所不同，但大致包括最高收入阶层、中等偏上收入阶层、中等收入阶层或其中部分收入较高的家庭。有购房能力群体中的高收入家庭具有购买多套房的经济实力，而较低收入者需要按揭贷款背负债务才

13、能购房。按揭贷款才能购房者多为普通工薪阶层，其对首套自住性普通商品房的需求，政府应给予支持。应在完善居民购买首套自住普通商品房住房贷款优惠政策的基础上，尽力避免在首付比例、利率等方面优惠程度的频繁调整，使普通工薪阶层对购房成本、还贷能力等有明确认知，更灵活自住地选择购房机会。政府应使房地产调控惠及普通工薪阶层，在完善家庭住房信息库、准确甄别首套购房者的基础上，在政策制定时规避对首套自主性商品房需求者的误伤。在保障普通商品住房供给的同时，对购买首套自住性商品房的首付比例、利率等优惠政策长期化、稳定化和制度化，保持政策的连续性。在快速城镇化、土地资源紧张的背景下，对购买多套住房者，应实施“打击投机

14、、限制投资”的政策，投资性购房是租房市场的支撑，不可完全禁止。可对投机性购房实施“利得税”政策。例如，购买新房后5年或10年内卖出视为投机性购房，征收高额“利得税”，投机性购房的目的是获利，获利无望投机就没有了意义和动力。（二）无能力(nngl)购房群体无能力购房群体主要包括最低收入、中等偏下收入、中等收入或中等收入中部分收入低的家庭。无能力购房群体中无产权房家庭是保障房的对象，但该群体内部收入也有较大差距，因此，首先要建立一个可以准确把握每户家庭收入情况的数据库系统，再针对不同收入阶层设计不同的包括目标对象、规模测算等住房保障的政策方案（如廉租房、公共(gnggng)租赁房及经济适用房等）。

15、政策设计要具体、可操作(cozu)，不同政策方案的入住对象、入住对象的可支付能力、房屋面积、支持体系等要具体明确。按照各种政策方案，选择对应的政策对象家庭，并使所有政策措施相互联系，以维持政策的水平公平和垂直公平。随着人口老龄化的日益加剧，应考虑结合老年人的身体健康情况、便利性、无障碍居住空间等，建设针对无房老年家庭的保障房，方便老年家庭的生活自理与居住稳定。（三）农民工群体(qnt)城市农民工是一个庞大的群体，绝大多数农民工收入低、无力购房，大部分甚至无力租住城市租赁房，通常只能租住在空间狭窄、设施简陋、基础设施不完善、房租便宜的城乡结合部，居住条件较差。解决好农民工的住房、定居问题、直接关

16、系着城镇化的进程和质量，是农民工市民化的难点，也是城镇化健康发展的关键。但受限于农民工的收入、政府经济实力等，农民工住房问题需要(xyo)多途径逐步解决。一是通过(tnggu)农民工租赁房市场。主要位于城乡结合部或城中村，租金低廉，适合农民工消费水平，农民工可和房主直接商谈，方式灵活。现阶段应探索将农民出租屋纳入保障性住房体系的问题，规范农民工住房租赁市场，允许城乡结合部的农民和集体组织利用集体建设用地建设出租屋，为出租屋建设做好相关服务和支持，改善农民工集中租住区的居住环境，缓解城市政府建设保障房的资金压力。二是推进和健全涵盖农民工的城镇(chngzhn)住房保障体系。中央鼓励有条件的城市将

17、有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系，一些城市已提出(t ch)将农民工纳入城镇住房保障体系，但限制条件过多，门槛过高，农民工基本仍被排除在城镇住房保障体系之外，其落实需要逐步推进。三是探索建立农民工公共租赁住房(zhfng)制度。在工业园区、产业聚集区等农民工较集中的区域建设农民工经济租用房，鼓励企业、社会机构和集体将闲置房等改建为面向农民工的租赁住房或投资建设适合农民工居住的租赁住房。四是推进农民工住房公积金制度。2005年建设部、财政部、中国人民银行发布的关于住房公积金管理如干具体问题的指导意见，已经在政策上明确了农民工缴存住房公积金的权利。但企业积极性不高、农民工流动性大且对住房公积金的认识不足，该项制度仍需强力推进实施。要因地制宜逐步完善农民工公积金政