上海大通XXXX年山鑫置业金山石化招商项目定位与推广策ppt课件

1、Innovation+Execution山鑫置业金山石化招商工程定位与推行谋划初案 房商网海量房地产资料下载！，：1053527879前言 很荣幸，上海大通能参与贵公司金山石化商业工程的相关招商任务，我们聚集了市场调研、谋划定位及业务等众部门的力量。从市场点切入进展分析，延伸到本案的定位点及如何按此定位来建议塑造本工程及整个工程分析，供贵公司参考。 希望经过我们的报告能为贵公司指点的决策提供协助，能使贵公司因此工程获得最大的社会效益和经济效益。为此，上海大通愿与贵公司建立长期的协作，我们会继续提供完善优质的效力，共同缔造辉煌的佳绩。 目录市场篇土地属性分析.7金山石化板块零售市场分析.18代表

2、性竞争性工程分析.43工程区域人口与消费习惯简析.57工程定位篇工程市场定位及租户组合建议63工程传播推行建议85 研讨目的与研讨方法我们了解上海山鑫置业正在着手对卫清西路地块工程的开发建立作前期预备。为保证本工程零售商业部分的谋划可以顺利进展，基于对任务内容的初步看法，我们确定主要目的如下：针对金山石化市场现有商业情况及未来商业市场开展趋势进展全面分析；基于整体及区域市场研讨的根底上，确定本工程的初步市场定位；研讨方法政府相关部分访谈，了解政府相关部门对相关区域的开展目的和看法，以及详细的整体规划；基于我司在房地产市场所积累的丰富市场信息，对市场进展评价和分析；研讨区域市场中代表性竞争工程；

3、研讨目的 任务步骤前期组建和预备金山石化宏观零售市场分析工程周边区域市场分析需求分析供应分析交通分析本工程初步定位建议本工程租户组合建议市场研讨篇土地属性分析土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议地块位置和现状本案本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭州湾大道、南侧和西侧为山鑫阳光城住宅小区，北至卫清西路。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块根本已平整。地块紧

4、邻交通干道卫清西路，地理位置较好；地块位置和现状土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议卫清西路蒙山路杭州湾大道本地块百联购物中心乐购本案地块东侧为杭州湾大道，是金山石化板块内的观光大道之一，路段环境较好；地块西侧为蒙山路，是石化板块人流聚集区之一，路段集聚了乐购超市等商业，与本地块相隔间隔约100米，目前曾经构成一定商业规模；地块正北面为在建中的百联购物中心，未来会对本工程的招商呵斥一定的影响。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播

5、推行建议区域构造调查交通体系情况本案地块紧邻卫清西路交通干道，出行便利。从地块至A4高速公路亭卫入口约5公里，至A30(A6)高速公路约4公里，对外出行非常方便，到达莲花南路地铁站仅需40分钟。在公共交通方面，备受关注的金山上海南站的城际高铁工程是上海市艰苦工程工程，估计于2021年10月份建成通车。城际高铁途径金山客站、亭环、阮巷、叶榭、闵西、春申、莘庄、上海南站。估计分为金山直达上海南站班次和站站停班次。直达班次由金山石化新城至南站时间约30分钟，城际高铁金山车站间隔本地块约1公里。建成后将大大方便金山石化新城地域的出行。此外，本案地块附近有金山1路、莲石专线等公交车，方便到达金山及上海市

6、区。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议本地块土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议区域性质及功能特点本案地块向西就是金山石化的主要商业街道卫零路；往南下行是建立中的城际高铁金山站商务区，间隔本工程约2公里左右；往东那么是杭州湾大道，聚集了一些较新的楼盘；向北那么是金山新城都市区和未开发工业用地，间隔金山区政府约1.5公里。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户

7、组合建议工程传播推行建议本案周边商业设备非常俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；由地块至石化繁华区域约1公里左右，车行时间不到5分钟。地块间隔市中心较远，车行至莘庄和徐家汇分别需求40分钟和1个小时左右。公共设备情况及各项城区的机能土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议经过十几年的城市建立，金山石化板块的商业配套和生活配套曾经较为完善了，医疗、教育、文化、文娱、购物场所一应俱全。同时，上海著名旅游景点金山城市沙滩位于区域南端，间隔本工程约3公里，城市沙滩围海造景，环境优美，吸引了大量国内外游客观光。公共设

8、备情况及各项城区的机能目前，金山石化新城区城市化扩展速度加快，商业设备日益完善，卫零路商业街、石化百货、瑞鑫百货等多种零售业态，根天性满足区域客群日常生活所需，随着百联购物中心的建成，区域零售业竞争将更为猛烈。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议地块初步结论根据上述分析，本案地块具有7个特点：地块外形较为方正，方便建筑规划和规划；地块紧邻区域交通干道，出行较为方便；地块间隔A4和A30(A6)高速公路都比较方便，容易往来于市区；城际高铁即将建成，缩短了工程和市中心的间隔；地块间隔市中心较远，日常主要的生活配

9、套依托于卫零路，当然石化板块内各种生活和商业配套俱全，可以满足日常生活需求；地块周边的景观环境较佳，西侧为观光大道，给予本案一定的环境支持；金山石化商业市场开展成熟，商业工程竞争猛烈。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议结论： 我司以为金山石化板块间隔上海市中心较远，当地的商业消费群体绝大部分是本地人，本地块也不例外。但由于地块间隔百联购物中心较近，因此对本工程未来招商将产生较大的竞争压力，同时分流本工程客户群，因此本工程的产品定位将是至关重要的，如何构成区域错位竞争，从而到达良好的招商率是我司目前要重点思

10、索的问题。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议金山石化板块零售市场分析阐明本节将概览本工程所在的区域内的主要零售点，以及分析其零售市场的趋势和市场竞争。石化板块零售情况概览石化板块主要零售点概览石化板块未来主要零售点概览石化板块零售供应总结代表性竞争工程分析区域商业业态分析土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化商圈零售情况概览以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目前石化地域的中心商圈，也是石化地域最大的商业中心，在这

11、个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目的客户大部分为石化及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。近年，在石化商圈内既有传统的百货商业，也有些低档位的沿街商铺。随着百联购物中心的建成开业，使石化板块内的零售市场的竞争更加猛烈。根据政府规划，将以金山大道为中心，向东西南北延伸，逐渐改动条状商业规划，构成网络状、块状或条块结合的三大功能区，构成老区、新区、海滨区商贸效力业聚集区。随着金山城际高铁的建立通车，未来将有更多的高素质的新兴人口导入，将有助于提升石化板块的整体消费档次。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位

12、及租户组合建议工程传播推行建议石化商圈现状一条主线金山大道景观带现代服务业聚集区三个节点中心商圈卫零路分中心卫清西路、易初莲花分中心蒙山路、乐购超市三个板块金山大道区政府所在地卫零路、卫清西路主要商业聚集地滨江板块水上休闲 旅游板块本案位置土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议现有大型零售物业供应编号物业或项目名称1石化百货2蓝色生活广场3瑞鑫百货4乐购超市5易初莲花超市土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议现有大型零售物业

13、供应土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议截至目前，金山石化商圈内大型零售物业总建筑面积约为20万平方米；石化商圈目前在营业的大型零售物业，根本在1999年之后，其中石化百货在2001年经过重新调整后对外开业。而2021年10月建成营业的百联购物中心，将突破区内早期传统零售物业居多的局面。物业基本情况物业情况开业时间1999.9营业面积15850楼层数7经营状况类别百货经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮租户列举百丽、艾格、拉沙贝儿、金利来瑞鑫

14、百货土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化百货物业基本情况物业情况开业时间2001.1营业面积10000楼层数5经营状况类别百货经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮租户列举老庙黄金、美宝莲、锐步、安莉芳、EDC土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议蓝色海岸生活广场物业基本情况物业情况开业时间2009.10营业面积19075楼层数5经营状况类别商业广场经营者

15、来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、书店、服装、KTV、运动休闲、餐饮租户列举85度C、DQ、KTV、屈臣氏土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议卫零路商业街物业基本情况物业情况开业时间2007.4营业面积-楼层数1/2经营状况类别沿街商业经营者来源国内品牌消费者来源附近居民市场定位低档业态列举餐饮、饰品、服饰、鞋包租户列举KFC、久久丫、百味林、来一份土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议乐购蒙

16、山路店物业基本情况物业情况开业时间2006.2营业面积-楼层数3经营状况类别大卖场经营者来源国内品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举餐饮、饰品、服饰、鞋包、家电、卖场租户列举两岸咖啡、安踏、来一份土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议未来大型物业供应物业名称建筑体量开业时间百联购物中心863002010.10至2021年，石化板块内未来大型零售物业供应总共有2个，其总建筑面积超越10万方；其中百联购物中心总建筑面积达86000方，是金山区域内最大体量的购物中心。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性

17、竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化地域整体商业供应量项目名称建筑面积市场定位功能定位商业形态石化百货10000中档百货百货瑞鑫百货15850中档百货百货蓝色海岸生活广场19075中档餐饮、服饰、KTV商业广场百联购物中心86300中高档餐饮、百货百货本项目22000中高档百货主题百货总计153225土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化商圈商业业态分析卫零路商业街业态分布表示图卫零路是金山石化板块的最早开展起来的商业街，整个商业街根本已沿街商铺为主，整体

18、运营档次不高，业态繁多；其中以服饰和餐饮为主要业态种类，从运营情况来看，较为理想。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议卫零路商业实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化商圈商业业态分析卫清西路沿街商铺业态分布表示图拐入卫清西路后，商业气氛呈辐射下降态势，根本以房产中介居多；卫清西路蒙山路是区域第二大人流聚集区，主要依托乐购生活广场；卫清西路根本以大型餐饮为主，集合大型文娱场所。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代

19、表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议卫清西路实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化商圈商业业态分析蒙山路沿街商铺业态分布表示图蒙山路商业集中区主要在乐购超市附近，平日人流量较大；蒙山路以南商业气氛急剧下降，出现较多空置商铺；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建

20、议工程传播推行建议蒙山路实景图石化商圈商业业态分析北随塘河路沿街商铺业态分布表示图北随塘河路是一条以餐饮为主的步行街，集中了大量的中低档餐饮；该路段租金处在区域最低，仅1.2元/平方米/天；空置商铺较多；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议北随塘河路实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议工程周边商业租金分析从目前市场可得知的信息，租金报价最高的是卫零路商业街；本区域中，未来主要商业工程为百联购物中心，估计未来租金将呈

21、现又一个高点，在未来对于本工程具有较为直接的自创意义；从租金的分布来看两级分化较为明显，虽然根本属于同一个区域，但彼此间差别性较大。随着本区域商业气氛进一步的成熟，本区域的租金程度在未来能够有进一步攀升的态势，为本工程的入世发明了较为积极的气氛。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议竞争压力分析及躲避措施石化地域商业档次中高档专卖店餐饮中档卖场百货中低档百货服饰社区配套中档定位的特征文化休闲、餐饮文娱、主题商业？土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租

22、户组合建议工程传播推行建议石化商圈零售供应总结石化商圈目前的商业形状仍是以商场与沿街底铺相结合，以效力周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中低档，走群众化消费道路；石化板块作为区域商业中心，周边大量的人口数量以及未来城际高铁开通后带来的新兴人群，都将使得区域整体的消费倾向更加多元化。因此，不同类型的餐饮、家庭型文娱设备以及各种特征商业都将在石化获得更大的开展空间；本工程的所在区域内的主要零售工程均集中在工程的西侧及北侧，这些工程势必会截流来自于本工程西北侧的消费群体，因此，本工程外围的消费者不可防止的会分流到卫零路等商业街；本工程北侧的百联购物中心，对本工程的影响力不可忽视，尤其在

23、零售品牌专卖店和餐饮等方面，因此，本工程应尽量防止在此类业态上与其直接竞争。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议代表性竞争性工程分析石化百货地理位置：卫零路85号商业形状：石化最早开业的百货公司开展商：金山实业投资开展运营方式：自营建筑面积：10000平方米工程分期：一期市场定位：中档辐射范围：5公里范围内居民中心目的客户：周边消费才干普通的年 轻人、周边居民开业时间：1978年建成，2001年重新定位开业土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组

24、合建议工程传播推行建议石化百货一楼化装品饰品女鞋区商场一楼主要为化装品、黄金饰品、女鞋为主；整体档次普通；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化百货二楼女装内衣二楼主要运营女装；运营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化百货三楼运动休闲三楼主要以运营品牌运动服饰、鞋类为主；运营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石

25、化百货四楼男装、皮鞋四楼主要以运营男士西服、鞋类为主；运营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化百货五楼家纺、针织用品五楼主要以运营家纺类、针织用品类为主；运营档次中档，客流量较少土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议石化百货是目前金山石化区域内开业最早的一家百货公司，成立于1978年，在2000年10月进展改扩建，2001年1月6日重新开业；2005年9月对建筑外立面、商业动线等实施改造和调整。对于本工程而言，

26、石化百货的开展、调整之过程具有较好的自创意义。我司建议本工程的建筑设计必需包含有新颖的元素，在外立面的设计、商场内部设备的装修以及建筑资料的运用上可以起到吸引消费者眼球的作用；石化百货综述对于本工程的影响土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议蓝色海岸生活广场地理位置：卫零路169号商业形状：开放型购物广场开展商：石化城市建立综合开发公司运营方式：自营建筑面积：19075平方米工程分期：一期市场定位：中档辐射范围：5公里范围内居民中心目的客户：周边消费才干普通的年轻人、周边居民开业时间：2021年10月土地属性

27、分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议业态组合： 1F: 服饰、化装品、餐饮、品牌专卖店 2F：服饰、美容美发、餐饮 3F：新华书店、儿童用品、摄影、婚纱 4F：城市金座KTV主要品牌列举：85度C、DQ、味千拉面、棒约翰、必胜客、豆捞坊、 集集小镇、屈臣氏、佰草集、麦考林、美特斯邦威、 森马、贵人鸟、老庙黄金商家数量：约50家土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议该工程是目前石化地域较为新颖的开放型购物广场，商户满租率较高；该工程

28、引进了DQ、味千拉面、棒约翰、85度C等年轻一代较为熟知的品牌，因此整体运营情况较好。但2楼以上楼层人流量普遍不高，有部分空置商铺；对于本工程而言，09年开业的蓝色海岸生活广场整体定位与本工程相对较为接近，但是由于其租金组合上存在一定的缺陷，因此本工程将躲避业态定位上产生的影响，以主题购物中心方式入市。蓝色海岸生活广场综述对于本工程的影响土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议瑞鑫百货地理位置：卫零路555号商业形状：百货公司开展商：金山烟草公司运营方式：自营建筑面积：15850平方米工程分期：一期市场定位：中

29、档辐射范围：5公里范围内居民中心目的客户：周边消费才干普通的年轻人、周边居民开业时间：1999年9月土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议业态组合：1F: 化装品、黄金饰品、箱包皮具、烟酒、女鞋 2F：女士服装、女士饰品 3F：男士服装、皮鞋 4F：运动休闲、床上用品、小家电、学惯用品主要品牌列举：花花公子、卡帝乐、双星宝贝、艾格、法文箱子、 KAPPA、堡狮龙、阿玛尼、克里斯汀、阿迪达斯、彪 马、TCL商家数量：约50家土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市

30、场定位及租户组合建议工程传播推行建议瑞鑫百货综述对于本工程的影响该商场也是目前石化地域较早开业的百货公司之一，是烟草集团旗下的国营百货公司；工程为传统的百货商场，规划较为一致，商业动线过于繁琐；对于本工程而言，瑞鑫百货是目前在营业中最接近本地块的百货公司，但本工程未来从工程产品力着手，拉开与瑞鑫百货的错位竞争，充分运用新颖商业元素等加强本身竞争力。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议工程区域人口与消费习惯简析区域人口构造分析金山区是目前人口流动较快的区县之一；截至至2021年，全区总人口约44万；整个金山石

31、化板块人口约10万人；金山人口增长幅度较为平稳；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议由于间隔市中心较远，因此目前石化地块的居民根本倾向于在本地域消费，而石化商圈内的零售物业可满足居民日常消费；和其他市郊不同，石化由于存在城市沙滩等旅游、文娱设备，外来旅游消费也在石化板块的消费中占到相当的比重；随着金山城市化的进一步开展，金山高收入人群所占的比例将越来越大。同时，伴随七宝旅游文娱的不断完善和开展，旅游业对金山经济以及商业的带动作用也会越来越大。这都会带动消费人群消费构造的变化，对穿着、医疗保健、教育文娱的需求

32、将随着收入的上升不断增长。但我们估计区域高档消费的开展能够尚需时日，整体的消费程度会以中档为主。消费构造及变化趋势土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议现实需求旺盛，区域传统商业过多；石化的消费程度不低，但目前金山的产业以工业为主，效力业以及商业配套还停留在传统百货及沿街低档商铺，假设本工程抓住市场空白点，未来开展的空间较大；未来随着城际高铁的开通及外来人口的导入，金山石化的整体消费程度还将得到较大的提升。需求评价土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及

33、租户组合建议工程传播推行建议区域消费群体以石化本地居民及周边临近街道居民，市区消费群体相对较少；居民根本以家庭、好友方式为主；节假日人流相对较多；平日18：00后，商圈内人流大幅增长；附近的居民普通去卫零路商业街购物较多。消费评价土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议工程定位篇土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议工程市场定位及租户组合建议我们将面临的挑战有哪些：如何突破现有石化商圈的市场局限性？如何预备把握工程的商业模型及

34、定位？我们的目的市场在哪里？我们开展空间有多大？如何定义我们的目的消费人群？土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议工程SWOT分析本案紧邻石化卫零路，未来可构成石化商业中心；即将建成通往上海南站的城际快铁金山客站间隔本案约1公里左右；拥有较好的地块开发条件；开发商的实力及口碑；SWOT区域内人口增长有限；对消费者及零售商区域影响力有限；区域内现有的商业开展成熟；金山区的房地产市场处在长三角经济圈的价钱洼地，但其具有交通枢纽、工业根底雄厚以及“黄金海岸线的三大优势，未来升值潜力宏大；区域传统百货居多，新颖的主题

35、商业中心存在一定市场机遇；未来将有国内外旅游客构成的消费群体；区域内商业竞争；百联购物中心的直接竞争；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议经由上分析，我们不难发现：工程地理位置的优势明显；需求突破现有商圈方式并对其构成强大的改良推进力；利用城际高铁的交通优势，扩展本身开展的空间；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议商业方式解读创新和差别化运营是商业开展的永久主题，也是商业地产提升竞争力的中心。从商业开展的规律来看，商业地

36、产必需与时俱进，不能无视环境和市场的变化。中国的商业地产开展阅历了几种主流商业方式：第一代供销社商业方式；第二代百货商业方式、第三代SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心(LIFE STYLE)。第四代商业方式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进展晋级，添加体验式消费。购物已不再是第四代商业方式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、文娱四大功能于一体，其西餐饮、文娱、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传

37、播推行建议一 个 主 题以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、文娱为一体的休闲购物主题公园。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议整体零售定位未来石化板块的商业中心之一家庭文娱消费为主区域旅游消费为辅结合中档零售城际高铁的优势以家庭型消费为主，业态以适宜全家购物休闲为主打。集特征餐饮、时髦精品土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议市场定位 本工程市场定位：中档高低价钱本地化品牌国际化石化百货瑞鑫百货蓝色海岸生活广场易

38、初莲花+乐购本工程土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议市场定位 本工程市场定位：中档金山石化商圈并非传统的中心市级商圈，随着近年来大量住宅的新建而逐渐成熟完善；作为一个非中心商圈，间隔市中心间隔较远，且是以群众人群消费为主的商圈，因此本工程中档的市场定位符合整体的开展态势。初期定位较高风险过大。目的消费者：金山本地的消费群体是本工程的主要目的消费群体。其中主要以家庭型消费群体为主；同时城际高铁将扩展本工程的辐射范围。在业态的国际化上区别于目前石化地域主要工程，并和周边商业工程构成错位竞争，以颠覆传统的新颖商

39、业方式运作。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议水视界 新体验 整体零售概念及主题购物 餐饮 休闲 文娱 文化 交流 运动 “水视界，新体验当我们走进去的那一刹那，我们会诧异地发现：那就是一片海！ 海天一色，碧水微澜，畅游在水世界的三维空间里，体验那从未有过的轻松和愉悦。蓝色水柱中庭贯穿、潋水扶梯轻柔婉转、水光舞台晶莹华美，为您呈现一场视觉的饕餮盛宴和心灵的臻美体验。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议业态组合方法以消费

40、者需求进展业态组合中国传统百货业根本上都是按照传统消费需求角度来思索，按照业态、年龄或单价来分区，比如鞋子一个区，化装品一个区，服装一个区等。而本工程那么不仅以购物为目的，而是研讨人的心思满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或是某一层楼既有年轻妈妈的服装，又有儿童服装等。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议业态组合元素多种业态组合餐饮元素传统中式餐厅、宴会厅土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工

41、程传播推行建议业态组合元素多种业态组合文娱元素儿童翻斗乐、主题俱乐部土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议业态组合元素多种业态组合购物元素化装品、服饰、儿童用品等土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议业态组合元素多种业态组合休闲文化元素咖啡吧书店、书屋等土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工程区域人口与消费习惯简析工程市场定位及租户组合建议工程传播推行建议运动元素业态组合元素多种业态组合舞蹈馆、健身馆土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性工程分析工