收购金融不良资产尽职调查工作方法

1、如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!收购金融不良资产尽职调查工作方法(经验与标准版)收购金融不良资产尽职调查工作方法 第一节 尽职调查工作流程 . 2 第二节 初步评价 . 2 第三节 尽职调查方案的确定和尽职调查工作的组织 . 3 ,一,立项 . 3 ,二,制定尽职调查方案 . 3 ,三,抽样与重点尽职调查项目的确定. 4 ,四,调查工作的组织 . 6 第四节 尽职调查的实施 . 8 ,一,阅档 . 9 ,二,访谈 . 15 1 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!,三,实地调查 . 17 ,四,讨论与交叉核实 . 17 ,五,实施中的若干实务问题 . 18 第五节 资产

2、估值 . 22 ,一,抵、质押资产的估值 . 22 ,二,保证、信用贷款的估值 . 23 ,三,全面调查和抽样调查的估值 . 24 第六节 处置预案 . 24 第七节 尽职调查报告 . 25 ,一,法律意见书. 25 ,二,尽职调查报告 . 26 1 2 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!收购金融不良资产尽职调查工作方法 金融不良资产收购尽职调查是收购方利用各种有效方法包括借助中介机构对拟收购的不良资产存续状态、权属状况、资产质量进行审慎调查其目的是判断不良资产的价值以便确定最终的收购价格并为以后的处臵做准备。尽职调查主要包括资产权属关系判断、资产法律关系与状态判断以及资产价值

3、判断等。 尽职调查工作流程 第一节 尽职调查工作流程主要包括以下几个方面,详见附件一:尽职调查流程图,: 1( 初步评估, 2( 制定尽职调查方案与立项, 3( 组建尽职调查项目组,包括聘请律师, 4( 尽职调查工作的分配, 5( 阅档, 6( 访谈, 7( 实地调查, 8( 讨论、估值、汇总, 9( 提出处臵预案, 10( 完成尽职调查报告。 第二节 初步评价 取得不良资产清单后应对不良资产进行初步评估例如总2 债权的规模,包括本金利息的总额,资产的本息比,本金和利息的比主要是判断贷款发放的总体时间,主要放贷发生的时间资产的地域分布贷款企业的规模贷款的企业性质,是国有、民营等,贷款的五级分类

4、情况整体抵押率和保证率抵押物的品种总体诉讼情况和执行情况通常情况下资产出让方在招商时会提供带有全部或部分以上数据的清单这些数据可以让投资者初步了解这些资产的基本情况、定价区间、价值弹性等。 4 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!资产初评的目的是确定是否有必要进行进一步调查并在此基础上确定调查范围、人数对调查的大概时间做出初步判断为下一步调查打下基础。如确定为拟收购目标即可启动立项程序。 确定和尽职调查工作的组织 第三节 尽职调查方案的,一,立项 1.立项报告。立项报告应包括应包括以下几个方面的内容: ?资产初步评价情况,?预计的投资金额区间,?尽职调查的方案与工作组织,?项目的

5、时间进度初步按排与人员按排,?结论。 2.立项报告的审批。立项报告经公司主管领导和总经理审批后即可实施。 ,二,制定尽职调查方案 尽职调查方案包括以下几个方面的内容: 3 1.资产初步评估情况概述, 2.本次尽职调查的目的, 3.本次尽职调查方法与步骤, 4.尽职调查的人员按排, 5.尽职调查的律所聘请, 6.尽职调查的费用预估, 7.尽职调查时间估计及尽职调查报告的提交时间。 尽职调查方案应报上级批准或备案后方可实施。 ,三,抽样与重点尽职调查项目的确定 4 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!尽职调查的范围可以分为全面调查和抽样调查并根据初步评估的结果确定尽职调查的重点项目。

6、一般情况下在资产包所含贷款笔数或户数不多的情况下需要进行全面调查抵押类贷款或抵押物资产一律要进行调查次级类资产需要全面调查。除此之外都可以以抽样的方式进行调查。无论是抽样调查还是全面调查都须确定重点调查项目。 1.企贷抽样重点项目调查应遵守以下几个原则: ?抽样过程中按照每笔资产剩余本金大小的顺序进行选择或者确定一个界限,例如剩余本金在500万以上的项目,在该界限之上的资产都做为抽样的样本。 ?企贷根据资产的分散和集中程度不同调查的本金金额一般认为不得低于被调查资产总本金金额的80,最好能够达到90,以上。 4 ?调查笔数的最终确定可以根据抽样资产与总资产的比例的实际情况做适当调整。单户多笔的

7、贷款或多笔关联贷款或关联企业多笔贷款只要按总额达到抽样标准均应纳入调查范围且一般情况下作为一个整体应纳入重点调查范围。 ?抽样调查过程中对于有抵押物的资产不论资产的大小一律纳入重点调查范围。 ?抵债资产一律要做尽职调查。抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。以物抵债是指银行的债权到期但债务人无法用货币资金偿还债务或债权虽未到期后但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务或当债务人完全丧失清偿能力时担保人也无力以货币资金代为偿还债务经银行与债务人、担保人或第三人协商同意或经人民法院、仲裁机构依法裁决债务人、担保

8、人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。 2.个贷抽样调查应遵守的几个原则: 5 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!?个贷抽样应根据每个项目剩余本金的大小进行抽样这主要是针对住房按揭贷款或车贷中涉及同一房地产开发商或汽车销售商担保的情况。这种情况下一般按照同一个项目来划分按项目进行抽样。 ?一般认为个贷抽样所覆盖的本金应大于债权本金的80,。如果项目过于分散可以把抽样的比例适度调低。 5 ?个贷资产包中一般包含真实个贷和虚假个贷虚假个贷可以都按项目进行调查由于其本金相对较大调查范围比较容易确定。真实个贷一般每笔本金较小并且极其分散可以根据档案中预留的电话进行电话访

9、谈根据电话访谈的结果进行评估。 ,四,调查工作的组织 成立项目组及调查工作人员的按排 1.项目确定后应成立尽职调查项目组确定小组成员明确分工并决定是否聘请律师事务所等中介机构协助工作。通常情况下都需要聘请律师事务所帮助进行法律调查。 根据尽职调查的任务量和紧急程度确定人数和项目负责人一般应有法务人员参加。 律师事务所在尽职调查中的作用不可忽视主要表现在:?从专业角度查清资产的法律关系以及状态,?具有良好的社会关系能提供有价值的信息和资产线索,?具备专业素质可以进行有针对性的分析。 参与尽职调查的人员须熟悉尽调工作流程熟练掌握各种调查方法明确目标认真负责细致耐心并善于与各种关系人进行沟通。尽职调

10、查人员通过阅档、实地调查、访谈、法律调查以及多方收集到的其他相关信息力求调查准确、可靠客观并最终给出价值判断。项目组要负责核实律师调查结论并对此结论负责。 由于不同项目的所在地及具体情况不同尽调小组应根据尽6 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!6 调方案给进行法律调查的律师事务所提出明确尽调要求这些要求应至少包括尽调目的需要调查的事项等并在相关协议中予以明确。律师调查通常应至少包括:阅档、时效调查、权属调查、工商登记调查、法律状态,诉讼、执行等,调查。 2.调查工作的分工 ?调查工作由项目组负责组织与实施包括工作分配明确中介机构的任务和目标等。在分配任务时项目组要有明确的时间要

11、求。项目组应指定项目负责人成员应由熟悉尽职调查、法律、处臵等专业人员参加。调查前应制定项目尽职调查方案明确任务目标、抽样、事先准备好需调查项目的信息采集表。项目组要对尽职调查人员进行分工调查人员与中介机构要相互配合经常讨论相互应证以确保调查工作的完整、准确。 律师的任务和工作目标应该在服务协议中有所约定根据资产状况的不同任务与目标有一定的差异但至少应包括以下几个方面的内容: ?阅档。审阅目标资产的档案资料调查目标资产的法律状况进行相关法律认定对于权属关系、债权是否有瑕疵、时效等作出明确的判断, ?工商登记调查。调查债务人,包括保证人,的工商登记档案资料确定债务人,包括保证人,的存续状态调查工商

12、登记档案记载的债务人,包括保证人,的财务、经营情况, ?权属调查。查询债务人,包括保证人,的房屋权属登记信7 息及其它重大财产情况,对外投资等权益,。如果目标债权的保证方式为抵押调查抵押财产的权属状况其中主要关注抵押物的登记情况以及抵押期限抵债物产权登记调查, 7 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!?访谈与实地考察。对债务人,包括保证人,进行电话了解以及现场实地察看,在访谈和实地考察过程中需要填写访谈记录或实地考察表根据访谈或实地考察的实际情况进行填写填写完成后需参与访谈或考察的人员签字,一般至少需要双人签字,。 法律状态调查。对于已经进入诉讼程序、执行和解程序的?债权律师应当

13、走访相关的法院法官对该诉讼情况进行了解, ?时效调查。应明确每笔被调查债权的时效状况, ?配合其他尽职调查人员完成有关工作, ?尽职调查完毕后应根据要求出具正式的法律意见书。 ?项目组根据所要调查的资产情况、工作量将全部拟调查资产在成员之间作适当分配。项目组成员负责根据分配到的资产清单逐户进行阅档、走访、实地考察、根据需要以不同的身份,如客户,对债务人、担保人经营状况进行了解摸清企业实际状况对抵押物、抵债物进行现场查看了解当地房产的价格对抵押物、抵债物进行初步评估。在整个调查过程中如果有必要可请律师协助。 第四节 尽职调查的实施 不同地区、不同规模、不同交易安排的项目尽调的时间要求会有不同调查

14、环境也不同。尽职调查首先应对参与调查的人员8 和律师提出明确的时间要求尽职调查方案可以针对不同地区的特点在实施过程中略有调整但以不影响尽调有效性为原则。如果是阅读原始档案一般应按排项目组人员和律师同时进行以免给资产出让机构增加不必要的工作量。 ,一,阅档 阅档是尽职调查工作的第一步也是最基础的环节阅档需要根据抽样结果进行阅档。阅档过程是对资产进行了解的过程阅档需要判断债权是否具有瑕疵担保是否继续有效初步了解各类资产所含的法律关系、状态、权益等。我司人员应认真做好相应的记录工作填写尽职调查信息采集表。律师等中介机构9 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!其自己的工作流程进行阅档最终

15、双方进行交流可以减少根据差错和疏漏。 1.重点关注档案要件。阅档过程中需要关注的要件主要有借款合同、担保合同、抵押情况、是否有和解协议、是否诉讼、是否有判决、裁定和执行情况。在有判决的情况下关注的重点就应该放到执行方面。目前遇到的主要问题是被执行人没有可执行的财产无法执行或者是法院裁定中止执行这种情况下后面尽调的工作重点应该放在被执行人财产的发掘方面。 2.时效的问题。时效涉及到两个方面:一是诉讼时效二是执行时效。 ?诉讼时效。根据我国民法通则第一百三十五条规定的:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另9 有规定的除外。”所以对于债务人的每次催收之间期限不得超过两年当然若超过两

16、年后债务人仍然签收的仍让符合时效的延续所以在查看催收单时应重点关注最后时点签收的催收单到目前的时间或最后时点签收的催收单到转让到资产管理公司的时1效是否有效。银行公告催收和公证催收均属于时效的中断可以重新计算时效根据规定国有四大资产管理公司一律可以采用公告催收来延续时效。对于保证人诉讼时效可以分为一般保证、2现行担保法第15、25、26条对保连带责任保证两种时效证期间的设臵和效力作了规定“保证合同应当包括以下内容:保证的期间一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月,在合同约定的保证期间与前款规定的保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的保证人免除保证

17、责任,债权人已经提起诉讼或者仲裁的保证期间适用诉讼时效中断的规定连带责任保证的的保证人与债权人未约定保证期间的债权人有权自主债务履行期届满之日10 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!1 民诉法第八十四条规定:“受送达人下落不明或者用本节规定的其他方式无法送达的公告送达。”说明只有在“受送达人下落不明或者用本节规定的其他方式无法送达”时才能采用公告送达若能找到债务人的情况下采取公告送达可能会不能产生时效的中断国有四大资产管理公司除外。 2 二?年九月二十九日最高人民法院发布的中华人民共和国担保法若干问题的解释规定: ?一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的

18、从判决或者仲裁裁决生效之日起开始计算诉讼时效, 连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的从债权人要求保证人承担保证责任之日起开始计算诉讼时效, ?一般保证中主债务诉讼时效中断保证债务诉讼时效中断,连带责任保证中主债务诉讼时效中断保证责任诉讼时效不中断, 一般保证和连带保证责任中主债务诉讼时效中止的保证债务诉讼时效同时中止。 10 起六个月内要求保证人承担保证责任,在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间债权人未要求保证人承担保证责任的保证人免除保证责任。所以对于保证人的催收为债务到期后的六个月内。最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的如果最高额保证合同约定有保证人清

19、偿债务期限的保证期间为清偿期限届满之日起六个月,没有约定债务清偿期限的保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。对于有担保物权所担保的债权的诉讼时效该担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后担保权人在诉讼时效结束后的二年11 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!3内行使担保物权的人民法院应当予以支持,最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释,。 四大资产管理公司所持有的金融不良资产一般都不会存在接收之后的时效问题重点应该关注在银行剥离之前的诉讼时效问题如查看银行催收通知书的时间等。关键是时效的连续性有的资产时效已丧失但后期资

20、产管理公司仍有公告或催收等形式并未得到债务人认可因而时效仍然丧失这一点很容易判断错误。 ?执行时效。对于执行时效问题根据民事诉讼法的规3例如A企业向B银行贷款100万元C以设备提供抵押约定还款时间04年1月1日如果A不能清偿债务的诉讼时效为2年截至06年1月1日B从主合同诉讼时效结束之日起2年可以向C行使抵押权也就是最晚在08年1月1日行使。 担保物权请求权的期间,债权的诉讼时效,2年可中止、中断、延长,，债权的诉讼时效结束后2年,除斥期间,。也就是说在一般情形下担保权人行使担保物权的期间为4年。 11 定双方或一方当事人是公民的向人民法院提出申请执行的期限是1年,双方当事人是法人或其他组织的

21、申请执行的期限是46个月。这个期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算,法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起算。对于有判决而没有申请执行的部分项目可能已经丧失执行时效但不一定就丧失了诉讼时效。 11 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!3.注意从放款时的调查报告和贷款维护过程中下户记录,指在贷款发放或逾期后银行工作人员对债务人的走访情况记录,中寻找财产线索。调查报告一般都反应了放贷时的情形可以从中得到部分可能的财产线索另外很多档案中有下户记录下户记录一般都详细记录了不良产生的过程可以从中发现一些可靠的线索例如当时企业的经营状况企业的对外投资情况是否有转移财产的情

22、况等。 4.阅档工作的安排。由于各公司、银行规定不同有些需要在资产出让方规定的地点查看原始案卷有些可以购买档案资料的影印件自行安排阅档。阅档工作安排由小组视情况进行安排一般在阅档前与出让签署保密协议有时还需交阅档费用。 5.规范填写尽职调查信息采集表。尽职调查信息采集表可分为企贷信息采集表和个贷信息采集表。 ?企贷阅档信息采集内容。例如债务人名称、借款合同号、债务人地址和联系方式、贷款银行、合同金额、合同借款起止日4 根据新修订的中华人民共和国民事诉讼法,2007修正,第二百一十五条规定自2008年4月1日起申请执行的期间为二年。 12 期、保证人名称、保证人地址和联系方式、抵押物的权力证书号

23、、是否有抵押登记、是否有和解协议及内容、是否有诉讼及判决情况、执行情况、每一次的催收记录等。企贷有可能一个户中有多笔借款根据需要对于多笔借款合同并且还可能有多笔借新还旧的合同这些都需要填写对于企贷阅档应该就一些有疑问的问题进行记录在以后的访谈或调查过程中应查找到相应的答案。详见企贷尽职调查信息采集表。 个贷阅档信息采集内容。个贷主要特点是户数多同时每?12 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!笔金额较小。个贷阅档具有其特点一般来说个贷都是批量放款基本上所有放款的材料都是格式性较强基本资料都一致因此对于个贷的阅档建议建立一个表格并在阅档的同时填写相关的信息表格内容主要包括以下几项:

24、?项目名称,?借款人基本信息:借款人姓名、借款人性别、借款人身份证号、借款人身份证上标注的地址、借款人住址、借款人工作单位、借款人手机电话等联系方式,?借款人配偶信息:借款人配偶姓名、借款人配偶身份证、借款人配偶联系方式,?房产及售价信息:所贷款房产的地址、预售许可证号或房产证号、房产面积、销售单价、房产总价,?合同及债务信息:放款银行借款合同号、合同期限,放款日至到期日,、合同金额、剩余本金、催收利息、应收利息、放款银行、还款情况,?抵押情况:是否办理抵押、他项权力证号,?保证人情况:保证人名称、保证人地址、保证人联系方式、保证金额、保证期间,?诉讼、判决及执行情况:代理律师事务13 所名称

25、、联系人名称和联系方式、经办法院和法官信息及联系方式、判决情况和执行情况。最后将所有记录的信息汇总成一个总表。详见个贷尽职调查信息采集表。 在阅档和填写个贷信息采集表的同时应对真假个人住房按揭贷款进行初步识别。对假个贷的判断一般有以下几点经验可供参考:?如果是假个贷在阅档过程中很容易看出同一个项目下很多贷款人的收入证明都由一个或几个单位开出或者来自于同一个地区同一单位其本人一般都无法联系上并且所留的联系人电话也是几个人的电话并且档案材料极为规范,?从阅档的统计表中可以看出同一个项目贷款的发放时间集中在几个月之内一般一天发放很多笔然后隔几天又发放很多笔,?同一个项目借款人不缴纳月供的时间非常统一

26、一般表现在所有贷款人从某个月份开始不再缴纳月供,?在同一个项目中用贷款额除以房产总价可以发现该数值基本集中在78,80,之间这主要13 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!5是因为以前有规定房贷的首付不得低于总房款的20,。一般来说真实个贷的个人一般或多或少会多付一点不可能每一个人都恰好支付房款的20,作为首付款,从另一个角度判断同一个项目的按揭贷款中用合同金额除以剩余本金所得出的系数非常接近这主要是因为放款的时间和还月供的时间基本同步所以5 2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的规定从2006年6月1日起个人住房按揭贷款首付款

27、比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 14 该数据也极为接近,?从统计的数据中可以发现所有的贷款时间都为20年或30年这个期限是每个项目规定的最长期限一般个人真实的贷款每个人的贷款期限都有可能不同例如有的人以其买房的年龄至其到60岁的年限作为贷款的年限不可能所有贷款人的贷款期限都相同。在假按揭中因为期限越长开发商所要支付的月供就会越少,?合同中签订的房产单价比同期同地6。 段的房产单价高出很多,一般高出30,左右,?抵债物的信息采集。主要包括法院判决抵债或协议抵债抵债物的地点情况权属的状况抵债物的面积或数量情

28、况抵债物的瑕疵情况权属情况以及过户或变更面临的障碍和费用情况该抵债物是否涉及到其他纠纷情况该抵债物目前的使用情况抵债物的出租情况等。 ,二,访谈 尽职调查的访谈可以视情况请中介机构参加访谈一般包括对三个方面人员的访谈:一是访谈资产出让方项目经理,二是访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理,三是访谈债务人、担保人、抵押人。 14 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!6举例说明假设某地段房产价格为6000元/平米有一套100平米的房产当时其市场价值为60万元。如果通过假按揭的方式把合同单价签订为8000元/平米,高出市场价33,这样100平米的房产总价为80万元按照政策在银行可以贷款6

29、4万元其中4万元用于支付贷款过程中的费用和几个月的月供等该项目所有需要按揭的房产办理完毕以后开发商不再支付月供。这样开发商就相当于按照60万元的市场价将该房产卖给了银行达到了按照市场价快速变现的目的。 15 1(访谈资产出让方项目经理。一般资产出让方都有相应的项目经理通过对项目经理的访谈能够从中得到很多信息对其提供的信息进行核实跟踪对于尽职调查是非常有效的。 在访谈过程中应注意以下几个方面的问题: ?访谈过程中应首先让项目经理介绍资产情况。一般项目经理都会有意识地重点介绍资产质量较好、有清收线索、财产线索等的资产即所谓资产的“亮点”。但访谈人员要特别注意对这些信息的核实这些信息有相当部分并无材

30、料证明需要核实其可靠性。 ?对于阅档过程中所发现的疑问可以向项目经理进行咨询。在访谈前应该做好充分的准备工作阅档和访谈本身可以起到相互核实的作用。 ?需要注意的是尽职调查中影响价值判断的重要信息需要有材料的支撑同对方人员的口头交流不能作为依据。对于相关有抵押或查封的房产一定要求提供复印件作为依据。 ?对于资产出让方近期与债务人等的联系及处臵工作现状要求其将有关情况做全面介绍并要求留下有关联系人的电话、公司地址、名片等联系方式。 2.访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理。对原贷款银行客户经理或资产保全经理的访谈可以得到很多线索包括当初贷款发放及催收情况目前存续状况财产情况各关系人情况企业的主要控

31、制人主要控制人的其他财产财产是否有追偿价16 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!16 值哪些需要重点追查等。 3.访谈债务人。一般情况下企贷债务人能够积极配合访谈的债务人并不多对债务人访谈的难度较大。如果债务人不配合可以试图通过不同的身份对债务人进行走访。真实个贷的债务人一般都非常积极地配合访谈虚假个贷的债务人一般都不配合很多人都以没有记忆搪塞这种情况下一般应设法找到开发商进行访谈。 ,三,实地调查 尽职调查的实地调查主要包括对债务人、保证人的实地调查和对抵押物、抵债物的实地调查。 1.对债务人、保证人的实地调查。要求对债务人、保证人办公地点进行实地走访查看企业的办公场所、实际

32、经营状况等在尽可能的条件下拍摄其办公场所的照片供尽职调查小组讨论。 2.对抵押物、抵债物的实地调查。实地调查过程中应有实地调查记录要对被调查的物品做详细的描述。对于所有物品应进行拍照照片应作为调查的资料留存。 ,四,讨论与交叉核实 1.尽职组应强化讨论机制。尽职调查组应根据调查的进度适时进行内部讨论或与律师进行讨论遇到问题及时寻找解决办法。没有引起重视的问题可能会在讨论中引起重视。对于讨论过程中提到的问题应该继续落实在下一次讨论之前把有疑义的17 问题弄清楚不断地调查和讨论。 16 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!2.交叉核实。在调查过程中难免会有成员对于材料阅档过程中存在遗

33、漏或理解偏差所以对于重要,影响资产价值判断,的资料需要进行交叉核实。具体的交叉核实办法由工作组组长同组员协商后根据实际情况进行分配。 3.调查过程中应根据调查情况随时填写尽职调查信息采集表并根据调查的不断深入进行修正、完善。 ,五,实施中的若干实务问题 1.律师执行调查应注意以下几个方面问题。 ?银行信贷资产转让所对应的一系列权属关系是不良资产尽职调查中关注的重中之重律师要对资产权属的合法性、有效性、存续性予以确认。由于阅档过程中不可能得到完整信息所以不能简单地判断时效的有效性还应在尽职调查的实施过程中综合其他信息予以判断。 ?对债务人和担保人的基本情况进行调查。企业基本情况尽职调查的内容包括

34、:?企业基本情况包括企业发展历史及结构、法定注册登记情况、股权结构、分支机构、控股或参股子公司情况、重大的收购及出售资产事件、经营范围等,?公司的不动产、重要动产及无形资产包括土地权属、房产权属、车辆清单、知识产权及专有技术、资产抵押担保情况、资产的评估价值等,?公司债权和债务:债权基本情况明细、债权有无担保及担保情况、债权期限、债权是否提起诉讼、债务基本情况明细、债务有无担18 保及担保情况、债务抵押、质押情况、债务期限、债务是否提起诉讼及或有负债,?公司涉诉及执行情况,包括公司可供执行的财产线索,?公司股东、董事及主要管理者是否有违规情况、公司有无重大违法经营情况、上级部门对公司有重大影响

35、的事宜等, 查询工商登记情况因贷款企业经过多年的经营很可能目?17 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!前的经营场地和原始档案上存在差异这可以给调查小组成员走访提供重要的信息。 ?调查抵押物的抵押登记情况。律师应到房地产管理部门查证抵押物登记、查封情况。其他抵押品应到相应登记机关查询登记情况以查明权属的有效性。 ?对于涉诉项目应查明诉讼的进展走访相应的法官。对于已判决的项目很多由于企业没有可执行财产而中止执行律师应该根据经验尽可能发现线索对执行的可能性作出判断。 ?若是个贷则需要分清是真实个贷还是虚假个贷。若是虚假个贷要查清目前房产是否还在该贷款人名下查清保证人是否还承担保证责任

36、若保证人还承担保证责任则还需要查清保证人的基本情况,参照企贷,房产是否办理抵押登记。 2.尽职调查项目组应综合运用多种手段开展调查 ?通过阅档结合与资产出让方的访谈查明债务人、担保人的基本情况以及现状。一般情况下资产出让方会在很大程度上对其出让资产中的重点项目进行详细或者重点介绍对于资产出让19 方的介绍尽调人员需要进行认真核实。 ?上网搜索该企业查看是否有相关企业的报道。网上搜索到的信息不能作为判断一个企业的依据但也经常能够提供一些相关线索能给尽职调查带来很大帮助。 ?调查与该不良资产有重要关系的人物。某些不良资产的产生完全是由于非正常贷款或非正常运用所造成经过很多年的运作可能实际控制人已经

37、具备了还款能力只是没有人去追或者没有能够掌握某些证据只要掌握这样的证据就能够产生意想不到的回款效果。也有有关人当初涉及违法违纪等问题的情况查清楚也有利于今后的清收。 18 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!?抵债资产的调查。重点是要对该抵债资产进行实地调查以及到有关主管部门核实了解资产的产权状况包括资产是否存在产权上的瑕疵、是否涉及其他抵押、产权是否已转移、产权的实际转移还有哪些障碍、是否拖欠工程款、税款、土地出让金及其他费用是否涉及其他法律纠纷如果是协议抵债的是否被司法机关查封、冻结是否属限制、禁止流通物等情况。 ?对于抵押物是房地产的应调查相关的房地产市场情况与价格要注意区

38、别不同资产的性质以及相对应的价格信息,如工业用地商业用地基础地价,要了解项目周边景观项目基地现状区域产业结构及社会发展水平区域房产供应状况物业租售状况周边的商务圈遮挡物及其可能对景观造成的破坏污染源大型交通枢纽和公交配套等。重点是要准确了解房地产20 等的市场价格房产的最终价值评估应该以不高于市场价格的70,估价。机械设备车辆等抵押物因个体存在较大的不确定性其价值的评估对于非专业人员来说较为困难可以请专业人员进行评估。 3.个贷调查应注意的问题。个贷主要以房贷为主其余还包括车贷和信用卡不良等。在此我们只讨论房贷问题。首先要判断是假个贷还是真个贷如果是假个贷一般都是开发商融资对此主要应调查开发商

39、目前实力状况、抵押房产的现状、有没有住人、是否有过二次出售、现在在谁名下、预售登记或抵押登记的情况等。 如果是真实个贷需要引起注意的是要了解开发商的阶段性担保有没有解除要了解该房产是否办理抵押登记和查封要了解借款人的实际经济状况和收入水平债务人的还款意愿。目前真实个贷存在一个执行的问题如果借款人只有一套房产并实际居住作为借款人的基本生活资料的房产可以查封但不得拍卖因此存在暂时无法回现的可能尽职调查时应该把这个因素考虑进去。 19 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!4.尽职调查人员身份问题。在尽职调查人员如果和债务人直接接触部分债务人不予配合的情况下调查人员可以以客户的身份对企业

40、进行走访了解企业的产品和销售情况企业经营情况等。 5.怎样看待判决和执行中的财产发掘问题。很多债权都存在21 着执行难的问题其中主要是因为没有可执行财产而中止执行。无可执行财产有两种情况:一种是企业经营失败而导致还款能力丧失另一种是壳企业将财产转移但又很难找到有效证据。后一种机会也同时会隐藏在这种资产中这种资产往往评估都很低甚至为零但不排除有很多为零的资产最终能够变成有一定偿还或偿还率较高的资产。 很大帮助。6.非财产线索的掌握对部分债权的回款也可能有例如在某些资产中部分同某些企业或个人有很大的关系有关的证据也可能帮助查找还款来源或把债务链连接上或是促使第三方代为偿还。 第五节 资产估值 资产

41、估值是尽职调查的一个重点要从处臵角度进行价值分析并估值。资产估值是尽职调查小组讨论后达成共识的估值不能仅仅依靠某一个调查人员进行估值定价。 ,一,抵、质押资产的估值 对有抵押或质押资产的评估可以从两个方面来考虑首先应考虑抵押或质押资产快速变现的价值其次要考虑企业的经营状况。若企业经营状况较好某些企业可能会通过协商了结该债务一般在这种条件下访谈过程中企业都会表达相应意愿此时可以用一个区间来判断该项目的价值以抵押或质押物快速变现的价格做为底价以企业访谈过程中愿意偿还的金额作为最高价进行评估。 22 20 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!,二,保证、信用贷款的估值 对于保证和信用两

42、种放款方式的评估区别是信用放款只涉及到主债务人的价值估值保证方式涉及到主债务人和一个或多个保证人的价值估值。对于企业价值的估值主要从以下几个方面入手: 1.查看企业的存续状态。在尽职调查过程中经常遇到被调查企业是注销或吊销对于注销企业一律按照无回款计算除非有特别可以证明回款的情况。对于吊销的企业需要进一步查实其资产状况吊销是一种工商行为企业法人被吊销营业执照后企业内部组织机构依然存在对于吊销的企业并不是没有财产需要进行查找。 2.查找被调查人名下干净的固定资产。如企业目前名下存续的未被抵押或查封的房产等都可以作为可实现回现的依据。在查找此类资产的同时要了解企业是否有其他较大债务人是否有被其他债

43、权人执行的可能性。 3.查找被调查人的对外投资。对外投资是企业的权益可以通过查封等方式执行要对对外投资的金额和目前的市场价值做评估最终应由调查小组讨论定价或请专业人员定价。 4.查找被调查人账户情况。每个企业都会在银行有账户并且很多企业除了基本户之外还有多个一般户查找账户可以查看其现金流情况可以做为冻结账户并回现的一个参考依据。 5.查看企业的经营情况。通过实地走访或访谈等可以大概23 了解企业的经营情况企业经营情况的好坏也是判断的一个重要依据。一笔债权的债务人在正常经营的情况下只要债权继续有效就可以通过各种手段进行追偿但要视情况判断回收的比例。 ,三,全面调查和抽样调查的估值 21 / 31

44、如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!若是全面调查将所有调查企业的估值累计即可若是抽样调查则可以根据抽样调查资产的估值除以抽样调查资产的总本金用该系数乘以总资产的本金可以初步得出对总资产的估值再根据一些特殊情况进行调整最后得出整个资产包的估值。对于整个资产包的估值可以是一个绝对数也可以是一个区间。 第六节 处置预案 预案的目的是为了未来处臵的方便也可以测试和提示处臵估值的准确性。处臵预案可以只是一个概括性的预案只要说明总体的处臵思路、办法预计回收金额、时间就可以不需要具体的处臵细节。但重点项目或大项目必须逐户提出处臵预案。处臵预案包括主要以下内容: 1(处臵思路。如通过和解、诉讼或查找财产

45、执行、变卖等总的处臵思路。 处臵时间和回收金额预估。资产处臵时间和回收金额的2(预估对于资产处臵很重要对企业资金的按排可以起到预测作用。 24 第七节 尽职调查报告 ,一,法律意见书 律师应根据其调查的结果分户出具正式的法律调意见书。法律调意见书应包括,但不限于,以下几个方面的内容: 1.调查的时间参与的人员调查走访过的机构或部门, 2.主债权、担保、抵押、转让情况包括以下内容: ?主债权借款合同签订的时间合同号借款合同双方当事人借款合同金额借款合同期限利率的约定,包括逾期利率的约定,放款会计凭证显示的放款日期债权余额情况,主债权是否合法有效, ?保证合同签订的时间合同号保证合同双方当事人保证金额保证期间保证方式保证范围保证合同是否合法有效, 22 / 31如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!?抵押合同签订的时间合同号抵押合同双方当事人抵押金额抵押物的数量或面积抵押物评估价抵押物权力证号抵押物他项权力证号办理抵押登记的时间和登记部门, ?转让的时间转让的双方当事人转让的合同号公告报纸的名称、时间、版