地产组织管理手册

内部文件内部文件内部文件 注意保密注意保密注意保密 中粮地产（集团）股份有限公司中粮地产（集团）股份有限公司 总部组织管理手册总部组织管理手册 （讨论稿）（讨论稿） 签发时间：签发时间：2010 年年 8 月月 签发人：签发人： 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第2页共47页 目目 录录 第一部分第一部分 手册说明手册说明 4 4 一、手册的基本内容 4 二、手册的发布、修订和解释 4 三、其他 4 第二部分第二部分 组织设计基本原则组织设计基本原则 6 6 第三部分第三部分 组织架构组织架构 7 7 第四部分第四部分 组织关键职责边界组织关键职责边界 8 8 第五部分第五部分 各决策机构及运营小组职责各决策机构及运营小组职责 1313 1.战略委员会 13 2.薪酬与考核委员会 14 3.提名委员会 15 4.审计委员会 16 5.经营班子会 17 6.专业委员会 18 第六部分第六部分 各部门通用职责各部门通用职责 1919 第七部分第七部分 各部门职责各部门职责 2020 1.【综合办公室】 20 2.【战略管理部】 22 3.【财务部】 23 4.【人力资源部】 26 5.【审计部】 28 6.【法律部】 29 7.【证券事务部】 31 8.【工程采购部】 33 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第3页共47页 3 9.【成本管理部】 34 10. 【研发设计中心】 36 11. 【市场营销部】 38 12. 【安全环保办】 41 13. 【企业文化部】 42 14. 【物业管理部】 44 15. 【运营管理小组】 46 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第4页共47页 4 第一第一部分部分 手册说明手册说明 本手册是中粮地产（集团）股份有限公司总部组织管理的基本文件，基于集团发展需要和管理精细 化的要求，并结合行业经验编制而成。 一、手册的基本内容一、手册的基本内容 本手册描述了中粮地产（集团）股份有限公司的管控模式、组织结构以及组织设计原则，并重点明 晰了各职能部门的职责边界，为集团的管理夯实基础。本手册共包括七个部分： 第一部分 手册说明 第二部分 组织设计基本原则 第三部分 总部组织架构 第四部分 组织关键职责边界 第五部分 总部各决策机构及运营小组职责 第六部分 总部各部门通用职能 第七部分 总部各部门职责。 二、手册的发布二、手册的发布、修订和解释、修订和解释 本手册经中粮地产（集团）股份有限公司总经理审批确认后发布实施。 本手册的修订和解释由中粮地产（集团）股份有限公司总部人力资源部负责。 组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。人力资源部应根据中粮地产（集团） 股份有限公司战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价， 并根据评价结果适时提出调整修订方案。 三、三、其他其他 本手册中，职责描述使用如下术语，其定义明确为：本手册中，职责描述使用如下术语，其定义明确为： 负责：由本部门承担责任的工作，同时可能需要其他各部门参与或配合。 组织：需要本部门与其他部门共同完成的工作，由本部门负责协调有关资源，并承担主要责任。 参与：作为某项工作和任务的参与部门，与其 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第5页共47页 5 他相关部门共同完成该项工作或任务，参与部门负有一定的责任。 配合：不承担主要职责，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任。 特别说明：特别说明： 本手册中，除特别说明外 集团：是指中粮地产（集团）股份有限公司。 总部：是指中粮地产（集团）股份有限公司总部。 部门：是指总部各相关部门 城市公司：是指中粮地产集团下属各城市公司。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第6页共47页 6 第二部分第二部分 组织设计基本原则组织设计基本原则 组织设计的目标是建立稳健和高效的组织体系，以期达成最优的组织管理绩效。组织设计遵循以下 三个基本原则，即：战略导向原则、权责清晰原则、风险制衡原则。 战略导向原则战略导向原则 组织设计的基本出发点是为了实现集团战略发展目标。此次组织设计是根据集团未来快速发展、聚 焦城市、聚焦产品和聚焦管理的战略需要，结合集团自身特点所形成的。 权责清晰原则权责清晰原则 为保证组织管理的高效和权责清晰，在集团二级管控的基础上，优化了总部和城市公司间的专业分 工，明确总部各部门之间、总部和城市公司之间的权责界限，强调做实城市、让城市公司真正成为价值 链开发主体和利润主体。 同时，加强总部专业化水平建设，减少总部对城市公司的业务参与，增加专业指导和过程监控，力 争做到要权责清晰，确保组织经营目标实现。 风险制衡原则风险制衡原则 房地产业是典型的资源整合型行业，需要对大量资金和其他资源进行整合管理。此次组织设计将充 分考虑相关风险因素，在适度分权的基础上，形成有效的风险制衡机制。 文件编号 版本/修订 A/0中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部） 第7页共47页 7 第三部分第三部分 组织架构组织架构 股东大会 战略委员会 薪酬与考核委员会审计委员会 提名委员会 董事会 总经理 战 略 管 理 部 研 发 设 计 中 心 工 程 采 购 部 成 本 管 理 部 市 场 营 销 部 人 力 资 源 部 财 务 部 安 全 环 保 办 证 券 事 务 部 法 律 部 审 计 部 物 业 管 理 部 综 合 办 公 室 企 业 文 化 部 监事会 专业委员会 各 城 市 公 司 工 业 地 产 公 司 经营班子会 运 营 管 理 小 组 副总经理 文件编号 版本/修订 A/0中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部） 第8页共47页 8 第四部分第四部分 组织关键职责边界组织关键职责边界 集团总部、城市公司二级管控架构集团总部、城市公司二级管控架构 项目项目项目内容项目内容 集团总部集团总部城市公司城市公司 投资拓展 1) 参与并指导城市公司进行项目可行性研究。 2) 组织【项目可行性研究报告】的专业二级评审，形成二级评 审成果，并向经营班子汇报。 3) 由经营班子进行三级评审，形成投资决策。 1) 负责区域内项目可行性研究，编制【项目可行性研究报告】并组 织一级评审。 2) 负责将【项目可行性研究报告】报总部进行专业二级评审。 项目策划 1) 参与城市公司组织的【项目目标管理责任书】的评审。 2) 组织【项目目标管理责任书】的专业二级评审，确定项目总 体运营目标和要求，并向经营班子汇报【项目目标管理责任书】 评审成果。 1) 负责编制【项目目标管理责任书】 ，并组织一级评审。 2) 负责将【项目目标管理责任书】报总部进行专业二级评审。 设计管理 1) 组织规划设计方案的专业二级评审。并向经营班子汇报评审 结果，根据需要召开单体方案的专业二级评审。 2) 组织对城市公司设计管理工作进行检查、监督、考核，并对 考核结果进行排名。 1) 负责项目的概念、方案、扩初及施工图设计管理。并组织规划设 计成果（含景观）的一级评审。 2) 负责将项目规划设计成果（含景观）报总部进行专业二级评审。 3) 组织施工过程中重大设计变更问题的评审决策，并报总部备案。 价值链运作 采购管理 1) 负责统筹、指导、监督集团范围内的招标采购活动。 2) 负责建立并完善战略采购管理体系，并指导和监督城市公司 执行。 3) 参与工程施工总承包、规划设计单位、销售总代理单位、概 1) 负责执行总部制定的采购管理体系。 2) 负责权限范围内的各类供方的选择、管理与评价。 文件编号 版本/修订 A/0中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部） 第9页共47页 9 项目项目项目内容项目内容 集团总部、城市公司二级管控架构集团总部、城市公司二级管控架构 集团总部集团总部城市公司城市公司 算金额在 4000 万以上的分包以及集团指定参与项的供方选择。 成本管理 1) 负责建立集团目标成本管理体系及合约规划体系。 2) 监控并指导各阶段成本测算，并审核城市公司编制的项目目 标成本。 3) 负责建立目标成本预警机制，监控项目目标成本，对超目标 成本进行的预警和审核。 4) 负责审核城市公司权限外的工程预算和结算。 5) 负责建立集团成本数据库，组织项目成本后评估。 6) 组织开展项目成本考核，并进行年度目标成本考核排名。 1) 负责项目可研和设计阶段的成本测算。 2) 负责编制项目目标成本及项目合约规划方案，并报总部审核。 3) 负责编制施工图预算和工程结算，并将权限外的预算和结算报总 部审核，权限内的预算和结算报总部备案。 4) 负责变更及现场签证的审批，并将 30 万以上的设计变更和现场 签证报总部备案。 5) 负责编制动态成本月报及成本周报，并报总部备案。 6) 负责项目成本数据分析，编制项目成本后评估报告，并报总部备 案。 工程管理 1) 组织制定项目工程技术标准及质量标准。 2) 负责制定工程检查计划及标准，组织项目工程例行检查，并 进行年度排名。 3) 负责审核【工程管理规划方案】 。 4) 负责对项目【工程管理周/月报】进行分析，并提出优化建 议。 1) 负责执行总部制定的工程质量标准，接受总部组织的工程例行检 查。 2) 组织编制并评审【工程管理规划方案】 ，并报总部审核。 3) 负责项目工程的质量、进度、成本、安全文明。 4) 负责编制项目【工程管理周/月报】 ，并报总部备案。 文件编号 版本/修订 A/0中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部） 第10页共47页 10 项目项目项目内容项目内容 集团总部、城市公司二级管控架构集团总部、城市公司二级管控架构 集团总部集团总部城市公司城市公司 营销管理 1) 负责建立销售监控指标体系。 2) 负责审核【营销（价格）策略方案】 。 3) 负责审核城市公司权限外的销售折扣。 4) 负责审核项目销售案名及标识方案。 5) 负责根据备案的【销售周报/月报】 ，监督项目销售情况，并 提出集团整体推盘节奏及销控目标。 1) 负责制定项目【营销（价格）策略方案】 ，并在组织评审后报总 部审核。 2) 负责拟定项目销售案名及标识方案，报总部审核。 3) 负责编制【整体营销方案】和【开盘营销方案】 ，并报总部备案。 4) 负责权限范围内的销售折扣管理。 5) 负责汇总阶段销售信息并编制【销售周报/月报】 ，报总部备案。 客服管理 1) 组织建立集团客户服务管理体系与客户服务标准。 2) 负责对【客服月报】进行汇总、分析，并提出优化建议。 3) 组织开展客户满意度调查，并进行项目年度客户满意度考核 排名 1) 负责执行集团客户服务管理体系与客户服务标准。 2) 负责客户投诉接待与处理。 3) 负责收集汇总客户投诉及维修信息，编写【客服月报】并上报总 部备案。 商业管理 1) 参与并指导城市公司组织的【商业定位方案及业态规划方案】 的一级评审。 2) 组织【商业定位方案及业态规划方案】的专业二级评审，并 向经营班子汇报评审成果。 3) 负责审核城市公司制定的招商策略。 4) 负责统筹城市公司主力店/主力品牌招商。 5) 负责对商业项目【营运周报】进行分析总结，提出优化建议。 1) 负责编制项目【商业定位方案和业态规划方案】 ，并组织一级评 审。 2) 负责将项目【商业定位方案和业态规划方案】报总部进行专业二 级评审。 3) 负责制定商业项目的招商策略，并组织评审后报总部审核。 4) 负责主力店及主力品牌的招商管理。 5) 负责制定并实施商业项目的【策划推广方案】 ，并报总部备案。 6) 负责制定并实施商业项目的【营运方案】 ，并报总部备案。 文件编号 版本/修订 A/0中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部） 第11页共47页 11 项目项目项目内容项目内容 集团总部、城市公司二级管控架构集团总部、城市公司二级管控架构 集团总部集团总部城市公司城市公司 7) 负责收集整理营运信息和数据，编制【营运周报】报总部备案。 物业管理 1) 负责建立集团物业管理标准，指导并监督城市公司执行。 2) 负责进行月度、季度、年度的专业建设情况统计分析，优化 专业结构、提出专业改善建议。 3) 负责新城市项目的物业管理的前期策划，并与其他专业部门 对接。 1) 负责执行集团物业管理标准，定期报送相关统计分析报表至总部 备案。 战略规划 1) 组织制定集团总体战略规划。 2) 指导并监督城市公司的战略规划制定和落实情况。 1) 根据确定的集团总体战略规划，制定城市公司发展战略，并负责 落实执行。 计划管理 1) 组织编制【年度经营计划】及【业绩合同】 ，并对被考核单 位进行业绩评价。 2) 审核并监控【项目里程碑计划】 。 1) 参与编制【年度经营计划】及【业绩合同】 。 2) 制定并执行【项目里程碑计划】 、 【项目总控计划】和各专项计划。 预算管理 1) 负责审核城市公司财务预算并汇总编制集团财务预算方案。 2) 负责监督城市公司预算执行情况。 1) 负责城市公司财务预算的编制和执行，提出财务预算调整申请。 运营监控和 支持 财务管理与资金管理 1) 负责审核【城市公司月度资金计划】并汇总编制【集团资金 计划】 。 2) 负责审核预算外资金支付。 1) 负责【城市公司月度资金计划】的编制和执行，提出资金计划调 整申请。 2) 组织项目进度付款与结算，并编制项目结算分析报告，按权限报 文件编号 版本/修订 A/0中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部） 第12页共47页 12 项目项目项目内容项目内容 集团总部、城市公司二级管控架构集团总部、城市公司二级管控架构 集团总部集团总部城市公司城市公司 3) 负责城市公司权限外项目付款的审批。总部审核。 6S管理 1) 组织编制【6S 管理报告】和【6S 管理快报】 。 1) 负责根据总部要求，编制城市公司【6S 管理报告】和【6S 管理 快报】 。 IT管理 1) 负责集团信息化的战略规划、信息化标准及具体方案的制定 与实施。 2) 负责审核城市公司提出的 IT 项目立项及采购方案。 1) 提出 IT 项目立项需求及采购方案，并报总部审核。 风险控制 1) 负责建立并完善集团标准化合同体系，并对城市公司权限外 的合同进行审核。 2) 负责项目销售风险检查。 3) 组织实施各项审计工作（如常规审计和专项审计等） 。 4) 负责上市各类重要信息的披露。 1) 配合总部进行项目销售风险检查。 2) 配合总部开展审计工作，提供审计所需信息。 人力资源 管理 1) 指导并审核各城市公司人力资源规划，负责编制集团人力资 源规划。 2) 负责制定集团的人力资源管理体系标准（如职位体系、培训 体系、绩效考核体系以及薪酬体系等） 。 1) 负责制定城市公司的人力资源规划。 2) 负责统计人力资源数据信息，编制【人力资源管理月/季/年报】 ， 并报总部备案。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第13页共47页 13 第五部分第五部分 各决策机构及运营小组职责各决策机构及运营小组职责 1.1. 战略委员会战略委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 重大战略及投 资决策研究及 建议 1) 对集团长期发展战略规划进行研究并提出建议。 2) 对【公司章程】规定须经董事会批准的重大投资等交易事项进行研究并提出建议。 3) 对其他影响集团发展的重大事项进行研究并提出建议。 4) 对以上事项的实施进行检查。 5) 董事会授权的其他事宜。 其它 1) 战略委员会成员不少于三人，至少应包括一名独立董事。 2) 战略委员会委员由董事长、二分之一以上独立董事或者全体董事的三分之一提名， 并由董事会选举产生。 3) 战略委员会根据工作需要举行不定期会议。 4) 战略委员会会议纪要或形成的决议应以书面形式提交集团董事会。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第14页共47页 14 2.2. 薪酬与考核委员会薪酬与考核委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 高管薪酬政策 建议 1) 根据董事及高级管理人员管理岗位的主要范围、职责、重要性以及行业相关岗位的 薪酬水平制定薪酬计划或方案。 2) 薪酬计划或方案主要包括但不限于绩效评价标准、程序及主要评价体系，奖励和惩 罚的主要方案和制度等。 3) 审查集团董事及高级管理人员的履行职责情况并对其进行年度绩效考评。 4) 负责对集团薪酬制度执行情况进行监督。 5) 董事会授权的其他事宜。 其他 1) 薪酬与考核委员会制订的董事薪酬方案须经董事会审议后报股东大会批准，高级管 理人员的薪酬方案除法律法规规定须经股东大会批准的之外，由集团董事会批准。 2) 薪酬与考核委员会成员不少于三人，全部由外部董事担任，其中独立董事占多数。 3) 薪酬与考核委员会委员由董事长、二分之一以上独立董事或者全体董事的三分之一 提名，并由董事会选举产生。 4) 薪酬与考核委员会根据工作需要举行不定期会议。 5) 薪酬与考核委员会会议应由三分之二以上的委员出席方可举行。 6) 薪酬与考核委员会会议纪要或形成的决议，应以书面形式提交集团董事会。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第15页共47页 15 3.3. 提名委员会提名委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 董事评估及提 名 1) 根据集团经营活动情况、资产规模和股权结构，对董事会的规模和构成向董事会提 出建议。 2) 研究董事、高级管理人员的选择标准和程序，并向董事会提出建议。 3) 广泛搜寻合格的董事和高级管理人员的人选。 4) 对董事候选人进行审查并提出建议。 5) 对须提请董事会聘任的其他高级管理人员进行审查并提出建议。 6) 董事会授权的其他事宜， 其他 1) 提名委员会成员不少于三人，其中独立董事占多数。 2) 提名委员会委员由董事长、二分之一以上独立董事或者全体董事的三分之一提名， 并由董事会选举产生。 3) 提名委员会根据工作需要举行不定期会议。 4) 提名委员会会议应由三分之二以上的委员出席方可举行。 5) 提名委员会会议纪要或形成的决议应以书面形式提交集团董事会。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第16页共47页 16 4.4. 审计委员会审计委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 董事评估及提 名 1) 提议聘请或更换外部审计机构。 2) 监督集团的内部审计制度及其实施。 3) 负责内部审计与外部审计之间的沟通。 4) 审核集团的财务信息及其披露。 5) 审查集团内控制度。 6) 集团董事会授予的其他事宜。 其他 1) 审计委员会成员不少于三人，其中独立董事占多数，且至少有一名独立董事为专业 会计人士。 2) 审计委员会委员由董事长、二分之一以上独立董事或者全体董事的三分之一提名， 并由董事会选举产生。 3) 审计委员会根据工作需要举行不定期会议。 4) 审计委员会会议应由三分之二以上的委员出席方可举行。 5) 审计委员会会议纪要或形成的决议，应以书面形式提交集团董事会。 说明： *上述各委员会为上市公司治理结构所需，本手册仅做一般性描述。详细职责要求及议事规程，参见集 团董事会制定的各委员会工作细则。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第17页共47页 17 5.5. 经营班子会经营班子会 决策机构决策机构概述概述详细描述详细描述 人员组成 1) 集团总经理、副总经理、财务总监、总经理助理、董事会秘书等高层管 理人员。 2) 总经理认为必要时，可指定相关部门负责人或其他与会议内容有关的人 员列席参加。 3) 总经理是经营班子会的召集人和主持人。总经理因故不能主持会议时， 可根据会议内容指定一名副总经理或其他高层管理人员主持会议。 会议管理 1) 集团综合办公室负责经营班子会的准备和协调工作。经营班子会原则上 每周召开一次。 经营班子会 决策事项 1) 集团年度计划和投资方案。 2) 集团管理架构和部门的设置方案。 3) 集团基本管理制度和业务流程体系。 4) 集团各部门/城市公司负责人的任免。 5) 集团经营过程中的其他重大事宜。 说明： *经营班子会为集团管理层集体决策机制所需。详细议事规程参见【中粮地产（集团）股份有限公司总 经理工作细则】 （2009 年 3 月 4 日第六届董事会第九次会议第二次修订） 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第18页共47页 18 6.6. 专业委员会专业委员会 决策机构决策机构概述概述详细描述详细描述 类别 1) 投资评审委员会。 2) 项目目标管理责任书评审委员会 3) 设计评审委员会。 4) 商业评审委员会。 人员组成 1) 待决策事项部门/城市公司相关人员，相关专业部门负责人、相关专家、 顾问等。 会议管理 1) 专业决策委员会由待决策事项部门/城市公司负责人召集和主持，并负责 落实专业决策委员会的决议。 2) 运营管理小组负责会议的准备和协调工作。 决策机制 1) 会议召开需专业委员会总人数的三分之二以上出席。 2) 所决策事项需经所出席人数三分之二以上通过，且会议主持人同意方为 有效。 专业委员会 决策事项 1) 负责评审集团所有需要二级评审的业务事项，以及各专业的标准化建设 方案、成果等，详见【中粮地产（集团）股份有限公司总部权责手册】 。 2) 负责评议和审批总经理指定的其他事项。 说明： *本委员会为集团管理层针对业务价值链环节的重大决策事项进行集体决策机制所需。 相关专业部门负责人，是指根据会议决策内容（如土地投资、项目运营、设计成果、商业定位等）决定 由相关专业部门负责人参加。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第19页共47页 19 第六部分第六部分 各部门通用职责各部门通用职责 1.制度管理制度管理 1) 负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善。 2)负责本专业的标准化建设。 3)负责本部门员工的培训，确保员工理解和遵守集团与本部门规章制度。 2.日常管理日常管理 1)根据集团战略规划和年度经营计划，编制本部门年度、季度和月度计划，并负责计划的实施与控 制。 2)负责制定本部门年度、季度、月度预算。 3)负责完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。 4)负责安排本部门员工的重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报绩效数据。 5)在人力资源管理部的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。 6)负责本部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。 7)负责本部门员工的能力开发和培养。 8)负责根据业务发展需要，制定创新课题，不断进行本部门业务与管理的创新。 3.知识管理知识管理 1)总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。 2)整理、管理本部门文件档案。 4.协作配合协作配合 1)完成权责、流程与制度规定的本部门参与或配合工作。 2)总部各部门负责指导、监督和评价城市公司各专业工作开展情况。 3)完成领导交办的其他工作。 5.对城市公司的工作指导对城市公司的工作指导 1) 按职责权限参与城市公司的关键业务活动。 2)按管理层级对城市公司的关键决策点进行评审或审批。 3)收集整理城市公司运营过程中的重要信息并进行必要的反馈。 4)指导城市公司的专业管理，帮助解决专业管理中的重大问题。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第20页共47页 20 第七部分第七部分 各部门职责各部门职责 1.1. 【综合办公室综合办公室】 部门职能部门职能职责概述职责概述详细描述详细描述 领导秘书 1) 负责集团领导的秘书工作。 2) 负责根据集团领导指示，收集领导所需的资讯，并准备相关材料。 3) 负责集团领导有关讲话的起草或核稿工作。 会务管理 1) 负责集团级会议的组织筹备工作，包括会议的场地策划、设备管理及维 护、会务后勤支持等。 2) 负责对集团重要会议、文件决定事项及集团领导交办事项进行督办、检 查并反馈落实情况。 公文及印章 管理 1) 负责集团层面的文件流转。 2) 对集团形成的各种文件、合同、协议、函、会议纪要等正式文件的书写 规范化进行审查。 3) 负责集团各类行政公文的拟制、审核、行文、流转、文件登记、编号、 批办、督办、存档及上呈下发工作。 4) 负责集团印章管理，包括集团公章、合同章、领导私章的制作、管理和 使用审核，并对用印情况进行记录。 行政文秘 档案及证照 管理 1) 负责集团档案管理体系和制度的建设和完善。 2) 负责所有集团级档案（包括文件、合同、协议等）的收集、归档、整理、 保管、统计、借阅服务等工作，并负责集团档案库房的管理工作。 3) 组织对各部门、各城市公司档案管理工作进行监督、检查、指导，开展 档案管理业务培训和交流。 4) 负责集团营业执照、法人组织机构代码证书等各类证照的申办、变更和 注销工作。 5) 负责集团房地产开发资质等的申办、年审及变更工作。 日常行政管 理 1) 负责本部门职责范围内公共关系的建立和维护（如：车管所、交警、机 场、政府及街道办、宾馆酒店等） 。 2) 负责集团员工日常考勤登记工作。 行政管理 前台服务 1) 电话总机：负责前台服务热线的接听、电话转接及来电咨询工作。 2) 来客接待：负责门禁系统的开启及进出人员登记。 3) 收发函电：负责传真、信件/快递的邮寄、接收和分发。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第21页共47页 21 4) 预订机票和酒店：协助集团员工、客人预订机票和酒店。 5) 负责集团的报纸、刊物征订及发放工作。 行政办公费 用控制 1) 负责集团总部各类行政办公费用的标准核算。 2) 负责集团总部各类行政办公费用的预算控制。 办公用品采 购和管理 1) 负责建立集团办公类固定资产（电话、电脑、打印机等）和办公用品的 配置标准。 2) 负责集团总部办公用品的统一采购。 3) 负责集团办公类固定资产和办公用品的验收、入库、登记和领用等管理。 办公区管理 1) 负责集团办公环境卫生、植物养护管理。 2) 负责集团办公区的房租、水电费缴纳。 后勤管理 车辆管理 1) 负责集团公务车的调度、养护、修理、使用、年审、建立车辆档案等车 务管理工作。 2) 负责集团交通安全培训及违规违章和事故处理。 外联管理 1) 配合集团领导，维护及拓展外部关系。 2) 负责协调集团与政府相关部门、社会团体及新闻媒体（除财经类媒体外） 的联络与关系维护。 3) 负责协调集团领导对外接受媒体采访（除财经类媒体外）安排，组织校 审媒体专访稿件。 4) 负责协调集团与各职能部门、城市公司信息的上传下达、下情上报工作。 危机管理 1) 组织建立集团危机管理风险防范体系。 2) 组织制定重大危机处理应急预案并协调处理危机事件。 公共关系管 理 驻京窗口管 理 1) 负责与中粮集团衔接，呈报文件衔接。 2) 负责服务驻京领导。 3) 负责为各单位前往北京办事提供必要的支持。 网络信息管 理 网络信息管 理 1) 负责集团内网和外网信息内容的日常维护和更新。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第22页共47页 22 2.2. 【战略管理部战略管理部】 部门职能部门职能职责概述职责概述详细描述详细描述 宏观研究 1) 负责收集、整理和分析国家及地方宏观经济政策、产业政策及经济发展 趋势，定期形成研究报告。 行业研究 1) 负责研究房地产政策的现状及趋势，撰写相关研究报告供集团领导决策 参考。 2) 在城市公司的配合下，负责搜集目标区域的房地产市场结构、竞争态势、 消费者需求结构和特点，定期形成研究报告。 产业研究 竞争对手研 究 1) 负责搜集信息并研究行业标杆企业、区域/城市竞争对手的商业模式和盈 利模式、产品组合、竞争策略等，定期形成研究报告。 战略规划 1) 组织制定集团的战略发展规划，明确未来发展重点区域、核心产品及核 心能力等。 2) 负责滚动修订集团的五年发展战略，推动战略执行。 3) 指导并监控城市公司制定五年发展战略，推动城市公司战略落地。 4) 负责建立城市评价标准，并开展城市评价工作。 战略管理 战略实施及 评估 1) 负责新进入城市的基础信息搜集、整理和筛选工作。 2) 负责持续跟踪与预测战略环境变化，定期组织战略评价工作，提出战略 修正建议。 3) 负责监督城市公司的战略执行。 4) 负责城市公司战略执行效果的评估。 项目投资 项目发展管 理 1) 负责制定战略地图模板，指导并支持城市公司战略地图的制定。 2) 负责制定集团五年土地储备规划，编制年度土地储备计划。 3) 负责制定可研报告模板，指导并支持城市公司进行项目可行性研究。 4) 负责新进入城市的项目发展工作，组织相关部门进行可行性研究，办理 土地获取手续。 5) 负责监督和指导城市公司收集所辖范围内的土地信息。 6) 组织城市公司提交的【项目可行性研究报告】的专业二级评审。 经营统计经营统计 1) 负责汇总和审核集团经营统计信息，并定期上报政府相关主管部门。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第23页共47页 23 3.3. 【财务部财务部】 部门职能部门职能职责概述职责概述详细描述详细描述 财务预算 财务预、决 算管理 1) 组织实施全面预算管理，指导并审核集团各部门和城市公司编制的年度 和季度预算。 2) 组织汇总及编制集团年度和季度财务预算，并进行动态跟踪和调整。 3) 监督城市公司财务预算执行结果，提出改进建议。 4) 负责拟定集团年度财务决算和利润分配方案。 6S 管理 1) 负责建立和优化集团 6S 管理体系，并指导和监督体系的运行。 2) 组织编制【6S 管理报告】及【6S 管理快报】 。 财务分析 财务分析 1) 参与新进入城市的项目拓展工作，负责项目投资估算及经济效益测算。 2) 参与集团运营分析会，提出财务分析意见及改进建议。 3) 组织开展集团经济指标分析与经济效益测算，为集团战略决策提供依据。 会计核算体 系建设 1) 负责建立健全集团各项会计管理制度和工作流程，并推动实施。 2) 负责指导、监督城市公司财务制度及核算体系的建立和执行。 会计核算管 理 会计核算 1) 组织实施总部及城市公司会计核算。包括制定统一的会计核算办法，会 计报表的汇总和合并，及深圳地区项目和大部分工业地产租金收入和来料 加工业务核算、总部费用的日常会计核算工作。 2) 负责编制总部会计凭证、会计账簿，汇总记账凭证，建立并登记总账。 编制会计报表和其它会计数据。 3) 负责集团总部费用报销、日常借款、业务性款项支付等财务结算审核。 4) 负责定期编制上市公司财务报表。 税务管理税务管理 1) 负责研究国家税收政策，跟踪税收政策变化情况，开展集团税务筹划工 作。 2) 负责与税务、财政部门的联络，沟通各项税务事宜，履行各项税费的计 提、申报、缴纳、退回等工作。 3) 负责国家税收优惠政策的研究，并争取优惠政策的落实。 4) 负责税务发票及税务证照的管理。 5) 指导城市公司税款计缴工作，研究税赋优化方案。 6) 负责集团税务信息的编报工作。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第24页共47页 24 政策研究 1) 负责收集整理金融货币政策、税务政策信息，并定期上报。 2) 负责及时反馈对经营产生影响的重要金融政策、财务税务政策变化信息， 并提出应对措施及合理化建议。 资金管理 1) 组织制定集团资金管理规章制度和流程，并监督执行。 2) 组织编制年度、季度、月度资金计划，并监督资金计划执行情况。 3) 负责汇总、编制资金使用情况报表，进行资金集中管理（包括内部调动 内部拆借、支付/转移定价、资金理财等） 。 4) 负责定期对集团资金管理现状进行分析并提出改进建议。 5) 负责城市公司预算外资金计划及权限外付款的审批。 银行账户管 理 1) 负责统一设立和管理集团各类收款及结算账户。 2) 负责定期核对银行存款账和现金账，保证资金安全。 3) 负责审核集团银行信用结算凭单，保证其合法有效。 资金管理 融资管理 1) 负责统一规划集团资本结构，控制整体财务风险。 2) 负责根据集团经营情况进行融资需求分析，制定融资计划，拓展融资渠 道。 3) 负责根据集团的融资计划编制年度融资预算，筹划融资结构，设计和实 施融资方案，合理控制融资成本。 4) 负责办理集团申贷过程中的资产评估、担保/抵押/质押等工作。 5) 负责集团贷款及按揭银行的选择、接洽和签约工作。 6) 负责集团融资体系的日常维护管理。 合同与档案 管理 合同与档案 管理 1) 参与集团相关业务合同的会签，并审核各类付款申请。 2) 负责整理、装订并保管会计档案（收据、发票、印花税票、会计凭证、 会计账簿、报表、合同及其他会计资料） 。 3) 负责集团财务印章的管理。 固定资产管 理 固定资产管 理 4) 负责建立集团固定资产台帐。 5) 负责集团固定资产的账面调拨、处置与核销管理。 6) 定期组织集团固定资产的盘点。 IT 信息化管 理 信息管理体 系建设及维 护 1) 负责集团信息化的战略规划、信息化标准及具体实施方案的制定与实施。 2) 负责制定集团信息化体系的各种规范和标准，编制软件开发及合作选型 标准化手册，参与外部供应商选型定标。 3) 负责城市公司 IT 项目立案及采购方案的审核。 4) 负责集团信息化平台的建设及管理、外部供应商的技术对接、各信息子 系统的实施推进及维护。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第25页共47页 25 硬件及网络 系统的建设 维护 1) 根据信息化战略，负责制定集团硬件及网络系统的规范和标准，参与供 应商选型定标。 2) 负责 IT 相关资产设备的采购、分配、维护和报废处理。 3) 负责应用系统数据库管理和相关数据分析。 4) 负责集团 IT 系统用户认证、系统安全、数据和语音通讯网络及电子邮件 系统管理。 5) 负责集团外网和内网的日常维护和更新的技术保障。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第26页共47页 26 4.4. 【人力资源部人力资源部】 部门职能部门职能职责概述职责概述详细描述详细描述 人力资源规 划 人力资源规 划 1) 根据集团中长期战略规划，负责制定集团人力资源规划，并组织实施。 2) 负责集团年度人力资源需求预测，制定相关解决方案，并组织实施。 3) 负责审核各部门和城市公司的年度人力资源需求计划。 组织管理 组织管理 1) 根据集团战略，组织定期对集团组织架构及职责的适用性、有效性做出 评价。 2) 组织集团组织管控与权责体系的持续优化。 职位管理职位管理 1) 负责建立和优化集团岗位设置和职级体系。 2) 负责集团总部定岗、定编工作，并对城市公司的编制情况进行审核。 3) 负责总部【岗位说明书】的编制及日常维护工作。 招聘管理招聘管理 1) 负责分析、筛选、拓展并维护各类招聘渠道。 2) 负责编制【年度招聘计划】及招聘预算。 3) 负责拟定招聘策略，开发测评工具，组织招聘工作。 4) 负责集团社会招聘和校园招聘的策划和组织。 培训规划 1) 负责建立和完善集团员工培训体系，建立内外部培训资源库，针对核心 人才建立和优化培训课程体系。 2) 组织集团培训需求调查，汇总、编制集团的【年度培训计划】及培训预 算并组织实施。 3) 负责收集、整理员工对培训效果的评价，编写【培训效果分析报告】 ，根 据需要对培训计划做出调整。 内部培训管 理 1) 负责建立和完善员工培训的个人档案。 2) 组织相关部门进行内部培训教材的开发工作，建立集团内部讲师队伍。 3) 配合人员招聘情况，组织实施总部及城市公司入职前的新员工培训。 培训管理 外部培训管 理 1) 根据集团人力资源的特点，负责选择合适的外部培训讲师和单位。 2) 负责选派相关人员参加外部机构组织的培训课程，并实施培训后的跟踪 考核。 。 人才发展 人力资源发 展 1) 负责建立和完善集团人才评价体系。 2) 负责建立并完善集团内部竞聘体系。 3) 负责员工职业生涯规划与管理。系统规划和推动关键岗位人才培养和梯 队建设，建立人才储备库。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第27页共47页 27 绩效考核绩效管理 1) 负责建立和完善集团的员工绩效管理体系。 2) 负责集团总部员工季度和年度绩效考核的实施。 3) 指导和审核各城市公司季度、年度绩效考核。 4) 负责执行奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。 5) 负责开展员工敬业度调研，组织制定改进计划并督促实施。 薪酬福利 薪酬福利管 理 1) 负责建立和完善集团的薪酬福利体系，以保证内部公平性和外部竞争性。 2) 负责集团薪酬总额的预算、控制。 3) 负责审核城市公司年度薪酬福利政策及预算，并监督预算的执行。 4) 负责总部员工的薪资、福利的计算及个税申报工作。 5) 负责总部及城市公司管理团队人员的各类保险的办理和费用扣缴。 6) 负责集团企业年金、补充商业保险管理等各类保险的办理和费用扣缴。 员工关系 员工关系管 理 1) 负责搭建员工职称体系，负责员工职称申报、评定等工作。 2) 负责集团员工入职、调动、离职手续的办理。 3) 负责集团员工劳动合同管理。 4) 负责集团员工户口调动和档案管理。 5) 组织员工满意度和敬业度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。 6) 负责调解和处理员工申诉意见与劳资纠纷。 E-HR 人力资源信 息管理 1) 负责建立集团人力资源信息管理平台。 2) 负责集团人力资源信息统计与月报管理。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第28页共47页 28 5.5. 【审计部审计部】 部门职能部门职能职责概述职责概述详细描述详细描述 审计制度与 审计计划 1) 在集团审计委员会的指导和监督下，负责制定集团内部审计制度。 2) 按照集团【年度经营计划】 ，制定【年度审计工作计划】 ，并予以实施。 审计规划 审计体系建 设 1) 负责各类跨部门审计组织（按业务类型、按区域、按项目）的统筹建立 工作。 2) 负责各种审计方法和工具的研究，如穿行测试、攻击性测试、抽样、访 谈等，并对其进行标准化。 财务审计 1) 负责对集团各类财务计划、对外投资计划、信贷计划及预/决算的执行情 况进行审计。 2) 负责对集团各类经济合同、契约的合法性、可行性、经济性进行审计。 3) 负责对集团各类财务收支、专项资金的会计核算和使用情况进行审计。 4) 负责对集团各类财务会计报表的真实、准确、合法性进行审计。 5) 负责检查集团资金与财务的安全、完善及管理情况。 经营管理、 履职审计 1) 负责对集团年度经营绩效目标完成情况进行审计。 2) 负责对集团各中心负责人执行集团政策、方针、制度等情况进行审计。 3) 负责集团范围内的举报监察和有关负责人的违纪监察。 4) 负责集团高层人员、财务负责人的离任审计。 5) 负责对集团各级授权管理的实施情况进行审计。 6) 负责对集团重大会议的决策程序进行审计。 审计实施 其他审计 1) 负责对集团内部管理工作的审计，审计集团各部门及城市公司对政策、 法规、制度、流程、合同和标准的遵守情况。 2) 负责对内部信息沟通控制和公开信息披露控制的合规性及效率进行审计。 3) 负责对管理信息系统控制的规范性进行审计。 4) 负责对集团“三重一大” （重大决策、重要人事任免、重大项目安排和大 额度资金运作）事项进行审计和跟踪。 5) 负责对集团相关部门和城市公司组织的招投标过程进行监督。 审计后续 管理 审计后续管 理 1) 负责定期向集团董事会及审计委员会提交审计报告。 2) 记录并追踪审计过程中的问题，对重要审计事项进行后续审计。 3) 根据审计结果，对集团内部控制制度的健全性、合规性、有效性进行评 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第29页共47页 29 估，并向各受审单位提出内部控制和风险管理的改善建议。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第30页共47页 30 6.6. 【法律部法律部】 部门职能部门职能职责概述职责概述详细描述详细描述 法律知识管 理 1) 负责定期收集与房地产相关的各类法律法规信息，形成法律法规数据库， 为集团总部和城市公司提供法律风险预警。 2) 负责对重大、典型、重复发生的法律案件或法律事件及时进行总结，建 立并完善法律案例库。 3) 对可能影响集团主营业务的国家重大政策调整及法律法规修订进行法律 专业论证，及时提出应对措施。 4) 负责以多种形式开展集团系统内全员法律培训，提高集团员工的总体法 律素质。 法律专业管 理 法律支持与 服务 1) 负责办理集团知识产权保护、商业秘密保护、反不正当竞争等有关法律 事务。 2) 负责提供面向集团总部和城市公司的内部法律咨询服务。 3) 参与集团有关分立合并、企业破产、租赁、产权转让、招投标及改制、 融资担保、重组等重大经营决策，提出法律意见，并处理有关法律事务。 4) 为集团管理层正确执行国家法律、法规、规章提供法律依据，为重大经 营决策（如并购、投资、拿地）提供法律意见。 5) 参与起草、审核集团重要的规章制度，降低法律风险。 项目法律支 持 项目法律支 持 1) 参与新进入城市项目拓展及可研，参与确定土地拆迁补偿方案的谈判， 负责对土地合作方式、土地法律性质、项目获取方式、政策性风险等内容 进行评估，提供法律意见。 2) 参与城市公司、项目公司股权确定方案和调整方案，确保合法范围内， 股东利益最大化。 3) 负责并购项目和转让项目的尽职调查。 4) 负责项目开盘前的风险检查工作。 合同管理合同管理 1) 负责集团各类标准合同文本的编制，审查和修订。 2) 负责集团标准化合同库的建立及完善工作。 3) 负责集团标准合同文本的推广使用工作，开展城市公司培训。 4) 负责审核集团对外签订的重要非标准合同，并跟进合同法律条款的落实。 5) 参与重大合同的前期谈判并进行内容审查。 文件编号 版本/修订 A/0 中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册 （总部） 第31页共47页 31 法律纠纷处 理 法律纠纷处 理 1) 接受集团委托，代理、协调集团各项诉讼和非诉讼活动。 2) 对城市公司的法律诉讼案件或重大法律事务提供指导意见，并可根据需 要参与。 合作方管理合作方管理 1) 负责与集团法律事