2016年南宁河池华星中央城项目提报

此报告仅供客户内部使用，未经广平房产的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 绝对保密谨呈华星中央城 2016年5月，广西南宁河池华星中央城项目提报 2 目 录报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题 河池区位21 市 场 机 会 及 案例借鉴3 项目发展定位4 项目发展建议5 河池市城市宏观经济分析 6 公司介绍及服务团队 3 如何高标准地打造华星中央城新时代综合体标杆，实现项目价值最大化是我们至始至终的追求？ 4 经过广平多年的综合体实操经验发现，标杆性的城市综合体必须满足两个条件，树立三大标杆：对外代言城市名片，塑造城市灵魂，引领城市发展方向和生活潮流，为城市塑造“城市价值的坐标”对内作为综合体产品线的标杆项目，为企业实现利润以外，更提供了一个成功且可复制的开发模式品牌形象标杆 运营标杆 商业组合标杆 5 形象标杆 品牌形象标杆各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市建筑形象标杆现代感、地标性经营形象标杆引领河池商业、办公、公寓、住宅升级，潮流生活的引导者 6 运营标杆 运营标杆优秀的运营团队是为商业体升值保价护航 7 商业组合标杆 商业组合价值标杆在最佳的商业业态及品牌的组合下，在最佳的运营团队，才能提升商业价值。如同南宁沃美电影院才配万象城，而大地电影院难匹配。 8 难点2：全国城市综合体受到互联网冲击，租金下滑，倒闭潮漫延，万达逐步转型。难点3：项目物业组合、业态规划与后期招商销售及运营之间的平衡难点1：城市发展阶段与项目定位之间的平衡难点4：项目地标性建筑与价值最大化之间的平衡从综合体研究及项目自身条件看，未来项目面临四大难点从综合体研究上看，项目物业如何组合及核心驱动力的确定是项目实现价值最大化的关键；从项目本体看，项目承载代言城市形象，引领城市潮流和建立企业标杆的使命； 9 PART 1 河池区域位置及市场机会 10 河池市南宁市 河池市区中国西南喀斯特地区之一;全国著名的有色金属之乡；锡、铟、铅矿居全国前位；广西最大的板栗生产基地；河池市区沿江而建； 河池市地处广西西北边陲、云贵高原南麓，是大西南通向沿海港口的重要通道，东连柳州，南界南宁，西接百色市，北邻贵州省黔南布依族苗族自治州，全市土地面积3.35万平 方公里。 截止至2014年，河池全市总人口约450万. 2014年金城江行政区域总面积2340平方公里，总人口36万，其中农村人口21万。 河池市位于广西西北部，矿产资源丰富，是广西的矿资源主要集中地；截止至2014年，河池行政区域面积3.35万平方公里，全市总人口约450万；金城江行政区域总面积2340平方公里，2014年的总人口约36万，其中农村人口约21万 11 金城江城区的格局为“中间狭长，两边开阔”，城市发展思路为“东西延伸，中间改造”，城市整体规划为“一江两轴，三心互动，五个片区”，目标为“现代工业和商贸为主的山水园林城市”，城区远期（2020年）规划人口约为60万人 桥卜组团 东江组团 加道组团城东组团百旺组团维六组团 拉登组团老城区组团城西组团西南片区 东片区北片区 东江片区老城片区江北组团类 别 基 本 情 况城 市 性 质 南 桂 昆 经 济 圈 和 西 南 出 海 通 道 的 重 要 城 市 ， 桂 西 区 域 中 心 城 市 ， 中 国 华 南 重 要 的 水 电 基地 和 全 国 有 色 金 属 工 业 基 地 ， 以 现 代 工 业 和 商 贸 为 主 的 山 水 园 林 城 市 。城 市 规 模 近 期 （ 2015年 ） 城 市 人 口 40万 人 ， 远 期 （ 2020） 规 划 人 口 60万 人城 市 建 设 思 路 “东 西 延 伸 ， 中 间 改 造 ” 城 东 、 城 西 、 老 城 区城 市 发 展 布 局规 划 一 江 两 轴 ， 三 心 互 动 ， 五 个 片 区 ， 带 状 综 合 发 展 ， “ 一 江 两 轴 ” 即 以 贯 穿 东 西 的 龙 江 和两 岸 的 城 市 干 道 组 成 的 城 市 发 展 轴 和 景 观 轴 ； “ 三 心 互 动 ” 即 城 东 、 城 西 两 大 新 区 紧 紧 依 托 老 城 商 业 金 融 中 心 滚 动 发 展 ； “ 五 个 片 区 ” 即 以 老 城 片 区 、 东 片 区 、 西 南 片 区 、 北片 区 、 东 江 片 区 组 成 城 市 空 间 系 统 。 根据河池市城市总体规划（2003-2020）和河池市近期建设规划2006-2010的发展思路，规划期间逐步推行各组团有区别的发展战略，以下为河池五大片区和部分组团分布图： 12 观 点u 河 池 市 金 城 江 区 整 体 发 展 将 会 以 “ 东 西 延 伸 、 中 间 改 造 ” 为 原 则 的 城 市 发 展 方向 。u 中 心 城 区 的 改 造 主 要 以 提 高 城 区 商 业 与 金 融 定 位 ， 项 目 将 可 依 托 更 多 中 心 城 区的 商 业 和 金 融 的 城 市 定 位 价 值 ， 通 过 商 业 有 效 的 业 态 定 位 ， 建 立 差 异 化 的 项 目形 象 ， 提 高 项 目 整 体 的 商 业 物 业 价 值 。 13 PART 2河 池 市 城 市 宏 观 经 济 分 析 14u2007年开始增长率则增速减缓，2012年增长率更是降至-3.8%，但2013年增长初步回升，截止2014年底，GDP增长率回升至13.8%，而2015年1季度GDP约99.2亿元，我司预计河池市2015年的GDP产值高于2014年，但增长率趋缓。u河池市整体GDP水平从2007年开始增长态势持续减缓，更影响到城市的发展步伐，房地产的发展也因此受到影响，其中的原因跟河池市较为单一的矿产产业发展模式有较为直接的关系。 2007年以来，河池市GDP增长率逐渐放缓，更是在2012年GDP增长率低至-3.8%，然而2014年GDP约601.39亿元，增长率恢复至13.8%的水平，预计2015年GDP增长率将趋缓 数据来源：河池市统计局 20072015年一季度河池市生产总值对比分析（亿元） 2015年1季度 15u2007-2011年河池市财政收入呈现缓慢上行的趋势，2012年更是直线下跌，增长率低至-12.1%，然而2013年财政收入回升至2011年50亿元的水平，但其增长率依然处于低速增长的阶段。u河池市从2009年开始财政收入增速就减缓，我司认为河池市的财政收入同样受到城市GDP的增长减缓而收入减少。 2007-2011年河池市财政收入缓慢增长，2012年财政收入增长率跌至谷底为-12.1%，2013年则开始有所回升，2014年财政收入约54亿元，环同比增长8.8%，其增长率依然处于缓慢的增长区间 数据来源：河池市统计局 20072015年一季度河池市财政收入对比分析（亿元） 16u2007年2014年月河池市固定资产投资的增速起伏较大，截止至2012年河池市的固定资产投资额为277.84亿元，增长率更是创历史新低，达到-36.5%，2014年固定资产投资仅401亿元，增长率为15%。u从固定资产的投资额来看，城市的发展在未来几年更需要有房地产的投资支撑，这样才能对增加对固定资产的投资额有更大的贡献。 2007-2011年河池市固定资产投资整体呈现高增长趋势，而2012年固定资产投资则和整体经济一起回落，增长率更低至-36.5%，创历史新低，截止至2014年固定资产投资仅201亿元，依然尚未恢复至2011年437亿元的水平 数据来源：河池市统计局 20072015年一季度河池市固定资产投资对比分析（亿元） 17u从2007年开始至20141年河池市每年的社会消费品零售总额与增长率都在稳步增长，社会消费品没有出现较大跌幅现象，可见河池市居民的消费愿望也在持续的增长。u若居民的收入在未来几年有较好的增长，整体城市的消费市场也将会有较大的增长空间。 河池市2014年社会消费品零售总额是223.79亿元，同比增长12.5%，社会消费品零售总额未出现较大跌幅现象，持续保持平稳的增长趋势，2015年一季度更是达到60亿元，可以看出河池市居民的购买力未受经济影响，持续保持稳定 数据来源：河池市统计局 20072015年一季度河池市社会消费品零售总额对比分析（亿元） 18u2008年2014年河池市城镇居民人均可支配收入稳步增长，但从2008年增速开始减缓，并且小幅下降。不过今年的城镇居民人均可支配收入有望突破23000元。u我司认为河池市的居民收入仍有较大的上涨空间，在未来几年河池市需要增加多种经济产业结构，才能有效帮助居民提高人均可支配收入。 虽然2008年至2014年河池市城镇居民人均收入增长率持续放缓，整体呈现平稳的增长态势，2014年城镇居民人均收入达到了21363元，但同比增长只有8.7%，增长率持续放缓；2015年一季度约6418元，全年预计在22000元左右 数据来源：河池市统计局 20072015年一季度河池市城镇居民人均收入对比分析（元） 19u2013年河池市的生产总值在全区14个地市中排行第十，GDP约528.62亿元。u城市的整体发展在区内依然比较落后，未来的发展需要有更多的产业作为支持。而在房地产领域的发展方面，河池市也依然有更多的发展空间需要去拓展。 2013年河池市GDP约528.62亿元，在广西14个地市GDP占据第10位置，显然单一的矿质产业无法带动整体经济的增长，河池市需要更多的产业作为新的经济增长点作为发展的支撑 数据来源：河池市统计局 2013年全区各市GDP对比分析（亿元） 20u2013年河池市的生产总值在全区14个地市中排行第14，仅有19653元。u所以对于河池市政府来说，整体城市的发展依然任重而道远，从城市的GDP、财政收入、城镇居民人均收入、农民人均收入等水平都需要有更多的提升，才能使得城市的发展和竞争力得到提高。 而在2013年的全区各地市城镇居民人均收入中，河池市城镇居民人均收入为19653元，排名第14位（其中南宁市排名第一，约24817元），城市整体的人居收入水平依然有较多的提升空间，市场依然存在较大的发展及开发空间 数据来源：河池市统计局 2013年全区各市城镇居民人均收入对比分析（亿元） 21 观 点u从 整 体 来 看 ， 河 池 市 无 论 是 GDP还 是 固 定 资 产 投 资 额 增 长 起 伏 波 动 较 大 ，2012年 以 来 ， 增 长 率 逐 渐 趋 缓 ， 但 社 会 消 费 品 零 售 总 额 以 及 人 均 收 入 均 呈 现 稳定 的 增 长 趋 势 ；u虽 然 河 池 市 GDP及 人 均 收 入 在 区 内 的 排 名 较 为 靠 后 ， 但 城 市 可 开 发 的 前 景 依 然可 观 ， 城 镇 化 发 展 的 程 度 较 低 ， 城 东 及 城 西 片 区 的 发 展 存 在 较 大 的 拓 展 空 间 ， 而矿 产 资 源 的 深 加 工 产 业 随 着 国 家 政 策 的 不 断 倾 斜 ， 亦 存 在 较 大 的 发 展 潜 力 ；u我 司 相 信 河 池 市 未 来 还 将 会 有 效 增 加 多 种 经 济 产 业 结 构 ， 并 且 在 城 镇 化 发 展 的趋 势 下 ， 房 地 产 产 业 的 发 展 方 面 将 会 迎 来 更 多 的 产 业 发 展 空 间 。 22 PART 3市场机会及案例借鉴 23 城市的高度，决定产品的高度城市区位，决定站位 24 项目启示：河池市发展急需一个提升城市能级，华星中央城引领城市价值，代言城市形象的一站式城市消费综合体“ 新天地之于上海 ”“ 万象城之于深圳”PART 3 市场机会研判-项目启示 项目占位：迎合河池消费升级需求打造一站式消费目的地“天河城之于广州”“三里屯village之于北京” 25 市场竞争，寻求突破如何打造代言城市的综合体 26 PART 3 市场机会-房地产市场分析-商业商 业 百 货 受 到 互 联 网 冲 击 ！商 场 纷 纷 减 租 或 关 门 ！ 实 体 经 济 深 受 打 击 。客 户 容 量 有 限 ！我 们 的 突 破 点 在 哪 l 综合力打造，使住宅价值实现最大化突破 : 综合力：1+12l 商业的最佳组合及最佳运营团队运营提升价值 27 PART 3 市场机会-房地产市场分析-商业市场商业走势研判未来河池市城市商业将逐渐向休闲体验式商业过渡，主题类商业街和一站式商业中心将成为未来城市商业发展的主要方向 河池市商业市场发展历程第五阶段？第四阶段休闲餐饮及娱乐商业儿童乐园发展阶段第三阶段商业街及专业市场阶段 第一、二阶段传统商业阶段 城市商业发展规律研究商业发展阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段商业特征 住宅集中区形成的集市，城镇商业街，主要是日常生活消费为主 单排商业街，供销社等集中性商业，开始形成一定辐射，主要是满足日常生活为主 商业街及专业市场出现，形成现代商业圈，主要以消费型购物型商业为主 大型卖场、购物中心及百货出现，服务性商业消费兴起，形成城市区域性商圈 特色化的主题商业中心及主题商业步行街盛行，以休闲体验类的一站式商业中心为主，形成城市商业中心p 从目前河池市经济实力，三产结构及城市发展水平、居民收入等模块分析，河池市未来城市发展将为商业市场的发展提供坚实基础；p 从商业发展规律上看，目前河池市商业处于第三、四阶段向第五阶段过渡，即未来城市发展将向主题特色类一站式商业中心方向发展；p 城市的发展及商业发展的规律必然要求市场出现一个引领发展潮流的项目，给本项目带来历史机遇。河池市商业所处阶段 28 PART 2 市场机会研判-房地产市场分析-商业市场小结商业市场小结：河池市商业发展方向集中于老城区，整体商业市场向休闲体验商业过渡，缺少一站式等休闲体验为主题商业购物中心1 商业格局：城市商业发展稳固老城区2 商业现状：城市商业以商业街、超市及百货为主要商业业态，商业消费市场较为分散，华星中央城有能力成为该区域的标杆3 商业潜在供应：未来商业供应以老城区商圈为主，供应量较大，主 要为百货，同质化竞争激烈4 商业消费趋势：传统商圈商业氛围浓厚，华星中央城作为当地标杆，是未来城市商业消费的核心场所5 商业发展趋势：未来2-4年内，城市商业将逐渐向休闲体验式商业过渡，主题商业街和一站式商业中心将成为未来城市商业发展的主要方向6 项目启示：项目所在区域将成为城市核心商业消费场所，本项目商业应借助城市及商业发展趋势，打造城市领导型商业品牌 29 我 们 的 观 点 ：PART 3 市场机会公寓、办公市场：公寓、办公产品两极分化，整体市场去化不是特别理想商业市场：河池城市商业有待提升，未来向休闲体验式商业过渡，缺少一站式等休闲体验为主题商业购物中心住宅市场：升值空间较大，高端项目碧桂园竞争大，但同质化竞争激烈，需要创新突围 住宅市场存在一定的发展空间走高端创新型产品路线商业市场未来发展空间及潜力较大尤其是特色的一站式休闲体验类商业项目公寓、办公产品市场表现良好需要看产品， 30 u 占地面积：5.1万平方米u 建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米；u 容积率：6.2u 各业态面积： 商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层） 办公10.2万平米（共5栋，5-24层） 公寓12.0万平米（共4栋，5-28层） u 建筑高度：97米u 建筑层数： 地上：地上（最高）28层； 地下：4层u 装修：公寓及写字楼均为精装修 u 车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆1、各种功能规模：u商业约12.8万平米，占37%u办公10.2万平米，占29%u公寓12.0万平米，占34%2、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。3、内部空间布局：u4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，日照条件非常理想，安静适于居住； u写字楼坐落在项目北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。u公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。4、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。 北京三里屯SOHO是以商业为核心，结合公寓与办公的城市综合体项目PART 3 案例借鉴 31 商 业 :1. 定 位 ： 北 京 高 人 气 聚 集 地2. 开 发 模 式 ： 统 一 开 发 ， 分 割 发 售3. 经 营 模 式 ： 由 于 产 权 出 售 ， 无 法 直 接 控 制 业 态 和 商 家 ， soho中 国 主 要 从 硬 件 和 软 件 两 个 方 面 来 快 速 聚 集 人 气 。硬 件 包 括 位 置 、 交 通 、 建 筑 、 周 边 的 人 群 等 ， 在 前 期 解 决 ； 软 件 在 招 租 阶 段 解 决 ， 通 过 SOHO形 象 的 持 续 推 广 和深 化 来 实 现 商 业 的 整 体 形 象 与 整 个 项 目 匹 配 。 另 外 ， soho中 国 将 出 面 与 大 租 户 洽 谈 并 协 调 与 业 主 的 关 系 以 求 达 到共 赢 。4. 业 态 组 合 ： 大 型 商 场 、 临 街 商 铺 、 地 下 步 行 街 （ 100600 ）5. 运 作 关 键 ：u 前 期 的 规 划 和 建 筑 设 计 上 保 证 灵 活 性 （ 即 铺 位 面 积 、 位 置 等 对 业 态 的 适 应 性 强 ） 、 均 好 性 （ 无 商 业 死 角 ） 。u 早 期 以 低 租 金 、 招 特 色 物 业 等 方 式 尽 快 将 铺 面 出 租 以 聚 拢 人 气 ， 之 后 一 方 面 租 金 随 着 项 目 的 逐 渐 成 熟 而 上 涨 、 另一 方 面 各 业 态 本 身 存 在 互 补 或 冲 突 性 ， 对 商 家 进 行 淘 换 。 经 过 数 轮 的 调 整 后 形 成 具 备 特 色 、 对 商 户 和 消 费 者 具 有吸 引 力 、 可 以 自 主 生 存 、 发 展 的 商 业 形 态 。案例启示：商业运用大型商场+临街商铺+地下步行街的运作模式PART 3 案例借鉴 32 p三里屯VILLAGE 是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈三里屯-工体商圈。p三里屯VILLAGE 是由19 座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南、北两个部分，设有可进驻200 余个商店的零售空间及拥有99 间客房的都会风尚酒店瑜舍，总楼面面积约13.5 万平方米。占地面积：约5.3万平方米总楼面面积：约13.5万平方米 其中零售：120000平方米（南区：72000平方米，北区48000平方米）小型豪华酒店：15000平方米（99间客房）开发商/投资商：零售：太古地产（80%） 基汇资本（20%） 酒店 ：太古地产（100%）设计商店/租户数目：南区140余个 北区约70个停车设施：约890个车位（南区约450个、北区约410个、酒店约25个） 北京三里屯Village是位于休闲娱乐商圈中的综合商业项目PART 3 案例借鉴 33商业吸引力三里屯VILLAGE 创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好处在于：这种新的模式将吸引更多的人流，让各国的人士在此欢聚、享乐和生活。此外，三里屯VILLAGE 充满创想的理念与设计也激发了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概念店及旗舰店，向顾客呈现其品牌独一无二的风格。建筑风貌三里屯VILLAGE 的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。 南区：建筑风格前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现了老北京胡同的风味。主要面向年轻时尚人群 北区：建筑风格彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调北区汇聚高雅时尚与艺术瑜舍：取意自传统四合院的客房，是将新旧两相并美的建筑典范。其特有的室内陈设为中国当代艺术作品的推广提供了一个展示的空间。 北京三里屯Village汇聚人文风尚，营造一个新的商业模式PART 3 案例借鉴 34 对本项目启示 核心引擎：城市商业综合体以商业为核心引擎，采用大型商场+临街商铺的运作模式可增强商业的灵活性与丰富性；物业组合：在物业组合上采用以商业为核心，办公+公寓+住宅相结合的模式，实现了价值最大化；建筑规划：在建筑设计和布局上，注重昭示感和实用性相结合，功能组团布局，从整体上把握项目设计，实现区域标志性建筑打造；文化打造：软性价值上：运用文化与建筑形态相结合的形式增强项目独特的人文气息；动线设计： 在体验集中性商业上注重动线设计和人气的聚集，从而实现项目可持续发展；后期运营：在后期运作上，通过试招商及低租金和特定商业招租等手段，实现项目快速运作。 PART 3 案例借鉴 35 PART 4 项目发展战略及定位 36 项目整体定位：河池新地王，不曾有不再有！l河池市顶级地标建筑l一个外地人必来，本地人必去的城市客厅l河池首席一站式休闲体验商业综合体 37 顶级 复合 Vivo city区域 档次 功能 Vivo cityu占位整个河池市，借势老城区的城市核心地位u致力于影响全市范围的高 吸引力高价值项目 u项目不是简单的豪华意义上的高档次项目u指的是项目作为坐拥城市核心，树立全新的顶级城市价值 u功能复合，商业，住宅，公寓等多样功能综合，价值互补和提升u面向全市各个阶层，包容与接纳性，都市性、现代性 u开 放 式 的 休 闲体验型购物中心，渴望 、 刺 激 在 方寸土 地 被 压 缩 成高浓 度 的 都 市 体验，都市经验u最 辉 煌 的 都 市娱乐 中 心 、 室 外信息 的 教 堂 、 霓虹灯的天堂 河池城市核心 38 客户定位河池市公务员、企事业单位中高端客群为主，周边县市高端客群为辅 项目将打造一个河池人心向往的消费体验中心，在开发过程中客户构成将会有所变迁。 主力与次主力客群在不同时段表现不同，同时物业形态的不同也会有不同的客户群体，关键是开发时段和物业形态核心 户河池市公务员、企事业单位及个体私营老板中高端客群，注重客户不同支付能力及对物业的偏好。重要客户河池市周边县市主要中高端客户群体，主动城市化及投资属性较强的客户群体。PART 3 客户定位 39办公 物业形态定位综合分析，本项目物业形态组合为：商业+公寓+办公+高端住宅 商业公寓 住宅市场空间：l 住宅市场：市场高端住宅项目较少，但市场去化较慢，存在一定发展空间 l 商业市场：城市商业升级的需求，具备打造城市商业旗舰的市场条件l 公寓市场：公寓市场走量较好，存在较大发展机会l 办公市场：办公市场机遇与风险并存，可打造部分办公产品项目使命：代言城市，引领城市发展方向，为企业树立综合体标杆客群来源：未来成为城市中心，对商业、办公和公寓存在需求 综合体各种物业功能：酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。公寓：保证开发企业现金流来源，提升形象，满足中长期居住者需求。本体条件：城市核心，可视性好，地标建筑打造 PART 4 产品定位 40 商住公寓 高端住宅商业 商务办公商务缔造长期居住客群商务带来商业需求 居住配套的双重配置商业丰富办公配套酒店丰富商务配套居住提供稳定商业客群 不同居住的相互弥补配套吸引商务聚集 居住丰富商务配套商业丰富居住配套商务催生短租商客办公带来丰沛商旅消费者项目物业整合定位通过市场、客户需求及本体分析，结合对综合体及相关案例研究，确定本项目发展模式为“以商业为核心的城市综合体”项目p商业业态包括集中式商业+主题商业步行街+社区底商p公寓为LOFT公寓+SOHO类型的商住公寓p办公为河池市首个地标性写字楼 p住宅为高端城市顶级住宅 PART 4 业态定位 41 以商业为突破口，实现项目各业态协调发展商业住宅 办公公寓 商业是保证项目整体运营良好的有利保证以独具价值标签和创新特质的商业产品打造提升项目价值，创造全新商业 模式，通过商业旗舰塑造项目价值最大化； PART 4 项目定位 42 产品系列建议：体验式商业商业街区写字楼 SOHO&LOFT公寓高端住宅PART 4 项目定位 43 MOCO 商业中心MOCO MALL河池首个lifestyle center体验式购物中心开放式的规划、人性化的建筑形态、适中的规模、休闲娱乐的交流空间、时尚高端的品牌阵线，都为华星中央城赋予了Lifestyle mall的全新内涵。 44 新万达河 池 新 办 公 领 地 视 频 办 公 中 心公 共 生 态 空 间 员 工 关 爱 中 心 科 技 办 公生 态 办 公人 性 化 办 公3A自 动 化 办 公 空 间 ， 实 现 Anytime、 Anywhere、 Anything办 公绿 色 办 公 、 低 碳 办 公企 业 会 所 和 员 工 会 所 ， 关 注 企 业 成长 ， 关 爱 员 工 健 康 45 PART 5 物业发展建议 46 p 地标性建筑打造的两种方式：通过建筑物高度来实现地标性；通过建筑物外立面形态设计来实现地标性；p 综合考虑建筑成本及风险等因素，建议通过建筑外立面形态设计来实现地标性，注重外立面项目整体协调性；p 分析地块昭示性及地块物业属性等因素，建议通过SOHO公寓外立面打造实现项目地标性建筑，同时LOFT公寓外立面作为第二标志性建筑打造地标性建筑建议建议通过建筑外立面形态特色打造地标性建筑建筑形态 建议业态 商业底座，体验式购物中心，主体楼层放置公寓通过特色产品造型打造地块标志型建筑物 PART 5 物业发展建议 47 物业建议高标准硬件设施+专属服务体系产品可从外立面、大堂、电梯、室内装修、物业管理、户型这几个方面打造 外立面采用公建化、现代化，通过外立面建筑形体打造地标性建筑 挑高大堂电梯厅外立面 物业管理室内装修 PART 5 物业发展建议 48 商业物业建议包含集中式商业、特色底商，试招商提前，引进战略合作店特色商业街 社区底商 集中式商业集中式商业内部 集中式商业主要包括商业业态规划及建筑规划，可与社区底商结合，通过动线循环，变商场二楼为一楼，或者内部错层布置，实现动线的合理化和解决上层商业人气不足问题； 特色商业步行街建议，主要通过特色主题化打造，实现价值最大化； 社区底商则主要 打造社区型商业形态，与集中式商业和商业步行街实现功能互补。 PART 5 物业发展建议 49 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6789 高 可 达 性 、 高 密 度 、 集 约 性体 验 式整 体 统 一 性功 能 复 合 性土 地 使 用 均 衡 性空 间 的 连 续 性内 外 部 关 系 完 整 性 最 佳 运 营 团 队商 业 最 佳 组 合 、 升 值 价 值 50 河 池 一 站 式 体 验 消 费 中 心 Experiential Consumption Mall项目营销定位河池一站式体验消费中心打 造 河 池 市 时 尚 型 、 体 验 式 消 费 型 城 市 商 业 综 合 体让 顾 客 体 验 到 一 站 式 购 物 和 体 验 式 的 消 费 体 验 51 PART 6 服务模块、报价及团队 52 针对项目的核心问题，可以通过三大板块的研究，提出项目发展战略方向，达成项目运营目标发展条件研究板块 内容划分 结果导出市场环境专题研究 政策环境河池市城市潜力地块资源、条件区域市场大势 板块特征竞争环境供求及趋势客户来源及需求市场产品发展公寓需求办公类物业发展 商业类市场发展 提出项目发展战略及定位方向的项目硬条件支撑基础竞争环境成功案例借鉴+克而瑞经验发展战略 l 解决项目核心难题 经济测算风险评估项目定位 n客户定位n产品定位n形象定位 物业功能定位及建议产品建筑设计建议 解决思路及服务模块思路 53 前 期 定 位 策 划 顾 问 服 务 模 块服务模块 54 市场研究q企业整体发展战略研究q企业自身资源优势研究q企业项目开发期望研究投资商/开发商研究1 城市研究2 房地产市场环境研究3 目标地块研究4q城市概况q城市经济发展研究q城市产业发展概况q人口与城市化进程研究q城市规划分析q房地产整体发展水平q开发与投资现状与趋势q销售市场现状与趋势q当地调控政策q当地特殊规范 q地块现状q人文社会环境q交通环境q规划指标 其它物业市场分析6 q整体市场研究q区域市场研究q消费者/投资者/使用者研究q竞争研究（星级酒店、公寓、写字楼、住宅、旅游设施，对应项目可能的发展方向做针对性研究）商业市场研究5 q宏观商业市场分析供应面分析需求面分析市场整体表现分析发展趋势分析q区域商业供应调查与分析区域目前商业物业供应存量区域未来商业物业供应预计q竞争性商业项目调查q在建项目研究q在售项目研究q消费需求研究商圈设定消费人口结构调查消费者消费习惯问卷调查与分析 借鉴案例研究7 q案例选取标准q案例分析关键点q案例分析q案例借鉴点（经验及教训） 服务模块 55 定位策划q开发商约束条件分析q地块及控规约束条件分析q市场约束条件分析约束条件分析1 SWOT分析2 市场定位3 商业部分经营定位4qSWOT分析与应对策略q开发策略方向建议 q总体定位（综合体项目包括此部分服务内容）q物业组合q物业配比q总体概念定位 q商业能级及商圈定位q项目目标消费群体定位q商业体量定位q商业型态定位q商业建筑形态定位q功能与业态定位q品牌与档次定位q租金定位q商业主题定位其它物业定位6 q客户定位q产品定位q价格定位（综合体项目包括此部分服务内容）商业部分销售定位5 q投资客户定位q销售产品定位q价格定位 发展策略建议7 q项目盈利模式设计建议q项目开发分期与策略建议工作成果市场研究报告，PPT版本市场定位报告，PPT版本财务分析报告，EXCEL版本服务模块 56 广平的咨询顾问服务是基于信息集成生成的需求导向型服务，品牌的战略合作型国际化视野 本土化城市经验市场前沿成长型方法论 客户需求咨询平台信息集成 解决思路及服务模块品质保障 57电商平台支持 广西二手销售平台 成功经验 招商团队 一手销售平台五大平台支持体系： 地产开发中多发性风险哪些开发风险？ 什么问题？ 我们做什么？ 基础研究 解决方案 广平服务内容流程 科学开发流程是项目成功的基础区域发展背景项目价值判断研究市场能级开发时机的决断？价值成长空间？业态能级脱离既定空间背景 可比案例研究经验借鉴，把握运营关键，打造项目核心竞争力？开发节奏失误，资源配置错位 产品建议开发何种产品以承担定位功能？产品及组合失衡 客户及市场研究以目标客户需求点为项目运营出发