房地产公司项目设计管理制度

房地产公司项目设计管理制度一、总则1.目的本制度旨在规范公司房地产项目设计管理流程，确保项目设计符合公司发展战略、市场需求和相关规范要求，有效控制设计成本、进度和质量，提高项目整体效益。2.适用范围适用于公司所有房地产开发项目的设计管理工作，包括项目的方案设计、初步设计、施工图设计等阶段。3.基本原则合规性原则：设计工作必须符合国家和地方的法律法规、政策标准以及行业规范。目标导向原则：以实现项目的整体目标为出发点，确保设计满足项目的功能、质量、进度和成本要求。协同合作原则：加强设计团队内部以及与其他部门（如营销、工程、成本等）的沟通协作，形成工作合力。创新优化原则：鼓励采用新技术、新工艺、新材料，在满足项目要求的前提下优化设计方案，提高项目的竞争力。二、管理职责1.设计管理部门职责制定和完善设计管理制度：负责制定、修订和解释公司项目设计管理制度，并监督执行。项目设计计划制定与执行：根据项目开发计划，制定详细的设计工作计划，明确各阶段设计任务、时间节点和责任人，并跟踪督促计划的执行。设计单位选择与管理：组织设计单位的招标、评标工作，选定符合要求的设计单位，并与其签订设计合同；对设计单位的工作进行协调、监督和考核。设计方案审核与优化：组织相关部门对设计单位提交的设计方案进行评审，提出修改意见，督促设计单位优化方案；审核初步设计文件和施工图设计文件，确保设计质量。设计变更管理：负责审核设计变更申请，评估变更对项目成本、进度和质量的影响，报公司领导审批后组织实施。设计进度与质量控制：定期检查设计进度，协调解决设计过程中出现的问题，确保设计工作按计划顺利进行；对设计质量进行全程监控，组织设计成果的验收。设计成本控制：参与设计阶段的成本估算和控制工作，配合成本管理部门对设计方案进行经济合理性分析，提出优化建议，确保设计在成本限额内实现项目目标。技术支持与培训：为公司内部各部门提供设计技术咨询和支持，组织设计相关的培训活动，提高公司整体设计管理水平。2.其他部门职责营销部门：负责提供项目市场定位、客户需求等相关信息，参与设计方案的评审，从营销角度提出意见和建议，确保设计成果符合市场需求和销售要求。工程部门：参与设计方案评审，从工程施工角度提出意见，协助解决设计与施工之间的矛盾，负责对施工过程中的设计问题进行反馈和协调处理。成本管理部门：参与设计方案的经济分析和评审，提供成本控制目标和相关成本数据，对设计变更进行成本核算和控制，确保项目设计在预算范围内。法务部门：负责审核设计合同及相关文件，提供法律意见，确保设计工作的合法性和合规性，处理设计过程中的法律纠纷。三、设计流程管理1.项目设计前期准备项目信息收集：设计管理部门牵头，会同营销、工程、成本等部门收集项目所在地的市场信息、周边环境、规划条件、地质勘察报告等基础资料，为设计工作提供依据。项目定位与目标确定：营销部门根据市场调研结果，结合公司发展战略，提出项目的市场定位、产品类型、户型配比、销售价格等目标，组织相关部门进行讨论确定。设计任务书编制：设计管理部门根据项目定位和目标，编制详细的设计任务书，明确项目的设计范围、设计要求、技术标准、设计深度、进度要求、成本控制目标等内容，作为设计单位开展工作的依据。设计任务书应经公司领导审批后下达给设计单位。2.设计单位选择设计单位推荐与筛选：设计管理部门通过多种渠道收集设计单位信息，建立设计单位资源库。根据项目特点和要求，从资源库中筛选出若干家符合条件的设计单位，并组织相关部门对其进行考察，了解其业绩、资质、技术能力、团队实力等情况。招标与评标：设计管理部门组织设计单位进行招标，发布招标公告，邀请符合条件的设计单位报名参与投标。按照公司招标管理制度的规定，组织开标、评标工作，评选出中标单位。评标过程中，应组织相关部门对设计单位的投标文件进行评审，重点评估其设计方案的合理性、创新性、经济性、进度保障措施以及对项目需求的响应程度等。合同签订：确定中标单位后，设计管理部门与中标单位签订设计合同，明确双方的权利义务、设计费用、付款方式、设计进度、质量标准、违约责任等条款。设计合同应报公司法务部门审核后签订。3.方案设计阶段方案设计文件编制：设计单位根据设计任务书的要求，开展方案设计工作，编制方案设计文件，包括设计说明书、图纸（总平面图、效果图、户型图、立面图、剖面图等）、投资估算等内容。方案设计评审：设计管理部门组织营销、工程、成本等部门对设计单位提交的方案设计文件进行评审。评审会议应提前通知各参会部门，设计单位应向参会人员介绍设计方案的构思、特点、技术措施等内容。参会人员应认真审查设计方案，从各自专业角度提出意见和建议，重点关注方案是否满足项目定位和目标、功能是否合理、造型是否美观、经济是否可行、是否符合规划要求等方面。设计管理部门根据评审意见，整理形成书面反馈意见，交设计单位进行修改完善。方案优化与确定：设计单位根据评审意见对方案进行优化，并再次提交设计管理部门审核。经审核通过后的方案报公司领导审批，确定最终的方案设计文件。方案设计文件应作为后续初步设计和施工图设计的依据。4.初步设计阶段初步设计文件编制：设计单位依据批准的方案设计文件，开展初步设计工作，编制初步设计文件，包括设计说明书、图纸（总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、主要设备及材料表等）、设计概算等内容。初步设计文件应达到规定的设计深度要求，满足编制施工图设计文件和控制工程概算的需要。初步设计评审：设计管理部门组织相关部门对初步设计文件进行评审。评审内容主要包括设计方案的进一步细化、技术措施的可行性、工程概算的合理性、与方案设计的一致性等方面。评审过程中，应邀请相关专家进行技术咨询，确保初步设计文件的科学性和可靠性。设计管理部门根据评审意见，要求设计单位对初步设计文件进行修改完善。初步设计文件审批：初步设计文件经修改完善后，报公司领导审批。审批通过后的初步设计文件作为施工图设计的依据。同时，设计管理部门应将初步设计文件及评审意见等资料存档备案。5.施工图设计阶段施工图设计文件编制：设计单位按照批准的初步设计文件，进行施工图设计，编制施工图设计文件，包括施工图纸、施工说明、结构计算书、设备选型及安装说明等内容。施工图设计文件应详细准确，满足施工招标、施工及工程结算的要求。施工图审查：设计管理部门组织工程部门等相关人员对施工图设计文件进行审查。审查内容包括图纸的完整性、准确性、规范性、各专业之间的协调性、施工可行性等方面。对审查中发现的问题，设计管理部门及时反馈给设计单位，要求其进行修改。设计单位修改完成后，再次提交审查，直至审查通过。施工图交底与会审：在项目开工前，设计管理部门组织设计单位、施工单位、监理单位等进行施工图交底与会审。设计单位向参会人员介绍施工图设计意图、技术要求、施工注意事项等内容。各参会单位对施工图进行会审，提出疑问和建议，设计单位进行解答和处理。通过施工图交底与会审，确保各方对施工图设计文件理解一致，避免施工过程中出现设计变更。6.设计变更管理变更申请：在项目实施过程中，如因各种原因需要进行设计变更，由提出变更的部门填写设计变更申请表，详细说明变更的原因、内容、对项目成本、进度和质量的影响等，并附相关图纸或说明材料。变更申请应经本部门负责人审核后提交设计管理部门。变更评估：设计管理部门收到变更申请后，组织工程、成本、营销等相关部门对变更进行评估。评估内容包括变更的必要性、技术可行性、经济合理性、对项目整体进度的影响等方面。各部门根据自身职责提出意见和建议，设计管理部门综合各方意见，形成变更评估报告。变更审批：变更评估报告报公司领导审批。公司领导根据变更评估报告，结合项目实际情况，做出是否批准变更的决定。重大设计变更应组织专题会议进行研究决策。变更实施：经批准的设计变更，由设计管理部门通知设计单位进行变更设计。设计单位应在规定时间内完成变更设计文件的编制，并提交给设计管理部门审核。审核通过后的变更设计文件作为施工依据，由工程部门组织实施。同时，成本管理部门对变更费用进行核算和控制，确保变更费用在预算范围内。四、设计进度管理1.设计进度计划制定设计管理部门在项目设计前期准备阶段，根据项目开发计划，制定详细的设计进度计划。设计进度计划应明确各阶段设计任务的开始时间、完成时间、中间交付成果以及责任人等内容，并以横道图或网络图的形式表示。设计进度计划应报公司领导审批后实施。2.进度跟踪与监控设计管理部门定期对设计进度进行跟踪检查，对比实际进度与计划进度的差异。每周或每月召开设计进度协调会，由设计单位汇报设计工作进展情况，分析存在的问题及原因，提出解决措施和下一步工作计划。对于影响设计进度的关键问题，设计管理部门应及时协调解决，确保设计工作按计划顺利进行。3.进度调整如发现设计进度滞后，设计管理部门应会同设计单位分析原因，采取相应的调整措施。调整措施包括增加设计人员、优化设计流程、合理压缩各阶段设计时间等。同时，根据进度调整情况，对设计进度计划进行相应的修订，并报公司领导备案。五、设计质量管理1.质量目标设定在项目设计任务书中明确设计质量目标，包括设计文件的准确性、完整性、规范性、符合强制性标准情况、满足项目功能要求程度等方面。设计质量目标应具体、可衡量，作为设计工作的质量控制依据。2.质量控制措施设计单位质量管理：要求设计单位建立健全质量管理体系，明确质量责任，加强设计过程中的质量控制。设计管理部门应定期对设计单位的质量管理情况进行检查，督促其严格执行质量管理制度。设计文件审核：设计管理部门组织相关部门对设计文件进行多层次审核，包括内部审核和外部专家审核（对于重大项目或复杂项目）。审核过程中，应重点关注设计文件的技术合理性、经济可行性、与相关规范标准的符合性以及各专业之间的协调性等方面。对审核中发现的质量问题，及时反馈给设计单位进行整改，整改完成后再次进行审核，直至符合质量要求。质量验收：设计成果完成后，设计管理部门组织相关部门进行质量验收。验收内容包括设计文件的完整性、准确性、规范性、设计质量是否满足要求等方面。验收合格后方可进入下一阶段工作或交付使用。3.质量问题处理对于设计过程中出现的质量问题，设计管理部门应及时组织相关部门进行分析，明确责任主体，提出处理措施。设计单位应按照处理措施对质量问题进行整改，整改完成后提交整改报告，经设计管理部门复查确认后，方可继续开展后续设计工作。对于因质量问题导致的设计变更或延误，按照设计变更管理和设计进度管理的相关规定进行处理。六、设计成本管理1.成本估算与控制目标设定在项目设计前期准备阶段，成本管理部门会同设计管理部门等相关部门，根据项目定位和目标，进行设计阶段的成本估算，并确定成本控制目标。成本控制目标应分解到各设计阶段和各专业，作为设计工作的成本控制依据。2.成本控制措施设计方案经济分析：在设计方案评审过程中，成本管理部门对各设计方案进行经济分析，对比不同方案的造价指标，提出经济合理的建议。设计管理部门督促设计单位根据经济分析意见对设计方案进行优化，确保设计在满足功能和质量要求的前提下，实现成本控制目标。限额设计：推行限额设计制度，设计单位在设计过程中应严格按照成本控制目标进行设计，确保各项设计指标不突破限额。设计管理部门定期对设计成果进行成本核算，与成本控制目标进行对比分析，对超限额的情况及时进行预警和处理。设计变更成本控制：对于设计变更，成本管理部门应及时进行成本核算，评估变更对项目成本的影响。设计管理部门在审核设计变更时，应严格把关，确保变更费用在可控范围内。对于重大设计变更，应组织专题会议进行成本论证，报公司领导审批后实施。3.成本核算与分析在设计阶段结束后，成本管理部门对设计成本进行核算，对比实际成本与成本控制目标的差异，分析成本偏差的原因。设计管理部门配合成本管理部门进行成本分析，总结经验教训，为后续项目的设计成本管理提供参考。七、设计文件管理1.文件归档设计管理部门负责收集、整理和归档项目设计过程中的各类文件资料，包括设计任务书、设计合同、设计方案文件、初步设计文件、施工图设计文件、设计变更文件、评审意见、会议纪要等。归档文件应齐全、完整、准确，并按照档案管理的相关规定进行分类、编号、装订和存储，确保文件资料的可追溯性。2.文件借阅与使用公司内部各部门因工作需要借阅设计文件资料的，应填写文件借阅申请表，经部门负责人审批后到设计管理部门办理借阅手续。借阅人员应妥善保管借阅的文件资料，按时归还，不得擅自转借、复印或泄露文件内容。如需复印设计文件