估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编3

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编3单选题（共20题，共20分）(1.)估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的()。A.实体B.功能C.（江南博哥）质量D.权益中的权利正确答案：B参考解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型（复式、单式）如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。(2.)下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产正确答案：C参考解析：按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。(3.)下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是()。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南正确答案：B参考解析：房地产区位状况描述中对位置的描述，主要包括：①坐落，除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图；②方位，说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置；③与相关场所的距离，说明估价对象与其相关的主要场所的距离；④临街状况，说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的；⑤朝向，说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。A项，属于楼层描述；B项，属于区位状况描述中对交通的描述；C项，属于与相关场所的距离描述；D项，属于朝向描述。(4.)一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是()（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付正确答案：C参考解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.05＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元），实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元）。P107。(5.)下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是()。A.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度正确答案：B参考解析：房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素。①土地实物因素包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质；e．土壤；f．土地开发程度。②建筑物实物因素包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．建筑功能；g．外观；h．新旧程度。B项属于房地产区位因素。(6.)下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是()。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。P128。(7.)采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是()。A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%正确答案：B参考解析：谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。本题中，由于评估的是该商业房地产的抵押价值，估价数据为收益，故应当采用谨慎原则，运用收益法估价，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低，所以年净收益为90万元，报酬率为9%。(8.)某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为()个月。A.10B.11C.13D.14正确答案：D参考解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期＝3＋24－13＝14。(9.)新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为()万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05正确答案：C参考解析：本题考查的是开发利润。土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价），设房地产的价值为V，V＝（600＋500＋40＋20＋30）×（1＋20%）＋6.5%V，求得V＝1527.27（万元）。(10.)采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是()。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率正确答案：B参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。(11.)某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为()元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750正确答案：C参考解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝5000/2.5＝2000（m2），房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价格＝房地价格－建筑物价格＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000m2＝11000（元/m2）。(12.)关于合法原则具体应用的说法，错误的是()。A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响正确答案：B参考解析：A项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。B项，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。C项，对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。D项，在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。(13.)某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是()。A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况正确答案：D参考解析：本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。(14.)张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04正确答案：C参考解析：本题考查的是直接资本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24（万元）。(15.)关于报酬率的说法，正确的是()。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率正确答案：D参考解析：A项，市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。B项，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。C项，安全利率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。(16.)关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是()。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润正确答案：C参考解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误，后续开发的必要支出本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在价值时点的值，但在静态分析法中，将它们近似为价值时点的值。(17.)某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为()万元/年。A.146B.125C.144D.227正确答案：C参考解析：本题考查的是假设开发法。设土地年租金为A。土地年租金A＝144（万元/年）。(18.)评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括()。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机正确答案：D参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。(19.)估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为()元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497正确答案：B参考解析：当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：式中，Vi为第i期房地产价格的趋势值；i为时期序数；P0为基期房地产价格的实际值；d为逐期增减量的平均数；Pi为第i期房地产价格的实际值。本题中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。(20.)估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至()。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正确答案：D参考解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。P424。多选题（共14题，共14分）(21.)对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有()。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价正确答案：A、B、D、E参考解析：A项，房地产抵押估价评估的是出租人权益价值；B项，房地产司法拍卖估价时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物资，不因拍卖而消失；C项，房屋征收补偿估价评估的是设定权益下的价值，不考虑租约；D项，房地产转让估价评的是出租人权益价值；E项，房地产火灾险投保估价评的也是出租人权益价值，是法定权益状况下价值而不是设定权益下的价值。(22.)评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有()。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况正确答案：A、B、C、E参考解析：房地产区位因素是一个综合性因素，可分解为位置、交通、外部配套设施、周围环境等因素。A项，公共配套属于外部配套设施；BE两项，朝向、楼层和临街状况属于位置因素；C项，环境景观属于周围环境；D项，室内设施设备属于实物因素。(23.)关于最高最佳利用原则的说法，正确的是()。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途正确答案：B、D、E参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。(24.)成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的()。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近正确答案：A、B、C、D参考解析：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足的要求有：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。由于要计算利息，则项目建设期长短也应相近。(25.)关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有()。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，还可能包含房地产以外的动产、权利等。酒店这类收益性房地产，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含房地产以外的财产（家具、设备等）；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。P349。(26.)在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有()。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名正确答案：A、B、C、D参考解析：E项，房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。(27.)下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见正确答案：A、B、D参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项C、E错误，房地严估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。(28.)关于房地产变现能力的说法，正确的有()。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱正确答案：A、B、C参考解析：不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③房地产的可分割转让性；④该房地产的价值大小；⑤该房地产的区位；⑥该房地产的开发程度；⑦该类房地产的市场状况。A项，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。CD两项，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。E项，从房地产的市场状况上看，卖方市场下出售房地产容易，变现能力强，反之则弱。(29.)下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加正确答案：A、C参考解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。B项，在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少。C项，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。D项，如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。E项，房地产未来持有成本的增长，如预期会开征房地产税，未来市场需要减少，存量房市场供给增加，房地产价格预期会下降，则会减少供给。(30.)关于房地产状况调整的说法，错误的有()。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，某些价格影响因素对价格的影响方向和程度不一定相同；选项B错误，比较调整的内容越多，说明可比实例和估价对象的差异性越大，反而越不精确；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。选项E是房地产状况中的权益状况的调整。P197～200。(31.)求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括()。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费正确答案：A、C、E参考解析：净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。B项，承租人支付的费用不应计入运营费用，只有出租人负担的费用才可以计入运营费用。D项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。(32.)下列估价假设中，属于背离事实假设的有()。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定正确答案：A、D参考解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。B是依据不足假设；C是一般假设；E是未定事项假设。(33.)假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金正确答案：A、C参考解析：后续开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算。它是将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况而应当获得的一般正常利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。(34.)运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有()。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度正确答案：A、B、C、E参考解析：标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地，其选取要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；⑤临街宽度与临街深度的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等应具有代表性。判断题（共15题，共15分）(35.)外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。(36.)对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是税收制度政策。房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。(37.)某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/m2元，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/m2元。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝5500/（1－6%）＝5851（元/m2）。(38.)求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是重新购建价格的求取思路。求取房地重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，这种求取重新购建价格的路径，称为“房地合估”路径。二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，然后将两者相加。这种求取重新购建价格的路径，称为“房地分估”路径。房地分估路径求取的估价结果比房地合估求取的估价结果低。(39.)某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，转让对手，转让价格均具有自主商议权，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。司法拍卖，房地产已经被限制，丧失了自主处分权，才采用“被迫转让开发前提”。自愿转让和被迫转让的区别，在于转让时，房地产权利人是否具有完整的处分权。被迫转让，房地产一般已经采取了限制措施，需要通过法院拍卖变现，处分权是受到限制的。P341。(40.)估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。P408。(41.)房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产征收征用的补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。(42.)在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。P30。(43.)估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。(44.)可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围（剥离法）：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－（债权－债务）。P185。(45.)挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是指房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。(46.)某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是直接资本化法。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。P271。(47.)建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。(48.)在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。(49.)同一街道不可以有两个或多个路线价。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。问答题（共2题，共2分）(50.)某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。正确答案：参考解析：收益法，组合技术1.（1）求取房地产年净收益有效毛收入：1）押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）2）其他收入＝15（万元）3）写字楼租金年净收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（万元）有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）运营费用＝200＋40＝240（万元）年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元）。（2）求取建筑物价值土地年净收益/7%×[1－1/（1+7%）35]＝3000万元土地年净收益＝231.66（万元）建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19万元建筑物价值＝905.19/9%×[1－1/（1+9%）35]＝9564.98（万元）（3）求取房地产价值VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）(51.)某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造