深圳国际广场项目研究报告样本

深圳中心区晶岛国际广场项目研究汇报深圳商圈现实状况和发展趋势

一、深圳市区关键商业圈分析

1．深圳商圈划分在“深圳商圈论坛”上提出八大商圈，是指：以东门步行街为中心“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成“人民南”商圈，以专业市场、专题商城为主体、多个业态组合“华强北商圈”，正在兴起“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色“华侨城商圈”，有待创新开发宝安商圈、龙岗商圈。在，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定改变，新商圈已不停涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。所以，按商圈形成时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。老商圈：东门、人民南、华强北

次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、龙岗

新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田2．各商圈特点及竞争优势（一）东门商圈东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街历史能够上溯到300多年前明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久商业旺区。东门商圈形成、繁荣和发展，得益于东门步行街改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运行商业面积超出50万平方米，是现在深圳经营品种最为齐全商业区，所以吸引了大量用户前来东门购物，现在日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。关键百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。

（二）华强北商圈在福田区华强北原是个厂房集中工业区，是一个自发性质电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目标深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达50万人次。

发展中华强北是深圳“业态最全”商圈：拥有全国最有影响电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上就达14家；拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多家；保龄球馆、迪厅、酒吧等60多家；同时又是达声、桑达、华发等20多家上市企业总部所在地。整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大商业区之一。

现在，华强北正在不停升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，深入完善交通、人行系统，加强步行街建设；二是电子市场深入扩大，新建40000平米新亚洲电子商城立即开业运行；三是国美、苏宁两家家电巨头进入，使华强北专业化经营趋势越来越显著；四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北路缺乏大型综合百货空白，将深入带动华强北百货业发展，同时茂业百货进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性错位经营、优势互补格局；五是铜锣湾将投巨款打造铜锣湾新干线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。能够预见，未来几年内，华强北将变得愈加繁荣。

（三）人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。

人民南片区曾经是深圳中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米，建筑占地面积为47．6万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高级次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家企业。有相当一批跨国企业办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦马士基企业等；全市外资金融机构90％在该片区。但多年来，伴随片区开发急剧膨胀，交通、配套、市政功效、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展需要，加之东门、华强北商圈崛起，其昔日辉煌景象渐失。

作为深圳市和罗湖区商业、金融关键，人民南片区担负着深圳发展龙头作用，应充足利用人民南片区和罗湖口岸多种综合优势，所以深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元改造方案，努力争取把人民南打造成代表城市水平和景观形象标志性商业街区和国际化著名商业大街。

依据改造后人民南“立足于豪华高级，以众多高级次百货商店和精品商场为依靠，吸引来自内地和深圳中高层消费者和香港居民”市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作深入调整、升级，70000平米“金光华购物广场”也已经。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功效于一体区域型现代化商业文化中心。

对于深华商场商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资企业委托进行估价和论证。（四）华侨城商圈华侨城，“国际人居示范小区”，小区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和计划，在几年之前，它商业配套设施却相对落后，以分散出租小店为主，无法满足高消费人群消费需求。进入新千年后，伴随沃尔玛、铜锣湾相继入驻，含有良好购物环境和休闲功效华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观＋海洋文化”取得广东省连锁业协会“最好卖场形象设计”奖。现在华侨城商圈以铜锣湾为关键代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物好去处。

湾畔百货因为抓住了白石州巨大人流，开业以后很兴旺，属于大型小区购物中心，是深圳多年来最成功小区商业物业。

由益田集团开发假日广场是该商圈一个亮点，也将极大促进华侨城商圈积聚客流能力，尤其是针对广大游客，该项目含有较大优势。（五）南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大商圈，尤其是，其发展速度足能够用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展又一重心，现在已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立格局。人口概况全区常住人口为57万。

后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年纪关键集中在5-40之间，居住人口素质居深圳各片区之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超出3000名），小区国际化气氛浓烈，含有较高消费能力。

，南山商圈作为深圳西部商业中心开始快速崛起，以人人乐为首零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表域外零售商业也纷纷入主南山。到了，这一势头深入放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店前后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心加速建设，多达几十个项目标陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，和在建10万平方米海岸商业项目、五星级希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈整体性和连续性深入增强。

保利文化大厦商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比很好位置。

海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈格局将发生改变。因为南山商业圈和宝安中心区商业圈距离最近，所以，南山商圈特征是值得我们亲密关注，在业态设计上不仅要注意和宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑和南山商圈形成互补性。（六）深南中商圈以中信城市广场为中心，向深南中路周围辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市广场这一大型购物中心出现，必将推进深圳商业业态发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提升深南中商圈品位，华润商城建设是该商圈实力形成强化剂。（七）宝安商圈“二线关”管理改革具体方法实施和地铁一号线展入等政策出台，对宝安新老城区经济带来了突飞猛进发展，关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举进驻宝安。加上很多宝安本土大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面宝安商圈正在形成。

3年前宝安只有100多万人口，宝安人口达成400万，占了深圳半壁江山。人口意味着消费力，人口激增蕴藏巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时，宝安多年房地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地域新兴商团崛起提供了基础性平台和有力支撑。

宝安商业发展，起始于南城百货问世，尔后恒丰商场、佳华平价商场、新一佳相继出现，进入二十一世纪后，宝安巨大消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来商业步行街，上万平方米大商场已经有20家左右，而商家进驻步伐也越来越快，人人乐、家乐福、沃尔玛等也正在和宝安区经贸局联络，伺机进入。沃尔玛已经正式进驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资企业投资兴建。

现在，宝安区政府计划把宝城25区改造成关外华强北，改造后功效被定位为宝城大规模、多功效、一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝安将出现成规模商业旺区。（八）龙岗商圈龙岗商圈指龙岗中心城区域。龙岗中心城是深圳东部地域行政、文化中心，一座现代化花园式卫星城市，中心城面积32平方公里，计划人口25—30万人，伴随新城区中心建设，本区域将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次第三产业为主体、高新技术产业为导向综合型现代化新城区。

龙岗巨大商业发展空间已引发了一场声势浩大造MALL运动，除世贸中心外，现在在建有五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个加起来超出６０万平方米，如此规模反复造“MALL”，必将会产生显著商业结构性失衡。二．新商圈不停崛起（一）皇岗口岸商圈浮出水面

皇岗口岸二十四小时通关和地铁立即开通，直接刺激了皇岗口岸商业发展，人人乐、国美已先入为主。而皇御苑推出5万平米裙楼皇御商城，将改变皇岗口岸无大型商业业态局面，将为皇岗商圈兴起起到领航作用。

皇御商城占据亚洲最大陆路口岸——皇岗口岸一线位置，南面一桥相连，直通香港；北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区一级辐射区，位置优越，辐射深港两地1400万人口庞大消费市场；交通便捷，未来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。

皇岗口岸实施二十四小时全日通关后，通关条件和服务不停完善，日通关人流量达6万人次。伴随大量住宅物业开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近10万人，流感人口达15万之多。因为片区多为中高级住宅，居民消费力较强，商业基础坚实，所以，占据皇岗口岸一线位置皇御商城，拥有很多市场利好原因支撑，如同在罗湖口岸罗湖商业城，将成为港人及游客另一购物及娱乐天堂。（二）布吉商圈立即问世

布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁荣区域，95年以来，受购房入户政策影响，布吉因其紧靠罗湖特殊地理条件，使得特区内大量人口涌向这里置业，过去一个荒凉小镇，一下子变样了，爱热闹香港人也纷纷赶来这里安家，几年时间，布吉变成了拥有60万人口广东第一强镇。

然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪布吉联检站进入市区东门、华强北等地购物、消费。现在，布吉已走向了“旧城改造”和“中心区开发”第二次城市发展道路，其中心区开发肯定要对房地产和商业布局进行计划。在开发中心区关键地带已建有大世纪花园、灏景明苑、丽日翠庭、金运家园等楼盘，而灏景明苑和金运家园全部设有约2万平方米商业裙楼，在金运家园和大世纪花园之间，沿路酒楼、咖啡厅、百货店等小型商业布点已成行就市。最具商圈形成趋势是金运家园周围正在开发4万平米万佳商业楼盘，万佳进驻布吉，必将促成布吉新商圈形成。二．深圳商圈飞速发展原因分析（1）、经济发展带来商业繁荣改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP水平远远高于全国平均水平，GDP总额为2211.16亿元，增加14.2%，社会消费品零售总额为688.5亿元，增加13%，和1996年300.39亿元相比，社会消费品零售总额已翻了一番，居民人均可支配收入为2.46万元，增加5%。连续稳定经济增加环境，极大地改变了人民生活，给商业提供了新发展空间。

深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增加16.3％。其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增加20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。批发零售贸易和饮食业整年完成增加值224.54亿元，增加14.0％。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增加48.7％，汽车销售额增加150.8％，文化办公用具销售额增加117.1％。（2）、开放市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够快速崛起根源所在。（3）、人口增加和居民收入增加，使深圳消费空间深入扩大。（4）、通关时间延长和通关政策放宽促进大量港人来深购物、消费。据统计，，港人北上广东消费达220亿元以上，其中二分之一以上在深消费，这一数据已呈不停上升态势。（5）、交通情况改善尤其是深圳地铁开通，深入推进“商圈运动”发展，同时增强了各商圈幅射力。（6）、房地产开发升温和无数高级楼盘、高尚小区涌现，是商圈不停兴起催化剂。（7）、中国加入WTO，促进了国际间交流和合作，使市场竞争深入加剧，国外商业巨头进入，深入提升了各商圈竞争力，同时也促进了本土商业发展。三．深圳商圈存在问题深圳商圈即使发展快速，商业即使繁荣，但和上海相比，还有显著差距，现在尚没有一个名扬全国商圈，各商圈也没有象上海徐家汇商圈一样，拥有太平洋百货、东方商厦、港汇购物广场等响当当招牌企业。究其原因，关键有：

（1）、深圳市场完全开放，缺乏政府计划指导。开放市场即使给企业带来活力，但也造成了开发、经营盲目性，造成商圈之间和商圈内各店铺经营特色不显著，这是深圳各商圈无法出现领军商业企业根本原因。

上海徐家汇商圈，是由政府牵头组建徐家汇商城集团，经过集团宏观调控，确保商圈计划错位经营。

（2）、因为商圈不能错位经营，使各商圈经营产品无特色，商场专题定位模糊，缺乏严格功效区分，这么就产生两种不良后果：一是“千店一面”趋同化竞争，不停引发价格战；二是无法成功地将人流引导上楼，使二楼以上商铺空置严重，甚至东门商业圈二楼经营情况也不佳。

（3）、交通拥挤、停车场不足制约了商圈繁荣发展。任何一个商圈形成和发展，全部离不开优越位置和发达交通，但伴随汽车家庭化，汽车数量剧增，各商圈路面交通已不适应发展需要，交通阻塞、没地方停车现象在各商圈普遍存在，有商场甚至没有停车场，有把地下停车场改为超市，这么做似乎提升了商场利用率、扩大了规模，但往往造成中高层消费群降低，销售额下降，失去了具品牌忠诚度用户。

（4）、绿化面积、公共空间有限，造成用户消费时间缩短，集客率降低。

（5）、房地产开发商和商场运行商脱节，部分商业楼盘开发往往不符合商业运行要求。尤其是大量群楼商业，选址荒谬，依据不适应商业经营。四．深圳商圈发展趋势（1）、老商圈升级、突破作为深圳老商业旺区，人民南、东门、华强北三大商圈一直是大家关注焦点。自1997年以来，深圳相关部门前后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著效果。

华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提是铜锣湾百货计划投资3000万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为一体商业街区。

人民南商圈改造方案已出台，深圳市政府已下决心投资3.1亿元把人民南打造成代表城市水平和景观形象标志性商业街区和国际化著名商业街。人民南改造，将会把罗湖口岸、国贸、东门步行街三个商业区激活和连通，将形成深圳规模巨大、特色分明而具内涵东门---人民南商业圈。（2）、深圳中心区将构建新“顶级商圈”中心区北区------也就是深南大道以北这一片中心区是未来深圳行政、文化中心。在这180公顷中心区北区，建有深圳关键行政设施，如市民中心、文化中心、电视中心等。同时，一幢幢高级写字楼、豪宅拔地而起，是未来高尚片区。从工作、居住人群来看，未来中心区北区肯定是社会名流聚居地，其文化设施也将吸引大量市内和来深旅游观光客，大量高素质、高收入人群自然蕴涵着巨大商机。

据了解，中心区内已经有购物公园和世纪家居广场，尚缺乏大型综合性百货商场。天虹购物广场进驻直接填补了这一空白。天虹购物广场是天虹斥巨款打造商业旗舰店，选址于星河国际，将目标用户定为白领、金领成功人士，也就是将锁定中心区集中消费群体。

定在高级大型综合性百货商场天虹购物广场作为进驻中心区第一家百货商场，透视了中心区商业前景。天虹购物广场此次进驻中心区，首先占据了地理上优势。而且其高级百货商场定位，符合政府计划，也顺应了市场需求，前景很让人看好。

建筑面积达成10万平方米中心城生态型购物中心出现，标志深圳中心区商业圈立即形成。（3）深圳滨海中心区商业圈立即形成宝安滨海中心区是深圳唯一经过政府计划滨海CBD区域，该CBD内中高级住宅区域大量兴建，另外将有没有数高级写字楼、酒店和部分著名展馆和滨海旅游娱乐场所，伴随房地产深入开发和积聚，各路商家将会往此迁徙。

政府计划形成50万平方米关键商业圈。（4）、关外将不停闪现新商业亮点伴随取消二线关步伐临近及关外新兴城镇崛起，必将促进关外商圈形成，龙华、福永、横岗将凭借其优越地理位置和基础设施率先起跑。（5）、伊岗---八卦岭---清水河大商业物流园区现趋形深圳市政府已将伊岗---清水河计划为深圳物流园区，现在已紧锣密鼓地建设之中。该区人口密集，近在咫尺八卦岭工业区有很多工厂已以后地退出，一部分厂房已为商用，家居商场密布，现在盘踞此地有香江、金海马、新世纪、国安居、百安居、好又多、华润、新一佳、一致药店等，伴随物流园区建成，这里必将成为物流最为丰富商圈。（6）、新型小区是众商家争抢另一要地深圳新型小区不停形成，每一小区聚居着大量人群，暗含着商机，商业配套设施不停完善，所以，商业小区化是未来商业发展另一趋势。沃尔玛在深圳开设新型小区店，足以说明小区商业经济发展潜力。谁将成为跨越楚河汉界称雄市场王者据统计，现在全市已经有各类连锁企业100多家，在市内外开设各类门店3000多间。深圳商家排名全国零售百强只有万佳和百佳，进零售百强深圳企业增加到8家，华润万佳排名第7位，新一佳、人人乐、民润、铜锣湾、百佳、天虹、茂业分别排名第22、26、29、34、36、45、48位。这说明深圳零售业发展快，市场很活跃，其次也反应出深圳零售业实力不强，没有形成象华联、联华一样全国强势企业。即使深圳商圈异彩纷呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全国乃至跨国名牌企业，还有待时日。因为深圳零售企业还未形成强有力关键市场竞争力。深圳商圈在形成过程中，其利润空间已吸引新企业加入零售业中，使零售业竞争越来越猛烈，竞争肯定会造成深圳新一轮资源整合、行业洗牌风暴。经过洗牌后，深圳零售业竞争会深入增强。华润万佳已完成了联合，并向内地发展，新一佳、民润、百佳、铜锣湾、茂业、天虹、岁宝等企业也正加速扩张步伐，规模不停扩大，这些零售企业能否成为称雄市场王者？我们拭目以待。二．中央商务区现实状况、计划和发展前景。商务中心区，又称中央商务区（CentralBusinessDistrict）简称CBD，最初起源于20世纪20年代美国，意为商业会聚之地。现代意义上商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，含有完善市政交通和通讯条件，便于现代商务活动场所。商务中心区不仅是一个国家或地域对外开放程度和经济实力象征，而且是现代化国际大城市一个关键标志。深圳CBD建设降组计划、水平、功效完善、环境优化含有一定优异性和超前性。作为办公、商务和高级商业等功效高度集聚中心区福田CBD，将关键发展总部经济、会展经济、文化经济，和金融证券、保险、产权交易、物流、传媒等产业，吸引中国外著名企业总部落户，形成集行政、金融、商务、信息、文化、会展于一体现代化国际性城市中心。据市会展业协会不完全统计，去年，本市共举行各类商业性展览达69个，参展商现场成交额达1706.56亿元，有力地促进了本市产品出口和内销。去年，在中国国际高新技术结果交易会展览中心举行各类展览多达62个，以每个展览平均六天计，高交会展览中心几乎天天有展。其中，展出面积在5000平方米以上展览多达38个。今年，深圳高交会展览中心初步安排展览已达50个，其中，带“国际”字样展会达34个。现在，深圳会展业已形成了以“高交会”为龙头，并培育了一批和深圳地方经济发展相适应、含有市场竞争力展览品牌。今年总投资25亿元、本市建市以来规模最大单体建筑——深圳会议展览中心将投入使用，这将推进深圳会展业发展再上新台阶。借助新会展中心南方国际广场商务平台必将发挥巨大作用。不仅要在深圳CBD投资，我现在连居住全部在深圳CBD，就是福田中心区那幢最高住宅。因为福田中心区交通很方便，新计划使生活和工作全部很便捷，而且从卫生到环境保护，和商业配套等，全部很好，在这里生活很习惯。其实，香港人很重视生态环境和环境保护问题，福田中心区含有这么优势。因为深圳CBD计划起步很高，并含有前瞻性和超前性，所以，福田CBD必将成为整个深圳政治、金融、文化中心。从深圳CBD到香港CBD到底用多久时间？昨日志者搭乘两地公共交通工具——地铁，发觉深圳地铁开通确实对连接两地CBD起着至关关键作用——从深圳CBD，比如福田会展中心、购物公园周围，到在香港中环或湾仔香港会展中心，从门到门，包含过关时间只需90分钟左右。据介绍，计划中福田中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成，总用地面积413.86万平方米。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两片区。

根据计划设想，中心区关键职能是作为深圳中心商务中心(CBD)。商务区内高楼林立，是未来深圳惟一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体城市商务中心和行政文化中心，为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地战略目标提供城市建设空间基础。

福田区政府相关责任人介绍，深圳CBD建设将在计划、水准、功效完善、环境优化上逐步迈向国际化，将创新环境来吸引更多中国外优质企业和实力财团、跨国企业和世界500强企业来福田设置地域总部、物流配送中心、采购中心、研发中心、品牌总代理等机构，推进“总部经济”在福田发展壮大。

5月17日，市民中心“入伙”，标志深圳中心区已经正式成为全市中心，CBD进入热开启时代。伴伴随市民中心启用，中心区地产进入了一个全新阶段，以往概念已经含有了现实意义。就深圳楼市而言，中心区概念早在1986年就已经提出。因为关键区域建设计划期较长，中心区概念价值释放也经历了相当长时间，现在这个概念已经深入人心。经过多年建设和完善，中心区周围住宅、商业和写字楼，多种配套已经初具规模，中心区计划日渐显现，中心区也慢慢成熟。以往中心区人气较淡，而市民中心开启将会很好地处理这个问题。玉家雄认为，人气聚集是形成商业中心必需条件，市民中心正式启用以后，人流量增加会提升这里商业发展机会。伴随周围楼盘入伙，居住人群增加，和众多写字楼落成，整个中心区人气渐旺，商业中心就会自然被带动形成。在刚刚结束“ＣＢＤ财富和居住”论坛上，包含曼哈顿区区长菲尔兹女士和地产大腕在内人士全部表示，ＣＢＤ要想长久连续发展，将在很大程度上依靠其周围大型居住小区形成。在商业已经成为ＣＢＤ下一步发展关键背景下，就要求ＣＢＤ周围有稳定购置力旺盛消费群体，这意味着ＣＢＤ周围必需有对应高端生活居住区。刘晓光则认为，即使在ＣＢＤ周围没有完全形成类似曼哈顿周围成熟居住小区，不过这种趋势已经显而易见。从早期京润到现在棕榈泉，再到阳光上东，全部已经昭示了ＣＢＤ周围高端生活小区端倪，它们发展将在相当大程度上支撑ＣＢＤ关键区未来发展。尤其是体量７２万平方米高端大盘“阳光上东”入市以后，必将吸引更多富豪，从而深入扩大这个消费力极其旺盛群体，这么也有利于ＣＢＤ持久发展。中国含有发展国际性CBD条件城市只有3个，分别是上海、北京和广州。从国际上部分成功CBD来看，CBD通常含有以下特征：首先，CBD含有城市地域（乃至全国、世界）中最高中心性，即CBD所提供功效和服务含有最高水准；其次，CBD含有城市地域中最多人流量，是城市地域中人口最多区域，二十四小时人口改变值也最高；第三，CBD含有城市地域最发达内部交通和外部交通联络，拥挤程度（人流、车流）在城市地域也最高；第四，CBD含有最高服务集中性，能提供包含经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面服务，含有城市地域最集中、档次最高零售业；第五，CBD含有城市中最高土地价格和租金。纽约曼哈顿就是最有代表性中央商务区，在不足1000米长华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大企业总部，是世界上商业密度最大地域；巴黎拉德方斯则吸引了法国二分之一大企业在此设置办公机构，该地域占地170万平方米，有写字楼247万平方米，分散商业设施10万平方米，多条地铁、高速公路、铁路在此交汇。CBD服务对象也不只是该城市本身，而是一定大区域。如上海浦东，它所服务就不只是上海一个城市，而是服务于整个亚太地域，香港也是这么。在善于发明奇迹深圳人面前，一个气势恢弘深圳CBD已经傲然眼前。深圳市政府搬迁中心区市民广场，深圳新会展中心立即启用，两大平台力挺深圳中心区板块，至此中心区已形成了以政务经济、会展经济、总部经济为龙头三大经济圈，其超强辐射能力不言而喻。现在就在深圳中心南区关键地段，由深圳南方电力建设鼎力铸造一个含有国际级复合型商务建筑———南方国际广场正在崛起。伴随深圳城市中心西移，深圳中心区被给予未来深圳CBD和行政、文化中心定位。和中心区高起点计划、高标准建筑相适应，写字楼将成为未来中心区商业活动关键特色。占地10万平方米市民中心启用，政府机构带动中心区人气几乎全部转化为中心区写字楼市场贩卖快感动力。中心区已建成写字楼约40万平方米，在售、在建写字楼总规模超出100万平方米，占深圳市今年写字楼放量80%，金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等成为该区写字楼用户显著特征。项目分析项目概况项目在深圳中心区难中蛀，是一个在深圳市中心区最关键最关键地段和组成公共空间系统最关键部分之一，用地面积为42300平方米，建筑面积113892平方米，商业面积58700平方米，项目估计总投资6亿元人民币，于1月开工，在6月完工。地面和屋面由下沉式广场，人行天桥、地面公共交通枢纽站，无顶绿化公园组成，室内和地下空间作为商业文化娱乐和交通设施等综合开发利用，是有政府投资和发展商多方参与复合型城市开发建设专案。本项目标商业部分住要包含三部分，见下表。位置面积停车设备地上一层143974030地下一层246973452地下二层1959914059地下三层033658累计5869355199项目分析优势分析：区位优势长相项目投资价值项目在深圳是中心区南中住，拥有和将会拥有中心五大特征。首先含有深圳市最高中心性，所提供功效和服务含有最高水准；其次，深圳CBD将会含有城市地域中最多人流量，是城市地域中人口最多区域，二十四小时人口改变值也最高；第三，深圳CBD含有城市地域最发达内部交通和外部交通联络，拥挤程度（人流、车流）在城市地域也最高；第四，CBD含有最高服务集中性，能提供包含经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面服务，含有城市地域最集中、档次最高零售业；第五，CBD含有城市中最高土地价格和租金。中心区立即进入成熟期为项目标发展提供和很好商机。中心区概念早在1986年就已经提出，经过长久计划和发展，中心区概念已经深入人心，中心商务区已经建成40万平方米写字楼，计划好写字楼建设面积还有100万平方米，项目周围众多高级住宅区已经投入使用，仅项目周围区域消费者就有7万人。项目周遍有众多星级酒店已经投入使用，深圳市政府搬迁中心区市民广场，深圳新会展中心立即启用，两大平台力挺深圳中心区板块，至此中心区已形成了以政务经济、会展经济、总部经济为龙头三大经济圈，中心区进入热开启时代，标志着中心区已经进入成熟期。三．计划前瞻性和超前性是项目含有宽广发展空间。因为深圳CBD计划起步很高，并含有前瞻性和超前性，和中心区高起点计划、高标准建筑相适应，含有未来宽广发展前景。四．顺畅交通体系为作为全市商业中心提供了交通确保。项目计划有2条地铁出口，20条公交线路枢纽，另外中心区现有住宅、旧点和楔子楼全部有很高车为配置，项目本身停车设备使用面积和商业设计面积靠近1：1，另外人行天桥本身也是项目交通系统关键组成部分。五．会展经济和总部经济建筑载体为本项目标国际化定位提供了基础。据不完全统计，深圳会展经济年成交额快要亿，而且回站经济领头羊就是项现在方比邻高交会馆和会展中心，中心商务区将吸引世界500强总部在中心商务区建立总部，未来世界500强总部就在项目周遍写字楼高级酒店进行。会展经济和总部经济发展为项目提供了强大国际发展空间。六．政府投资背景是项目品牌白金名片。本项目标无顶花园，下沉式广场，地面和周遍连接体由深圳市政府投资，市政副投资项目在项目标营销中含有很好宣传效果，能够增加投资商投资信心。项目劣势中央商务区商圈影响力正处于初步建设阶段。现在项目所在中央商务区已经在运作项目，比如星河国际旁边天虹购物广场，万佳百货等即使有一定规模，而且本身计划和管理符合中央商务区高标准和高计划，不过独木不成林，其影响里仅仅局限于周围区域，中央商务区现在还不含有市级商圈影响力气。2．中央商务区周围大型居住小区还没有形成。ＣＢＤ要想长久连续发展，将在很大程度上依靠其周围大型居住小区形成。在商业已经成为ＣＢＤ下一步发展关键背景下，就要求ＣＢＤ周围有稳定购置力旺盛消费群体，这意味着ＣＢＤ周围必需有对应高端生活居住区。而本项目现在周围消费群体数量还没有大到支持一个中央商务区大量商业项目运行基础条件。项目机会市民中心正式入伙为本项目做为中央商务区商圈含有全市性质商圈概念提供了现实载体。市民中心入伙在5月分正式投入使用以后，改变了本区域作为商务区和富人区在市民中概念，为本项目聚集了人气。深港经济一体化发展进程增前了本项目标区域辐射能力。港人投资消费是深圳投资和消费市场显著特征，深圳市政府相关港人在深圳投资和消费限制取消和提供便利，将促进深圳比较于香港投资和消费优势愈加鄣显，为本项目标成功提供更大机会。3．9+2区域经济合作9+2区域经济合作将增加深圳和区域内城市经济交流，促进会展经济和其它产业优势发展，深圳和区域内其它城市经济交往回为本项目标发展提供机会。4．地铁开通扩大了本项目标商圈范围辐射。地铁开通从空间上和心理上缩小了深圳空间距离，无形中缩小了作为市级商圈定位本项目标空间局限，扩大了本项目标商圈辐射范围。项目威胁深圳商圈发展历史和未来使得本项目不含有先天优势和区域性优势。深圳已经比较成熟商圈：东门、华强北和人民南商圈含有悠久历史或经历过城市发展选择，从某种意义上讲，是当初市场化发展肯定选择，已经含有全市影响力和含有对特定消费群体影响力气，形成消费者消费思维定势。而本项目即使含有属于自己优势，不过本身优势发挥面临者改变消费者消费习惯任务，和已经成熟商圈相比本项目不含有先天优势。深圳商圈发展割据告诉我们：商圈发展是伴随城市发展而发展，伴随南山经济发展和居住区成熟，伴随未来宝安和龙岗经济发展成熟，南山、宝安和龙岗也回发展出属于本区域商圈，而深圳市经济发展和城市布局空间和方向就是向西发展，通常商圈消费群体关键集中在本区域，本项目所在商圈消费群体在未来空间扩展方面不含有区域性优势。深圳地缘劣势使得在同广州商务竞争中处于不利位置。研究表明，在中国真正含有发展国际性中央商务区城市只有3个，北京、上海和广州。从地理位置上讲，深圳靠近香港和广州太近，即使作为经济特区同香港相比资源等方面优势不过并不含有香港那么强大国际性优势，同广州相比含有或确切说在发展早期享受较大政策优势，不过中国南方经济真正中心历来全部是广州，作为中央商务区，在国际化方面，在影响力和辐射性方面永远会落后于广州。3．周遍竞争项目要求本项目含有错位化定位和本项目比邻地块在功效定位上和本项目完全相同，全部是购物中心，深圳已经成熟商圈存在严重定位相同或相同情况，造成商业发展停留在低级恶劣价格竞争层面。甚至造成愈加严重后果，所以定位错位化是本项目定位基础要求。宏观调控后续政策出台有可能影响本项目标发展。中央明确定为中过经济过热，尤其是固定资产投资过快，房地产市场存在价格偏高和经济结构不平衡等问题，已经采取了提升了利率和购房首期款等相关方法来打击中国和国际游资对房地产市场时常过分投机，陆续可能会有更严厉政策出台，即使珠三角房地产市场相比环渤海经济圈、比长三角房地产市场理性，不过政策调整对深圳房地产市场景气情况还是肯定会产生消极影响，对宏观政策关注是本项目定位和营销关键参考。项目发展总体战略思索：面对深圳市商业发展风云变换市场大环境，晶岛国际广场面临正确定位和有效整合资源，确定营销战略关键时期。很显然，项目充足专题化、差异化、规模化，并充足表现顶级商圈物业内涵内在要求是项目定位关键所在。同时应该关注以下几点：要明确本相目要替换是谁？历来全部是几家欢乐几家愁，历来全部是三十年河东，三十年河西，一个商圈兴盛历来全部预示者另外一个或多个商圈没落或相对没落，显然，本项目直接竞争者就是人民南和华强北，对于这两个曾经引领深圳商圈发展和正在发挥关键商业作用商圈来讲，历史给她们以关键发展机会，她们也曾经充足展现峥嵘，不过早期交通计划和由工业区改建为商业区后遗症正在顽强折磨着这两个商业奇迹发明者，政府几乎完全自由经济政策造成政府对市场调控力度弱小正在给两个片区后续发展带来枷锁，历来外来和尚会念经，就是因为以后者能够站在前人肩膀上面。就这方面来讲，本项目含有后发优势。项目差异化两个方面本项目和区域内其它项目要作到定位错位化；本项目内部要表现梯度化。本项目是作为顶级商圈内关键位置商业项目，定位高级化是肯定选择，不过定位高级化并不表明在项目内部全部是高级产品，而是应该有档次梯级存在，同时作到功效分区，充足发挥不一样功效区功效，达成相得益彰效果。环境顶级化是项目标基础要求。综观中国各个城市商圈变幻，显著表现出环境档次显著高出商业档次半级或一个等级现象。这是现时商业形态发展基础规律。本项目作为深圳市顶级商圈，在环境营造上一定要占领制高点，从硬件设施上作到商业项目标建筑设计和内部服务设施充足表现现代化、国际化、人性化。深圳现在经济发展现实状况和未来发展估计决定了本项目标主导商业业态为大型购物中心。依据商业经营方法、规模、内容（业种）和布局，零售商业能够分为超市（如民润超市、华润超市）、大型综合超市（如吉之岛）、百货商店（如天虹商场）、便利店（如7－ELEVEN）、专业店、专卖店（如雅芳专卖店）、大型购物中心（“摩尔”，如铜锣湾广场）和仓储式商店（如山姆会员店）等八大类。一个商圈到底以何种经营业态为主，关键取决于经济发展水平。依据国际上发达国家和地域商业发展经验，商业业态和经济发展水平之间存在着以下规律：当人均中国生产总值（GDP）在1,000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2,000~3,000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达成6,000美元时，主导商业业态方便利店为主；人均GDP达成12,000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（“摩尔”）。，深圳人均GDP为53,877元，约相当于6,500美元。因为深圳经济发展十分快速，估计再过左右时间，深圳人均GDP将会翻一翻，到12,000美元以上。对照国际商业发展经验，在未来一段时间，深圳商业主导业态将从现在百货商店和大型综合超市，逐步转向小区便利店和大型购物中心（“摩尔”）。本项目在中央商务区、规模比较大、便利店显然不符合本项目标发展，大型购物中心是本项目肯定采取主导业态。项目初步定位定位基础区位特点晶岛国际广场项目在深圳中心区南中住，中心四路和福华三路交界处。以步行天桥和深圳关键感到相连，同时借助立体交通网络，形成顶级商圈交通体系和商业脉络。用户特征建成后中央商务区是深圳顶级商务区，其消费群体包含本区域高级住宅区现有居民和计划中居民，包含周遍高级写字楼内白领金领，包含会展经济、旅游经济吸引中国各地，港澳台同胞和国际商务和旅游人士，也包含政务经济和定级商务区吸引深圳市内其它行政区域内消费者，消费结构展现出显著多元化、高品质、国际化等特点。文化底蕴中央商务区商圈是新兴顶级商圈，未来将会发展成为辐射到全市市级商圈，也肯定会发展到辐射香港、澳门、珠三角其它城市和中国国际其它城市国际化商圈，含有显著国际化、现代化文化底蕴、表现多元化、人文化终极关心，晶岛国际广场项目标经营必需发挥中央商务区这仪特点才能得到有效发展。旅游资源现在中央商务区给人更多富人区和商务区概念，伴随中央商务区进入商业时代，各项商业业态陆续进驻，各项商业配套设施陆续完善，中央商务区作为全市政治中心，经济中心和文化中心功效中心地位越来越显著表现出来，中央商务区必将成为深圳新独特特色旅游资源，成为深圳旅游热点区域，不仅成为中国其它城市境外其它城市消费者旅游新宠，也必将成为深圳当地消费者商务消费和旅游消费好去处。商业业态发展趋势深圳商业业态发展伴随深圳经济飞速发展而快速发展，现在已经形成现代商业购物中心、小区便利店、大型超市、仓储式超市、传统百货商场、小型临街店铺等共同存在多元化格局，并展现出显著业态升级、档次升级态势。餐饮业发展趋势深圳餐饮业也展现出生机勃勃发展态势，传统中餐、特色地方风味、地域和全国性名店在上呢镇全部得到了很好发展；西餐在深圳也取得了很好发展，肯德鸡和麦当劳已经不仅仅是年轻情侣和小孩消费选择，而是成为老少咸宜大众化食品，成为深圳家庭家常便饭；西餐在深圳也得到了很好发展，深圳