房地产企业土地增值税清算方案研究

引言在当前，我国经济社会快速发展，房地产产业的发展日新月异，对于国家经济发展有着突出的贡献。在我国，房地产产业关乎国民经济的稳定，为了保证其稳定发展，国家在政策和资金上都给予了很大的支持和帮助，配套基础设施不断完善，同时也出台了很多宏观调控政策，希望给房地产产业发展带来良好的环境。随着房地产企业经营模式的不断多元化，为了加快内部资源整合，帮助企业减少税负，提高土地税收征收率，开始实施土地增值税政策。土地增值税的实施明显降低了企业缴税的成本，提高了税务管理效率，同时也让企业更好地开展土地增值税清算管理，从而保证规范合法的统筹工作。当前，房地产企业涉税的项目多、内部结构复杂，很难进行土地增值税清算，因此，如何做好土地增值税清算工作成了当前面临的重要问题。一、房地产企业土地增值税清算概念土地增值税也是税种的一种，主要是国有土地使用权和土地的附属物、建筑物在转让中征收的税，其对象能够是单位也能够是个人，征收的范围十分广。在土地增值税计算中，主要是使用超率累进税率，十分灵活高效。其中，增值率高的税率也高，相应的缴纳税额也多，反之亦然。土地增值税主要是根据次进行征收，也就是有房地产转让的行为，就必须进行土地增值税的缴纳。房地产的开发需要很长的周期，在竣工结算之前，很难得出具体的增值率，所以通常是对预售收入根据预征率首先进行预征，在决算完成之后再进行清算，实行多退少补的方式。在我国土地增值税清算管理条件中规定，土地增值税有两种清算方式，其产生的条件不同，也对应着不同的管理要求。第一种是企业自己完成的，在符合清算条件之后，企业可以对土地增值税进行清算，其中有：房屋的出售、土地使用权的转让和未竣工决算项目的转让，等等，都必须进行土地增值税清算。第二种则是税务机关要求完成，在企业符合清算条件之后，税务机关强制其开展清算工作，其中有：房地产转让面积大于总可售面积的85%其他进行租赁或者自用的、未进行土地增值税清算手续时申请注销税务登记，在获得销售或预售许可证满三年之后，即便房屋没有全部售出，也要开展土地增值税清算。二、土地增值税清算的重要性（一）土地增值税清算结果影响房地产企业利润在预征时，企业根据产品类型的不同预缴土地增值税，并且根据缴纳税额在企业所得税前列支，这时候的税后利润并非最后的利润，就会让项目盈利状况看似非常乐观。只有土地增值税清算完成之后，才能够对项目中要缴纳的土地增值税金额进行确定，这种情况下的税后利润常常和预征时存在很大的差距。因此，土地增值税清算不但是最后的土地增值税决算，同时也会对整体项目盈利的状况产生判断影响。（二）充分准备能够高效完成土地增值税清算工作房地产项目需要很长的周期，在前期，根据预征率进行预缴土地增值税的简单计算，等到项目快完成时，企业中的工作人员或者是组织可能都产生了一些变更，这就使得清算工作面临很大的挑战，必须对收入成本等进行重新计算，重新整理数据资料。另外，我国的土地增值税税收政策也在进行调整和完善中，在清算时可能政策和开发初期产生了很大的不同，这都提高了土地增值税清算的难度。因此，要提前进行有效的准备和筹划，在项目整体工作中充分地贯穿清算工作，根据法律法规的变化和项目进展适时调整，从而保证高效地开展土地增值税清算工作。（三）土地增值税清算质量影响企业长期发展土地增值税受到地方法律政策的引导，企业必须充分关注当地土地增值税政策，同时及时进行筹划，防止出现税金损失。同时，在清算完成后，多数企业需要补缴巨额税款，因此必须预留充分的资金，在规范的时间内进行税款缴纳，避免被罚款。因此，房地产企业必须充分了解当地的税收政策，保证在规定时间中完成清算工作，确保企业的长效发展。三、房地产企业土地增值税清算时遇到的问题（一）房地产企业管理层对土地增值税清算工作不重视在一些房地产企业中，其管理层没有充分重视土地增值税的税收筹划工作，也没有意识到清算工作的重要性，他们更多的是将工作重心放到节约成本支出、增加经济效益上，并没有意识到土地增值税税务清算工作的重要性。在实际的工作中，依然是传统的工作模式，比如和税务部门维护好关系、维护下人脉等，这种浅薄的工作方式导致工作人员也不能正确地掌握税务政策。在国地税合并之后，金税三期发票监控平台能够让企业之间的库存信息实现有效共享，在提高企业要求的同时也加大了企业的监管，大大提高了房地产企业因为违法带来的税收成本。因为房地产管理层缺乏充分的重视，导致一些税务风险被忽略，比如在房地产项目销售时，未能首先进行销售金额的申报，或者是延迟了工程结算，在进行预售款结转时，并没有开专门的房地产发票，这就使得企业的清算工作和土地增值税税收工作产生一些问题，不但影响了企业的声誉，同时也会错过一些国家的优惠政策，损伤了企业的经济利益。（二）清算工作不合理增加了企业税务风险在房地产企业中，因为管理层以及涉税工作者没有全面认识土地增值税工作的开展，缺乏对相关法律法规的了解，这就使得土地增值税筹划以及清算工作开展十分被动。企业涉税人员没有清晰地了解土地增值税税收政策，或者是使用的条款不恰当，造成税务筹划和清算产生了脱节，甚至一些为了降低纳税基准，产生一系列的违背政策的行为。比如在成本费用扣除清算时，可能会虚构工程项目或者是捏造工程量、设置虚假的决算规划方案，等等，出现一些像虚增扣除项目一样的违法行为，这些都导致房地产企业面临的税务风险不断加大。（三）房地产企业税务管理人员能力参差不齐随着我国税收法律的不断更新，我国的税收管理模式也产生了很大的变化，这也使得房地产企业的相关税务工作者面临着很大的压力和挑战。在当前的房地产企业中，一些涉税人员都是财务工作者承担的，并没有专门的税务管理的岗位和部门，这就使得税务人员不但要完成自己日常冗杂的财务工作，还需要担负起企业经营中的税务管理工作，涉税人员容易产生倦怠感，导致他们工作力不从心，责任心不足。加之涉税人员没有通过专门的培训，没有充分掌握税务管理的知识，缺乏对国家法律法规的了解，这就导致他们在从事土地增值税清算筹划工作中存在很大的主观性和任意性，比如无意识少缴税的行为，或者是违背税法、偷税漏税等，这些都导致房地产企业出现失信，甚至面临着犯罪风险。四、房地产企业土地增值税清算的相关对策分析（一）完善房地产企业土地增值税税务管理机制在房地产企业中，管理层和涉税工作者必须构建正确的税务管理思想和观念，按照实际的企业的生产状况不断完善税务管理制度，并且保证权责清晰，从而方便贯彻和执行。另外，要由企业项目部、服务部以及税务筹划等部门一起形成高效的税务风险管控组织，全面防控企业税务风险工作，同时针对税务风险实施有效的自查。在税务风险管控部门中，要针对税务管理工作构建专门岗位，确定岗位的具体职责，不断优化监督机制，做好税务管理人员的培训工作，尤其是关于清算知识和土地增值税税务筹划的培训工作，不断提高企业的税务管理能力，规避税务风险。（二）规范房地产企业土地增值税清算工作1.规范管理涉税资料与相关票据钩藤蚜虫可用0.3%苦参碱水剂200～300倍，或0.6%乙基多杀菌素悬浮剂1000～1500倍，或35%吡虫啉悬浮剂10000～13000倍，或25%吡蚜酮悬浮剂2000～3000倍在苗期喷雾，或在成株期密集田块用烟雾机加化学药剂产烟防控。在房地产企业中，土地增值税清算工作的开展必须保管好涉税资料和有关的票据，促使管理者和税务人员能够及时获取到税务信息，避免后期产生资金不足的现象，影响到清算缴纳工作的开展。同时也能够提高企业核算工作的效率，保证清算的准确率，给有关部门的检查工作带来方便。具体来说可以从以下入手：首先，房地产企业需要建立自己的票据管理和涉税资料数据库。其次，需要保证数据库能够和当地的税务部门之间进行有效的共享。最后，房地产企业需要经常检查和核实数据库中的信息，发现指标不明的现象要及时进行实物票据的核查。2.构建土地增值税税务风险管理协同机制房地产企业需要面对的涉税信息多，并且条规也在持续更新，这就需要房地产企业不断增强土地增值税税务的筹划意识，提高对清算风险的认识，同时要构建税务信息和企业不同层级的协同机制。首先，涉税人员需要加强涉税信息的收集，做好汇总和处理，提高信息执行能力，针对不同层级，能够开展针对性强的税务筹划风险例会，将税务管理工作的状况反馈给企业的管理层。其次，企业涉税人员需要和税务管理的有关部门进行充分的配合和沟通，保证信息共享，第一时间获得最新的政策和税务筹划的新信息，保证及时开展税务管理工作。3.构建房地产企业税务管理信息化系统在当前大数据快速发展的背景下，给房地产企业的业务办理带来了很大的便利。因此，企业需要在“金三”大数据平台的基础上，充分使用互联网系统，加强土地增值税信息的有效统计和收集。涉税人员在土地增值税清算时，可以使用税务信息数据库，整合各种信息，加强税务风险管理。在使用税务信息化共享平台中，企业税务管理能够快速获得数据并汇总分析，及时掌握税收政策和信息，调整自己的工作方向，同时警惕不良税务记录的合作商，有效地避免税务清算政策风险。（三）引入中介机构审核机制土地增值税清算包含了很多复杂的环节，并且需要众多的申报材料，申报表的填写也常常存在很大的难度，财务人员一旦出现填报错误，就会增加税务机关审核工作量，严重的造成税款流失。中介机构是专业的财会、税收工作组织，其中有专业的土地增值税清算管理工作者，引入中介机构审核机制能够改变被动清算的方式，开展主动清算申报工作，保证清算工作的高效进行。税务机构能够选择性地审核中介机构的工作结果，减少税务工作者的基础审核量，获得更多的时间开展深入审查，确保按时按量地完成清算工作。（四）构建完善的法规政策税务机关工作者需要充分认识到自己的职责范围，只有这样才能够充分履行自身的职责，符合我国法治社会建设的要求。要严格处罚那些逃税和漏税的行为，如果情节严重，则需要依法处分，守住法律和道德的底线，强化法律的约束效应。当前，在土地增值税清算中依然有着种种问题，从根本上来看，要设置更加科学完善的法规政策，严格清算的细节，弥补过去法律的不足和漏洞。要构建有效的成本核查系统，将土地增值税清算时需要进行扣除的一些项目和最后要清缴的税款结合起来，构建完善的上下链监管系统，从而保证对清算中的每个环节进行有效的监督。（五）使用有效的方式审查扣除项目（六）注重土地增值税清算人员的培养房地产企业需要增强管理部门对税务管理工作的认识，同时将其划入到日常工作内容中去，设置完善的税务管理体制，并且做好相关工作人员的配备。要加强内部管理人员的培养，定期开展日常培训工作，提高他们的专业能力和素养，对我国的税收政策和现状进行及时分析，对企业纳税行为进行统一管理，保证有效的规划，减少企业造成的经济损失，从而更好地服务企业。在培训土地增值税清算政策时，需要工作者掌握增值率确定值的计算。只有确定本地的土地增值税