房地产开发企业巧用“低税率”节税思路

PAGEI贵州财经大学本科生毕业论文（毕业设计）PAGEII房地产开发企业巧用“低税率”节税思路摘要：在当代经济快速发展的过程中，税收也已经成为了我国现代经济发展的重点，是企业财务管理必备课题之一。目前，我国各房地产企业都积极的参与市场竞争，他们最终的目标都是为了追求企业自身的利益最大化和价值最大化。税收筹划是房地产企业科学理财的一种方法，它能够帮助房地产企业减轻税收负担、增加企业利益收入，有助于促进房地产企业加强财务管理、提高房地产企业的综合竞争力。本文针对房地产企业在财务管理过程中存在的问题与不足，针对这些问题该如何解决，从而为房地产企业财务管理中的税收筹划问题提出相应的解决方案。关键词：财务管理；房地产企业；税收筹划Abstract：Intheprocessofrapiddevelopmentofmoderneconomy,taxationhasbecomethefocusofmoderneconomicdevelopmentinChina,anditisoneoftheindispensabletopicsinfinancialmanagementofenterprises.Atpresent,everyrealestateenterpriseinChinaactivelyparticipatesinthemarketcompetition,andtheirultimategoalistopursuethemaximizationandvaluemaximizationoftheenterprise'sowninterests.Taxplanningisamethodofrealestateenterprisesscientificfinancialmanagement,itcanhelprealestateenterprisesreducethetaxburden,increaseinterestincome,helptopromoterealestateenterprisestostrengthenfinancialmanagement,improvethecomprehensivecompetitivenessofrealestateenterprises.Thisarticleinviewoftherealestateenterprisesinthefinancialmanagementproblemsanddeficienciesintheprocess,howtosolvetheseproblemstosolve,thusthetaxplanninginrealestateenterprisefinancialmanagementproblemsputforwardthecorrespondingsolutions.Keywords：financialmanagement;Realestateenterprises;Taxplanning

目录230671我国房地产开发企业纳税筹划的相关理论 -3-9161.1房地产开发企业税务筹划的必要性与可行性 -3-228911.2房地产开发企业税务筹划的约束条件 -4-82061.2.1服从企业发展 -4-304331.2.2权衡收益与风险 -4-104051.3房地产开发纳税筹划的目标 -4-34031.3.1依法纳税，降低涉税风险 -4-234121.3.2降低纳税成本 -5-324721.3.3获取货币时间价值 -5-93431.3.4税后收益最大化 -5-60872房地产开发中税务筹划的基本策略 -6-56712.1回避纳税义务 -6-172882.2缩小计税依据 -6-282462.3降低适用税率 -7-40462.4用好税收优惠 -7-219312.5递延纳税时间 -7-54893房地产企业“低税率”的节税思路 -8-126653.1运用土地增值税优惠政策中的低税率节税 -8-238173.2通过提高可扣除项目金额使税率降低进行节税 -8-261993.3通过均衡申报各种类型房地产价格降低税率进行节税 -8-178263.4通过增加流转环节直接降低土地增值税率进行节税 -9-6287参考文献 -119-1我国房地产开发企业纳税筹划的相关理论1.1房地产开发企业税务筹划的必要性与可行性近年来，由于城镇化建设导致我国城镇住房需求不断增加而促进了房地产业的快速发展。另一方面由于地区经济资源配置不同以及地方特色不同而导致各地区人口密集程度不同，这就使得不同地区对于住房的需求度也存在巨大的差异，这一差异也之间反应到了房价上面。同时由于中国经济的不断发展，房地产成为一种稳健的投资方式这就在极大程度上推动了房地产业的发展。拒不完全统计，房地产企业从2008年到2015年增加了700%左右。这反应出住房的需求非常大，从而使得市场需求量不断增加最终促进了房地产业的发展。但是我们不难发现，由于当前整个经济下行压力巨大，导致房地产业融资困难。而且2016年10月全国范围内都出台了限购令以及提高首付比例的相关政策，这就使得我国的房地产业的资金流通速度进一步降低，显然这样的背景下，房地产企业的融资必然变得越来越困难。而且这些相关政策的出台进一步使得整体的购房需求开始下降这就使得房地产企业回款速度开始减慢，很多房地产企业为了尽快回款不惜通过首付分期等方式提升购买需求部分但是这并不能够真正的给我国的房地产企业的财务管理工作带来决定性的帮助。根据相关风险评估企业对中国的房地产进行评估发现中国的大部分地区的房价确实存在泡沫这就使得很多商业银行将面临巨大的风险，一旦房产贬值将给商业银行造成非常多的次级贷款，对于商业银行的发展是非常不利的。因此部分商业银行开始提升房屋贷款的门槛以及首付比例以此降低风险，但是这种模式就限制了房地产公司的发展以及资金的回笼速度。李克强总理曾经提出过全民创业这样一个战略方针，并且给予了大量的政策方面的支持，降低税收，给予创业贷款，允许在部分住宅中组建公司，那么可以说在这种宏观背景下房地产企业应该是层出不穷，发展迅速，给整个经济带来极大的正面影响。但是我们发现我国的房地产企业的发展依然是不温不火，似乎这些政策并没有实际上的作用。那么我们写作的目的就是对房地产企业财务管理中的税收筹划问题进行研究，通过将我国房地产企业当前财务管理有关税务筹划的问题进行分析，并得出相关的结论，以促进我国房地产企业发展，进而影响我国整体经济运行。税务筹划可以说是最近国家政策涉及较多的方面之一，税收筹划可以说是在极大程度上是给予纳税人相应的红利，通过税务筹划达到减少纳税的目的。那种税务的减少是合理合法的。在一般意义上来说是在税务相关法律的许可范围之内，通过对经营、投资、理财等相关经济活动，进行最大限度上的节约相关税费。税务筹划也可以通俗的理解为合理避税。虽然税务筹划并不能达到让房地产企业不缴纳相关税费的目的，但是可以达到减少税费或推迟税费缴纳的目的。对于房地产企业来说资金链是非常重要的，因此较少的税费或者推迟税费的缴纳可以说就是对房地产企业提供最大限度的支持1.2房地产开发企业税务筹划的约束条件1.2.1服从企业发展纳税是我国每一个企业必须要尽到的义务，对于企业来说依法纳税既是义务也是责任，但是企业在合理合法范围内进行税收筹划也是正常行为。合理避税以增加企业的实际收入就是税收筹划的主要思路，对于现代企业来说，规范行为，了解企业的业务经营情况以后进行有针对性，有目的性的税收筹划以便为自己减少负担是非常有必要的。但是无论如何我们都必须要进入到税收筹划都必须要服从企业发展，只有这样才能让企业更好的发展。1.2.2权衡收益与风险对于现代企业来说税收的合理筹划的意义是非常巨大的，但是方法对于每个企业也各不相同，尤其是对于处于不同的产业结构的企业更是存在着巨大的差别，因此如何更好的解决这一需要专业的人员以及完善的管理。只有权衡收益和风险以后才能保证企业的效率有所调整，权衡收益和风险需要的充分的结合当前的市场发展情况，在营改增以后，增值税是可以进行抵扣的，这种行为在很大程度上就促使了企业必须要规范自己的业务，对于企业的上下游业务都必须要做到规范，只有上下游的业务做好衔接才能确保更加有效的开展税收筹划，减少企业的税费，真正的达到合理避税的目的。1.3房地产开发纳税筹划的目标1.3.1依法纳税，降低涉税风险在整个税收筹划过程中，政府承担了发挥作用。但是我们应该注意的是让政府发挥宏观调控的作用，也就是研究政策，确保政策的实用性和长期性。对于企业来说没有过多的时间关注政策的变动，一旦政策的变动将给企业造成极大的负面影响，甚至危及企业的现金流。税务政策的朝令夕改将对整个税务体系造成巨大的影响，因此政策的稳定，给整个市场经济提供一个稳定的宏观环境，是确保中小企业稳步发展的前提。因此税务政策的推行以及长期的稳定是保证我国中小企业进行税务筹划的前提，也是政府工作的重心，随着我国的改革，政府工作的重心应该从微观的管理转变到整体环境的构建，对于整个税费的监管力度越来越大，这就迫使企业必须要依法纳税，但是依法纳税也可以开展税收筹划，以此更好的促进业务的开展。1.3.2降低纳税成本纳税实际上就是将企业的利润转化为国家的发展资金，因此从这一角度来看，现代企业减少纳税实际上就是增加自己的利润，降低自己的营业成本因此从这一角度来看降低纳税成本实际上就是给企业的发展提供资本，因此企业必须要尽可能的实现税收筹划，进而达到促进企业发展的目的。1.3.3获取货币时间价值税收筹划实际上也是为了更好的对利润最大化，通过将货币留在自己手中以后创造利润然后进行税费的筹划。利用手中现有的货币进行税务筹划，尽可能的将手中的货币。我在流通领域当中利用这些货币创造更多的利润。以保证企业的利润是在不断增加的，如果这些货币尽早变成税费基被交纳的话是无法创造足够的利润，因此将税收筹划出来的资金进入流通领域才是整个税收筹划中最主要的意义。1.3.4税后收益最大化营改增以后整个市场愈发细致严格，现代企业必须要尽可能的采用合作的形式开展业务。我们通过上文分析的案例不难发现，企业的总体税费实际上是减少了，但是这必须要建立在多个企业协助，配合的基础上，相反如果企业不能够积极的合作，那么他所要承担的税费将比原来更重。这就迫使交通运输业必须要建成紧密的业务链条，更为积极的进行业务合作，确保每一笔业务有源头有出处，整个业务链条更加规范，更加细化。通过企业和企业之间的积极合作，实现纵向有深度，税费相互承担，抵扣的方式来进行税收筹划，而横向之间也不是消极的竞争，而是采用积极的合作，确保企业和企业之间可以通过业务整合或者业务拆分的方式进行税收筹划。整个企业链的构建能够让市场更加规范，同时在管理上也能够更加规范，让整个行业的发展进入新的阶段。因此只有通过企业之间的合作和配合才能更好的实现税收后的利润管理，实现利润最大化。

2房地产开发中税务筹划的基本策略2.1回避纳税义务房地产企业之于现代经济的意义是多方面的，一方面是房地产企业的数量是巨大的，而且从事的行业也是非常多元化的，尤其是在当前的“互联网+”模式下，房地产企业的出现极大程度上丰富了市场，我们可以预见房地产企业的繁荣发展必然会促使整个经济更加活跃。我国不断强调要促进房地产企业的良性发展，为房地产企业提供良好的生存环境，但是从另一角度来看，房地产企业由于其自身条件的限制迫使他们想要开展税收筹划的难度非常大。房地产企业大多从事的是一些基础工作，诸如转运等工作，这些工作提供的仅仅是基础的服务甚至是一些人力资源服务，这些资源很难确定其价值，那么在增值税的确认上就非常困难。因此很多房地产企业往往就无法通过增值税进行抵扣，最终实际纳税额大大增加。另外和这些房地产企业合作的企业也会因为上下游的增值税无法确定而出现相应的困扰。这对于整个行业的发展显然是非常不利的。2.2缩小计税依据现代企业的税收筹划的意义在于合理的避税，税收是企业必须要上缴的费用。这部分费用实际上是企业利润的扣除，因此如果能够减少税费实际上就是增加了企业的利润。这也是一直以来大量的企业采用各种方式进行偷税漏税的重要愿意。随着营改增的不断深化，企业的业务线条越来越清楚，现代企业很难再设置虚假信息，偷税漏税，但是整个营改增行为也给予了企业良好的税收筹划的机会，如果能够确保整个企业的上下游都进行准确的纳税，那么自己的税费是可以进行抵充的。我们可以从具体的案例进行产生，在税改后，企业的增值税则仅仅需要按照其增加的价值进行交税。某交通运输行为是由4项业务组成的，那么按照传统的营业税模式进行交税应该是：A环节的产值为100万元，则需缴5万元税款，B环节产值为200万则需缴纳10万元，而C环节产值为300万，则需缴纳15万元，D环节产值为400万，纳税金额为20万。整个流程需缴纳金税为50万元。但是从而如果按照增值税的模式缴纳，则每一部分的增值金额都是100万，则A、B、C、D四个环节都应该各自缴纳11万税款，总纳税金额为44万。我们看到。相关企业的纳税额实际上是大幅度的减少了，这对于整个产业链的发展将产生巨大的帮助，因此对于交通运输行业来说，营改增实际上提供给了企业税收筹划的契机。2.3降低适用税率一是将个人所得税征收模式由分类计征方式逐步转向综合计征方式，对于纳税人各类收入在汇总后进行综合计税，并允许纳税人就抚养、赡养、医疗、教育等与民生密切相关的支出进行专项扣除；二是建议设置个人单独申报或家庭联合申报的报税选择模式，以综合考虑各类家庭的整体收入和费用负担水平，相应确定税收数额；三是建议国家让利于民，进一步降低个人所得税综合税率。2.4用好税收优惠另外房地产企业的人员构成也相对简单，尤其是在财务管理人员上大多数房地产企业都没有专职的财务人员，或者说很多财务人员的专业性都不能够满足房地产企业正常开展相应的业务，这样的结果显然是我们不愿意看到的，税收筹划的难度并不小，因此相关企业不能够很好的做到税收筹划，那么国家出台的相关政策也就起不到相应的作用，这对于整体的发展也是不利的影响。因此必须要用好税收优惠，尽可能的将税收筹划和实际发展情况进行联系。2.5递延纳税时间递延纳税时间，将业务进行拆分，以此方式进行业务的控制，从而更好的进行业务的推动与发展，只有通过这种方式才能让房地产企业尽快实现规范化发展，从而达到促进企业发展的目的。

3房地产企业“低税率”的节税思路3.1运用土地增值税优惠政策中的低税率节税“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。为避免税负加重，房企在购进土地时或者接受劳务时，一定要非常审慎。首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。3.2通过提高可扣除项目金额使税率降低进行节税房地产企业之于现代经济的意义是多方面的，一方面是房地产企业的数量是巨大的，而且从事的行业也是非常多元化的，尤其是在当前的“互联网+”模式下，房地产企业的出现极大程度上丰富了市场，我们可以预见房地产企业的繁荣发展必然会促使整个经济更加活跃。我国不断强调要促进房地产企业的良性发展，为房地产企业提供良好的生存环境，但是从另一角度来看，房地产企业由于其自身条件的限制迫使他们想要开展税收筹划的难度非常大。房地产企业大多从事的是一些基础工作，诸如转运等工作，这些工作提供的仅仅是基础的服务甚至是一些人力资源服务，这些资源很难确定其价值，那么在增值税的确认上就非常困难。因此很多房地产企业往往就无法通过增值税进行抵扣，最终实际纳税额大大增加。另外和这些房地产企业合作的企业也会因为上下游的增值税无法确定而出现相应的困扰。这对于整个行业的发展显然是非常不利的。另外房地产企业的人员构成也相对简单，尤其是在财务管理人员上大多数房地产企业都没有专职的财务人员，或者说很多财务人员的专业性都不能够满足房地产企业正常开展相应的业务，这样的结果显然是我们不愿意看到的，税收筹划的难度并不小，因此相关企业不能够很好的做到税收筹划，那么国家出台的相关政策也就起不到相应的作用，这对于整体的发展也是不利的影响。3.3通过均衡申报各种类型房地产价格降低税率进行节税通过均衡申报各种类型房地产价格降低税率进行节税的方式实际上是将价格进行控制，将价格用其他的方式进行处理，从而保证企业的利润不变得前提下可以更好的实现税收的管理，降低税费。房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间3.4通过增加流转环节直接降低土地增值税率进行节税对于企业来说只有将税务筹划落实到实处，将各种税务筹划方法真正的应用到本公司的税务工作中去才能保证其合理性。就目前来说，我国的税务筹划方面的人才较少，真正能够合理应用各种方法的人才更少，那么建立企业和学校的组合，由企业出资、学校进行定点培养，最终这部分人才再回到企业中为企业的税务筹划进行工作的模式是非常可取的。同时房地产企业可以建立联盟关系，共同出资雇佣一个专业的税务方面的人才，由该人才为各个公司进行税务筹划，当需要通过联合、拆分等方法进行报税时也便于工作。同时还能达到节省成本的目的。要多渠道的进行税务筹划，只有这样才能保证税务筹划的全面实施。对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。税务筹划只是一套工具，并没有哪种是更高级或者哪种更好，而房地产企业的实际情况也各不相同，因此选择最适合本公司的税务筹划方法建立自己的税务筹划体系，才是最为高效的。同时我们税务筹划方法的选择不是一成不变的，而是根据当前公司的实际情况时刻变动的。因此公司的税务筹划制度可以说是动态的，是需要相关领导以及财务部门负责人员实施跟踪快速转变的。通过对房地产企业财务管理中的税收筹划问题进行研究，将我国房地产企业当前财务管理有关税务筹划的问题进行分析，笔者认为我国的税收筹划还存在很多问题，只有真正的将这些问题解决才能帮助我国房地产企业更好的发展。我们可以看到国家对财税政策的不断推行、税务筹划的相关宣传力度的逐渐加大，相信我国的房地产企业必然能在不久的未来通过税收筹划的助力走的更加平稳，为我国的经济运营贡献更多。

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