前期物业管理投标文件技术标

第一章前期介入工作方案物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作,它除了应具有满腔热情的工作态度以外,还必须具有科学的工作方法,尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要;根据我们的观察和分析,实施性中心工作,以此不断构筑更高阶段的基础,为全面管理提供必要条件;公司领导层对小区的基本情况作全面了解,研究物业本体包括各3.根据开发商的需要,参与和了解楼盘销售部门的销售工作,从而从6.督促承建商,要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料,以便日以及问题纠正的措施和验证方法;抽调各工种人员进行培训,通过考核进行筛选,组建管理服务中理处经理选拔条件：身体健康,大专以上文化水平,有专业管理知识,有超前意识和前瞻眼光,有协调和沟通能力,有领导一班人的艺术水平,有任劳任怨的精神,有敢于自我加压的勇气;规程;业作为模拟训练基地,对各工种人员进行适应性模拟训练,确定组成人员差额;通过现场模拟,达到临战状态;1.根据拟定的管理方案,对各工种人员进行入岗模拟,考察、测评其适应性;2.通过现场模拟,验证管理方案及各工种要求是否适宜,如否,则作适当修正;3.进行接管训练,调整适应状态;4.现场考察关于居住物业禁止行为,并拟成文件交开发商审核,以备派发入户通知书时一并发放;5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证,如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项,专题报告开发商并落实纠正预防措施;8.进行入岗模拟提供进入现场方便;10.派发并要求业主签收居住物业禁止行为,并将验收清单作为相关11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议;组织对新接物业的全面验收;行预验收;在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设整改报告经公司经理批准后送达开发商,由开发商督促承建商或其它方式进行整改,然后由验收小组进行检查验收,直至符合验收标准;经整改符合要求后,由验收小组进行正式验收,最终确认物业建业各类禁止行为;司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、管.派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与每月一次;6.检查各工种的工作效果,征询各方面的意见或建议,针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充,保证所提供的服务符合要求;9.组织相关人员对物业管理工作进行检10.参与制定纠正和预防措施;内层、顶层平面图;验前一周管理服务中心筹建工作会议;1、确定培训计划;3、实施培训工作;员参加;求;承诺文书样本;物业公司负责;期;承接查验前二周承接查验前一周承接查验前一周承接查验前一周承接查验前一周承接查验前一周承接查验前一周承接查验前一周承接查验前一周交楼前一个月销售期间承接查验期承接查验期交收楼期正常管理期正常管理期做好交接管验收的准备工作;收物业公司负责;三、前期介入物业管理的内容装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议;二、从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议;三、对小区的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议;是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装意见和建议;检查施工质量;物业管理服务的前期介入重要任务之一,就是配合开发商的售楼释,样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便,同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真业管理服务,并通过矢志不渝的努力,同开发商及全体业主一起,共创物业开发和管理的佳绩,使该小区成为周遍地区的标的;一、房屋本体和公共设施的养护小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管,并配备专业人员负责实施;管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式;房屋本体和公共设施的日常保养和维修,房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司,维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查;按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施,每年分别拟定设施和房屋本体大修计划;规范;通过预防为主的计划维修保养实施,延长设备修理间隔期,保证房屋承重及抗震结构部位查时对损坏变形严重的需加固、补强或拆换,以确保钩件的承载力;◆基础不均匀沉降,影响上部应查清原因,有针对性地进行加固;◆建筑物白蚁防治标准,房屋修缮标准;◆有关工程施工技术规范;◆除绣处需显出金属光泽,油◆每年对房屋基础进行一次巡侵害;◆及时了解各办公使用区域内有无白蚁情况;◆由于使用不当造成结构局部较重,应请专家会诊后,提出方案,委托专业公司设施;◆每二年对室外钢结构进行一次敲铲、除绣、油漆;◆每周对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡理、维修;◆每周对室外钢结构件进行一质量标准质量标准巡检对象璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次;养护维修方案与要求月检查、由维修服务专中心业维修工按项目每天检查一遍,随坏随修;◆平整、无坑洼、无积水、无缺损◆路面修缮质量标准;◆人行道铺设修缮标准;养护维修方案与要求质量标准巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆屋顶、外墙面每月检查一次;◆屋顶、外墙面每月检查一次;◆对隔热层每季度进行一次检查,确保完好无损,屋面无渗漏;◆每半年检查一次伸缩缝,在台汛季节来临之前必须检查一次;◆要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清扫;防水层破损造成屋面渗漏、避雷屋面积水检查一遍,发现问题及时维修;◆无积水、无渗漏;◆隔热层完好无损;◆避雷带无间断;◆房屋修缮标准;100％;物脱落;◆井盖上标志清晰;◆每半年对井壁脱落修理一次;◆每年对井盖编号刷漆一次;◆每年汛期前对井内堆积物清理一次;由工程部专业维修工按作业规程每周检查一遍,发现问题及时维修;楼内设施巡检对象巡检对象养护维修方案与要求◆每周对地面、墙面、天花板、门窗、梁柱、楼梯踏步、扶手目测检查一次,发现问题及时解决;踏步每季检查一次;◆对墙面、天花板、天窗、扶手每月检查一次;质量标准◆门窗应开关灵活,不送动,不漏风；木装修应牢固、平整、美观,接缝严密;水泥地面不起沙、不空鼓、不开裂;◆油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无绣木构件应进行周期性地油漆保养;由工程部专业维修工按相关维修规程每天检查一遍,随坏随修;◆平整、无积水、无缺损◆路面修缮质量标准;◆绿地修缮标准;每年对局部界石进行一次修整;规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班2.值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证3.保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面4.潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干6.每日填写运行记录,建档备查;2．工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别；发现异5．工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表;三给排水系统及其配套设施阀门开关灵活,发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常蚀应将脱皮清理干净,在管道干燥的情况下,涂刷防锈漆两遍,然后再4、专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理;1．楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物;五道路、停车场车棚、车库及配套设施4、按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃6、停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆;录；软件测试;监检：对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评;小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划;中修计划；根据季检记录及报告,年检记录及报告制定每年一次的中修计划;保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统,发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理,同时立即采取试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告;试验报告副本应送有关行政主管部门备案;况,建档备案;使用人正常生活的影响;建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维5使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案电6按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证;①电梯主管和电梯维保公司根据电梯安全维护操作规范,确定B、对每栋电梯按照当月电梯保养时间安排表中时间安排及住宅C、每次保养完毕填写机房内的住宅区电梯定期保养与检查记录表;电梯维修保养工艺细则中操作规范,对照电梯季检报告书中对应项目B、电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照电梯维修质量负责;电梯维修过程中需停梯时应通知管理服务中心,经管理服务中心同意后方可停梯维修;D、电梯的中修工作由电梯维保公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管和电梯维保公司审查,由电梯维保公司调配技和熔断器等;器、指示灯和按钮;接线、接地线;◆检查操作部分;指示灯和按钮等元每月一次;一次;次;测试,每年一次;◆开关柜内设备齐全完整固定,盘面油漆完好;◆二次接线与电器设备或端子连接应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全;◆接地线连接应紧密牢固;◆操作部分应灵活,接点和机械闭锁地动作应正确;◆接触器和继电器完好,面板指示灯和按钮完好;楼层电机设备巡检对象养护维修方案与要求巡检对象养护维修方案与要求质量标准次;◆元器件清洁检查,每月一次;◆标识、指示灯检查,每月一次;◆灯具、开关、插座和照明配电箱等安装牢固;◆开关有效,接地可靠;◆照明线路绝缘符合规程◆检查灯具、开配电箱;◆检查层面配电柜;检查双电源切换箱;检查控制箱手动和自动操作;检查柜内元件接扫,1次/月;自动、手动功能检查,1次/月;双电源切换箱功能检查,1次/月;标识检查,指示灯检查,1次/月;接头紧固、接地测试,1次/年;开关柜设备齐全完整固定,盘面油漆完好;二次接线与电器设备或端子连接应牢固,捆扎排列整齐,标志清晰齐全;接点线连接应紧密牢固;操作部分应灵活,接点和机械闭锁的动作应正确;熔断器完好;接触器和继电器完好,面板指示灯和按钮完好;模拟屏指示与开关实际位置相符;防雷接地装置质量标准质量标准检查接地电阻值小于1Ω;象;接地体焊接应牢固,防腐处理应均匀;养护维修方案与要求接地体、接地线接头紧固,1次/年;接地测试,1次/年;巡检对象检查接地线;保持机房、配电柜环境清洁;检查机房工具及消防器材;机房、设备全面清扫,1次/月;设备油漆齐全,无锈蚀现象;机房工具放置整齐;消防器材完好且在有效期内;运行主要参数符合出厂要求;运行主要参数符合出厂要求;止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象,机械轴封无漏水,盘根轴封滴水不成线;正常可靠;接地装置、保护罩等安全可靠、无缺损,电机绝缘大于0.5Ω,接地电阻小绿化给水设备工作正常,无漏水;每月检查、清洁一次,检查主要参数,电机绝缘测试,电流检测;养;每年作大保养一次,保养范时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝以及避震器磨损度;每月一次检查保养绿化给井、水表井;检查阀门、避震接头、压力表、止回阀;检查控制箱元器件;检查接地装置、防护罩;水箱管道及附件养护维修方案与要求养护维修方案与要求制器等每月进行全面检查,确保设备正常运行;洗二次,并进行水质化验;每年一次压力表校验;件每年保养一次,捉漏加油;过滤器每季清洗一次;水质良好;各进出阀门起闭活络有效,无渗漏;溢水管畅通,箱底排污阀良好;减压阀畅通完好,减压阀压力表、旁通阀齐全;压力表读数准确;检查进出阀门;检查溢水管,排污阀;箱外观;给水处理巡检对象巡检对象养护维修方案与要求质量标准各水过滤器运行正常,经处各水过滤器运行正常,经处理水质符合卫生防疫标准,软化水质达标;过滤器控制阀完好,切换正常,压力表有效;消毒装置有效;检查消毒装置,必要时更换;却风机;检查减速和润滑油位、制动器;每季一次曳引绳,绳头组合,限速器钢丝绳;每季一次导向轮,对重轮,对重导轮;每年一次导轮,轿顶轮;主机运行正常,速度平稳可靠;冷却风机正常、有效,无异常声;减速和润滑良好,油位正常油质清彻;制动器完好、可靠质量标准质量标准运行时靴衬与导轨无异常声,滑动平稳;导轨润滑良好,油杯、油毡齐全;各导轨表面无重大锈蚀;养护维修方案与要求每年一次导轨及紧固件;每年一次对重缓冲距;巡检对象检查导轨表面润滑情况;每月一次地坑卫生;每月一次地坑安全开关,照明开关及灯;每月一次缓冲器油质油量及开关;照明、插座完好;急停检修开关有效;缓冲器正常、符合规定要求;安全系统质量标准巡检对养护维修方案与要求质量标准象安全钳齐全,安装位置正检查厅确,性能灵活可靠;门及轿门安全每月一次安全触板,光电保护及其它门保护每季一次各安全开关齐全、性能可连锁开补偿链、绳、补偿轮及悬挂装置,开关;靠、有效;关;各厅门及轿门安全连锁开检查警关齐全,性能可靠、有效;急停开关完好,性能可靠有每季一次安全窗开关,安全钳开头,轿顶照明及效;检修箱;每季一次感应器及井道信息装置;每季一次安全钳,超载装置;检修及运行状态正常;轿厢厅门巡检对象养护维修方案与要求质量标准通风机;作、应急对讲;厢平层;检查指示灯,到站钟;检查召唤按钮;每二周一次层门锁,锁紧装置,手动开锁装置;每二周一次警铃电话;每月一次开门机;每月一次轿门上下坎,滑轮,门刀,轿门链;每月一次轿顶卫生;每月一次指层灯;每月一次层门滑轮,滑块,强迫关门装置,层门上下坎;每月一次按钮;每年一次消防开关;内部按钮齐全完好,信号登记有效;照明完好,通风机运转平稳,无异常声;手动、自动操作运行正;常应急对讲完好可靠音质清晰;超载报警正确可靠;轿门开闭平稳,时间适中;轿箱长、短行程的平层精度符合要求;恒压泵、加压泵机械部分,工作压力;润滑部位加油;护测试,运行电流测试;机泵启动试验：检查消防泵启动、出水、流量、压力；手动、主备泵切换功能;检查运转信合出厂要求;效,无泄漏、阀门启闭灵活;电气控制和各元件齐全,绝缘值大于0.5MΩ接地电阻小于4Ω;管道设备等无锈蚀、无渗漏;旁通阀;各元件;防护罩;观外;养护维修方案与要求养护维修方案与要求◆每季一次检查、保养消防水泵结合器：外观检查接口、附件完整、无保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆;◆每半年一次消防栓按钮动作检查指消费栓检查,出水口动,静态压力测试;◆每季一次室外消防栓检查、保养：◆每年一次管网系统和管路附件检查、保养,末端使用装置试验,明管部分防绣刷漆;质量标准◆消防结合器齐全、有效,无泄漏;油、阀杆灵活自如;盘转动自如;消防栓口无锈蚀滴润滑剂,开启自如;◆各层消防栓出水压力符合要求;◆启动报警按钮完好、性能可靠;◆户外立式消防栓齐全有效,开启灵活;◆消防进水环网畅通,阀门便于操作,警示标牌的完整,阀门、止回末端试水装置、压力表等设备良好;巡检对象◆检查各层消防栓箱及附件;◆检查启动报警按钮;◆检查顶层消防栓出水压力;◆检查消防结合器;◆检查户外立式消防栓;◆检查消防进门;检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更否接触良好,如接触不良则应整修处理；通过上述两个步骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路,直至故障排除;检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊室内要听到铃声;如不正常则应更换；检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除;检查锁舌部件是否灵活,如阻滞则应加润滑是否烧坏,如有问题则应重新接好线头或更无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排除故障;检查桥式整流二极管是否损坏,如损坏则应坏,如烧坏则应更换同规格的变压器;能对讲;楼下总门开关正常;主机有电源;为了避免在各类突发应急事件处理中出现不必要的漏洞以及给XXXX小区小区广大客户的经营造成影响,我司为力争各项工作真正做到分工明确,忙而不乱,特根据项目的环境特点以及各机电设施设A．供电系统抢修限时规定变压器环网械急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障,在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过半小时;（2）变压器在半小时不能排除故障的,向供电局申请更换备（4）配电柜单一抽屉柜发生故障时,维修人员及时修理,若60分钟内不能排除故障,尽快更换备用抽屉柜;（5）楼层配电箱发生故障时,维修人员在5分钟内赶到现场,30分钟排除故障;分钟内到达故障现场,排除故障;（7）对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录,包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换,材B.停电应急处理措施1对于供电局提前通知,检修高压线路计划停电时,物业管理中心应及时告知工程部和中心停电原因及时间,并做好停电准备工作;2对于突发事件停电时,工程部应与供电局联系,问明停电原因及接入应急电网,相关人员检查应急供电线路是否正常;的组织措施和技术措施,维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后,方可开始工作;4为供电内部出现突发事故时,值班员应立即通知主管人员,主管人员立即组织人力抢修,必要时通知项目经理,由项目经理通知中心及开发商停电时间及原因;5当发生火灾时,值班员应按灭火应急规程处理,停止动力设备供电,启用备用电源以供灭火;仍未到达,则工程部经过培训的各救援人员可根据不同情况,依下重新将外门关好人在厅门外不能用手打开为止;利用电话或其他方式,通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢可能随时移动,不必惊慌,同时如轿厢门处于半关闭状态,则应救援人员用力把持旋柄,另一救援人员手持掣动杆轻轻撬为准;为保证电梯出现故障后能及时抢修,确保乘客安全,保护设备,特特定本规定;1)电梯在运行中发生故障急停时,轿厢内如有被困乘客,值班4)电梯自动门、安全门、轿厢门在运行中发生故障,开启或关5)电梯机械部分、自控部分、牵引部分出现故障时,值班人员7)值班人员对电梯设备故障及时抢修情况要进行详细记录,包1)电梯维护人员应每天对各电梯全面巡视一次,发现不安全因素3)当电梯困人时,应先通知电梯维护人员,如电梯维护人员超过5分钟仍未到达,则公司经过培训的救援人员,立即赶往现场解救4)当乘客被解救出后,使轿厢停于接近电梯平层位置,等待电5)当电梯出现故障,经检查由于人力和技术水平原因而无法修7)当发生火灾时,值班人员应将电梯迫降至首层,消防队乘消防梯救火;A.给排水系统事故应急处理措施2尽量保障供水的连续性,当计划检修阀门确需短时间停水时,应4对于内部突发事故引起停水,值班员应立即通知工程部,工程部接到通知后,迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时间、原5定期清洗二次供水蓄水池,应提前出示通知,告知停水时间和恢复供水时间;清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格;B.给排水系统故障抢修限时规定高压水泵发生故障后,运行人员应及时启用备用水泵,停止故障泵的运行,并及时通知维修人员修复故障,在零配件齐全的干管阀门破裂时,应及时关闭前一级阀门,并通知维修人员主管发生破裂时,应及时关闭前一级阀门,并向工程部经理即刻组织制定抢修方案,并发出限水或停水通知,主管恢复通水时室内外排水干管如发生破裂,应即刻组织抢修,修复时间不得超过房屋装饰装修管理协议和管理处制定的各项规定;墙不允许安装管道及其他附属物,必须严格保持建筑物外观的统一;承重结构的钢筋混凝土柱、梁、板及承重墙不得有任何形式的破坏,包括在梁、柱、板上钻孔;3室内地面装修厚度不得超过2cm,允许凿毛;砌隔墙,应使用轻质建筑材料;等;6为保持小区外观统一,由发展商统一在小区安装智能化闭路监二、改变住宅外立面,在非承重墙外墙上开窗;1、根据开发商提供的电负荷,已设计好家用电器容量;若超载或制家具内或封闭;3、改动室内线路,除装修申请时必须申报外,应根据国家施工规范施工;电线、电器零部件、使用国标产品,零线、接地线不得混接,不得只接零线不接地线,不允许将电线直接埋入墙内;所有线路应使用阻燃PVC管,转角处使用接线盒,在管内穿线;4、接线盒、开关盒、插座盒等不得安装在木制家具内或木质地板上,避免电线接触不良引起火灾;5、住户可视对讲机不允许自行拆除;装修时应采取保护措施,避免损坏、丢失;影响装修必须拆除或移位时,应向管理处申报,请专业人员操作,6、装修完工,装修单位按实际电器线路绘制竣工图,管理处、业主各一份,以便于日后检修;式封闭阳台或搭建、改建、扩建,卷闸门可安装在室内;3、商铺装饰装修,除遵照本协议外还需签定商铺装修协议,特别上住户;4、给排水、卫生浩具：有的排水管道位置选择卫生洁具;2、排水管道装修施工时,必须防止泥沙、水泥、杂质等掉入,避卫生间吊顶在排水管道疏通口处也应留一块活动板;室外机必须按管理处的统一规划,按规定的室外机安装位置安装;室外管道铺设要横平竖直,冷凝水排水管安装到指定的排水管道;不l、装修队伍进入施工时,务必先行检查电器线路,确认电器线路良好,运行正常;检查给排水管道,确认排水管道畅通,避免以后产生00；重大节假日不得施工元旦、春节、劳动节、国庆节,周六、周日不得拆打;超时施工影响已入住业主休息、不服从管理态度恶劣的,和卫生,必须关好进户门装修,避免污染;搬运装修材料和清运装修垃出小区;险品和漏油车辆进入小区;漏油车辆污染小区道路应清理干净,赔偿损失,运送装修材料车辆由装修负责人带入小区,并配合值班人员作管理处将给予严厉的经济制裁;造成经济损失或人员伤亡的,将由肇不准单线并用和用插头将电线插入插座,或将两根电线插入插座;不9、房屋装修施工场地,严禁吸烟;油漆、稀释剂等易燃易爆化学10、文明施工．完工清场;电焊明火作业,必须采取防火措施,报11、装修施工单位人员,原则上不允许在小区内留宿;确需留宿,须经业主办理担保手续,装修施工负责人持业主委托书,办理留宿手13、装修负责人每天必须对装修现场进行安全检查,防止发生高管理处保留要求业户对所有装修进行更改或还原的权力,如该项使该项工程在管理处批准下已经完成,管理处也会发出更改／还原通知,业户接到更改还原通知应以小区整体利益为重,在一个月内完成此项更改/还原工程,并负责一切费用;如业户在规定的时间内,不予民法院起诉等完成此项更改／还原工程,所需费用仍由该业户承担;第三章公共秩序维护管理方案秩序维护员队伍是为了保障区域内的财物不受损失,人身不受伤害,业户工作、生活、学习秩序正常而设立的一支为广大业户提供专1)负责秩序维护员队伍的建设;2)负责拟定秩序维护员培训计划并具体组织实施;3)负责对秩序维护员组长及秩序维护员队员的考核并对不（1）熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难（2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,并做好相关记（5）负责检查、督导工作,对有关工作提出改进方法及注重事项;a.门岗秩序维护员人员必须了解和熟悉责任区内业主或者使用e.登记时应认真核对来访者的有效证件名称及号码,清晰登录f.如遇不愿出示证件或蛮横无理者,应耐心做好解释工作,尽可能消除不满情绪;g.当遇到业主搬运物品并未按规定办理出门证时,应及时报告h.在得到主管以上人员确认业主无物业管理遗留问题并按紧急i.一般情况下如有物件搬出须凭物品出门证,验证物品出入清单后放行;j.邮局投送到的报刊、杂志等邮件由投递员统一分发至各业主m.对收受的邮件进行收邮时间和损坏已否鉴定,如有疑问,请邮e.严禁私自撕拆邮件、撕揭邮票等违法行为;2）维修工负责监控室设备维修保养;3）维修领班负责监控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督;.在维修工的指导下,每月对火灾报警系统进行一次功能检查,并将试验结果记录于监控设备检查记录表中;保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍;系工作,对维修保养工作进行指导及检查监督;务中心经理审核、批准,其中秩序维护员闭路电视设保养、防盗报警.审核监控室各项保养计划表及维修保养记录表审核,审核理批准;于良好状态,各类操作按钮手柄应在自动位置;要立即查清原因;有损坏,要查明原因,及时申报领导,经批准后及时更换;1、进入物业范围内的车辆必须服从物业管理服务中心的管理;2、车辆必须按物业管理服务中心规定的行驶路线行驶,不得逆行,不得在人行道、绿化带上行驶,不得高速行驶和按高音喇叭,进入物业范围内限速5公里以下;3、使用人长期在物业范围内地面停放的车辆,必须在管理服务中心办理停车手续,领取停车牌放于车上,停于指定车位,并凭牌出入物业;4、底下车库只供本物业使用人使用,外来临时车辆不得入库停放,使用车库者,须先到物业管理服务中心秩序维护部办理车位租赁手续,领取停车牌,凭证入库对号停放;5、车辆如需停止使用停车位,应及时到管理服务中心办理注销手续;如发生丢失或私自转让停车牌位,管理服务中心将扣除押金并取消该车辆的停车位,收回停车牌;6、车辆入库停放后,须向秩序维护人员领取取车牌并妥善保用车而无取车牌,须凭有效证明文件并出示本人有关证件,由秩序维7、车辆入库后,贵重物品请勿放在车内,由此造成的损失均由车主自负;8、临时进入物业范围的车辆必须进入临时车位上停放,并交纳停车费,不得超越车位或跨位停放,更不能停于车道上;9、不得在停车场和物业范围内洗车和修车及清扫车上的杂物10、为杜绝车库内发生意外事故,凡进入车库的车辆严禁携带易者按章处罚;车辆驶入车辆驶入办理停车证或临时停车证车辆进大门登记检查车辆外观凭停车证进入凭临时停车证进入凭停车证进入发现问题当面交代发现问题当面交代六、公共秩序突发事件应急方案1、秩序维护员在值勤中遇到或接报有人公开使用暴力或其他手段如打、砸、抢、偷等强行索取、毁坏业主财物,威胁业主人身安全的犯罪行为时,要切实履行秩序维护职责,设法制止犯罪;2、当发生突发案件时,秩序维护员要保持镇静,设法制服罪犯,3、持对讲机的秩序维护员在听到救援信号后,要立即赶到现场,汇报;4、若犯罪分子逃跑,一时又追捕不上时,要看清人数、衣着、相人擅自移动任何东西,包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头及犯罪器具等,不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场勘6、记录业主所提供的情况,记录被抢盗物品及价值,了解业主是否有任何线索、怀疑对象等情况;7、若是运动过程作案,没固定现场的,对犯罪分子遗留下的各种保存交公安机关处理,切不可将秩序维护人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上;9、秩序维护员应做好现场记录,并写出书面报告报管理服务中心;4如有伤员,先劝伤员去医院救治;4、发生严重斗殴甚至流血时,应向“110”报警;三执勤中发现可疑分子的处理程序1、执勤中发现可疑分子时,要审查其证件,对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止进入小区;2、巡逻秩序维护员在执勤中如发现可疑分子时,要查验其证件,3、发现有推销业务和散发广告的要制止,盘问清楚,记下证件号码;5、在处理各类可疑人员时,不允许自己处理放人,更不允许借机1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智,处于不能自控状态,易对自己或其他人员造成伤害,秩序维护员应及时对其采取控制和监督措施;2、及时通知醉酒者和精神病人家属,让他们派人领回;3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行为,报警或上报管理服务中心将其强制送到公安部门处理;五值班秩序维护在执勤过程中的处置方法者,要查清姓名、室号,如实记录并向管理服务中心汇报;横无理,打骂值班人员的,可上报管理服务中心,由管理服务中心出面妥善处理;3、若社会上闲杂人员来小区故意扰乱,不听劝告、自行其事,情六发生刑事案件和恶性事故的处理程序1、秩序维护员应在第一时间向管理服务中心报告和向公安机关报案;2、保护案发现场,禁止无关人员进入现场,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响公安人员勘查现场、收集证物和线索;事故发生、发现的经过,收集群众的反映和议论,做好记录;七火警、火灾处理程序现场查看,并严守火警现场待命,做好安全防范工作,以防坏人混水摸鱼、趁火打劫;秩序维护员当管理服务中心经理未赶到小区火灾现场之前,受权指挥所有的保洁工、维修工参加扑救抢险;4、管理服务中心经理接到火警后,立即赶到现场,指挥秩序维护来之际,秩序维护员要向公安消防队介绍火灾现场情况,并做好向导工作,积极配合公安消防人员做好灭火工作,限制无关人员进入火灾现场;7、小区所有员工应保持镇静,根据火灾现状,力所能及地协助秩抢救;若室内无人,也无钥匙开门,则由公安、消防等部门决定是否破门进入房间扑救,或由管理服务中心经理决定是否破门进入房间扑救,小区善后工作和清理火场,并分析原因,制定相应防火措施;10、管理服务中心应做好事故记录,用书面形式向上级和地区主管部门报告;•救灾结束后,组织全体保洁员参加清理现场的工作;•用清运垃圾小推车清运火灾遗留残物,打扫地面;•打扫地面积水,用拖把拖抹;•检查户外周围,如有残留杂物,一并清运、打扫;2、立即通知管理服务中心经理;3、在有可能的情况下,通知业主的单位及家属;4、如情况危急,速打“120”急救电话;1、发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源;2、在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防自己触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开;十台风袭击或强烈大风的预防措施1、检查紧急应用工具并确定其性能良好,抢险、救险物资到位,2、立即安排人员检查天台、平台下水道及各水渠,确保其畅通,搬离放在围墙顶及其它高处的各类易移物件;张贴于小区或楼宇适当地方向业主告知台风的进展;同时,避免逗留在空旷地方;十一台风来临后的处理规程正做到“三个关键”,在关键的时候,出现在关十二电梯关人应急处理程序告知被困乘客等待救援;当发生电梯困人事故时,电梯管理人员通过电话或喊话与被困乘客取得联系,务必使其保持镇静,耐心等待维修人员的救援如电梯内有闭路电视及对讲机,则须把电视机镜头移至困人的电梯,观察电梯内的活动情况;被困乘客不可将身体任何部位伸出轿厢外;如果轿厢门属于半开闭状态,电梯管理人员应设法将轿厢门完全关闭;打开厅门判断轿厢所在位置,然后设法援救乘客;a．即通知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电码等;e．须记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院;轿厢停于接近电梯层站的位置时的救援步骤;A.关闭机房电源开轿厢远离电梯层站时的救援步骤;A.进入机房,关闭电梯电源开手持制动释放杆,轻轻撬开制动,注意观察平层标志,使轿厢逐步移动十三公共卫生紧急事件处理程序3、对相关区域实施封锁,必要时,请求警方支援;4、如发现传染性病毒侵袭或发现携有类似“sas”病毒者,立即5、严格执行消杀制度,直至警报解除;•维修工迅速赶到现场,进行疏通,防止污水外溢造成不良影响;二次污染;•疏通后,保洁员迅速打扫地面被污染处,用水冲洗地面,直到目视无污物;石子及其他杂物;•发生塌陷或大量泥沙漫至路面、绿地,保洁员应及时清运、打扫;•保洁员查看小区内雨污水排放是否畅通,如发生外溢及时报管理服务中心处理;十五有毒有害气体泄露的应急处理规程4、如发现有受伤或不适者,应小心妥善处理,等待救护和警务人第四章清洁保洁管理服务方案清洁卫生工作是物业管理服务的重要内容,保证环境的清洁卫生,对保洁工作作出客观评价,使保洁服务的质量符合规定的要求是保证巡查;管理服务中心在巡检时对环境清洁卫生工作加以检查;管理服务中心经理负责清洁卫生的周检;（1）地面清洁工作检查a.检查地面有无杂物、垃圾,道路清洁;b.检查清洁工是否每日循环清洁垃圾桶,桶周边是否清洁;（2）垃圾清运工作检查（3）停车场工作检查地面停车场标识清晰,地面无杂物垃圾;（4）绿地、公共设施工作检查a.公共区域干净整洁,无垃圾;净、无积土;（5）工具、设备工作检查（1）作业程序b.对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物,弯腰用手捡入垃圾斗内;c.在清扫草地的同时,仔细清理绿地中的枯枝落叶;（2）清洁标准b.目视无枯枝落叶,无果皮,无饮料罐,无烟头,无石块等垃圾和杂物;（1）作业程序先用洗洁精清扫再用清水冲洗,检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮;（2）清除标准水坡和排水沟每天清扫一次;清洁范围：物业管辖区内停车场;（1）作业程序e.用胶管接通水源,全面冲洗地面,发现油迹和污迹时,倒少量清洁剂在污迹处,用胶刷擦洗,然后再用水冲洗;（2）清洁标准b.每天清扫两次;（3）安全注意事项a.发现机动车辆漏油,应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后,再用洗洁精清洗油污,以免发生火灾;b.清洁时应小心细致,垃圾车和工具不要碰坏其他车辆;（1）作业程序用玻璃刮清洁,按玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准操作;b.宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时,先撕下纸,再用湿抹布（2）清洁标准b.室内标识牌每天清洁一次;（3）安全注意事项c.清洁工具不要损伤被清洁物;清洁范围：物业管辖区红线范围内的室外公共区域地面包括道路、绿化等等;（1）工作程序面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物;b.每天循环清扫,每天下班后由班长安排人员轮值保洁;d.发现污水、污渍、口痰,须在半小时内冲刷、清理干净;刷洗一次;f.垃圾房附近地面每天在早晚用水冲洗两次,每周用洗洁精刷洗一次;g.沙井每周揭开铁篦盖板彻底清理一次,明沟每日清扫一次,无杂物,无积水;h.室外宣传牌每日擦抹一次,保持干净、无灰尘、无污渍;（2）清洁标准a.地面无杂物、积水,无污渍、泥沙;b.宣传牌目视无灰尘、污渍;c.果皮箱、垃圾桶外表无污迹、无异味无垃圾粘附物;（3）安全注意事项b.下雨天由领班视具体情况安排工作;d.冲刷路面墙面时不得使用消防水;（1）作业程序c.至少许不锈钢油于无绒毛巾上,对不锈钢表面进行试抹;d.表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面,（2）清洁保养标准（3）安全注意事项b.要使用干净的干毛巾,防止沙粒划伤不锈钢表面;清洁范围：玻璃门、窗、幕墙,门厅镜面装饰柱,各种镜面;（1）作业程序a.先用刀片刮掉玻璃上的污迹;c.把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上,然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹;f.一洗一刮连贯进行,当玻璃的位置和地面较接近时,可以把刮作横向移动;g.用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠;j.清洁保养标准;尘;（2）安全注意事项a.高空作业时,应两人作业并系安全带,戴安全帽;b.作业时,注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃;作业范围：各楼层的大理石地面;（1）操作规程a.大理石地面上蜡;b.先把上蜡告示牌放置于工作现场;c.抬起机座,套好黑色纤维垫;e.开动机器,拉动水箱控制杆,将起蜡水均匀涂在地面上;f.控制机器走向,由左至右,来回走动2~3次;（2）打蜡标准a.视地面和墙面无灰尘,可映出物体轮廓;b.干净的纸巾擦拭100厘米长,纸巾无明显污染;（3）安全及注意事项a.操作机械时,按操作规程操作,防止损坏;b.打蜡时一定要均匀,层与层之间时间较长为宜;d.打蜡前在适宜的地方如一楼电梯厅和打蜡层电梯厅挂告示牌;a.清理地面：扫净地面后,将尘拖喷适量静电除尘剂或用地拖沾取中性清洁剂绿水溶液抹去地面灰尘及污渍;（5）周保养洗地机配合百洁垫轻轻擦洗蜡面;b.涂抹保养蜡：将一份保养蜡水兑四份清水,涂抹在蜡面上;（6）月保养洁垫擦洗蜡面;b.补面蜡：吸水机吸去污水,再用清水过净；待干后,补上一层热塑性蜡水;c.高速抛光：待蜡面干后,用高速抛光机抛光蜡面;（1）作业程序丝刀,拧松灯罩的固定螺丝,取下灯罩;d.将抹干净的灯罩装上,并用螺丝刀拧紧固定螺丝;e.清洁日光灯具时,应先将电源关闭,取下盖板,取下灯管,然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板,重新装好;（2）清洁保养标准b.安全注意事项;c.在梯子上作业时应注意安全,防止摔伤;d.清洁前应首先关闭灯具电源,以防触电;用螺丝刀拧紧螺钉,固定灯罩时,应将螺钉固定到位,但不要用力过大,防止损伤灯罩;（2）按使用人要求提供有偿清洁服务;（3）负责物业内的保洁管理工作;（4）协助管理服务中心监管公共秩序及设备运行情况;（5）协助安全保卫中心、工程维修中心对突发事件及特殊天气（6）执行公司交办的其他工作（1）清洁卫生监督管理规程b.管理服务中心以清洁质量标准为依据,检查各区域的卫生状况,对清洁质量作出评估,记录于每日清洁检查评估表内;c.管理服务中心每天会同清洁主管巡查各区域的卫生状况,巡查结果记录于每天公共区域卫生清洁抽查表内;d.管理服务中心在清洁卫生的检查过程中,凡发现不符合清洁质量标准的,应迅速通知清洁工处理,并进行复检;e.月末,管理服务中心根据每日清洁检查评估表进行统计,以评定当月清洁工的清洁质量,将统计结果记录于清洁质量月总结表;f.管理服务中心将清洁质量月总结表交公司,反馈存在的问题并上报;（1）正门、广场b.清洁光亮;c.地面：无污迹、水泥迹、香口胶迹、积水、堆放杂物;d.清洁光亮;e.墙面：无污迹、无乱张贴物;h.消防栓：无污迹、无积尘;（2）公共活动场所b.天花：无污迹、无明显积尘;d.墙面：无污迹、清洁光亮;e.铜牌：无污迹、无积尘、清洁光亮;f.水牌及指示牌：无污迹、清洁光亮;（3）垃圾房回收的垃圾,要另行放置;垃圾间保持清洁、无异味,经常喷洒药水,防止发生虫害;（4）垃圾收集与清运通过规范的垃圾收集与清运,保持整洁美观,消除臭味和各种细a.及时清除接面上所有的垃圾,收集清运时,用垃圾袋装好,并d.配合环卫做好清运垃圾工作;第五章绿化养护管理服务方案（1）每周巡查一次,并做好相关记录；（2）应控制病虫害,草坪色泽正常,生长良好,及时清除杂草；（3）年绿色不少于220－250天;（4）灌溉、排水a.灌溉必须湿透根系层,应浸湿的土层深度为100mm,不发生地早晨浇;（5）病虫害防治b.对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高（1）灌溉与排水a.各绿地应有各自完整的灌溉与排水系统如没有则应有人工弥b.对新栽植的树木应根据不同树种和不同环境条件进行适期、c.已栽植成活的树木,在久旱或立地条件较差,土壤干旱的环境中及时进行灌溉,对水分和空气温度要求较高的树种,须在清晨或傍d.灌溉前应先松土;夏季灌溉宜早、晚进行,冬季灌溉选在中午e.树木周围暴雨后积水应排除,新栽树木周围积水龙应尽快排除;c.中耕除草应选在晴朗或初晴天气,土壤不过分潮湿的时候d.中耕深度以不影响根系生长为先;（3）施肥a.树木休眠期和栽植前,需施基肥;树木生长期施追肥,可以按b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟,其外径应与树木的冠幅相元素和根外施肥技术,并逐步推广应用复合肥料；施肥宜在晴