苏宁商业地产运营

商业地产运营苏宁置业高管经营能力发展项目：专题二

孙浩2014-11第一部分：说给业主的话“十六个字”

以终为始

系统思维

团队为本

细节为王第二部分：运营管理实施的“五字要诀”

想--战略构想阶段

算--可行性研究阶段

定--开工前准备阶段

做--开业准备阶段

稳--运营管理阶段

为了一个共同的目标而打架

开发团队运营团队回首风雨路，彩虹底下望风雨，风雨总比彩虹多（教训的重复、经验的不断累积）找谁讲理？开篇词目录第材一醒部逗分俭：隔说南给辉业乌主胃的卧话蔬“糕十事六慕个微字尸”以皆终昆为灾始系哈统春思淋维团看队裕为沿本细罗节抹为请王第卵二俩部桨分坊：积运羞营注管辩理贩实私施川的练“舍五烘字槐要沃诀租”想乐-肺-恼战卡略龄构帅想肠阶臣段算中-英-阿可急行虫性素研糕究准阶停段定医-退-晨开且工命前芳准挤备牵阶碗段做呢-携-批开婚业炭准旨备剃阶否段稳纤-雀-押运宾营倦管阀理货阶刑段经五营削3钻7呈年目畏标份･担･胜･3办年尤后市李场唯价居格用为多像方痛面路的近分堪析及明译确僚的钱目生标来肌实好现井上础述挥目布的室。+辣1-恒1-艳2-帖3开谅发慨3烦年+继2时仔间促轴艰缠难绒的矩6花年以差终赚为惧始时纵间士周谅期翅的掀要疑求第姨一扮部午分珠说畏给椒业臣主茶的否话1岂、被以存1姜0献万㎡的考商夏业碎设拿施割，舍总纠投私资友1史0后亿带R抛M枯B签的塑规奔模佣计坐算京，脾在约4率0皮年椒的斥运女营文周梢期标中桌，抱其乒总傻的运联营蠢成犬本邪之隙和寺约捕为篇总离投勿资泼的坐3欲倍啄。2证、北冰逮山筋海秤面将上撕的覆是牺可谣见敞的锯开未发禾成俯本忆，争海剖面诸下逝是布不值可尾见领的统运蚀营秋成饼本宣。3忌、核合否理堪配惕置海开螺发款成披本拐，允减旅小临未抖来被运听营懒成樱本却，烂是蚕每就个帝综猪合刻体线开弹发搞商作在轿投劫入档时俗要先重句点仓面助对的虾课垃题目。1偿0感亿辆R刷M幸B牢（膀期务初苗开缸发揉成汇本上）3袍0浪亿针R联M屑B（问4亚0炭年屑运之营纲成晒本贪）13海值平田面经灭营凡成碗本吊的泻要好求冰刷山允理蜂论第贵一梨部过分转说志给遇业践主挖的浅话租联金棒收窗入销友售利究益租克金收毒入小刷区B租陆金脚收轧入不斑稳屑定轻收艇入→稳筋定豆收条入A公导司小彻区A小狸区B小查区CB公支司小血区A小齐区B土丧地C公君司小僚区AA统－电－唐B收搬益天回爱收所型短皇期葱资常金蜻运逮转膏收带益愉结徒构黎：购抱进绵土鹅地喇、艳竣音工现后裤马诉上改销权售。赢惹利艳模经式朵的疲要爪求C须－收角益割积倍累趴型收榴益恨结修构钢：项笋目趁持愤有紫,摄以沙租帮金慕收煤入景为届主格的茂稳棍定占收疏入套壶利蛋模胞式第男一妇部览分松说像给蹈业变主抓的乌话系锁统农管长理宇、仁全火面资协法调2赢、厚系励统陕管喉理腐能事力系忌统塔思版维1删、帖管笋理继的吸本笨质摩：变人捡、工财商、狸物饺、时影间席管韵理的宵体丝式现贴优近苏顾拘客稳的舌需拢求商各业炉管走理祥公柱司僚负袄责乞总积体牵策灵划件与搜管握理商伶业梢项服目篇的炮开击发揭与禽运随营商滴业沈地纪产壳开裂发溜商著资名市凶场射调胜查戏公宾司例遣如A访C尼旷尔随森商戚业吴管刘理味公尖司已斧商兆业针管嫁理浊为渐核纸心专参注于动商顾业划的建灭筑猜设权计主事货务鞠所国待际酒叔店真管屑理晴公瓶司以酒园店坡管射理贺为渠核什心第叔一半部晕分表说典给念业便主开的私话备先注蔬：亭基测于度品姿牌罚规挺划秃拟忙定懒的般前渔提昏下蛇，签单蜜店朴（洋旗看舰斯店隙）命开闸发封与供运仙营罗全训流租程系折统披开别发演运垄营凶管瓜理岁流水程做表系冈统油思挣维第婆一迅部颜分备说尝给闪业魂主半的加话()「竣帖工=项用目坚开唇始」，迎而叼不侍是斥完召成咽。住地宅书项般目➢终丢点悟是辆竣焰工倚，赔交夜接炕。商冶业屋项旁目➢竣宿工打只牲是从中壶间卖过茅程鬼。失天败达计成堡目部标项目时间轴不勿断劈燕的路努译力运鄙营浙开催始失完败芝风拆险烈的避可浸能锻性算想(组崭织、业损务较轴)失辣败做失平败定稳系氏统诉考员虑呀不赶周阁的午后吵果商蚂业喝开椅发南项组目第翅一驾部党分司说罢给杂业跑主渔的麻话十都位馅数百笑位买数千尺位乌数万博位恋数（括核碑心道管横理元团锐队象）絮（状购饿物搞中弹心尸管贫理明团怖队读）欢（冷管依理欣的艺所捧有少租馋户察、顺店简长者、渐营穷业单员拥）累（探每香天粥客写人匹）指毒挥橡棒乒效分应屑：管烦理躬者搂一茫举姥一底动拖影求响箭设植施渠，协方何向促错谣了胞，解直功接折对丛设恭施忙产泥生绿影毙响始。例喂：浴一旋个啊棕战子励引驾发柏的蚀案读例管扛理焰人跟能捞力庙对表资扑产枯评悦估咸的奇作株用齿：收道益冶能赔力辱:水主游关城出在方开悦业毛第勤二驴年猴营亮业筹额障水摇平纠年李递哄增识5赞0笔％毛盈利晃水膀平苦（顶N悟O淘I虑营骗业央净妄收映入蒸）碗年燃增脑长稿3返0唇％资的产德管兼理睬：折没旧突期手限封长佣，滨节胃约桃资私产眯重错置限费杯用乘盏数洽效慨应猾体教现享：对陆业地主粮的巷意掘义对雹管舌理驻公黄司款的暗意辩义第返一泼部嫩分说蛋给脉业巡寿主厌的穗话团名队稳为联本经惹营痒者彻关厌注畜：谱以帮小贞见允大怪的犹对妄接赢蜜利瞧点春分链析然－上－址收灰入郑点慈分朵析族（惑成第本无点比控躁制央）各－辛－过N因O脏I础的畜实邪现岂－牲－篇年风增孙长鸡率购诸物瓦中咽心拐的绝损谅益陕表想图来示税界收界的制调队整第弟一虾部晴分争说族给猾业倾主胡的咽话投收资敌测添算再（自状上储而星下窃测内算）细玻节吩为金王投商资故测铺算－奋－位赢存利进模必型允－房诚－御收柴益塌表保现发－栽－智投藏资系套锦现投弯资漂者胸关层注教：呈自卧上歼而按下榜的旅视坡角投庄资筛测券算杰－识－星赢辅利债模侮型速－毁－瓜收卖益言表年现诉－滔－惑收塌益倘套调现开皱发洒细顽节芽的君关民注关朝于惨开禾发锯成圣本庙的份提研示塞：1洽、架5如0咸%怠的撒成文本肆是葡机咽电卖和关安犁装蛇，组吵织途结福构晚的简对们应2赶、迅结扑构后=塑骨写骼欣不秋能沟动设向备兴=狸内极脏灵也性不舒能绢省B富A飘系宫统缺=棚神疮经火系涛统颜也走不劲能流省能桌够相调要节忘的本就益是势外矩衣画，飞包插括直：难铺暮砖滨、肆立辞面心用陵材锅内其装滋标舌准红。设体备最选仪型威的旦例碎子深：重往视响节声能续降太耗待。不圈仅苹考晋虑描购宵置未成乳本匆，纽奉尤滔其促注挡重延运受营艇成贝本例撞：礼水恢环晚热症泵忘（乔按殖流目量那末捞端样分蛋户骗计贪量始）避根免良主括机列承室担风能伶耗闷大斜-私-贩-绑-歪-骨-把-线-事直松接大节束约封运扣营培能旱耗例红:谷东哄京才中灶城扫:宵设畅计餐师抱的治梦扒幻裂组异合好桥的须设驴计沃事辜半笋功牌倍拳，华真蒙正晓的婆成益本殿控腹制看之初道丑。第垂一宽部面分款说牢给半业价主小的世话目录第吵一细部废分轨：报说轿给招业姿主换的租话蚕“苦十艺六鸭个生字认”以迹终纤为铜始系越统类思汽维团腰队世为代本细叛节洗为叔王第为二毯部菠分约：史运兽营耻管每理正实业施狐的流“迹五凝字泥要隶诀铃”想国-星-傅战搞略返构傻想亦阶扯段算断-顷-验可担行晕性沈研葵究博阶太段定态-缸-察开踏工碌前义准胀备币阶肃段做翁-竹-微开质业柔准归备很阶够段稳卡-望-摸运叶营吴管年理吼阶执段①战驻略容构糟想月阶缎段可度行高性技研忘究阶苦段默：M屡D设浑计财熟务净分述析③开确工斧前牌阶局段翠：管株理僚原目则寄的论确掌定⑤开腥业撤初恢期挤阶段留：方殃向预保算⑥运闪营刑阶责段村：全偷面亩运拒营斑管穷理（矩案致例林分录析答）内虹装刑施奇工主携力腥店放、次座主断力壳店夸签腥约运损营法计洒划开哑业准准炎备其肚它副店质铺委招羞商签嚼约试腥运核营项困目刮确服立②市斜场张调潜研却与定位忠阶段（刘运文营别管买理目扫标翁的荐确踢定滔）开抢始淘动限工开晃业泄运雨营④建侍筑颗工晚程&开动业腿准神备住阶纪段码：建夸筑铸工稿程战跑略疯构挣想☆企调业稠文草化剃与人尊才煤储挂备恋：专谨业淘的眉人伏做专凡业受的威事娘。想算定做稳想鬼动衡机想泉模疮式想覆机区制想挥规挥划算弊供震求算心收娘益算训回反报算很税词收定巡寿原社则定烛架寄构定泊差纹异定炮M毕D定伐管则理定家后湖场定朴标怎准做舱策恩略做网计号划做攻组牵织做雪工杠程开辜业铁运耀营系热统科开剖发插运阴营凡管崇理流堆程隔表方合向摄把揭握预俱算妈落骑实营蜓运怕管澡理行普销球方数法招正商腿实炭施资卡产六保典养人蔬才季储央备系肠统方开厌发峰运谦营预管迅理餐流投程近表第菜二久部订分运喜营群管肃理族实挪施番的华“凶五吗字岸”温要婆诀想想跌动密机想驼模累式想旁机贤制想喷规两划战训略宋构招想况阶延段第站二廊部猜分运衬营育管镜理辜实顶施锄的辩“疤五帅字闻”墨要驾诀A画：排业身主朽动困机长怜痛在与吹短硬痛睡（狭投窗入拴与潮产冲出抓）地屑下拥V岁S稀地顾上取舍想谈动曲机战烤略缩慧构纯想教阶辉段快弓钱萍与束慢赴钱辨（奖盈竞利加模喜式铃）持孕有窝V戚S销绕售第津二漆部贱分运鼻营旺管渠理轨实孩施疾的黄“警五辈字什”筹要屑诀吃辆肉粱与兔喝遍汤连（稍合土作垫伙正伴哥股捉权强关骡系菊）何阔时摘引炕入新基科金尼合燥作英伙柿伴筛&巾股限权卷投裕资难，铸拿诸地喇时叉，祸建姐设昨时订，真还孩是鱼运粗营休时规渣模屑与插品持牌炉（叨单缺店堂与吃连忧锁营关窄系挑）鹏靠欣至品馒牌御：滴金分游葬城缺—奥—蜓星司游脆城棒—冻—雄水冰游耍城盈狗石修品溪牌衣：挥尚瓣盈竿-村-短-宾-鸟乐愈盈溉-绘-闪-播-答尊任盈港肺汇壤-概-酒-速-揪港洪汇倍恒宽隆产版品堪与赞作雾品偶（漂精网细概化界、脉差财异圾化拼的皇问插题雨）住疾宅充可狱以伸是昼产绕品西，局但稼商托业港必残须龟做架作慨品茶，哀商致业沙体益现盯开铸发喊商音对株城蹈市酱的乞责愁任猪，怠商或业拌形盼象帐损贤失赔，开茧发浆商岗将稀没宋有买机该会额。战社略政构越想趋阶僻段想妈动挣机第讲二宾部摄分运肚营排管邀理找实削施锅的料“影五壤字盒”蔑要让诀整观体捆租绞赁例葡：桨1易、及避膊税迎的兵思杰考利伤弊裹分上析崖：租远期虹、绢租恶金婶对秆资译产涝价照格骂的删影欠响依，B：隐管高理阳模趟式吊的另选灶择资哥产揉质坡量间的行管判理碧、发客件大释期漫店治（破后题继贫无狐人祝）狗的风劈燕险耳、胸（敞免帐租秆期复长虽）伶资型产队交斑易弄的搂相吼关迷约啄定拳等（凶阻脆碍层买回卖咏）业弯主庸自谱营例雨：虑正芒大皆、枯港牢汇躲、税恒贡隆委秒托嫁管宜理例象：布悦颈达8胖8务9、誉豫景城服时毛尚商业委销托捕管麻理业叉主膊自授营1马、惹可泡以遮借略鉴番管阀理掩公恶司临力锣量焰，快浅速勤进彩入巩行脉业利2不、替目芬标敢考象核幅，看节司约炮精日力土和屑时间3筛、皮缩殿短鸡人甚才灵培耍养森周糕期1王、近客宅源青属翁地萝化缓，买口惜碑吸爹引尼客工源2舅、反租伶户缴，渡人乎力厌等衡核思心资骆源驰的爹掌丙控3膀、躲复暴制章能绵力科的床形快成弊结论1贴、膊管躁理询公蹈司孩诚悄信蒜度柏很驻重棋要1演、鹅牵宇涉柄大火量沫精闸力席，酒繁2蛋、望产抓品香非径标告准僚化镇，找经精营躁复窗杂瘦，萄琐平而峡具作体需贪要船对叮管患理筋公烈司皱有搁良慰好巧的污信2兼、斩在蜜投此入价上边交思学齐费浇是任醒度欢，忘否则则记业奴主霞与纠管境理啄公跃司必肿经溪的煎过懂程的铲矛纯盾放很迷大3困、迅人索力陈资抱源席是济最怖大挖短3却、症租激户符、饶人骨力筝资倘源慈等贝核惨心尿资板源元不稳可胳控轧，振难掘以惭形笛成梯复惠制较能力业匀主惯自窜营宇是泻较体多甘，昂但朱是药通滨常摸是寒选冈用妄与茫有毁运裁营悉经揉验平的佣开发倍商惩合济资节当酿业旺主殖，舍华毫润礼与价新编鸿民基粒的出杭分州露万绩象剧城舟，然新棋梅与仓中夕粮极合碗作点的罢上愤海粱大捎悦浮城扇等但强随计着表商飘业裤项厕目急的求增代多摇，割专妨业颗商伍业坦管阿理妄公胆司改将俯越暖来际越多零，擦如史盈怒石皆、衡C袄P抚N母等赶等想陪模亿式战百略铺构恭想岭阶脉段第始二悲部额分运剂营悠管痛理群实转施嗓的既“纽奉五俘字胡”盗要铺诀想割模用式时朵限管壮理裳费管益理朱人剖员杯的拘任拨命愈（餐管逼理挡方行、鞠业触主销方布人震员追）业夕绩咐考效核桨条抵款招堤商名决叮策刊程艘序管追理没成捐本佛的候归裂集账哗户足管屈理始/破采旨购斤权挎限违玩约柱条矩款I槐P吐O沟后圾的李溢铲价否分厘成战默略仁构熔想桐阶御段C：赏管异理毛合僻同骨的签要疯点第展二蚁部彩分运岭营兰管绞理兵实穿施艳的互“贱五禾字影”毛要糠诀想塘机师制开剪发闭与暴运巷营颜的社矛锻盾（水渠游讨城潮案美例：胞鹏狗欣早建睛安怀总懂包波、困出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