第三章 房地产抵押贷款可调利率抵押贷款

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§1-1房地产抵押贷款综述§1-2固定利率抵押贷款§1-3可调利率抵押贷款§1-4个人住房公积金贷款Chp3

房地产抵押贷款3§1-3可调利率抵押贷款1、通货膨胀问题由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。4§1-3可调利率抵押贷款2、抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人的利差就无法保证。见某金融机构简化资产负债表（1）、（2）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出某金融机构简化资产负债表（1）抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.37活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.59.331§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学利差为2.67%某金融机构简化资产负债表（2）抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.39活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.5101§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学利差下降为2%7§1-3可调利率抵押贷款2、抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来源，否则借贷的时期差（maturitygap）问题将无法解决。但是，当银行存款利率相对于通货膨胀率来说偏低的时，或者在一定的风险条件下，银行存款利率明显低于其他投资项目的收益率的时候，银行存款额就有可能大幅度下降。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出因此，为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。从贷款人（银行等金融机构）的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：1）要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。2）要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学9§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根据物价指数调整的抵押贷款方式(priceleveladjustedmortgages，记为PLAM)。其基本思路是既然通货膨胀反映了社会商品一般价格的总体上涨，那么贷款余额作为一种“特殊的商品”也应随着总体物价的上涨而上涨。所以用每年公布的反映通货膨胀率的某种价格指数对贷款余额加以校正就构成了PLAM的主要特点。

物价指数，常用CPI10§1-怕3可调娱利率垦抵押神贷款1、根宴据物疤价指晓数调示整的难抵押为贷款暴的付北款机停制Sc肢ho萄ol扇o绞f桶En但vi签ro桌nm伟en撞t哪Sc颗ie碧nc杨es蚊&酸S驴pa能ti贤al漠I湿nf骡or丑ma码ti烫cs环境扛与湾测绘刚学院Ch厚in斗a爸Un厕iv桑er装si行ty招o饱f诊M渡in贡in宝g惠&宪Te西ch婆no减lo它gy中国棒矿业词大学二、虏根据横物价胜指数豪调整疼的抵忘押贷腥款假定朵这样歼一宗杯抵押新贷款溪，贷浴款总苍额为6万，村贷款歪时期已为30年，不考逗虑通弊货膨渴胀率什的贷业款利雁率为4％。贷款鸡的清蜂偿计约划如嫌下：（1）首昂先按胡照本准息均麦摊方仰式，谱计算患第1年每号月付滩款额啊为28臣6元。（2）计径算第1年年束底的撕贷款印余额郊，为58撇94治3元。（3）假冈定第2年年帝初公蹄布的物价圈指数趋为6%，用拍这一旧物价欧指数臭对贷款睡余额绢进行酒调整抵，于擦是余额红为58伯9芽43哗×1拥.0捕6，即62弊48惯0元。（4）根洲据上糠述余逃额，进用29年，暗计算烫第2年的忆每月好付款圆额，西然后裹重复拖（2）到独（4）的谷过程扑。计病算结柜果如御下图旁所示考：本息驳均摊西方式饥与根忆据物演价指专数调破整的绘抵押您贷款山方式共比较CPMPLAMx0yCPMPLAMx0y§1-假3可调愿利率饲抵押灶贷款Sc含ho茎ol幕o需f叛En涉vi恋ro奶nm按en设t铸Sc飘ie层nc甲es旋&潜S闷pa绝ti樱al网I颗nf俊or粱ma槐ti味cs环境森与杯测绘不学院Ch槐in凉a扇Un狗iv侍er翼si淘ty兼o真f明M块in厉in讲g旱&帅Te盈ch诞no彼lo窝gy中国姻矿业所大学每月狂付款驶额翁贷闸款余春额12§1-挠3可调槽利率籍抵押甚贷款2、根绪据物艺价指椅数调石整的蛋抵押扬贷款贺存在敢的问嫌题Sc很ho海ol复o令f感En残vi桶ro向nm管en贡t迫Sc吊ie稻nc服es租&疫S踪蝶pa圾ti竭al资I励nf竞or遵ma禾ti舰cs环境势与闸测绘鄙学院Ch址in虹a键Un购iv匆er储si律ty蛋o筛f驼M勾in款in榆g修&粘Te军ch话no巾lo芽gy中国解矿业堡大学二、父根据攀物价续指数辩调整具的抵造押贷惠款第一乖个问汉题是舰物价钥指数猴反映注的是全社塌会在一住定时豪期内警物价沫的总体恩变化，而败房价辛只是寄这一会指数惨的一葛个组绘成部览分，迅用这并样一花个总体指数对房赚价进掉行校祝正，塑缺乏甘理论香依据夹。第二堂个问柔题是守根据嘱物价祸指数允调整府的抵杯押贷献款要求恢每月只付款有额能够斧与借张款人普的收鹊入有猾效地芳匹配战。13§1-妨3可调侨利率劲抵押锹贷款2、根奖据物狼价指俗数调婚整的樱抵押墓贷款缸存在牧的问熊题Sc泡ho尤ol盆o拒f套En属vi棒ro伯nm兽en锁t舟Sc绝ie淋nc洲es锄&穗S岭pa烟ti猪al机I痰nf圾or工ma井ti浩cs环境泉与淡测绘者学院Ch辛in丧a救Un洗iv渔er江si革ty胸o疯f之M议in笨in妄g默&排Te晴ch纽奉no槽lo煮gy中国默矿业撒大学二、插根据拨物价仪指数互调整置的抵花押贷笑款第三匠个问柜题是吉物价钞指数具的统押计是记建立忧在历史魔数据器基础之上务的。第四龟个问只题是嫩贷款赵人如粥果要缩慧保证定有恒追定的利差线收入，那亡么就必须脉要开弊发一愁种新槽的存夺款帐肢户，办使得存款且利息段也根根据物糊价指看数定庄期调整妙。14§1-川3可调围利率啊抵押搁贷款1、概虚述Sc积ho档ol松o振f拔En鸦vi叔ro陈nm辆en压t权Sc饰ie俊nc恶es观&宵S盆pa恰ti辱al边I祖nf抹or同ma隔ti耗cs环境颂与泼测绘吨学院Ch冲in改a覆Un铁iv贫er映si汪ty长o飘f畏M私in偏in哈g钟&明Te阵ch详no跟lo血gy中国市矿业倦大学三、狸可调神利率肌抵押令贷款硬原理贷款腐利率郑定期载根据某种尺市场登利率贝指数而不因是根株据物柴价指色数调锐整的弹贷款存方式土就是析所谓剖可调突利率腹抵押脑贷款由（ad屑ju我st藏ab劳le愁r裂at久e粱ofmo御rt黎ga赵ge辽s，简劫称AR南M）。吵通过爷选择利率栽指数而不指是物遮价指址数对诱贷款拌进行稀调整蛇，使仪得贷吸款人兆在一定份程度歇上减挑轻了估疯算贷神款期尺内的春真实要利率那和风述险补买偿的愧难度妹。15§1-残3可调宾利率址抵押矿贷款1、概丢述Sc摸ho雨ol东o聋f羡En耳vi术ro烤nm食en臭t休Sc款ie转nc斤es构&迟S临pa勤ti堤al奸I蜻nf畅or袭ma别ti圾cs环境贞与重测绘朝学院Ch帮in些a拒Un百iv堪er蚀si洗ty许o屡f息M产in稼in饮g五&印Te约ch旨no秃lo模gy中国结矿业紫大学三、靠可调仁利率铲抵押土贷款咐原理引例涛：假月如某粪一宗30年期困的可量调利户率抵眯押贷刘款总拒额为川您10泄00再00元，斩初始思利率勇为10％，劲每月背付款终额根剪据年置底的简某类刑利率订指数谜进行蹲调整蛋。根索据这表些条使件，左第1年的岸每月追付款进额为87忽7.击57元。低如果第1年年悬底市寄场指面数上岔升了鼓，而贷迅款利该率据妈此调尿整为12％，那么河第2年的惕每月既付款鼓额就垃是由发这一贺新的心利率菠、贷所款余且额和铸剩余孙的29年三个因素杜决定膛的：16§1-抓3可调爹利率管抵押馆贷款1、概锹述Sc踩ho慢ol聋o顾f坦En从vi阁ro念nm劫en完t青Sc义ie齿nc剖es藏&专S攻pa通ti箱al口I稻nf疫or垮ma盘ti养cs环境幕与搁测绘拉学院Ch塑in崇a匠Un御iv惜er渴si雹ty就o假f搜M嚼in钢in苏g保&观Te释ch爷no吹lo婆gy中国或矿业医大学三、都可调糕利率共抵押所贷款橡原理分析伴：第一聪，固冒定利踪蝶率抵聋押贷撤款完全昏没有息考虑冈贷款长人所烫承担的带利率睡风险区可能擦导致猜的损孙失。第二筑，利愈率调整绑的间酸隔越信长，贷肯款人誉承担良的利胡率风险这就越大，相应呀地贷武款的息预期徒收益席率应忘该更高。第三归，关究于借脸贷双洗方利奶率风掀险的伞分割误问题嚷。根彩据所肢选择地的利率猴指数骗的特懒点和利率听调整氧的频鹿率，随智着贷荣款人夜承担旺利率郊风险的减厕少，眼借款惨人的眨利率粱风险水相应顾增加踩。17§1-坦3可调描利率五抵押拌贷款2、可羽调利价率抵腾押贷饿款指戚数Sc路ho卫ol盼o紧f耽En副vi内ro谣nm亲en存t菌Sc柿ie裂nc沈es概&耐S系pa蹲ti挽al餐I股nf万or烈ma夜ti棵cs环境针与生测绘献学院Ch恐in铜a暮Un女iv岁er两si咳ty赏o范f所M毅in堤in介g和&绳Te灰ch颠no况lo梯gy中国沿矿业朽大学三、鲁可调弊利率望抵押冠贷款犯原理指数渗是计亿算对匆借款锻人适京用利鄙率的康参照途标准喘。贷款握机构殖参照摩的指疑数，峡必须聪是借款占人也益能了盐解掌扶握的远且不病由贷早款机煌构控艘制的座指数。美专国最常争用的罚指数亲有：一年砍、三化年和净十年创期国理库券榨利率玻；普吓通住脾房贷慰款的巴全国炼平均汗合同湿利率伙；联志邦保母险的乒储蓄董机构本的全增国资帜金成锄本的乞中位裹数；窑伦敦缴银行恩间（LI港BO更R）利谱率持等。18§1-啊3可调碎利率躺抵押喝贷款3、可奖调利忆率抵耀押贷咽款的归其它姑变量Sc材ho脏ol能o秘f捕En蜻vi等ro毅nm抵en踩t攀Sc袄ie例nc售es疼&详S跌pa孟ti周al溜I庙nf警or督ma鄙ti弟cs环境寺与故测绘族学院Ch炭in壤a碧Un圾iv妄er奴si子ty吊o鹿f飘M病in肚in厦g要&搂Te显ch锣no玩lo鹅gy中国吧矿业姜大学三、跑可调糟利率零抵押节贷款震原理初始焦利率(I谨ni期ti严al奖i尸nt乌er存es植t浙ra述te越)。可调悼利率尚抵押装贷款心的初全始利膜率通骑常是庄由发慨放贷白款时剧的市锅场条蚁件决邪定的抬。但排是由奇于此丙时贷劣款人兼承担支的利保率风酷险较缘瑞小，贷款撒利率焦通常针应低经于固默定利弱率抵锅押贷笼款的与利率扒水平。调整胞间隔亲。是指沙付款倒额调康整的让周期食。通常棉为6个月或1年。当然衫理论经上调杰整间钱隔可庆以长拿达3年、5年，断也可论以短康到1个月堆。19§1-棋3可调就利率秤抵押则贷款3、可曾调利辜率抵镜押贷董款的够其它烟变量Sc喉ho辜ol拐o工f辜En仔vi公ro席nm例en寨t跨Sc陡ie答nc摸es圾&恨S备pa孤ti咏al壶I致nf侨or株ma扇ti鸦cs环境优与旁测绘京学院Ch旨in剪a辈Un痰iv俭er秆si冷ty暮o烤f催M金in狸in涂g鸟&科Te粉ch巴no奴lo桂gy中国叨矿业钻大学三、蒙可调阴利率验抵押励贷款能原理利率叔边际坐（ma取rg画in）。每个防调整瞎周期霸到来饮时，叼贷款殊机构圾都会户在参眯照利冻率指怎数的抄基础解上额外借增加椒一定屯的百虑分点屯（利侨率边竟际）张，得出稻该周木期的订新利烛率。综合充利率(c摔om摄po宜si镇tera悉te属)。是指霸每一避个付吃款周康期的拜贷款爽利率药，数傻值上淡等于当期骄利率趣指数挡与利惩率边卸际之够和。由雷于利渡率指务数受麻市场杨机制拳的调厦节，征因此蜓每一丙个付政款周柔期的做利率仍都可凳以不锯同。20§1-滚3可调傲利率嫌抵押亡贷款3、可浊调利厨率抵巾押贷筛款的锯其它师变量Sc色ho滚ol舰o诱f征En网vi车ro溪nm阴en听t耳Sc庄ie具nc绿es挪&凝S削pa烛ti孤al锈I皇nf携or无ma悠ti新cs环境竞与难测绘吗学院Ch坏in躬a泊Un桌iv佩er赠si商ty羊o刷f希M担in悟in丹g渔&粉Te但ch席no叉lo唇gy中国辫矿业风大学三、亏可调招利率星抵押煮贷款月原理利率烤波动盒幅度皱（in益te够re佛st皆r俗at核e智ca隆ps）。大多良数可壤变利蒸率贷垂款对缎利率源调整宽设一酒个每年卫利率饲波动宫幅度，从细而限百制了启规定筑时期煎内利伴率的猪上下度波动旬范围剂。各个者贷款学机构兆规定努的每和年利嘉率波厘动幅柔度是乘不一俯样的弯，但战大致脱都在1％到2％之弱间。繁有些定贷款音机构鉴还规屈定了顾整个腹贷款鸦期内仪的利至率波脑动幅浊度，蚂通常蹦是6％。祸这两耳种利淹率波钟动幅略度的疑规定理，能保侍护借叙款人躲免受预还款友额剧绕增可裳能带鸽来的奶影响住。21§1-示3可调挽利率采抵押艘贷款3、可窃调利遣率抵巴押贷富款的捧其它滨变量Sc蚕ho约ol督o方f吓En饶vi桶ro拦nm扬en用t战Sc初ie金nc痰es境&医S原pa守ti源al浙I疤nf狸or木ma勤ti世cs环境响与任测绘积学院Ch河in向a阁Un刊iv昼er穷si轿ty队o纪f候M恢in网in镇g霉&拉Te忘ch明no婚lo虎gy中国哪矿业菜大学三、撇可调阅利率睡抵押脖贷款洒原理还款造额波却动幅堤度（pa迅ym鸭en陪t团ca岔ps）。有些沿贷款吵机构惕用年还把款额坊波动乌幅度来代贷替利且率波樱动幅庭度。最常撒用的絮还款颜额波桌动幅芝度为驳初次漏还款陈额的7.叛5％，这惜与利辉率变斗化1％所衣导致孙的增壮减值批相等蚕。这意巷味着慢月支割付＄75姥0的本造息，屡在一汉年后巷其上发下波脱动幅爆度不亿能超夜过＄56造.2欢5。有皱些还脊款合味同中目，除钱了规干定每装个调召整期息的还息款额卧波动端幅度翅，还闪规定徐了整鲜个贷悄款期肿限内滑的还袭款额愿波动威幅度脑。22§1-益3可调叔利率候抵押桌贷款3、可桨调利判率抵找押贷捞款的蹦其它歇变量Sc陕ho登ol灿o破f蹈En盛vi功ro泡nm匹en铁t致Sc嫁ie失nc礼es娇&万S艰pa模ti弯al呆I格nf竖or博ma编ti此cs环境鉴与秋测绘易学院Ch钞in钳a壮Un乔iv幅er拴si附ty简o黄f谅M俱in握in偷g像&瘦Te升ch揭no阻lo永gy中国局矿业洪大学三、晒可调牙利率志抵押稍贷款找原理负分贷期付麻款（ne命ga浑ti狸veam陆ot丑iz度at谋io娱n）。当综狼合利桌率超茅过利馆率或割者每泰月付胜款额光超过鼓贷款陆合同励中规捕定的括上限换时，该付词而未信付的悬利息盒就应棉该以摔当期出利率纷进行撒复利型，并固加到遭贷款悼余额缠当中。这忙就是吊所谓占的负贿分期里付款具。下限网（fl宣oo邪rs）。在贷芽款合昂同中耽同样亡要对首整个趟贷款牲期内遥或者漏每一帖次调神整期响内的每月痕付款沈额和懒利率殿的调低阴下限作出亩相应薯的规俭定。23§1-概3可调确利率魂抵押蚀贷款3、可怨调利否率抵盼押贷幸款的字其它探变量Sc彻ho牢ol胖o缎f责En别vi险ro金nm宅en熊t罩Sc捷ie供nc问es削&税S愈pa碧ti诵al翅I孟nf交or偶ma跳ti便cs环境凭与脾测绘买学院Ch搞in丛a忍Un领iv扮er散si炉ty施o豪f悉M挂in奸in跪g府&孕Te寒ch仅no始lo桥gy中国砍矿业答大学三、蕉可调接利率滴抵押参贷款售原理贷款正的可你继承球性（as衣su妥mb厨il赴it位y）。是指环在抵岸押贷野款房颗地产扑出售犹时，锣现在华的借准款人馒可以世（或浆不可颂以）般让买崖方继择承现武有贷兴款条效件。提前汽付款技特权克（pr悼ep俗ay眉me腾nt堪p甚ri程vi烧le逮ge）。是指撑借款远人提撞前清租偿贷光款的粪权力公。通趋常在饭提前拥付款者时免百收罚疲金。24§1-牙3可调碗利率织抵押迅贷款4、可狡调利耀率抵垒押贷极款的艺付款蒸机制Sc准ho鸽ol抗o砖f喝En喇vi龄ro睬nm稿en水t豆Sc衫ie泥nc鼻es往&撑S急pa政ti眉al放I万nf剧or盟ma稍ti冤cs环境棉与誉测绘充学院Ch翅in略a骑Un稠iv真er丛si朵ty级o绸f岸M腹in虎in怠g那&踢Te澡ch另no纺lo科gy中国区矿业绿大学三、遗可调脉利率砍抵押涉贷款转原理引例翼：贷款胡总额极为12万元喘，贷铅款期听限为30年，择初始雅利率先为8％，贷款饶利率服每年简调整匆。因承此，娘第一呆次调啦整利圣率的帖时间怖是第2年年初。峰那个坡时候毯的综依合利仙率就盯等于一年居期国番库券禾利率朋指数傲加上2％的占利差。我盒们假叶定：探（1）今溪后4年的睛国库将券利浩率指同数分衔别为10％、13％、15％和10％（2）每牛月付拦款额戏和利真率均按年调整翁。现在源我们春来计惭算在培上述失假设疾情况培下的每月垒付款梅额、烂贷款倍余额道和贷灾款收帝益率鸦。AR锡M馆I计算阵结果（1）年（2）指数（%）（3）+（4）利差（%）（5）＝（6）利率（%）（7）每月付款额（8）每月付款额变幅（%）（9）年末余额18880.521189982102121228.49+39.51185103132151504.53+22.51182124152171692.42+12.51179805102121235.2-27.0117278（1）AR绘M垃I：每月厕付款湿额和驼利率棵的变蔬化均腿无上越限的糕情况不存在负分期付款AR羽M朵Ⅱ计算另结果（2）AR得M踩Ⅱ：设置棍每月秃付款揪额增宗幅上剩限（7.缴5%）并景要求闯负分寇期付款的悬情况（1）年初（2）指数（%）（3）利差（%）（4）利率（%）（5）无上限时的每月付款额（6）每月付款额变幅（%）19965.542102121230.36+27.43132151537.82+48.24152171807.58+62.05102121401.92+16.8（7）上调上限为7.5%时的每月付款额（8）当月应付利息（11*月利率）（9）每月负分期付款额（7-8）（10）每年负分期付款额（11）余额965.54900.0065.54819.741200001037.96（965.54*1.075）1191.80-153.84-1951.08119180（上一期的11-10）1115.80（1037.96*1.075）1514.16-398.36-5123.061211321199.481788.62-589.14-7647.381262561289.441339.04-49.60-629.06133904AR夏M宫Ⅱ计算盛结果（2）AR神M宅Ⅱ：设置辩每月吩付款钉额增饥幅上正限（7.烛5%）并稻要求汤负分聚期付款的前情况存在负分期付款AR狂M醒I喷II计算血结果（3）AR揉MI柳II：设置次利率丙上限裂的情窃况（2%，5%）（1）年（2）指数+利差（%）（3）实际贷款利率（%）（4）每月付款额（5）每月付款额变幅（%）（6）年末余额1111142.78119460212121233.26+7.9118970315141416.74+14.9118602417161603.30+13.211831818512121238.74-22.711761429§1-因3可调择利率昨抵押谈贷款5、可商调利长率抵摆押贷洁款的倡收益西率Sc脚ho焦ol卵o储f论En忆vi忧ro倡nm至en浆t桥Sc葬ie远nc吨es捡&秘S僻pa本ti赶al糠I苏nf传or泼ma尤ti匹cs环境捉与老测绘哲学院Ch嘉in巾a脸Un墓iv锻er秘si教ty凭o膝f配M括in亏in夏g煎&仪Te摧ch凤no顷lo括gy中国笑矿业寻大学三、穗可调端利率课抵押曾贷款除原理用内峡部收新益率炕来表眠示，湖即使预期骗每月嫌付款置额和钟贷款舰余额的现统值等烛于贷款休本金与贷稿款费仅用之右差的贴都现率庭。各种希贷款盐形式分下的茂内部理收益者率贷款形式初始利率（%）内部收益率（%）ARM

I8.013.0ARM

II9.013.3ARM

III11.013.4FRM（固定利率）14.014.630§1-唇3可调油利率盆抵押中贷款Sc朗ho我ol兆o拦f仔En梁vi燃ro稿nm鲁en雁t脚Sc剂ie友nc败es塑&该S燃pa孟ti椒al唉I玩nf软or垦ma羊ti膨cs环境宇与乌测绘伙学院Ch次in塔a此Un毯iv荷er昂si舍ty嚼o肯f讽M则in勺in怒g克&育Te柴ch财no短lo盾gy中国忠矿业评大学四、搜可调依分享兴增值在抵押针贷款分（了婆解）所谓亮分享缎增值筝抵押窃贷款夜（sh盗ar续edap矛pr恶ec携ia牵ti达on塞m剥or冶tg毒ag盾es，简歇称SA狡M），意同样手是为蹦了应付茂不确还定的筒通货域膨胀问题肉，在SA缘瑞M中，害贷款霸人获拼得的膜是抵载押房鼻地产六增值暴部分吴的某团个百童分数仪。假定蒙目前30年期本息怠均摊律方式清的固折定利其率抵孤押贷挠款年溪利率驼为12％。慎现在借款栗人希招望通蜘过分洗享增恭值方耍式降低袄贷款纷利率泉。31再假床定分团享增奶值的狸条件复是：盗（1）如父果抵以押房唱地产酷不出肝售，猜在第10年年梁底将梦对抵属押房拒地产重新六估价，增笨值部耀分借誓贷双办方各在占50％；（即驼实际曲贷款播期限屠）（2）如粗果提群前出侵售，泥则根锹据实咐际售侧价计商算增待值额蹄，增颂值部票分仍锅然各坐占50％。根据粘上述诊分享技条件听，贷款早利率鄙降至9％。如果桌抵押剖房地畏产现级在价桃值为13万元某，贷卸款额乡丰度为10万元课，不谈考虑忠贷款战费率厚。如果永申请射标准赏的固两定利语率抵狐押贷忧款，惧每月违付款互额就伟是1键02盐8．6元。申如果芬是上纱述分优享增馅值抵姜押贷口款，彩则每园月付律款额季只需80割4．6元，降低22％。§1-帐3可调寒利率省抵押皆贷款Sc搂ho解ol册o烛f灾En转vi进ro木nm过en漂t武Sc缘瑞ie唉nc闹es茂&巴S做pa缠ti讲al牙I携nf票or唉ma餐ti矮cs环境头与巧测绘短学院Ch底in泥a鸣Un酬iv设er公si厌ty桥o纹f镜M堪in容in惯g占&待Te建ch陶no唯lo脱gy中国盗矿业移大学32§1-匙4个人躁住房劣公积让金贷歼款P1咏46Sc此ho芦ol掏o葱f拾En痒vi钞ro恶nm衡en吨t捧Sc岸ie冤nc顶es收&胃S响pa泰ti岔al蔬I新nf残or乔ma礼ti怎cs环境窜与坡测绘虏学院Ch况in皂a浩Un劫iv姐er症si健ty昂o栋f深M普in占in差g键&串Te弦ch奋no穗lo步gy中国坦矿业记大学个人铃住房史公积炸金贷贺款，是根为支施持职捞工购买殃自住熄住房穿，建扩造自其住住届房，天翻修助、大脚修自编住住父房而发某放的长期白、低蕉息贷瓦款，其中念最为机常用丘的为傍住房村公积责金个鱼人购流房贷堆款。这项晚贷款叔的贷传款基连金，危主要立来源格于单枝位和名职工挠缴存翁的住椅房公栋积金牌。33房屋泉贷款猴历年家利率肯走势术图34§1-缸4个人墨住房谢公积铁金贷撒款Sc兰ho鲁ol夏o贵f贝En务vi曲ro俱nm孟en束t牌Sc乌ie围nc扰es您&碰S革pa取ti抚al辩I字nf怕or抛ma享ti贡cs环境描与逝测绘婆学院Ch度in献a萝Un吃iv朽er免si贼ty眨o刻f吹M蚁in露in歌g耍&拥Te盏ch好no苹lo宗gy中国托矿业未大学一、谨住房狱公积磨金个耽人购辨房贷疗款的的申请申请身住房婆公积半金个芦人购啄房贷佳款的烘对象亩，必堪须是按规至定缴诞存住焦房公器积金惧的职裹工，必蜜须是住房体的自趁有产性权人例或共卖有产直权人。纤借款衣人购扇买的斥房屋款仅限宾于国有敏土地懒上具姿有所倘有权的住屋房，今并应报当用浇于本捏人家私庭自冶住。具体脾条件休如下抵（6条）革：具有迫本市咐城镇悄常住溜户口拿；申请庆前连街续缴蔽存住术房公锐积金吗的时泼间不少浙于六谅个月；所购快买的嫂房屋密符合折公积肃金中瓜心规筒定的扯建筑类设计膝标准音；35§1-证4个人汉住房衰公积伪金贷报款Sc辉ho诸ol酿o棒f挣En恶vi解ro索nm还en从t裁Sc嗽ie分nc猪es算&廉S颗pa简ti闲al哈I议nf卷or织ma汽ti未cs环境管与董测绘怪学院Ch址in尝a苹Un丑iv缝er蛛si婶ty扩o响f校M郑in纠in努g饮&士Te怎ch砍no堆lo胸gy中国榴矿业挥大学一、枪住房礼公积毅金个吗人购泳房贷糖款的宏申请具体弊条件荡如下量（6条）宇：购房竭首期更付款竭的金杯额不低准于规奖定比辜例（个一般俊最高吐为30碧%）；具有贪较稳线定的柄经济闹收入姻和偿屯还贷给款的号能力脱；没有制尚未常还清红的数顷额较委大、搭可能级影响首贷款遗偿还仪能力考的债津务。住房衔公积孙金个征人购类房贷锐款主旅要证猾明文调件如冰下：（1）公疫积金庆帐号潮（借添款人枣的帐飞号，撇夫妻包双方两都要巧提供逐）（2）申幸请人悦和配扶偶及民参加刮借款售人的慎户口箱薄（3）申颠请人坡和配普偶及莲参加菠借款放人的筐身份逐证住房衔公积闪金个备人购壤房贷嘴款主待要证败明文寒件如词下：（4）结柴婚证踩明（穴结婚旺证）餐或未责婚证败明（锦人事什档案破处或糠公司功开具辣）（5）原书产证陆复印根件（预睁售房紫不需幼要）（6）房山屋买掩卖合望同（7）借坝款人使收入鸡证明（8）30坡%的付舰款收姥据（9）私部章§1-绕4个人韵住房尾公积筐金贷咳款Sc扎ho碌ol戚o测f胆En艇vi煤ro辟nm笑en假t箭Sc忙ie刻nc朴es练&哪S棉pa签ti竟al捡I寇nf行or喜ma床ti凶cs环境员与赚测绘剧学院Ch家in庆a字Un絮iv封er帮si件ty凡o岔f揉M械in碧in训g肯&暗Te蚊ch提no片lo时gy中国鹊矿业悬大学37§1-裹4个人只住房雾公积倚金贷鞋款Sc打ho步ol场o剃f结En趴vi科ro乳nm虾en顿t页Sc迎ie舞nc途es忍&厉S挨pa先ti清al蔑I同nf果or栋ma座ti删cs环境寇与触测绘疲学院Ch悲in耽a阴Un涨iv债er凳si坚ty骄o鹅f迟M您in粪in绞g乞&限Te宝ch巨no五lo六gy中国耍矿业刃大学二、揉住房葡公积药金个填人购叨房贷驶款的仁受理1、住失房公芬积金济个人捧购房动贷款票的担周保及麻审核公积验金中涛心委挂托住房春担保租机构具体冰受理暖公积付金贷怜款申贤请，僻担保额机构漏应当泄在受理夜贷款秤申请秩之日蓬起十倒五个伟工作防日内作出屋准予国贷款益或者皆不予的贷款洗的决什定。担保奸机构哨对公丛积金涂贷款准承担连带还责任择保证，保质证范倒围是零借款志人应沈偿还撤的贷牵款本靠息、矿违约扩金和荐实现楼债权判所需蜂的费炎用。2、住层房公序积金霉个人甚购房庄贷款臣的办灶理审核守通过哨后，肢借款伟人应沟当与受托致银行屠及担益保公纵司以展书面性形式肚签订侍公积别金借菜款合尘同及我委托哗放款体授权维书，并拣进行绿公证棵、签苗字。38§1-隔4个人牙住房酿公积彻金贷峰款Sc月ho那ol刘o驰f托En亚vi轮ro讲nm肤en坛t敲Sc碑ie岁nc条es景&醋S贼pa右ti摊al经I疮nf拜or厚ma娇ti饭cs环境帐与抄测绘券学院Ch亮in头a趟Un闯iv尤er董si彩ty浙o脑f厨M轰in肿in屈g辩&先Te誉ch算no间lo虹gy中国集矿业汗大学二、补住房端公积蛇金个脖人购可房贷丘款的好受理3、住稼房公激积金速个人到购房章贷款桐的发句放借款府人凭版公积残金借利款合阻同及尼抵押悔登记杜申请合书到遗房屋消所在复地区丑交易带中心办理慎房屋设交易赞过户犹及抵苦押登雅记手蚕续，等颤拿到灵新的何房屋网产权桑证及毯房屋循他项瓜权利驶证明侮，并枝将其交住秧房置业滴担保就有限料公司化营业尿窗口研审核胆后，住召房置业赖担保扶有限蚊公司带于一周毫内按照帝委托橡放款仿授权裳书的室发放影贷款御方式椒发放猫贷款爆。39§1-棒4个人且住房材公积冈金贷岂款Sc钩ho晋ol堆o岗f询En期vi院ro辨nm临en倾t驻Sc伸ie过nc花es岩&可S栋pa紫ti喇al杨I父nf宁or硬ma壮ti喷cs环境眠与州测绘道学院Ch惊in暖a骡Un外iv碌er赔si付ty信o笨f原M网in袜in畜g羞&护Te芒ch搬no缩慧lo融gy中国帐矿业醒大学二、垦住房碧公积完金个妄人购长房贷貌款的扬受理4、住帮房公体积金出个人幕购房谎贷款洽的偿撇还（1）偿丧还方繁式1）现垒金支积付。2）住闯房公召积金笑储存匆余额外归还断公积混金贷演款本庭息。（2）贷厘款利哀率公积叨金贷亮款利孩率，替按照枯国务谁院批笑准的叶利率阻标准索执行苹。今坐后凡像是对已经箭发放哲的单骡位个提人住毒房公踢积金升贷款捧利率高采取妻一年泊一定伐的办鼻法，即者根据拍中国环人民物银行萄公布的最新摸利率比水平曾，确定下一笋年度期的利交率水熟平。40§1-虑4个人积住房防公积府金贷尿款Sc辣ho钳ol慰o嘴f乌En课vi采ro盆nm拜en煮t支Sc谊ie溜nc策es驴&领S愈pa缸ti孟al酱I宅nf欺or接ma轰ti苦cs环境未与英测绘劣学院Ch罪in底a岩Un赞iv狭er松si奶ty鬼o恼f统M啄in届in差g榜&歉Te失ch穗no难lo题gy中国急矿业窑大学二、继住房油公积闪金个叔人购设房贷升款的束受理4、住罩房公菊积金检个人仿购房丽贷款尸的偿禾还（3）每草月还岸款额一年搁期以辟内的公勉积金须贷款乞，应辛当于到期亏时一僻次还册本付静息；一年帽期以坦上的公眨积金梨贷款嚼，应侧当按月滨偿还诉贷款卧本息。按叛月偿茅还贷款款本泛息的岁借款化人，扩可以疤选择敢按照说每月划等额晋本息旨还款叉法、搭每月盛等额赚本金稳还款筑法或心者市葵公积涌金中棋心认宝可的统其他怨方法鹅计算共每月呼还款斥额。1）按朱月等取额本争息还纲款法2）按倚月等托额本挨金还殿款法41§1-守4个人见住房易公积赤金贷俊款Sc断ho阔ol打o樱f华En筐vi制ro摔nm齿en晶t鹿Sc冰ie稳nc罩es诊&辅S益pa妙ti枪al太I如nf欺or卸ma您ti沙cs环境粉与健测绘趣学院Ch庆in造a区Un哈iv请er辈si鲁ty作o油f姐M萄in薯in趟g菜&志Te作ch跪no开lo拿gy中国胖矿业竭大学二、踪蝶住房福公积扒金个挑人购穿房贷纱款的壁受理4、住庸房公满积金撞个人唉购房忧贷款裂的偿躺还（4）部它分提鹿前还驴款借款隔人第谷一次厕提出劳提前搁偿还榴部分喝公积姥金贷蜻款的融，应剩在原邀贷款罪合同履行塑一年百以后。借陈款人羊提前周偿还匆部分悼贷款帝的，提前茶偿还舰的金探额不唉得少尸于原柴贷款匀合同房诚约定誓的6个月舰的还搅款额苍。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学归纳能小结1、可调倒利率秩抵押史贷款番的提托出。辨可调止利率猪抵押排贷款耗的提体出主卡要是妙为了泪避免型固定共利率梦抵押丢贷款传在长永期还晓款期启内由愧于利滑率固凭定而会给贷敏款人腔带来断损失失的风困险。关这种舅损失副主要丑源于目两个酷方面评，一壁个是隐由于哪对通货约膨胀延率估计相不准润而造疑成的竭资金郑价值刻的损棕失；绵一个吃是抵让押贷女款机罢构“存洗短贷怠长”尘矛盾，短量期存漫款利里率的冒变动爪性与恭长期吊抵押握贷款巷利率执的固帐定性妄造成医银行堡机构插资金塘成本疲的增陪加，父减少衬了利横差收创益。唱所以秩，为既了解暗决固野定利跃率抵掏押贷意款的美利率洪风险库完全牙有贷锯款人珠承担明的局穿面，坝金融玩机构滋设计弱了可兆调利馒率抵冶押贷迫款。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学2、可调茫利率词抵押惨贷款收的主困要变纳量。足可调法利率队抵押牛贷款轿的核蹈心思预想是输通过定期留调整键抵押组贷款酬利率缎达到寻向借仔款人述转移坛一部冻分利养率风蛾险的圈目的。在殃可调通利率际抵押介贷款螺中最奋主要积的变统量是包市场代利率