雁塔文化新天地营销策划案4

【丽水•新天地】营销策划案第一章遂宁市经济形势分析一、遂宁市经济增长状况：死指艳标犬20醋01溪年煮20扎02穿年纳增长设率朱GD蜻P（西万元僚）雪12吉93恋70志0腐14屠06截20浑0酿8.继7%糖人均辅国内块生产淋总（邪元）挨45让05商51其15韵13柿.5冶4%斑第一课产业爪增价拉值毒42席17废46材45蒜84悦21晌8.攻2%队第二爪产业志增价提值碑44继08鬼02澡46柱82脑65坦6.灶23策%馅第三叨产业辈增价抵值离43变11监52纯47择95营14裁11瓦.2占2%劝社会叉消费段品零吉售总蚀额膏10射22迷00障0就11庭10幻89弹8童11宗.5丑%遂宁市2002年国内生产总值比上年增长8.7%；比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。据凸美信息统计，至2002年，遂宁市国内生产总值中，第二产业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。由以上可知，遂宁市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着遂宁市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动遂宁市经济增长，对遂宁市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。二、居民购买力分析：1、储蓄：据统计，2002年遂宁市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。2、工资水平：据统计，2002年遂宁市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，遂宁市居民的实际购买力与日俱增。三、区域慨况：围1、岛人口离：遂瓶宁市止人口刻总数呢37阀3.孕17塌万人摔，其敏中市伍中区胆14软3.想18棵万，齿射洪程10枕3.概47腐万，张大英送51贤.7核4万套，蓬坐溪7马4.名77陷万人封。毕2、蜜四川尖中部绞中心附城市糟，辐裁射区漂域广缠。扶四、句遂宁筒市经清济发阅展所绸面临旧的机译遇：女1、班在西寿部大层开发思的大呢好形毛势下闹，四瞎川省据将把太遂宁签市规距划为险四川讽省的殿区域俩性城队市，惩遂宁姜市将锣会得炸到更顾多的皆政府节支持奶。皱2、登随着引成南怕高速逼、遂踏合高鹿速的论开通辱，遂索渝铁情路的丽开工正建设旷，遂众宁市男将成户为成彼渝两浙地的锄交通载抠纽测，中禽心城陆市，祝随之辜带动省一方仙经济渡发展诞。忠五、笼遂宁逗市经猪济发勒展前研景对狡本项历目的佣影响插：余1、世遂宁坛市目愿前经饼济增跳长势宗头较勤好，蓝经济路发展肯前景浸明朗挎，能怠在一顾定程碌度上射增强扁潜在跑客户滤的消蹄费信旷心，有促使警现有饶购买果力较旁强的善客户线较为牌乐观慰的消杏费和李以后论有购雅买能奔力的捡消费见者增抗强超现前消名费的猪信心愈。埋2、蝴遂宁斥市整锦体经恐济的惯发展杏促使惧其城距市化怕进程能加快哀，作岛为项祸目所畜在的劫中心得区域灭将会凭更快今速发皱展，申配套技设施宏也将津会更放加完浸善。财3、阴遂宁润市的番经济谨发展止将会坦聚集盾外地剑或周愉边区忠域的此“兰眼球址”浙，其脆中一恶部分击人将狱可能黎会选逼择此波地作针为投佣资首信选，拔并为雕本项刊目带植来了殊一部割分潜越在客怖户。财4,瓣随着接荣兴偏西路殖的动需工，土本项录目与乱主城搅的距毒离大袜大缩仰短，漏也提骂高了洽项目库地理投附加胞值。淹小结赴：卷本章装对影扮响本纹项目炮的遂档宁市盾经济房形势汇作了垂简要扇分析垦，而钩如何基借遂饥宁市剃经济村发展粗的势床头抓休住本忆项目贼的潜验在客怖户，慧将是渐以下库各章生节所于要阐油述的免内容览。衬第二宵章饲区域活房地鉴产市增场现气状与勉发展屠趋势知一、烛居民甩住房云水平售：醉遂宁艳市居韵民住乔房面卸积水月平见剖下表谦：苏20矿01帮年平20垫02受年齿增长属率嫁城市挽居民惰人均但住房魄面积毅17慕.7垮2自19猪.8支1㎡垮11匠.8淘%梳农村随人均障住房需面积元25少.7兔8杯28喜.6扰7㎡触11感.2块%双以上禽数据咽表明赛：遂悔宁市风城市胡居民犹人均凉拥有痛住房本面积区较大晚，且耀增幅咏较大紫，主来要原烘因是译遂宁红市房肆价普尽遍较留低及走购房检者相株互之桐间的阿攀比塞心理铸较强迅等。蔬二、盏遂宁反市房杨地产武市场赔发展愤现状裹：孙1、甘遂宁垫市部助分在善售住失宅物欢业供艘给一毯览表疏物业膛名称招地理烛位置饮销售垮均价们销售吐率甘遂宁喘花园裕城北秒开发笨区北横固街谊12痰60外元/适M印2壤30萍%拘金帝居花园笼遂宁拨市遂程州北掀路1惜16航号诱12仇40虎元/侵M卸2吉7鞋0%单百盛依家园丝遂宁轮市凯燥旋路览11鸽1号许15煤00糕元/锅M惰2偷7僚0%政阳光屑花园闻城北突开发数区北危固乡姥政府面45谜0元挨/M专2凭40傅%素银河纽嘉园酱吴家慧湾农陵场西紧山路妇10企50梅元/对M器2兼5雀0%贱丽阳阻花园惠电江超路3储8号牌70壤0元闸/M倡2践3允0%浙松涛雾公寓鲁开发肾区北监固街河南侧餐40负0元万/M懂2狂40链%鸡凯兴戒福苑犹天宫赞大道啊与临醋江路译交汇醋口否60串0元览/M尚2约40午%额莲花鹅小区定油房属下街蛙60须0元段/M往2良50赔%的鑫发骨小区总川中迅副食如品批龄发市绵场旁特56批0元侮/M陶2渣50树%狗卫星按桥小者区挑卫星确桥市寒场旁绘80合0元单/M刻2之50因%随万达任临江霸花园待公园泡路与塔滨江纳路交较汇口窝76捡0元稀/M悔2厉30穴%察万和优苑到幸福较路下腊街（率杨师捡庙）蹈63潜0元阀/M灰2第35润%味桂园透滨江筝路教拣工幼腹儿园炎旁揪70少0元好/M搞2字60帅%她紫荆拼嘉苑各嘉禾影中路廊88费0元睛/M狭2弟45笼%柏馨园族遂宁驾市北蛮转盘脊89槐0元读/M院2铁35雁%仿2、知遂宁键市部洋分在忙售住伐宅物朽业现秀状分单析舞A、洗物业缓供给狸分析科1)钓各档愿次价有位物鹅业供痕给分谎析务价位火（元欠/㎡海）劫40颈0～香79趋9贷8伞0地0睡～9员00变90变1～依11退00匆11亡01箱以上裳楼盘帮个数亏9古3趣1末3双比例帅（%躲）底56松.2许5洋18竖.7激5吊6.剂25卫18河.7搞5东2）杯据上竭述统肢计显捆示，击遂宁冲市占苏56孕.2脉5攻%在厘售物除业价窜格定哭位在肯8爹00弓元/哄M完2加以下茅，另胞有信底息统想计，都个别且楼盘拥甚至检以3亩80点元/扶M稠2宜成本做价招治揽客术户，播占据弊遂宁局半数淹楼盘粱均以梢低价声入市恢，导研致遂燃宁市川民对尤低价税格的粘认同碰度较玉高，慈对高今价位掌的敏梁感程万度很茎大。课3）医遂宁船市价挠位在谎80赏0平—槐90吓0元摧/M煎2求的住血宅物借业多候以地亩段提咳升附体加价旨值，研同类趴档次干物业义因所团处地耍段不华同价靠格提攀升在肃15概0路—毯20偷0/拐M群2痛不等荡，由殖此又鸣可推笼断出贞目前眠遂宁沾市民膊购房野的最台关键砖因素废在于摸价格亡及地胸段。左4）轨房地灰产开拿发企解业方免面，演因小止企业从过多杏，开租发规猪模小璃，众爬多房友地产说开发夸企业浩因资吹金不夜雄厚粘或为盖试探爆市场松，其桐品牌概意识齐不强续，对培楼盘偿素质办的提兼升不男甚看沸重，茄并一散味迎届合部云分消泪费者行对低酸价位柔追捧偿，导膛致遂摘宁市峡住宅乔物业沈低价形销售色局面妙，导立致成突本限球制，执最终法导致蔑品质结得不涛到提尾升（挂排除蓝遂宁破市经替济发防展的叛因素走影响打）。宏B记、影挤响住拜宅物样业销仇售状意况因细素分圈析：坝1)巧遂宁伴市民见对高童价位倾敏感岔度很桂大，丑导致退高价造位楼味盘滞僻销，区咎其祥原因塘价格好仅是踩一方薯面。嫌另外番，遂涉宁市陵民尚装无明冈确的度居家皇生活瞒理念深，高暗价位像楼盘谋自身蔑也没差有与集价格凝匹配额的品换质优溜势。牌2)丧从遂劣宁市骄民热绕衷于裂对中纺心区奴商业侨门面骡的投拐资可观以看徐出，愤部分摘能消抄化高蓬价位摔楼盘坛的客幼户对狗住宅佣升值旋潜力轨认识国度较宝低。悉3)钢影响涝住宅扮物业闸销售妨状况涉的因禁素还块有项择目工驻程进芬度，拾大多净数楼瓣盘增量在主搬体完陕工后密销售岂才日宾趋转辞好，译归根扑结底嘱则是抗客户高对项夜目及复其开风发企堡业的既信任耐度不演足，均这一港方面陡将在河“珍品牌钱形象绞策略籍”著中作键详细教阐述自。御4)溉除价谜格、陡工程凡进度填影响泽项目板销售铺外，桥还有倚地段纪、交毙通、晨教育婆设施击、娱勉乐及颠商业绵设施兼等配春套。其C、淋遂宁皱市住然宅物钩业需台求状辰况分复析：君1)宾遂宁额房地奇产是瓜近几灿年才钉大举延开始疮的，龙普通练消费跨者刚俊由福必利分沾房、混集资迟建房坝走入料商品场房选栗购，木市场纪住宅勇物业献供给缠品种民单一粉，品搅质不观高，面且缺期乏个侧性，下除地细段及推价格咳外，料选择泻面较寨窄，谨因此涛，遂数宁市袍民大周部分荡对住连宅的姜需求话尚未淹有理筋性的夫认识嫂，仍梦处于困被动猫接受态阶段荡，需翼要开俊发商却对其优购房剩意识宝进行粒引导御。贫2)苏少部蠢分遂漠宁市翼民因昨见过处成都烘、重积庆的紧中高判档楼杂盘，械心理桨上往揉往会掘受到悄一些都震动链，这奋部分脚人已窃对好哥住房亭有较筋为模然糊的狗认识秩，需堆求意兔识会奇日渐保明朗信，若拘在营冻销上率强化态其认那识，良将会葡使其劝需求龄状况威发生港较大础变化苹，对怕项目裁销售慰也会租起到勇较好厉的宣拐传作里用。平3将、遂速宁市所各类国档次膊住宅行物业脸综合舒素质淋分析器：中1)葛价格淡在4扯00抬—脂7剖99僻元/烫M济2偶的住醒宅物符业综当合素歌质分呆析：概该类汁住宅酬在遂佩宁市汤占据泄了半宗数以仙上的色供应院量，绝大多怪数开百发商剃往往由不依饰赖住大宅获弱取利阀润，服利润袄空间煌在配斤套的睬商业糠门面发中体备现，婚因此催除各盈项配眠套设窑施较砍齐备富，则新价格服处于糕区间铁上限怜，反态之则清处于余下限枣。由罗此现狂象可鬼知，命在界律定了梢价格尚的客运户心浪目中讨仍然针处于视原始隐的选“疏地段避论蚊”惯（同伍时也畅应证度了前榴面分渴析的榴结果弯）。释2)旺价格偏在拴80坦0-放-狠90希0元辽/M旗2残的住浩宅物户业综虏合素殖质分挨析：劝该类刮住宅凑物业李一般伙处于滨遂宁碍市闹视市区吊，市算政生齿活用笋商业伞配套晒齐全毅，在止楼盘寨的包巾装上称亦下管了一霞些功码夫，喊仅部舍分楼凶盘自军身有欠少量啄配套岭，但妙综合逗素质唤较差剪。场3)原价格冤在9狂01勺元/价M盖2龄以上信的住景宅物冻业综煮合素垫质分档析：尘该住猫宅多遍为环骂境较炒好，弃或位姓置较烦好的等楼盘太，但吊由于窜其营撕销水伍平较容低，岗整体扬素质酒尚不谎足与密其翻泳了两往倍的狗价格煤相匹或配。丈三、类消费灾者购姻房倾每向及且造成贿这一亿倾向幕的原句因分洞析：怒1、疲地段称倾向疯：购拐房者馒往往忍先考透虑市顶区繁摆华地煮段。阳A、存原因套分析车：蹄1）筑首先幸应是蝶中小利城市尘的居环民更涉注重唤热闹浅和便旨利，庭任他部们看意来住涌市中跟心可丽以很宴方便订而且鹊很有衔身份纵和地坚位感息。没2）泼大多踪数人挑认为倾市中司心交聪通、课购物赶、娱呆乐等子配套药设施注齐备暗，上余、下巧班及篮子女追上、对下学拥均较伤为方尝便。毫3）救市中呜心繁柜华地妹段对诉一部歼分商蛾业经荐营者笼来说慎更便内利于远自身垄发展喂。摇4）锤从市或场营虫销角设度来料看遂电宁市固民购服房理做性仍记处于超“翁地段础论滥”痕阶段扁。镜B、忠应对羊策略绞：桑消费惩者需翁要地萄段优疤势，椅我们图则更冠应夸辞大地泰段论攻，提慰出本押项目缠处于配行政伍中心爷，创躁造地傅段优叔势及布升值殃潜力嫌。篮2、难户型维倾向荐：购遗房者绒选择演户型揪往往税一味旱追求装宽松希，未病真正敢上升杰到理扒性角裁度，捎从户学型的源功能减实用秀性去甘选择舒。案A落、原拜因分构析：标荷扫1）敏房价借偏低管，总栏价相狼对较别低，灰购房女者能淋承受肠的房皂价相结对高辛些，吼因此裂可选叹择较转大户祥型。购2）候购房愉者愿海买大亮户型反，而狭开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