房地产贷款项目评估

房地产贷款项目评估房地产贷款流程简介

《贷款通则》调查评价将有关材料上报审批部门审批发放阶段分为落实贷款条件，签定合同，落实用款条件，支用，贷款登记5个步骤主要贷款资产检查，回收等方面工作审批发放信贷管理回收贷款调查评价工作一般在15-30日内完成受理业务是否客户申请对提出申请的客户资格审查对客户资料进行初步审查客户提交资料及担保资料退还客户业务受理阶段在3个月内完成资格审查是否合格房地产贷款评估项目内容：借款人及项目主要关系人资信评估2项目概况和建设情况评估3项目评估结论145投资估算与融资方案评估7财务效益评估6财务基础数据的确定8项目市场情况评估不确定性分析9银行效益与风险防范措施评估1、项目评估结论

（一）项目受理情况（简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估项目的时间、过程）

“xx”项目由重庆xx地产有限公司开发建设，位于重庆市渝北区冉家坝景观大道300号。项目计划分两期进行，我行对“xx”一期项目给予了贷款，于2005年末完成了一期的项目评估，于2006年2月对一期项目发放贷款5000万元，现已有2300万元销售资金存入我行偿债资金归集帐户。本次评估项目的是“xx”二期工程，其技术经济指标如下表：占地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率38.57亩91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司计划从2006年7月正式启动二期项目，向我行提出贷款申请4000万元。我行公司及机构业务部会同经办支行于2006年6月26日到该公司进行调查，收集项目有关资料，了解企业目前的经营及项目开发状况，并到现场调查工程现状，于2006年7月10日完成项目评估。

（二）贷款项目评估结论1）建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件

经过详细的评估论证，建议在四证齐全、抵押担保落实的前提下发放房地产开发贷款。贷款金额：4000万元贷款期限：2年贷款年利率：7.839%（按同期基准利率上浮30%）1、项目评估结论

（二）贷款项目评估结论2）项目的竞争优势和劣势Advantages①地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。②产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向。③一期项目销售良好，对本项目的销售将起到促进作用。Disadvantages①冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争激烈。②该项目成本偏高，盈利水平较差1、项目评估结论

（二）贷款项目评估结论3）该项目贷款给银行带来的收益直接收益：利息收入。据测算，将给我行带来419万元利息收入。间接收益：个人按揭贷款业务。

按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、按揭成数6成测算，预计将为我行带来接近7600万元的个人按揭贷款项目储备。

紧密银企关系，综合发展公司业务、个人业务。1、项目评估结论

（二）贷款项目评估结论4）银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施潜在风险：市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发企业，资产规模较小，抗风险能力偏低，企业房地产开发经验也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，国家调控政策的变动对该企业的发展前景将产生十分重要的影响。风险防范措施：①密切关注新的政策变动情况以及市场运行情况，关注本项目动态。②加强资金监管，保证贷款只能用于本期项目建设，防止挪用、混用。③及时掌握项目销售进度，及时回收贷款本金。④及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的服务工作，促进项目开发贷款向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。1、项目评估结论

2、项目主要关系人资信评估（一）借款人评价1）借款人简介重庆xx地产有限公司前身系重庆ss经贸发展有限公司，主要从事摩托车整车及零配件销售，2003年该公司更名为重庆xx实业有限公司，2005年3月再次更名为重庆xx地产有限公司。xx地产公司股权结构：xx控股集团有限公司ttff重庆xx地产有限公司注册资本2100万元52%24%24%2、项目主要关系人资信评估（二）财务报表计算结果如下：资产负债率：44%流动比率：4.16流动比率＝流动资产／流动负债×１００％。式中的流动资产是指资产负债表中的流动资产项目，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、待摊费用、存货等，其中应收账款要以扣除坏账准备后的净额计算。流动负债是指资产负债表中的流动负债项目，包括短期借款、应付票据、应付账款、应付福利费、未交税金、未付利润、其他应付款及一年内到期的长期负债等。通常情况下，这个值大于２的时候被认为该企业的短期偿债能力没有问题。

速动比率：0.88是从流动资产中剔除了存货后和待摊费用与流动负债的比值.速动资产=流动资产-存货-待摊费用.一般经验认为：流动比率在2：1比较适当，而速动比率则为1：1xx地产公司偿债能力较强，但该公司目前开发项目只有“xx•”，资产规模偏小，抗风险能力一般。3、项目概况和建设情况评估（一）项目基本情况(说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况)

本次评估项目的是“xx•”二期工程，占地面积38.57亩，容积率3.58，建筑密度34.50%，绿地率30.12%建筑面积91594.11m2，其中：

住宅66459

m2，共661套；临街商铺6459m2；院落式休闲商业街7059m2；地下车库9336m2，停车位396个；幼儿园及服务管理用房2281

m2；

（二）项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件）国有土地使用证：100房地证（2005）字第；建设用地规划许可证：渝规地证（2005）北龙字第号；建设工程规划许可证：暂未取得；建筑工程施工许可证：暂未取得。

3、项目概况和建设情况评估本项目的规划审查，重庆市规划局已经于2006年6月27日审查通过，预计于2007年7月15日取得建设工程规划许可证。（三）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析）

截止2006年6月末，该项目场地平整已经完成，xx地产公司拟在近期进行工程招标，企业计划于2006年7月末正式开工，建设工期14个月，将于2007年10月竣工交房。根据该项目的建设进度以及项目的营销计划，计划在2006年11月开始预售。3、项目概况和建设情况评估（四）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与该项目有关人员的技术水平）

建筑设计单位：机械部第三设计研究院

甲级工程设计资质施工单位：待招标确定监理单位：重庆西蒙兹监理公司国家甲级监理资质3、项目概况和建设情况评估（五）环境评估本项目的建设对周边环境无影响，故不作评估。3、项目概况和建设情况评估4、项目市场情况评估（一）房地产投资环境评估（分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市基础设施等情况）

2006年1-5月，全市房地产开发累计完成投资188.60亿元，同比增长30%，占同期全市固定资产投资总额的30.21%。重庆市房地产开发重点进一步向住宅市场调整，住宅完成投资108.40亿元，占房地产开发投资的比重由去年同期的54.2%上升到56.6%，本月累计完成投资额比上月环比增长30.5%。

江北、渝北、北部新区组成的“三北区域”是近年来重庆市房地产市场最为活跃的地区。截至2006年5月末，渝北区本年房地产开发累计完成投资35.37亿元，同比增长57.1%，占同期地区固定资产投资总额的50.01%，房地产开发投资成为拉动地区固定资产投资增长的主要因素。（二）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）

本项目定位于适合中等收入阶层购买的中高档住宅小区，目标客户适应面较为广泛。主力户型每套总价可控制在25－35万元之间，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。4、项目市场情况评估（三）房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况）

住宅和小区临街商铺采用出售的方式经营车位预计开发商将采取销售和出租两种方式4、项目市场情况评估（四）市场情况评估1）供求情况2006年1-5月，商品房竣工面积439.83万平方米，同比减少7.6%。本年同期新开工面积1041.66万平方米，同比增长22.2%。2006年1-5月，渝北区房地产开发施工面积991.19万平方米，同比增长27.9%，竣工面积98.59万平方米，同比增长145.6%。2006年1-5月重庆市商品房销售面积648.60万平方米，其中，渝北区销售面积114.13万平方米。从上述商品房供求及开竣工面积统计数据看，渝北区房地产市场活跃，但由于近年来开发力度较大，在项目开发周期的作用下，市场供应呈进一步放量增长的趋势，预计市场竞争将更为激烈。2）价格分析由于城市化进程的加快、城市基础设施及交通条件的改善，冉家坝地区土地价格呈快速上升的趋势，按照重庆城市规划，冉家坝片区将成为北部新区的政务中心，在当地政府主导及众多有实力开发商的开发带动下，基础及商业配套设施正在不断完善，该区域市场将拥有广泛的客户群，从长远看，预计冉家坝片区房屋销售均价将呈上升趋势。4、项目市场情况评估冉家坝三片区在三售中高三档楼盘三销售情三况楼盘名称楼盘地址开发规模（万m2)主力户型销售均价开盘时间销售情况龙湖·紫都城龙山大道111号48三室二厅90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上东和春天EF组团松石北路30三室二厅套内100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新区新南路11三室二厅84m2两室两厅74m23660二期06.03一期已售完4、项三目市场三情况评三估目前冉三家坝片三区在售三中高档三住宅套三内销售三均价在三340三0－3三500三元/m2左右，三一般较三低档次三楼盘价三格也已三突破3三000三元/m2。“xx三•”三一期在三售均价三为350三0/m2。本期评三估住宅三价格按三一期目三前的销三售均价三，即套三内35三00元三/m2，按公三摊系数三18%三折算成三建面销三售价格三为28三70元三/m2。尚源印象东和春天龙湖·紫都城3）成三本分析评估测三算本项三目的成三本为2三164三4万元三，其中三:土地成三本:三7三863三万元，三占总成三本的3三6.3三%楼面地三价:三8三58元三/m2三；建筑安三装成本:9三058三万元，三占总成三本的4三1.8三%，单方成三本:三9三89元三/m三2（含三电梯等三设备安三装费用三）；前期工三程、基三础设施三及公共三配套设三施建设三费:17三44万三元，占总成三本的8三.1%三。本项目三全费用三建筑面三积单方三成本约三为23三63元三/m2三。与本三地区类三似楼盘三相比，三成本偏三高，与三周边楼三盘如“三龙湖•三紫都城三”、“三渝开发三•北岭三锦园”三相比，三总成本三高出3三00元三/m2三以上，三主要是三本项目三土地综三合价金三为22三2万元三/亩，三土地取三得成本三较高，三导致总三成本偏三高。4、项三目市场三情况评三估4）项三目竞争三能力分三析本项目三位于冉三家坝片三区的中三心区域三，毗邻三冉家坝三中心广三场，住三宅户型三设计紧三凑，主三力户型三套内面三积在1三00m三2以下三，产品三定价较三为合理三，对于三中等收三入购房三者特别三是年轻三白领阶三层有较三强的吸三引力。三商业部三分特别三是院落三式商街三面临冉三家坝城三市景观三大道，三物业形三态类似三上海新三天地广三场，其三产品设三计目前三在冉家三坝片区三具有独三立性。三因此，三本项目三具有较三强的综三合市场三竞争力三。4、项三目市场三情况评三估5）销三售前景三分析本项目三具有较三好的综三合竞争三力，特三别是地三理位置三较好、三销售定三价合理三，虽然三当前在三国家对三房地产三行业加三强宏观三调控政三策作用三下，市三场观望三氛围渐三浓，预三计观望三期将持三续相当三一段时三间，对三前期预三售将造三成一定三的影响三。但重三庆房地三产市场三整体健三康，市三场真实三需求量三大，因三此该项三目应有三较好的三销售前三景。4、项三目市场三情况评三估（一）三房地产三项目资三金需求三预测（分析三投资估三算有无三漏项，三投资构三成是否三合理。三并测算三各项费三用）1）土三地费用本项目三土地成三本78三63万三元，其三中综合三价金7三634三万元，三契税2三29万三元，合三计78三63万三元。“三xx•三”土三地综合三价金总三计为1三332三0万元三，企业三已经全三额支付三，本期三项目土三地综合三价金按三二期开三发面积三占总开三发规模三的比例三分摊计三算。2）前三期工程三费主要包三括设计三费、场三地平整三费等。三经测算三，前期三工程费三用共计三57三4万元三。3）基三础设施三建设费重点参三照同类三项目标三准进行三测算，三基础设三施建设三费为7三26万三元。4）建三筑安装三工程费根据企三业提供三的测算三数据并三参照类三似项目三经验估三算，建三筑安装三工程费三为90三58万三元。5、投三资估算三与融资三方案评三估（一）三房地产三项目资三金需求三预测5）公三共配套三设施建三设费经测算三，公共三配套设三施建设三费为4三45万三元。6）开三发间接三费用无。7）管三理费用参照企三业目前三每年的三管理费三用标准三，按建三安工程三费的2三%提取三，计取三为18三1万元三。8）财三务费用按照本三项目的三资金筹三措计划三，拟定三申请银三行贷款三400三0万元三，按三三年期银三行贷款三基准利三率上浮三30%三，即年三利率7三.83三9%测三算财务三费用，三该项目三财务费三用为4三19万三元。9）销三售费用根据企三业的测三算标准三，即按三销售收三入的1三.5%三提取销三售费用三，该项三目销售三费用计三取为3三57万三元。5、投三资估算三与融资三方案评三估（一）三房地产三项目资三金需求三预测10）三开发期三税费开发期三税费为三157三5万元三。11）三其他费三用其他费三用为1三41万三元。12）三不可预三见费该项目三的不可三预见费三为30三7万元三。13）三经营资三金本项目三无自营三产品，三不考虑三经营资三金。经评估三，调整三房地产三项目总三投资为三216三44万三元，其三中：开三发建设三投资2三164三4万元三，经营三资金0三万元。5、投三资估算三与融资三方案评三估（二）三融资方三案评估（简述三项目的三资金筹三措方案三）该项目三总投资216三44万元，三其中项三目资本三金96三50万三元，预三售收入三投入7三994三万元，三银行贷三款40三00万三元，此三次申请三建行贷三款40三00万三元。5、投三资估算三与融资三方案评三估（一）三项目建三设期1三4个月三。（二）三开发产三品成本三估算（根据三物业租三售计划三，将开三发建设三投资归三集到不三同类型的三物业中三，填列三《开发三产品成三该归集三估算表三》）住宅成三本：16三354三万元。临街商三铺成本：14三14万三元。院落式三商街成三本：16三16万三元。车库成三本：22三60万三元。6、财三务基础三数据的三确定（三）三开发产三品成本三分摊估三算（根据三物业各三年经营三计划，三计算开三发产品三各期分三摊成本三，填列三《开发三产品成三本分摊三估算表三》）6、财三务基础三数据的三确定6、财三务基础三数据的三确定（四）三租售价三格测算三（利用三市场比三较法）出售价三格（测三算的依三据及结三果）：物业类型住宅临街商铺院落式商街车位测算依据建筑面积建筑面积建筑面积测算结果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/个其它说明30%的面积用于销售，其余按出租测算30%的车位进行销售，其余按出租测算（四）三租售价三格测算三（利用三市场比三较法）出租价三格（测三算的依三据及结三果）：地下车三库按出三租进行三测算，三价格为三360三元/个三·月，平均出三租率按三90%三。出租部三分的院三落式商三街平均三租金按三35元三/m2三·月，为一般三商场较三低的租三金水平三，平均三出租率三按80三%。6、财三务基础三数据的三确定6、财三务基础三数据的三确定（五）三项目收三入测算（根据三物业经三营计划三，计算三各类物三业收入三，填列三《经营三收入与三经营税三金及附三加估算三表》）销售收三入：合三计23三794三万元。物业类型住宅临街商铺院落式商街车位销售收入（万元）1812033591483833销售率95%85%30%30%出租收三入：三合计547三1万元。物业类型院落式商街车位出租收入（万元）14831985租期20年20年出租率90%80%自营收三入：三无7、财三务效益三评估（一）三盈利能三力分析（综合三企业开三发经营三期现金三流入流三出情况三，填列三《项目三全部投三资现金三流量表三》。计三算生产三经营期三内企业三各年盈三利情况三，并据三此填列三《损益三表》。三根据上三述结果三，计算三得出）项目投三资利润三率：5三.83三%财务净三现值：三44万三元（I三=7.三839三%）财务内三部收益三率：7三.96三%分析上三述指标三：该项目三投资利三润率5三.83三%，说三明该项三目的资三产有一三定的获三利能力三；项目财三务净现三值44三万元，三财务内三部收益三率为7三.96三%，说三明项目三在经济三上可行三。由于该三项目成三本偏高三，而销三售价格三受当地三市场约三束，价三格不高三，因此三盈利能三力、内三部收益三率偏低三。（二）三贷款偿三还期计三算1）独三立项目（对于三除贷款三项目外三无其他三在建项三目，仅三以贷款三项目投三产后自三身效益三中的可三用部分三用于还三贷，填三列《项三目贷款三偿还期三计算表三》，测三算项目三贷款偿三还期作三为贷款三偿还期三指标）该项目三申请建三行贷款三400三0万元三，评估三测算以三本项目三实现销三售收入三后可用三于还款三的净现三金流并三重点锁三定住宅三的销售三收入作三为还款三来源，三计算得三出项目三贷款偿三还期为三1.9三9年。7、财三务效益三评估（二）三贷款偿三还期计三算2）多三个项目（除贷三款项目三外客户三还有其三他在建三项目或三拟开发三项目，三除了测三算项目三贷款偿三还期外三，还应三综合考三察借款三人各类三还贷资三金来源三和各类三债务负三担，填三列《企三业综合三贷款偿三还期计三算表》三，计算三综合贷三款偿还三期，作三为贷款三偿还期三的另外三一个指三标）。项目贷三款偿还三期：本项目三较为独三立，根三据预测三，项目三本身产三生的净三现金流三能够偿三还项目三贷款，三故没有三测算综三合贷款三偿还期三。信贷项三目新增三效益是三否可部三分或全三部用于三偿还借三款人原三有或可三能的其三他负债三：该项目三的效益三除保证三偿还建三行贷款三本息外三，本项三目的收三益有较三大的结三余。项目自三身不盈三利或盈三利能力三不足的三情况下三，借款三人用整三体效益三偿还债三务的能三力：经测算三，若项三目建设三及销售三按计划三进行，三项目自三身产生三的效益三能够偿三还本项三目贷款三。在借款三人整体三效益欠三佳，但三项目盈三利能力三较好情三况下，三项目效三益用于三偿还借三款人其三他负债三的能力三：该企业三经营较三为正常三，有良三好的发三展前景三，在保三证项目三建设资三金和优三先偿还三我行贷三款外，三本项目三的收益三有一定三结余。7、财三务效益三评估（三）三利息保三障倍数三（计算利三息保障三倍数并三对计算三结果进行分三析）企三业生产三经营所三获得的三息税前三利润与三利息费三用的比三率贷款偿三还期内三利息保三障倍数三分别为三：200三6年：三5.三06200三7年：三7.三02200三8年：三18三.18从利息三保障倍三数来看三，利息三的偿还三有保障三。（四）三本息保三障倍数（计算三本息保三障倍数三并对计三算结果进行分三析）贷款偿三还期内三200三7年、三200三8年本三息保障三倍数分三别为1三.25三、2.三18，三从本息三保障倍三数来看三，其数三值均大三于1，三说明项三目贷款三本息偿三还有保三障。7、财三务效益三评估8、不三确定性三分析（一）三盈亏平三衡分析三：销售率三盈亏平三衡点:三C/三(P-三T)S三＝80三.71三%。表明本三项目销三售至少三达到可三销售面三积的8三0.7三1%，三才能实三现盈亏三平衡。三如果按三评估测三算的销三售率（三即住宅三95%三）测算三，则本三项目住三宅部分三以价格三反映的三盈亏平三衡点为三273三8元/三平方米三，表明三在达到三预期销三售率的三条件下三，该项三目住宅三销售价三格应达三到27三38元三/平方三米才能三实现盈三亏平衡三，与销三售价格三273三8元/三平方米三相比，三价格下三降的弹三性空间三已较小三。（二）三敏感性三分析（敏感三性分析三中，影三响项目三内部收三益率、三贷款偿三还期的三主要因三素波动三幅度可取该三因素当三前值或三未来最三可能值三的正负三向变动三5%、三10%三和20三%计算三）1）敏三感性因三素的选三择及依三据（对利三用外资三达投资三总额3三0%以三上的项三目应将三汇率作三为敏感三性因素三进行敏感性三分析）敏感性三因素一三：经营收三入敏感性三因素二三：总投资考察当三销售收三入、总三投资正三负变动三5%及三10%三时，投三资利润三率、财三务净现三值、内三部收益三率及项三目贷款三偿还期三的变化三。8、不三确定性三分析2）进三行单因三素敏感三性分析

投资利润率财务净现值财务内部收益率贷款偿还期基本方案5.83%447.96%1.99经营收入上升5%6.96%7639.97%1.93经营收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87经营收入下降5%4.69%-6756.06%2.07经营收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14总投资上升5％4.68%-7545.93%2.09总投资上升10％3.53%-1,5534.16%2.18总投资下降5％6.95%84110.29%1.91总投资下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：总投资三和经营三收入对三本项目三项目敏三感性影三响程度三均较高三，相比三之下，三由于建三设期较三短、前三期建设三投资大三，因此三项目总三投资对三动态评三价指标三的影响三更为敏三感。8、不三确定性三分析（二）三多因素三敏感性三分析（在基三该方案三的基础三上，根三据预测三，选定三各敏感三性因素三的变化值，计三算新的三各项指三标值的三结果，三并填列三《项目三敏感性三分析表三》）项目的三主要敏三感性因三素是销三售收入三和项目三总投资三，前面三已进行三了单因三素敏感三性分析三，已能三够反映三因素变三化对项三目效益三的影响三，故未三作多因三素敏感三性分析三。8、不三确定性三分析9、银三行效益三与风险三防范措三施评估（一）三银行效三益进行项三目评估三时，我三行提出三如下业三务合作三要求：严格按三我行的三房地产三贷款封三闭管理三办法进三行贷款三项目管三理。我行作三为本项三目的按三揭主办三银行。对方答三复：能满足三我行的三上述要三求。(一)