成都三原项目提案报告

仅献给城市运营商四川三原置业投资有限公司

敬语关于案名蓝调案名一个蓝色城邦；定义一种生活方式；界定一个群体，承载时尚温馨生活的所在；在传播层面，给生活以色彩的联想。关于案名三原宜家备选案名三原银座迎宾观邸■本次汇报的目的在于：解读四大问题市场怎么样？卖什么？卖给谁？怎么卖？■本次汇报的内容为住宅营销策略总纲，具体细案将根据工作进展分阶段提交。■本次汇报的内容考虑到本项目商业部分所占比重不大，现暂不涉及。汇报框架项目解读市场环境客户分析项目定位竞争格局产品优化建议卖什么？卖给谁？营销推广执行策略怎么卖？项目解读卖什么？第一部分项目解读项目位置本项目位于新津县五津镇迎宾大道新城核心区域，人文生态上佳，属于城市未来发展潜力板块，是居家享受的风水优地。本案新津城区项目四至西面：县法院东面：文化艺术中心北面：工商局南面：体育运动中心项目经济指标项目指标:总用地面积：9702.04㎡总建面积：38809.60㎡住宅面积：36856.60容积率：4.0绿地率：30%总户数：481户车位数：379土地用途:住宅兼容部份商业项目规划方案规划设计三幢14层小高层建筑，其中1号楼、3号楼邻大件路设置，2号楼放在北面，小区主入口设在大件路一侧1号楼、3号楼之间。小区另一出口设在规划道路邻工商培训中心一侧。2号楼1号楼3号楼主入口项目SWOT分析SWOTS1：地块较方正，地块内无拆迁且已平整S2：便捷的交通，项目可达性好，召示性强SWT0W1：项目周边无景观，无高端住宅氛围W2：临近大件路，噪音影响大O1：政府规划存在契机O2：区内无太多小户型楼盘竞争T1：本项目规模小，运营成本高T2：片区内土地潜在供应大，竞争压力大S3：差异化的产品定位S4：开发商雄厚的开发实力和品牌优势W3：周边配套缺乏品质W4：未成熟的新城区减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占先机※强化产品差异，树立差异形象※通过产品进一步细分客户，调动客户需求优势（S）：地块较方正，地块内无拆迁且已平整劣势（W）：项目周边无景观资源，无高端住宅氛围，品质不高机会（O）：产品差异化威胁（T）：规模小、区位差※创新及细分的产品※充分挖掘地段现有价值及发展前景※对项目所在区域重新定义，纳入整个新津县城※先发治人，抢咱市场先机，快打快销※增强项目的附加值※增强性价比项目户型界定分析套数比面积比根据建筑面积初步估算：绝对主力户型为41—60平米，占总户数的41%；次主力户型为61-90平方米，占36%；其它面积户型占23%。从户型面积界定可知：在后期营销过程中，项目需注重以舒适居家的小户型为主。项目特质/亮点项目所在区域具备深厚的历史/文脉/地脉的资源；项目所在区域发展潜力、升值潜力较大；区域性地标物业，适宜“纯正的高尚生活区”人文特色的打造；项目绝对主力户型为套一、套二，后期将针对性的销售引导及宣传推广；东岳观点项目区域特征有双重性，较为尴尬项目整体设计定位不够细分市场产品本身不具备足够的亮点宏观市场区域概况新津历史悠久，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，有“南方丝绸古道第一站”之誉，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史。如今的新津为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地，享有“成都南大门”之称。

新津县位于成都南部，距成都市区28公里，全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡。全县总人口30.18万，其中城镇人口12万。人文景观新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园

老君山纯阳观观音寺梨花溪县城夜景南河滨河广场黄辣丁区域交通新津交通便捷，是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。成昆铁路、川藏公路、成雅高速等快速通道及已经正在改扩建的双向六车道免费城市干道等，让新津初步形成“一刻钟经济圈”

规划中的大成都轻轨铁路

区域规立划总体战略个：成南经济只高地、休闲疾水都、摧成南区基域物流碌中心。城市定位垂：成南门禾户，水哥城新津配。规划格局虚：“五津为杰脉，一山子为肺，三谢城为心”班。最新政策新津购早房月（溜4.2血0—5刷.20兼）1、购房辈财政补贴：凡购买1店44平方姓米以下商盗品住房（冶不含二手屑房）的，葛按购房款抚总额的1恒%给予购桂房补贴。2、个污人所得恶税补贴培：凡购房侦的新津活县纳税帜人，自叛购房之沸日起到哲201刷0年1箱2月3搭1日止框，所交坊个人所滥得税县明级所得梨部分由姥财政给汽予补贴针。3、物溜业服务价费补贴：购买1扛44平河方米以许下商品帝房的，涛由财政府按每平冤方米每仁月0.细30元感的标准名给予物震业服务和费补贴循，期限谷为3年薪。4、按揭谨贷款利息逗补贴：购买14恐4平方米勇以下商品但房并按揭倦贷款的，铲由财政按两实际贷款寸利息的2释0%予以棒补贴，期企限为3年丘。5、“一默站式”服答务：购房者讽在办理贤相关手扣续时，促享受相览关部门致提供的止“一站彼式”窗捞口服务驼。最新政陵策6、外乌地客户惧配套优触惠：外地客户哥购房后可套办理户口融迁入、社度保转入，摆子女也可妻就近入学肯。7、公希积金购钳房优惠：购买商苹品住房火申请住走房公积胶金贷款毒的，首垦付房款归比例由李30%手调整为慕20%婶，贷款同最高额楼度由2竟5万元景调整为条40万筋元，贷装款最长哀期限由高20年编调整为证30年神；外地幸缴存住钓房公积绿金的也老可在我扯县申请般住房公揭积金按咬揭贷款垒购买商故品住房从。8、银廉行按揭横购房优冰惠：由政府阿出面，是联合新贩津商业雹银行，每推出普轻通商品龙房按揭漂商贷最滑低首付箭2成，互按揭利次率最低讨7折优伶惠等。9、开涛发商让境利优惠：活动期配间，各漆开发商唯将参照孕每套优旺惠1万旺—1.哀5万的乘标准让幼利于购茅房者，苍同时还横有购房裂送装修这、送保她险等优并惠。此讯外，活怠动期间涉购房还矮可领取姿知名餐蜜饮企业迫“VI佣P打折艘卡”、甩“花舞秩人间”卖景区门缸票等。区域经济法发展全县完成交地区生产鄙总值87析.58亿牲元，同比僵增长（下浅同）17宾.5%；浩一产业增请加值10多.55亿另元，增长利7.2%成；二产业伍增加值4港9.3亿晶元，增长盐22.6排%；三产超业增加值套27.7房诚3亿元，铲增长12拍.5%；皆三次产业锡比例调整挑为12多:56拘.3:泰31.匪7。全社会亲固定资探产投资怕78.胡65亿译元，增嘉长56同.3%章。200装8年城镇居民贝人均可支榨配收入1距2514钞元，增长违20.1灭%；农民唐人均纯收慌入641圈7元，增瞎长16.砖2%。社会消疤费品零桌售总额愧22.航63亿鼻元，增排长21禁%。城乡居龄民储蓄斗存款余蹈额50愤.16没亿元，尝增长3饥4.9锁%。引进到赛位市外堵资金3婆8亿元迹；实际穴利用外骂资30聋29万村美元，厘增长2脖3.8低9%。县域经济胜发展20翠08年居盛全省第一住房建韵设规划（20到06—优201史0）新津县“骂十一五”疤期间住房睁建设年度刮计划单位：餐万平方深米年度商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村重建经济适用住房廉租住房2006222/1.223.220072221.8/23.820082222.71.926.620092222.71.926.620102222.82.026.8合计1102107127商品住宅煮用地规划（20准06—弟201墙0）新津县知“十一遮五”期秆间商品玩住宅用缠地年度假计划单位：万稼平方米年度用地总量新增用地中小套型中低价位存量用地200642.531.8822.3210.62200731.0523.2916.37.76200831.0523.2916.37.76200931.0523.2916.37.76201031.0523.2916.37.76合计166.7125.0487.5241.66房地产抵投资情展况受地震弄及金融组危机影挂响，房渴地产销泄售增幅搅回落。匀200元8年全漠年含预轻售在内坏的商品猜房销售键面积19.煮61万档平方米，下降男15.巩5%；驾实现商沫品房销申售额11.慌34亿涉元，增长委119箱.8%重。市场启朋示★新津城市基础原完善，能夏够提供完敏善的居住滥环境与人亏居配套★经济发展询稳步提高金，居民央购力逐年叨加强★针对商量品房发男展，新列津拥有弃众多利预好信息★住房消姿化潜力榜巨大，嘴当地购佳买人群纤潜在需佛求旺盛★拥有一定散的投资空垒间，对投皂资人群具宾有吸引力★该区域统本地购贼买力仍哄占重要届比重，轰当地购吗买比重奴较强，府优势区炸域的放驶量将日锅趋加强堤，楼盘盾间竞争章将日趋娱激烈竞争格政局区域竞石争项目境界岷江国活际缤纷城纯阳雅凭庭格林经典津尚都南河公漫寓津都雅居江山多娇未开盘楼盘在售楼盘价格情遥况01500楼盘名称200夺025003000350倚0400艰0均价：元茎/㎡境衰界3000格林经典290胀0缤纷城295捉0津都雅妖居2900津尚都2800纯阳雅庭2500江山多刊娇310域0价格集中刊在290族0元/㎡尚左右户型情况楼盘名称户型面积区间套型境界

60-135套一、套二、套三格林经典80-145套二、套三缤纷城107-148套三津都雅居少公馆70-120套二、套三津尚都70-128套二、套三纯阳雅庭(多层）80-145套二、套三江山多娇70-120套二、套三南河公寓70-130套二、套三岷江国际60-130套一、套二、套三、顶跃户型以适各合居住的芒80-9并0㎡套二笨、100柏-120水套三为主境界：套验一面积为菌60多平郊米，共1列4套，一神个多月销云售完毕，榨购买客户疯中年轻人煮13（政居府、移动疯、联通、贯事业单位懒、个体户殊），老年乏人1（养隙老），均闷为自住。岷江国际象：套一为乏60平米伞左右，共绍15套，幼5月10症日开盘，眼现在诚意乒登记。销售情士况区域内灶在售楼枯盘的日惰来访量房诚为周一拉至周五宣5—1阀2组，汁周六至算周末来宇访量较曾大，平魂均每天砖来访量砖约为1便0组。悄从销售再速度来接看，江叙山多娇萝、境界最等项目北销售情准况目前兄较好，厘走势较乘快。其轿中，该粘区域楼蛮盘的销盾售情况织与其他甩区域项票目相比扒，其销鸟售较佳狮的支撑守力应为仿绝佳的影临河景哀观生态塞资源和震临河的幻玉休闲环盏境。主力客户讽群情况目前区域洁内在售项永目的主力垄客群以新销津本地及左外地客户贞为主，各厘占比便比两例为55纤%、45朝%.发展趋势趋势一辉：供应津加大，度需求回槽落，供抄求总量慌回到平咱衡面上寸。趋势二：巡寿2009筛年五津商躬品房价格吉涨幅放缓棋，但已经状攀高的房揭价不会下划跌。趋势三：窜商品房市希场需求潜阔力巨大，砌市场需求们断层不会封出现。趋势四：刻五津川浙贡工业新区岸、沿南河坊新城开发渴升温。趋势五：凝2009竭年五津房戏地产市场蠢供给分散胶化、大盘库化特征将哀更加明显挥。趋势六可：20逐09年途五津商塞品房供铃应区域颂特征将间更加明堆显，城溉区高层易化，多抽层郊区腊化，同它时电梯补物业供止应量也菠将逐步崭增大。竞争格局酒小结产品建筑嫩形态：以诱电梯公寓仇为主，含揭有部分多司层、低密愚度花园洋家房及别墅胆。建筑风格伸：区域内号市场产品模建筑风格棒多样化，生其中包括习：现代、通现代中式哄。与成都市第一牛圈层的躺新津、抚华阳、狂龙泉、卷温江等谣相比有特较大差确距；即腐使是最项为简单的现忽代风格的毯小高层建黄筑风格也黎较为平庸牛，新津房输产市场尚倚未进入品质时代阻。产品户型俯：区域内样的在售楼鲜盘，主力衡户型集中申在80—另100平雁米、10菠0—13陡0平米这耳两个区间段超，中小挖户型项烧目较少辉出现，赶新津市食场主要卡以居住耻功能为甲主导需惰求。销售价格恋：区域内腐的在售楼姓盘，销售目均价为2彻900—谣3100粗元/平米。畅销产品竖：户型为作80-9情0平方米鹿左右的套臣二户型，扮15～3楼0万总价鸭的中小户格型是最为翠畅销。购买客杨户：以猪新津本是地客户益为主，掘其次为辟周边区弊域及成咱都其他极区域。客户分析客群分闻析说明由于时间奏关系，没咽有进行大吐规模的问封卷调查，啄此次调研罢采用了抽启样调查法氧和电话询乏问法。以寄上方法得应到的数据圣再结合以携往的数据暖进行的综糟合分析，姜存在一定践的偏差，额但能把控束大方向的栏准确。特此说搬明。区域市开场常规将客户描径述群体一年龄：2惧5-28法岁用途：卡自住、德结婚自躬住描述：目前的家罢庭结构是营单身或两掀人，对教手育等配套助要求不高缠；贪价格象便宜，药较高性清价比可狼让他（姥她）住传得宽松调些，可旺以容忍卵暂时的糕交通不队便；他们对专未来充赌满信心蒙，相信维一两年钳之后，野就能步隐入有车助一族，衔交通不赚是问题缎。群体二年龄：3仿0-40劳岁用途：自袖住描述：一家三过口或三触代同堂喝，子女亦正在市悉里读幼择儿园、袖小学，评自己也衡在市里旦上班，渗事业刚巧启动或瓣刚步入舱上升期丛。现住单位棉的老房子蹲或父母的塌旧房子，扑很想为子伟女或父母旧创造更好伏的生活环滋境；市内房查价越来举越高，胖郊区的谣生活又欺会有诸遥多的不退便，特俊别是孩纯子上学扎，自己烤事业又们处于上产升期，颠不敢有蛮松懈，保处于矛厉盾、犹踪蝶豫之中恶。区域市厚场常规嘉客户描蒸述群体三年龄：3受0-40橡/40-喉50岁用途：给伴父母养老沿/自己未闸来养老描述：有一定的旦积蓄，没拘有太多投映资生财的长途径；市内的睛房价持缝续攀升如，趁手纸头有余蜘钱，先辽买一处齿小区环捕境好、岸有社区影的房子集；只要价格刮合适，户形型好，社挑区好，反肆正暂时不途住。群体四年龄：5唐5岁以上用途：秋自住养焰老描述：退休了，削没事就想吗养养花草秋，在院子照里遛遛鸟接；现在的房慰子虽然位幅置好、方仪便，但都召是老房子问，也没啥妻社区，儿禽孙周末过盲来，还挺强挤的，城族里的空气受也不好；愿意到页郊区，砌只要价姓格差不孤多，有善个花园兼、小区眉，就可喘以考虑基。购房客户扶群体分析市场群搞体购买叙目的仍色以第一屯居所为赛主，购访买人群片来源于唉本地、酿成都、与外地、铅三州，薪分别占宵55%飘、25炊%、1宜5%、惊5%。购房客户裂年龄分析年龄（岁）比例30岁以下25.40%30-35岁32.00%36-40岁21.10%41-45岁4.40%46-50岁5.60%51-55岁4.40%56-60岁4.90%60岁以上2.20%合计100%30以下挨及30-兆40岁的否消费者占撕总体消费挎者75.迎5％的比兆例，但区赶域消费者肢中仍有不顷少50－崭60岁的类用于养老捷的客户，麦且该类客片户正逐年阀增加。另抵据消费者流群体样本宇调查得知搭周边项目歌消费者主扭要集中在乞30-4镰5岁。购房客押户地域得分析现工作位置比例川浙工业园12.80%新津老城区35.40%五津其他区域26.70%新津其他区域6.70%新津周边区域4.30%市区其它区域及卫星城市13.00%其它城市1.10%合计100%购房者工够作地点主地要集中在索新津区域核心群购房客户污面积需求面积60平米以下60-7071-8081-9091-110111-130130以上比例3.80%7.80%15.10%34.10%18.20%15.40%5.60%购房面哪积需求锡特征体系现为：恨70－柄90平所方米对值紧凑套吵二，9释0-1佛10平济方米对纳应小套拢三。客户分析嘴小结消费者慕主要认堂可的户婆型以紧券凑套二饰、紧凑蛋套三结跨构为主街，以实纷惠为向蹦导、以磨紧凑舒升适居家诵为导向校，较为接受酿开发商多究赠送阳台仅、露台等吹灰空间。成都、双德流、大邑窃、三州回延流客户、贩西藏客户之为主要外狼地客户。客户年龄细主要集中录在：30盲岁以下及献30—4稻5岁。客户职泼业主要输集中在没：个体佳老板、诱国有/罩公司职滤员、民斯营企业亚老板/夺管理人鸡员。客户年收饺入：为5稻万元以上叙，其中以自7万-1假1万为主葛，11万芝元以上及仔5万元以耀下为辅。结合项丸目项目整体准套一户型扯占到41准%，和本讨地消费群音体的需求配有偏移。吗原因有二巨种可能性桐：1、消费额偏好就喜宽欢大的房疤子2、本朽地小户放型推出征量过少作为第营一个吃轮螃蟹的猴人，勇扒气和智耗谋需同诵时具备解决之道狮：为规避凤风险，把柄户型配比德做适当的被调整结合项目舱二警惕围城荒效应买得起薄房的人绍不会买怀小房子想买小房蒸子的人买刻不起房子想投资的犬人觉得地沸段不能吸叹引他看得起地早段的人买恢不起房子解决之道岔：小户型稀自住的需轻求硬性引惠导，释放恰需求。产品优彩化建议户型配比世优化建议套型套一套二套三套数18320197比例38%42%20%套数比面积区间41-5051-6070-8081-9091-100101-100110-130套数1197826135531456比例25%16%5%28%11%3%12%面积比合并D5霜、D6，急改成套三户型优拥化建议一室一厅制和单身公帮寓转变成还三室两厅合并D屠5、D踢6，改梁成套三如图外立面建舱议东岳建名议：天际线统汉一一种造闸型，从侧馅面显得有蜘点杂乱。外立面傅配色建糕议东岳建议玻：立面设计断色彩:以府咖啡色和骡黑灰色进胆行搭配，悬栏杆、窗哄户等细节何部分用黑苦色处理，药整体建筑茎色彩用灰吓色、白色僻线条和咖升啡色块色叶进行搭配农。材料及截新技术夹建议所在市场席使用的节堪能环保材命料如下净水系拉统新风系乳统8度抗震净水系统新风系统区域已诞有项目客户接有受度较尼好，较角为认可其他新方技术东岳建纹议：新技术增绍加成本，柱但是能换等取一定的断接受度，牲但不是影撒响客户决扰定性因素睬。建议没采有必要使杏用。园林建蕉议鉴于中庭玻仅300姥0余平米塔的集中景渣观，对整闯体景观的检层次感和掌精致性就准有很高的罚要求。体现：南亚园林获，生态港资湾，景致嗽居家！园林特色勒描述：摩1、莲碎石拼花秩路面2、小型西雕塑装饰3、大量匠使用灌木闲起坡造型4、集农中水景疫点缀5、高涨密度植现物搭配6、功貌能性配默套的补厨充（健垃身区、帐休闲区坟等）东岳营销东岳营销高密度束灌木搭恭配园林元服素落地花葛钵东岳营销园林元素细部水仰景东岳营销园林元殊素系列雕塑沉小品东岳营销园林元凯素地面停车委位起坡加轰灌木覆霞盖形成冒地面停榜车位和外一楼的梳视觉阻深隔。东岳营销园林元素拼花路面喷和下沉休帆闲广场建筑转角毅植物处理东岳营销园林元素灯具和刑路边植没物矮墙碗处理东岳营销东岳营销局部景秤观建议小区道路求提示图小区道路森是维系小记区交通的缘瑞重要枢纽饺，美观的暑小区道路弹，可以提寒升项目档奸次，利于小区居民术交流，是另联系各组政团景观的倘艺术景观矮纽带。局部优酷化建议各栋入饱户大堂塌风格提质示大厅入溜口，回爽家的感圣觉，可采用花城岗石、大得理石等材质，植提升项目疮档次。入户大作堂提示图其他建议小区标辉志性构洞筑物建议在小伐区的入口染处或其它范明显的地汁方设置特第色的构筑厅物（例如互：建筑体纲上LOG番O应用、级围墙上L此OGO应决用等），昏以加强小款区的识别钉性及居民暖的归属感鞠。东岳营销项目主方佛向需要整倘体把控！关于策略营销策略喂概述【营销迟目标设讽定】打造新城耽区的标杆丸物业；实现片区贴可比项目详的销售前后三强；满足项胁目可持洞续销售荐要求；发展商坝的品牌报建立。【基于绪目标的月整体策冬略】需求的衔引导释刑放用噱头来足引领需求用精装贫房来撼嫌动市场把规划纳孝入营销重探点【营销策边略指导旗下的各民种策略】推广策略少：1、以秩噱头引脏爆整体岗项目推折广2、项目借价值系列道推广（地锡段价值、桂产品价值投、认同价寸值、增值随价值……近）3、以时淹尚的活动兽进行整体油穿插4、推门广渠道脸有效组桌合推广策略睛形成发挥优费势、抢失占机会依势助手势，掌宪握区域掌市场话咸语权，味以高形挥象强势储推广、棉高品质勾展示吸恳引客户充分借助脑发展商现凭有资源，岔挖掘和提垮升发展商透品牌价值释，为项目屡创造营销缝机会利用机蜂会、克诱服劣势大势在场孤，关键作冷为，顺势供而动，抢泛夺客户发挥优怕势、转叹化威胁依托区宽域优势毫，展现们项目非果凡价值歉，吸引身新津及绕周边客去户的关跟注减少劣势择、避免威贵胁挖掘区劣域居住留价值，怠使更多牛客户消俗除疑虑说，认同惑片区高服务缠+高形贿象+高美品质【营销策众略指导料下的各率种策略】销售策雨略：总策略：定点巡杆展，由另坐销变红行销，柳提前咨逼询充分免吸筹。优惠多样拾开盘热销污。一次性推顿售。辅助策醒略：销售中心挥，提前进狂行项目咨淹询及蓄客性，利用巡匀展、派发因宣传简报鸡、会员入晋会等各种姥推广宣传馋手段，充盯分吸筹，膀保证筹量招。多种优蝴惠措施娃，刺激羡购买，酿实现开谣盘热销牺场面。【营销策略配指导下的疗各种策略】开发策恰略：1、整幅体开发2、分软期出售销售目标全面认蜂筹解筹主销期[销售目狸标]：总体销阀售率20％687910111212347509106[销售万目标]订：总体销惭售率4肃0％[销售目吓标]：总体销售披率70％-壁售罄8910主销期[销售打目标]陶：总体销返售率9易5％建议：设整体开惜发周期涨为15言个月营销推广主流精啄致社区突出组合挎概念，演隶绎蓝调生剑活形象定灭位营销部分本项目恭户型标突准，宜尚居型空惰间设计优，精致睬户型，膏组合生萌活。新城区、柳成熟区、问全能小H既OUSE突出区塌位：区位、突成熟配赶套；产品：硬择件价值产品定馋位主推广境语：蓝调生活冒，我同意对，我主张秒；创意，袜改变生租活，副推广露语：繁华里绝，40忘-50眼平米精怜致小户久型蓝调，慢蒸‘点生活市场中停高端占点位策略新津的消搏费主力和沙市场机会卧点，是中高端尼客户高端市场院占位对于项目战箩略更有利对于区野位较偏筒、规模帝较小等番不利条摘件，项耀目应以雁高性价雷比启动沟市场基于市狭场与客蜻户细分斩，结合刻项目特切征执行差异化魂战略我们希遣望通过替市场引李导，把急项目塑响造成为应：[产品音品牌]催：为新矩津高端小惩户代言[客户斗品牌]禁:以烂片区富费人居住字为主流精燥致社区项目市场蹦占位三原集敢团品牌导互入，建立数项目的厘市场号往召力！新津城区阳高端客户收群体，辐射周捧边区县的掉高端客户幕!“赠送面斜积、增加浪实用性”控为代表的产品线，引导堡高尚品犯质生活粥主张！企业产品客户项目市场方占位突破方要向突破方兼向突破方向明确阶深段推货蜻重点，仁各种单忙位互相字搭配。把握市记场脉动晋，争取法最大客障源。避免风险画过大，尽悬早回笼资炮金。根据目北前市场辜需求环胸境和项则目规模骗，我们建朽议本项慨目采取农一次性登开发，以尽快完剩成销售，指回笼资金散。1、项抹目地块剖净用地970骆2.0泊4㎡，呈规则屡地形，若决分期开发体不利于项植目规划、惜布局；2、目前隙区域尚无华大盘启动思，项目正庄可先期入更市、尽快旺推售规避馆风险，尽竖快回收资贡金；3、目涌前区域御内现实许供给平程衡，但旗潜在供皇给量巨汪大，本族项目应占尽量缩治短开发砍周期，甚加快资计金的高茂速运转狠；4、类比区域炊品牌竞争记性楼盘日钱渐增多，受这将会不榨断吸纳本诞项目所在维区域有限钱的需求市蠢场，这就舱要求本项猜目必须快藏走的开发英思路。入市时机选择合干适的入肆市时机骗，对项夺目销售犹、回笼误资金、桃工程预禽期的成寒败作用而至关重撒要。由巴于项目验属于短臣、平、占快项目黄，所以戴销售启警动的轰邪动效应输直接关始乎以后扑销售提愉价，考温虑到快锄速回笼果部分资猎金，根籍据发展辅商《邀薯标函》住之要求200房诚9年7储月12满日开始油认筹8月8日伐公开发售建议入市肆时机销售节盏点整个销蒙售过程衔分为预剖热期、释认筹期菌、强销露期、持掘续期四日个阶段漂。1、其中丛在预热期畜中，为了忽与周边楼炭盘展开竞印争，争取硬更多的客兵户资源，础建议销售乡丰中心及巡什展活动同馅时进行，犬对客户进祖行前期咨编询登记。2、8月毒取得预售薪许可证，本开盘销售获。3、全等部推售躬，便于陷资金尽应快回笼鞋，避免社不必要鸽的风险屋。现场销售太中心开放仅；吸筹认筹期盛大开盘强销及持壁续期7工地围辈墙包装礼及户外半出街；位海报、解电话咨匀询并进防行登记预热期09/懒6尾盘活债动收官大捷10/膝10整体销户售95信%8强销期，幸客户活动912高调亮相品质绽体放高调入庆市，由束坐销变肾行销户外提前亮相，并设置咨询电话，抢占时机，储备客源，6月开始定点巡展，加紧有效客户储备；活动广告，乘机入市，深入人心，吸引客户关注及巩固其忠诚度；热销炒作，优惠促销，再创销售口碑。现场销售中心亮相，开盘热销；推广策略电—主要节擦点8开始认帜筹10.10盛大开盘拦活动7设置项目张咨询电户框，提前进刚行客户登队记。09.6销售中心佳开放客户活缝动，口浸碑传播12持续销售踢至尾盘9售罄公咏告形成热鞠销道旗、侍户外广庄告、公携交站台道旗、户述外广告、欲公交站台越信息更换道旗、户改外广告、遥公交站台观信息更换巡展客户活动咱，口碑传序播以上时间克仅为预测局，具体执揪行可根据瞧工程进度市相应调整短信群莫发短信群发高调亮破相盛大开盘品质绽放收官大明捷执行载旋体展示攻略捕：通路包榨装＋现犬场展示镰＋实景猫展示推广攻略域：利用有请效营销衫手段（飘户外＋尺咨询点锡＋房交昂会＋巡阅展＋老内带新）识，促进袍销售活动攻汁略：通过活动开增加开盘唤现场氛围础，促进销搂售，同时容树立项目其品质形象展示攻略外围包振装通路包装样板区包垄装卖场包临装“体验边式”包装体系“点”“线”“面”展示攻修略—通路包北装导视系生统公交站尿牌广告户外广聋告牌可扫提前展创示企业揉品牌高也度、项伴目名称价，以便考项目高洞调入市阀。强有力大的导示怕系统，绿营造现手场感染火力，增谨加热销滤氛围。展示攻略爆—卖场包撤装销售中绩心艺术化恩、格调章化品质化、奴气质化重装饰衫，使有耗限的空侦间无限季延伸…展示攻略接—外围包装围墙包装贸展示楼盘损信息，提讽高项目品挎质感。展示攻迅略—样板区集包装优势展白现——分根据户推型的不恰同，充咳分发挥背各户型怀优势，舱整体调基性时尚劝现代，夕重装饰净。生活化端演绎—侧—让房贪子发生岛故事，惜是样板值间，更圆是一种勉生活场驼景。体验式营烘销，演绎绑未来生活脚，情景秀隆。展示攻避略—VI系统推广攻抓略巡展建立直接域有效的营偶销渠道立体化媒剖介整合策嘱略报纸（形倒象、关键检节点）杂志（居爬周刊等）网络（夫印象、片口碑）户外广连告（品诉牌形象包）客户营销短信宣传资料寄送客户网络结合项皂目规模锄情况，悔推广载德体主要涂以户外较广告及泽巡展为脊主。活动攻薄略【售房部炉、样板汤房开放枪大型活植动】大型活动擦的开展，抱能最大限秘度集中人蹦气，统一容展示形象叮品质，借病此提高项份目的知名雕度。【看房即渣有礼】活动攻略【国庆、圣悄诞活动】【中秋节舍活动】节日活联动的营依造能保遇持关注跳度，稳祸定潜在搭客户。【业主成交衣酒会】【教师节活丈动】推广费用杆预算项目高姿凝态面市，担建立客户崇忠诚度，贝整体推广戏费用预算糟为1.5姓%。说明：音具体的页分节点馋的推广并详案，体在中标吗后一周冈内提供孔。推广费用只预算关于价格项目价炭格定位项目均自价首先通过恢市场比较渡法初步确谣定各产品绵类型的单湖价和总价故，同时通绑过目标需饥求定价法版对初步推透论的价格朝进行验证锡。＊市场比椒较法价格套推论＊目标需求虏价格验证价格定位绑—市场比局较法内容权重本案少公馆津尚都境界地段20%1010119周边配套15%10101010交通状况15%10101010小区规模15%109911景观环境10%10101111噪音5%1010911户型设计20%10101112总计100%109.8510.110.6折实均价290029003000比较价294428712830权重50%30%20%加权平均值2899根据市镰场比较哲法，与束最有参朵考价值谋的三个辱在售楼别盘（少驼公关、熄津尚都侍、境界神）按对辅应权重惩安排，钓得出本松项目的欣对比销旬售价格纵在28活99元奴/㎡。此价格县为清水筛房价格。由于数据释的关系，前无法对精肃装房的价煤格做出准断确的核算饮。关于精装栗房精装房值相关政栏策99年以松来，国家轮对住宅建纳筑的技术辜规范越来原越细化，崖从对体系径的建立，含技术标准增的规范逐己步细化到洽对内部装谷饰装修的披详细规定觉。国家对统住宅建筑居的规范逐织步由提高税建筑质量担向商品住群宅的一步牛到位进行径演变。在傻这个演变碍的过程中砖，住宅逐廊渐由单一反的建筑体浇逐渐转变配成商品，应这种概念辞的转变使哨住宅产品予更加切合虏市场，更永好的引导墨住宅产品我向科学化卧、市场化渴发展。多蜘年以来政窄府不遗余被力的对精福装房进行目肯定和推旁广，说明拼了其在市堆场上的存挣在力度应赛该更强，驾存在范围壶应该更广熄。政策名称发布/实施日期政策概述关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干问题的意见1999.8.201、为了完善住宅技术保障体系，制定和修订了一些相关的技术标准、技术规范。2、加大了住宅建筑体系和部品体系的开发、研究和推广工作。住宅装饰装修工程施工规范的通知(GB50327-2001)2001.12.9/2002.5.1根据《关于印发“二000至二00一年度工程建设国家标准制订、修订计划”的通知》对装修中的施工程序、成品保护以及运用的材料有了更为明确详细的要求和规定。住宅室内装修管理办法2002.3.5/2002.5.1对室内进行装饰装修的禁止事项、开工申报与监督程序及要求、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修以及法律责任方面做出了详细规定与说明。商品住宅装修一步到位实施细则2002.7.18细则中指出应“装修一次到位”，简称全装修住宅。避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。也是首个取消“毛坯”房的政策商品住宅一步到位材料、品部技术要点2002.7.18此政策是《商品住宅装修一步到位实施细则》的一个配套政策，是一个技术性的补充政策。关于进一步加强住宅装饰装修管理通知2008.8.1引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。1、节洪约了装瞒修成本歇。“精本装房”撑实行的贵是大面羞积统一岩装修，跪由于装须修工程净大，不仁但可以舌使装修俗材料得绸到充分刃利用，润降低装苹修材料白的价格寻，同时旷统一装锅修可实蜓现设计膛成本分豆摊，从复而达到科节约装完修成本扁的目的眼。据测枝算，统辫一装修忙要比业裙主各自雕装修节熊约费用毁30%或左右。2、“精萍装房”可尺减少重复脉污染。目滩前，住宅暖装修污染宅已经成为盛城市一种潜新的污染络源。一般险来说，小码楼盘的装满修需持续圆一年左右毁，而中、拆大盘的装会修，业主篮所持续的小时间将更豪长，而统嫂一装修可御大大缩短撤装修时间耳，并有利辩于装修污镜染物的集即中处理。3、“精控装房”可瞒最大程度情地彰显楼运盘户型的盒个性和亮谈点，由于押楼盘户型愤的个性在灯许多方面请需依托装副修来得到页体现，而肯普通房如来果业主选寺择装修设奇计不慎，虫极有可能优埋没户型请的个性。4、“晶精装房爆”可真难正意义宏上实现捐“交楼邻”与“祖入住”男同步进浙行。精装房涉的优点⑴、厨犁卫全装播式装修抛房该类型坚装修房穗重点在表于厨卫满系统，饿装修标共准除普尘通的铺漂地板\申地砖、沉墙面粉奖刷、吊谜顶外，筝还包括干抽油烟装机、水笋盆、马绿桶等。⑵、一摧般型装筒修房该装修房堆类型在市停场出现最央早，装修构标准不仅崇进行了厨臣卫全装，帅还有客厅拌及房间的盘地板/地忍砖和墙体唉粉刷等简除单装修。⑶、一般赚型装修房辜送家电\泰家具该类型的辫装修房除和了做到以狗上2项装魔修房的标效准外，还煤附赠家具诵\家电来钉吸引客户毙购买，几岗乎可以实杰现拎包入稍住的概念持。但此类绿型全装修丑房附赠品烘的价格都念含在装修企费用中，焰因此装修高标准通常艳较高。⑷、豪招华型装藏修房该类型贩装修房货装修品四质和配肚置更高怒，在细叉节上更啊能体现橡个性、指品位、拐设计感要及奢华物感。针币对客户旧群为企浑业老板农、CE衔O等社盛会上层饱人士。⑸、菜单斧式装修房该类型装纺修房由开薄发商提供碌两种以上阀装修方案烦，包括墙赠壁颜色的鄙不同、地假板/地砖茫材质的不教同以及装明修品牌的禾不同。成都精盟装房类责型根据情况若，成都市咐场目前的句全装修房收类型大致凉分为以下驼几类：购房者对料精装房的盯接受度随着市倾场上精杠装房的够逐渐增出多，购施房者对赤其也有按了一定盟程度的赞了解和群认识。浑通过他舅们对精尘装房的树接受程警度不一藏，执着痕于清水棒房的占外35%甚的、愿难意购买惰精装房辆的占6根5%。购房者的思年龄与其柜是否愿意亲接受精装棒房分析从上图可钟以看出，六各个年龄播段的受访肌者都比较愚接受精装拐房。特别厚是20-笑30岁这摆个年龄段偶，接受率膝达到35猛%。与让本项目套叉一的主要咏目标客户谨群年龄一票致。成都精装锻房的价格08年幼，成都腾在售精的装房项灵目大约冲有50雄%的项肃目价格挡（减去抖装修费阻用后）阅低于周健边项目览清水房植价格，袄而另有早约19瓦%的项挖目价格昂（减去医装修标秆准后）博与周边扑清水房膨项目价窄格非常院接近的元。这说明永成都市稀的装修蛋房的价傻格是具防有较大宁优势的。精装房恰价格测匀算建议本项奖目选择一示般型装修足房类型装修成本栋按300继元/㎡计纷算单价方面冶：以50纵0元/㎡卸精装修面的市，销售饮均价在3碑200元悦/㎡，为清水房价根为270搜0元/㎡杂，低于同锯区域清水设房价格，橡具有较大波价格优势咐。总价方面皂：户型套钱一按50翠㎡计算，糠销售总价保为16万脱，总价优宏势明显。户型套脊二按8椒0㎡计例算，销伍售总价倒为26笨万，客震户购买晴力可以判承受。精装房贡效果预锋估关于表现谢谢阅览永！9、静夜四血无邻，荒牧居旧业贫芦。。4月-判234月-稻23Frid它ay,杨Apri慢l28鸟,20酿2310、雨中间黄叶树嚼，灯下繁白头人雄。。23:3夜3:0023:套33:杂0023:纪334/2贱8/2郊023丽11岭:33覆:00弓PM11、以我独纪沈久，愧纤君相见频旬。。4月-2恳323:3旺3:0023:虽33Apr糊-2328-A粘pr-2缠312、故人江瞧海别，几临度隔山川寸。。23:孕33:慨0023:卷33:湾0023:搏33Fri叨day宿,A政pri削l2欣8,副202败313、乍见翻葡疑梦，相庭悲各问年佣。。4月-黎234月-斗2323:3端3:0023:3慎3:00Apri宰l28以,20尽2314、他乡蓬生白发雾，旧国逮见青山霜。。28四欢月20眠2311:轮33:脊00但下午23:蛙33:首004月-2壳315、比不格了得就嘉不比，渡得不到铺的就不早要。。含。四月抢2311:薯33戴下午4月-2础323: