三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告样本

窃咨询机构论：海南正理侍土地评估有黑限公司莲项目负责人滤：刘海涛（茧中国注册土加地估价师）厅项目参加人炕：王云松（此中国注册土嚷地估价师）目录借第一章项鄙目总说明致栽……………新……………累……………懒……………短2经第一节项秧目李背景聋瞎……………线……………灾……………蛛……………竿…晒2塌第二节项拾目预测的基棕准日酷滋……………重……………期…站……………膜…锅2劈第三节项拴目两委托夸单位奋暂……………挑……………偷…………百………哗……棒2休第四节项奴目咨询目的漠盐……………纯……………重…每……………疲………穗3睬第五节钢报告编制止依据贫冒…茅……………绞……………熟……………袖………寇3甲第六节报岸告编制说明纠渡……………叉……………肉……………森…………镜4储第七节项砍目咨询结论众嚼……………耗……………特……………效…………登4市第二章项沙目规模陵叉……………彻……………污……………这……………贪…怀4帜第三章投兼资纹环境研究法慰……………肤……………起……………将…………孕5眨第一节风三亚市看总体社会经趟济情况迫录……………候………游……………忙…鸦5寄第二节于三亚市房地灯产市场饼状况冬喇……………调……………兴……………说7榴第君三节杨蜂区域环境研梢究辈晕……………您……………歌…感…永…踏……………钳…局8潮第斯四来章项目滩开发现状箱……………谅……………壁………系……………虚…饿10欧第绑五沫章棚现状土地转督让价格尝估算偿……………挤……………摘……………望1妇0还第朵六最章迁项目经济效期益分析虚……………堂……………慰……………旧……狮1敢2编第七章气不确定性分弯析洒……………释……………令……………中…………狂1听3善第瓜八鲁章押锦附件条……………丈…芒……………璃……………穗……………港……1双3跟第一章赶着项目总说明广第一节阴许项目背景徒2005年滩7月13日乓，海南建丰虚旅业开发有狭限公司以出泻让方式取得归位于三亚市劈海棠湾镇藤渡桥河出海口解西侧的七宗姓旅游用地，副并办理了《裤土地房屋权会证》（三土闻房（200蜘5）字第2判206号、累2207号钓、2208岔号、220述9号、22烧10号、2舰211号、波2212号资），卸其中包括五稿个原生态椰遇子岛，辨土地总面积央63315亚3.16平作方米摩。冷由于三亚市软政府对海棠烈湾进行了整杨体规划设计红，宗于蚂2006年播12月23告日峡通过了向中国城市规衰划设计研素究院编制的茅《海棠湾约分区规划及孝城市设计》英，丙根据该规划努，瞧海棠湾规划速总用地面积售98.78街平方公里，艺其中城市假建设用地面钉积51.6演平方公里，雕规划居住人陡口为25悠万人亿。依此规划吵，杨海棠湾总体焰定位为“国含家海岸”—众—

国际休巨闲度假区，调其职能是世霉界级的旅游汪度假天堂，车面向国内外砖市场的多元脾化热带滨海贱旅游休闲度谊假区，国家兵海洋科研、禁教育、博览帜综合体。病聪讲摄衡得董退疮省由于规划的细变更，海南钟建丰旅业开丹发阁所取得的土促地中五个原唤生态椰子砍岛将建成椰养子洲国家海由岸湿地公园晒，其余地块彻将建成辣椰子洲度假艘酒店稀，析所以该公司锤取得的凝土地无法按仅原规划进行歇开汁发建设，袜因此，瓶海南建丰旅济业开发有限钻公司弦拟将土地进悦行转让，郊委托咨询机是构裙按现状条件猜下钢估算土地的趟转让价格。恐第二节侮项目凉估算挎的基准日疫本报告务土地转让价嘱格璃估算的基准袄日为循2023年蓄3月15日芳。珍第三节右项目岂委托储单位贪名称棒：煌海南建丰旅者业开发有限帮公司掌住所：海南山省三亚市金担鸡岭路兰海粉花园二期逐躲浪阁一单元域6A欧室溪法定代表人任：林怡胜案注册资本：=250000000\*CHINESENUM2尽贰亿扯伍仟月万盈港币海公司类型：单有限责任公冠司（台港澳杏法人独资）纽经营范围：眼房地产开发统经营，经营俭中、西餐厅努，酒扎店管理、物诞业管理，园燥林绿化工程畏。四第四节书项目咨洁询目的叨本咨询报告烟主要包括以配下几个方面猜：不1.分析摸介绍碧三亚市疑经济牺总体发展状靠况和投资环丛境乌2.分析券三亚市亿目前房地产贫市场状况止3.腿进行项目割投资钢成本徒及费用妨估算位4.基于梦三亚市秩当前的房地由产市场状况周和近期类似侧项目的情况者分析，对本艘项目的雅转让价格进录行估算课。中5.在不躺考虑转让时息缴纳的营业渠税，估算土尝地按现状转腐让时，最可角能成交的转捕让价格，按议估算的价格耕进行转让，柱委就托单位能获策得最大的经外济效益。社本絮项目咨询报坑告的目的是格通过投资环裁境研究和财考务经济分析蓝，为投资决全策劝提供参方考依据爷，萝在保证委托猴单位获得最申大经济效益私的条件下，挥对土地的转谨让价格进行弓预测估算。汽第五节琴报告编休制依据兽1.原三亚市都城市总体规尽划及修编骆2.嘱三亚市海棠蚕湾A7片区酷控制性详细弯规划览3.妨三亚市膀房地产市场就、土地一级跌市场基本资蝇料颈4鼻.捏三亚市雾工程建设及浊周边环境的然勘察调研资察料奸5耍.挪《息中华人民共圈和国土地增据值税暂行条喇例》（瞧国务院令[眼1993]宏第138号搭）饼6.摇委托方提供若的惩其它梁相关资料牲第六节技扫障报告编制说班明漫本报告的编吨制依据了中嗓华人民共和托国公布的有炼关法律、法午规和政策及尾具体规定，锋同时本报告奏的基础资料固和数论据来自于国沈家、绸三亚市夫有关主管部冷门颁布的文圣件和委托方残提供的资料许，以及报告牙人经过调研乖所得的资料成、信息。翁本报告的含分析和测算符，采用按国际上通用箭的模式和规颜范，结合中纷国有关房地叼产项目财务邪管理方面的贴具体规定和闭三亚市翁的市场情况直，进行分析星测算。捏第七节苦最陷项目咨询结蜡论非委托单位棕按肠现状鼠（生地）膛转让土地笼时惨，平均单价羽为庆12膀2渣万元/炮亩债时市，赏在不考虑转倍让应缴纳的传营业税时，雄能获得最大板的筒土地收忍益悲是1160痒14.36帜万元质，次扣除应缴纳舟的竞营业税渠、契税幸及其它不可晶预见费用崖9919.迅23镜万元，净收辩益为10个6095.炒13贝万元，资金容静态收益率险达到艘111旷7棍%午，界说明委托单怒位在取得土施地而不追加念任何投资的服情况下，投山资三亚市海冲棠湾土地开教发是晕非常驶成功的。腥第二章医项顿目规模斥根据委托方俭提供的资料晃，委托咨询皂的标的为位灯于三亚市海途棠湾镇藤桥偿河出海口西些侧的七宗旅卵游用地，土锯地面积分别乏为易31581努0.55平溜方米挣、恐28092崭.93平方赴米撤、他15457看.75平方址米带、腹29636宫.8平方米吸、碑14317遣5.0平方扇米忠、嗓85371贡.42平方棋米嗓、睬15608贡.7平方米回，合计为漂63镰3153.陆16平方米边，折合土地庆面积为94卖9.73亩扮，其中后五液宗地为五个位原生态椰子骗岛。像台根据199论9座年原批准的罢《置建设项目选终址意见书》万，星原燕项目用地主征要技术为：啊容积率小于咱0.5，建扣筑密度14樱%快以下，别墅亩最高为三层僵。连由于海棠湾伏整体奉规划的变更叫，咨询标的爆属于海棠湾兆A7片区，屈其中控规地捉块编号燕A喜7-03-捐05花、A7-0费3-06、味A7-03开-07、A据7-02-朽01，越拟建设椰子携洲度假酒店停，辆规划容积率夫0.15-亡0.38，捏五个椰子岛两属A7-0削1地块，拟振建设国家海钩岸湿地公园乞。桨第龟三桶章朗投资环境研虫究未第一节奏托三亚猪市总太体社会经济午情况星1.地理闸位置蜂三亚市地处优海南岛最南千端，烈北纬张18°09观′34″—泡—18°3等7′备27″、东铃经108°抚56′30毙″—刷—109°亩48′28皆″之间。东巨邻陵水县，备北依保亭县栏，西毗乐东汪县，南临南斗海。全市面启积1919库.58平方柳公里，其中夹规划市区面迟积37平方爹公里。东西寻长碎91.6公犯里耽，南北宽婆51公里垃。全境北靠竿高山，南临膨大海，地势恼自北向南逐凶渐倾斜，形蠢成一个狭长抖状的多角形住。境内海岸步线长抬209.1潮公里歪，有大小港烛湾19个。漏主要港口有嗓三亚港、榆篮林港、南山逼港、铁炉港糊、六道港等白。主要海湾松有三亚湾、匪海棠湾、亚惨龙湾、崖州莲湾、大东海赞湾、月亮湾衬等。有大小纪岛屿40个巾，主要岛屿筝10个，面泰积较大的有挺西瑁洲岛2旋.12平方棋公里，蜈岐鼓洲岛1.0估5回平方公里。只2.自然魔因素团三亚市年平篮均气候为偏26.5℃睁，年极端最锤高气温为品35.1℃热，年极端最技低气温为敲14.6℃导，年降水量伪为甩1554.阿7毫米往，年日照时森间为240腾0.2小时剥。三亚市土鉴地总面积为艺1919.晌58平方公部里，山地占累33.4%捏，丘陵占2掩5.2%，驴台谷地占1米8.1%，拾平原占23借.3%。全荷市耕地总面升积绿12127侮公顷男，其中水（页旱）田夹8210公违顷房，旱地注3917公女顷布。市内有大教小山峰20知0多座，山见峰大多在恋海拔300疼-1090墓米劈之间，最高初山峰是尖岭育，海拔高度层为再1090米啄，三亚市市垃内有河流1鞭0条，最大查河流是灶宁远河，干江流轨90.2公皮里源，流域面积姨1073.佣81公里耽，总落差潜1100.羡6米帽。市内有大题小港湾19岛个，较娱大的港有榆闯林港和三亚军港，喂全市海岸线耻长到209.1逐公里主。全市主要攀岛屿有10隆个，最大的御岛是西瑁岛限和东瑁岛。淹3.行政拥区划组现三亚市行种政区划为海钟棠湾镇，田罢独镇、凤凰百镇、天涯镇寿、崖城镇，退两个区管理度委员会——前河东区管委露会和河西区杂管委会，另莲有南田农场鼻、南新农场防、南岛农场蒜、立才农场抽、南滨农场绞；轿2006年靠末，全市常铃住人口为5忌3躺.6万人，什比上年增加乖1.2万人礼。捞人口出生率枝为12.4肉‰，人口死尊亡率为3.婶7‰，人口限自然增长率叛为8.7望‰。多民族曲聚居，有汉氏、黎、苗、史回等20多斜个民族。少坡数民族人口书占总人口踪的41.5神%惠，其中黎族魂18.4万椅人，苗族3偶407人，仪回族熊7096人然。昼4.异膛经济发展鹿状况炎据三亚市统模计局公布的屑数据，储2007年杂三亚挺市生产总值壤（不含农垦滥，下同）1给22.32醉亿元，比上驳年增长22县.1%。其肆中，第一产项业增加值2忍2.86亿胆元，增长9岗.9%；第时二产业增加镜值48.4责6亿元，增母长34.4判%；第三产允业增加值5虎1.00亿发元，增长2敌2.0%。垄人均亩生产总值2烧6500元开，增长19弊.0%。颗全市财政收渡入28.6勿1亿元，比樱上年增长9应8.6喊%。窄其中，地方提财酸政收入22覆.库09亿元，逐增长118伞.9%。在浇地方财政收绞入中，一般袜预算收入1贞5.42亿稻元，比上年换增长58.哥4%；基金届收入6.6杏7初亿元（含国榴有土地权出味让金6.2异0亿元），临比上年增长骂17.5倍赛。税收收入岩总额13.繁55亿元，齐比上年增长丢56.5%巩。按各项税裕收分，企业锄所得税比上亮年增长84晋.5%，营希业税增长5史8.5%，富契税增长5袜0.0%，违个人所得税乘增长47.日5%，房产疲税增长18秀.7%。列艇入统计监测毙的19家规除模以上工业略企业经济役效益综合指痛数213.壮84%，比爪上年提高7琴6.36个竞百分点；实蚕现利润总额浊5963万祝元，增长2锡5.7侵%。经旅游产业不朴断发展壮大恩，纽旅游饭店接材待过夜游客妹538.4贤3万人次，优同比增长1抢8.4%；骗旅游总收入劫80.11炎亿元，同比琴增长22.鸦4嚼9%。其中漂，接待境外咬游客52.催2万人次，添同比增长3叔4.25%避；旅游外汇侨收入2.4矩4亿美元，础同比增长4选3.02%肿。侵5.纸栏城市建设状碰况俭三亚市率先爸在全省完成发了近期建设妹规划和小城货镇总体规划岭；完成了海伴棠湾概念性森总体规划综更合方案、海堆棠湾分区规最划以及鹿回液头半岛、三榴亚湾新城、纷时代海岸、篇阳光海岸等圆重点息片区的规划防设计工作；辣完成了城市充总体规划重歪大调整，基决本完成了旧贪城区控制性围详细规划。缘不断加大城朱市基础设施坝建设力度，孕完成了两河扬三岸景观改妖造、三亚湾贞路、凤凰路荷、解纽放路、新风港路和迎宾路其等市区道路挠改扩建工程琴以及丰兴隆欢大桥等工程余的建设；西街环铁路已全钩线贯通，国垮际客运港已杀投入试运行慈，凤凰机场泳新航站楼已孝投入使用；可崖城水厂等肝供水项目、扎亚龙湾西污顿水处理站已陷建成投入使控用，城市供幕水工程、污抖水管网扩建俭工程进展顺阔利；市区主腊街道电缆下蜂地已基本实脏现，民用天部然气管网已并部分供气。寇积极探索城壳市拆迁安置炒方式，在切获实维护群众纪合法利益的膝同时坚决打穗击违法建获设行为，“螺半拉子”工她程已全部处诊置完毕。以简文明生态村晴为综合创建炊载体，社会稿主义新农村勺建设稳步推形进，到目前扩已建成了咽169晶个文明生态刻村，特别是碰去年斩33蛇个文明生态衔村建设成效惠显著；农村况水、电、路御等基础设施墙进一步完善始，全市共修艘建乡村公路俗2网07秩公里腿，完成民房郑改造庆4207穴户、“一池派三改”沼气袭池建设碗10839谅户、改厕腿3.6凳万多户，兴爸建各类饮水泻工程拳312俗处，改水受抽益人口达着19岗万多人，村谢容村貌发生再了巨大变化量。开展了城景市管理年等畜活动，创建徐国家卫生城获市工作取得接阶段性成果粘，城市管理读水平不断提摇高。不断推吹进生态市建罪设工作，全早市森林覆盖理率达初6垮5%慎，城市建成辛区绿地率达惜41.1%要，绿化覆盖糊率达乘44.8%破，人均公共收绿地面积达狱18.9颠平方米怀，生态环境注质量继续保送持翠全国一流；难城市面貌发伤生了巨大的纱变化，获得记了“中国人次居环境奖”挪、“最佳中火国魅力城市量”、“全球掉绿色生态城箩市”等荣誉素。为第碧二节览物扁三亚市房地疗产市静场被状况辱2007年映，跑三亚市述房地产开发朱投资51.湿37亿元，您增长73.蚂2%。其中腐，商品房投阁资45.2廉4亿元，增男长63.0需%。房屋施倦工面积47嫩6.03万悔平方米，增柴长32.0织%；房屋竣勤工面积93斗.83万平壤方米，下降千4.2%踪；蚕商品房销售价面积92.膀97万平方斤米。好全年犯批准预售商名品房10逝3.67万点平方米版，和去年同粮期相比增长浓14.92释%。其中沟商品住房竹92.08守万榨平方米绪，承10204无套。登记销抱售面积怜92.97苏万冈平方米闯，和去年同妙期相比增长狡33.94少%撕，至其中商品住观房88.尺58万芝平方米词，叹秋9951雨套（包含产惊权式酒店销骂售9.6塞3万踢平方米絮，一线海景驱公寓、别墅虾销售14影.15万铸平方米困）,商业用伞房4.3脏9万质平方米魔。12月登私记销售商品方房2.9夸7万我平方米海，其中商品流住房2.狂86万最平方米掩，共33士8套。2协007年普届通商品住房惹平均售价魂5456肆元/雨平方米，产本权式酒柏店平均售棚价蚕12185模元飞/平方米虹，一线海景伍公寓、别墅莲平均售价功13016签元/劲平方米膨，商业用房蹈平均售价怨8540血元/物平方米遭。搅三亚湾新城门、凤凰国际匀水城、时代酿海岸、三亚传太阳湾高级分度假区、丽亦思卡尔顿酒筋店、新佳旅咱业鹿回头项慌目旷、三亚山水商国际、国光书滨海花园、汗凤凰岛开发报、南山港区温一期、鹿回诚头爱地项目响、六道湾中趋心渔港、鹿释回头海景大联道等扶重点项目共虽有97个，倚项目总投资坚944亿元凤。哲新开工的项场目有红沙大器桥、三亚市蔑中等职业技罪术学校、三脂亚槟榔河段柔治理工程、屠昌达山水天队域、东线高啦速公路海棠始湾出口路、尸三亚绕城高制速公路亚龙隙湾连接线、世三穴亚绕城高速划公路天涯连宁接线、三亚怕棕榈泉国际幕度假村工程和（剧坎秧湾项目善）份等。帝在国家宏观兼调控的淋大背景下，催三亚市监地价不断攀仇升彼，帮在残2007顽年6月份顶海棠湾韵公开招标出首让播的地价是9延8.6万元驼/亩，币2007年乳11月26循日械，海棠湾9愚至11号地咽块的轿挂牌出让价桌格已达到2稠33万元/旦亩。足2023年抬2月24日膜，三亚湾海舰坡开发区二喷线的住宅用倒地的挂牌成拣交价格更是匆达到762匙万元/亩的江天价，陪创下了海南较有史以来土众地交易价格朝的最高纪录底。革第三节丝渠区域环境研付究舒海棠湾位于拖三亚市东北疫部滨海地带搭，距三亚市候区追28公里杯，规划用地税南北长约号30公里绢，东西洋平均宽约腐8.4公里司，规划用地于总面积约1射50平方公绕里，行政区己划由三亚市陷海棠湾镇的错海棠湾和羡陵水县英洲辣镇的土福湾雀组合而成。蔬在规划范围棍之内，南部嘱主要为铁炉播港泻湖，泻塌湖面积约8耀平方公里；骂中部为以龙级江塘为核心鞋的湿地，龙香江塘面积约伍为5平方严公里；北部诉为椰子洲和届土福湾。其捕中椰子洲为逮国家级风景不名胜区坚—除三亚热带海惠滨风景名胜镇区内的一个雀景点，面积滥约2洞平方公柄里。

基地者内包括两块犹重点自然保毅护用地，南裹部的红树林贴和北端的藤险桥河湿地保拒护区。齿海棠湾宴冤定位为“国托家海岸”主免题概念，以踏生态资源的声保护和利用丝为出发点，社基于优美环蛛境资源和新亿的开发模式粘，形贤成拥有独特咐景观和新型衔旅游产品的魂公共旅游观每光胜地及高惯端滨海旅游圣度假区。海损棠湾规划区脉内由北鸦至南划分为饮三大功能区贴，分别是：脚滨海多元社浑区、湿地生办态保护区和斗综合旅游度坟假区。

亭①北段—绸—滨海多元荣社区

海棠竭湾北部以海草棠湾镇区为攻主，居恼住环境文明撞舒适，有明死显的地方特的色和文化传老承。使地方瑞经济社会发舍展与旅游产闭业开发相互台促进，良性秘循环。藤桥牌镇等小城镇唉的建设与发近展旅游服务半相结合，建普成功能较为闪完善的旅游叛小城镇；新疤建的国际休独闲度假社区五。提供体验希另一种生活尖环境与生活租方式的“国黎际化”聚居猾社区。质朴舞的本地社区该与高层次的咐外来社区和晌睦相处，洞使海棠湾成妻为南中国海龙岸的魅力家沉园。滨海多达元社区内分御布有生态村斯镇、回迁小甜城镇、生态罩型度假脂别墅、高尔佛夫社区及旅讽游度假村等招等。匀

②中唤段——生态诸保护区

海禽棠湾中部以挪保护自然生幅态环境为优捕先目标，主雕要是保持原视有的热带植定被和生态湿减地私，有效控制授该范围内农睛村居民点的敏生长，并适撕当迁并居民敌点，以恢复具原始生态的讯植被与水系密环境。综合舟考虑旅游开队发需要，布进置骑马、垂氏钓、露营等略户外运动点诊，逐步建设垄成为热带地洲区的国家生赖态公园。

厅

③南段原——综合旅仇游度假区亦海棠湾南部原一方面依托乞现有的林旺罢镇，建设旅贪游度假中心签区，逐步配登套酒店度假窃、商业糊购物、文化简休闲、娱乐外游憩及管理轰培训等服务停设施。同时绢，利用泻湖越及其周边地奇形的丰富多舒样和视工觉景观优势送，建设丰富夫多样的综合门旅游度假区册。其中既有扯生态居住区执、高档游艇叠社区、高尔珠夫社区等居议住类产品；劲也有豪华海酿景酒店、温素泉度假区、艘环球影视格城等公共设维施；还有主扑题公园和红换树林自然保哲护区。匪海棠湾建设唤作为是三亚城市发答展一号工程丝，寺预计于20靠08年岗新增基础设饭施投资20疲亿元，3家愤五星级酒店税将动工建设蚂，柿海棠湾基础桨设施主要包水括三大项目倦：高速公路半出口与海棠踩湾镇的连接授路，海棠湾挽片区内部主紫干道、滨海刮大道和贯穿衬海棠湾南北环的水系。基尼础项目中，离东线高喊速公路海棠耀湾出口路去集年6月开始险动工兴建，尖该道路按城充市主干道Ⅱ约级标准设计霜，预算总造舞价为2遭.6亿元，恐分为高速路除互通立交和溜A、B、C恼三个路段。庄互通立交匝梳道长应2.372棍公里张，A、B、腊C三个路段假全长逗5.322隶公里谋，竿整条道路预考计将于今年喉12月底完愉工。总投资娃约2.8亿炸元的海棠湾昏滨海路D、狗E段市政工剥程，也将于夫2023年俭12月底前参完工。相应薯的电力、电酿信、燃气、健给排水综合边管线预埋一陆并同步进行决。在200壳7年的基础柱上，为了加佩快推进海棠党湾滨海沙坝归酒店带的开钞发建设，完学善海棠湾七欧通一平基础煌设施配套，锋三亚市政府啦今年计划新棒增20亿元窄建设海棠诉湾林旺安置陕区、海棠湾殖3号路工程是、海棠湾5斑号路工程、社海棠湾滨海胜大道F段工全程、海棠湾吸3号污的水处理厂及醋7号污水泵岂站等工程项辩目。唇经过前期的墓招商引资，谅目前，海南壮开维集团有宁限公司、三涝亚万达旅业佳、象三亚红树林省旅业有限公鲁司、三亚高趁胜迫投资有限公裤司、中国希特格玛有限公教司、海南建件丰旅业有限膨公司、上海示家化集团有嫩限公司、海声南翰星实业款、撒香港嘉里控俭股蹦等13家企疯业已经进驻愤园区，同步淹开发海棠湾突。据介绍，摔三亚海棠湾妙开维丽笙世刮嘉酒店、椰悉子洲岛度假迷村宋（锣一期影）甚、三亚中港缩海棠湾万丽携度假村晃（誉一期撇）制将于下月动螺工建设。嘉铜里集团电（辈中国陕）歉也翠计划将于4磨月动工建设俯香格里拉酒饿店。吧第四章缠仆项目开发纺现状挪目前龟，已肠修建一条从沈藤桥镇熟通往辈A7片区悄的混凝土路理，宽约虫16详米钥，您其它基础设骆施及护坡、瞒挡土墙排等均未投入饲，椰子岛现尤状为原生态陶。矿第凑五仔章朵现状灯土渴地语转让蝶价格屿估算味一、唐片区土地出拥让价格穴2007年由11月26宏日栗，中国土地水市场网公布勾了三亚市海谱棠湾中部的有龙江衫塘冬游览区内9品-11号地蚊块挂牌出让棍的成交价，进阿尔迪克发墙展茅最终结以每亩人民矿币233万凝元的价格取乓得该地块4宾0年的土地雕使用权，土舰地用途为商便服设施用地菊，土地开发击程度为“四隙通一平”，剂容积率孝0.4。抖该地块与辱海南建丰旅抖业开发有限谣公司慨的地块位置晚比较接近，横容积率稍高腾于楼委托咨询地坦块的速平均容积率舍0.32，扶为方便比较玩计算，本次翻假设委托咨菌询的地块桂基础开发完风成后熟地的板转让价值为乏233万元筋/躲亩，则熟地鼻总转让价值宋为：949西.73阻×筐233＝2少21287羊.09万元茫。袍二、构开发世成本沃及费用耍估算鞠A、卸椰子岛回填递土致费用促仁怠阻15457默.75+2铅9636.志8+143垦175.0枝+8537乖1.42+尽15608腰.7牲＝剪28924呈9.68平忆方米璃按平均输回异填土高愚7米室计算，每立约方汁土尤的最运输及平整南费用约为3另0赔元。偿回填土方费作用＝族28924解9.68×万7×30由猫灿＝60崇74.24跑万元括B、偿基础桥设施开发费皇根据《海南停省三亚市基绪础地价评估柄报告》，“剃五通一平”利基础设施开葱发费为12葱万元/亩，街其中通电占泼10%，通劈讯占6%，戚供水占14贤%，排虏水（上下）歪占20%，蛮土地平整占燥20%，道逼路（通车）踢占30%，营A7片区现尽已修建一条狮宽约想16米疏的水泥道路披可到达第一父地块，其它泥基础设施均钱未投入，估仍算尚需投入痒的基础设施判开发费为以：棚基础设施费余＝12×（保10%＋6削%＋14%奥＋20%＋潜20%＋1些0%）×9盗49.73真＝9117猾.41万元芹C、其它不车可优预见费睬包括椰子岛代护坡、渐挡土墙购、容积率减材少造成的收倦益滩降低评、其它不可锹预见费裤等，合计约艺70击00万元。叫D、鉴按规划建设饺用地退后海竹岸线蛮200位米摔减损的价值议按照新侦的种规划，建设族用地法实际利用时抓应退后海岸熄线谜200米瓜，直接造成箱本次咨询的井地块中讯第一康宗地丘的实际可利粘用面积大幅币减少，芹使公司的收患益大缠大下降。根兽据宗地图计厉算可利用的垦土地面积减拍少怎为库（391.颂99+25慌6.94+读281.9陕3）×14哲2+58×欺（391.踩99+25携6.94）掉＝贼16982抢0.06平傻方米布，崖根据控规计纵算，脏第一宗地所项在的更A勇7-03-趟05蛾、06、0钳7号地块的季平均容积率邻为0鸟.33勤，价则减少的建圆筑面积为1治69820谎.06犁×0.33原＝命56040程.62平方台米逆，顽按建成尽后酒店的平择均售价以1疮5000元糊/平方米计螺，利润率取枣为35柿%亿，则减损的师价值为：洞56040唉.62×1陵5000×间35肺%烦＝勇29421丙.33万元豆E药、眠应缴纳的凝土地增值税腹委托咨询的炉土地原出让筝土地时为生月地，地租