预见性管理在物业管理中的运用

Word版本，下载可自由编辑预见性管理在物业管理中的运用我是上海邮电物业管理有限公司下属上海电信实业大楼物业管理部项目经理,上海电信实业大楼是一幢集通信、商场、演示、业务受理和办公为一体的智能综合性大楼,同时也是一幢全国物业管理示范大厦。作为项目经理,我认为物业管理部在物业运作过程中应该起到平衡、协调、控制和监督的作用。做到“物业保值增值”的同时,还要努力制造各类有利于物业运作的环境和渠道。要做到这一点,“预见性管理”思路至关重要。“预见性管理”要求物业项目经理在物业管理的全过程中时刻用更长远的角度去思量每一个细节,比较并且分析之,将那些有价值的活动整合优化,让这些活动互相补充、协调、增进,为下一阶段的管理和竞争去赢得优势。

一、预见性管理的意义1、预见管理流程――制定持续、优化的管理流程对管理部的工作流程举行持续性的再思量和彻底性的再设计,从而获得成本、质量、服务、速度、利润等方面的戏剧性改善,使我们的工作最大限度地适应日益变化的经营环境。自2000年采取ISO9001(2000)质量体系以来,我们先后4次对《质量手册》、《程序文件》、《工作规程》、《质量记录表式》举行修改,目前又完成了ISO14001环境管理体系、OHSAS18000职业健康平安体系的贯标工作。2、预见日常管理――运用日常管理反向思维物业管理的反向思维,容易地说就是从被动的对付到主动的解决。转变陈旧的服务观念,将事后服务、被动服务、指令性服务改变为事前服务、主动服务、自觉性服务。例如:大楼的露天顶层平台简单积灰,雨天里污水沿墙而下,在墙面上留下污迹。通常的做法是准时清洗,这只是被动的对付。而我们在平台边缘用不锈钢做了斜面,让雨水污水顺斜面而下流入下水管,解决了不断清洗的问题又降低了成本,这就是主动的解决。3、预见服务品种的大众化――采取共性化、差异性的服务策划物业管理的“产品交付”――服务,是以人为载体、以人为对象的。而优秀物业管理企业之间,在物业硬件的管理水平上几乎已经是难分伯仲,互相比拼时往往是彼此的服务理念、服务方式、管理制度、管理模式最临近顾客的需求、最具有特色、最有进展性、最有生命力,谁就是最后的赢家。差异性服务是上海电信实业大楼管理部基于满足小群体或者单个顾客的需求所提倡的全新服务理念。大楼内的延长服务众多,OA机房管理、办公室清洁、楼层服务、咖吧服务、VIP会议接待等。考虑不同的顾客在工作、职业、年龄、习惯、社会地位、对服务的要求上的细微差别,采取共性化、差异性的服务策划,使服务既做到全方位的涵盖又渗入到细微的差别中去。

二、预见性管理的若干详细措施及效果1、编写好管理部的工作纲领――年度的《大楼质量策划》实业大楼定位是高标准的智能化办公楼宇、上海电信实业的标志性建造以及上海电信的对外窗口之一。围绕楼宇定位,依据示范大厦评分标准,我们重点做好大楼的《年度质量策划》,内容有管理目标、允诺指标、考核指标、内外交流、管理效益分析、修理工程预算、持续改进措施等。例如:管理效益主要分析审核内部财务管理、税金管理、管理费收支管理、季度财务收支状况说明、修理基金状况使用、工程预算报告、工程预算执行状况、物业费用收缴状况、公用事业费统计、大楼年度运行费用、盈利状况在利用不断的聚沙成塔,故意识的将“预见性管理”的理念和精神融入我们的各项工作。2、使用“物业软件+OAS+INTERNET”――信息化的预见性管理①物业管理软件――将物业管理部变成各类信息数据的汇合点物业管理是诸多细小环节、细微过程的集合,留下服务痕迹的过程中大量的数据和信息也随之产生。利用调研、学习、实验、试用,我们使用PowerBuild6.0为实业大楼度身编?写了一套物业软件,按功能分为十三大模块。它能够准时的通知我们:哪个服务受到业主及使用人的青睐或不满、哪个合同到期需要续签、哪个租户的能源费分摊拖欠超期、哪个设备需要方案保养、哪类物资库存已经低于最低储备等等。利用信息化手段将各部室的工作联成一个整体,使大楼的物业管理部成为各类信息数据的汇合点,并使各类信息数据的收集、预见、掌控和分析成为现实。②与楼宇的OAS联网――使物业管理部融入整幢楼宇的信息流中为了提供更为便捷的服务,我们将管理部计算机与楼宇的OAS联网,使物业管理部成为楼宇2962个信息点之一,并使物业管理部融入整幢楼宇的信息流中。例如:需要会议接待服务的业主在OAS物业管理专栏上填写会议的相关信息,如会议的名称、时光、地点、参与人数、规格、特别要求等。服务部人员便会根据业主的要求,先以“基本要求、普通、重要、VIP接待”4个级别举行会议定级,然后对会场布置、车辆停放、迎送服务等22个细小环节加以控制,经过确认后,快速收拾准时通知相关部门主管。利用先进迅捷的局域网,业主及使用人的服务要求、建议看法可以在不同的服务页面中举行交流。管理部能够实时预见服务任务相对集中的时光、地点、内容,按照网上记录我们就可以合理地、动态地支配设备工具、场地、服务人员排班,并准时在线发布各类通知。3、楼宇节能――技术化的预见性管理管理工作的技术含量,最能体现物业管理水平,而节能工作恰恰又是管理技术含金量的集中体现,其终于目的是使我们和业主之间实现“双赢”。管理部密切注重对新产品、新信息的收集,在得知上海节能办公室推举的节能灯能大幅度降低能耗,管理部快速反应在B1、B2层举行能耗比较实验,发觉节省能耗近30%。综合了产品一次性投资等因素后,出具更换可行性实验报告,与业主商议交流举行全面更换。在风道传感器安装位置改造工程中,我们发觉送风管道内的温度传感器安装在逼近机组送风口处,可能导致传感器检测得到温度值偏低;假如安装在离送风口较远,则传感器测得温度值可能要高一些,利用BA设置温度与实测温度的数据比对实验,终于有三分之一的传感器移动到了安装位置,同期。此外,我们还先后自行实施完成了若干设备改造工程,如楼宇外围照明