2006唐山沿街底商市场调研报告

唐山市沿街底商市场调研报告2007年5月9日××地产咨询目录第一部分调查说明..................................................................3

(以下简称本项目)简介....................................3

二、调查目的...............................................................................3

三、调查方法...............................................................................4

四、调查范围...............................................................................4

五、调查时间...............................................................................4

第二部分唐山市底商的市场概况..............................................5

一、唐山市宏观商业环境分析..................................................5

二、唐山底商分类：...................................................................6

三、唐山市底商的市场状况：..................................................8

第三部分对项目周边底商的调查分析....................................9

一、唐山居住小区底商调查分析：..........................................9

二、唐山学院、师范学院北校区周边底商现状：................17

三、项目周边祥丰里、祥瑞里、祥富里底商现状：............17

第四部分本项目区域环境及优劣势分析..............................18

一、项目所在区域基本情况及发展前景：..........................18

二、交通现状及规划情况：..................................................18

三、项目周边居住人员的特点：..........................................19

四、项目周边配套及环境状况：............................................19

五、本项目底商优劣势分析：................................................20

第五部分客户购买意向分析..................................................21

一、本项目商铺购买意向分析：............................................21

二、用途分析：.........................................................................22

三、对底商面积的要求：........................................................22

四、对底商格局的要求：........................................................22

五、可承受的价格分析：........................................................23

第六部分项目初步定位...........................................................23

A组团、B组团、C组团沿卫国路底商............23

、、D组团靠丰源道底商..............................24

三、B、、、E组团靠龙富南道底商................................25

四、C组团中心花园广场底商.................................................252××地产咨询第一部分调查说明(以下简称本项目)简介340面积约为62468.55.95890总人数16492人。目前处于施工前期，未正式动工，预计07年7月动工。BE五个组团沿卫国路、丰源道、龙富南道、学院路以及社区路、社区内部规划有底商。活动的有效引入，让公共空间更加充满活力，社区更有生活气息。二、调查目的状及需求为本项目底商已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位。3××地产咨询三、调查方法本次调查采用访谈法和观察法进行。在对本项目周边街区的商户进行调查以及本项目的意向客户时，对客户进行调查。及规模，以观察法为主。四、调查范围对项目周边街区的调查：唐人街等步行街。五、调查时间本次调查从2007年4月15日开始，至2003年4月29日结束，历时15天。4××地产咨询第二部分唐山市底商的市场概况一、唐山市宏观商业环境分析1、宏观环境：1347270538742932006年国内生产总值达2361.683万元大关，达到32947通、服务业有较大的增长空间。2、现有商业区域分布：（1）以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区（22点为中心老的传统商业区（3）八方、家乐、华盛等综合性超市（4）其它专业市场（5等等）（6）各居住小区沿街商铺或社区内商铺。3、商业现状分析：5××地产咨询4小山服装百货批发市场2消费：围绕骏豪名品店等专营店的顶级品牌、奢侈品消费。4、总结：根据市场调查的结果分析，唐山现有商业由于其整体商业环境、唐山现阶段对品牌消费意识已经逐步提高和对于所占比重较大品牌商品的消费者只占30%左右。娱乐在唐山的沿街底商中占据非常高的比例。5：1：4）男性商品和女性商品的构成比例约为4：6。对新兴事物接受能力较强，但观念和京津地区相比还有一定的差距。城市的文化氛围不浓，消费理念不成比例。6××地产咨询二、唐山底商分类：1、住宅底商也就是人们常说的商业配套，主要指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或附近区域内消费者的各种需求。2、社区商业的布局和形态大致有：街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状、传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建步行街居多。3、按商业功能来看，主要分为两种，即服务于小区内部和服务于小7××地产咨询如天元帝景、时代景苑小区沿街底商等三、唐山市底商的市场状况：区分布着住宅底商以及社区内便利店，满足了社区居民的生活需要，居主导地位。适度大大降低。唐山多数开发商将商铺视为利润的重要来源，因而只要条件允28××地产咨询面积的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。第三部分对项目周边底商的调查分析一、唐山居住小区底商调查分析：景苑、东方广场世纪花园、鹭港、香木林、翡翠城、玫瑰庄园共计14个小区进行了以及新街、唐人街两个步行街进行了走访调查。1、建筑楼层调查分析：底商建筑楼层市场比重3层1层6%13%

1层2层3层2层

81%从图示中可看出，唐山市内近三年来开发的楼盘中底商（沿街9××地产咨询为单层的底商会更受消费者的青睐。2、面宽调查分析：底商面宽市场比重7%13%20M13%15M10M13%

9M41%8M13%

6M从图示中可看出，面宽为八米的商铺现在市场上占41%的份额，柱的困扰，实用面积也会最合理。3、进深调查分析10××地产咨询底商进深市场比重14%8%20M7%14%18M15M12M

14%10M43%

8M从以上图示可看出，进深设计为15米的商铺为最多，进深太大米进深设计从房地产开发来说既可中和消费者的需求又可兼顾自己的经济利益。4、首层层高调查分析：21%7%8%14%4.5M4.2M3.9M3.6M3.3M50%米的首层层高设计占得市场份额为最××地产咨询灯光后就会让人感觉很压抑。5、次层层高调查分析：8%14%3.9M43%3.6M3.3M3M35%3.93.3-3.6米就可以满足业主的需求。6、主力面积调查分析：12××地产咨询从以上图示来看，因多数底商为两层设计，面宽多为八至九米，100-135为200-300两层底商主力面积在150-200100-150平米的设计才是最合适。7、底商均价调查分析：底商均价区间市场比例14%8000-10000元

36%21%10001-12000元12001-15000元15000元以上29%从以上图示分析来看，选择售价在10000元以下的商铺是最多的，达10000-12000元之间20000道的商铺供不应求，而临城市次干道或者社区路的商铺则相对过剩，例如“时代景苑”项目，南临长宁道的10个底商已经售罄，而北临13××地产咨询2相对过剩，导致一般地段的商铺空置率过高。8、主力商铺总价调查分析：主力总价市场比重11%4%301万元以上16%251-300万元21%16%201-250万元151-200万元101-150万元100万元以下

32%从以上图示来看，再加上底商均价目前都在9000-12000元/平米，主力商铺总价在200-250万左右的达32%，也是市场份额最高；但从市场销售情况来看，总价在200万以上的主力商铺空置率很高，据实际情况了解，现在适合唐山投资者的商铺总价应在80-160万之间。9、车位规划调查分析：14××地产咨询从以上图示可以看出，目前作为商铺的基本配套即车位规划来地上停车位便可满足。10、经营业态调查分析：经营业态34%餐饮娱乐便利超市18%美容美发12%12%12%12%装饰设计医疗诊所服饰专卖市场比重15××地产咨询卖等；同时在调查的14个小区项目中，多数社区底商在业态规划上乐业态对于建筑设计还有特殊要求，如果变通经营快餐会好一些。走访的小区多为05年底至07绝大多数的小区底商经营状况一般。天元帝景，约计底商28套。现底商进驻一餐饮，一装修公司。绿锦园，约计底商40套，现入驻商业12套，以餐饮为主。20620套底商，现入驻1家便利店。东方广场世纪花园，临丰源道底商约27套，现入驻8家底商。唐人起居，约计10套底商，现入驻1家底商，经营烟酒。因以上调查的楼盘项目住宅部分多属于未入驻及交房后处于装政、保险等。11、销售状况调查分析：初步将底商的销售分为现房形态的底商和期房形态的底商两种16××地产咨询状况。（1）现房形态的底商：时间基本为内部认购或者项目开盘初期价格较低时，而随着现房阶商铺基本处于有价无市的情况，例如天元帝景底商定价为15000元/平米。（2）期房形态的底商：走访的多个项目底商的平均售价在9000-10000200二、唐山学院、师范学院北校区周边底商现状：30-80平米之间。主力面积为50-60平米。17××地产咨询通过实地访谈，了解此些商铺60平米的年租金在3万-3.5万元之间。此些商铺虽然在户型、布局、面积上受到原有平房的固有缺陷，情况可以对本项目临龙富南道的业态规划起到参考作用。三、项目周边祥丰里、祥瑞里、祥富里底商现状：街底商起到参考作用。1.金材料店、干洗店、便利店等。同时有一部分办事处或者公司入驻，例如：通力电梯办事处、阔鑫电器等。260-100在80-100平米。其中70平米的年租金约在1.5万元，90平米约在3万元。祥富里小区内的底商面积在60平左右，年租金约在7000元。第四部分本项目区域环境及优劣势分析一、项目所在区域基本情况及发展前景：项目位于唐山市西北侧路北区原张思庄村地面，西南临机场新18××地产咨询路分割为、B、C、、E五个部分。总用地为224519平方米。二、交通现状及规划情况：项目南临唐山市主干道长宁道，长宁道连接建设路与机场新区，已经于07年3月修建。北临规划中的龙富南道，西接规划中的学院道西接学院路，东接建设路。三、项目周边居住人员的特点：事业单位职工为主。项目东北方向为付家屯村，暂时还未进行平改，大量村民居住。且本项目A组团为张思庄村民回迁区。219××地产咨询四、项目周边配套及环境状况：1、交通方便：南临唐山的主干道长宁道，东靠卫国路，西接学院路。5、16、27、49等多路公交车，乘坐公交车可以到达市区的各个地方。距离唐山火车站、唐山北站十几分钟的车程。2、购物、餐饮、入学、就医：物中心——远洋城约计八百米。项目处于全程的教育圈内，周边祥荣里小区内有双语实验小学，附近有21中中学，祥和里内有30中学，祥和里小学。五、本项目底商优劣势分析：1、优势：（1（2）小区交通方便，临市区主干道长宁道、卫国路、学院路。卫国路北段已于07年3月开始修建。（3589020××地产咨询数16492人，人气旺盛。（4）项目北部紧邻唐山大学城，大量的学生集中于此块区域带来商机。（51000心商圈的辐射作用，商圈氛围浓厚。2、劣势：（1）目前唐山的商业相对过剩，投资潜力降低，投资客户减少。关注项目商业的客户相对来访总人数比例较低。（2）本项目完全完工需要3年左右时间，形成居住氛围需要5年左右时间。影响客户购买商铺的信心。（3）目前规划的商铺面积较多，需要较长时间去化。（4A流部分意欲购买或租赁小区底商的意向客户。（5）华宁景苑、东方广场世纪花园沿丰源道的底商仍有部分商铺未售，且已经是现房状态，对本项目的底商销售形成冲击。（6以有效的做到对本项目底商销售的拉动作用。（7）唐山市外经贸学校为中专、技校类学校，学生的实际消费能力较低。（8日后市场竞争激烈。21××地产咨询第五部分客户购买意向分析一、本项目商铺购买意向分析：1、意欲购买商铺客户对A区，沿长宁道及为卫国路的商铺兴趣最为浓厚。2况一般，投资回报率不高。34华地段商铺供不应求，一般地段商铺供过于求。二、用途分析：在抽样的13组客户中的8组购买商铺均计划自营，5组为投资。在自营的851组计划开11组计划经营烟酒店。投资的5