购房陷阱规避(二)

土地违法行为及其法律责任制作者：尹科土地违法案例（一）2008年至2009年间，简阳市政府先后4次以政府常务会议形式，决定将三岔湖周边20宗共6204.47亩土地出让用于旅游、商住开发，其中集体土地4659.91亩(耕地1498.62亩)。2009年4月至2010年1月，成都天骋置业咨询有限公司等20家公司先后通过拍卖方式竞得上述集体土地，土地出让价款总额7.48亿元(已缴纳5.27亿元)。

此外，2008年至2009年间，简阳市政府还以政府常务会议纪要形式，同意将10宗集体土地和国有未利用地划拨、出让用于学校、工业和房地产项目建设，总面积1081.35亩，其中耕地621.34亩。经实地核查，各项目均已开工建设，部分已建成，实际占地761.77亩。土地违法案例（二）2009年7月，吉林市哈达湾工业开发区管委会为修建望云北街，在上报用地尚未获得批准的情况下，即开始进行征地拆迁补偿。2010年5月，望云北街开工建设，实际违法占地30.4亩，其中耕地19.3亩。此外，吉林市哈达湾工业开发区管委会还违法征收了望云北街用地以外的集体土地176.6亩。2010年我国前三季度土地违法状况2010年10月13日，国土资源部通报了2010年前三季度国土资源领域违法违规形势。2010年前三季度，全国共发现本期发生的违法用地行为3.5万件，涉及土地面积22.5万亩，与去年同期相比分别下降13.8%、上升4%。立案查处本期发生的违法用地案件1.7万件、涉及土地面积18.3万亩，与去年同期相比分别下降13.4%、上升21.3%。

立案查处矿产资源领域违法案件4682件，与去年同期相比下降12.4%。全国依法拆除违法构建物898.3万平方米，没收构建物1318.1万平方米，收回土地2.2万亩，吊销勘查许可证7个、采矿许可证5个，罚没款13.3亿元。

因土地违法，全国共有1308名责任人被移交司法和纪检机关追究责任，比去年同期增加174人；有976名责任人受到处分或处罚，其中，356名责任人受到行政处分，456名责任人受到党纪处分，164名责任人受到刑事处罚。国土资源违法违规案件的特点现阶段，国土资源违法违规案件的突出特点体现在四个方面：一是重点项目和农村建设用地违法问题突出(安顺普定新寨新农村建设）；二是未报即用、零报整用（新疆新丰电站建设）、边报边用违法用地突出；

三是违法主体向基层蔓延，执法难度和成本加大；四是以体育公园、休闲公园为名违规建设高尔夫球场、借发展旅游观光农业之名大量占地、违规进行旅游房地产开发和违规新设、升级、扩大园区等现象有所抬头。上述2个案例的处罚结果1、简阳市政府已撤销了非法批准的30个批地文件，收回了非法批准使用的土地。对非法批地负有重要领导责任的简阳市委副书记、市长段成武党内警告处分，调离市长岗位；简阳市委常委、副市长樊勋党内警告处分；给予简阳市国土资源局党组书记、局长唐志和平武镇副镇长王超行政警告处分。简阳市委书记赵涌涛、市委副书记、市长段成武已向资阳市委做出了书面检查。

2、吉林市国土资源局也已对违法占地作出行政处罚，责令退还非法占用的土地，并处罚款11.25万元。将造成耕地大量毁坏的相关责任人哈达湾工业开发区管委会原主任李永祥移送公安机关，追究刑事责任。吉林市昌邑区监察局已给予哈达湾工业开发区管委会主任马志辉行政警告处分、开发区管委会副主任徐洪涛行政记大过处分。一、土地违法行为

土地违法行为是指单位和个人违反土地管理法律法规，应当追究法律责任的行为。几种常见的土地违法行为以及应当承担的法律责任1.1、非法转让土地行为非法转让土地，是指拥有土地的所有权或者使用权的单位或个人，违反土地法律法规，将土地的所有权或者使用权部分或者全部转移给他人的行为。1.2、非法转让土地使用权的主要表现形式（1）非法转让集体土地。（2）非法转让划拨土地使用权。1.3、非法转让土地的法律责任（1）行政处罚。对非法转让土地的一方，要没收其违法所得，可以并处罚款。符合土地利用总体规划的，对其新建建筑物及设施予以没收；不符合土地利用总体规划的，予以拆除。

（2）行政处分。按照最新发布的《违反土地管理规定行为处分办法》第十一条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。

（3）刑事处罚。按照《刑法》第二百二十八条规定，以牟利为目的，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。1.4、案例瑶海区某社居委未经批准，擅自将位于长江东路以北、淮南铁路线以西的141466平方米（合212.20亩）集体土地，转让给合肥合集汽车配件有限公司、合肥跃升汽车服务有限公司等18家单位和个人用于建设厂房、仓库、办公室的行为，违反了《土地管理法》第63条的规定。

依据《土地管理法》第81条的规定，国土局于2006年9月13日行为下达了《土地行政处罚决定书》，对该社居委给予以下处罚：1、没收非法所得85.8374万元;2、处以非法所得15%的罚款，计人民币12.8756万元;3、限期改正。同时，瑶海区监察局对社居委党支部书记和社居委主任分别给予党内严重警告处分，对镇长、分管副镇长给予行政警告、行政记过等行政处分。

2002年3月至2007年8月，张某任原始兴县太平镇某村村委会书记、主任和某居委会书记期间，以该村委会和居委会名义共非法转让28宗，面积3501.25平方米集体土地用于非农建设，收取土地转让金共计558907.5元。

始兴县国土资源局于2009年2月对该居委会非法转让土地行为予以立案查处，依法作出行政处罚：没收该居委会违法所得558907.5元，并处非法所得30%，共167672.25元罚款。并于2009年2月25日将该案移送司法机关，依法追究主要责任人的刑事责任。目前始兴县人民法院一审判处张某有期徒刑2年。2非法占用土地2.1非法占用土地，是指违反土地管理法律法规，占用土地用于非农业建设的行为。非法占用土地的主体，一般为占用，使用土地的单位或者个人。在一定情况下，也包括地方政府，如某地政府违法占地自建办公楼或者投资建设公共基础设施等。2.2非法占用土地的主要表现形式

（1）未经批准占用土地。（2）骗取批准占用土地。（3）少批多占。（4）其他形式。2.3非法占地的法律责任（1）行政处罚。非法占用的土地要责令退还。对已建的建筑物及设施，符合土地利用总体规划的，要予以没收：不符合土地利用总体规划的，要予以拆除。除此之外，可以并处罚款。

（2）行政处分。按照最新发布的《违反土地管理规定行为处分办法》第十条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。

（3）刑事处罚。按照《刑法》的规定，如果非法占用的是耕地并且数量较大，造成被占耕地大量毁坏的，要追究刑事责任，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。那么什么情况算是数量较大和大量毁坏呢？按照司法解释的规定，非法占用基本农田5亩以上或者一般耕地10亩以上就属于数量较大，大量毁坏则是指在耕地上实施建筑等非农业建设，致使耕地的种植条件遭到严重毁坏的。2.4有关案例

2005年6月，上海大地木业有限公司与原嘉定区赵厅村委会签订协议，非法租用赵厅村42.21亩基本农田建造厂房11幢。所占土地违反土地利用总体规划。

2007年1月，上海市房屋土地资源管理局依法作出行政处罚决定，限期拆除违法建筑物及设施，并处罚款56万元。上海市公安局嘉定分局对上海大地木业有限公司非法占地进行立案侦察，并于2006年7月29日对该公司主要负责人顾获余及赵厅村原党支部书记陈志明刑事拘留。2007年6月，嘉定工业区党工委给予赵厅村原党支部书记陈志明撤销党内职务处分。

江西省德安县违规开发房地产案

1998年至2007年期间，文安县新钢钢铁有限公司分多次批少占多，违法占用土地539.79亩（基本农田159.38亩）建设钢铁厂。其中，1998年9月违法占地138.83亩，2006年11月违法占地196.51亩，2007年3月违法占地204.45亩。目前，年产200万吨特种钢生产线已建成投产。

在该公司实施违法占地过程中，文安县国土资源局先后多次下达《责令停止违法行为通知书》，并3次依法作出行政处罚决定，限期拆除或没收违法占用土地上新建建筑物和其他设施，累计处以罚款894.46万元。但文安县新钢钢铁有限公司除缴纳了427.68万元罚款外，未履行其他行政处罚决定。文安县国土资源局先后3次申请县法院强制执行，2次将违法占地（破坏耕地）责任人移送公安机关。

国土资源部公开挂牌督办后，廊坊市委、市政府及文安县委、县政府高度重视，认真组织查处。对新钢钢铁有限公司违法占用191.4633亩土地上的建筑物予以拆除，其余土地上的建筑物予以没收，交清剩余罚款466.78万元；县公安局对新钢钢铁有限公司时任法定代表人孟广斌监视居住。

廊坊市政府决定给予文安县原常务副县长刘石、主管土地工作的原副县长王克臣行政警告处分，给予文安县国土资源局原局长刘则顺和刘吉祥、副局长王永强行政记过处分，给予新镇党委原书记、镇长郝国华党内警告处分，给予新镇经联社主任李永成、原副镇长王之丰和刘明喜行政记过处分。长丰县某镇违反规划非法占地案2006年后，长丰县某镇政府在原老城镇基础上向东和北方向扩展，圈占了2个社居委的1194.06亩集体土地，进行了道路和工业建设。其中，违反规划占用基本农田661.06亩。长丰县国土局对符合土地利用总体规划已分别作出没收地上建筑物和罚款338.2万元的处罚。对不符合土地利用总体规划的9宗非法用地，已分别作出限期拆除和罚款59.39万元的处罚。共拆除建筑物15135平方米。对于已平整未占用地土地进行了复垦工作。除已复垦的600亩土地外，复垦了拆除后的400亩土地。长丰县纪检监察部门对镇党委书记给予党内严重警告的处分；给予副镇长给予行政纪大过的处分陕西省户县比亚迪汽车有限公司扩建工程违法占地2009年7月，陕西省西安高新区管委会与比亚迪汽车有限公司签订协议，由该公司在西安高新区草堂科技产业基地（位于西安市户县境内）投资建设年产20万辆汽车及发动机扩建项目（比亚迪二厂）。户县县委、县政府办公室专门联合下发《比亚迪汽车公司二厂项目建设实施方案》，并成立了由县委、县政府主要领导任总指挥的建设工作指挥部，实行县级领导分工负责制。

2009年7月至8月，户县草堂镇、庞光镇政府按照建设实施方案要求，与所辖的7个行政村签订《土地补偿安置协议书》，征用土地4369.2亩（其中耕地3972.05亩），约定安置补偿费为每亩2.13万元。安置补偿费已全部兑付给被征地村组及农户。2009年12月，扩建工程（比亚迪二厂）开始动工建设。目前，已建成7幢厂房及宿舍楼、搅拌站、厂区道路等，实际占用土地736.65亩（其中耕地681.03亩）。处理结果没收比亚迪汽车有限公司在非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，并处以294.66万元罚款。陕西省政府向国土资源部作了深刻检查，并责成省国土资源厅、西安市政府就此问题向国土资源部作出深刻检查；省国土资源厅副厅长李国栋在厅党组会上作出深刻检查。对厅规划处处长卢勇进行诫勉谈话，同时调离现工作岗位；给予厅规划处副处长唐亚平行政记过处分。西安市政府责成西安高新区管委会就比亚迪扩建项目建设中存在的问题向市政府作出深刻检查，对市政府副秘书长冯慧进行诫勉谈话。

对户县两级政府在比亚迪扩建项目征地过程中存在违规问题，给予户县县委原副书记、原县长任稳安行政警告处分，给予户县县委常委、常务副县长王聪林行政记过处分，给予户县原草堂镇镇长戈政行政警告处分，给予户县草堂镇镇长杨战海行政记过处分，给予户县庞光镇镇长官永华行政记过处分。李某非法占用集体土地建厂案

基本情况：2008年2月，李某未经依法批准，擅自占用乐昌市乐城街道办事处河南塔头村委会塔头村小组集体山地10.1亩建设混泥土搅拌站，该项目用地不符合乐昌市土地利用总体规划。

2009年4月，乐昌市国土资源局对李某非法占用集体山地的行为进行立案查处，并于5月作出行政处罚决定：责令李某退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的搅拌站，恢复土地原状。2009年8月，乐城街道办事处组织行动对李某所建的搅拌站实施强制拆除。目前该地已恢复原状。3、非法批准征收、占用土地3.1非法批准征收、占用土地的含义非法批准征收、占用土地，简称非法批地，是指违反土地法律法规，批准征收、占用土地的行为。非法批地的主体，通常是享有公共管理权的国家机关及其工作人员，如政府或部门。从实际发生情况看，还包括地方党委以及地方党委的领导人。3.2、非法批地的主要表现形式（1）无权批准而批准。（2）越权批准。（3）违反规划批准用地。（4）违反法定程序批准用地。（5）其他形式。3.3、非法批地的法律责任（1）行政处分。

第五条行政机关及其公务员违反土地管理规定，滥用职权，非法批准征收、占用土地的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。有徇私舞弊情节的，从重处分。

（2）刑事处罚。按照《刑法》第四百一十条的规定，非法批地情节严重的，要追究刑事责任，处“三年以下有期徒刑”，致使国家或集体利益遭受特别重大损失的，处“三年以上七年以下有期徒刑”。那么，什么情况属于情节严重呢？按照司法解释的规定，有下述情形之一的，属于情节严重：一是非法批准基本农田10亩以上；二是非法批准一般耕地30亩以上；三是非法批准其他土地50亩以上；四是造成直接经济损失30万元以上或者造成耕地大量毁坏的。3.4、有关案例郑州市为了发展高等教育，2002年在该城市的东部地区规划了一个高校园区。规划占地约12平方公里，18000余亩，涉及十几个村的集体土地。规划的用地范围绝大多数不符合土地利用总体规划，其中多数为耕地及基本农田。为了实施高校园区的建设规划，在土地征收及农用地转用未经依法批准的情况下，从2002年底至2006年5月，省政府及市政府的有关领导，通过主持召开一系列会议作出决策并下发会议纪要，明确要求实施征地拆迁，并且限定了完成时限。

按照省政府及市政府的决定，基层政府及相关部门陆续组织实施了征地拆迁。到国土资源部、监察部联合调查时，已非法征收土地14800余亩，其中耕地9000余亩且大部分为基本农田。入驻园区的12所学校多数已建成招生，造成了难以弥补的耕地损失。对这起非法批地案件，两部调查后作出严肃处理。对2名省级领导、若干市级领导及相关责任人，分别给予了党纪政纪处分，并予以曝光。游溪镇中心洞村违法占地建房案件2008年9月，乳源瑶族自治县游溪镇中心洞村党支部书记、村委会主任赵某未办理合法用地手续，组织本村42户村民在桂头镇茶山坳等地占用15亩耕地进行农房建设。该用地不符合土地利用总体规划。查处情况：2008年11月9日，乳源县政府组织国土、公安和镇政府等部门单位，强制拆除了中心洞村村民所占耕地建设的建筑物与构造物，恢复了土地原状。2009年2月，乳源县纪委给予赵某党内警告处分。小产权房目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。小产权房的风险第一，法律风险法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。第二，政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。第三，开发建设的监管同样存在缺位

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。第四，购买后也不能合法转让过户

第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。小产权房热销主要原因如下

一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，目前北京在售楼盘中，小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，不用建设部提醒大部分购买者也早有了解，因此“小产权”与“大产权”之间的巨大差价的诱惑，不会因为建设部的温柔提示而失去力量，小产权房继续热销仍然势不可挡。江西省德安县违规开发房地产案

2008年10月，德安县国土资源局发布公告，公开拍卖一宗面积22.55亩的国有建设用地使用权。规划设计条件为容积率≤0.6，建筑密度≤24%，土地用途为住宅。2008年11月，德安鸿祥房地产开发有限公司以16.1万元/亩价格竞得该宗土地使用权。2009年6月，德安县城镇建设规划办公室为德安鸿祥房地产开发有限公司颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，建筑面积为10121.1平方米，其中住宅37套，物管用房1套，均为三层建筑。2009年9月，鸿祥房地产开发有限公司在该宗土地上开工建设“东佳名苑”住宅小区，已基本建成建筑物21栋，其中双拼住宅17栋（34套）、独栋别墅3栋、物管用房1栋。

德安县政府及其有关部门通过设定低容积率和建筑密度，以及建设规划许可、土地挂牌出让等行政审批行为，批准供应了该宗房地产项目用地，违反了国家关于停止别墅类房地产用地审批的有关规定。

8月1日，德安县政府组织拆除了拟对外销售的独栋单套商品住宅房，并对独栋物管房进行了改建。德安县分管建设、国土资源、房产的原副市长徐礼云行政记过处分；九江市国土资源局给予德安县国土资源局原副局长陈广达行政记大过处分；县监察局给予德安县建设局原局长戴开明、发改委原主任罗颖行政记过处分，给予德安县建设局副局长李桂香、发改委副主任沈桂侠行政记大过处分。4、“以租代征”违法用地4.1、“以租代征”的含义所谓“以租代征”，是指违反土地管理法规，非法出租、租赁农村集体所有的土地用于非农业建设，或者批准出租、租赁集体土地用于非农业建设的行为。4.2有关案例

宿州市泗县经济开发区非法租赁集体农用地案

2003年3月，宿州市泗县泗城镇政府根据县委县政府的指示，分别同有关村委会签订了土地租用协议，非法租用2803.41亩土地，租期30年，给开发区实业总公司综合开发使用。已实际占用土地775亩，其中耕地557.28亩。

2007年8月，安徽省纪委、监察厅已分别下达处分决定，给予宿州市人大副主任、原泗县县委书记张旭党内严重警告处分；给予原县长许广斌党内警告处分；给予原副县长兼开发区主任任清