房地产基本知识-41.14

房地产基本知识房地产与房地产业房地产

指土地上、土地上的房屋等建筑与构筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）。房地产又称不动产或物业。房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一。

房地产分类：主要分为两类

（1）

土地：可分为未开发土地和已开发土地，城市土地又可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的用地。（2）建成后的物业：

居住物业：包括普通住宅、公寓、别墅等。商业物业：也称经营性物业或收益性物业，包括商场、酒店、写字楼、出租商业楼。工业用地：包括工业厂房、工厂仓库、高新技术产业用房。特殊用途物业：包括车站、码头、机场、加油站、赛马场、高尔夫球场等特殊物业经营项目要经过政府有关部门特殊批准许可。房地产的特性

房地产位置的固定性房地产地域的差别性房地产的高值耐久性房地产的保值增值性房地产业的概念和内涵土地开发和再开发房屋开发和建设房地产经营房地产中介服务房地产物业管理服务房地产金融房地产市场

是房地产疏通全部过程的总和，它包括买卖、租赁、抵押、典当、房地产证券交易等，是连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。房地产法

《城市房地产管理法》是1994年7月5日于八界人大八次会议通过，并于1995年1月1日起实施。房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业－物质生产部门承包商房地产业为第三产业－兼开发、经营、管理、服务开发商我国住宅业的发展前景机遇和挑战城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求流动人口无关系对住宅形成巨大需求居民消费结构变化对住宅形成巨大需求旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求

房地产的不动性或固定性市场供求的不可调剂性房地产投资时间的长期性市场供求变动的不灵活性房地产投资经营的固定性投资经营的不易变现性市场信息的分散性市场的不充分性和变现的困难性房地产开发经营的风险——成因房地产开发经营的风险——类型房地产经营管理自然风险房地产经营管理社会风险房地产经营管理经济和市场风险房地产经营管理技术风险房地产经营管理企业内部风险土地使用权出让、转让最高年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育事业用地50年；商业旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。房地产开发经营的主要阶段

建设工程项目设立和企业组建房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得征地与拆迁工程建设与管理房地产的租售管理房地产的物业管理建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证国有土地使用证北京市商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书五证二书三通一平即将开发区域以外的道路、给水、排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。七通一平包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地。预售登记买卖双方以签订预售契约之后,（境内应于签约之日起30日内，境外60日内）持预售契约一式四份，共同到北京市房屋土地管理局市场管理处办理外销商品房预售预购登记手续。此项登记根据规定应由买方、发展商授权代表持身份证亲自前往，但在实际工作中通常由买方授权委托他人办理，并向房地局市场管理处提交公证过的《授权委托书》。在进行预售预购登记手续的同时，由房地局代为收缴印花税，即双方各付万分之五

房屋所有权

指在法律规定的范围内，范围所有人对其范围享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋买卖的条件房屋可买卖的条件房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件。经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易。凡以优惠方式购买的公有住宅或以优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权。出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买的权利。出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。在同等条件下，房屋共有人有优先购买权。对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后才能投入房地产交易市场。房屋不可买卖的情况没有合法证件的房屋有产权争议的房屋已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋。未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋。因其它特殊情况不能出售的房屋。房屋买卖契约的管理房屋买卖契约的特点房屋买卖契约标志着房屋所有权与土地使用权的转移。房地产买卖契约必须以书面的形式签订，并经房地产管理部门签证，才能具有法律效力。房地产买卖契约是买卖双方的有偿合同。房屋买卖契约的内容房屋买卖程序管理受理验证确权调查估价报批立契归档商品房预购预售管理预售房屋条件《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售必须符合下列条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。转让售房的两种情况由原来的购买者与房地产开发企业通过协商订立一份文件，取消已签订的临时买卖合同，然后房地产开发公司与新的购买者，另行订立一份新的买卖合同。由转让人及承让人直接达成协议，承让人向转让人购买其与房地产开发公司原先所订立的买卖合同的标的，并取得合同所规定的一切权益，待房屋落成后，转让人才把房屋转让给承让人。

房屋及其土地一起、土地单独可以抵押，单独的房屋不能抵押。

房地产价格

房地产价格的特点土地的价格不是由价值决定的，而是由地租和利息决定的。由于土地的有限性，土地的价格主要由土地的需求决定。由于土地位置的不动性，使房地产价格具有地方性。由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价格具有个别性。由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。房地产价格的影响因素经济因素物理因素环境因素行政和政治因素社会因素心理因素国际因素房地产价格的构成征地补偿费拆迁安置补偿费其它土地开发费：如三通一平住宅建筑安装工程费附属工程费室外工程费公共配套工程费环卫绿化工程费政府性收费及四源费土地出让金大市政费两税一费管理费利润房地产物业管理与经营物业管理公司的性质独立法人资格属于服务性行业物业管理公司的权利根据相关规章，制定小区管理办法依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理收取物业管理费用有权制止违规行为有权要求管委会协助管理有权选聘专业公司承担专项管理业务可实行多种经营，以其收益补充小区管理经费物业管理公司的义务履行物业管理合同接受居民监督重大管理措施应提交管委会审议，并须认可接受房地产行政主管部门及小区所在地人民政府的监督指导业主委员会的性质是物业业主或物业使用人为了自已的共同利益，组织成立的一种群众性的团体。关于这种团体的法律地位或社会性质，国家目前还没有明确的规定。业主管理委员会的权利制订业主委员会章程，代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。审核物业管理公司拟定的物业管理费用和水电费标准。审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。审批物业维修基金的使用计划。检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行业主管理委员会的义务根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司落实各项管理工作。有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并和物业管理公司协商解决处理。接受业主的监督。接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导。通过各种形式向业主宣传关于物业管理的方针政策，组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。物业管理公司与业主管理委员会的关系法律上的平等关系在权利与义务方面是一种服务与被服务关系在工作中是相互协商和相互帮助关系建筑与规划基本知识

及常用建筑术语建筑识

图的一般知识

建筑与建筑构造建筑的构成要素

建筑功能物质技术条件建筑形象房屋的结构分类

钢筋混凝土砖混钢结构建筑物的组成

基础墙柱楼地面楼梯屋顶附属部分（门、窗）建筑设计的基本原则餐厅与厨房相连，客厅与阳台相连玄关设计厨房相连的餐厅与阳台相连的客厅分而不离，相互的空间在不同的时间段可以彼此被借用，增加实际使用面积餐厅与客厅之间的无形分割线最好就是正门与各房间的房门之间的连线，减少交通面积住宅小区规划居住区的规划结构用地规模与配置居住密度设施布局1、公共服务设施2、教育设施3、绿地4、户外活动场地5、道路6、停车设施住宅区的设施公共服务设施市政公用设施停车设施及其布局安全设施管理设施户外场地设施户外环境景观软质景观--------绿地硬质景观--------小品水体名词解释抗震的基本概念

烈度：指某地受某次地震的影响程度的度量；震级：指一次地震释放能量大小的标准；抗震设防烈度：北京按8级设防。生地

通常指尚未进行市政基础的土地熟地已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平规划建设用地面积

指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。。

建筑面积

是各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。容积率

容积率=总建筑面积/总用地面积

日照间距

日照间距系数=房屋间距/遮挡房屋檐口高度绿地面积

指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化率＝绿化占地面积／总占地面积总平面图指整个项目用地范围内的整体规划设计图。

标准层指楼层的主力相同的楼层部分。建筑面积计算商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内使用面积＝套内各使用空间使用面积之和套内墙体面积＝非公共墙墙体面积＋50％公用墙墙体面积

跃层楼梯面积＝楼梯投影面积×房屋的层数

（不包括在结构面积之内的烟道、烟囱、通风井、管道井均计入使用面积，内墙面的装修厚度计入使用面积。）

公摊面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等及其他为小区服务的功能房。

公摊面积=各单位的套内建筑面积×公用分摊系数分摊面积系数=总公摊面积/总套内建筑面积使用率

套内建筑面积除以建筑面积。住宅中不计算建筑面积的范围突出墙面的构件和艺术装饰，如柱子、墙跺、勒脚、台阶、无柱雨蓬等供检验、消防护的室外爬梯层高低于2.2米的技术屋独立、不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物跃层住宅住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下两层之间交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。(占两个标准层面)

特点：每户都较大采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大、布局紧凑、功能明确、相互干扰较小。复式住宅

受跃层设计启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅，每户仍占两层，实际是在较高的一层中增建一个1.2米的夹层,两层合计层高要大大低于跃层住宅，其下层供起居、炊事、进餐、洗浴等，上层供休息和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也是上层的地板。特点：①提高使用率，降低造价；②通风采光性好；③层高过低，如厨房2.0米，长期使用有压抑感等；④隔音防火性差，私密、安全性差。住宅的进深

即前墙皮到后墙皮之间的长度。

特点：进深小，光线、通风条件好；

进深大，光线不足但节约用

地；

住宅的开间即自然的宽度。特点：开间小缩短楼板空间跨度，增强结构整体性、稳定性和抗震性。层高

下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高层高减去楼板厚度。开槽或挖槽广指在进行正负零以下施工；狭指在进行地基部分开挖施工正负零即地面标尺，除正负零指地基施工已完成封顶：

指房屋主体顶层结构施工完毕内装：

指房屋建筑主体施工已完成，进入内部的安装与装修验收：房屋已完成，工程质量检验站进行核验，也称报峻验收实测：

房屋已通过质检站的验收，由房地局进行房屋面积的测量住宅新技术的应用可变式住宅技术1、以人为本的住宅思想2、技术特点户独立式集中空调、供热技术1、独立式集中空调①住宅空调传统做法②家庭小型集中空调技术2、户独立式集中供热①住宅供热传统做法②家庭小型集中供热技术分质供水技术智能住宅技术厨卫技术常用的建筑材料建筑材料分类根据材料来源不同-----天然材料和人造材料根据使用部位不同-----墙体材料、地面材料和屋面材料根据材料功能不同-----结构材料、防水材料和保温材料、吸声材料材料的基本性质材料结