某置业公司项目整体营销推广方案

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一一种新都都市发展展下的时时尚生活活个性大大组团。。可考虑虑对于每每个组团团选取一一个形象象代言人人，这样样便于对对于各组组团进行行有效及及充分地地诠释，，以其自自身贴合合的形象象气势对对话客户户，能唤唤起市场场强烈的的共鸣。。气势气势是靠靠项目““开发战略略”与“营销细节节”组合产产生的品牌营销销在推广中中，借力力于亚星星盛世家家园项目目，以产产品升级级版的口口吻诉求求，减少少市场陌陌生感。。多项目目品牌资资源互动动，形成成品牌的的凝聚力力。参与与城市公公益类活活动，延延续和提提升亚星星企业““有实力力、重责责任、守守诚信””的企业业品牌形形象。客户会亚星成立立10余余年，积积累了大大量的客客户资源源，这些些客户资资源将是是新项目目购买群群体的一一个重要要组成部部分，通通过亚星星会的建建立，一一方面是是客户服服务渠道道的升级级，另一一方面是是为新项项目的销销售做铺铺垫。大客户营营销针对周边边的行政政机关单单位、专专业市场场等机构构，进行行针对性性的客户户拓展营营销。全员营销销组织全体体工作人人员进行行项目内内部推介介，使得得人人都都能成为为项目销销售员。。发放内内部非营营销员工工“全员员营销卡卡”，推推荐客户户成交的的享受一一定的现现金奖励励，同时时其推荐荐客户也也会享有有额外的的优惠。。比如各各非营销销部门可可以推荐荐其合作作单位或或者亲朋朋好友成成交。渠道营销销在常规的的营销渠渠道（如如报纸、、户外、、短信等等）基础础之上，，根据所所推出的的产品类类型不同同，做针针对性的的渠道营营销，能能极大地地减少营营销费用用，并能能快速打打破与目目标客户户之间的的壁垒。。营销策略顺势建立“品牌—客客户—大大客户——全员———渠道道”系统运运营机制制A、在推推广中，，借力于于亚星盛盛世家园园项目，，以产品品升级版版的口吻吻诉求，，减少市市场陌生生感。B、多项目目品牌资源源互动，形形成品牌的的凝聚力。。C、参与城城市公益类类活动，延延续和提升升亚星企业业“有实力力、重责任任、守诚信信”的企业业品牌形象象。（1）、品品牌营销运运作途径：：营销策略3、顺势营营销，做对对事3、顺势营营销，做对对事营销策略（2）、建建立亚星客客户会。A、作为一一个开发商商企业，其其生命力源源自于客户户。因此，，大都数有有追求的开开发商，其其致力于的的追求即是是为客户创创造价值。。B、亚星成成立10余余年，开发发面积近300万平平米，积累累了大量的的客户资源源，这些客客户资源将将是新项目目购买群体体的一个重重要组成部部分，通过过亚星会的的建立，一一方面是客客户服务渠渠道的升级级，另一方方面是为新新项目的销销售做铺垫垫。C、亚星会会使用方式式：客户投投诉及物业业服务的跟跟踪，定时时的项目信信息发送，，一定比例例的购房优优惠，（3）、客客户拓展工工作的前置置。3、顺势营营销，做对对事营销策略针对周边的的行政机关关单位、专专业市场等等机构，进进行针对性性的客户拓拓展营销。。A、家属院院派单；B、办公室室赠送具有有展示型的的项目礼品品；C、接洽工工会组织或或宣传部门门负责人，，许诺一定定购房优惠惠，指定定工工会或宣传传部门某个个人为项目目的联络人人，凡推荐荐客户成交交的给予一一定的奖励励；D、组织专专场产品推推介会（行行政单位、、医疗、教教育单位外外）；E、拿到通通讯录，群群发短信。。（4）、全全员营销3、顺势营营销，做对对事营销策略全员营销即即要求我们们所有的员员工包括亚亚星和同致致行的所有有工作人员员要以销售售为导向，，往大了说说，即工程程、物业、、客服、销销售等岗位位都在自己己的工作岗岗位上为最最终的销售售的实现作作出自己的的贡献。1、组织全全体工作人人员进行项项目内部推推介，使得得人人都能能成为项目目销售员。。2、发放内内部非营销销员工“全全员营销卡卡”，推荐荐客户成交交的享受一一定的现金金奖励，同同时其推荐荐客户也会会享有额外外的优惠。。比如各非非营销部门门可以推荐荐其合作单单位或者亲亲朋好友成成交。（5）、渠渠道营销3、顺势营营销，做对对事项目营销策略在常规的营营销渠道（（如报纸、、户外、短短信等）基基础之上，，根据所推推出的产品品类型不同同，做针对对性的渠道道营销，能能极大地减减少营销费费用，并能能快速打破破与目标客客户之间的的壁垒。实现方式（（初步建议议）：活力之城与健身俱乐部进行会员交换，挖掘喜欢运动类且符合活力之城产品需求类的客户群体健康之城与学校、机关单位进行联谊，比如汇报演出、篮球赛等形式来展开，挖掘部分实力客户生态之城与银行进行联谊，组建大客户联谊会，如自驾游活动等，挖掘汽车加油站户外媒体等招商前行，，并在合适适时机举行行大型商家家的意向签签约会主力店商家家的成功引引入，对于于项目的销销售以及整整体价值提提升具有积积极的推动动作用。因因此，前期期对于招商商工作需要要前置，重重点引入商商家：超市市主力店、、家居类、、健身运动动类、餐饮饮类次主力力店。知名国际顾顾问物业管管理公司成成功签约引入知名的的国际级物物业管理公公司提前签签约，制造造市场热点点及关注度度。高规格销售售中心的投投入使用三个项目合合为一个整整体推广，，因此在销销售中心的的使用上需需要一个高高规格、高高标准的销销售中心使使用，能够够极大地提提高项目的的物业价值值形象标准准，同时较较好的销售售氛围也能能提高客户户在案场的的停留时间间及通过氛氛围引导和和促进客户户销售。样板房及景景观示范区区的提前展展示建议项目以以强大的展展示攻略打打动客户的的心理防线线。老业主的深深度挖掘关于老业主主的挖掘可可以分为两两个层面来来展开，一一是亚星前前期销售项项目的老业业主，通过过老业主优优惠政策的的制定，鼓鼓励老业主主重复购买买和推介，，另一方面面是随着项项目的销售售逐步展开开，到中后后期时，对对于自己项项目老业主主的挖掘，，项目本身身属于一个个升级系列列组团产品品，所以，，对于自己己老业主的的挖掘也是是相当之重重要。营销策略强势强势发展的的基础在于于“个点爆破”的强度与与力度—————升龙项项目在此方方面的运作作拥有心得得4、强势营营销，做足足事营销策略（1）、招招商前行，，并在合适适时机举行行大型商家家的意向签签约会。主力店商家家的成功引引入，对于于项目的销销售以及整整体价值提提升具有积积极的推动动作用。因因此，前期期对于招商商工作需要要前置，重重点引入商商家：超市市主力店、、家居类、、健身运动动类、餐饮饮类次主力力店。4、强势营营销，做足足事营销策略引入知名的的国际级物物业管理公公司提前签签约，制造造市场热点点及关注度度。（2）、知知名顾问物物业管理公公司成功签签约4、强势营营销，做足足事营销策略三个项目合合为一个整整体推广，，因此在销销售中心的的使用上需需要一个高高规格、高高标准的销销售中心使使用，能够够极大地提提高项目的的物业价值值形象标准准，同时较较好的销售售氛围也能能提高客户户在案场的的停留时间间及通过氛氛围引导和和促进客户户销售。（3）、高高规格销售售中心的投投入使用。。4、强势营营销，做足足事营销策略（4）、样样板房及景景观示范区区的提前展展示建议项目以以强大的展展示攻略打打动客户的的心理防线线。样板间样板间景观示范区区（5）、老老业主的深深度挖掘4、强势营营销，做足足事营销策略关于老业主主的挖掘可可以分为两两个层面来来展开，一一是亚星前前期销售项项目的老业业主，通过过老业主优优惠政策的的制定，鼓鼓励老业主主重复购买买和推介，，另一方面面是随着项项目的销售售逐步展开开，到中后后期时，对对于自己项项目老业主主的挖掘，，项目本身身属于一个个升级系列列组团产品品，所以，，对于自己己老业主的的挖掘也是是相当之重重要。前期的热销销应该通过过大幅度营营销费用的的投入能取取得一个较较好的开门门红，但是是如何保证证中后期的的持续良好好的势头，，以及在营营销过程中中的措施保保障显得至至关重要。。产品控制：：保持产品的的供应的充充分性，并并结合产品品供应做好好推售节奏奏的总体安安排。推售控制：：商业推售需需要有连贯贯性，一旦旦热销局面面奠定，需需要顺势而而为，不可可炒冷饭。。必须要保保持对于产产品新亮点点挖掘的持持续性。项项目产品呈呈递进升级级关系，后后期出现新新的产品需需要对产品品的亮点进进行挖掘升升级。营销控制：：营销费用的的分配必须须要合理。。推广控制：：项目整体新新热点的挖挖掘及品牌牌深化推广广要呈阶段段性调整，，以便于保保证项目始始终在市场场上有声音音。节奏控制：：销售节奏与与价格的控控制客户控制：：老客户营销销是一项重重要的工作作。营销策略控势控势才是营营销带领大大盘运作得得以成功的的核心———05开盘前营销销执行启动区选择大盘开发，，启动区的的选择关系系整盘的开开发，因此此要结合各各方因素综综合评定项目启动区区考虑因素素：形象要求：：大盘物业，，各地块价价值不等，，一期形象代代表项目整整体，因此要选选择较大较较整地块、、具备一定定形象高度度，且与项项目整体相相一致的物物业作为启启动产品。。规模要求：：启动区规模模必须与项项目形象相相匹配，大盘物业业一期启动动规模可适适度放大，，从而达到到引爆市场场，扩大市市场认知的的目的，为为后续开发发奠定良好好的基础。。但同时为为了降低市市场风险，，规模不宜宜过大，注注意量的把把握。产品要求：：一期要迅速速实现现金金流，因此需要以以市场主流流需求产品品为主，形形成多层次次的物业供供应。开发条件：：启动区要求地块能能够最先开开工建设，，最先达到到预售条件件，否则将影响响整盘的推推广节点。。项目推售定位B1B2B3B5B7-1B10C03C05D11活力之城健康之城生态之城B7-2B7-3A01B03B07B8齐礼阎项目地块指标地块编号住宅面积（㎡）商业面积（㎡）户数停车位B1286168255326184B26306117517580403B35560515678827356B53143815719343236B7-11644974328920831039B7-22109185323022931331B7-31729644081118291069B10（含N01-2）5373016119504349A01178850B03160038B07(含N03）235900雅居地块80000合计1566232一标段地块块指标———项目一标标段活力之之城及健康康之城两组组团住宅体体量约142万㎡，，商业建筑筑面积约22万㎡。。启动区选择启动区选择择——由于于B7-1和B8先先行开发，，进度较快快，总体量量约为25万㎡，规模适适中，可作作为一期产产品进行推推售。项目推售定位B1B2B3B5B7-1B10B7-2B7-3A01B03B07B8启动区示意说明：目前郑州市市场大盘项目目一期推盘量量一般约在20万平方米米，市场消化化较为理想；；B7-1和和B8工程较较快，且总体体体量作为一一期推出较为为合理。如果2011年1月推出出家园55#楼，一期总总推出量约27万㎡。启动区选择启动区B7-01、B8地块总建面面约30万㎡㎡,其中住宅宅开发约21.5万㎡，商业业约6万㎡！！项目地块指标地块编号住宅面积（㎡）商业面积（㎡）户数停车位B7-11644974328921201039B8雅居地块310001574340035755#楼20000195合计2154975903227151396住宅及商业总货值约22亿元人民币启动区经济指标B7-1地块块：套型主要为90㎡两房房和110㎡㎡以下小三房房，为市场主主力需求产品品！以一层七户为为主，较升龙龙城及正商城城项目，居住住的舒适性有有所影响。启动区产品分析雅居地块：套型主要为90㎡的两两房和110㎡以下小三三房，均为市市场主力需求求产品！启动区产品分析家园55#楼楼：套型主要为90㎡为两两房和110㎡以下小三三房，均为市市场主力需求求产品！启动区产品分析启动区经济指标90㎡为两两房和110㎡以下小三三房，均为市市场主力需求求产品！地块户型配比套型一室一厅小两房中两房90平三房小三房中三房合计套均面积45608089105120B7-1/B8面积占比5%10%30%30%20%5%100%预计套数245367826742419922691总币值（亿元）按照市值6500元/㎡计算14.31推售建议1销售时机；加快工程进度度，达到销售售条件即可推推出。2先预热先展示示再认筹：住宅进行充分分的市场预热热后再认筹。。3推售节奏：与后续“健康康之城”其它它地块分批推推出，制造市市场的需求紧紧张度。4制造营销热点点，持续举行行活动：不断制造营销销热点，拔高高项目形象；；并持续举办办体验式营销销活动，持持续制造区域域人气，提高高社会关注度度。启动区入市策策略推售建议房源推售安排排——现状：B8地地块在2010年12月月最先达到预预售条件，B7-1暂定定2011年年初达到预售售问题：首批房房源先推B8地块、还是是B7-1、、还是一起推推？方案一：亚星星盛世项目承承载着亚星品品牌升级、区区域再造的重重大使命，作作为500万万的巨鲸级大大盘物业，一一期形象必须须具备一定的的高度。B8地块虽然最最先达到预售售条件，但体体量较小，且且临近城市山山水，新形象象塑造空间不不大，承载不不了作为亚星星盛世一期产产品的使命；；B7-1体体量较大，且且独立于家园园及山水之外外，具备打造造新形象的条条件。推售房源的数数量，取决于于客户的积累累量。同致行行建议：2012年上上半年B7-1部分产品品和B8产品品一起推出方案优势：大大量蓄客，集集中引爆，轰轰动全城。方案劣势：存存在捂盘惜售售、资金回笼笼的压力。推售建议方案二：针对对2011年年B8和B7-1一起推推出的方案，，可能存在捂捂盘惜售的政政策风险，以以及现金流回回笼的资金问问题，如果该该问题不可避避免，且没有有其它途径得得以解决的背背景下，同致致行建议：房源推推售安安排———在2010年客客户积积累达达到需需求的的条件件下，，推出B8产产品，，进行行内部部消化化，不不再针针对B8地地块进进行大大规模模宣传传，保持新新项目目新形形象的的高度度和统统一方案优优势：：政策策压力力小，，资金金迅速速回笼笼方案劣劣势：：内部部消化化，市市场影影响较较小建议采采用方方案二二：通通过客客户的的深度度挖掘掘，实实现B8的的良好好销售售。首批推售雅居地地块于于2010年年12月推售，，累计计总套套数400套，累计计总面面积30862平米米加推房源户型配比表户型累计套数累计面积比例复式1430862.533.50%三房4812.00%两房19248.00%标间14636.50%累计400100.00%同时，，55号楼楼约195套房房源，，将在在1月月15号推推出。。一期推售7-1地块块的4、5、6#楼楼作为为首批批次推推售房房源！！总套数数902套套，总面面积76570平米米！推售售时间间为2011年年4月月！首批次推售房源户型配比表户型7-6#7-5#（西）7-5#（东）7-4#（西）7-4#（东）套数累计面积比例大三房02929292911676570.9412.86%小三房458700013214.63%两房302911611611640745.12%一房02929292911612.86%标间152929292913114.52%累计90203203203203902100.00%说明：B7-1地块块整齐齐，规规模模较大大，利利于形形象塑塑造，，虽B8地地块工工程较较快，，但临临近城城市山山水，，对新新形象象支持持力度度有限限，因因此一一期首首批房房源建建议以以B7-1为主主。一期推售二批次推售房源户型配比表户型7-1#7-2#7-3#（西）7-3#（东）累计累计面积比例大三房58582929174100774.0114.29%小三房1160001169.52%两房11623211611658047.62%一房5858292917414.29%标间5858292917414.29%累计4064062032031218100.00%7-1地块块1、、2、、3#楼作作为二二批次次房源源进行行推售售，总总套数数1218套，，总面面积100774平平米，，推售售时间间2011年7月！！一期推售根据2011年年启动动区的的产品品消化化情况况，合合理安安排下下一步步的产产品推推售。。B7-2#地块经济指标（含周边用地）用地面积44358平方米地上建筑面积266148平方米建筑占地面积17890平方米其中住宅面积210918.4平方米商业面积53229.6平方米幼儿园2000平方米户数2752户容积率6.0建筑密度40%停车位1331个2011年年，在在B7-1及B8地地块实实现快快速消消化的的前提提下，，B7-2地地块可可作为为第三三批次次房源源推出出，如2011年年启动动区产产品剩剩余产产品较较多的的情况况下，，可启启动二二期推推广，，将B7-2作为为二期期产品品的首首批房房源推推出，推售售时间间可定定于2011年年11月。。10年年及后后续节节点安安排及及销售售计划划4月5月6月7月8月9月10月11月12月B7-1动动工正负零零预售证证1月2月3月4月5月月6月月7月8月9月10月月11月12月入市宣宣传蓄客2010年年2011年年B7-1首首批4月开开盘B7-2动动工B7-1二二批推推出B7-2推推出项目推售安排B7-2推推广启启动雅居开开盘55#开盘盘开盘实实现销销售50%销售目标467891011122011年年7-1首批批次销销售房房源7月底底达到到销售售75%9月底底达到到销售售90%12月月底达达到销销售95%雅居地地块销销售房房源当月实实现销销售50%3月中中达到到销售售80%5月底底达到到销售售95%7-1二批批次销销售房房源开盘实实现销销售40%10月月底达达到销销售60%12月月底达达到销销售75%2012年年5月月底达达到销销售90%5321122010年年55#楼房房源1月推推出当月实实现销销售50%3月中中达到到销售售80%5月底底达到到销售售95%启动区区销售售率25%50%100%80%60%40%20%60%B7-2根根据市市场及及销售售情况况考虑虑在2011年年7月月推出出亚星盛盛世项项目2010-2011年销销售计计划推售楼号总套数时间20102011年12123月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B81\4\6#400套30000㎡销售率50%10%10%10%10%5%5%

去化套数200404040402020

去化面积15000300030003000300015001500

回款额94501890189018901890945945

剩余产品55#195套20000㎡销售率

50%20%15%10%5%

去化套数

9839292010

去化面积

100004000300020001000

回款额

6300252018901260630

B7-14\5\6#902套76570㎡销售率

50%10%10%10%10%5%5%

去化套数

451909090904545

去化面积

38285765776577657765738293829

回款额

24885497749774977497724892489

B7-11\2\3#1218套100774㎡销售率

40%10%15%10%5%5%去化套数

4871221831226161去化面积

4031010077151161007750395039回款额

2660466519977665133263326B7-21\2\3#1000套80000㎡销售率

40%10%去化套数

400100去化面积

320008000回款额

217605440合计9450819044103780280356552592231581116281246591402508687662010年年至2011年年，共共有五五批房房源推推出，，有望望实现现销售售额16.5亿亿，销销售面面积25万万㎡的的销售售任务务营销策策略客户产品服务营销活动营营销渠道选选择2010年年9月月初，，销售售团队队组建建2010年年9月月，售售楼处处开放放/大大客户户拓展展2010年年12月，，体验验中心心开放放2010年年12月，，样板板展示示区开开放2011年年1月月中，，形象象代言言人选选拔2011年年1月月，活活力之之星评评选2011年年2月月，亚亚星客客户联联谊会会2011年年3-4月月，配配合活活动集集中认认筹2011年年4月月，房房展会会2011年年5月月，首首批住住宅解解筹2010年年9月月，项项目围围墙出出街优化渠渠道选选择，，主力力渠道道分别别为：：报广广、户户外大大牌、、网络络；窄众众渠渠道道选选择择：：广广播播、、短短信信、、DM直直投投、、候候车车亭亭亚星星盛盛世世启启动动营营销销思思路路事件件营营销销2010年年8月月，，亚亚星星与与同同致致行行签签约约会会2010年年10月月，，南南城城城城市市规规划划与与经经济济发发展展论论坛坛2010年年11月月，，产产品品说说明明会会2010年年11月月，，形形象象代代言言人人选选拔拔2011年年4月月，，主主题题运运动动会会馆馆签签约约2011年年11月月，，品品牌牌招招商商说说明明会会2011年年3月月，，主主题题会会馆馆签签约约2011年年4月月，，知知名名物物业业公公司司签签约约仪仪式式营销组织模式营销销策策略略基础础服服务务增值值服服务务保安安保洁洁看房房车车司司机机样板板区区服服务务人人员员吧员员置业业顾顾问问案场场经经理理策划划师师项目目总总监监售楼楼部部工工作作人人员员打造造一一流流服服务务，，创创造造一一流流价价值值，，造造就就一一流流精精英英服务务营销销产品品客户户亚星星盛盛世世启启动动区区营营销销思思路路营销组织模式营销销策策略略客户户产品服务营销营造销售售氛围物料筹备备品质展示示样板房主题景观观售楼处主流户型型的精致致装修处处彰显显时尚气气息品质展现现，气派派而不显显奢华围墙导视牌道旗看房通道道时尚动感感，品位位展示，，表现项项目形象象、生活活方式时尚、品品质感、、健康项目脸面面，气派派大方，，醒目、、时尚感感、艺术术性时尚、安安全模型形象楼书书3D片/电视片片认筹物料料销售物料料进场前完完成进场后二二周内完完成全套VI、手提提袋、名名片等，，进场前前完成VIP卡卡、购房房意向书书、认筹筹须知等等，1月月1日前前完成亚星盛世世启动区区营销思思路营销组织模式进场后二二周内完完成营销策略略客户产品服务营销吸引客户户筛选客户户通过营销销推广吸吸引目标标客户群群，并逐逐步扩大大客户群群体充分利用用同致行行客户资资源库；；充分利用用亚星客客户资源源通过持续续行销，，定向发发掘客户户推广筛选选客户到访访置业顾问问筛选成交活动增加加诚意亚星盛世世启动区区营销思思路营销组织模式示范区先先行，用用现场铸铸就项目目大盘形形象；以多次大大规模的的节点活活动提升升项目影影响力；；形象导入入期即以以大盘新新城生活活主题；；启动区坚坚定以主主流市场场为目标标的推广广策略；；行销“大大客户拓拓展”工作在在团队组组建完成成后启动动。开盘前营营销五大大策略性性思考开盘前营销总纲——开盘盘前营销销总策略略1、高调调亮相，，塑造郑郑南中央央生活区区大盘形形象；2、全方方位的推推广迅速速打响项项目知名名度，导导入并树树立项目目形象；；3、借此此项目实实现亚星星的企业业品牌升升华，带带动项目目销售；；1、充分分推广项项目大盘盘形象，，利用亚亚星企业业品牌，，深度挖挖掘主流流市场场客户。。2、利用用“围追追堵截””的渠道道方式迅迅速造就就影响力力，最大大化积累客户资资源。形象策略略——推广策略———开盘前营销总纲——开盘前营营销总策略9101112123452010年2011年工程节点推广节点销售节点项目三正负零零达到开盘条件件封顶项目一期负零零达到开盘条件件开工开工筹备启动区营销总纲销售中心落成成首次广告出街街形象代言人一期会员招募募大客户拓展中原春季住交交会活力之星评选选迎新春客户联联谊会市场预热期树立形象期集中认筹期开盘首批次房源排排号首批次房源开开盘筹备工作广告公司定位抱报告深深化营销执行报告告项目VI宣传物料制作作项目团队组建建自留地活动南城板块发展展论坛雅居直接内部部销售55#楼推出出一期认筹2010年2011年工作重点媒体渠道启动区营销总纲完成项目各合合作单位的签签约，项目整整体定位报告告深化和营销销执行报告确确定。并完成成项目团队组组建，并完成成考核和培训训。雅居内部选房房南城城市发展展相结合，树树立项目的高高端形象项目物料、包包装及推广渠渠道的确定，，以及围挡出出街；报纸、户外、、网络、围挡挡、短信、候候车亭以形象代言人人为出发点，，突出项目整整体的定位特特色报纸、户外、、网络、围挡挡、短信、候候车亭大客户拓展，，客户会成立立，建立客户户网络事件营销+活活动营销+品品牌炒作+客客户联动+媒媒体推广事件营销+活活动营销+品品牌炒作+客客户联动+媒媒体推广910111212345市场预热期（（2010.9-2010.11）树立形象期（））集中认筹期（2010.3-2010.4）开盘营销主题旗舰级大盘浮浮现南城期待·郑州新新南城亚星·盛世项项目VIP客客户盛大招募募参加房展会，，展示项目大大盘形象市场预热期（2010.9-2010.11）报纸广告短信广告网络广告户外大牌主要媒体次要媒体市中心两块、、10月中旬旬上画。主打打项目主题广广告语；发布布南城发展论论坛、南水北北调工程信息息、参与房展展会信息等。。大河报、晚报报、10月中中旬首出。不不断发布重大大活动及事件件营销信息。。10月中旬首首发、由亚星星、同致行内内部客户出发发逐渐向外延延展。配合营营销活动扩大大宣传效果。。10月中旬首首发，主要在在商都网、搜搜房网等主流流网站发布通通栏，配合报报广同期发布布广告，对活活动扩大宣传传。推广主题：旗舰级大盘浮浮现南城开盘前营销执行——开盘前媒媒体计划））推广主题：期待·郑州新新南城报纸广告候车亭公交车体短信广告户外大牌网络广告广播广告围墙广告沿路导视继续沿用前期期选定的广告告牌，开始发发布项目形象象广告、地产产论剑、代言言人选拔、客客户联谊会等等信息。主流报纸媒体体全面推广，，以大河报为为主，发布项项目形象广告告、活动、销销售信息。沿用上阶段媒媒体位置，开开始进行发布布项目形象广广告，配合阶阶段营销信息息。沿用向东向北北线路公交车车体广告，发发布项目形象广告告、阶段营销销信息。短信息大面积积发布，主要要发布项目阶阶段营销信息息、活动信息息。仍然使用商都都网、搜房网网、新浪网开开始阶段性使使用满屏广告告形式。使用FM90.0和FM104.1信息更换为为项目形象广广告及销售信信息沿路围墙12月下旬上画画，以形象为为主航海路、嵩山山路重要路口口灯杆旗导视视，指示为主主主要媒体次要媒体辅助媒体重要媒体——开盘前媒媒体计划开盘前营销执行推广主题：亚星·盛世项项目VIP客客户盛大招募募集中认筹期（2010.3-2010.4）报纸广告候车亭公交车体短信广告户外大牌网络广告广播广告围墙广告沿路导视增加环线和和出入项目目重要路口口户外大牌牌，发布认认筹、解筹筹、展会等等信息。主流报纸媒媒体都开始始涉及，仍仍以大河报报为主，发发布认筹、、解筹、展展会等信息息。密度加大，，除主干道道外，次干干道开始投投放，发布布项目认筹筹、解筹。。途经项目的的南北向、、东西向大大型公交。。发布项目目认筹、解解筹信息。。短信开始大大面积使用用，用以发发布项目认认筹信息、、进度信息息。仍然使用商商都网、搜搜房网、新新浪网，软软文、专题题炒作开始始。使用FM90.0和和FM104.1开开始宣传项项目认筹、、解筹信息息沿路围墙3月下旬上上画，认筹筹、解筹信信息航海路、嵩嵩山重要路路口跨街广广告牌主要媒体次要媒体辅助媒体重要媒体开盘前营销执行——开盘前前媒体计划划BRT快速速公交车推推广渠道本案BRT快速速公交站点点BRT快速速公交车型型适合本项目目的BRT快速公交交系统主要公交站站点选择分分两线：西线、南线线西线东线南线媒体策略凤凰城项目目网络渠道道+昭示性知名度+浏览量+价格格关键点：1、目标客客户浏览量量；2、广告位位昭示性及及醒目度强强；3、网站选选择：搜房网、商商都网、新新浪房产、、中原楼市市媒体策略地段昭示性人车流量信息覆盖面面价格凤凰城项目目户外渠道道户外牌户外牌++++二七商圈航海路大学学路南环路近项项目处本案碧沙岗商圈圈大型户外功功能分两类类，一类主主要面向市市内客户；；一类面向向市外客户户，郑少高高速新密、、登封出口口，南环进进市主入口口媒体策略时间间：2010年年9月22日面对客户群群体：新来访客户户、拓展客客户、意向向客户、亚亚星已拥有有的客户资资源等形式：发放亚星星会会员卡卡（储存会会员个人信信息的IC卡）目的：通过入会获获得购房优优惠、不断断升级的会会员权益、、及不同的的房源类别别，达到各各组团分批批积累客户户的目的客户会亚星会营销的关键键是客户形象树立期——开盘前前营销活动动12月1月11月月2月月3月月4月月5月月9-10月月家园园55#楼楼意意向向客客户户会员员卡卡升升级级亚星星会会免免费费会会员员卡卡根据据各各阶阶段段推推售售产产品品的的不不同同，，将将会会员员卡卡按按阶阶段段升升级级；；雅居居地地块块意意向向会会员员可可升升级级为为名尚尚卡卡；家家园园55#楼楼意意向向客客户户升升级级为为名爵爵卡卡；B7-1意意向向客客户户升升级级为为活力力卡卡，根根据据各各地地块块产产品品不不同同，，制制定定不不同同的的优优惠惠政政策策。。同时时均均可可享享受受联联盟盟商商家家优优惠惠、、后后续续物物业业服服务务、、项项目目销销售售信信息息及及各各类类不不断断推推出出的的增增值值活活动动，，使使各各组组团团业业主主会会员员卡卡成成为为尊尊贵贵身身份份的的象象征征。。形象树立期———开开盘盘前前营营销销活活动动雅居居意意向向客客户户名尚尚卡卡名爵爵卡卡B7-1意意向向客客户户少力力卡卡时间间：：2010年年10月月活动动形形式式：：秋季季房房展展会会活动动内内容容：：通过过展展位位设设计计展展示示，，展展示示项项目目大大盘盘形形象象，，展展示示项项目目品品牌牌、、区区域域、、产产品品、、配配套套等等相相关关优优势势；；活动目的：通过房展会扩扩大项目社会会影响力，进进行最大化的的项目信息告告知。形象树立期——开盘前营营销活动秋季房展会12月1月11月2月3月4月5月9-10月时间间：2010年11月（项目目形象建立月月）活动形式：通过系列活动动选拔代表项项目形象气质质的代言人活动内容：通过有奖参与与、才艺展示示等活动选拔拔项目形象代代言人；活动目的：借活动扩大项项目声势，引引发全城关注注，将项目形形象拔高到全全新的高度；；借代言人作作为项目形象象宣传的载体体。形象树立期——开盘前营营销活动亚星盛世形象象代言人选拔拔12月1月11月2月3月4月5月9-10月时间间：2011年1月（项目形形象树立月））工作内容：活力之星评选选评选内容：体育类、艺术术类和特别奖奖（活力宝宝宝、活力寿星星等）选择要求：具备一技之长长、形象与项项目倡导的活活力、健康、、生态的定位位相匹配评委要求：省内知名的主主持人、文体体明星等形象树立期活力之星、健健康之星、名名尚大使”评评选——开盘前营营销活动12月1月11月2月3月4月5月9-10月时间间：2010年2月（项目形形象树立月））工作内容：亚星客户联谊谊会活动形式：文艺表演、猜猜灯谜、客户户联谊活动等等邀请对象：亚星业主、意意向客户等活动目的：通过客户联谊谊形式加强对对于亚星业主主有关项目的的宣传，同时时推出老带新新形象树立期客户联谊活动动——开盘前营营销活动12月1月11月2月3月4月5月9-10月时间间：2011年3月（客户积积累月）工作内容：亚星会会员招招募（认筹活活动）活动目的：通过集中式认认筹排号活动动积累客户，，为项目开盘盘储备足够客客户资源；活动地点：销售中心活动目标：当天排号400张以上客户积累期集中式排号——开盘前营营销活动12月1月11月2月3月4月5月9-10月时间间：2011年3月——2011年4月月（客户积累累月）工作内容：中原春季住交交会活动形式：参加河南主流流媒体主办的的秋季住交会会活动地点：人民会堂或者者会展中心活动目的：通过住交会这这个舞台，扩扩大项目宣传传力度，提升升客户积累数数量和项目的的市场关注度度；客户积累期住交会——开盘前营营销活动12月1月11月2月3月4月5月10月时间间：2011年4月中旬（客客户积累月））工作内容：知名运动主题题会馆签约仪仪式活动地点：销售中心活动目的：通过与主题运运动会馆的签签约进一步细细化项目关于于“活力”的的定义客户积累期主题运动会馆馆的签约——开盘前营营销活动12月1月11月2月3月4月5月9-10月时间间：2011年5月初（集中中爆发月）工作内容：项目一期开盘盘活动活动目的：通过集中式的的开盘活动促促进项目一期期房源最大限限度的去化，，促进项目热热销；活动地点：销售中心活动目标：实现销售房源源的45%的的销售率；客户积累期首批房源开盘盘——开盘前营营销活动12月1月11月2月3月4月5月9-10月亚星盛世一期营销费用预算营销阶段月份支出项目项目明细费用预估(万元)合计(万元)营销筹备期

（9月）1个月物料3D和模