合肥龙泉山旅游地产营销策略报告

合肥龙泉山旅游地产营销策略报告杰星房产2011.04报告大纲一.第一次报告回顾三.推广策略项目定位SWOT分析客群定位二.营销策略第一次报告回顾项目定位通过合肥旅游度假产品市场的研究，基于项目差异化竞争及打造项目核心竞争力的原则，本项目定位为：以合肥经济圈精英商界人士为目标客层合肥最高水准的养生度假别墅第一次报告回顾SWOT分析项目优势项目劣势良好的自然环境资源；交通通达性佳；规划前景清晰；合肥体量最大的度假型旅游地产突出区位（环巢湖）、功能（养生）、配套（酒店）、强化户型设计优势。强调依托宽越集团会员制网络（营销中期可建立）,为客户提供的养生度假增值体验。区位偏僻，知名度低；景观资源优势不突出缺乏度假休闲旅游配套；景区道路体系不完善；地块建设从零开始，起步要求高提升项目品质，增强目标客户的价值认知，弱化区位抗性。项目机会项目威胁.随着安徽旅游市场的成长，安徽旅游度假市场不断增长；.环巢湖旅游区域逐渐成熟，度假氛围形成强调巢湖旅游养生度假的成长优势，打造合肥首席养生度假地产品牌。.国家宏观政策对投资性房产形成一定负面影响；.肥西、长丰区域楼盘对本案形成较强的客户拦截；项目周边度假配套不成熟，呈现散、乱、差的初级旅游度假市场特点；强化异地目标市场推广，推广中弱化项目周边配套，强化自我配套优势。第一次报告回顾客户定位客户描述（理性）本案的目标客户主要来自于安徽、江苏以及上海等区域，他们人在中年，上有老，下有小，在当地具有较高的收入水平，主要从事企业中高层管理、个体私营经济、泛公务员或科技职业为主，家庭结构多为三、四口之家。他们是：城市上层社会中坚第一次报告回顾客户定位客户描述（感性）消费特征：作为城市上层，社会中坚，他们注重私密性，注重服务品质，注重消费环境，注重消费潮流。人生经历：作为城市上层，社会中坚，始终全力以赴、全心投入事业，事业上过起伏，见识过很多事情。兴趣特征：作为城市上层，社会中坚，他们喜欢休闲和享受，有一定的占有欲望，勇于尝试新鲜事物。第一次报告回顾客户定位目标客户精神特质品位的、尊贵的、前沿的、自我专享的以公务员和事业单位人员为代表成功商人或企业中高层典型特征，追求功成名就的认同以科技人员为代表。总特征：追求自我心灵释放的度假空间。第一次报告回顾客户定位他们是中国上层阶级中坚力量的一个缩影。在本案，他们可以找到属于自己的一片天地。他们追求环境的清幽，追求养生休闲，追求和谐、生态、人文的度假感受，寻求自我心灵释放的空间。我们影响这群人的方式，更多需要从精神层面切入。第一次报告回顾客户定位客户需求汇总：购房目的以养生度假自住＋投资为主；物业类型偏好，首选别墅，其次双拼别墅，公寓房抗性较大；面积需求以300方以上院落式度假别墅或200方以上类别墅产品为主，呈现两极分化格局；对高档度假酒店配套需求强烈；关注重点为外部环境（外部资源）、功能环境（内部配套）、小区内部环境、户型设计及价格；。报告告大大纲纲一.第第一一次次报报告告回回顾顾三.推推广广策策略略发展展定定位位核心心竞竞争争力力SWOT分分析析客群群定定位位二.营营销销策策略略核心心竞竞争争力力打造造在在全全国国范范围围内内具具备备竞竞争争力力的的宽宽越越式式度假假复复合合地地产产物物业业管管理理体体系系！！核心心竞竞争争力力核心心产产品品力力提提炼炼与与需需求求对对接接核心产品力区位位优优势势：：环环巢巢湖湖旅旅游游区区位位功能能优优势势：：养养生生度度假假产产品品配套套优优势势：：星星级级酒酒店店配配套套景观观规规划划优优势势：：借借景景与与绿绿化化系系统统打打破破户户内内外外限限制制；；原原生生态态坡坡地地生生活活与与庐庐山山景景区区有有机机融融合合；；高高绿绿化化率率对度度假假项项目目的的外外部部环环境境关关注注注重重项项目目的的养养生生度度假假功功能能五星星级级酒酒店店配配套套需需求求强强烈烈关注注项项目目内内部部环环境境产品品力力提提炼炼客户户需需求求核心心产产品品力力提提炼炼与与需需求求对对接接从产产品品力力提提炼炼与与客客户户需需求求对对接接可可以以发发现现，，如如何何满满足足客客户户度度假假与与投投资资相相结结合合的的需需求求也也是是客客户户购购买买度度假假物物业业考考虑虑的的重重点点，，因因此此有有必必要要借借助助本本案案的的度度假假资资源源及及内内部部设设施施配配套套完完善善导导入入集集团团会会员员制制战战略略运运营营模模式式：：核心心竞竞争争力力以案案例例探探索索、、完完善善度度假假资资源源及及会会员员制制运运营营模模式式，，以以内内部部度度假假配配套套设设施施体体系系支支撑撑集集团团的的快快速速发发展展！！会员员制制模模式式案案例例上海海亲亲和和源源亲和和源源是是专专门门为为老老年年人人的的生生活活所所设设计计。。并并且且，，亲亲和和源源完完全全不不同同于于我我们们所所看看到到的的目目前前社社会会上上诸诸多多的的养养老老院院与与福福利利院院，，亲亲和和源源是是一一种种全全新新的的模模式式，，我我们们认认为为这这一一模模式式代代表表了了二二十十一一世世纪纪我我国国养养老老的的发发展展方方向向。。亲和和源源坐坐落落上上海海浦浦东东新新区区康康桥桥镇镇上上，，整整个个社社区区全全部部采采用用无无障障碍碍化化设设计计，，以以老老年年公公寓寓、、健健康康会会所所、、老老年年护护理理院院、、公公共共服服务务大大楼楼、、配配餐餐中中心心、、景景观观花花园园等等完完备备的的设设施施，，加加上上周周到到的的生生活活、、健健康康、、快快乐乐““管管家家式式””的的服服务务，，区区别别于于传传统统意意义义上上的的养养老老院院，，成成为为一一个个不不脱脱离离社社会会，，既既相相对对独独立立又又不不乏乏开开放放的的老老年年生生活活社社区区。。会员员制制模模式式案案例例亲和和源源模模式式会员员制制经经营营模模式式，，入入住住者者需需办办理理会会员员卡卡，，一一次次付付清清69——75万万元元不不等等的的会会员员费费，，终终身身享享有有一一套套住住房房，，面面积积为为58-72平平米米，，但但产产权权在在开开发发商商手手里里。。此此外外，，每每年年需需支支付付管管理理费费，，不不同同的的房房型型物物业业年年费费不不同同，，2万万到到6万万不不等等。。卧卧室室朝朝南南，，一一梯梯十十一一户户。。精精装装修修公公寓寓，，7层层带带电电梯梯。。小小区区内内配配套套齐齐全全，，自自带带社社区区医医院院。。入入住住条条件件为为男男性性60周周岁岁以以上上，，女女性性55周周岁岁以以上上。。分析：其实该模式就就是开发商长长期持有物业业经营的模式式，提供业主主完善的养老老机制及养老老配套设施，，以此吸引老老年业主，但但前提是必须须有完善的养养老设施。亲和源模式是是否适合本案案发展方向？？本案发展模式式界定亲和源本案城市发展上海国际化大都市，城市发展成熟，交通、配套、服务等各方面能支撑该模式发展合肥，正处在城市大建设时期，交通、配套、服务等各方面仍有待发展市场需求人口大城市，老龄化问题严重，随着城市房价的飞速增长，买房养老越来越难，亲和源模式正好满足了这批人的需求人口尚未达到饱和，城市人口仍在不断导入中，房价尚未达到较高水平，老百姓宁愿买房解决养老问题房地产发展上海的房地产发展已经到了中期发展阶段，消费者的观念已经发生了质的改变，此阶段的消费者更能接受这种模式房地产发展初级阶段，市场主力需求还是改善型需求，此阶段的消费者心理预期尚未改变，较难接受此类模式从上表我们可可以看出，本本案不能完全全复制“亲和和源模式”，，我们需要更更创新的模式式本案发展模式式度假别墅生活活+投资别墅墅理财+大自自然别墅生活活案例借鉴天津蓟县恒大大金碧天下恒大金碧天下下——恒大御御水山城组团团位于天津蓟蓟县盘山脚下下，地处北京京与天津之间间的蓟县山区区内。京平高高速转津蓟高高速延长线、、津蓟、京沈沈三线纵横交交汇，距北京京只有80公公里路程,35分钟即可可到达北京中中心城区，距距天津100公里，周边边没有任何配配套设施。建建筑面积:300000平方米，，内设国际会会议中心、运运动中心、饮饮食中心、娱娱乐中心、商商业中心、健健康中心、以以及一座铂金金超五星级酒酒店等世界级级休闲配套。。定位：度假、、养生、投投资产品主要客源：北北京、天津的的中老年度假假、投资型客客源案例借鉴天津恒大金碧碧天下依蓟县县盘山而建，，建筑形态及及地理位置与与本案的龙泉泉山类似，且且项目规划也也与本案类似似，以别墅为为主，周边没没有配套设施施，主要配套套仍依托小区区内自身配套套设施为主，，项目打造养养生、度假、、投资理念，，目前项目销销售已经接近近尾声，大部部分别墅产品品已经销售完完毕。寻找本案核心心价值通过案例1、利用规模模效应，制造造社会影响力力，概念先行行；2、结合城际际发展大契机机，引领郊区区化活动大潮潮；3、凸显中心心优势，跳出出市场，避免免同质化竞争争；核心价值启示示集约、整合资资源，将度假假、养生、社社交、商务汇汇聚于一体。。规模化带动功功能集成化，，从而生产出出强大的市场场辐射。综合多维于一一体的嚣外城城疆——10000万方国际际品质度假别别墅社区项目的核心价价值：它远离烦嚣，，另辟城疆，，占据整个环巢巢湖连绵群山山，放怀长三三角城市群，，纯正原生态，，将度假、养养生、社交、、商务汇聚于于一体。至少在大安徽徽一小时交通通圈内，这样样的地方绝无无仅有。核心价值结构的逻辑演绎规模资源本质“大”大自然大社区大配套大梦想大成就大空间大生活环境优势规模优势心理需求自我实现别墅生活全新理念配套优势大自然价值点：“城市群”边缘的大规模模自然人居资资源。半隐于山林之之间，人、自自然、建筑处处于和谐境界界。簇拥大自自然，人们无无法抗拒，我我们要做的，，只有延续大大自然的绿。。大社区价值点：远离离城央，创建建一个理想中中的“桃园小小镇”。社区不是一群群建筑的集合合。在10000平米土地上上，共享盛世世桃园，与业业主同筑烦嚣嚣之外的一方方城疆。大配套公建配套，包包括有会议中中心、饮食中中心、健康中中心、娱乐中中心、运动中中心、商业中中心以及酒店店，集度假、、养生、社交交、商务，多多种功能于一一身。价值点：“集集镇式”地地满足度假、、养生、健康康、休闲、娱娱乐的需求。。大梦想价值点：拥有有自然，拥有有别墅，拥有有渡假生活是是都市人永远远追求的梦想想；2011，别别墅年2011，居居住的终极梦梦想怎样实现现？我们在烦嚣之之外寻找精神神的梦想已经经遥不可见时时，龙泉山庄在2011出现现在我们的视视野。大成就价值点：精英英在人居层面面上“自我实实现”的一种种方式，是人人生成就的一一种。忙忙碌碌，从从一个社交圈圈穿梭到另一一个社交圈，，从一个财富富阵地转战到到另一个财富富阵地，事业业有成之年，，蓦然感悟，，最大的成就就，其实就在在身后。为家人提供一一个共聚天伦伦的“市外””桃园，让家家人分享你的的喜悦，完成成人生最大的的成就。大空间价值点：“有天有地”的自由居住空空间，保证了了私密，体现现了尊贵，实实现了私藏。。暂时离开那日日复一日的城城市牢笼，放放飞心情，为为自己，为家家人，找一个个足够容纳父父子、爷孙、、夫妻、兄弟弟之情的大空空间。大生活价值点：开创大众自然然别墅浪花度度假生活时代代，使奢侈的５＋＋２生活模式式得以普及。。别墅生活，开开创一个肥东东龙泉山的梦梦想者聚居之之地。在这里，迎接接一个传奇时时代大生活的的到来。新时代的诞生生大自然大社区大配套大梦想大成就大空间大生活容纳各方面的的元素，“大大”是超越了了本质的意义义，是一个大大众度假时代代的开启。孕育使长三角都市市群的黑工作代白时大众生活由二二元的生活进入至三元的的彩色时代工作度假生活客户群定位通过核心价值值提炼需找我我们的新时代唤求求新客户新客户在哪里里？因为，本项目规模大大，辐射范围围广；所以，注定了我们难难以对具体的的个体或小众众进行过细的的描述。首先，概括客客户最本质的的消费意识。。底层中端高端尖端尖端客户：对对价格敏感度度极低，对产产品的素质的的关注度极高高。高端客户：事事业已经具备备基础，积累累了一定的财财富。具备了了度假的需求求与行为意识识。但是，前前提是拥有高高性价比。中端客户：处处于事业的刚刚起步阶段，，或者对事业业、生活都比比较容易满足足的一群人。。他们希望体验验别墅生活，，他们希望体验验城郊度假的的感觉，但是，他们的经济条条件还不允许许他们挥霍无无度。所以他们认为为，购买度假产品品，就像做生生意一样，付出与回报的的比例至少应应该匹配，最最好是超值。。更深层次的认认识他们追求性价比度度假生活的人人群他们是是：高端这就是是我们们的主主流客客户群群。一群城城市的的中产产中产的的进化化论———人人生加加减法法成为中中产前前是加法,追求求物质质、感感情、、事业业、学学历、、人际际关系系、朋朋友，，收集集所有有他认认为需需要的的东西西；成为中中产后后，便便是减法，学会会舍弃弃那些些不适适合你你心灵灵真正正需要要的东东西。。30岁40岁50岁年龄需求精神物质追求阶阶段反思阶阶段真我阶阶段物质欲欲望人生体体验身心自自由（刚性性需求求）度假享享乐品牌、、名车车、洋洋酒居住、、健康康中产的的刚性性需求求———第二居居所他们在在哪里里？区域所所在？？需求所所在？？目标客客户群群的所所在强势资资源影影响力力强势规规模辐辐射力力强势品品牌向向心力力一、强强势旅旅游资资源安徽环环巢湖湖旅游游资源源二、强势生生态资资源湖光山山色，，山林林水涧涧的环环抱强势资资源影影响力力综合旅旅游、、度假假、休休闲、、商务务于一一体的的国际际级郊郊外豪豪宅大大盘；；拥有完完美的的配套套、超超大规规模、、国际际级的的建筑筑标准准；是城市市人渴渴望脱脱离烦烦嚣，，向往往自然然休闲闲生活活的必必然之之选；；强势规规模辐辐射力力宽越集集团的的品牌牌打造造，通通过项项目运运作，，提升升集团团极具具影响响力的的划时时代经经典楼楼盘，，企业的的品牌牌渐入入人心心，从从而产产生强强大的的品牌牌向心心力。。强势品品牌向向心力力在一个个具有有强势势旅游游资源源的区区域，，诞生了了一个个规模模庞大大、辐辐射力力强大大的品品牌航航母大大社区区，我们找找到追追寻目目标客客户的的线索索：目标客客户群群分类类通过对对项目目的产产品性性、区区位等等核心心价值值提炼炼以及及客户户群所所在市市场的的挖掘掘，我我们把把他们们划分分为以以下几几类型型的人人：追求梦梦想型型感悟错错失型型居住实实用型型投资置置业型型追求梦梦想型型希望拥拥有一一件具具影响响力的的事物物，值值得一一生的的珍藏藏，并并可在在众人人面前前炫耀耀；通过拥拥有去去证明明自己己达到到人生生的另另一种种境界界；由此让让自己己挤身身富人人圈，，进入入上流流社会会，而而且获获得发发言权权；需要得得到认认同，，获得得社会会、世世人的的尊重重以及及重视视；非常渴渴望体体验外外国的的生活活模式式，享享受国国际化化的生生活标标准。。目标客客户群群的心心理特特征透透视别墅，，是住住宅的的经典典，是是许多多人毕毕生追追求的的梦想想，迫迫切要要求实实现梦梦想的的他们们，拥拥有一一座经经典别别墅成成为其其实现现梦想想的开开始目标客客户群群的心心理特特征透透视感悟错错失型型在人生生的征征途上上曾经经错过过了许许多东东西；；错失过过投资资升值值的机机会，，例如如：楼楼价的的攀升升、股股票的的升值值等；；由于楼楼价的的大幅幅拉升升，失失去了了置业业的时时机；；有过擦擦身而而过的的遗憾憾、失失去过过能力力提升升的机机会；；…………………经验，，使他他们感感悟到到错失失，领领悟到到把握握的可可贵他们在在等待待，等等待着着机会会的再再一次次来临临当机会会一旦旦出现现，他他们必必定会会义无无返顾顾地将将它抓抓住居住实实用型型目标客客户群群的心心理特特征透透视早年离离乡别别井外外出打打工，，事业业初有有成效效；双亲在在家乡乡开始始年老老，并并且无无人照照顾，，需要要接来来身边边赡养养；但自身身的居居住条条件并并不能能满足足三代代同堂堂，因因此要要考虑虑另置置物业业安顿顿；而在城城市购购房，，楼价价太高高，而而且老老人家家不能能适应应城市市高节节奏、、紧迫迫的生生活。。一个综综合众众多配配套，，并能能享受受大自自然休休闲生生活的的品牌牌大规规模社社区，，而且且离其其工作作生活活区域域相对对较近近，只只需要要1小小时左左右的的车程程便能能到达达，这这里将将成为为他们们的最最佳选选择。。投资型型目标客客户群群的心心理特特征透透视看好郊郊区的的发展展趋势势，以以购房房作为为投资资；有多年年的投投资置置业经经验，，熟悉悉各类类产品品的升升值潜潜力；；懂得楼盘发发展的周期期，有多次次成功的实实践，并且且赚取了一一定的利润润；他们有可能能是几个合合伙，因此此拥有较宽宽裕的资金金；但对产品要要求较高，，并且很注注重品牌的的影响力以以及项目规规模。他们是敏锐锐而且谨慎慎的一群都都市精灵他们将会非非常理性地地对待每一一个投资机机会，超值值的价格会会是对其最最大的触动动客户，从被被动接受，，转向主动动需求大众度假生生活时代追求性价比比营销策略通过客群分分析提炼我我们的核心价值目标客户追求性价比比度假生活活的人群综合多维于于一体的社社交型度假假小镇启发客户，由被被动接受到到主动需求求，需要触触动的理由由心动的环境境；心动的产品品；心动的价格格。我们必须清清楚是我们具备备的核心优优势我们的产品品是一件什什么样的事事物？打动推动感动形象的广告告语统领目标客户大自然别墅墅生活项目最本质质的体现一个大众拥拥有，自然然别墅人居居的时代的的开启，一一个梦想实实现的具体体表现第一次，我我们寻获了了事实的本本质本质目标但是，我们需要提提炼打动客户的的语言我们知道每一个人的的心中都有这样的的一个梦想想人生的梦想度假生活别墅生活大自然生活活度假生活休闲度假，，生活最高高层次的表表现别墅生活居住的最高高梦想大自然生活活生命最本质质的需求一个人有一个梦体验大自然别墅墅生活一生人拥有一栋别墅项目本质价价值观更贴近的视视点寻获一人一梦一生一栋2011年年，别墅年年，即将实实现中国家家庭的别墅墅梦第二次，我我们提升了了项目的形形象形象升华目标但是，我们觉得还有提升的的空间听听，都市市人的心声声忘记城市游游戏，摒弃弃浮华虚名名共聚天伦，，共度一生生的假期摆脱生命不不能承受之之重，告别别亚健康让心灵回家家，寻找心心灵自由成功从来没没有标准,昨天征服服了世界，，今天却被被眼前的山山林溪涧、、湖光山色色所征服。。一年365日与植植被相伴，，感受大自自然四季的的变更，这这时方才醒醒悟，支配配工作只是是一种境况况，被大自自然征服才才是一种境境界——是是一种无法法用货币标标尺衡量的的境界。在寸金尺土土的繁嚣闹闹市，在政政治、经济济、文化的的聚集地，，土地资源源稀缺无比比。因此，，都市别墅墅奢华罕有有、价值连连城。都市别墅———天价大自然别墅墅——无价离浮华更远远离梦想更近近山水交融之之地一直是是人类栖居居的理想地地整日穿行于于钢筋水泥泥的都市人人群，每天天面对着繁繁琐与矫情情,有着日日甚一日的的回归自然然的冲动住在这样一一个和自然然亲密接触触的房子里里，是无数数现代人的的梦想是移居海外外，还是留“住住”山林水水间移民海外,就是为了了找一个宁宁静的地方方，可以宽宽容地接纳纳你,让心心情得到尽尽情的释放放；那里所拥有有的，是布布满自然的的田园气息息，是闲情情逸致，是是生活可以以慢下来的的优雅，体体验真正的的“慢生活活”；但当中国的的土地之上上出现了一一片这样的的乐土,这这里有你熟熟悉的故乡乡情怀,有有你多年的的亲情、友友情；那么，你还还会离乡背背井，越洋洋而去吗？？独享繁华还是共聚天天伦放怀都市，，独享繁华华；是一种种“冠盖满满京华，斯斯人独憔悴悴”的感叹叹，因为精精彩只属于于一个人；；这里，是成成功过后，，与众同乐乐的分享喜喜悦与家人人朋友共聚聚天伦，远远眺湖山，，摘星揽月月，硕大天天地尽情享享有；是穿梭财富富地还是漫游生生活圈生活于财富富之地，穿穿梭于繁忙忙的大街小小巷，接受受着响个没没完的传真真，面对着着没完没了了的应酬，，汽笛喧哗哗长拌耳畔畔，烦心琐琐事纠缠不不休，身心心极尽疲惫惫。这里，与其其说是一处处居所，不不如说是一一个圈子。。超越居住住本质，有有朋自远方方来，不亦亦乐呼，三三五知己品品茗畅谈、、指点江山山、惬意时时光；大型型生活配套套圈，海纳纳百川、融融会贯通；；大型社交交圈，左右右逢源、贵贵族标签、、由你而来来。都市人的共共同呼唤另一个天下——自由在别处处！Followyourheart第三次，我我们完成了了一次飞跃跃第一次飞跃跃目标在反复的探探讨和论证证中，我们发现2个可借鉴鉴的例子◎[例1]从拉斯维加加斯说起从百货公司司里面，把把一些功能能提纯出来来，于是我们有有了电器城城、有了超超市、有了了仓储式卖卖场……从一座城市市里面，美国人把城城市里面的的休闲、娱娱乐、度假假功能提纯纯出来，于是世界有有了“拉斯维维加斯””……如果美国国人缺乏乏想象力力和创造造力，拉斯维加加斯可能能永远是是个一毛毛不拔的的戈壁沙沙漠!“拉斯维维加斯，，这个世世界上最最没有根根基的地地方，终终于也把根深深深的扎扎下了。。”——美美国《国国家地理理》杂志志“我们在在给游客客制造着着迷人的的时刻、、生命中中最美好好的时刻和自自以为无无所不能能的时刻刻。”——拉拉斯维加加斯的经经营者从拉斯维维加斯想想到的：：◎距离不是问题题，关键键在于有有没有吸引力◎规模不是障碍碍，关键键是能否否制造他／／她的梦梦想◎竞争并不可怕怕，与众不同同的先行者注定是赢赢家◎人群并不担心心，明确针对对的是社社会主流人群群◎收益十分丰厚厚，立体的、、持久性性的收益益当所有人人还把目目标盯在在富人阶阶层，盯盯在城市市中心时时，祈福第一一个“上上山下乡乡”，开开始了针针对城市市中产的的“新乌乌托邦运运动”。。造城、建建校、开开医院、、立食街街、五星星酒店、、新村会会所、交交通枢纽纽……一个中产产阶层的的度假梦梦想越来来越现实实，越来来越完美美!◎[例2]祈福新村村的启示示如果祈福福人在二二十年前前没有““大算盘”祈福新村村可能就就没有今今天的““大天地”!“祈福新新村”置置业者除除了看重重该楼盘盘与其收收入匹配配的价格之外。令令他们做做出购买买决策的的最重要的的诱因却却是来自自“祈福新新村”的的生活方方式这个接触触点上。。——中国国营销传传播网“祈福新新村”，，第二代代乌托邦邦运动。。建筑资本本放弃了了对“富人人”的呵呵护…把它转转换成了了一个用用低廉价格格构筑的的诗意栖居居地。——南方方都市报报从祈福新新村想到到的：◎金字塔的的顶端是是三角型型最小的的部分，，最广泛的的市场基础础能带来来更广泛泛的市场场回应；；◎大盘，要要站得更高高，看得得更远，，想得更更多，做做得更好。。本质风景区环环绕，1000万方国国际品质质度假别别墅社区区“龙泉山山庄”是是什么?结合本案案想到的的：形象国家级风风景区里里，主流流人群的的假日城城邦结合本案案想到的的：“龙泉山山庄”是是什么?龙泉山庄庄是什么么?个性写真真生态、成成熟、国国际、理理想结合本案案想到的的：众多竞争争对手与与我们分分享合肥肥都市圈圈客户项目规模模要求我我们尽可可能拓展展客户范范围产品线结结构（洋洋房、别别墅）要要求客户户层面的的广泛性性我们需要要一个与与众不同同的核心心推广概概念结合本案案想到的的：我们的城城市，担担负了太太多的功功能………于是，我我们生存存的空间间，越来来越拥挤挤；我们享有有的资源源，越来来越缺少少；我们们所处的的环境，，越来越越污染；；我们身边边的人群群，越来来越复杂杂；我们们依赖的的交通，，越来越越堵塞………城市里面面的人们们，已经经疲惫不不堪！在拥挤的的城市里里，工作作、生活活，两点点一线的的生活模模式，有多少梦梦想已被被遗忘，，有多少少快乐已已被埋藏藏；梦想、快快乐、大大自然，，何时能唤唤醒心底底的渴望望！解决问题题：城市的人人们开始始呐喊：：我们需要要一个地地方，没有复杂杂的规定定和楼房房，没有恼人人的堵塞塞和污染染，只有快乐乐与美丽丽的大自自然，和亲朋好好友在一一起，梦梦想一起起来分享享，工作、生生活加度度假，三点式的的生活最最理想！！在这个提提纯了开开心的地地方里，，度假不再再是打扫扫和冥想想……怎样才有有这么一一个地方方？生活形态态核心推广广概念客群心理理项目特质质核心推广广概念2第城市第四次，我们们完成了又一一次的飞跃又一次飞跃目标2011年………但是，中国人生命的脆弱，，亲情的可贵贵感受到我们需要一个个地方三代同堂，共共聚天伦的恰恰意；执子之手，与与子偕老的承承诺；三五知己共聚聚，梦想一起起分享的鼓舞舞；天下父母亲的的爱子之心；；谁言寸草心，，报得三春晖晖的孝子之心心！互助互爱的温温馨邻里之情情；父慈子孝，兄兄友弟恭的温温馨场景；……………………这一切源于，，一个培育亲亲情的地方！！——恒大金碧碧天下！一个培育亲情情的天下第五次，我们们发现了最感感动的语言目标发现目标五次推案环环环相扣，利用用五种需求的的叠加完成客客户购买贴近自然别墅梦想心灵自由亲情诉求第二居所报告大纲一.第一次报报告回顾三.推广策略略营销策略节点安排重要手段二.营销策略略整体营销战略略通过对本项目目的卖点、客客户群及项目目所处区域的的分析整合营销策略略我们提出整合卖点整合渠道整合客户利用综合优势势为项目推广主主线以合肥城市为为据点辐射长三角全方位立体宣宣传集中式引爆长长三角产品大自然大配套大社区大空间大生活大成就大梦想综合优势媒体炒作电视广告报纸硬广电台广告户外广告短信广告明星效应主题活动组合渠道合肥巢湖芜湖马鞍山南京江苏地市上海找准推广区域域目标客户潜在客户推广思路1、对环巢湖湖的旅游区位位进行炒作龙泉山，安徽徽宜居区域之之一环巢湖，安徽徽旅游强势区区位2、现代人对对旅游度假的的热衷节假日外出旅旅游度假已成成为现代人的的生活潮流3、都市人对对旅游度假物物业的追求别墅，现代人人的梦想5+2生活模模式，都市人人的追求4、龙泉山庄庄，高性价比比的别墅项目目创导一种多元元的生活模式式（工作-休休息-度假））5、梦想的实实现2011年，，龙泉山庄完完你一个别墅墅梦初步建议：营销部署营销节点安排排营销手段及媒媒体组合策略略开盘条件我们假定一个个开盘时间，，以此倒推,我我们的工作安安排2011年10月1日公公开发售售开盘前120天工作倒计时启动主题活活动开开始正式推推广启动新闻炒炒作开始区域炒炒作公开发售内部认购不少于26天天开盘前产品品展示展示前5天，，举办产品说说明会（五星星级酒店）产品曝光前22日，启动动主题活动预预热市场、主题活动前一一个月，相关关新闻信息出出街产品说明会目前合肥外展点启启动62天（为后期推广广部署作好一一切准备）7.85.155.30广告公司及方方案确定路展及户外广广告牌位置选选定6月15日确确定广告公司司；4月15日确确定定位方案案；6月30日选选择并确定影影视片制作公公司6月30日确确定3D制作作公司；6月30日确确定模型公司司；6月30日巡巡展地点的选选定；6月30日选选择户外广告告牌、路牌位位置；6月30日完完成联系媒体体，开始准备备龙泉山板块块炒作；详细工作重点点：关于新闻舆论论配合的思考考客观宣传龙泉泉山，突出本本地优势，间间接突出项目目优势关于新闻舆论论配合的思考考于是，我们想想到——7月8日区区域板块炒炒作活动节点正式新闻曝光光外展点启动思路区域炒作：如何令客户最大程程度地认同本本项目所在区区域？结合征服资源源，进行板块块炒作突出稀缺风景景区资源优势势，填充区位位前景，达到到认同7.88.8新闻曝光板块炒作名人居住梦想想讲座主题活动7.127.197.268.230天逢周五出软闻闻、缮稿目的诉求回归自然，实实现人生居住住梦想——首选龙泉泉山7月8日新新闻曝光举行名人““居住梦想””讲座以酒会、讲座座的形式，探探讨现代健康康生活方式，，传达度假、回回归自然的居居住梦想，介绍将有可以以实现居住梦梦想的龙泉山山庄项目预热需要要外展点支持持，分别设于合肥肥市区、上海海、南京、巢巢湖7月8日外外展点启动分析：●项项目地理位置置偏远，靠来来访客户支持持销售成为没没有可能；●于经济发达达地区设外展展点便于宣传传项目、客户户了解项目，，提前储客；；首先启动于合合肥城市的路路展开始接受会员员登记7月8日外外展点启动随后陆续启动动其他展点，，8月8日前前所有展点启启动完毕7月8日外外展点启动活动节点8月8日开开始接接受诚意登记记思路广开门路，线线下营销：如何保证项目事前前储备部分VIP客户？启动意向业主主及杰星资源源客户。通过资源客户户的启动，带带动人脉营销销这50天，我我们需要做什什么？媒体开放日VIP客户开开放日意向业主开放放日社会客户开放放期公开发售产品说明会8月8日媒媒体开放日日、car派派对8月9、10日VIP客户户、意向业主主开放日8月10～9月30日社社会客客户开放期内部认购期，，8月8日car派对对/媒体开开放日8月8日“CAR配配对/CAR派对””启动仪仪式暨恒龙泉山山庄媒体招招待会时间：8月月8日上上午10时主题：媒体体开放日，，让媒体优优先了解产产品，宣布布即日起接接受诚意登登记形式：媒体体招待会，，用最尊贵贵的方式让让媒体感受受项目，并并将感受散散布。8月8日媒媒体开开放日时间：8月月8日下下午2时主题：“CAR配对对/CAR派对”启启动仪式式形式：和电电台合作，，举办主题题活动，以以龙泉山庄庄VIP会会员制，将将热爱汽车车热爱时尚尚生活的人人士吸引，，并陆续举举办活动让让懂得享受受的人群生生活更加精精彩；8月8日car派对8月9日、、10日意意向业主主及VIP客户开放放日主题：向意意向业主开开放展示区区及产品；；内容：感受受项目；世界知名奢奢侈品展示示；对象：意向向业主、及及高级会员员。世界知名奢奢侈品展示示邀请世界知知名品牌到到场举行产产品发布会会；邀请名模展展示；邀请尊贵客客户到场品品鉴。8月9日、、10日意意向业主主及VIP客户开放放日8月11日日大众开开放日8月11日日起至公开开发售前向向社会客户户开放项目目，接受诚诚意登记！！10月1日日盛盛大公开发发售公开发售现现场流程安安排落筹客户新客户现场接待中心签到区抽筹等候区中签确认区抽签确定签号确定客户身份及发放购房标签等候抽筹确认中签客户身份户外广场选房等候区区选房区选房确认区区财务区签约等候区区签约区销售后期跟跟进中签客户排排队准备购购房选房确认客户所所选房号缴纳购房定定金等候签约签约不选选中未选中销售中心其他营销手手段建议指示系统（（户外广告告牌、路牌牌、加油站站广告位））楼巴旅游公交路路线媒体组合策策略（报纸纸、电视台台、电台、、杂志、短短信）现场包装1、指示系系统（户外外广告牌、、旅游路牌牌、加油站站广告位））利用户外广广告T型牌牌、加油站站广告系统统和公路上上的旅游区区指示牌（（包括：合合宁高速、、合武高速速、京广高高速、环城城高速等）），清晰指指引安徽、、江苏、上上海等长三三角地区客客户到达本本项目。2、楼盘穿穿梭巴开通时间：：8月11日起；3、楼盘旅旅游公交路路线建议：设立立由合肥到到项目的旅旅游公交路路线，开通时间：：8月11日项目开开始内部认认购当天龙泉山庄旅游专线新站-金碧天下4、招商引引资,配套套先行建议：引入入大型的品品牌超市及及品牌的餐餐饮娱乐配配套，增强强准业主对对项目的信信心，在软软件方面为为项目添加加更多的价价值点。5、长三角角外展巡展时间：：7月8日日开始7、各种媒媒体组合策策略主要是以报报纸（含夹夹报）、电电视广告为为主；增加分众/聚众传播播及电台的的投放；网站广告、、缮稿的宣宣传；杂志、DM作为项目目形象提升升的辅助。。8、启动资资源客户目的：为项项目在大规规模推广前前，积聚更更多的关注注，储备势势能；目标：利用用杰星的资资源客户及及杰星合肥肥在售楼盘盘的业主；；形式：线下下推动为为为主，通过过短信、DM、寄业业主信等方方式；8、现场包包装以项目6月月1日开放放售楼部、、6月中开开放样板房房的节点安安排，则需需在5月底底完成展示示区域的工工程施工和和现场包装装包括：工工地围墙、、看楼通道道、销售中中心、样板板房、园林林、社区配配套、道路路系统、示示范单位等等。让客户户在期楼阶阶段就能100%感感受到现楼楼的环境和和产品的高高品质。工地围墙看楼通道销售中心样板房园林社区配套道路系统开盘条件条件1：超过2成的的别墅立面面展示（以以入口至样样板房周边边为主）条件2：通至各区入入口的泊油油路及路边边绿化包装装完成；条件3：样板中心及及绿化包装装完成并投投入使用；；条件4：项目主入入口广场、、各分区入入口广场的的施工及包包装完成；；条件5：接接待中心、、园林、样样板房及其其他展示区区开售前一一个月必需需具备接待待条件；条件6：别别墅的认筹筹量1500个以上上；条件7：交交通路牌指指引：外围围交通指示示导向系统统建立完善善；区域版版块的户外外广告牌布布点；条件8：销销售道具：：模型、影影视概念片片/产品宣宣传片/广广告特辑、、雨伞、开开盘小礼品品、背景音音乐（售楼楼部、园林林、板房））、音效；；条件9：：整本户户型图册册、单张张、宣传传折页、、认购须须知、按按揭指南南、计价价表等；；条件10：物管管礼仪接接待、板板房指引引介绍、、工程应应急启动动方案、、医疗急急救、安安防消防防到位候候命。开盘条件件9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。20:09:0220:09:0220:091/5/20238:09:02PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2320:09:0220:09Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。20:09:0220:09:0220:09Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2320:09:0220:09