嘉联-成都城投-上东锦城商业项目营销策划方案-

上东锦城商业营销方案——嘉联.上东锦城项目组2009-6-20谨呈：第一部分项目区域商业情况第二部分项目商业整体定位第三部分项目商业销售思路区域商业分布区域商业市场[报告脉络]区域商业分布——【区域交通】项目成龙路与三环路交界处，交通便捷；但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不便于人流、车行组织；同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示性极差。项目商业覆盖面受限区域商业分布——【区域商业集中点分布】川师校园广场区域商业中心万科城市花园社区商业中心万达区域商业中心东润风尚社区商业中心区域商业中心—万达广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：城东、城南区域商业副中心—川师校园广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：成龙路片区社区商业副中心—东润风尚：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边社区商业副中心—万科城市花园：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边

项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。本案区域商业分布——【区域商业集中点分布】本案万科城市花园社区服务商业蓝谷地社区服务商业卓锦城社区服务商业锦江城市花园社区服务商业社区服务商业—万科城市花园业态：餐饮、社区服务消费群体：业主社区服务商业—蓝谷地：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—卓锦城：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—锦江城市花园业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民

新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则项目商业：受交通环境、开发环境影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民万科城市花园四川师范大学蓝谷地卓锦城锦江城市花园成龙路万科城市花园校园春天蓝谷地卓锦城锦江城市花园成龙路区域商业分布——【区域商业分布特征】【特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则【特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目【特征四】：社区商业业态以日常服务型业态为主【特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远区域商业市场——【商业市场调研】调研对象：已售项目租赁价格项目环境销售价格业态规划推售模式产品情况在售项目销售价格项目环境推售模式产品情况量价关系选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好万科城市花园、蓝谷地、卓锦城研究属性：锦江城市花园研究属性：成龙路位置及交通成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路8号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路1500米，到九眼桥8—10分钟车程。交通四通八达，路况良好万科城市花园规模总占地面积760亩地，总建筑面积约50万平方米，可容纳20000人居住，商业消费市场庞大社区配套商业配套：一期近4700平方米商业面积，规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约450平方米。另规划菜市500平米教育配套：社区内规划有幼儿园、小学、中学。

可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活社区人口众多，消费能力旺盛，主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段，口岸较好，业态齐备，覆盖范围较大商业市场调研——【万科城市花园】万科城市市花园上东锦城成龙路万科城市花园城市花园园商业广广场花园后门门商业广广场社区内商业街街1-3F独立立商业广场餐饮、教育、、超市、银行行、美容美发发等1F社区内住住宅底商教育、便利店店、二手房店店、按摩店、、诊所等日常常服务业态1-3F住宅宅底商+独立立商业广场餐饮、银行、、药店、洗车车行、超市、、咖啡馆、书书吧等商业区分为餐餐饮区、生活活服务区、文文化家居区和和休闲娱乐区区生活服务区文化家居区文化家居区餐饮休闲区万科城市花园园——城市花花园商业广场场（餐饮休闲闲区）邻成龙路，社社区入口旁，，口岸好昭示性性强。1-3F独独立商业，布布局以围合式式形成人流循循环。烘托商商业氛围，商家入住率达达85%，经经营状况良好好1F（33-1490㎡㎡）业态主要要为银行、餐餐饮、超市，，2F-3F（43-781㎡）业业态为美容美美发、教育培培训、咖啡水水吧、美体健健身等。1-3楼以5部部楼梯、2部部电梯连接，，2-3楼走走廊为跑马廊廊设计，店招招位昭示性较较好。2-3F商铺空置置率比1F高高15%，2-3F业态态对居住人口口消费能力及及消费习惯要要求较高。业态齐备，人人流通达性好好地段人流吸附附力较强，为为区域较大商商业广场，对对社区业主及及周边居民均均有吸引力，，经营状况良良好，大社区区过万户居民民提供庞大的的消费市场。。项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态1F社区商业33-1490800040-55银行、餐饮、超市、菜店2F社区商业76-781500020-25大型餐饮、摄影、影音、教育培训、美容美发3F社区商业47-686310010-15大型餐饮、教育培训、健身、美容美体分析1F共30个商铺，主要面积段为33-103平米，目前二手房价格在8000元/平米，市场需求较大，投资回报率为6%-8%。2F共28个商铺，主要面积段为69-127平米，投资回报率为6%3F共25个商铺，主要面积段为43-102平米，目前二手房价格约为1F价格的38%，投资回报率为3.9-5.8%。商业广场业态种类十分丰富，为业主及附近社区居民提供了齐备的商业配套主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主销售价格及租租金按1-3F逐渐递减减，业态种类类丰富，覆盖盖日常生活类类、品质提升升类、教育培培训类等诸多多业态万科城市花园园——城市花花园商业广场场（餐饮休闲闲区）良好的社区地地段优势、优优化的业态、、良好消费能能力、过万消消费人群奠定定了该物业价价值，确立了了可观回报率率及良好的经经营状况项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态1F社区商业51-88810045-50小诊所、面馆、按摩店、宠物医院、二手房、洗衣店、便利店、饰品店、教育培训分析社区内商业分为若干风情商业街分布在整个社区里，这与商业广场集中式消费对比主要考虑社区规模大，需要众多日常类小商业就近为业主提供服务主要消费群体：由于居住人口众多，消费能力较强，社区小商铺的经营情况良好，其价值甚至高于商业广场。其客户群固定，为商铺极近范围内的业主社区底商面积控制合理，主要以小面积51-88平米为主，由于较为稀缺且消费市场庞大，二手房价格为8100元/平米，租金达到45-50元/平米/月。回报率为6.7-7.4%少而精，业态态不重复，点点状分布于社社区内部，坐坐拥社区消费费消费群体规模模、消费能力力决定商业价价值万科城市花园园——社区内内商业（生活活服务区）万科城市花园园——花园后后门商业广场场（文化家居居区）临成龙路，靠靠近川师南大大门，为二期期业主出入社社区必经之路路。商业广场场主体区为半半围合式结构构，中庭为休休闲广场。与与广场道路相相隔有中餐馆馆、银行、社社区服务中心心等1F物业业目前广场主体体临成龙路方方向1F利用用成龙道主干干道车流较大大及业主私家家车优势甚至至汽车美容业业态，2F-3F为物管管办公室。靠靠中庭面1F业态为洗衣衣店、超市、、药店等，2-3F为咖咖啡馆、书吧吧、社区活动动室、诊所。。合理利用商业业周边环境，，弥补消费空空白万科城市花园园——花园后后门商业广场场（文化家居居区）项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态1F社区商业57-426790040银行、餐饮、超市、药店、洗衣店2F社区商业80-220500025咖啡馆、书吧、诊所3F社区商业110-250300010分析主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主社区规模大，此商业广场有效平衡业主需求，为业主提供便利。销售价格与租金情况基本与城市花园商业广场相同平衡大社区商商业集中度，，弥补消费空空白区域，经经营状况良好好社区商业推售售模式带租约销售自然销售对象：商业广广场对象：社区商商业底商作用：合理进进行业态规划划，保证差异异化、多样化化业态类型，，保证后期经经营业态不重重复措施：对商业业广场整体进进行招商，确确定业态种类类，引进商家家入驻，提升升投资者信心心，招商完毕毕进行商铺销销售自然销售原因因：面积小、、总价低、数数量少，为稀稀缺型产品。。控制招商成成本双模式结合，，保证投资者者信心、后期期经营效果、、降低成本，，提升大面积积、昭示性较较差劣势产品品投资价值产品附加值专业商业经营营管理公司商家停车位配配备万科物业管理理公司服务部分非住宅底底商，有烟道道多层物业，面面积利用率高高大社区，消费费市场庞大带租约销售，，投资有保障障项目启示产品启示：社区内底商面积控制合理理，达到控制总价目的，降低投投资门槛产品设计硬伤伤少，内部无承重重柱过多造成成面积浪费等等问题针对2-3楼楼，为提升昭昭示性采用了了跑马廊设计计，并设计多多部通道通往往2-3楼，，多通道设计保证证1F以上较较好的人流通通达性销售措施启示示：招商先行：销售前期引引进招商公司司进行商业招招商，后期提提供整体商业业经营管理带租约销售，提升产品附附加值及客户户投资信心划分业态区域域：客户业态指指引范围内自自主选择经营营的产品，保保证业态多样样化不重复2-3F商铺铺贷款：利用开发商商品牌知名度度，做到2-3楼商铺可可以进行商贷贷位置及交通蓝谷地位于三三环路与成龙龙路交汇处，，四川师范大大学南大门旁旁。至二环路路仅5分钟，，至天府广场场15分钟，，交通十分便便利万科城市花园园规模总占地面积300亩地，，总建筑面积积约52万平平方米，可容容纳12000人居住，，社区消费市场场较大社区配套商业配套：社社区商业公园园总面积约在在2万平米，，可经营便利利店、小超市市、美容美发发、面包屋、、音像店、干干洗店、小五五金等各色各各样的日常生生活所需的社社区配套及服服务性行业。。教育配套：社社区内规划有有幼儿园大规模社区为为社区商业提提供了庞大的的消费市场。。服务业态仍仍以社区服务务型为主商业市场调研研——【蓝谷地地】上东锦城蓝谷地商业分分析主要商业聚点点蓝谷地商业公公园位于二、、三期交汇处处，呈三叉形形分布，规模模较大，覆盖盖整个大社区区蓝谷地商业分分析繁荣区萧条区根据实地调研研,蓝谷地商商业经营状况况有以下特征征:繁荣区：临近近社区主入口口、临近公交交站点等位置置的商业入驻驻率较高萧条区：多为为消费盲区，，人流动线不不达。无特色色业态吸引，，多与繁荣区区业态重合。。商铺口岸、业业态是否差异异化为影响经经营状况的重重要因素公交站点蓝谷地商业分分析-繁荣区区商业分析关键词:社区区入口、出入入路线、交通通站点蓝谷地商业分分析-繁荣区区商业分析项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态繁荣区商业社区商业32-177850045-58水果店、餐馆、超市、美发、洗衣、二手房、按摩、布艺、通讯等分析位于蓝谷地项目1、2、3期相交接的核心位置，人流量较大，商户经营状况良好，商铺空置率小业态种类较为丰富，能够满足社区居民就近消费，其中超市及便利店、餐馆、药店及诊所、二手房店业态较多主要消费群体：蓝谷地1、2、3期业主就近消费、周边社区居民租金情况：繁荣区商业代表了蓝谷地商铺租金最高水平，根据口岸状况及面积大小租金一般在45-58元/㎡·月。目前二手商铺销售价格一般在8000元/平米，投资回报率一般在6.3%-8.2%以口岸优势为为依托，经营营业态丰富，，形成良好的的商业氛围，，保证了商铺铺收益提升蓝谷地商业分分析-萧条区区商业分析空置……整条街空置………与繁荣区商业业本同根生，，为何后天发发展却如此不不堪蓝谷地商业业分析-萧萧条区商业业分析项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态繁荣区商业社区商业32-1508000（二手房价格）20-35洗衣、桶装水、按摩、文具、建材等分析与繁荣区面积基本相同，甚至部分商铺紧邻小区入口，却仍旧逃脱不了空置的命运目前二手房价格为8000元/平米，但是无人问津，商业的价值来源于后期经营成果，经营状况较差、整体商业氛围差导致基本无交易良目前租金情况与繁荣区商业相比低20元/㎡·月，即使是这样也只有部分商家入驻，主要经营业态为洗衣店、文具店、按摩店等主要消费群体：蓝谷地社区业主萧条原因：：不临社区入入口、偏离离人流聚集集线路（公公交车站点点）机遇：这部部分商业临临天域较近近，在蓝谷谷地天域交交房入住后后，新增入入住人口将将提供新的的庞大的消消费人群，，促进商业业价值提升升楼层面积区间推售推售比率销售销售率价格1F10--2000.00%00.00%7500-8000元/㎡21-3000.00%00.00%31-401623.53%1420.59%41-501927.94%1927.94%51-601826.47%1522.06%61-7011.47%11.47%71-8000.00%00.00%81-9011.47%11.47%91-10034.41%34.41%101-11011.47%11.47%111-12068.82%68.82%120-16034.41%34.41%合计68100.00%6392.65%蓝谷地商业业产品分析析蓝谷地已推推售商铺为为68套,05年开开始陆续推推售,截止止目前仍有有部分商铺铺滞销社区底商全全部位于1F,无2F,主力力产品面积积控制在31-60平米,占占产品总数数的77%.另有部部分91-160的的中大面积积产品商铺户型方方正，产品品无硬伤，，店招位昭昭示性较好好，内部空空间设计合合理，利用用率高户型方正无无硬伤，面面积控制合合理，达到到控制总价价，降低投投资门槛的的目的业态分布业态繁荣区萧条区小计水果店303餐馆628超市及副食店718药店及诊所516理发店303茶馆202洗衣112二手房505五金建材213按摩店112布艺303银行(ATM)101彩票101通讯202橱柜202数码冲印101桶装水112奶制品配送101电脑101公墓011合计48957蓝谷地商业业业态分析析业态种类丰丰富，能较较好满足业业主社区消消费餐馆、超市市、药店、、美发业态态数量较多多，另外蓝蓝谷地二手手房租售市市场较好，，二手房店店分布较多多。蓝谷地社区区商业推售售模式带租约销售售招商与销销售并行业态规划：：为维护投资资者的利益益，保障蓝蓝谷地商业业的有序经经营，开发发商对蓝谷谷地商铺的的经营业态态会有一个个指引范围围，客户可可以在这个个业态指引引范围内自自主选择经经营的产品品，保证业业态多样化化不重复经营管理公公司统一管管理：蓝谷地社区区商业由管管理公司提提供统一的的管理服务务，管理公公司保障项项目统一形形象及经营营秩序，充充分给予各各业主和商商家独立经经营的自由由及经营特特色，以保保持项目的的可持续性性发展，为为业主创造造收益良好的配套套：蓝谷地商业业区区域内内规划有地地下停车场场和大量地地面停位供供消费者使使用，公交交车辆直蓝蓝谷地形成成以业主出出行线路为为核心的商商业带。蓝谷地社区区商业附加加值住宅底商可可做餐饮：：同样为住宅宅底商，目目前蓝谷地地部分底商商已有餐饮饮业态，如如：中餐、、火锅、冷冷锅串串。。弥补了项项目性质导导致的业态态缺失位置及交通通卓锦城位于于城东南方方，位于三三环外，临临近成龙大大道，周边边即为四A级旅游风风景区。至至二环路仅仅8分钟，，至天府广广场15分分钟，交通通十分便利利。交通便利，，周边环境境无遮挡卓锦城规模模总占地面积积969亩地地，30000余人人居住。消费市场庞庞大社区配套商业配套：：3万平方方米的集中中商业卖场场（规划中中）、红旗旗超市、、、多功能高高档会所、、时尚商业业街、品种种繁多的农农贸市场教育配套：：新加坡伊伊顿幼儿园园、泡桐树树小学城东南千亩亩大盘，内内部规划大大型卖场，，为东部新新城副中心心核心位置置。居住人人口众多，，商业发展展前景广阔阔四海逸家鑫苑名家锦江城市花花园美林湾商业市场调调研——【卓锦锦城】卓锦城商业业分析售楼部成龙路商业1、2期住住宅目前卓锦城城已入驻商商业较少，，仅在临成成龙路其售售楼部对面面有部分商商业该处商业目目前主要服服务于1、、2期入住住业主，业业态种类主主要以餐饮饮、超市便便利店为主主等社区商商业业态规划中的大大型卖场目目前还未开开始建设施施工卓锦城商业业业态分析析业态数量茶楼1音响1水果1彩票2糕点1二手房1超市1布艺1驾校1洗衣1药店1餐馆2合计14卓锦城商业业主要分布布在垂直于于成龙路以以带状分布布商铺临街面面共18间间商铺，目目前已入驻驻14家商商户，入驻驻率较高经营业态丰丰富，主力力业态主要要为餐饮、、彩票点，，其他超市市、二手房房、水果布布艺等日常常服务业态态均有设置置经营业态丰丰富但不重重复，形成成“垄断经经营”，这这与招商前前期定向招招商进行业业态区域规规划密不可可分，保证证了在小体体量商业环环境下全面面满足居民民日常消费费需求卓锦城商业业分析项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态繁荣区商业社区商业15-200——1F：452F：25水果、彩票、糕点、二手房、超市、布艺、驾校、洗衣、药店、餐馆、茶楼分析目前该处商铺经营状况良好，空置率较低主力消费群体：卓锦城业主、周边社区居民（商业中心建成后消费群体将扩大到城东、城南、龙泉等片区）目前1F租金为45元/㎡·月，2F租金为25元/㎡·月，1F租金比2F租金高出约2倍业态：目前业态主要为餐馆及超市依靠卓锦城城1、2期期已入住居居民，商业业经营状况况良好。考考虑利润最最大化及后后期区域发发展潜力（（大型卖场场规划），，开发采用用先租待售售模式进行行商铺销售售操作，期期望利润最最大化。位置及交通通位于锦江区区三环路外外500米米三圣乡片片区内,成成龙大道与与香樟路交交汇处,成成龙大道北北面,香樟樟路以东,近靠成龙龙大道与幸幸福梅林.众多路网网交叉,公公交线路众众多.交通通较为便利利卓锦城规模模总占地面积积150亩地地，3800户约7500余余人居住。。社区人口众众多，有一一定消费市市场社区区配配套套商业业配配套套：：主主要要依依靠靠自自身身社社区区底底商商,附附近近卓卓锦锦城城社社区区商商业业和和大大型型卖卖场场也也是是宣宣传传配配套套之之一一小户户型型、、大大社社区区，，社社区区底底商商拥拥有有庞庞大大的的消消费费市市场场商业业市市场场调调研研———【【锦锦江江城城市市花花园园】】12345678锦江江城城市市花花园园-1期期商商铺铺锦江江城城市市花花园园一一期期商商铺铺主主要要分分布布在在1、、6、、7、、8栋栋临临街街底底商商，，无无二二楼楼商商业业。。开开始始销销售售时时间间为为09年年4月月8日日面积区间推售推售比率销售销售率价格10-2048.00%24.00%8500元/平米

21-301122.00%24.00%31-401734.00%12.00%41-501020.00%48.00%51-60714.00%36.00%61-7012.00%12.00%合计50100.00%1326.00%锦江江城城市市花花园园-1期期商商铺铺锦江江城城市市花花园园商商铺铺类类型型为为社社区区服服务务型型，，商商铺铺面面积积集集中中在在21-60平平米米，，占占商商铺铺总总量量的的90%，，小小面面积积商商铺铺为为锦锦江江城城市市花花园园主主打打产产品品从4月月8日日至至6月月8日日，，锦锦江江城城市市花花园园共共销销售售13套套商商铺铺，，平平均均每每月月销销售售6.5套套。。根据据开开盘盘监监控控了了解解到到，，锦锦江江城城市市花花园园商商铺铺销销售售价价格格为为起起价价6800元元/平平米米，，均均价价为为8500元元/平平米米客户户反反应应：：社社区区距距入入住住成成熟熟尚尚距距一一定定时时间间，，此此时时下下手手商商铺铺资资金金有有较较大大风风险险，，社社区区商商铺铺需需要要稳稳定定、、较较高高的的入入住住率率，，这这样样才才能能保保证证投投资资收收益益卖点：全全临街、、全现铺铺、三环环70万万㎡超高高人气大大盘推广手段段：短信信、网络络、报广广20-50平米米小面积积临街现现铺为主主，业主主尚未大大规模入入住，商商铺客户户客户购购买信心心不足区域市场场特征【社区服服务型】】区域内商商业均以以社区服服务型商商业为主主主力消费费群均以以自身社社区业主主为主，，依靠周周边环境境带来少少量周边边社区居居民消费费业态为日日常就近近消费为为主，业业态越丰丰富，对对居民便便利性越越大【社区底底商1F为主】】区域内商商业均以以住宅底底商为主主，主要要为1F底商，，2F及及以上商商业较少少销售初期期规定不不能做餐餐饮，但但如蓝谷谷地在社社区商业业成型后后仍有餐餐饮业态态入驻【带租约约销售】】区域内商商业除开开锦江城城市花园园（自然然销售））外，其其他社区区商业均均引进招招商公司司以招商商先行，，采用带带租约销销售模式式进行推推售【产品设设计合理理】就商铺产产品本身身而言，，面积控控制合理理（32-58平米）），区域域社区商商业产品品设计上上并无硬硬伤，面面积利用用率较高高店招位昭昭示性较较好，2-3楼楼通达性性较强【平均租租金收益益达6%以上】】经营状况况良好的的1F商商铺售价价在7900-8500元/㎡，回回报率在在7%左左右2F商铺铺售价在在5000元/㎡，回回报率在在6%左左右【社区规规模影响响商业经经营】社区规模模大小影影响商业业经营状状况，从从而对租租金、售售价、业业态种类类、居民民便利度度等产生生影响第一部分分项项目目区域商商业情况况第二部分分项项目目商业整整体定位位第三部分分项项目目商业销销售思路路项目产品品分析项目产品品定位项目价格格定位[报告脉脉络]项目商业业基本信信息商业规模4719㎡楼层1-2F产品类型1F临街商铺、1跃2商铺、2F商业产品数量38套面积段17-39㎡交房时间09.2月公摊2、3栋17%-18%，7栋8%层差1F3.9M2F4.15M物管费2.0元工程进度内装项目所处处环境3栋底商商7栋底商商2栋底商商娇子立交交辅道三环路待开发土土地市政规划划道路住宅住宅位于立交交桥、三三环快速速通道侧侧，交通线路路及昭示示性受阻阻,所在位置置与东面面蓝谷地地一桥之之隔，西西、北、、南均为为快速通通道或待待开发土土地，距离最近近的公交交站约500米米远项目AB区之间间市政规规划道为为连接东东光小区区区域，，但是开开通仍需需时日周边待开开发土地地未来十十年规划划将形成成数十万万人的高高尚住宅宅区，区区域发展展前景广广阔但现现今消费费市场欠欠缺、消消费氛围围不足受周边环环境影响响，目前前项目商商业为该该地段““孤岛商商业”项目与周周边社区区商业中中心关系系万达广场场覆盖圈圈校园春天天广场覆覆盖圈对本项目目住宅的的影响：：可提供供购物、、休闲、、娱乐等等配套，，使生活活更便利利对本项目目商业的的影响：：项目位于于二者覆覆盖圈范范围内，，但因成成龙路沿沿线商业业分布以以社区商商业点状状为主，，本项目目受立交交、三环环影响与与其他商商业隔绝绝，二者对本本项目商商业促进进作用并并不大校园春天天广场万达广场场商铺性质质商业分布楼栋楼层数量（个）单个商铺面积（平米）总建筑面积（平米）2栋1-2F1418-2481426.243栋1-2F951-2881338.817栋1-2F1519-3311954.07合计1-2F3818-3314719.122栋底商3栋底商7栋底商本项目商商业主要要是1-2F底底商,但但由于高高层住宅宅下的商商铺，限限制了本本项目商商业仅能是以以社区服服务为主主的商业业配套，，且不能能经营餐餐饮配置置。商铺产品品分析——1F1跃22F合计20平米以下3//321-50平米5//551-80平米15//15101-200平米14/5201-300平米1517300平米以上/3/3合计套数25/65.79%12/31.58%1/2.63%38面积1523.2/32.3%2908.26/61.6%287.66/6.1%4719.12套均60.93242.36287.66124.19项目商业业产品面面积偏大大，尤其其是2F产品且银行规规定2F商业不不能贷款款，投资资门槛较较高本项目商商铺：1F产品品套均60.93平米米，跨度度17-139平米，，数量占占65.79%1跃2F产品套套均242.36平米米，数量量占31.58%，面面积占61.6%纯2F产产品1套套，面积积为287.66平米米商铺产品品分析——【2栋】】2栋二层商铺社区内入入口2栋一层商铺承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙共用楼梯梯承重墙楼梯共用楼梯梯卫生间楼梯卫生间承重墙多多，造成成使用缺缺陷，面面积浪费费1-2F通通达性性好，，双通通道过过于浪浪费2F五五间商商铺3个卫卫生间间，使使用不不便利利承重墙墙多，，造成成使用用缺陷陷，面面积浪浪费5间1跃2一楼楼设置置楼梯梯，1F使使用困困难部分2F卫卫生间间下设设至其其它商商铺尾尾部开间3-4.9米,展示示面宽宽,社社区昭昭示性性好临街面面全窗窗，采采光、、社区区昭示示性较较好临1、、2栋栋社区区入口口，出出入社社区必必经之之路，，口岸岸中等等产品1F1跃22F小计面积460966/1426占比32%68%/100%数量9个5个/14个占比64%36%/100%1跃2楼数数量比比仅为为36%,但面面积占占68%,面积积过度度集中中,为为销售售重点点。公公摊17%3栋一层商铺3栋二层商铺商铺产产品分分析——【3栋栋】承重墙墙承重墙墙承重墙墙承重墙墙楼梯楼梯公共楼楼梯楼梯卫生间间承重墙墙多，，造成成使用用缺陷陷，面面积浪浪费5间1跃2一楼楼设置置楼梯梯，1F使使用困困难部分2F卫卫生间间下设设至其其它商商铺尾尾部开间3-4.9米,展示示面宽宽,社社区昭昭示性性好承重墙墙多，，但情情况较较2号号楼商商业好好1-2F通通达性性好，，仍存存在双双通道道浪费费1F、、2F均有有卫生生间，，使用用便利利临街面面全窗窗，采采光、、社区区昭示示性较较好临社区区主建建筑群群入口口,沿沿规划划路人人流动动线分分布口岸价价值最最优社区内内入口口纯2F商业业产品1F1跃22F小计面积5215302881339占比39%40%21%100%数量72110占比70%20%10%100%1跃2F产产品数数量相相对2栋少少,但但仍为为消化化重点点，公公摊18%7栋二层商铺7栋一层商铺商铺产产品分分析—【7栋栋】产品1F1跃22F小计面积5411412/1953占比28%72%/100%数量105/15占比67%33%/100%部分商商业临临社区区主建建筑群群入口口,口口岸岸位置置较好好，但但有商商业远远离社社区入入口，，恐形形成死死铺口岸价价值综综合评评定最最差三大黄黄金小小铺18-22㎡社区内内入口口连接接3间间1跃跃2承重墙墙承重墙墙承重墙墙承重墙墙承重墙墙公共楼楼梯卫生间间远离主主入口口产品整整体方方正，，但仍仍存在在承重重墙问问题2F商商铺仅仅一间间有卫卫生间间，使使用不不便1-2F通通达性性好，，仍存存在双双通道道浪费费2F商商业的的1F门厅厅过大大40-55平平米2F面面积所所占比比例较较大，，部分分户型型承重重墙较较多且且无口口岸优优势，，综合合价值值较小小，公公摊8%2栋底商3栋底商7栋底商商铺产产品分分析人流盲盲区从小区区入口口设置置及人人流消消费动动线预预判断断：项目入入口仅仅2个个，人人流进进出线线路为为辅道道—小小区入入口方方向7栋楼楼西面面大部部分底底商将将面临临人流流消费费盲区区，其其商业业经济济价值值将遭遭受消消极影影响。。人流消消费动动线各楼栋栋综合合价值值预判判2栋3栋7栋2栋3栋7栋昭示性3分4分2分产品配置3分4分2分户型设计2分3分4分人流通达性4分3分2分公摊3分2分4分口岸价值3分4分2分综合得分18分20分16分楼栋对比因因素打分原原则：：满分分为5分，，最优优为5分，，次优优为4分，，合格格为3分，，达标标为2分，，较差差为1分各楼栋栋产品品小结结【通达达性】】优势：：1-2F多通通道设设计，，人流流通达达性较较好劣势：：多通道道设计计包含含公共共楼梯梯及1跃2独立立楼梯梯，造造成面面积浪浪费【产品品设计计】优势：：1楼楼商铺铺开间间为3-3.9米，，进深深12-13米米，2楼商商铺开开间7-13米米，进进深12-13米，，户型型较为为方正正，社社区昭昭示性性较强强。部部分产产品公公摊仅仅8%劣势：：承重墙墙过多多导致面面积浪浪费，，使用用不便便部分1跃2卫生间间设置置不合合理1跃2产品品1F内含含楼梯通道道，其1F面积积为40-50平米米，不易打打造【口岸价值值】优势：依靠靠社区消费费人群，2、3、7栋（部分分商铺）沿沿人流动线线分布，口口岸性较好好劣势：7栋栋部分商业业远离社区区入口，偏偏离人流动动线，难以以吸引消费费者，口岸岸价值较低低项目地段段住宅开发发尚不成熟熟，发展尚尚需时间【产品配置置】优势：产品品配置多样样化，拥有有区域内较较稀缺1跃跃2产品劣势；1跃跃2产品面面积占比61.6%，约2908平米，体体量大，为销售重重点及难点点产品劣势明明显，存在在产品硬伤伤项目商业附附属配套2栋底商3栋底商7栋底商烟道：住宅底商，，不能做明明火餐饮，，无烟道设设计车位配备：：车位共计约约500个个，地下、地地下车位均均位于社区区内部，仅仅供业主使使用，不具备中大大型业态所所需业态配配备商业街沿：：商业建筑筑距市政规规划路有约约10米距距离，易形成消费费群循流，加强商业业氛围项目商业附附属配套少少，产品附附加值欠缺缺【孤岛社区区商业】周边环境影影响，目前前项目商业业为该地段段“孤岛商业”其他社区商商业及商业业中心对本本项目商业业经营促进进作用不大大【产品存在在硬伤】产品面积偏偏中大，总总价较高导导致投资门门槛升高1跃2产品品面积过大大，平均面面积约240平米，，且承重柱柱子过多造造成面积浪浪费1跃2部分分产品1楼楼门厅过大大,对于主主要使用2楼的商家家来说过于于浪费2F不能做做贷款【社区底商商性质业态态缺失】产品性质为为社区服务务型，住宅宅底商无烟烟道，不能能做餐饮，，将造成业业态缺失，，将影响整整体商业氛氛围打造【人流动线线盲区】7栋部分商商业远离社社区入口，，偏离人流流动线，难难以吸引消消费者，口口岸价值较较低项目地地段住宅开开发尚不成成熟，发展展尚需时间间项目产品小小结【附属配套套较少】车位、烟道道等支持无无，不利于于项目附加加值提升项目SWOT分析内部能力外部环境优势-----Strength劣势-----Weakness1F产品34-68㎡，控制合理自住型项目，入住率较高区域稀缺1跃2产品部分产品仅8%公摊产品通达性好承重墙过多，影响使用项目规模受限，消费群体较小1跃2体量较大，不能贷款产品附加值较少存在人流盲区，部分商业口岸差机会-----OpportunitySO战略WO战略位于城东副中心核心地带，区域发展前景广阔项目产品市场稀缺区域商业投资回报率一般在6%以上深度挖掘项目自身价值以及区域利好因素。弱化自身缺陷，强化项目价值以及区域价值。威胁-----ThreatenST战略WT战略受交通及周边土地开发程度影响,项目为孤岛商业周边发展尚需时日,目前商业氛围欠佳针对威胁，强化项目自身优势，差异化竞争。弱化项目自身劣势，规避市场风险。项目产品定定位项目规模小小，邻立交交桥，交通通不便。不不具备大型型商业中心心打造条件件周边商业主主要以川师师校园经济济、各社区区服务型底底商为主，，对本项目目商业直接接促进作用用不大自身条件周边商业项目紧邻娇娇子立交桥桥与三环路路。受二者者影响较大大，外部商商业对本项项目促进作作用不大周边环境项目周边待待开发土地地较多，易易形成规模模。卓锦城城地块规划划有大型商商业配套，，这将整体体带动项目目所在区域域物业价值值。发展潜力从项目周边边环境、自自身条件、、周边商业业及未来发发展潜力综综合考虑，，本项目商业业应为社区区服务型商商业。项目商业价价格预测——市场比较较法通过比较周周边商业租租售情况得得出1F均均价约7500-8500元元/㎡左右,2F商业销销售均价约约4000—5000元/㎡㎡左右项目已入住人口（人）商铺类型业态产品面积销售价格租金情况回报率万科城市花园20000社区底商+独立商业体(1-3F)超市、餐饮、银行等1F:33-14902F：76-7811F:81002F:43001F:40-552F:20-301F：7%2F：6%蓝谷地12000社区底商便利店、餐饮等32-177830029-606.5%卓锦城30000社区底商餐饮、超市15-200——1F：452F：25——锦江城市花园7500社区底商——21-608500————项目商业价价格说明项目人口（人）业态产品付款方式交通动线物业管理投资保障价格推广力度万科城市花园455555535蓝谷地344544534卓锦城532533452锦江城市花园2----3----22343上东锦城1----1----1----------------区域内各社社区商业比比较:满分分为5分,区域最优优者为5分分,”—””为未定事事项通过以上各各社区商业业纬度分析析,得出项目在在社区规模模、产品、、交通动线线上弱于其其他社区，，在同等价价格下，项项目属性对对价格支撑撑不够,所所以必须在在销售措施施上有所突突破第一部分项项目区域商商业情况第二部分项项目商业整整体定位第三部分项项目商业销销售思路销售节点安安排项目销售策策略[报告脉络络]开发商目标标价格目标销售目标整体销售均均价达6500元/平米开盘后6个个月销售率率达70%(约3303㎡)商业整体营营销策略安全销售树立形象策略落地尊重定位维护开发商商国企亲民民形象,完完善风险规规避体系,加强案场场管理,杜杜绝风险以实事求是是为根本,充分尊重重项目商业业定位,保保障后期推推售、价格格、推广等等策略趋向向合理性与住宅形成成差异化形形象，但可可借势住宅宅前期建立立形象及市市场美誉度度，重新树树立项目商商业形象执行为王，，全面贯彻彻项目营销销策略落地地，杜绝说说起来是重重点、做起起来是难点点、查起来来是弱点策略阐述相关工作：：销售百问问、销售合合同及使用用说明书、、置业顾问问培训（工工程、商业业）策略目标商业安全销销售，无重重大客户投投诉，并贯贯彻始终，，维护开发发商正面形形象终端强化完善营销流流程，做好好备忘录完善商业销销售百问，，做到问有有所答，答答必避规拟订商业销销售合同及及使用说明明书，注重重法律风险险规避置业顾问培培训：进行行商业工程程、商业销销售等培训训，做到专专业、严谨谨，杜绝风风险做好各策略略性执行的的风险规避避策略阐述塑造项目产产品形象，，设置分案案名考虑到上东东锦城已经经历了限价价房、商品品房等属性性经历，目目前商铺销销售进入了了全新的产产品销售阶阶段，我们们需要塑造造商铺产品品的形象【锦街】延续上东锦锦城“锦””字传统，，保证与主主案名的关关联度与锦里、锦锦江联系，，充满了本本地传统气气息，代表表了成都特特色“街”字一一目了然感感受到大街街上熙熙攘攘攘的人群群、琳琅满满目的商品品，代表了了繁荣的商商业氛围，，让人一听听即知道是是商业地产产【锦街坊】【大大街坊】【【锦巷子】【【上东金座座】延续上东锦城城“锦”字传传统，保证与与主案名的关关联度以街坊作为后后缀，体现社社区商业为居居民服务的便便利性，蕴涵涵商业气息但但无铜臭味策略阐述-现现场包装意境图展示区域规划展示示社区商业收益益展示引进商家展示示以展板形式在在售楼部内部部展示，加强强商业氛围烘烘托上东锦城商业业卖点梳理地段资金安全性升值潜力客户重点关注注点川师旁-校园园经济覆盖，，利于人口入入驻带来消费费市场三环内-周边边社区人口众众多，区域交交通便利项目属性特殊殊，自住比例例高，约5000人固定定消费群体引进招商公司司，商铺带租租约销售，稳稳定收益，投投资有保障周边商业原始始股，周边未未来规划完善善，享受整体体发展利好周边社区配套套相对完善，，整体生活氛氛围较好，利利于商业氛围围建立产品独立产权临街街商铺，产品品多样化面积控制合理理，18-80平米，投投资门槛低策略阐述-推推广策略节点爆破，多多渠道结合【推广措施】报广：重要节点投放放，树立项目目形象，重要要节点预告短信：针对成都私家家车主、企业业主等高收入入人群进行短短信投放网络：更新门户房产产网信息，在在若干商业网网站上进行项项目商铺信息息投放，在周周边社区业主主群进行项目目宣传外销：寻城东南片区区高收入人群群积聚地：高高档茶楼、咖咖啡馆、万科科城市花园、、蓝谷地社区区、周边加油油站、商业中中心进行项目目宣传楼体：设置吸塑字““社区旺铺发发售”在楼体体上，拦截过过往客户老业主回访：：针对商铺发售售面向老业主主制定老带新新优惠政策，，如推荐客户户购买商铺，，奖励物管券券2-4张（（根据商铺总总价确定）推广力度；项项目亮相蓄客客期、大型开开盘节点以及及强销期加大大推广力度通过蓄客期对对客户属性进进行研究，进进一步确定客客户特质及分分布区域，进进行重点推广广销售策略-商商业销售模式式销售模式先租后售带租约销售直接销售只租不售招商规划统一招商统一招商协助业主招商统一招商业态控制前期较好的控制业态前期较好的控制多数业态通过价格、招商等方式控制业态完全控制业态经营管理租户自主经营租户自主经营租户自主经营租户自主经营资金回收短期不能回现短期回现短期回现短期不能回现长期持有资产形象影响提升社区形象提升社区形象与商业价值提升社区形象与商业价值提升社区形象社区价值区位特征郊区物业，周边商业氛围不浓郊区物业，周边存在大量潜在商业需求中心区物业，商业需求存在存在商业需求开发商条件实力、品牌，招商能力品牌实力吸引商家品牌实力吸引商家经济实力基于市场、项项目环境、自自身定位，建建议项目销售售模式采用带租约销售+直接销售策略下措施【引进招商公公司】【合理规划项项目业态】引进招商公司司，对1跃2及2F产品品进行招商，，形成带租约约销售模式，，增加客户投投资信心，保保证客户投资资收益，降低低投资风险购物功能综合服务功能能修理服务功能能其他家政服务功能能餐饮服务功能能社区商业业态态设置购物功能————提供主/副食品/生生活日用品修理服务功能能———日常常用品修理的的需要；餐饮服务功能能———提供供早餐、正餐餐和老年人用用餐；综合服务功能能———社区区居民理发、、洗衣、服装装加工以及彩彩扩等在社区区内完成；家政服务功能能———社区区能帮助居民民雇用小时工工/请保姆和和家教等。策略下措施【提升产品附附加值】住宅性质底商商不能做餐饮饮，将会造成成业态缺失，，弱化项目商商业氛围，投投资者抗性较较大。看能否否通过开发商商渠道进行沟沟通项目车位位于于社区内部，，商业无配属属停车位，如如本项目1跃跃2引进商业业、未来区域域发展成熟项项目产品商业业价值提高后后均对停车位位有一定要求求，因此建议议向相关部分分提出申请设设置临时停车车位项目规划临时时停车位【优惠阶梯：三三级优惠政策策】一级优惠：置置业顾问二级优惠：销销售经理三级优惠：开开发商以三级优惠阶阶梯增加与客客户谈判空间间，不同优惠惠幅度需想该该级别优惠把把控负责人申申请销售措施【付款方式多多样化】因本项目商业业2F商业不不能进行商贷贷，但是2F产品面积较较大、总价较较高，不能进进行商贷会造造成投资门槛槛提高而使客客户产生抗性性建议付款方式式多样化：商业贷款五成成十年分期付款采用用4+3+3分三期付清清，合同签订订时付4成，，2月后再付付3成，交房房前1个月再再付3成一次性付款销售措施销售措施【捆绑销售】】优劣搭配，1F、1跃2搭配，大小小搭配在项目亮相后后，根据客户户对项目产品品的需求情况况将对项目产产品进行捆绑绑销售，原则则如下：推售策略1-整体推售7月1日8月1日9月1日10月1日11月1日蓄客期10.10日日商铺开盘商铺筹备期优势：整体推售，货货源充足蓄客时较为充充分劣势：造成产品走量量不均衡，优优质产品走量量较快蓄客时间过长长易造成排号号客户流失产品价格不能能进行实践检检验推售策略2-推售有序，，优劣搭配，，以销代试10.31商商铺2批次正正式开盘7月1日8月1日9月1日10月1日11月1日蓄客期8.1日商铺铺面世9.19日商商铺1批次开开盘商铺筹备期蓄客期优势：可尽早开盘，，避开售楼部部搬迁时间分两批入市，，保证各类型型产品均衡销销售价格经过实际际检验，将对对二批次产品品进行参考劣势：蓄客期较短后期工作量大大具体实施措施施-分批次推售产产品产品1F1跃22F小计面积5411412/1953占比28%72%/100%数量105/15占比67%33%/100%7栋产品1F1跃22F小计面积5215302881339占比39%40%21%100%数量72110占比70%20%10%100%产品1F1跃22F小计面积460966/1426占比32%68%/100%数量95/14占比64%36%/100%2栋3栋批次首批次2批次货源7栋、3栋2栋1F套数179面积10624601跃2套数75面积19429662F套数1——面积288——分批次原因：：优劣搭配:3栋和7栋结结合推售，通通过价格杠杆杆促进产品均均衡销售，以以销代试测验验客户难点产产品意向度，，提前做好准准备保证货源充足足：依据销售售目标及项目目实际（售楼楼部搬迁），，将多数产品品集中于首批批次推售，保保证开盘货源源充足推广计划7月1日8月1日9月1日10月1日11月1日蓄客期商铺筹备期蓄客期报广短信网络回访外销楼体预计费用15万6万00约0.5万约1万合计：约22.5万（此费用为预预算，仅供参参考，最终以以实际实用为为主）以多渠道结合合方式保证项项目市场影响响力项目面市前工作梳理完成时间工作事项责任方备注7.31楼体广告设置统建、嘉联需制作展示7.31招商公司确定统建——7.31合同及附件、商铺使用说明书统建、嘉联需制作展示7.31商铺意境图统建——7.31DM单及商铺平面图到位黑蚁、嘉联需制作7.31销售百问嘉联——7.31商铺工程培训统建——工作时间表1、商铺图纸：请开发商提供供商铺完整图图纸一份（纸纸质及电子CAD）2、商铺按揭揭问题：银行一般仅针针对一楼临街街商铺提供按按揭贷款，需需要确定本项项目1跃2商商铺及2楼商商铺是否能够够进行按揭；；3、商铺销售售需准备的文文件：a/商铺交房房标准、商铺铺使用说明书书等相关文