信虹住宅战略咨询中期报告

机密信虹住宅项目发展定位中期报告讨论初稿二OO二年五月十五日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹住宅战略定位可分成不同阶段限制条件分析风险分析市场研究信虹竞争力分析与不同地区的竞争对手的对比潜在邻近竞争对手情况经济效益分析投资规模预测盈利率分析项目档次定位产品价值定位营销策略细分目标客户群了解目标客户对产品的需求制定产品定位户型面积配套设施小区规划原则营销的计划蓝图2XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹地块东西两面各具特色，可以形成各自的定位地块特点位于具活力的购物中心之上方便的购物环境较低地价成本可能的定位服务式公寓青年白领公寓老年公寓较宁静的小区环境较低容积率/低密度与商业面积具一定分隔中高档住宅高档豪华住宅3XH/020514/SH-DISC(2000GB)上海市总体高端住宅市场虽然增长快速，但总需求量有限，价格越高，市场越小

资料来源: 上海市统计局；中原地产<2,0003,0004,0005,0006,0007,000每平方米平均售价元/平米百分比2000全市住宅预售情况100%=117,093套2,810套2001全市住宅预售情况>9,0007,000-9,0003,644套>7,000每平方米平均售价元/平米30%的增长4XH/020514/SH-DISC(2000GB)定量市场调查显示本地常驻居民对高档住宅需求不大愿意购买房屋单价估算此收入段上海市客户数上海长住居民总户数=4,701,000户样本收入段占总人口比例=5%<4,0004,000-5,0005,000-7,0007,000-8,0008,000-15,000元/平方米%总样本数=343

资料来源: 致联公司调查；上海统计年鉴；麦肯锡分析户5XH/020514/SH-DISC(2000GB)上海市约只有百分之一的家庭具经济能力支付单价6,000元/平方米以上的房子。大约=47,000户上海市有经济能力购买高端住宅的家庭数目极小 * 根据定量消费者调查平均值 资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析单价元/平米6,0007,0008,0009,00010,00011,00012,000假设：按揭借贷利率=5%借贷年限=20年首期=30%按揭占家庭收入比例=25%*平均每户面积=120平米上海总家庭数：4,701,000户上海家庭月收入分布月收入/元5,000-8,0008,000-15,000>15,000初步所需家庭月收入元6XH/020514/SH-DISC(2000GB)从消费者调查及访谈中显示出购房者的决策流程经济考虑地段考虑产品考虑从地段形象、交通、环境、景观及参考性楼盘定立心理价值指标从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整价格示意图地段1地段2地段3地段4地段5考虑不同地段假设已选定地段37XH/020514/SH-DISC(2000GB)151313上海现时高端楼盘主要集中于数个主要地区平均单价元平方米7,000–9,0009,000–11,000>11,000261716201824222523411510351213821469117109541121115614327166378212119145101488XH/020514/SH-DISC(2000GB)从以上楼盘分布中可发现，高档楼盘主要可归纳为三大类水景风光价值定位黄浦江,苏州河的景观优势传统高尚区历史文化高尚住宅地段旧区新颜邻近CBD，主要商业购物区，城市心脏地带与信虹地块2-3年内状况的可比性信虹地块因周边条件，难以于短期内达至成为高档住宅区的目标案例世茂滨江花园新外滩花园河滨豪圆嘉里华庭鸿艺豪苑东方巴黎中凯城市之光9XH/020514/SH-DISC(2000GB)从消费者看重的地区因素考虑，信虹地块在短期内较适合作为中高档住宅关键购买因素考虑因素二至三年内信虹地块与不同定位地区的竞争力交通发达(19%)周边环境优美(14%)升值潜力高(12%)配套设施(9%)地段层次高(9%)周边开发成熟度(9%)路面交通状况公共交通设施，包括公共汽车、轨道交通(轻轨和地铁)小区周边的环境；人流量、人流素质、绿化、景观周边地区开发规划及前景小区周边配套设施：如商业、餐饮娱乐周边人口教育层次、收入层次周边地区城市规划中高档住宅区高档住宅区低高10XH/020514/SH-DISC(2000GB)潜在竞争对对手定价跟跟地点有一一定规律台湾华非明佳捷胜凯润华航七浦东方金马世茂和泰5,500-6,5006,500-7,5007,500-8,500>10,000发展商自我我估算售价价元/平方米米更高的估计售价只是以地点点作为考虑虑条件，信信虹住宅卖卖价应在7,500-10,000之之间信虹地块更高的估计售价11XH/020514/SH-DISC(2000GB)从供应量考考虑，中高高档价位空空间较大532419678东方金马华航凯润捷胜明佳和泰台湾华非世茂七浦5,5006,000供应量万平米单价元/平米6,5007,0007,500>10,000645187328,0008,5006.65.631.724.56.339.69,0009,500较大的市场场空间912XH/020514/SH-DISC(2000GB)因较大的市市场空间及及地段形像像于短期内内较难作出出大幅改变变，中高档档住宅定位位风险明显显较高档为为低市场空间大小低高信虹竞争力力高档高低中市场规模预估供应量量比较其他地地区比较临近地地块中高档风险13XH/020514/SH-DISC(2000GB)限于信虹地地块的状况况，信虹如如果定位于于中高档，，产品设计计可以参照照市场标准准，但定位位于高档则则需要提供供最高标准准的产品才才可能提高高其竞争力力主要设计参参数容积率绿化率物业管理装修程度8,000市场标准：：4.040%开发商自行行管理毛坯现市场环境境估计单价价元/平方米米12,000市场最高标标准：3.050%国际性物业管管理公司如第第一太平洋戴戴维斯，仲量量联行等全部装修中高档高档14XH/020514/SH-DISC(2000GB)总成本卖价***17%其他成成本**销售成成本及及税务务土地成成本建筑成成本*净营业业额中高档档高档及及中高高档定定位盈盈利率率相差差无几几*包包括大大楼建建筑主主体,绿绿地,停停车场场,装装修修等**包包括括前期期预备备成本本,配配套套设施施等***以以现时时市场场状况况估算算高档16%初步估估算15XH/020514/SH-DISC(2000GB)*包包括大大楼建建筑主主体、、绿地地、停停车场场、装装修等等**包包括括前期期预备备成本本、配配套设设施等等***以以现时时市场场状况况估算算总建筑筑成本本卖价***17%其他成成本**销售成成本及及税务务土地成成本建筑成成本*净营业业额中高档档地价因因容积积率偏偏低而而调高高,加加上上高昂昂的装装修费费,高高档档定位位盈利利率相相对较较低高档4%估算16XH/020514/SH-DISC(2000GB)高档定定位总总体投投资额额较中中高档档定位位高，，但中中高档档总盈盈利是是高档档的三三倍19%中高档档高档210%中高档档高档初步估估算投资额百万元盈利百万元17XH/020514/SH-DISC(2000GB)综合回回报及及风险险两方方面考考虑，，中高高档住住宅将将是较较适合合信虹虹第一一期发发展的的定位位回报率高低高低三思后行行安全保险险投资首选选不应考虑虑风险中高档高档18XH/020514/SH-DISC(2000GB)定位分析析应随周周边地区区发展的的逐渐成成熟而不不断调调整每一地块块定位应应重新作作同样的的分析较后期发发展将因因地段周周边发展展及形象象的改变变宜作重重新分析析信虹地块块二期发发展将因因周边环环境改善善而有望望提高定定位50公顷顷内其它它地块，，特别是是沿苏州州河边将将有条件件成为超超豪华住住宅发展展定位分析析过程投资回报报风险市场空间间信虹竞争争力具体定价价需要根根据推出出市场时时间的情情况,房房型及及总价作作出决定定19XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹住宅战略略定位可分成成不同阶段限制条件分析析风险分析市场研究信虹竞争力分分析与不同地区的的竞争对手的的对比潜在邻近竞争争对手情况经济效益分析析投资规模预测测盈利率分析项目档次定位位产品价值定位位营销策略细分目标客户户群了解目标客户户对产品的需需求制定产品定位位户型面积配套设施小区规划原则则营销的计划蓝蓝图20XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户群分分析产品定位户型比例配套设施/物物业管理小区规划原则则21XH/020514/SH-DISC(2000GB)从定量消费者者调查中作分分析，有意购购房人士可分分成四个簇群群，各自有不不同的人口背背景及选择偏偏好投资者：高个人和家庭庭收入31-35岁岁已婚有孩子(三口之家)，孩子较小小企业管理人员员投资资过过住住宅宅地地产产高购购物物和和娱娱乐乐消消费费高教教育育程程度度高文文化化教教育育支支出出“过过日日子子””族族：：中低低个个人人收收入入目前前住住公公房房管理理人人员员或或个个体体户户偏低的的购物物消费费高教育育程度度都市小小资：：中等个个人/家庭庭收入入专业/技术术人员员/机机关干干部已婚有有孩子子(三三口之之家)，孩孩子较较大重视景景观，，滨江江/河河景观观高文化化教育育支出出上海雅雅皮：：25-30岁低个人人/家家庭收收入未婚和和父母母住在在一起起较多娱娱乐支支出多娱乐乐需求求22XH/020514/SH-DISC(2000GB)根据不不同消消费人人群对对信虹虹的吸吸引力力和信信虹对对他们们的吸吸引力力，我我们可可以甄甄别出出信虹虹的目目标客客户群群投资者者为主主要的的目标标人群群，都都市小小资为为次要要的目目标人人群，，其余余两个个人群群主要要受经经济能能力或或信虹虹项目目的成成本结结构所所限，，不是是该项项目的的核心心目标标人群群消费者者对信信虹的的吸引引力强弱弱强信虹对对消费费者的的吸引引力都市小资投资者者上海雅皮“过日日子””族资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析以独特特卖点点作针针对性性推广广不作考考虑主要目目标设设计需需作特特别考考虑以现有有条件件吸引引能符符合条条件的的客户户23XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹项项目发发展在在设计计阶段段应特特别注注意目目标客客户群群看重重的因因素购房先先决条条件投资者1周周边环环境优优美2升升值潜潜力高高交通发发达/小小区配配套到到位4地地段层层次高高5小小区环环境优优美信虹发发展项项目可可直接接控制制的条条件都市小资1 交通通发达2 物业业管理公公司好3 价格格4 升值值潜力高高/小区配套套到位/周边设施施全面5 地段段层次高高/小区环境境优美注意重点点定价不可可过高(<10,000元/平方米米)以确保升升值空间间小区配套套设施需需配合目目标客户户要求物业管理理公司选选择非常常重要小区环境境，如绿绿化、建建筑形态态等24XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户户群分析析产品定位位户型比例例配套设施施/物业业管理小区规划划原则25XH/020514/SH-DISC(2000GB)根据中原原对高档档楼盘客客户的需需求调查查，并以以麦肯锡锡的消费费者调查查结果作作调整,得出出初步的的房型比比例及面面积两房三房四房复式户型面积（平平米）比例30%初步供讨论两房一厅厅一卫两房两厅厅两卫三房两厅厅一个半半卫(小房型型）四房两厅厅两卫三房两厅厅两卫四房两厅厅两卫50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90-100115-125160-175190-210210-250100-110资料来源:中中原地产;小组分析三房两厅两卫卫(更衣间间）三房两厅两卫卫(更衣间间,工人房房）四房两厅两卫卫175-19010%4%130-145145-160723251142986534189030大约套数1,04626XH/020514/SH-DISC(2000GB)总价方面，100—120万是选择择的峰值，其其次是120—150万万，该价格区区间是高档市市场的主力客客户需求70—80、80——90、90—100万各区区段的数量量接近，总总量较大，，构成总价价需求的第第二梯队150万元元以上的总总价区段也也有一定的的市场需求求由于调查样样本楼盘较较多的集中中在上海南南区，本项项目实际定定位应弱于于该调查值值，本案的的市场主力力总价可确确定为100-120万元。。单价均价价在7,700-8,275元/平米米之间资料来源: 中原地地产中原根据现现时市场状状况对总价价及单价作作出了评估估27XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户群群分析产品定位户型比例配套设施/物业管理理小区规划原原则28XH/020514/SH-DISC(2000GB)开发商为购购房者提供供装修套餐餐，将为双双方带来最最大的灵活活性，信虹虹应考虑为为其中一部部分单位提提供此服务务全毛坯简装修预购单价6,000元/平方方米以上(86)购买房内的的装修类型型百分比厨卫装修，，其它毛坯坯全部装修开发商提供供多种装修修套餐，装装修另费投资者(87)上海小资(72)资料来源: 致联公公司调查；；麦肯锡分分析29XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹应根据据不同房型型，提供接接近消费者者平均值的的装修套餐餐，供购房房者作选择择10万元以以下10-20万元总体(89)毛坯房装修修预计金额额百分比20-30万元30万元以以上单价6,000元/平方米以以上两房(26)三房(42)四房(20)16万元平均值13万元18万元18万元资料来源: 致联公公司调查；；麦肯锡分分析30XH/020514/SH-DISC(2000GB)现高档楼盘盘都具备智智能化系统统，以科技技吸引年青青一代的购购房人士房展会中，，大多数高高档楼盘都都标榜具备备以下设施施宽带上网网基本上网网是必备备条件，，世茂楼楼盘更以以“十兆兆入楼，，一兆入入屋”之之高速连连接为卖卖点有线电视视/卫星星电视提供多频频道选择择，针对对“海归归入士””及境外外购房者者的要求求智能保安安系统IC卡辨识，，闭路电电视，指指模门锁锁等住户内联联网内联网为住客客提供会所资资讯、VOD（VideoOnDemand)及网上购物等等服务楼盘设施智能能化为大势所所趋信虹项目应紧紧贴此趋势而而配备此类设设施具体系统的选选择应与物业业管理公司及及此方面的专专家共同研究究挑选31XH/020514/SH-DISC(2000GB)多元化的配套套设施为中高高档楼盘不可可缺少的一部部分五月房展会均均价7,000元/平米米以上楼盘，，宣传将提供供的设施百分比中高档楼盘一一般会所设施施健身房会所餐厅/咖咖啡吧桌球室视听室儿童游乐场本项目必须配配备的设施更高档楼盘会会所设施室内温水/室室外游泳池网球场壁球场室内多功能运运动场桑拿浴室高尔夫球练习习场能作为项目具具差异化的卖卖点应考虑成本、、运作及土地地利用而决定定是否兴建健身房儿童游乐场温水游泳池网球球场场桑拿拿浴浴室室室内内多多功功能能场场馆馆壁球球场场高尔尔夫夫球球练练习习场场总数数=22个个资料料来来源源:小小组组分分析析32XH/020514/SH-DISC(2000GB)针对对儿儿童童的的设设施施可可作作特特别别卖卖点点，，另另应应考考虑虑其其它它特特色色设设施施已婚婚有有小小孩孩或或计计划划2年年内内有有小小孩孩的的百百分分比比投资资者者都市市小小资资目标标客客户户群群一一半半以以上上都都将将有有小小孩孩，，会会所所设设施施亦亦应应特特别别针针对对此此点点建议议与与此此方方面面设设计计专专家家合合作作，，以以能能提提供供益益智智安安全全的的儿儿童童游游乐乐区区作作为为其其中中一一个个卖卖点点其它它特特色色设设施施高尔尔夫夫练练习习场场高尔尔夫夫热热潮潮在在高高收收入入/管管理理阶阶层层有有增增无无减减，，推推荐荐练练习习场场、、练练习习网网、、甚甚至至电电脑脑投投影影模模拟拟都都可可作作考考虑虑设设施施攀石石墙墙于国国外外流流行行于于专专业业人人士士阶阶层层，，现现有有上上海海楼楼盘盘罕罕有有的的设设施施会所所小小型型电电影影院院提供供小小型型影影院院给给住住客客租租用用，，作作为为住住户户家家庭庭/朋朋友友聚聚会会的的场场地地，，为为业业主主添添一一份份气气派派园艺温室室一方面作作为小区区绿化一一部分，，亦为较较年长住住户提供供消闲活活动资料来源源:致致联公司司调查；；麦肯锡锡分析将继续收收集国外外楼盘特特色设施施以作参参考,以以上海海独一无无二的设设施作卖卖点33XH/020514/SH-DISC(2000GB)住客停车车位数不不必要在在太高水水平消费者拥拥有客车车的百分分比已有车车位数对对比单位位数可定定在60%左右右* 以13.5%的的年增长长率计算算,13.5%为为上海市市过去五五年客车车的年平平均增长长率资料来源源:致致联公司司调查；；上海统统计年鉴鉴;麦麦肯锡分分析单价6,000元/平平方米以以上之后七年年的预计计增长*初步估算算34XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹应考考虑聘用用国际物物业管理理公司以以提高楼楼盘竞争争力国际物业业管理公公司楼盘例子子戴德梁行行仲量联行行第一太平平洋戴维维斯怡高物业业文锦大厦厦丹枫苑晶采名人人大厦世茂湖滨滨花园新外滩花花园东方雅苑苑世茂滨江江花园中凯城市市之光上海五月月天荣轩现时为数数不少的的高档楼楼盘都聘聘请国际际性的物物业管理理公司作作管理有些楼盘盘如嘉里里华庭，，东方巴巴黎等，，因发展展商拥有有丰富发展展管理经经验、庞庞大的资资源及良好的品牌牌，所以能自自行管理楼楼盘鉴于信虹为为新成立的的公司，应应利用国际际管理公司司负责物业业管理以吸吸取经验，，并以其品品牌提供信信心予消费费者，提高高竞争力选择考虑因因素应包括括公司品牌形形象过去管理物物业的素质质收费选择应提早早开始，以以便公司为为设计提供供意见资料来源: 小组分分析35XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户群群分析产品定位户型比例配套设施/物业管理理小区规划原原则36XH/020514/SH-DISC(2000GB)点式或板式式的选择，，主要应该该配合两个个重要条件件对黄浦江及及苏州河的的景观，特特别是高层层单位，更更应是全无无遮挡的朝南面，以以三房户型型为例，需需要一厅两两房是朝南南的立面用料可可以考虑使使用较特别别的材料，，以突出楼楼盘个性。。但也需顾顾及建筑成本以及环保因素目标客户对对于尊贵的的感觉要求求较高，故故此整体风风格还应体体现出一种种豪华感，，可通过连连续的色带带、大拱门门、廊柱等等来反映这这种气势建筑形态古典欧式简洁现代式式购买房子的的大楼风格格百分比中式点式无所谓建筑形态百分比板式大部分消费费者偏好简简洁现代式式设计消费者对点点式和板式式型偏好分分别不大，，很大部分分都无所谓谓其它应考虑虑因素资料来源: 致联公公司调查；；中原地产产;小组组分析37XH/020514/SH-DISC(2000GB)绿化、水景景及闹中取取静、自成成一角为消消费者普遍遍希望的小小区环境小区环境规规划原则从消费者调调查及市场场上热销楼楼盘可看出出，购房人人士对小区区环境三方方面特别看看重绿化80%的消消费者认为为绿地为小小区环境最最重要的三三个因素之之一，高于于所有其它它因素消费者平均均愿意付出出11%的的溢价予有有大型绿地地的楼盘高档楼盘平平均绿化率率为40%以上水景消费者愿意意付平均7-12%的溢价予予水景楼盘盘新楼盘有不不少以亲水水、水岸、、大型人工工湖等作卖卖点闹中取静在消费者定定性调查中中，参加者者一再重复复闹中取静静为他们最最向往的小小区环境不少新楼盘都都在小区提供供人车分流的的设计小区绿化面积积应尽量扩大大绿化概念可延延伸至整个楼楼盘，都市立立体花园受绝绝大部分消费费者（94%）的欢迎建筑用料应多多采用自然材材料，如木、、石等，以配配合整个楼盘盘自然绿化的的基调房型布置应尽尽量提供苏州州河/黄浦江江的景观小区内应配置置水池、小河河等为低层住住房提供景观观可参考苏州园园林如何利用用小面积仍能能提供水景风风光由于住宅区两两旁都将为商商业区，需设设法作有效的的人流，噪音音等分隔，令令小区相对的的独立，自成成一角利用水池、小小河作分隔是是其中一个可可考虑的方案案考虑如何在小小区实施人车车分流，如地地下停车场等等资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析38XH/020514/SH-DISC(2000GB)BACK-UP39XH/020514/SH-DISC(2000GB)经济环境和政政府政策的影影响将会继续续推动住宅需需求的平稳增增长对于高档住宅宅的需求将继续平平稳增长宏观经济将继继续增长，上上海市人均GDP在未来五年内内预计将以10%左右的速度增增长上海市人均可可支配收入在在过去5年内内，以平均10%的速度递增，，预计增长将将持续上海市政府吸吸引内地人才才和投资的政政策，使近年年外地在沪注注册公司的数数量和资金以以高速增长，，2001年年上半年比同同期数量增加加35%，资资金增加19%从政策上，政政府更加鼓励励经济型(4,000-5,000元/平米)的住宅开发发由于政府调低低住房贷款利利率(如20年贷款利率率从97年的的12.28降至现在的5.04%)，同时由于缺乏乏其它投资途途径，越来越越多的消费者者把房地产作作为最佳投资资项途径40XH/020514/SH-DISC(2000GB)消费者在选择择房子时地段段因素是首要要条件，其它它因素也有其其重要性，但但为较后期的的考虑交通发达周边环境优美美升值潜力高小区配套到位位周边设施全面面地段层次高户型设计好价格小区环境优美美物业管理公司司好发展商有信誉誉周边开发成熟熟靠近亲朋好友友易于出租熟悉环境景观市中心附近中/小学学校好%认为是最先先决的条件%重要性评分分为9+10建筑设计资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析基数=343地段因素41XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹项目应该该对投资者有有相当大的吸吸引力，同时时，他们的高高收入水平也也使其成为信信虹所感兴趣趣的必然人群群投资者重要性性评分高于平平均百分点升值潜力市中心地段层次高建筑设计周边环境优美美靠近亲朋好友友加权数信虹表现得分24232213135729222521315269xxxxxx======信虹对投资者的吸引力投资者对信虹的吸引力投资者为高家家庭收入，高高个人收入，，高消费人群群，平均家庭庭月收入：13,856人民币，其其中75%在在10,000人民币/月以上投资者吸引力力资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析最优最劣42XH/020514/SH-DISC(2000GB)未来发展成熟熟的信虹项目目及虹口周边边会是都市小小资向往的理理想居所，关关键是要说服服他们相信未未来都市小资重要要性评分高于于平均百分点点加权数信虹表现得分179信虹对都市小资的吸引力都市小资对信虹的吸引力都市小资为中中高家庭收入入，中高个人人收入人群，，平均家庭月月收入为12,389元元人民币(70%在10,000以以上)都市小资吸引引力资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析最优最劣熟悉的环境周边开发成熟熟景观交通发达附近中/小学学好发展商信誉3129121288622936122416xxxxxx======43XH/020514/SH-DISC(2000GB)“过日子”族族讲究生活，，方方面面要要求最多，而而且很多都是是信虹可以努努力做好的，，但问题在于于他们的收入入可能是瓶颈颈“过日子”族族重要性评分分高于平均百百分点加权数信虹表现得分282“过日子”族族为中低家庭庭收入，中低低个人收入人人群，平均家家庭月收入为为11,945元人民币币(62%在在10,000元以上)“过日子”族族吸引力资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析最优最劣信虹对“过日子”族的吸引力“过日子”族对信虹的吸引力小区环境优美美小区配套到位位易于出租物业管理公司司好周边环境优美美周边设施全面面升值潜力发展商信誉附近中/小学学好xxxxxx34151010108833xxx=========136452030108246344XH/020514/SH-DISC(2000GB)上海雅皮皮是年轻轻一族，，目前多多数还是是心有余余而力不不足上海雅皮皮重要性性评分高高于平均均百分点点加权数信虹表现现得分240信虹对上海雅皮的吸引力上海雅皮对信虹的吸引力上海雅皮皮为低个个人、低低家庭收收入人群群，平均均家庭月月收入为为11,801元人民民币(仅仅47%在10,000以上上)上海雅皮皮吸引力力资料来源源:致致联公司司调查；；麦肯锡锡分析最优最劣xxxxx=====物业管理理公司好好价格户型设计计好发展商信信誉景观45231895135072181545XH/020514/SH-DISC(2000GB)较高平均均收入令令“投资资者”及及“都市市小资””更愿意意购买较较高价的的房子投资者都市小资资“过日子子”族上海雅皮皮计划购买买房子的的平均单单价元/平方方米计划购买买房子的的平均总总价万元46XH/020514/SH-DISC(2000GB)计划购买买房子单单价在6,000元/平方米米以上的的百分比比计划购买买房子总总价在80万元元以上的的百分比比计划购买买高单价价或高总总价的客客户，也也以以上上两族为为多投资者都市小资资“过日子子”族上海雅皮皮47XH/020514/SH-DISC(2000GB)两房和三三房同为为最受欢欢迎的房房型所有样本本购房者对对房型的的选择百分比一房两房三房四房四房以上上复式资料来源源:致致联公司司调查；；麦肯锡锡分析48XH/020514/SH-DISC(2000GB)高单价价购房房人士士对三三房房房型需需求最最大单价6,000元/平方方米以以上购房者者对房房型的的选择择百分比比一房三房四房四房以以上复式两房资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析49XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客客户群群的需需求较较广投资者者及都都市小小资购房者者对房房型的的选择择百分比比一房三房四房四房以以上复式两房资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析50XH/020514/SH-DISC(2000GB)两房购购买人人士需需要80-120平平米的的房子子所有样样本计划购购买两两房单单位人人士对对面积积的要要求百分比比单价6,000元/平方方米以以上平米平米投资者者及都都市小小资平米资料来源: 致联公公司调查；；麦肯锡分分析51XH/020514/SH-DISC(2000GB)三房主力房房型应在120平米米间，但也也需要较大大单位以适适应目标客客户群所有样样本计划购购买三三房单单位人人士对对面积积的要要求百分比比单价6,000元/平方方米以以上平米平米投资者者及都都市小小资平米资料来来源:致