北京鼎能置业南中轴路商业项目市场社区商业及

鼎能置业南中轴路商业项目

竞争市场研究报告

（社区商业及底商）二OO四年四月1目录重要结论摘要3研究背景及方法11竞争项目分析13竞争项目：社区商业及底商141.现代城152.苹果社区底商213.万泉商务花园底商274.华腾园底商335.北京财富中心商业配套396.珠江骏景底商457.望京新城A5区底商518.清芷园底商579.第五大道底商63重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的社区商业及底商市场供应量总结分析2003年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型，增长速度持续放大，竣工面积不少于30万平方米，同比增长100％以上；南城大批住宅项目都进行社区商业、底商的开发；目前北京商铺投资相对于股市和住宅，其回报率较高，资金回收周期一般是6至8年，此后年出租收益率为16％左右。北京市、南城地区的社区商业及底商市场供应量、经营情况及趋势重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城的社区商业及底商经营情况总结分析：阶段性供过于求；北京商铺空置率15％到20％；北京市各商铺售价情况：普通社区商业售价1—2万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商售价2—3万/平方米；高档住宅、写字楼、公寓底商售价3—4.5万/平方米。北京市及南城各沿街商铺租金情况：租金上大致可分三档商铺；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米为主要商铺租金档次，占有率为50％左右；南城沿街商铺的租金以3—5元/天/平方米为主要商铺租金档次，但在未来拆迁可能性极大，因此我司认为南城商铺在未来几年中，租金提升空间较大。重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的社区商业及底商未来发展趋势分析：社区底商市场供需两旺；社区底商投资以地段为首；社区底商的租售价格随行就市；社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等服务业态为主要经营内容；未来社区商业形成的特点：就近方便、价廉物美、服务多样；未来社区商业经营重点是生鲜方面；未来小型底商需求量有增加趋势；北京商铺成交急升，投资潜力大。重要结论摘要现代城：作为北京概念型商铺的典型；现代城商业开发规模略大，影响后期经营的稳定，本项目开发时要谨慎判断；如何避免商铺招商与前期定位存在差异，是开发商后期的一项重要工作； 鉴于现代城后期出现的问题，主要原因就是商铺完全出售，本项目应有所警惕。苹果社区：社区商业配套及区域商务配套；作为社区商业，和本项目类似，其理念值得参考借鉴；本项目商铺分割时，可以考虑“自由连通式”的铺位分割方法；注重文化元素与商业地产的适当结合；商铺在营销策略中，可借鉴苹果社区多种方式的宣传手段为其营销。综合调查情况，以下社区商业及底商对于本项目来讲有下述借鉴点：重要结论摘要万泉商务花园：高档住宅商业配套及高档商务底商；本项目的底商规模需要参考社区内人口数量而定；有效改善社区环境及硬件设施，有利于商业后期的成功运营； 本项目提升商铺价格，首要问题是挖掘能够提升商铺销售价格的影响因素；新生商业需要培育，在此阶段租金需要提升，不可在培育期中过高。华腾园：以社区内住宅人群为主，社区周边为辅；因为开发商前期原因，底商仅卖得住宅略高价格，开发商利益没有最大化，属于开发商需要警惕的操作方式；该项目最大的借鉴在于商业底商项目的低价值操作。重要结论摘要北京财富中心：北京目前乃至未来真正的国际商务核心区底商该项目底商的规划设计均有效推动商铺价值空间，值得本项目借鉴；底商的品质是本项目需要关注的；现代消费观念的不断提高，本项目应更多的关注如何体现出整体化、人性化和专业化。 珠江骏景：服务于本社区及周边居民鉴于珠江骏景商业规模过大，商业风险加大，本项目应做适当规模的商业，不应偏大；本项目如有地下商业面积，建议采取下沉广场的方式；物品、服务、体验业态三者兼顾有利于本项目商业价值的实现。重要结论摘要望京新城A5区：服务于本社区及周边居民；其底商的成长、成熟过程无疑是北京底商发展历史的经典案例，值得本项目参考；望京新城A5区成为韩国人聚居地，并且当地底商具有典型韩国城的特点，其成功对本项目“浙江城”类似概念有借鉴价值；本项目商业的定位、规划需要从望京新城A5区的发展中吸取经验。清芷园：服务于本社区居民每个项目应结合自身情况准确定位；应引入主力商户来带动本项目的发展。重要结论摘要第五大道：以对外为主，对内为辅；引入主力商户，为本项目增加亮点；关注知名商家的品牌效应，对拉动商铺销售价格存在实效性；良好的经营管理，易受到知名商家的青睐。研究背背景及及方法法11研究背背景及及方法法研究目目的：：通过对对北京京市现现有成成熟及及新建建社区区商业业底商商的调调研，，了解解其定定位、、地位位、经经营、、业态态以及及前景景商业业业态状状况相关评评价对潜在在问题题及市市场机机会进进行分分析为本案案市场场定位位提供供业态态以及及经营营方面面的参参考信信息。。研究方方法：：实地地调查查调研地地点：：北京市市被访商商业项项目营营业面面积：：3000平米米以上上竞争项项目分分析13竞争项项目：：社区区商业业及底底商141、现现代城城底商商关于现现代城城底商商位置：：北京朝朝阳区区建国国路；；定位：：社区区底商商；地位：：作为为概念念型底底层商商铺的的典型型；规模：：商业业面积积为1.9万万平方方米；；业态组组合：：物品品、服服务业业态；；经营状状况：：通过过几年年时间间的经经营打打造，，现代代城朝朝社区区里面面的商商铺经经营状状况比比较好好；经营理理念：：以中中档消消费为为主，，主要要服务务于本本社区区；商业环环境：：社区商商业日日趋成成熟，，已被被大家家广为为熟知知；硬环境境：地地下停停车位位充足足，商商铺环环境良良好；；商铺档档次：：中低低档次次皆有有；人气：：受到到写字字楼工工作人人员及及本社社区住住户的的欢迎迎；租金：：USD30-35/月月/平平方米米；现代城城底商商优劣劣势分分析优势1、交交通便便利，，多条条公交交路线线可以以到达达；2、各各档次次餐饮饮齐聚聚，各各种特特色口口味丰丰富；；3、写写字楼楼和社社区内内SOHO族、、金领领等消消费人人群的的强大大支撑撑；4、停车位位充足足，有有地下下和停停车楼楼。劣势1、现现代城城底商商的规规模不不够大大，无无法满满足其其后期期发展展；2、底商商北侧侧的招招商与与定位位不一一致；；3、现现代城城是带带产权权的商商业商商务经经营用用房，，开发发商在在销售售后对对经营营用房房没有有约束束力，，导致无经经营主主题现现象是是不可可避免免的；；4、租租金过过高，，后期期商户户经营营压力力过大大，导导致商商户频频频更更换。。现代城城底商商前景景分析析前景：：社区商商业已已趋于于成熟熟，但但其对对体验验业态态的发发掘远远远不不够，，无法法适应应未来来消费费的需需求。。该项目目突破破口：：对体验验业态态的发发掘及及延伸伸本项目目参照照性分分析结合现代城城底商的优优缺点，本本项目应注注意以下几几点：1.现代城城商业开发发规模略大大，影响后后期经营的的稳定，本本项目开发发时要谨慎判断；；2.如何避避免商铺招招商与前期期定位存在在差异，是是开发商后后期的一项项重要工作；3.鉴于现现代城后期期出现的问问题，主要要原因就是是商铺完全全出售，本本项目应有所警惕惕。2、苹果社社区底商关于苹果社社区底商位置：北京CBD核心区东东南，距国国贸桥600米；定位：高档档社区底商商；商业性质：：社区商业业配套及区区域商务配配套；规模：总长长约2千米米，总建筑筑面积为8万平米；；商业组合：：由“苹果果商业街””和“苹果果二十二院院街”组成成；经营状况：：尚未销售售；经营理念：：“苹果果商业街””针对社区区内居住人人群消费为为主，“苹苹果二十二二院街”面面对社区内内商务消费为主；商业环境：：全力打造高高档社区配配套及商务务配套气息息；硬环境：地地下停车位位2000个，商铺铺自由连通通；商铺档次：：中高档次次皆有；人气：尚未未开业；苹果社区底底商优劣势势分析优势1、地理位位置：位于于CBD核核心区东南南，是最新新兴起的CBD后花花园；2、规划设设计：在苹苹果社区的的规划设计计中，商务务区、商业业区、住宅宅区功能区区分严谨，，商业区的功能能规划十分分全面；；3、艺术氛氛围：该项项目的开发发商今典集集团一向以以注重项目目的艺术含含量而著称称，在该项项目的开发上更更是以“项项目未见，，艺术现行行”为宣传传手段，包包装售楼处处，征集诗诗歌组织编编辑《非常童童话》，极极力体现项项目的人文文气息，有有利于后期期商业街艺艺术氛围的的形成；；4、停车位充足足。劣势1、项目进度：：苹果社区区近两年来来在各大媒媒体频频曝曝光，主要要围绕着一一些概念进进行，受到了很多准准业主的热热烈追捧，，但由于各各种原因，，目前项目目仍未出地地面，其售售楼处也刚刚初具雏雏形，导致致了部分意意向购房者者的不满，，对开发商商的实力及及信用产生生怀疑。。苹果社区底底商前景及及业态组合合分析前景：苹果社区商商业的概念念超前，该该项目商业业部分目前前并未开始始销售，其其他部分的的销售也刚刚刚开始，，未来形成成的人流及及项目的商商业氛围的的形成还有有待时间考考验。该项目突破破口：商家的选择择，招商的的力度。业态组合：：1、苹果街街：由美术术馆、6厅厅电影院、、潜水俱乐乐部、小剧剧场、上万万平方米大大型品牌超超市，2000户地地下停车库库，及600余间商商铺构成；；2、苹果二二十二街院院：由错落落有致、独独具特色的的数十个现现代院落组组成的酒吧吧、餐吧、、茶吧一条条街。本项目参照照性分析结合苹果社社区底商的的优缺点，，本项目应应注意以下下几点：1.作为社社区商业，，和本项目目类似，其其理念值得得参考借鉴鉴；2.本项目目商铺分割割时，可以以考虑“自自由连通式式”的铺位位分割方法法；3.注重文文化元素与与商业地产产的适当结结合；4.商铺在在营销策略略中，可借借鉴苹果社社区多种方方式的宣传传手段为其其营销。3、万泉商商务花园底底商关于万泉商商务花园底底商位置：海淀区巴沟沟南路35号，苏州州桥万泉河河路往西；；定位：高档档社区底商商；商业性质：：高档住宅宅商业配套套及高档商商务底商；；规模：总商商业面积为为20000平方米米；业态组合：：快餐厅、咖咖啡厅、美美容美发、、商务中心心等；经营状况：：美容美发发已经开业业；经营理念：：高品质、、高档次服服务于社区区住宅及商商务配套；商业环境：：新古典主义义欧陆风格格商业街；；硬环境：停停车位充足足，绿化率率较高，外外立面可视视性好；商铺档次：：中高档次次；人气：尚未未形成较大大人气；住宅售价：：11000元/平平方米；商业售价：：20000元/平平方米；商商铺租金：：8—12元/天/平方米；；万泉商务花花园底商优优劣势分析析优势1、位于西北三环地地带，交通便利，，多条公交交路线可以以到达；2、比邻中中关村地区区，较高收收入消费人人群对其有有效的支撑撑；3、其自身身较好的社社区环境及硬件件优势。劣势1、铺位分分割较大，，其中最小小分割300平米；；2、其昂贵的租租金，会使使商户望而而却步。泉商务花园园底商前景分分析前景：底商仍处于销销售阶段，尚尚未形成人气气；高售价、、高租金使其其商业迟迟不不能正式运营营，前途堪忧忧。该项目突破口口：铺位分割合理理、准确定价价。本项目参照性性分析结合万泉商务务花园底商的的优缺点，本本项目应注意意以下几点：1.本项目的的底商规模需需要参考社区区内人口数量量而定；2.有效改善善社区环境及及硬件设施，，有利于商业业后期的成功功运营；3.本项目提提升商铺价格格，首要问题题是挖掘能够够提升商铺销销售价格的影影响因素；4.新生商业业需要培育，，在此阶段租租金需要提升升，不可在培培育期中过高高。4、华腾园底底商关于华腾园底底商位置：朝阳东三环双双井劲松桥北北100米；；定位：社区底底商；商业性质：以以社区内住宅宅人群为主，，社区周边为为辅；规模：住宅面面积40万平平米，商业面面积约3万平平方米左右；；业态组合：餐餐饮、洗染、、健身、保龄龄中心等；经营状况：餐餐饮经营情况况最佳，其他他业态稳定发发展；经营理念：以以中高档休闲闲餐饮为主，，主要服务于于本社区；商业环境：社区商业仍在在发展阶段，，商业环境初初步形成；硬环境：地下下停车位充足足，绿化面积积较高；商铺档次：中中高档；人气：受到本本社区住户的的欢迎；商铺售价：7000元/平方米，（（商业以住宅宅价格销售，，只售不租））；华腾园底商优优劣势分析优势1、位于东三三环边，交通通便利，多条条公交路线可可以到达；2、底商以住住宅价格出售售，价格低廉廉，招来众多多大型主力商商家青睐；3、底商定位位以餐饮、休休闲为主，迎迎合社区居民民消费心理；；4、停车位充足，，有地下车位位。劣势1、开发商首首次开发商业业规模过大，，售价低廉，，开发商损失失较大；2、社区商业业主要以餐饮饮、服务业态态组成，过分分单一，不利利于商业未来来发展。华腾园底商前前景分析前景：社区商业处于于发展阶段，，前景主要以以服务于社区区内部方向发发展。该项目突破口口：合理分配物品品、服务、体体验业态比例例。本项目参照性性分析结合华腾园底底商的优缺点点，本项目应应注意以下几几点：1.因为开发发商前期原因因，底商仅卖卖得住宅略高高价格，开发发商利益没有最大化化，属于开发发商需要警惕惕的操作方式式；2.该项目最最大的借鉴在在于商业底商商项目的低价价值操作。5、北京财富富中心商业配套关于北京财富富中心商业配配套区位：东三环北路23号(3501厂院内内)；定位：商业配配套；地位：北京目目前乃至未来来真正的国际际商务核心区区；规模：商业面面积55000平方米（（一期1万多多商业面积））；业态组合：精品店、餐饮饮、银行、文文化休闲娱乐乐等；经营状况：2005年营营业；经营理念：顶顶级、时尚、、文化；商业环境：北京财富中心心是北京中心心商务区(CBD)目前前建筑规模最最大、功能最最全的商务建筑群；售价：商铺均均价RMB36000/平方米，住住宅均价RMB13800/平方米米；北京财富中心心商业配套优优劣势分析优势1、交通便利利，多条公交交路线可以到到达，占据CBD规划的的核心区域；；2、财富中心心与周边众多多大型购物中中心及特色娱娱乐休闲场所所共同打造国国际化生活社社区；3、财富中心心未来的商业业将兼顾物品品、服务、体体验业态，满满足了不同客客户的需求。。前景：财富中心出售售率和出售价价格比较高，，它的客流量量比较大，且且拥有极佳的的地理位置，，商铺的升值值是显而易见见的。北京财富中心心商业配套前前景分析业态组合：顶级名品店:8000平平方米；商商业街:25000平平方米；餐餐饮:7000平方米米；

康乐乐休闲:10000平方方米；文文化娱乐:5000平方方米（剧场、、影院）；共共计:55000平平方米。本项目参照性性分析结合北京财富富中心商业配配套的优缺点点，本项目应注意意以下几点：：1.该项目底底商的规划设设计均有效推推动商铺价值值空间，值得本项目借借鉴；2.底商的品品质是本项目目需要关注的的；3.现代消费费观念的不断断提高，本项项目应更多的的关注如何体现出整体体化、人性化化和专业化。。6、珠江骏景景底商关于珠江骏景景底商区位：南中轴路木樨樨园桥西南角角永外果园43号珠江骏骏景园；定位：社区底底商；商业性质：服服务于本社区区及周边居民民；规模：一、二二期商业面积积共20000平方米左左右；业态组合：餐饮、超市、、便利店等；；经营状况：一一期底商已经经营业，其状状况不是很理理想；经营理念：方方便于本社区区和周边的居居民；商业环境：小区配套设施施完善，有地地下停车库和和服务于本小小区的会所；；售价：商铺均均价RMB15000/平方米，住住宅均价RMB6300/平方米；；珠江骏景底商商优劣势分析析优势1、交通便利利，多条公交交路线可以到到达；2、本社区的的配套设施完完善，方便本本社区的居民民；3、本社区环环境优美，珠珠江骏景斥资资开凿了京城城最后一口温温泉井，并提提供温泉入户户。劣势1、周边是北北京大型的服服装批发市场场的集散地，，治安有些混混乱；2、本社区商业业规模过大，，社区居民难难以支撑这么么大的商业市市场；3、底商地下下一层的出租租困难，出租租率极低，严严重影响了社社区商业气氛氛。珠江骏景底商商前景分析前景：商业规模过大大，社区居民民难以支撑如如此大规模的的商业。该项目突破口口：把二期的商业业面积做成体体验业态的形形式，来弥补补本区域的市市场空白。本项目参照性性分析结合珠江骏景景的优缺点，，本项目应注注意以下几点点：1.鉴于珠江江骏景商业规规模过大，商商业风险加大大，本项目应应做适当规模的商业，不不应偏大；2.本项目如如有地下商业业面积，建议议采取下沉广广场的方式；；3.物物品、、服务务、体体验业业态三三者兼兼顾有有利于于本项项目商商业价价值的的实现现。7、望望京新新城A5区区底商商关于望望京新新城A5区区底商商区位：：望京；；定位：：社区区底商商；商业性性质：：服务务于本本社区区及周周边居居民；；规模：：商业业面积积约2.5万平平方米米；业态组组合：：餐饮、、超市市、银银行、、健身身俱乐乐部等等；经营状状况：：已经经进入入了稳稳定发发展的的阶段段，很很少有有商铺铺空而而待租租；经营理理念：：方便便于本本社区区及周周边居居民；；商业环环境：：小区配配套设设施完完善，，有餐饮、、超市市、银银行、、健身身俱乐乐部；；人气：：方便便了周周边及及本社社区的的居民民，人人气指指数极极高；；望京新新城A5区区底商商优劣劣势分分析优势1、交交通便便利，，多条条公交交路线线可以以到达达；2、本本社区区的配配套设设施完完善，，在北北京享享有很很高的的声誉誉；3、本本社区区拥有有足够够的客客户基基础，，各商商铺生生意较较好。。劣势1、望望京地地区整整体商商业氛氛围不不浓厚厚；2、商商业底底商过过于分分散，，不利利于经经营。。望京新新城A5区区底商商前景景分析析前景：：商业规规模适适中，，本社社区的的居民民完全全可以以支撑撑，已已经进进入了了稳定定的发发展阶阶段。。该项目目突破破口：：可以适适当的的扩充充一下下商业业面积积，来来弥补补本区区域的的市场场空白白。本项目目参照照性分分析结合望望京新新城A5区区的优优缺点点，本本项目目应注注意以以下几几点：1.其其底商商的成成长、、成熟熟过程程无疑疑是北北京底底商发发展历历史的的经典典案例例，值值得本项项目参参考；；2.望望京新新城A5区区成为为韩国国人聚聚居地地，并并且当当地底底商具具有典典型韩韩国城城的特点，，其成成功对对本项项目““浙江江城””类似似概念念有借借鉴价价值；；3.本本项目目商业业的定定位、、规划划需要要从望望京新新城A5区区的发发展中中吸取取经验验。8、清清芷园园底商商关于清清芷园园底商商区位：：位于宣宣武育育新街街47号；；定位：：社区区底商商；商业性性质：：服务务于本本社区区居民民；规模：：商业业面积积约3000平平方米米；业态组组合：：餐饮、、健身身俱乐乐部等等；经营状状况：：已经经进入入了发发展的的阶段段，经经营状状况良良好；；经营理理念：：方便便于本本社区区的居居民；；商业环环境：：小区周周边环环境较较好；；人气：：方便便了本本社区区的居居民，，人气气指数数较好好；租金：平平方米米/天天；清芷园园底商商优劣劣势分分析优势1、交交通便便利，，多条条公交交路线线可以以到达达；2、本本社区区的配配套设设施完完善，，为住住户提提供周周到的的服务务；3、本本社区区商业业定位位准确确，得得到了了消费费者的的认可可；4、本本社区区商业业成功功的引引入了了主力力商户户，带带动了了社区区商业业的发发展。。劣势1、本本社区区的商商业规规模过过小，，难以以满足足本社社区及及周边边居民民的需需求；；2、商业氛氛围打打造不不突出出，缺缺乏自自身宣宣传。。清芷园园底商商前景景分析析前景：：社区商商业定定位清清晰，，得到到了社社区居居民的的认可可，已已经进进入了了稳定定的发发展阶阶段。。该项目目突破破口：：应加大大社区区商业业面积积，满满足更更多人人的需需求。。本项目目参照照性分分析结合清清芷园园底商商的优优缺点点，本本项目目应注注意以以下几几点：：1.每每个项项目应应结合合自身身情况况准确确定位位；2.应应引入入主力力商户户来带带动本本项目目的发发展。。9、第第五大大道底底商关于第第五大大道底底商区位：：亚运村村大屯屯路与与安立立路的的交叉叉口；；定位：：社区区底商商；商业性性质：：以对对外为为主，，对内内为辅辅；规模：：商业业面积积约36000平方方米；；业态组组合：：餐饮、、娱乐乐、家家居等等；经营状状况：：已经经进入入了初初步发发展的的阶段段，经经营状状况良良好；；经营理理念：：满足足大范范围高高收入入居住住区居居民的的高品品质生生活需需求；；商业环环境：：周边商商业环环境较较好，，处于于亚奥奥商圈圈内；；售价：：RMB25000-35000/平平方米米，产产权40年年；租金：：RMB8-20/平方方米/天，，租约约为3－5年；；第五大大道底底商优优劣势势分析析优势1、交交通便便利，，多条条公交交路线线可以以到达达；2、第第五大大道位位于亚亚奥商商圈内内，发发展前前景极极好；；3、周周边居居民整整体素素质比比较高高，高高消费费者居居多；；4、第第五大大道成成功的的引入入了主主力商商户，，将带带动本本商业业的发发展。。劣势1、商商业氛氛围浓浓厚，，影响响到社社区内内安静静的居居住环环境；；2、缺缺乏大大众餐餐饮，，现有有餐饮饮档次次较高高。第五大大道底底商前前景分分析前景：：商户基本本上已完完全入驻驻，其经经营效果果还未真真正的展展现出来来。该项目突突破口：：加大自身身的宣传传力度。本项目参参照性分分析结合第五五大道底底商的优优缺点，，本项目目应注意意以下几几点：1.引入入主力商商户，为为本项目目增加亮亮点；2.关注注知名商商家的品品牌效应应，对拉拉动商铺铺销售价价格存在在实效性性；3.良好好的经营营管理，，易受到到知名商商家的青青睐。9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。13:24:1113:24:1113:241/1/20231:24:11PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2313:24:1113:24Jan-2301-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。13:24:1113:24:1113:24Sunday,January1,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2313:24:1113:24:11January1,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。01一一月月20231:24:11下下午午13:24:111月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:24下下午1月-2313:24Ja