财务管理05级学生作品010万科财务分析2课件

A财务分析报告2005届财会实验班小组成员:潘岳萍吴世概

陈小红王银娟张祖峰目录公司简介1财务分析2存在问题及改进措施3未来展望4CompanyLogo一、万科简介万科简介BECDA光辉历程十大股东高管房地产业特点关联方CompanyLogo光辉历程1984年5月万科企业股份有限公司成立1988年介入房地产领域1988年12月公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元1991年1月万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992年正式确定大众住宅开发为核心业务2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一2006年成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业

CompanyLogo万科前十位持股股东万科十大股东2006-12-31持有人名称持股比例(%)持股数量(万股)股本性质华润股份有限公司14.5463,550.35A股流通股南方绩优成长股票型证券投资基金2.5311,071.86A股流通股CLSALIMITED1.767,683.09B股流通股刘元生1.345,844.63A股流通股中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深1.295,634.23A股流通股南方高增长股票型开放式证券投资基金1.25,250.12A股流通股UBSAG1.155,012.37A股流通股上海南都伟峰投资管理有限公司1.145,000.00流通受限股份TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.1.084,730.52B股流通股易方达平稳增长证券投资基金1.064,635.21A股流通股CompanyLogo关联方万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有134个.其中受其控制的企业有120家,合营企业4家,联营企业9家,还包括其实际控制的中国华润总公司.关联公司名单2006年度,无重大关联交易.截止至2006年,万科为17个企业(15个为关联企业),共累计担保达3,514,590,000元.CompanyLogo房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。CompanyLogo盈利能力分析万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长69.0%；净利润同比2005年增长59.6%，公司的盈利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大;在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60%以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定。CompanyLogo盈利能力分析20042005200606年行业平均毛利率30.91%34.79%37.24%32.71%销售净利润率11.45%12.79%12.07%7.82%净资产收益率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可持续增长率0.12890.12190.1356/CompanyLogo盈利能力分析1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平均水平。说明万科的获利能力和市场竞争力都逐年提高。2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了765.29%.其中短期借款比上年增加两倍,长期借款增加了695.96%。3.净资产收益率保持增长趋势，且06年净资产收益率是同行平均水平的３倍。说明企业资本获得收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证程度高。CompanyLogo盈利能力分析４.每股收益,比05年增加了35.81%，是行业平均的2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利能力不错.５.可持续增长率＝ROE×留存比率，在没有外部权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内部权益万科每年最多以13.56%比率增长，这个数字也是相当可观的。CompanyLogo总结：与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务状况企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益06年都有很好表现，唯有不足就是销售净利润率有所下降，要注意期间费用控制。公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过高房价带来的泡沫危机。

CompanyLogo偿债能力分析偿债能力20042005200606行业平均短期偿债能力流动比率2.411.832.041.85速动比率0.730.460.630.69现金流动负债比率121.64%97.01%-13.80%83%财务杠杆资产负债率59.42%60.98%64.94%62.13%利息保障倍数-297.62123.0125.23/CompanyLogo偿债能力分析从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚可.流动比率维持在2左右，略高于行业平均,但速动比率一直较低，06年还略低于行业平均0.69％。这主要是由于大量的存货造成的。存货中拟开发产品与在建开发产品占了91％，因此存货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降.现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平。原因是万科在06年囤积了大量的土地,增加了大量现金流出.企业风险高，资金链容易断裂.由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高短期偿债能力。CompanyLogo偿债能力分析从财务杠杆(企业对债务融资的依赖程度)来看,万科的资产负债率在逐步上升,长期偿债能力呈下降趋势而且06年达到64.94%已经突破了行业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经营风险.形成相对较高资产负债率的原因主要有两点：1.项目尚未竣工，季度末已售未结算资源大幅度上升，预收账款达88.36亿元，较2005年度末增加近42亿元。2.由于支付价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款增加至122.1亿元，较05年增加101亿元；应付账款达到59.52亿。CompanyLogo偿债能力分析综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能力来看,都是在不断减弱,但是还远不至于丧失偿债能力.再加上良好的信用和声誉,万科目前还有较强的偿债能力；作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时，万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调控逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加快发展的机遇提供了可靠的保障。因此，其略高于行业评均水平的负债率还是比较合理的，但以后还是要注意适当地控制。CompanyLogo营运能力分析20042005200606年行业平均总资产周转率0.590.560.510.31流动资产周转率5/应收帐款周转率23.7928.0748.118.54存货周转率0.550.540.490.47CompanyLogo营运能力分析

总资产周转率分析

从04至06年，正是万科公司销售猛增的时段，万科2004年销售收入只是91.6亿元，到了2006年则达212.2亿元，在此情况下，总资产周转率却下降，这意味着万科的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。CompanyLogo营运能力分析应收帐款周转率分析整体来看，万科的应收账款管理工作做的很好，一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。与同行业相比，应收帐款周转率遥遥领先。因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更有利于企业长远发展。CompanyLogo营运能力分析存货的组成结构万科的存货中主要以”在建开发产品”、“拟开发产品”为主，其中“拟开发产品”占存货47.08%,在建开发产品占存货的43.39%；存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品”、“拟开发产品”的大幅增长。2006年末公司“拟开发产品”较2005年末增长了107.50%，主要缘于2006年公司获取了47个新项目。同时随着项目的开发，本年部分拟开发项目转入了在建项目，因此“在建开发产品”较去年同期增长145.79%存货CompanyLogo营运能力分析存货周转率分析与2004年相比，2006年末万科的存货增长了192.11%，高于营业成本111.46%的增幅，存货周转率略有下降。由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两条件，致使万科在建开发产品庞大，部分销售良好、产生了大量预收账款的楼盘未能按原计划竣工。如果房地产开发企业已经销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快。

CompanyLogo三、存在主要问题1负债率持续上升，流动负债比重大2融资渠道单一，过度依赖银行信贷3信用政策过紧。CompanyLogo改进建议1.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证)2.筹集境外资金.3.增加主要地区空股子公司的资本金，建立融资平台适度放宽