税法课件第七章资源税和土地增值税

税法课件第七章资源税和土地增值税本章内容：7节第一节资源税纳税义务人、税目与税率

第二节资源税计税依据与应纳税额的计算

第三节资源税税收优惠和征收管理

第四节土地增值税纳税义务人与征税范围

第五节土地增值税税率、应税收入与扣除工程

第六节土地增值税应纳税额的计算〔含清算〕

第七节土地增值税税收优惠和征收管理

第一节资源税纳税义务人与税目、税率LOGO资源税概念资源税是对在我国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税，属于对自然资源占用课税的范畴。

一、纳税义务人在我国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。

注意

1.进口不征，出口不退——资源税是对在我国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。对出口应税产品也不退〔免〕已纳的资源税。

2.一次性课征——资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或自用时一次性征收，而对已税产品批发、零售的单位和个人不再征收资源税。

3.自2021年11月1日起，中外合作开采石油、天然气的企业也征收资源税。

4.收购未税矿产品的独立矿山、联合企业和其他单位〔包括个体户〕为资源税的扣缴义务人。

【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项中，属于资源税纳税义务的人有〔〕。

A.进口盐的外贸企业

B.开采原煤的私营企业

C.生产盐的外商投资企业

D.中外合作开采石油的企业『正确答案』BC

『答案解析』此题考核资源税的纳税义务人。资源税进口不征，出口不退；中外合作开采石油企业暂不征收资源税，因此，正确选项为BC。二、税目和税率〔一〕税目〔征税范围〕——7大类税目具体解释1.原油开采的天然原油征税，人造石油不征税2.天然气专门开采和与原油同时开采的天然气征税，煤矿生产的天然气暂不征税3.煤炭原煤征税，洗煤、选煤及其他煤炭制品不征税4.其他非金属矿原矿除原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿5.黑色金属矿原矿

6.有色金属矿原矿

7.盐包括固体盐、液体盐。固体盐，包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐。液体盐，是指卤水。纳税人在开采主矿产品过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。【例题·多项选择题】以下各项中，应征资源税的有〔〕。

A.开采的大理石

B.进口的原油

C.开采的煤矿瓦斯

D.生产用于出口的卤水『正确答案』AD

『答案解析』资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不征收资源税。二、税目和税率〔二〕税率纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或销售数量；未分别核算或不能准确提供不同税目应税产品的销售额或销售数量的，从高适用税率征收方式适用范围税率具体标准计税依据从价定率原油、天然气，5%~10%销售额从量定额煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐矿产品差别、地区差别

0.3－60元/吨销售数量【例题·多项选择题】以下各项中，属于资源税纳税义务的人有〔〕

A.进口盐的外贸企业

B.开采原煤的私营企业

C.生产盐的外商投资企业

D.中外合作开采石油的企业『正确答案』BCD

『答案解析』资源税进口不征，出口不退；自2021年11月1日起，中外合作开采石油企业，征收资源税。【例题·多项选择题】〔2021年原制度〕以下各项中，应征收资源税的有〔〕

A.进口的天然气

B.专门开采的天然气

C.煤矿生产的天然气

D.与原油同时开采的天然气『正确答案』BD

『答案解析』进口天然气不征收资源税。专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气征税；煤矿生产的天然气暂不征税。三、扣缴义务人——收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人：1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税。2.其他收购单位收购未税矿产品按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税。第二节资源税计税依据与应纳税额的计算LOGO一、资源税的计税依据——销售额、销售数量〔一〕从价定率征收的计税依据——销售额

全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额，不包括：

1.同时符合两项条件的代垫运费；

2.同时符合三项条件的代为收取政府性基金、行政事业性收费〔二〕从量定额征收的计税依据——销售数量1.包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量；

纳税人开采或者生产应税产品，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税；

自用于其他方面的，视同销售，缴纳资源税，以自用数量或销售额为计税依据。2.纳税人不能准确提供给税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量一、资源税的计税依据——销售额、销售数量3.纳税人在资源税纳税申报时，除另有规定外，应当将其应税工程和减免税工程分别计算和报送。

类别课税数量的确定说明煤炭对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。

原煤数量=加工量÷综合回收率算出来的原矿数量比加工后的数量大金属和非金属矿产品原矿因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。

耗用原矿数量=精矿数量÷选矿比盐纳税人以自产液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税；纳税人以外购的已税液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。一次课征【例题·单项选择题】纳税人开采原煤销售的，其资源税的征税数量为〔〕。

A.开采数量

B.实际产量

C.方案产量

D.销售数量『正确答案』D『答案解析』纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。2.纳税人不能准确提供给税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。

3.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税工程分别计算和报送。

4.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭：按加工产品的综合回收率复原成原煤数量。

5.金属和非金属矿产品原矿：因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：

【例题·多项选择题】『正确答案』BD

『答案解析』

应纳资源税＝4000×5×1.2＝24000〔元〕

应纳增值税＝1500×4000×17%＝1020000〔元〕6.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。

【例题·单项选择题】某产盐企业，2021年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税〔〕。

A.20000元B.35000元

C.45000元D.60000元『正确答案』C

『答案解析』纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税＝1500×40－3000×5＝45000〔元〕二、应纳税额的计算注意问题：

〔1〕以初级矿产品作为课税数量。

〔2〕与增值税之间的关系：应税矿产品也要交增值税，按价格交；资源税〔只对初级矿产品〕，大局部矿产品按数量交。

两税区别：①征税范围不同；②环节不同；③和价格的关系不同；④计税方法不同。计税方法计算公式适用范围从量定额征收应纳税额＝课税数量×单位税额煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐从价定率征收应纳税额＝（不含增值税）销售额×税率原油、天然气【例题·计算题】某油田2021年3月销售原油20000吨，开具增值税专用发票取得销售额10000万元、增值税额1700万元，按?资源税税目税率表?的规定，其适用的税率为8%。请计算该油田3月应缴纳的资源税。应纳资源税税额＝10000×8%＝800〔万元〕

应纳增值税税额＝10000×17%＝1700〔万元〕【例题·计算题】位于县城的某内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2021年1月发生以下业务；

〔1〕购进挖掘机一台，获得的增值税专用发票上注明的价款为60万元。增值税税款为10.2万元。支付运费4万元，取得公路内河货运发票。

〔2〕购进低值易耗品，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额合计为8万元。〔3〕开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤9000吨，每吨不含税单价500元，购销合同约定，本月应收取1/3的价款，但实际只收取不含税价款120万元。另支付运费6万元、装卸费2万元，取得公路内河货运发票。

〔4〕为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户。

〔5〕销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得不含销售额25万元。

〔6〕月末盘点时发现月初购进的低值易耗品的1/5因管理不善而丧失。

〔说明：相关票据在本月通过主管税务机关认证并申报抵扣；增值税月初留抵税额为0；假设该煤矿所在地原煤的资源税税额为5元/吨，天然气资源税税额为10元/千立方米。〕

要求：根据上述资料，计算该企业当月应缴纳的资源税。『正确答案』应纳资源税＝9000×1/3×5÷10000＋〔200＋500〕×5÷10000＝1.85〔万元〕第三节资源税税收优惠和征收管理LOGO一、减免税工程1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。

2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因造成重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。

3.自2007年2月1日起，北方海盐资源税暂减按每吨15元征收；南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按10元/吨；液体盐资源税暂减按2元/吨。

4.减免税工程应该单独核算。

5.对地面抽采煤层气〔煤矿瓦斯〕暂不征收资源税。【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项中，应征资源税的有〔〕。

A.开采的大理石

B.进口的原油

C.开采的煤矿瓦斯

D.生产用于出口的卤水『正确答案』AD

『答案解析』资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯免征资源税。【例题·单项选择题】某油田2021年3月生产原油6400吨，当月销售6100吨，对外赠送5吨，另有2吨在采油过程中用于加热、修井，每吨原油的不含增值税销售价格为5000元，增值税850元。当地规定原油的资源税税率为8%，该油田当月应缴纳资源税〔〕。

A.2440000元B.2442000元

C.2442800元D.2857140元『正确答案』B

『答案解析』开采原油过程中用于加热、修井的原油，免征资源税。当月应缴纳资源税＝〔6100+5〕×5000×8%＝2442000〔元〕。二、出口应税产品不退〔免〕资源税的规定【链接1】进口应税资源产品不缴纳资源税。

【链接2】此规那么同城建税的规定。【例题·多项选择题】以下各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有〔〕。

A.对出口的应税产品免征资源税

B.对进口的应税产品不征收资源税

C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税

D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税『正确答案』BCD

『答案解析』对出口的应税产品不退〔免〕资源税。纳税人开采或生产应税产品过程中，因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税，所以D是正确的。三、纳税义务发生时间具体情形纳税义务发生时间分期收款销售合同规定的收款日期的当天预收货款发出应税产品的当天其他结算方式收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天自产自用应税产品应征资源税的移送使用应税产品的当天扣缴义务人代扣代缴税款支付货款的当天【链接】资源税的纳税期限与增值税、消费税根本相同。

【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有〔〕。

A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天

B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天

C.自产自用应税产品应征资源税的为移送使用应税产品的当天

D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天『正确答案』BCD

『答案解析』选项A采取分期收款结算方式的为合同约定的收款日期当天四、纳税期限与纳税地点纳税期限：1日、3日、5日、10日、15日或者1个月纳税地点——开采地、生产地或收购地主管税务机关1.凡是缴纳资源税的纳税人都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的对其开采的矿产品一律在开采地纳税3.扣缴义务人代扣代缴的资源税应当向收购地主管税务机关缴纳【例题·多项选择题】以下关于资源税的说法，正确的有〔〕。

A.对在中国境内开采煤炭的单位和个人，应按税法规定征收资源税，但对进口煤炭的单位和个人，那么不征收资源税

B.原油是资源税的应税资源，包括天然原油和人造原油

C.纳税人进口应税资源不缴纳资源税，但要缴纳增值税和关税

D.开采资源税应税产品销售的，应向销售所在地的主管税务机关缴纳资源税『正确答案』AC

『答案解析』选项B人造原油不征收资源税；开采资源税应税产品销售的，应向开采地主管税务机关缴纳资源税。【例题·单项选择题】〔2021年〕甲县某独立矿山2021年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，那么该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为〔〕。

A.12万元B.15万元

C.32万元D.40万元『正确答案』A

『答案解析』收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税，因此向甲县税务机关缴纳的资源税＝3×80%×5＝12〔万元〕。资源税总结掌握资源税的计税依据的根本规定、应纳税额的计算，熟悉征税范围——7个税目、纳税人、税收优惠、纳税期限和地点第四节土地增值税纳税义务人与征税范围LOGO一、纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。

注意：

1.不管法人与自然人、不管经济性质、不管内资与外资企业、不管部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

2.转让房地产过程中税款的缴纳转让方营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税承受方契税、印花税【例题·多项选择题】以下单位中，属于土地增值税纳税人的有〔〕。

A.建造房屋的施工单位

B.中外合资房地产公司

C.转让国有土地的事业单位

D.房地产管理的物业公司『正确答案』BC二、征税范围〔一〕根本征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。基本征税范围不属于征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；

2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；

2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。二、征税范围〔二〕具体事项征税的规定有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让暂免8.代建房不征（无权属转移）9.重新评估不征（无收入）【例题·单项选择题】以下各项中，应计算缴纳土地增值税的有〔〕。

A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.房产所有人将房屋产权用于抵债的

D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的『正确答案』C『答案解析』A选项被兼并企业将房地产转让到兼并企业中暂免缴纳土地增值税；B选项个人之间互换自有居住用房地产免征收土地增值税；D选项房地产出租由于并未发生产权转移，不需要缴纳土地增值税。【例题·多项选择题】对房地产开发企业将自行开发的房地产用于〔〕的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。

A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续

B.对外投资

C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心

D.向投资者分配利润『正确答案』ABD

『答案解析』C选项，公益性赠与是无需缴纳土地增值税的。第五节土地增值税税率、应税收入与扣除工程LOGO一、税率——四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035增值额=应税收入-扣除工程金额

【例题·单项选择题】某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除工程金额3500万元，那么适用税率为〔〕。

A.30%B.40%

C.50%D.60%『正确答案』C

『正确答案』增值额=8000-3500=4500〔万元〕；增值额占扣除工程金额比例＝4500÷3500×100%＝128.57%，适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。二、应税收入确实定应税收入确实定：转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

三、扣除工程确实定〔新5旧3〕转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金〔一〕对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

〔1〕纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

〔2〕纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发本钱：

是指纳税人房地产开发工程实际发生的本钱，包括6项：

〔1〕土地征用及拆迁补偿费

〔2〕前期工程费

〔3〕建筑安装工程费

〔4〕根底设施费

〔5〕公共配套设施费

〔6〕开发间接费用等

〔一〕对于新建房地产转让，可扣除：【例题·综合题】府城房地产开发公司为内资企业，公司于2021年1月～2021年2月开发“东丽家园〞住宅工程，发生相关业务如下：

〔1〕2021年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2021年3月1日开工开发。由于公司资金短缺，于2021年5月才开始开工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。〔契税税率为5%〕

〔2〕支付拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元，支付给施工方的施工费为3150万元。

【例题·综合题】〔3〕2021年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2021年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。要求：

〔1〕在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？

〔2〕计算2021年9月进行土增值税清算时可扣除的土地本钱金额。

〔3〕计算2021年9月进行土增值税清算时可扣除的开发本钱金额。『正确答案』〔1〕房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。

〔2〕已售40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积45000平方米的90%，可以扣除的土地本钱金额＝〔17000＋17000×5%〕×90%＝16065〔万元〕

〔3〕可以扣除的开发本钱金额＝〔2450＋3150〕×90%＝5040〔万元〕〔一〕对于新建房地产转让，可扣除：3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

关键取决于财务费用中的利息处理：

〔1〕纳税人能够按转让房地产工程计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋〔取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×5%以内

利息注意三点：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。③不包括加息、罚息。

〔2〕纳税人不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝〔取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×10%以内〔一〕对于新建房地产转让，可扣除：【例题·计算题】某房地产开发公司受让一宗土地使用权，支付转让方地价款8000万元。使用受让土地60%〔其余40%尚未使用〕的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元〔只有70%能够提供金融机构的证明〕。

〔说明：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%〕要求与答案要求：

〔1〕计算该公司土地增值额时可扣除的地价款和契税

『正确答案』8000×60%＋8000×3%×60%＝4944〔万元〕

〔2〕计算该公司土地增值额时可扣除的开发本钱。

『正确答案』6200〔万元〕

〔3〕计算该发公司土地增值额时可扣除的开发费用。

『正确答案』500×70%＋〔4944＋6200〕×4%＝795.76〔万元〕【关于利息的其他规定】〔1〕全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：

房地产开发费用＝〔取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×10%以内

〔2〕房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种方法。

〔3〕土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

〔一〕对于新建房地产转让，可扣除：4.与转让房地产有关的税金

〔1〕房地产开发企业：扣“两税一费〞〔营业税、城建税、教育费附加〕

〔2〕非房地产开发企业：扣“三税一费〞〔营业税、印花税、城建税、教育费附加〕。

【例题·单项选择题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除工程时，允许单独扣除的税金是〔〕

A.营业税、印花税

B.房产税、城市维护建设税

C.营业税、城市维护建设税

D.印花税、城市维护建设税『正确答案』C

『答案解析』房地产开发企业在确定土地增值税的扣除工程时，允许单独扣除的税金是营业税、城建税和教育费附加。〔一〕对于新建房地产转让，可扣除：5.财政部规定的其他扣除工程

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝〔取得土地使用权支付的金额＋房地产开发本钱〕×20%【例题·多项选择题】房地产开发公司支付的以下相关税费，可列入加计20%扣除范围的有〔〕

A.支付建筑人员的工资福利费

B.占用耕地缴纳的耕地占用税

C.销售过程中发生的销售费用

D.开发小区内的道路建设费用『正确答案』ABD

『答案解析』销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除〔二〕对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。

即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格＝重置本钱价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金〔注意营业税的规定〕。

【特殊规定】1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：

旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除工程时“每年〞按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金〞予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【单项选择题】『正确答案』C

『答案解析』销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加＝〔1000－600〕×5%×〔1＋5%＋3%〕＝21.6〔万元〕；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购置年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×〔1＋4×5%〕＝720〔万元〕；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金〞予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720＋21.6＋18＋0.5＝760.1〔万元〕。第六节土地增值税应纳税额的计算〔含清算〕LOGO一、增值额〔计税依据〕土地增值额＝转让收入－扣除工程金额

纳税人有以下情形之一的，那么按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除工程金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及建筑物的转让。

二、应纳税额的计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除工程金额×速算扣除系数【例题·计算题】2021年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入14000万元，该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发本钱合计为4800万元；该公司没有按房地产工程计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为最高比例；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为多少？

『答案解析』〔1〕计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔万元〕；〔2〕计算土地增值额＝14000－7010＝6990〔万元〕；〔3〕计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；〔4〕应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔万元〕。【考题·计算题】〔2021年考题〕某房地产开发公司6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2021年7月起至2021年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%〔其余40%尚未使用〕的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。

在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元〔只有70%能够提供金融机构的证明〕。

〔说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%〕要求与答案要求：根据上述资料，按照以下序号计算答复以下问题，每问需计算出合计数。

〔1〕计算该房地产开发公司应缴纳的印花税〔略〕。

〔2〕计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。『正确答案』＝8000×60%＋8000×3%×60%＝4944〔万元〕

〔3〕计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。『正确答案』＝18000×5%×〔1＋5%＋3%〕＝972〔万元〕

〔4〕计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。『正确答案』＝500×70%＋〔4944＋6200〕×4%＝795.76〔万元〕要求与答案〔5〕计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。

『正确答案』＝18000－4944－6200－972－795.76－〔4944＋6200〕×20%＝2859.44〔万元〕〔6〕计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

『正确答案』增值率＝2859.44÷〔18000－2859.44〕×100%＝18.89%

该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税＝2859.44×30%＝857.83〔万元〕三、房地产开发企业土地增值税清算〔一〕土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。

开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【考题·单项选择题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是〔〕。

A.规划申报工程B.审批备案工程C.商业推广工程D.设计建筑工程『正确答案』B

〔二〕土地增值税的清算条件应进行清算主管税务机关可要求纳税人进行清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）直接转让土地使用权的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况【例题·多项选择题】以下情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有〔〕。

A.直接转让土地使用权的

B.整体转让未竣工决算房地产开发工程的

C.房地产开发工程全部竣工并完成销售的

D.取得销售〔预售〕许可证2年仍未销售完的『正确答案』ABC『答案解析』选项D取得销售〔预售〕许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。〔三〕非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：

〔1〕按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

〔2〕由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。

3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。〔四〕土地增值税的扣除工程1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

〔四〕土地增值税的扣除工程3.房地产开发企业开发建造的公共设施用途收入成本费用①建成后产权属于全体业主所有的无需确认收入其成本、费用可以扣除②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的③建成后有偿转让的计算收入【例题·单项选择题】〔2021年〕清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的会所等公共设施，其本钱费用可以扣除的情形是〔〕。

A.建成后开发企业转为自用的

B.建成后开发企业用于出租的

C.建成后直接赠与其他企业的

D.建成后产权属于全体业主的『正确答案』D〔四〕土地增值税的扣除工程4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

5.属于多个房地产工程共同的本钱费用，应按清算工程可售建筑面积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算工程的扣除金额。

6.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：

〔1〕建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

〔2〕未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

8.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除。9.拆迁安置费的扣除安置类型税务处理（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（3）货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。【例题·单项选择题】〔2007年〕对房地产开发企业进行土地增值税清算时，以下表述正确的选项是〔〕

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%『正确答案』A

『答案解析』B、C选项房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除；D选项并没有比例限制，因此错误。〔五〕土地增值税清算应报送的资料〔六〕土地增值税清算工程的审核鉴证

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算工程，还应报送中介机构出具的?土地增值税清算税款鉴证报告?。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

〔七〕核定征收

房地产开发企业有以下情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负