百货的发展历程及走向,与购物中心的结合类型

百货类业态专题报告商业部目录11一百货的概念及分类（详见附件）1.1百货的概念1.2百货的档次分类1.3百货的经营方式分类二中国百货的发展及市场前景（详见附件）2.12006-2011年百货业概况2.2百货行业发展历程2.3郑州百货经营信息明细三百货行业未来发展方向3.1百货的主题化3.2百货的购物中心化3.3百货的结合化四百货与我项目的结合4.1百货与购物中心结合的优势4.2百货与购物中心结合的分类4.3目前已洽谈的百货概况4.4百货与我项目结合的设想概念：

百货公司是一种大规模的经营日用工业品为主的综合性的零售商业企业，经营的商品类别(系列)多，同时每类商品(每条商品线)的花色、品种、规格齐全(项目多)，也可视为许多专业商店的综合体.世界知名百货公司GALLERIES

LAFAYETTE（法国老佛爷）

PRINTEMPS

de

PARIS（法国巴黎春天）SELFRIDGES&CO（英国塞尔夫莱杰）BERGDORFGOODMAN（美国波道夫·古德曼）LOTTOMAIN

（韩国乐天）SEIBU（日本西武）1.1百货的概念1.2百货的分类超高端百货。此类百货一般为一定区域内单店或少店经营，由于档次极高，鲜少多地区复制的情况，左图中前5名均可认定为超高端百货。此类商场中世界一流品牌如“LV”、“Prada”“Cartier”、“Gucci”、“Versace”二线品牌“EmprioArmnai”、“HogoBoss”“Givenchy”等均有进驻。

划分标准：国际一线品牌15个以上。排序商场名称2011年2010年1长春欧亚46402沈阳中兴39303石家庄北国37304成都王府井35315长春卓展34316北京百盛购物中心27257郑州丹尼斯26218南京中央商场26259深圳茂业百货华强北店252710杭州银泰武林店22202011年全国主要百货店销售额排名1.2精品百货此类百货中大多为单店经营，或拥有少量分店，并只在一省或一市出现，在一定范围内较高的影响力。如郑州丹尼斯（人民路店）、南京德基广场、北京燕莎友谊商城。这些商场因为在一定区域内较有影响力，一般也会有部分国际一流品牌，但是这些品牌的货品和店铺级次与超高端百货店中的国际一线品牌还有差距。如郑州丹尼斯店的“Cartier”仅有包类和手表并无珠宝品类。划分标准：国际一线品牌8个以上，15个以下单店经营拥有“爱马仕”、“LV”的南京德基郑州丹尼斯店内的“菲拉格慕”和“古驰”1.2高端百货

此类百货大多为连锁百货中的形象店，如王府井系统中的成都春熙路店，百盛百货中的北京复兴门店，银泰百货中的杭州武林银泰店等。这类店面因为需要成为全国连锁集团的名片或招牌，因此一般会有1-2个品牌相对较好，营业额较高，所处城市及地理位置较核心的分店。一般开店时间较长，在所在城市内及全国有一定影响但单店不能代表其所在百货集团的整体级次，各店发展规模、速度相差较大，分店开发模式也不同，并随着市场的变化，会有股权变更、关店等情况出现。划分标准：国际一线品牌8个以下“百盛百货”全国布图“成都王府井”化妆品部分品牌1.2时尚、流行百货此类一般服务的客层为当地年轻，或购买力相对有限的群体。店内品牌大多以流行、时尚跑量的品牌为主，客单价相对较低，会以打折促销、降价特卖等形式吸引消费者。此类店铺一般为营业期3年以上，外立面和广场较凌乱，内部管理和模式一般沿用传统方式方法。划分标准：国内一线品牌为主，或少量化妆品类国际二线品牌。郑州百盛凌乱的外立面以特卖形式吸引人气的流行类百货1.3经营模式分类2006-2011年百货店毛利率和净利率走势。200620072008200920102011该图中可以看到，百货行业的在毛利率持续增高的前提下，净利率增幅并不明显。主要原因为租金、各类耗材、人力等成本不断增加，稀释利润所至。20062007200820062007200920082006200720102009200820062007201120102009200820062007201120102009201120102008200920112010200720082009201120102006200720082009201120102.12006-2011年百货业概况(以下6P中所体现数据均来自“华威集团”（CID）投资事业部于2011年制作的“百货行业报告”)国内主要连锁百货销售额占比（数据取自2011年）从此饼状图中可以看出与欧美国家不同，我国的大型百货连锁很难占据全国百货销售额的多数，主要原因是我国幅员辽阔，如形成全国性的连锁百货，对资金和资源要求均较高。各地大多也有区域性的百货店分走各大百货连锁门店的销售额。2.12006-2011年百货业概况百货中各品类类倒扣率数值值分布。目前我国百货货绝大多数以以销售额分成成形式盈利，，图1为“合同扣率率”图图2为不同级别商商场，品牌倒倒扣率会产生生差别。并逢逢节假日促销销活动时扣率率会随活动方方式上下浮动动。百货店平均单单店面积20112007201020092008此图可以看到到百货店面积积以缓步上升升的状态，而而随着近三年年收房地产市市场升温和整整体金融环境境的影响，百百货店受成本本的制约，门门店面积略有有下降。200920082010200920082011201020092008200720082009200720082010200920072008201020092007200820062005-2010国内百货单店店数量百货行业销售售额的较大增增长受门店迅迅速扩张，各各集团抢占市市场份额影响响20062007200820092010200520042004-2010年中中国零售业销销售额2011年入围百强的的百货企业分分布在16个城市，其中中东部地区共共分布在10个城市78家企业（上海海21家，天津14家、北京和苏苏州各11家），共实现现年销售额957.7亿元，占百强强企业年销售售额的86.6%；中部地区共共分布在2个城市11家企业（其中中武汉10家），共实现现年销售额99.5亿元，占百强强企业年销售售额的9.0%；西部地区共共分布在4个城市11家企业（其中中兰州5家），共实现现年销售额48.9亿元，占百强强企业年销售售额的4.4%。百货行业发展展历程百货行业发展展历程（北京京地区为例））现阶段郑州主主要百货商场场均分布在二二七和花园商商圈因二七商圈临临近火车站，，并城市基础础设施规划落落后，包括花花园路（右图图）、郑东新新区CBD、碧沙岗等商商圈正逐渐成成熟。花园路商圈主主要商业店分分布三、百货行业业未来发展方方向传统百货主题化MALL化结合化3.1主题化“小而专”将是是小体量百货货（10000㎡㎡左右）的发展展方向。他们们将主打女士士百货、礼品品百货、家居居百货，或者者将大牌特卖卖“奥特莱斯斯”引入场内内。拥有众多大牌牌的北京“赛赛特奥莱”俱乐部式、男男性导购居多多的崇文门新新世界女子百百货3.2MALL化大体量百货（（10000㎡㎡以上）会将餐餐饮、健身、、娱乐等方面面各引进1-2个当地有知名名度，价位适适中的品牌，，以此聚集人人气，带动百百货，实现功功能的多元化化，成为一个个微缩版的MALL。“洛阳王府井”2010年调整后新增增加餐饮品类类，已经不限限于KFC等快餐餐厅。。并逐渐提高高场内租赁商商户面积占比比。3.3结合化知名连锁百货货依附城市综综合体或大型型购物中心的的综合资源，，实现共赢。。如“深圳中中信广场”的的“西武百货货”和“佳世世客百货”及及多地“华润润万象城”（（南宁、青岛岛、郑州等））的主力百货货店均为百盛盛百货等。依托万达广场场的“万达百百货”和深圳圳中信广场的的“西武”百百货四、百货与我我项目的结合合4.1百货与购物中中心结合的优优势4.2百货与购物中中心结合的分分类4.3目前已洽谈的的百货概况4.4百货与我项目目的结合4.1百货与购物中中心结合的优优势1、百货店所拥拥有的相对专专业的招商团团队和提前进进行的招商工工作能使购物物中心其他位位置的招商工工作有更多优优化的空间，，这对于所处处新商圈的购购物中心尤为为重要；2、百货店自身身的经营特色色和富有节奏奏的促销活动动，将为整个个购物中心养养店期提供持持续的客流；；3、在区域内有有影响力或特特征鲜明的百百货品牌对提提升购物中心心的定位，辅辅助商铺的招招商有较大的的推动作用；；4、提供相对长长期的稳定的的租金收益。。4.2百货与购物中中心的结合分分类1、拥有百货店店的购物中心心；（详见表1）2、无百货店的的购物中心；；（详见表2）3、阶段性与主主力百货店合合作的购物中中心。（详见表3）购物中心与百货店的结合案例（万象城为例）购物中心开业时间面积（万平方米）百货店面积（万平方米）占比类型杭州万象城2010.424尚泰百货3.515%外资买手类深圳万象城1997.112芮欧百货1.613%女士精品类郑州万象城2013.127百盛百货1.521%外资时尚类主力百货占购购物中心面积积15%左右，品牌定定位、档次均均低于购物中中心，能吸引引部分流行时尚尚类消费者。。表1定位及功能，，购物中心与与百货店均有有错位。以“LV，Cartier，Ferragamo，Coach””等国际一线品品牌为代表的的杭州万象城城，配置的是是以“EsteeLauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”等时尚、流行行男女、化妆妆品牌为主导导的尚泰百货货。并且尚泰泰通过节假日日的打折、返返券等活动吸吸引了相对较较多的顾客，，提升了整个个购物中心的的人气。此类购物中心心所处位置均均为城市核心心位置，商圈圈成熟度及整整体氛围无法法复制，购物中心体量量偏小，整体体定位高端。。表2购物中心开业时间面积（万平方米）层数品牌数定位南京德基（二期）2012.51513（B5F-8F）370高档广州太古汇2011.113.85（B2F-3F）220高档沈阳恒隆2010.6117（B3F-4F）300中高档深圳COCOPARK2006.98.45（BIF-4F）200中高档标志性品牌国内知名购物中心案例（无百货类）LV、Chanel、Prada、Tiffany、Piaget、新街口影城（IMAX）、桃园酒家、香港太兴茶餐厅、顺电等Dunhill、都彭、Blackgateone、卓雅、雅莹、俏江南、星巴克、EMOI基本生活、Harborhouse等JUSCO、MANGO、优衣库、施华洛世奇、EMOI、特力屋、吉野家、满记甜品、百老汇影院、酒吧街等LV、Prada、Chanel、CD、Burberry、Ole'、新元素、太平洋咖啡等“广州天河CBD”与“北京朝阳阳CBD”、“上海陆家家嘴CBD”一起，是经国国务院批准的的三大CBD之一，这里集集中了近50家世界500强企业，以及及广州市70%的金融机构，，广州市大部部分的企业总总部和高端服服务业也聚集集于此。位于广州天河河CBD核心心位置的太古古汇广场在购物中心度度过了养店期期，所在商圈圈逐渐成熟后后，百货对于于租金贡献、、客流贡献等等方面的缺陷陷和差距逐渐渐加大等原因因，购物中心心去百货化逐逐渐成为了一一种选择。表3像“北京朝阳阳大悦城”或或“上海港汇汇广场”这种种先与百货共共享资源后转转而自己经营营不失为一种种长期稳妥的的选择。4.3目前已洽谈百百货店概况已洽谈百货品牌信息明细（表1）品牌类型特色门店数量标志性门店郑州有否拓展计划洽谈情况伊势丹流行百货自营5梅陇镇伊势丹否天津市场为主未来希望寻求更灵活的合作模式，表示对其进郑后市场状况会能担心，但会关注我项目的进度状态。SOGO中端百货化妆、高端4（含天津利福）上海淮海路久光无合作意向西武流行百货自营3深圳中信广场店入驻省会城市有开店意向，前期与万象城有过会面，对项目较为观注太平洋流行百货中端，流行、时尚为主。13（含远东2家）上海徐汇店以天津市场为主无开店意向，以沿海及一线城市为开发目标尚泰流行百货自营3杭州万象城店入驻省会城市有开店意向，但希望甲乙两方共同出资成立百货公司巴黎春天中高端女装

厦门中山店上海无开店意向，只在上海南京金鹰中高端百货区域性经营、个别门店高端14南京新街口店/对郑州市场有意向，但首家门店希望会以自建的形式伊藤洋华堂流行百货自营11成都春熙店以成都市场为主无开店意向，资金压力较大玛莎流行百货自营6上海金钟广场店上海地区无开店意向已洽谈百货品牌信息明细（表2）品牌类型特色门店数量标志性门店郑州有否拓展计划洽谈情况新世界流行百货中端，流行、时尚为主。37武汉新世界有/有开店意向，但对东区观望态度，合作租金不会太高大商流行百货营销170（含千盛、新玛特、麦凯乐）哈尔滨麦凯乐总店/有开店意向，等待概念方案的产出后详谈丹尼斯中高端百货女装、高端6丹尼斯人民路店电话联系，具体内容未涉及。百盛流行百货流行百货52北京崇文门百盛电话联系，具体内容未涉及。卓展中高端百货高端4长春店否电话联系，具体内容未涉及。银座流行百货地域性63济南银座电话联系，具体内容未涉及。目前我项目计计划合作的百百货类型有如如下两类：1“尚泰、西武””类百货定位位中高端，经经营方式极具具特色，全国国范围内与购购物中心结合合有教成功经经验的连锁百百货。此类百百货自身拥有有一定的品牌牌资源，经营营手法新鲜感感十足。但作作为郑州第一一家门店，完完全融入本地地尚需时间。。2“百盛、大商、、丹尼斯”等等本地已合作作商场，此类类商场相对熟熟悉本地市场场，